Главная --> Публикации --> На асфальте: дом с мезонином de luxe Ипотечные ценные бумаги Почем нынче домик в деревне? Квартплату повысят вдвое Золотой дворец на яузе

В первую очередь

С каждым годом увеличиваются средства, выделяемые из бюджета города Москвы на предоставления очередникам безвозмездных субсидий. В 2000 году на эти цели было выделено 613,7 млн. рублей, в 2001 году - 650,0 млн. рублей, в 2002 году-1 млрд. 120,0 млн. рублей, в 2003 году планируется выделить эту же сумму. Правда, нужно брать во внимание тот факт, что с каждым годом цена за квадратный метр тоже возрастает.

100-процентная субсидия положена гражданам, проживающим в пятиэтажных домах сносимых серий. Необязательно соглашаться переехать в квартиру, которую предлагает правительство Москвы, можно взять деньги и выбрать на них себе жилье. Но, как ни странно, из 160 тысяч семей, являющихся очередниками, только треть готовы воспользоваться субсидиями. Остальные хотят дожидаться, когда город выдаст им квартиру. На вопрос "Почему люди не хотят купить квартиру сами?" Валентина Логунова ответила, что распоряжаться деньгами почти никто не хочет, видимо, нелегкое это дело - найти себе надежную квартиру и подготовить огромное количество документов на ее покупку самим.

В приоритетах 2002 - 2003 годов появилась новая категория граждан, подлежащая обеспечению субсидиями в первоочередном порядке. Это люди, проживающие в общежитиях (в случае, если есть постановление правительства Москвы о ликвидации данного общежития).

Если вы очередник и хотите воспользоваться субсидией на покупку квартиры, то вам следует обратиться в окружное управление Департамента жилищной политики по месту жительства. Там вас должны проконсультировать о варианте получения субсидии, об условиях ее использования и рассчитать предварительную сумму.

Как и какую квартиру можно купить на субсидии

Вы можете сами выбрать квартиру в любом районе города Москвы, а также в Подмосковье или в любых других регионах России. По словам Логуновой, 70% покупают квартиры в Москве, а 30% все-таки хотят переехать в другие регионы России. Есть несколько условий, какой должна быть квартира, чтобы департамент выдал вам на нее субсидии. Во-первых, квартира на одного человека не должна быть меньше 33 кв. м, на семью из 2 человек не меньше 42 кв. м, на семьи из трех и более человек o не меньше 18 кв. м на каждого члена семьи.

Очень важно, что субсидия перечисляется до регистрации квартиры в собственность, главное - предоставить Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или окружным управлениям все документы о вашей потенциальной квартире. Они будут рассматриваться в течение месяца, и если все с вашей будущей квартирой в порядке, то через неделю деньги будут уже у вас,

Если вы прописаны в коммунальной квартире, то вам могут выдать субсидию на то, чтобы выкупить квартиру целиком. Совершенно точно нельзя купить квартиру в домах, считающихся аварийными, но такие желающие и вряд ли найдутся.

Во-вторых, вы можете купить квартиру в строящемся доме, но только если на 70% дом технически готов. Также вы можете приобрести квартиру не только в новостройке, но и на рынке вторичного жилья. Правда, это будет сложнее. Вам придется доказать "чистоту" желаемой жилой площади. Помочь проверить квартиру может "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий", но, конечно, это будет стоить денег. Кстати, оформить все документы на получение субсидии, тоже можно при помощи этого агентства, какие-то услуги оно выполняет даже бесплатно.

- И спорить нечего, — отвечает Громов, — конечно же, благо. Но всякое благополучие, сами понимаете, без проблем не выстраивается.

Всего ежегодно получают субсидии на приобретение квартиры 2000 семей в год. Так что если вы являетесь очередником, у вас есть реальный шанс улучшить свои жилищные условия.
Москвичи, а также покупатели из других районов страны стремятся приобрести землю, коттеджи в Подмосковье. Что их здесь ждет? Регионом пятый год руководит Борис Громов — в недавнем прошлом боевой генерал, Герой Советского Союза, а теперь — один из самых успешных губернаторов. При нем за несколько лет выросли гигантские супермаркеты с внешней стороны МКАД. Невиданными ранее темпами в подмосковном регионе ведется строительство жилья, растут как грибы после дождя элитные жилые корпуса, спальные районы, дворцы спорта, больницы, автовокзалы. Поэтому кому, как не губернатору лучше других знать: б ум строительства для области — это благо или проблемы?

Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования за год составили около 80 млрд. рублей. Годом раньше их было на 20 процентов меньше.

В прошлом году область добилась рекордного ввода жилья — более 4 млн. кв. м, в том числе более половины — малоэтажного. Хочу заметить — это только на территории Подмосковья.

Инвесторы заметили перспективу вложения капиталов в Московскую область. Они ощутили — руководство области способно обеспечить честные правила игры и защиту их интересов, поверили — вложенные деньги не будут потеряны.

Значительно увеличился объем иностранных капиталов. Несомненно, это говорит о повышении инвестиционной привлекательности Московской области и строительного комплекса в частности. Судите сами. Если за четыре предыдущих года весь объем зарубежных «вкладов» в строительный комплекс составил порядка 1,3 млрд. долларов, то почти 1 млрд. долларов из этой суммы приходится на один только 2003 год. Налицо резкий скачок за последний, короткий отрезок времени.

- Жилой фонд Московской области — 154 млн. кв. м, в том числе около 4 млн. ветхого и аварийного жилья и более 7 млн. кв. м — это дома первых массовых серий, подлежащих сносу и реконструкции.

- Борис Всеволодович, какова сегодня ситуация с жильем в Московской области, остро ли стоит жилищный вопрос? Велика ли очередь на получение муниципальных квартир? Сколько в среднем стоит обычная одно-, двух-, трехкомнатная квартира?

Средняя стоимость у риэлтеров квадратного метра жилплощади в ближнем Подмосковье — 750-1000 долларов, в дальнем — 450-600 долларов.

В очереди на улучшение жилищных условий в муниципальных образованиях стоит 123 тысячи семей. Большая проблема для нас — ликвидация ветхого жилья. На сегодняшний день в области в 7750 ветхих строениях проживает 58 тысяч семей.

- Начиная с 2001 года, в Подмосковье взят курс на увеличение объемов жилищного строительства в городах и поселках. За счет привлечения дополнительных источников — финансовых средств инвесторов осуществляется строительство объектов жилищного назначения. Часть из них, переходя в муниципальную собственность, предоставляется очередникам района. На эти же средства возводятся объекты социальной сферы (школы, больницы, спортивные комплексы) и реконструируются инженерные сети. Инвестиционные проекты заключаются с условием передачи части вновь построенных квартир в муниципальную собственность районов.

— Рынок земли области становится все более привлекательным как для коммерческой, так и для жилой застройки. Какими государственными и собственными деловыми интересами руководствуется в этом вопросе областное правительство?

- О подробных расценках вам точнее скажут специалисты.

- Давайте поговорим о ценах на землю. Площадь, как известно, ограничена, и она, естественно, дорожает. Хотелось бы
п осмотреть на карту Подмосковья, так сказать, в ценовом ракурсе, И услышать ваш комментарий относительно перспективы развития основных направлений.

Самой большой популярностью пользуются земельные участки по Рублево-Успенскому шоссе, а также в Красногорском и Мытищинском районах. Свободные участки здесь риэлторы знают наизусть. Цены на Рублево-Успенском направлении очень высокие, поэтому многие участники рынка сейчас начнут обращать внимание на другие районы. Например, на Ленинский, Истринский, Солнечногорский — наиболее экологически чистые и имеющие хорошую транспортную инфраструктуру.

Скажу о некоторых тенденциях.

- Известно, что раньше, во времена вашего предшественника, при выделении земельных участков под коттеджное строительство при попустительстве местных властей было очень много нарушений. Вырубались заповедные леса, уничтожались пахотные земли. Много говорилось и писалось о незаконной застройке той же лесной зоны. Как обстоят дела сейчас? Что делается, дабы противостоять незаконному присвоению земли, лесных участков?

В ближайшем Подмосковье большое количество участков уже находится в частной собственности, поэтому рынок здесь сформирован. Для нас сейчас важно поднять стоимость земель, которые находятся на расстоянии 50-80 км от Москвы. Сказать, что за последний год цены там выросли, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок с землей, что дает возможность лучше ориентироваться в ее стоимости.

С 2000 года моим постановлением полномочия глав муниципальных образований в части распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, были приостановлены. В 2001 году они были частично восстановлены. Главы муниципальных образований получили разрешение распоряжаться земельными участками площадью до 1 га.

