Главная --> Публикации --> 4-й международный фестиваль архитектуры и дизайна интерьера В.ресин: цены на жилье в москве не изменятся На западе есть три волшебных закона, которые позволяют сберечь среду обитания На асфальте: москва на продажу Очаково станет меньше

Вопрос цены и престижа
Рынок элитного жилья возник практически одновременно с обычным. В начале 90-х годов в столице появились покупатели недвижимости, которые были готовы заплатить за квартиру большие деньги. Жилья европейского уровня на тот момент в Москве просто не было, и первой элитной недвижимостью стали апартаменты в знаменитых сталинских высотках. Построенные на рубеже 40–50-х годов, во времена советской власти они были центром притяжения партийного и научного истеблишмента страны. К высшей категории в постперестроечные годы традиционно относили и так называемые «цэковские» дома — кирпичные здания, расположенные в престижных районах. Широким спросом в узких кругах пользовались и бывшие коммуналки. Их приходилось расселять, а потом делать ремонт. Однако даже в самых престижных советских домах не было подземной автостоянки, да и о бассейне или солярии также чаще всего оставалось только мечтать. Несмотря на это, даже далеко не идеальные квартиры стоили очень дорого. Такая ситуация объяснялась прежде всего острым дефицитом элитного жилья.
Очень скоро квартиры в советских домах были распроданы, нерасселенных коммуналок также осталось немного, и в центре Москвы стали возводить первые жилые комплексы для состоятельных людей. Строительные фирмы уверенно осваивали элитный сегмент, однако зачастую качество жилья оставляло желать лучшего. Представление о необходимых элементах инфраструктуры также было расплывчатым, поэтому первые элитные проекты получились не особенно удачными. Однако ситуация быстро менялась, и в скором времени в Москве появились дома, отвечающие самым строгим стандартам качества. Число желающих иметь дорогую квартиру в центре не уменьшалось, рынок быстро развивался.

Рынок московской недвижимости существует уже много лет, однако специалисты до сих пор так и не смогли выработать единой классификации домов. Какое жилье на самом деле можно считать элитным?

Степень элитности
Элитную недвижимость чаще всего также делят на определенные категории. Принадлежность комплекса к тому или иному классу связана прежде всего с его местоположением. Дома класса С возводят недалеко от основных магистралей в экологически чистых западных районах Москвы. Они находятся довольно далеко от исторического центра, но добраться до него можно сравнительно быстро. Цена 1 кв. м в доме класса С начинается с 3500 долл. Комплексы класса В, как правило, расположены в не самых дорогих и престижных районах исторического центра. К этой категории, например, риелторы относят дома в Хамовниках. Несмотря на то, что этот район в данный момент активно развивается, Анна Подолянская считает, что построенные здесь дорогие дома можно отнести только к классу В. Цена 1 кв. м в комплексах такого уровня составляет примерно 4 тыс. долл.
Больше всего ценятся квартиры в домах класса А. Именно их имеют в виду, когда говорят об узком понимании термина «элитная недвижимость». Комплексы класса А расположены только в престижных районах исторического центра — на Остоженке, Арбате, в Замоскворечье. Дома этой категории строят по самым современным технологиям из дорогих материалов. Число квартир в комплексе, как правило, не превышает 2 Для того чтобы стать жильцом дома класса А, мало иметь необходимую сумму денег, нужно также принадлежать к определенной социальной группе. Жильцы — чаще всего представители крупного бизнеса — имеют право потребовать от строительной компании не продавать квартиру человеку, который покажется им недостаточно благонадежным. Цена 1 кв. м в доме класса А обычно начинается с 4500 долл. Верхний ценовой порог в этом сегменте практически отсутствует.

