Главная --> Публикации --> Что иметь в виду, отправляясь за кредитом на квартиру На асфальте: дом с мезонином de luxe Ипотечные ценные бумаги Почем нынче домик в деревне? Квартплату повысят вдвое

Отметим, что сейчас во многих компаниях по продаже квартир уже уменьшилось количество предоплаты по новостройкам. Спрос упал на 30 процентов. Эксперты отмечают, что рост цен на рынке недвижимости задушил спрос и летом почти прекратился. Так, стоимость квадратного метра в июне в Москве практически перестала увеличиваться, поднявшись всего на 5 долларов за метр (0,3 процента). Для сравнения, двумя месяцами раньше темпы роста составляли 4-5 процентов. По данным экспертов, средняя стоимость жилья в РФ в 2003 году выросла на 26 процентов, в Москве - на 40 процентов. Доходность вложения в недвижимость на сегодня почти равна нулю. Правда, аналитики уверены, что мгновенного и резкого снижения цен на сегодня не произойдет, а о последствиях нынешнего банковского кризиса можно будет реально говорить только через 4-6 месяцев.

Последние несколько недель эксперты констатируют приостановку цен на недвижимость и снижение спроса. Ответ на вопрос о том, как именно повлияет банковский кризис на рынок недвижимости, вызывает у аналитиков некие затруднения и разногласия. Одни уверены в том, что кризиса на рынке недвижимости не будет и рост цен осенью возобновится, характеризуя нынешнюю ситуацию сезонным падением. Другие считают, что рынок жилья, особенно в крупных городах, перегрет: доля спекулятивных денег превысила критическую отметку в 35 процентов, что может привести к падению цен. Финансисты в свою очередь, увидев, что цены на жилье ползут вниз, предпочтут закрыть свои позиции на рынке, а это чревато оттоком денег из недвижимости.

Однако, несмотря на наступление летнего периода и спад деловой активности в столице, продолжает расти спрос на аренду элитного жилья вместе с арендными ставками. Cтремительное повышение спроса на аренду элитных квартир обусловлено несколькими факторами. Одним из них является постепенное снижение арендных ставок относительно стоимости жилья, так что цена квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды. Если три-четыре года назад арендатор платил в год в среднем 17-20 процентов от рыночной цены арендуемой им квартиры, а ее полную стоимость - в течение 5-7 лет, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10 процентов от цены квартиры, а срок ее окупаемости составляет не менее 10 лет.

В то же время эксперты отмечают совершенно нетипичный для этого времени года всплеск интереса покупателей к недорогой (до 100 тысяч долларов) загородной недвижимости. Число интересующихся дачными домиками и небольшими земельными участками выросло по сравнению с концом июня на 45 процентов. Эксперты считают, что все это связано с событиями на банковском рынке, в результате чего появилось много частных лиц, экстренно снявших деньги с депозитов и желающих вложить их в недвижимость.

Кстати, Госдума РФ перед уходом на каникулы приняла на дополнительном пленарном заседании во втором чтении 17 из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Теперь бесплатная раздача квартир, практиковавшаяся в годы советской власти, останется лишь в истории. Получить бесплатную квартиру смогут лишь малоимущие, да и в этом случае она останется собственностью государства и выкупить ее можно будет лишь по рыночной цене. Другим же очередникам предлагается занять деньги под залог покупаемой недвижимости.
комментарии

Арендные отношения позволяют человеку проживать в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота значительной суммы денег, необходимой на покупку жилья. Арендатор также может позволить себе систематически менять квартиру в зависимости от собственных желаний и потребностей. Еще одно преимущество аренды заключается в том, что, ежемесячно выплачивая относительно небольшие деньги - несколько тысяч долларов, арендатор не привлекает внимания со стороны налоговых и прочих фискальных органов, которые в последнее время проявляют удвоенный интерес к рынку недвижимости. Так, в настоящее время Федеральная служба по финансовому мониторингу пытается законодательно обязать риелторские компании сообщать обо всех сделках суммой более 2,5 миллиона рублей. Если финразведке это удастся, то спрос на аренду элитного жилья наверняка заметно подрастет, а вот покупка элитных квартир может сильно сократиться.

Елена Тофанюк,
аналитик РИА "Росбизнесконсалтинг",
специально для "Российской бизнес-газеты":

Эксперты советуют не торопиться
покупать или продавать недвижимость

Несмотря на тот факт, что банковский кризис закончился и его распространения на другие сегменты, включая недвижимость, удалось избежать, опасность кризиса на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется.