- Действительно, в условиях неразвитой законодательной базы в сфере земельных отношений отдельные превышения органами местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками имели место.

Принятые меры позволили сократить случаи нарушения законодательства органами местного самоуправления при распоряжении земельными участками и значительно усилить контроль за данным процессом.

Потом вступила в силу новая редакция Закона Московской области «О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для ведения предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области». Органы местного самоуправления получили право предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, до 3 га. При этом конкретные размеры для каждого муниципального образования установлены соответствующим постановлением правительства области.

В свою очередь Правительство Московской области решения о предоставлении земельных участков в рамках своей компетенции принимает, основываясь на заключениях соответствующих инстанций. В том числе на материалах градостроительной и экологической экспертиз, заключениях министерства культуры, министерства сельского хозяйства и комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Требую от министров следовать этой практике неукоснительно.

Однако нарушения конечно имеются. Выявление этих нарушений и принятие мер по их ликвидации — компетенция прокуратуры, министерства природных ресурсов, судов и других уполномоченных органов.

Леса являются федеральной собственностью. В Московской области не допускается предоставление участков лесного фонда без соответствующего постановления Правительства России, поскольку вопросы перевода лесных земель в нелесные и изъятия земель лесного фонда находятся в его компетенции.

Хочу сделать существенное уточнение, на которое не очень обращают внимание, когда говорят и пишут о злоупотреблении местных властей в выделении под застройки лесных зон.

- Предоставление в аренду земельных участков в водоохранных зонах водных объектов, в том числе являющихся источниками питьевого водоснабжения, осуществляется с учетом ограничений режима ведения хозяйственной и иной деятельности. На это есть соответствующие санитарные нормы и Положение, утвержденное правительством России.

- А существуют ли какие-либо действенные меры по предотвращению строительства в водоохранных зонах? Как вы собираетесь поступить с уже незаконно воздвигнутыми в водоохранных зонах объектами?

Незаконно воздвигнутые в водоохранных зонах объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу по решению суда.

На территории Подмосковья не производится продажа земельных участков в частную собственность для целей строительства в водоохранных зонах, являющихся источником питьевого водоснабжения. Как не производится их продажа и для размещения и развития промышленного и сельскохозяйственного производства.

- Государственную политику по градостроительству, архитектуре на территории области осуществляет Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области. Одна из задач этого ведомства — контроль за применением на территории региона государственных стандартов, норм и правил в области строительства и архитектуры,

- Теперь — о строительстве. Многообразие коттеджей свидетельствует о том, что практически не существует архитектурных ограничений при возведении зданий, кроме фантазий дизайнеров. А как это сочетать с неповторимой природной красотой отдельно взятых мест?

- При строительстве коттеджей возможности конкретных граждан обгоняют возможности государственных коммунальных служб. В результате появляются великолепные особняки, не обеспеченные соответствующей инфраструктурой, что негативно влияет на окружающую среду. Как, в таком случае, сближаются ваши возможности и потребности?

В соответствии с законодательством в области установлен порядок разработки, согласования и утверждения градостроительной, проектно- сметной и другой документации. Без ее утверждения и государственной экспертизы невозможно получить разрешение на строительство. Если наблюдается несоответствие ландшафта и фантазий дизайнеров коттеджей, значит, мы видим заведомое нарушение установленных правил или использование при решении этого вопроса каких-то уловок. Пусть это останется на совести самих «дизайнеров».

За счет бюджетных средств выполнен значительный объем работ по реконструкции и капитальному ремонту котельных, центральных тепловых пунктов, тепловых и водопроводных сетей, кровель жилых домов и модернизации лифтового хозяйства.

-Правительством области и администрациями муниципальных образований в прошлом году проведен комплекс мер организационного и финансового характера. Его реализация позволила стабилизировать эту ситуацию и в основном решить главную задачу — обеспечить устойчивое снабжение населения и объектов социальной сферы теплом, горячей и холодной водой, другими жилищно- коммунальными услугами. Многое сделано по приведению в надлежащее с анитарное состояние городов и поселков области.

Конечно, может показаться, что Московская область находится в каком-то привилегированном положении и что все дается нам слишком легко. Однако, это не так. Для примера приведу проблему газификации.

Только при подготовке к осенне-зимнему периоду было введено в строй 19 новых современных котельных, заменено более 400 километров ветхих тепловых и 290 километров водопроводных сетей.