Бизнес-класс и элита
До сих пор у специалистов нет единого мнения о том, какое жилье следует считать по-настоящему элитным. Сложившейся ситуацией умело пользуются застройщики, нередко выдающие за класс люкс любой дом, возведенный по индивидуальному проекту. Спрос на дорогое жилье сейчас превышает предложение, вследствие чего при удачном стечении обстоятельств даже переоцененные квартиры удается достаточно быстро продать. Несмотря на трудности с классификацией, разделить дорогое жилье на определенные категории все-таки можно. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал», полагает, что на данный момент есть два понимания термина «элитная недвижимость». В узком смысле этого слова под элитой понимают только клубные жилые дома в самых престижных районах исторического центра. Более широкая трактовка термина предусматривает включение в эту категорию еще и комплексов бизнес-класса. Как правило, это качественно построенные монолитно-кирпичные многоквартирные дома с хорошо продуманной инфраструктурой и благоприятным социальным климатом. Они расположены в престижных районах западной части города. У таких комплексов есть собственная охраняемая территория со сквером, площадками для занятий спортом и детскими площадками. Квадратный метр жилплощади в домах этого типа стоит не менее 2 тыс. долл.
Элитное жилье в более узком понимании определяется прежде всего количеством квартир. Сама концепция элитного дома основана на том, что жильцов в нем будет немного. В противном случае ощущение закрытости (клубности) создать не удастся, да и о территории «только для своих» также можно будет забыть. По мнению Анны Подолянской, аналитика компании «Домострой Престиж», в элитных жилых комплексах редко бывает больше 40 квартир. Дом должен быть построен из самых современных и прочных строительных материалов, гарантирующих долгую жизнь здания. Зачастую именно к прочности здания VIP-клиенты предъявляют особые требования.
Квартиры обязательно должны позволять клиентам самостоятельно спланировать собственное жизненное пространство. Поэтому все элитные проекты предусматривают минимум несущих стен и максимум свободы для творчества. Другое обязательное условие комфортного проживания — современные коммуникации. А вот к инфраструктуре многие покупатели элитного жилья в последнее время относятся осторожно. По мнению Анны Подолянской, в большей части возводимых сейчас комплексов будет минимум объектов общего пользования: если квартир в доме немного, то обзаводиться собственным спортивным клубом или салоном красоты смысла не имеет.
У элитных жилых комплексов, как правило, большая огороженная территория. Если возле домов бизнес-класса ее размер не очень велик, то комплексы высшей категории, расположенные в спальных районах, обычно стоят в окружении многочисленных деревьев, напоминающих лес. Конечно, в историческом центре дорогие дома чаще всего имеют небольшие внутренние дворики, однако и они обустроены на самом высоком уровне. В любом элитном доме обязательно наличие подземной автостоянки. В противном случае огороженная территория рискует оказаться в окружении железных коней, и ее рациональное использование станет практически невозможным.

Анализ спроса
Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. В 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450–500 тыс. кв. м офисных площадей, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, поэтому растущий спрос на недвижимость в очередной раз не был удовлетворен. Во многом благодаря высокому уровню спроса на офисы класса А и В арендные ставки не только продолжали удерживаться на отметке в 550–650 долларов США за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и характеризовались стремлением к дальнейшему росту. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих помещения в офисных центрах.
В течение двух последних лет наблюдалось увеличение числа сделок с участием российских компаний, и с конца 2003 года на одну сделку с участием иностранного представительства приходится три сделки с участием отечественного арендатора. Такая особенность рынка связана с отмеченным выше подъемом российской экономики, а также с нестабильной ситуацией на рынках Западной Европы и Северной Америки. Однако в 2004–2005 годах с сохранением активности российских компаний аналитики рынка предсказывают увеличение спроса на офисы международного стандарта и со стороны зарубежных компаний ввиду оптимистичных прогнозов по подъему экономики в развитых странах мира. Таким образом, можно говорить о том, что в 2004 году сохранится рост уровня спроса на офисы класса А и В.