- Кризис доверия на банковском рынке, едва не переросший в системный, мог стать фактором, способным спровоцировать кризис на рынке недвижимости. В разгар кризиса доверия начали появляться сообщения о том, что банки начали избавляться от недвижимости, в которую инвестировали средства: на продажу выставлялось все - инвестиционные контракты, незавершенное строительство, готовые объекты. При этом недвижимость пытались продать с 20-30 процентов дисконтом. Действия банков в условиях паники среди вкладчиков, отзывающих свои вклады, имели целью восстановить ликвидность. При этом, как известно, многие мелкие и средние банки размещают привлеченные средства вкладчиков в проекты в области строительства как наиболее прибыльные. Впрочем, официальной статистики, отражающей объемы банковских инвестиций в недвижимость, не существует. Причина отсутствия таких данных кроется в схеме инвестирования. Банки не финансируют напрямую проект, предпочитая делать это через некую специально созданную компанию. Средства, полученные от банка данной компанией, отражаются на балансе кредитной организации как выданный кредит. Несмотря на отсутствие достоверных данных, в банковских кругах утверждают, что сделанные вложения в недвижимость и строительство огромны. При этом многие объекты не выставляются на продажу, а придерживаются банками с целью максимизации своей прибыли, что выглядит логичным на растущем рынке: в прошлом году рост цен на недвижимость в Москве составил 40 процентов, что само по себе настораживает. Главная опасность состоит в том, что недвижимость представляет собой товар, который, чтобы принести прибыль, должен быть продан. Кризис доверия на банковском рынке мог стать катализатором таких продаж, если бы он не сошел на нет так быстро. Если бы это случилось, банки в погоне за восстановлением ликвидности вынуждены были бы избавляться от проектов, однако в условиях, когда этим заняты все, продать недвижимость или инвестконтракт было бы не слишком просто. Столкнувшись с невозможностью избавиться от проектов, банки начали бы снижать цены, что не сильно отразилось бы на прибыли, учитывая огромную разницу между себестоимостью и ценой продажи, но привело бы к общему падению цен на рынке. Впрочем, активно обсуждаемого обвала рынка удалось бы избежать благодаря тому, что в России существует большое количество компаний, желающих войти на московский рынок. Такие компании смогли бы выкупить продающиеся с дисконтом проекты. В целом можно было прогнозировать снижение цен на новостройки на 20-30 процентов в течение нескольких месяцев, которое неизбежно привело бы к общему снижению цен на всем рынке. Существующее мнение о том, что население, изымающее вклады из банков, могло бы поддержать рынок недвижимости, начав покупки, на мой взгляд, не имеет под собой оснований. В среднем население хранит в банках небольшие суммы, недостаточные для покупки даже однокомнатной квартиры. Таким образом, вкладчики, изъявшие свои средства из банков, никак не могли бы сформировать необходимый уровень платежеспособного спроса.

Различные секторы рынка недвижимости по-разному реагируют на банковский кризис. Рынок недвижимости отреагировал на банковский кризис мгновенно, ведь взаимосвязь и влияние друг на друга двух ведущих отраслей бизнеса очень велико.

Penny Lane Realty,
пециально для "Российской бизнес-газеты":

По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости, на сегодняшний день в прямой или "опосредованной" собственности банков имеется определенное количество жилья. На рынке "элитки" - до 5 процентов от общего количества квартир, всего по рынку жилых помещений - до 10 процентов. Никакой угрозы эта доля не представляет. По опыту западных стран, критическая масса "инвестиционных" квартир составляет 45-50 процентов. В то же время, вывод физическими лицами средств из банковского сектора приведет к повышению спроса на жилье - и эту тенденцию мы уже наблюдаем, хотя спрос на элитные квартиры кратно превышает предложение и без всякого кризиса. Однако на строительную активность, говорит Александр Зиминский, кризис может повлиять негативно, так как большое количество объектов строится с привлечением заемных средств.
Юрию Лужкову, похоже, уже надоели регулярно предлагаемые его подчиненными программы обеспечения столичных автомобилистов подземными и многоярусными гаражами. На вчерашнем заседании столичного правительства градоначальник поразил и москвичей, и чиновников нетривиальным предложением. Г-н Лужков полагает, что проблему с местом для стоянки транспорта в центре города можно решить, построив несколько вместительных паркингов под водоотводным каналом Москвы-реки. Видимо, разочарование, постигшее Юрия Лужкова после обвала крыши «Трансвааль Парка» было столь велико, что он решил из мэров города с самым крупным в Восточной Европе аквапарком превратиться в мэра города с единственным в мире аквапаркингом. Опять же, за такую идею и патент не грех потребовать -- чтобы оттенить ранее полученные градоначальником патенты на кулебяку и технологию строительства МКАД.