- Нередко при строительстве коттеджей ущемляются интересы соседей — местных жителей. Что делается руководством области для преодоления конфликта интересов?

Из 6230 населенных пунктов к 1 января 2004 года газифицировано всего 184 В подаче «голубого топлива» нуждается более двух третей поселений области. Общий объем средств для полной газификации составляет не менее 30 млрд. рублей. Сумма огромная. Ее не так легко собрать. Тем не менее, областное п равительство приняло решение — в предстоящие 5 лет Подмосковье будет полностью газифицировано. Мы уверены, что этой цели достигнем.

А вообще, вы задали вечный и пока идеально неразрешимый вопрос. История цивилизации свидетельствует: всякое новое строительство неизбежно сопровождается конфликтами двух сторон — защитников старого сложившегося уклада и приверженцев нового прогрессивного устройства. Поэтому говорить сегодня о возможности полного предотвращения конфликтов интересов как явления не приходится.

— На строительство коттеджных поселков, как и всех объектов недвижимости, строящихся на территории области, распространяются единые нормы градостроительной деятельности.

- Расскажите о программе решения жилищных проблем для жителей Подмосковья, которые далеко не всегда имеют возможности вписать свое исконное жилье во вновь создаваемый ландшафт.

Механизм согласования государственных и частных интересов определен в градостроительном кодексе Российской Федерации. Все уполномоченные государственные органы Московской области и муниципальные образования обязаны применять его в случае возникновения конфликтной ситуации при строительстве объектов недвижимости.

Большое число поселений не достроено в основном из-за отсутствия средств на строительство инженерных коммуникаций. Количество завершенных строительством поселений, отвечающих современным требованиям, незначительно. Каждый частный инвестор-застройщик руководствуется при возведении малоэтажного поселения исключительно собственными интересами и планами.

- Малоэтажная застройка зачастую носила неупорядоченный, если не сказать хаотичный характер. Отсутствовало единое архитектурно-планировочное решение, преобладала невыразительная архитектура. Многие дома не принимались в эксплуатацию госкомиссиями и носили статус объекта незавершенного строительства, несмотря на то, что они уже используются для проживания. В силу этого областной и местные бюджеты недополучают значительные средства по налогу на недвижимое имущество физических лиц.

При этом отмечаются следующие обязательные условия осуществления таких инвестиций:

Развитие малоэтажного строительства в ближних пригородах крупнейших городов мира — процесс объективный и закономерный. При этом потребителями такого жилья становятся преимущественно жители города-метрополии. Россия и Подмосковье не исключение. Областным минстроем совместно с потенциальными инвесторами проведен анализ рынка жилья. Он позволяет сделать вывод как о существовании устойчивого спроса на относительно качественные недорогие индивидуальные жилые дома в малоэтажных поселениях, так и о наличии интереса у достаточно большого числа коммерческих организаций к вложению средств в малоэтажное жилищное строительство.

Привлекательность местоположения участков, выделяемых под застройку (наличие удобных подъездных путей, инженерных коммуникаций и соответствие экологическим требованиям).

Комплексность застройки (строительство поселений с централизованными инженерными коммуникациями и социальной инфраструктурой).

Задача Правительства — прежде всего, правильно распределять земли. Готовить территории и их обеспечение инженерной инфраструктурой, ее рациональным размещением. Прекратить хаотичную застройку и строительство в принципе, раз и навсегда. Должна быть единая концепция малоэтажной застройки.

Поддержка со стороны областных и местных властей.

- Действительно, Правительством области принято постановление о комплексной застройке микрорайонов, предусматривающее снос ветхого фонда, развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Эта задача уже реализуется.

- Сейчас, образно говоря, только по дорожным указателям можно отличить Москву от ближайшего Подмосковья. Прежде всего я имею в виду решение традиционной для нас проблемы комплексной застройки микрорайонов.

В центральной части города началось возведение жилого комплекса «Гулливер», рассчитанного на 100 тысяч квадратных метров. Этот проект не имеет аналогов в Подмосковье. Объекты этого комплекса гармонично вошли в общую архитектуру городского ансамбля. став необходимым функциональным и стилистическим звеном. Можно не сомневаться, что эта зона станет любимым местом отдыха горожан.