День сегодняшний
Строительством комплексов самой высшей категории занимается ограниченный круг фирм, работающих на этом рынке уже долгое время. Клиентов, которые готовы платить за жилье миллионы долларов, не так много, и они предъявляют особые требования к качеству, месту расположения дома и набору инфраструктуры. Поэтому для успешного осуществления элитного проекта надо тонко чувствовать спрос. По словам Анны Подолянской, в Москве сейчас возводят не больше 30-35 домов класса А. Число элитных комплексов других категорий также весьма ограничено. В широкой рекламе такие проекты не нуждаются, так как «клубность» домов предполагает и небольшое количество каналов коммуникации, по которым информация о них доходит до потенциальных покупателей.
Вторичный рынок элитной недвижимости также достаточно узок. Связано это с тем, что действительно качественные дорогие дома в столице строят не так долго, и большинство выставленных на данный момент «на вторичке» квартир были изначально куплены для последующей перепродажи.
По данным агентства недвижимости «Домострой престиж», цены на элитную недвижимость за последний год в среднем выросли примерно на 25 %. Правда, подорожание было очень неравномерным. Например, цены на квартиры, расположенные недалеко от Арбата, выросли почти на 40 %, так как этот район был недооценен. И без того недешевая Остоженка подорожала на 23 %. Несмотря на столь солидное повышение стоимости, элитная недвижимость продолжает пользоваться спросом, и эксперты полагают, что в этом году цены на квартиры этой категории будут активно расти.
Увеличивающиеся темпы притока инвестиций и высокие мировые цены на нефть самым положительным образом сказываются на состоянии российской экономики. По итогам 2003 года Госкомстат России зафиксировал рост ВВП в 7,3 %. В первом квартале 2004 года по предварительным оценкам рост ВВП составил 8,3 % по отношению к первому кварталу 2003 года. По прогнозам Минэкономразвития, за весь 2004 год ВВП должен увеличиться на 6,4 %. Все более значимым становится вклад внутренних факторов в динамику роста ВВП. Из ожидаемых в этом году 6,4 % на их долю придется порядка 4 %, а в последующие несколько лет показатель роста ВВП за счет внутренних факторов повысится до 5 %. Доля внешних факторов с 2 % по итогам 2004 года, по прогнозам экспертов, уменьшится до 1,5 % к 2007 году.
Рост промышленного производства в России за январь — февраль 2004 года достиг 7,5 %, реальные денежные доходы населения увеличились на 15,7 %, средняя заработная плата по стране составила 5992 рубля, что на 26 % больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инфляция в январе оказалась на уровне1,8 %, а, по расчетам Минэкономразвития, в 2004 году впервые за много лет будет менее 10 %.
Объем инвестиций в основной капитал страны в январе 2004 года составил 117,3 млрд. рублей, а в феврале — 138,7 млрд. рублей, что на 13,4 % больше показателей, зафиксированных за первые два месяца прошлого года.
Кроме того, по данным Госкомстата России, объем иностранных инвестиций, поступивших в российскую экономику в 2003 году, составил 29,7 млрд. долларов и вырос на 50,1 % по сравнению с 2002 годом. Прямые зарубежные инвестиции в Россию составили 6,78 млрд. долларов (22,8 % их общего объема) и выросли на 69,4 % по сравнению с 2002 годом. Портфельные иностранные инвестиции в Россию в 2003 году составили 401 млн. долларов (1,4 % общего объема инвестиций), что на 15,1 % ниже уровня 2002 года. Прочие инвестиции в Россию составили 22,52 млрд. долларов (75, 8 % общей суммы иностранных инвестиций), что на 47,1 % превышает показатель 2002 года.

Кутузовский проспект, названный так в честь великого полководца М. И. Кутузова в1957году, задуман как скоростная трасса, связующая Кремль с местожительством и излюбленными местами отдыха политической элиты. Начинаясь от Новоарбатского моста и набережной Тараса Шевченко, проспект прямо устремляется до пересечения с Рублевским и Аминьевским шоссе, где его продолжением становится западная магистраль — Можайское шоссе.