Прежде всего необходимо заметить, что весомых предпосылок для краха рынка, который прогнозируют отдельные СМИ, сегодня нет, считает Георгий Дзагуров, генеральный директор. Во-первых, тех банков, которые активно инвестировали средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, в списках ненадежных сегодня как раз нет. Во-вторых, некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, скорее всего будет компенсировано притоком на рынок средств, выводимых из банковского сектора. Более того, кризис наверняка спровоцирует увеличение количества сделок в долгосрочной перспективе. Однако в ближайшее время, вероятно, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится.

Как и все предыдущие подобные инициативы, мэру программа понравилась. Члены правительства, без проволочек одобрив документ, уже начали собирать бумаги, когда Юрий Лужков решил продемонстрировать, что еще имеет порох в пороховницах. «Речь идет о центре Москвы!» -- многозначительно напомнил он в заключительном слове. «Хотим мы этого или нет, но в центре наши паркинги должны опуститься под землю. Причем не только под землю, но и под воду», -- раздельно произнес мэр, после чего в зале заседаний воцарилась звенящая тишина. Так и не вспомнив название водоотводного канала, мэр пояснил свою мысль жестами: гаражи большой емкости он считает необходимым построить «под этой протокой, которая идет в центре параллельно Москве-реке».

Поначалу вчерашнее заседание в мэрии, посвященное программе гаражного строительства в Центральном округе, не предвещало никаких сенсаций. Подобные программы рассматривались правительством города уже не раз, однако выделяемые под гаражи земельные участки каким-то непонятным образом уходят под жилое и офисное строительство, после чего чиновники с энтузиазмом принимаются за разработку новых планов. Вот и на этот раз префект ЦАО Сергей Байдаков сообщил, что потребность центра Москвы в гаражах настолько велика, что предыдущая программа, предусматривающая строительство около 100 тыс. машиномест до 2020 года, должна быть пересмотрена вместе с выделенными под строительство участками. Проявив чудеса изобретательности и знание последних достижений мировой строительной индустрии, г-н Байдаков вызвался построить 80 тыс. машиномест уже к 2007 году. Решить проблему нехватки земли он предложил не только за счет использования территории над железнодорожными путями и под эстакадами, но и под жилыми домами и даже школьными спортплощадками, предварительно оснастив гаражи высокотехнологичными системами очистки воздуха от выхлопных газов. Предусмотрено также строительство механизированных вертикальных паркингов.

Если рассматривать идею г-на Лужкова всерьез, то в первую очередь встает вопрос даже не о стоимости подобного проекта, а о том, как отнесутся к нему московская общественность и федеральная власть. Если москвичи, как правило, вынуждены мириться с действительностью, то для обитателей Кремля каждая новая спорная идея московского мэра -- лишний повод для раздражения.

Из зала заседаний чиновники выходили в задумчивости. Заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский, которому, видимо, и придется воплощать задумки г-на Лужкова в бетоне, в беседе с корреспондентом «Времени новостей» рассказал, что всерьез подобный проект не прорабатывался, но уже озвучивался в стенах мэрии. Предлагалось, в частности, осушить водоотводный канал, построить паркинги, а затем вновь наполнить водоем водой. На вопрос о принципиальной возможности реализации подобного проекта г-н Королевский ответил кратко: «Ну если мэр сказал, то, значит, возможно».

Закон суров
Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос установлены в «Положении о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», утвержденном 23 ноября 1996 года. Согласно документу минимальная ширина водоохранных зон рек вычисляется в зависимости от их протяженности.

На каких берегах можно строить дома
В России самое строгое водоохранное законодательство. Дома можно строить минимум в 50 метрах от кромки воды, да и то если водоем небольшой. Если речь идет о больших реках и водохранилищах, то строители не имеют права приближаться к воде ближе чем на 500 метров. Но эти правила повсеместно нарушаются, поскольку нарушителей наказывают символически.