Возьмем, к примеру, Мытищи. Здесь группа компаний «Стройтекс» не только успешно ведет строительные проекты, но и активно помогает муниципальным властям в ликвидации ветхого жилищного фонда, в создании современной городской среды. Учитывая положительный опыт взаимодействия, администрация района и застройщики приняли Программу жилищного строительства.

Активно развивается небольшой по площади, компактный город Реутов. Застроенный в основном десятиэтажными домами, он в последнее время стал «расти» буквально на глазах. На Юбилейном проспекте и улице Новой уже построены современные 16-этажные жилые дома, а на улице Ленина — 17-этажный жилой корпус,

Строители приступили к комплексной застройке микрорайонов и в ряде других городов: Балашиха, Красногорск, Люберцы, Реутов, Химки.

В Железнодорожном на месте ветхих строений начато строительство нового жилого микрорайона «Олъгино» общей площадью 395 тыс. кв. м с благоустроенными дворами, развитой инфраструктурой и транспортными коммуникациями.

В 2003 году приняты в эксплуатацию многоквартирные дома по улицам Дзержинского, Ашхабадской, Южной общей площадью более 45 тыс. кв. м. Строится жилье на улицах Котовского, Победы, Ленина. Современный облик придают городу дома, возведенные СУ-15

- Как вы относитесь к передаче колхозных земель под строительство коттеджей? Какие изменения вследствие этого произойдут в сельскохозяйственном производстве Подмосковья?

В Одинцове планируется комплексная застройка микрорайонов № 8 и № 9 общей жилой площадью 450 и 250 тысяч квадратных метров в соответствии с Генеральным планом города.

Область очень динамично развивается. Областным правительством приняты Программы жилищного строительства. В декабре 2003 года утверждены Основные направления устойчивого градостроительного развития. Они разработаны научно-исследовательскими и проектными институтами при участии Российской академии архитектуры и строительных наук.

- Земли сельскохозяйственного назначения агропромышленных предприятий предоставляются под индивидуальное жилищное строительство только в случае изменения целевого назначения участка. Оно производится на основании обращения сельхозорганизаций различных форм собственности.

Решение об изменении целевого назначения земельного участка может быть принято только после оформления землеустроительного дела, содержащего установленный Правительством Московской области пакет документов.

Иных земель, кроме сельскохозяйственных, для реализации этих программ в регионе нет. Поэтому подмосковным правительством принимаются решения об изменении целевого назначения указанных земель, но лишь в тех случаях, когда они непригодны для ведения сельскохозяйственного производства. Или когда сельхозугодья из земель сельскохозяйственного назначения имеют худшее качество по кадастровой стоимости.

- Вы упомянули о кадастре земель. Очень важная и больная на сегодня проблема для всех регионов страны. Когда этот вопрос решится в Московской области?

При этом необходимо отметить, что за последние 10 лет размеры пахотных земель в Подмосковье не уменьшились.

Объемы вложений девелоперов на загородном рынке в такие до последнего времени совершенно необязательные мероприятия, как посадка деревьев, очистка речек или превращение болотистых низинок в прогулочные зоны, в массе своей невелики по сравнению с затратами на коммуникации или собственно строительство домов. Но “экологическое окультуривание” может значительно повысить ликвидность коттеджного поселка. Которых, по данным Vesco Realty, появляется на рынке по 3-5 в месяц. Причем в основном выходят на рынок не лесные угодья (закон, регламентирующий порядок передачи лесных угодий в частную собственность, еще не разработан), а “поле”, земли совхозов. А пока — надо же как-то выделяться, если с первозданным ландшафтом не повезло.

- В настоящее время завершается кадастровый учет земель по Московской области. Уже проведен кадастровый учет по землям поселений, по землям сельскохозяйственного назначения. К концу 2005 года намечается завершить кадастровый учет земель лесного, водного фондов, земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

По словам эксперта Департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елены Гриневич, покупатель стал более грамотным и разборчивым в выборе жилища и условий проживания. Это вызвало резкое увеличение спроса на коттеджные поселки с единой концепцией застройки. Приоритетным спросом пользуется наличие леса, воды, современной инженерии, высокой степени безопасности, интересных архитектурных решений.

Не рубите дерева…

Переселяясь за город, люди пользовались естественными благами природы, в лучшем случае делали это бережно, говорит Геннадий Левин, член правления экогородка “Величъ”. По его мнению, степень организованности самих жителей, настроенных в первую очередь на отдых, крайне недостаточна, чтоб собирать деньги и организовывать крупномасштабные ландшафтные работы.