Инвесторы
Высокий спрос на недвижимость стимулирует к приходу на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами на рынке офисов являлись сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к возведению нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро построить, сдать в аренду и снова получить кредит. Зачастую при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения и дальнейшей реализации.
Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. В первом квартале 2004 года Пермской финансово-промышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, вл. 22–2 В течение 2003 года группой поочередно были куплены такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр «Самсунг», строение корпорации «Эрикссон» на улице 8 Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1– Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат. Помимо этого в первом квартале 2004 года было зафиксировано еще одно инвестиционное приобретение. Офисное здание в 1-м Колобовском переулке, полностью заселенное арендаторами, было продано российской компании, планирующей продолжать использовать здание для сдачи в аренду.
Кроме того, на рынке прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, цель которых — увеличение непрофильных активов. Так, в первом квартале 2004 года в стадии расчетов либо реализации находился ряд проектов, инвесторами которых выступают российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором строительства многофункционального комплекса «Балчуг Плаза» и бизнес-парка «Крылатские Холмы» является структура, подконтрольная компании «Сибнефть»; группа компаний «ЗААБ Капитал», также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом — Triangle House планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице; свой интерес на рынке офисов преследуют компании «Интеррос», «АФК Система», «ТНК-BP», «Инвестсбербанк» (в первом квартале 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, построенное при участии Инвестсбербанка).
Иностранные инвестиции в офисную недвижимость, как в первом квартале 2004 года, так и по итогам 2003 года, к сожалению, составляют минимальную долю от их общего объема. Тому есть ряд объяснений.
Во-первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду в среднем на 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или договор по каким-либо причинам не будет разорван. Иностранные инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные вложения сроком от 20–25 лет и более. Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос зачастую становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов.
Во-вторых, в городе не так много зданий, способных привлечь внимание инвесторов. По данным отдела исследований компании ABN Realty, число подобных построек не превышает восьмидесяти, причем почти половину из них владельцы используют под себя, значит, данные объекты отсутствуют на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы начали придавать большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению.
Наконец, в-третьих, немногие иностранные инвесторы, говоря о новом строительстве, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую привлекательную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города. Вот почему иностранный инвестор часто применяет практику привлечения российского партнера. Примером подобного сотрудничества можно считать начавшиеся в первом квартале 2004 года работы по возведению офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, вл. 3 В качестве девелопера проекта выступает отечественная компания «Система-Галс», обеспечивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов, а генеральным подрядчиком — компания «Баупорт», последним проектом которой было офисное здание «Юнион Центр I» на Рязанском проспекте. Надо сказать, что это не первый опыт компании по созданию офисного здания под заказчика. Несколько лет назад Системой-Галс на Большой Ордынке было возведено офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерно-строительными характеристиками до сих пор выделяется из ряда офисных центров класса А.
Примером того, что приток иностранных инвестиций в рынок офисов крайне мал, является проект «Москва-Сити», строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания «Энка», прекрасно разбирающаяся в подводных течениях московского рынка, которая возводит в рамках проекта «Москва-Сити» офисный комплекс «Башня на Набережной». Все остальные участники проекта имеют российские корни. И если в Москву-Сити придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, способных на сегодняшний день завершить начатые проекты самостоятельно, однако ввиду экономической целесообразности заинтересованных в привлечении сторонних средств.
По такому сценарию может пойти реализация проекта строительства башни «Россия», которая обещает стать самой высокой в мире (648 метров). Инвестор строительства — компания «МДК» не скрывает, что из собственных средств планирует профинансировать не более 10 % работ, а все остальное будет реализовано за счет привлеченных соинвесторов, включая и иностранных.
В заключение необходимо осветить такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий под себя. Многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но обладающие свободными денежными средствами, предпочитают покупать готовые площади либо объекты, которые находятся в стадии строительства, тем самым в течение 5–7 лет полностью оправдывая такие сделки. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, нежели инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи объектов компании «АЛМ Девелопмент», состоявшиеся в первом квартале 2004 года. Офисные здания на Тверской улице и Зубовской площади были куплены компаниями, рассчитывающими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов. Кроме того, в первом квартале 2004 года стартовали продажи офисных площадей в комплексе у станции метро «Белорусская». Этот проект реализует инвестиционно-строительная компания «Топ.Ри.Инвест».