Ширина прибрежных защитных полос для рек, озер и водохранилищ зависит от прилегающей местности и крутизны склонов. Если к воде прилегает пашня, то ширина защитной полосы составит от 15 до 30 м, при уклоне до трех градусов - 35--55 м, при уклоне более трех градусов - 55--100 м. В случае, когда к воде близко подступают луга или сенокосы, нормы составят 15--25 м, 25--35 м и 35--50 м соответственно. Наконец, если по берегам тянется лес или кустарники, то полоса будет шириной 35, 35--50 и 55--100 м.

Для маленьких рек (длиной до 10 км) водоохранная зона равняется 50 м, средние реки (от 10 до 500 км) должны иметь охранную зону шириной от 100 до 400 м. Ширина водоохранной зоны больших рек (более 500 км) не может быть меньше 500 м.

При ширине зоны менее 100 м и крутизне склона более трех градусов нельзя устраивать дачные и садово-огородные участки. Кроме этого, в водоохранных зонах запрещено строительство и реконструкция зданий, вырубка леса без согласования с Министерством природных ресурсов РФ.

В пределах водоохранных зон запрещено проводить авиационно-химические работы, использовать средства для борьбы с вредителями и сорняками и навозные стоки для удобрения почвы. В этих районах нельзя также размещать склады ядохимикатов, удобрений и топлива, бытового и сельскохозяйственного мусора и отходов, а также фермы, кладбища и накопители сточных вод. Запрещено организовывать стоянки транспортных средств и места их заправки и ремонта.

В пределах прибрежных защитных полос дополнительно запрещается распашка земель, применение удобрений, складирование отвалов размываемых грунтов, выпас и купание скота (кроме традиционных мест водопоя), установка палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство. Кроме того, запрещено движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального назначения.
Домик на Темзе, замки Луары, коттеджи на берегу Сены - привычная европейская картина. Дома в непосредственной близости от воды пользуются неизменным спросом и высоко ценятся. При этом нет никаких сведений о скандалах, связанных с самовольным захватом участков, вырубкой реликтовых лесов и посягательством на государственные земли. ГАЗЕТА решила выяснить, какими законами регулируется жилищное строительство за рубежом и какие наказания предусмотрены за нарушение правил.

На расположенных внутри зон приусадебных и дачных участках запрещается загрязнение и истощение водных объектов.

При этом в большинстве зарубежных стран жилищное строительство на государственных землях запрещено.

В США и Канаде
Координатор лесной программы «Гринпис России» Алексей Ярошенко рассказал ГАЗЕТЕ, что в США и Европе размеры водоохранных зон колеблются от 15 до 50 метров.

При общем слабом уровне контроля в США также есть свои нюансы - в черте крупных городов правила застройки берегов рек весьма жесткие: не допускается застройка рекреационных зон и территорий интенсивного отдыха. Так, во Флориде вся прибрежная полоса океана свободна от построек.

Есть страны, где водоохранная практика очень слабая. Например, в Канаде мягкие нормы по строительству, берега большинства озер плотно застроены. Единственное исключение - зоны питьевого водоснабжения, на которых строительство запрещено.

Кроме этого, во всех европейских странах отлажена централизованная система сбора и переработки мусора и канализационная система, все строящиеся объекты должны быть подключены к ним. Такого, чтобы мусор сжигался прямо на участке, а туалет представлял из себя яму, европейцы не допускают. К примеру, если кто-нибудь хочет построить дом прямо на берегу водоема, то для него ясно, что комплекс очистных сооружений для такого дома будет стоить на порядок выше самого дома.

В Европе
В Министерстве промышленности и энергетики РФ ГАЗЕТЕ рассказали, что в Евросоюзе нет единых директив по вопросу строительства жилья на берегу водоемов. Каждая страна устанавливает свои нормативы (расстояние от уреза воды) размещения зданий у водных объектов. Но при этом при согласовании разрешительной документации на строительство для каждого дома определяются свои требования к очистке сточных вод.

Любопытно, что властям даже не приходится прикладывать усилия, чтобы контролировать соблюдение правил домовладельцами, имеющими недвижимость на берегу, - этим занимаются сами жители.

Взаимоотношения застройщиков с властями регулируются местными законами. При нарушении правил выносится административное предупреждение, и если оно не выполняется, то жильцы выселяются, а дом сносится.