Кутузовский проспект — это парадный правительственный въезд в столицу с запада, отмеченная символами победы и героизма русской армии историческая местность. Еще один из самых престижных районов Москвы. Стоимость квартир здесь традиционно высокая, однако жилье пользуется высоким спросом. И это неслучайно. Тщательно спланированный комплекс красивых дорогостоящих сталинских домов предназначался для партийных работников и деятелей, имевших определенный вес для государства.
Напомним лишь о некоторых из них: в доме № 26 жили генеральные секретари компартии СССР — Л. И. Брежнев и Ю. В. Андропов; в доме № 37/45 — композитор Д. Шостакович, в 22-м — кинорежиссер И. О. Довженко, в 27-м композитор И. О. Дунаевский. Практически на каждом здании висит памятная доска с именем того или иного деятеля, проживавшего там.
Начало строительству домов было положено в 1936–1938 годах (архитекторы И. З. Вайнштейн, В. М. Муравьев, С. А. Ильинская). На месте деревянных кварталов старого Дорогомилова стало появляться новое жилье, олицетворяющее достижения советского времени. Отсюда помпезность и масштабность строений, обилие декора на фасадах. Ту же задачу ставили перед собой архитекторы З. М. Розенфельд, А. В. Гурский, Д. Н. Чечулин в послевоенный период, в 40-50-х годах, когда продолжили застройку проспекта. В результате сегодня мы видим довольно необычные ансамбли зданий.
На Кутузовском проспекте впечатляют не только величественные, богато декорированные сталинские дома, но и тщательно спланированные просторные дворы, всегда ухоженные, чистые, с прекрасными детскими площадками. По сравнению с соседними улицами здесь при устройстве дворов земли не пожалели. Поэтому в районе так часто видишь прогуливающихся мам с детьми.
Если посмотреть на карту, видно, что магистраль Кутузовского проспекта пересекает Дорогомилово-московский полуостров, образованный из петли Москвы-реки. В далеком XIII веке эта местность за рекой принадлежала соратнику князя Александра Невского — новгородскому боярину Ивану Дорогомилову. Поэтому и закрепилось за ней название Дорогомилово. В конце XVI века по указу Бориса Годунова сюда поселили государевых ямщиков, которые начали застраивать своими деревянными избами древний смоленский тракт. Как напоминание о том времени сохранилось название 1-й Извозной улицы (ныне Студенческая).
С развитием капитализма в России в районе Дорогомилова построили Трехгорный пивоваренный завод (1875 год), известный теперь как Бадаевский (Кутузовский проспект, 8, корп. 2). Позже появилась окружная железная дорога со станцией Кутузово, которая пересекла Можайское шоссе в 1908 году.
Свое название Кутузовский проспект получил неслучайно. Причиной послужили реальные события 1812 года. По Смоленской дороге в Москву вошла наполеоновская армия и по ней же отступала. Здесь состоялся знаменитый военный совет в Филях, возглавляемый Кутузовым. Отечественной войне с Наполеоном посвящены мемориальные комплексы. Это и Бородинская панорама, и Кутузовская изба, и Триумфальная арка, и Бородинский мост. Тему национальной победы пополняют названия улиц — Дениса Давыдова, Генерала Ермолова, Барклая, Улица 1812 года, Багратионовский проезд.
Интересна судьба Триумфальной арки, украшающей Кутузовский проспект перед Поклонной горой. Созданная в 1834 году в честь победы над Наполеоном по проекту архитектора О. Бове, арка долгое время стояла у Тверской заставы, пока в 1936 году ее не разобрали. В 1968 году ее восстановили из сохранившихся деталей.
Неподалеку от Триумфальной арки, на Поклонной горе, 2 сентября 1812 года Наполеон ждал депутацию с ключами от Кремля. Высокий восточный склон горы (около 160 м), образованной от пологого двухвершинного холма в междуречье (Сетунь и Филька), был в то время стратегической точкой для обзора местности. Сейчас Поклонной горой называется западный склон холма, а восточный был срыт — в 1983–1995 годах здесь появился парк.