Они даже забыли размеры штрафов
Как выяснила ГАЗЕТА, европейские экологи практически никогда не сталкиваются с нарушениями, которые в Подмосковье случаются на каждом шагу. Позвонив в офис Всемирного фонда дикой природы (WWF) ЕС в Брюсселе и объяснив им, что в России сейчас борются со строительством коттеджей на берегах водохранилищ, мы услышали довольно неожиданный ответ: «Да, мы тоже не советуем собственникам возводить дома на берегах рек - опасаемся наводнений».

Владельцы домов в Европе признаются, что больше всего они боятся жалоб соседей. В таких случаях им иногда приходится продавать недвижимость и переезжать подальше от прежнего места жительства.

По словам Дейва Берджиса, вопрос о загрязнении воды в реках бытовыми отходами не стоит уже больше 20 лет. Поэтому он даже успел забыть, какие штрафы предусмотрены за нарушения такого рода.

Точно так же отреагировали и в офисе WWF в Великобритании. «Последнее время происходят резкие перемены климата, которые в Великобритании выражаются в росте количества наводнений и увеличении их разрушительной силы. В результате мало кто захочет сейчас строить новый дом вблизи воды», - рассказал ГАЗЕТЕ глава европейской программы WWF в Великобритании Дейв Берджис.

Аналогичная ситуация и в странах ЕС.

«Бытовые отходы просто не могут попасть в реку - у нас очень строгий контроль. Люди платят большие деньги за вывоз и переработку мусора и отходов, поэтому им просто нет смысла сбрасывать это все в реку. Отказаться платить они не могут, ведь иначе им не дадут разрешение жить в этом доме», - пояснил ГАЗЕТЕ Дейв Берджис.

В соответствии с директивой ЕС по обращению со сточными водами в дом нельзя будет заселиться, если он не подключен к системе центральной канализации, при этом система выброса мусора тоже строго контролируется. Источники, из которых берется питьевая вода, находятся под постоянной охраной. По словам Евы Ройо Джелаберт, если произойдет сброс отходов в воду, местным властям придется отвечать перед властями страны, а им, в свою очередь, перед Европейской комиссией. Причем в случае серьезного загрязнения воды штрафы будут наложены на страну, поэтому страны пытаются предотвращать возможный ущерб, а не расплачиваться за него.

По мнению старшего сотрудника отдела по водной политике офиса WWF в ЕС Евы Ройо Джелаберт, в странах Евросоюза загрязнения вод быть не может, потому что на этой территории действуют три директивы: рамочная директива ЕС по воде, директива по защите питьевой воды и директива по обращению со сточными водами. Именно благодаря этим "волшебным законам", по словам Евы Ройо Джелаберт, люди перестали загрязнять воду.

Что же касается доступа к воде, по словам Евы Ройо Джелаберт, никакой владелец не может запретить остальным людям купаться в реке и использовать для отдыха берег реки, на котором он построил дом. «В рамочной директиве ЕС по воде сказано, что вода не признается коммерческой ценностью, а значит, она и не продается. Поэтому, если дом появился там, где раньше любили отдыхать люди, они могут продолжить там отдыхать», - сообщила Ева Ройо Джелаберт.

Самовольного строительства домов на берегах рек тоже быть не может. Как рассказал ГАЗЕТЕ Дейв Берджис, во всех странах ЕС, прежде чем строить дом, нужно согласовать это с комиссией по планированию. В тех местах, где дом может способствовать загрязнению, строить будет просто запрещено. Даже если строительство начнется, специальные комиссии по контролю не позволят продолжать работу.

Как выясняется, дело не в законах и даже не в размере штрафов, а в отношении людей к земле, на которой они живут и которую собираются оставить своим потомкам.

Администратор по развитию общественных организаций Российского регионального экологического центра Ольга Разбаш рассказала ГАЗЕТЕ, что обычно на выдачу разрешения на строительство дома во Франции требуется несколько лет. «Согласовывать приходится буквально по миллиметрам. Если же по территории участка протекает даже совсем маленький ручей, придется взять на себя ответственность за его содержание. Причем в прошлом году во время летней жары во Франции всем владельцам участков с ручьями запретили использовать эту воду для полива под страхом уголовной ответственности», - сообщила Ольга Разбаш.



Главная --> Публикации