Одно из красивейших мест Кутузовского проспекта — мемориальный комплекс на Поклонной горе — любимое место праздничных гуляний москвичей и гостей столицы. По свадебной дорожке молодожены идут к обелиску, чтобы возложить цветы героям Великой Отечественной войны (архитектор Л. В. Вавакин, высота 140 м). На его вершине — фигура богини победы Ники (скульптор З. К. Церетели). Площадь украшают фонтаны и церковь Георгия Победоносца.
В Парке Победы царит особая атмосфера праздника: фонтаны с подсветкой, много людей… По гладким асфальтовым дорожкам молодежь катается на роликовых коньках.
Начало Кутузовского проспекта открывает гостиница «Украина» (дом № 2/1) — широко раскинувшаяся громада на 27 этажей, увенчанная устремленным ввысь шпилем. Знаменитая сталинская высотка, построенная в 1957 году архитектором А. Мордвиновым и инженером В. К. Олтаржевским, более 170 м. До сих пор здание является архитектурной доминантой не только Кутузовского проспекта, но и набережной Тараса Шевченко.
Набережная Тараса Шевченко (до 1961 года Дорогомиловская набережная), расположенная параллельно проспекту, застроена все теми же добротными сталинскими домами с богатой декоративной внешней отделкой. Стоимость квартир с видом на реку существенно выше, чем с окнами во двор. Еще бы, прекрасный пейзаж составляют комплексы домов противоположного берега. Они заслуживают особого внимания — здание мэрии, Белый дом, выставочный комплекс «Красная Пресня». На выставку теперь легко можно попасть через респектабельный торгово-пешеходный мост «Багратион».
Никто уже и не вспомнит, что когда-то район относился к одним из самых неблагоустроенных — деревянная малоэтажная застройка, палисадники и огороды. Набережная реки в половодье всегда затоплялась, вода, отступая, оставляла непросыхающие грязные лужи (из-за глинистой почвы). Из-за частых наводнений состоятельные люди не селились в Дорогомилове. Первый облагороженный участок появился в районе метромоста в 30-х годах. Затем набережную расширили, укрепили гранитом.
С берега Москвы-реки хорошо виден Киевский вокзал — архитектурный памятник в стиле неоклассицизма (1913–1917 годы, архитектор И. Рерберг). Связан с просторной площадью Киевского вокзала и улицей Большая Дорогомиловская, начинающейся от Бородинского моста. В конце ХIХ века, когда была образована площадь Киевского вокзала (тогда еще деревянного и именуемого Брянским), два берега Москвы-реки соединял деревянный Дорогомиловский мост. Бородинский мост построили в 1912 году как памятник Бородинскому сражению, с гранитными обелисками и мемориальными надписями — именами героев Отечественной войны 1812 года (архитектор Р. И. Клейн).
Не все дома на Кутузовском проспекте построены в эпоху Сталина. По четной стороне за гостиницей «Украина» — крупноблочные дома, по противоположной — кирпичные (60-70-е годы). Сейчас между домами № 9 и № 13, во дворе, идет строительство элитного дома «Кутузов».
Новые здания возводят на улицах, прилегающих к Кутузовскому проспекту. В настоящее время предложения новостроек в этом районе очень ограничены. Рядом с Поклонной горой строят элитный дом (Можайское шоссе, 6). Комплекс «Бородино» находится на Большой Филевской улице, что уже в значительном удалении от Кутузовского проспекта. Адреса новостроек возле станции метро «Киевская», улицы Пырьева и Пудовкина относятся к району Мосфильмовской. Необычный объект прямо за Поклонной горой, на улице Староволынская, — элитный клубный поселок из семи малоквартирных домов. Рядом жилых домов нет совсем, зато неподалеку расположена рабочая резиденция российского президента «Волынское-2». Раньше там была самая близкая к столице дача Сталина. За огороженной территорией элитного поселка «Волынское-3», рядом с политической элитой, поселятся граждане, способные выложить более 3000 долл. за кв. м (заказчиком является Управление делами администрации Президента).
Недавно появилась идея строительства федерального центра, где должны разместиться чиновники 17 министерств. Это очень крупный проект, информация о месте его возведения не разглашается. Кутузовский проспект остается быть зоной внимания правящей элиты.
За пятьдесят лет панельного домостроения в типовых домах выросло не одно поколение москвичей. И, судя по всему, вырастет еще не одно.

До 1957 года Кутузовский проспект назывался Новодорогомиловской улицей, а также был частью Можайского шоссе и улицы Кутузовская Слобода. В 1963 году часть проспекта между Садовым кольцом и Калининским мостом вошла в проспект Калинина (ныне улица Новый Арбат).

По данным Центра исследования рынка недвижимости, количество граждан, недовольных своими московскими типовыми квартирами, оказалось очень большим — более 50%, хотя в прежние годы оно не превышало 30 процентов. Нарекания по качеству жилья возникают у многих владельцев квартир. Тем не менее, жилплощадь в панельных домах всегда востребована, поскольку квартира в панельном доме стоит как минимум на четверть дешевле, чем в монолите. Существенный плюс «панели» — сравнительно небольшие расходы на ее содержание и ремонт. Но есть и недостатки, присущие нашим «типовушкам».

На карте Москвы нет практически ни одного района (исключая Куркино), где бы не было построено раньше или не возводится сейчас панельное жилье.

Панельный дом очень напоминает детский конструктор «Лего». Панели, из которых возводятся современные дома, представляют собой усовершенствованный «сэндвич», состоящий из трех слоев (бетон-утеплитель-бетон или керамзитобетон-утеплитель-керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывается плиткой, (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовится под покраску (серия П-3М). В качестве утеплителя сегодня чаще всего используется пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. К примеру, наружные стены дома серии П-111М состоят из 3-слойных панелей толщиной 350 мм, при производстве которых используется утеплитель полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 миллиметров.

Прежде всего, такие дома имеют сравнительно небольшой гарантийный срок эксплуатации, в то время как монолитный дом будет стоять в два раза дольше. Второй существенный минус заключается в том, что при возведении «панели» до сих пор чиногда используется морально устаревшее инженерное оборудование, а производители по экономическим соображениям не всегда могут внедрить что-то новое. Третий минус — отставание технологий от требований сегодняшнего дня. Панельный дом уступает монолитному по тепловым характеристикам. Кроме того, дом, собранный из отдельных конструкций, не является надежным в смысле гидроизоляции отдельных этажей, поэтому «потоп» в одной из квартир может затопить целый стояк дома. Еще одним минусом можно считать ограниченное количество планировочных решений.

Современный этап типового проектирования и строительства жилья имеет, в значительной мере, экспериментальный характер. Требования к архитектуре объектов массового строительства стали иными. Серии П-44ТМ, П-44Т, П-3М, П-46М, П-55М совершенствуются, теперь они имеют другие архитектурно-планировочные и инженерные решения. Комплекс на Рубцовской набережной Яузы, построенный ДСК-1, показал возможность создания индивидуального градостроительного ансамбля даже из набора стандартных блок-секций.

Разные заводы-производители выпускают для «своих» серий разные «сэндвичи». Например, наружные панели, выпускаемые ДСК-1 для домов серии П-44Т, — трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели ДСК-2 для серии КОПЭ также трехслойные и также имеют толщину 300 мм. ДСК-3 «печет сэндвичи» для домов серии П3М потолще - 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются дома серии П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для домов серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона - в домах серии «Бекерон», их толщина 400 и 550 миллиметров.



Главная --> Публикации