Для многих главным фактором является именно хорошая экология — как ее понимает современный горожанин, переселяющийся в пригород. Например, когда за деревьями не видно соседних домов — ценное качество для коттеджного поселка, жители которого хотели быть ближе к природе и иметь больше уединения. Для достижения идеала можно построить дом в лесу, срубив необходимое количество деревьев и радуясь тому, что на участке осталось достаточно елок. Правда, существуют опасения — их высказывали создатели “Резиденций Бенилюкс” со ссылкой на мнение экологов, — что глубокофундаментное строительство нарушает структуру почв и русла подземных вод. В результате происходит заболачивание одних и осушение других участков, и даже те деревья, что не были вырублены, лишившись привычных источников влаги, со временем высыхают и гибнут. В общем, некоторый дефицит природой данных красивых ландшафтов и активность застройщиков разной степени организованности приводят к тому, что экологизация загородной среды обитания, как ни парадоксально это звучит, постепенно превращается из излишества в экономически осознанную необходимость.

Однако стоит учитывать, что большинство поселков в настоящее время продается на нулевом этапе или на этапе строительства домов и по этой причине их территория не благоустраивается. Евгений Иванов, управляющий агентства “Миэль-Усадьба”, считает, что ландшафтный дизайн возможен только после окончания капитального строительства, в готовых поселках. Или в поселках, которые сдаются в аренду. Первый и единственный такой поселок высшего уровня есть на Николиной Горе, в котором выполнены ландшафтный дизайн и озеленение территории: искусственный пруд с водопадом, посаженные деревья, аккуратные газоны.

Коттеджный поселок развивается и организовывает свою территорию, только пока он не распродан и находится в руках одного крупного землевладельца-продавца, считает Левин. “Дальнейшая судьба большинства коттеджных поселков после того, как уйдет застройщик, будет такой же, как у всех "совковых" дачных кооперативов, в которых невозможно собрать деньги ни на какое дополнительное благоустройство, — поясняет он. — Поэтому покупатели, кому застройщик обещает "кисельные берега", но попозже, могут на это не рассчитывать. По крайней мере бесплатно это делать никто потом не будет. Когда я слышу обещания других застройщиков что-то сделать "потом", я понимаю, что продается не поселок, а нарезанные куски земли, объединять которые и развивать как единое территориальное поселение не собирается никто. А выкопать водоем и назвать себя поселком — невелика мудрость”.

В начале 1990-х гг. в Россию хлынул поток новых веяний загородной архитектуры и западного образа жизни. Люди быстро стали перенимать элементы дизайна, сажать декоративные деревья, разбивать альпийские горки и цветники.

Как повезло речке

Например, в поселке “Новорижский” компании “Инком-Недвижимость” декоративную функцию выполняет Археопарк. Он занимает территорию около 1,5 га и включает в себя два каскадных пруда с островками, на которых высажены редкие растения, и оформленную ландшафтными дизайнерами зону, где имитируются каменные отложения ледникового периода. В данном случае инвестор не пустил в продажу 1,5 га земли, которая в 2001 г. стоила $2500 за сотку. Сейчас, по оценкам экспертов, рыночная стоимость сотки в поселке составляет $7000-800 На этом фоне затраты собственно на создание прудов и горок парка, по словам Елисеева, не столь значительны и вполне оправдывают себя. “При прочих равных условиях люди предпочитают купить дом в поселке, где выполнены ландшафтные работы и создана гармоничная и эстетически привлекательная среда обитания”, — уверен он. В поселке “Риверсайд” “Инком” планирует вычистить речку Беляну и сделать вдоль нее прогулочную зону.

Но массовый и неспонтанный интерес к ландшафтному дизайну в поселках возник года два назад, до этого благоустройство могло ограничиваться дорогой и газоном, далее каждый был волен “окультуривать” свой участок самостоятельно, говорит руководитель департамента маркетинга компании “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Соответственно, в поселках, создание которых было начато в 2000-2001 гг., благоустройство территории становится одним из элементов общей концепции.

Амбициозные проекты по восстановлению русла обмелевшей реки Синички существуют у создателей элитного поселка “Резиденции Бенилюкс”. “В основу нашего концептуального решения легла топография ландшафта, — говорит главный архитектор проекта Алена Мельникова. — Эстетическими доминантами комплекса станут набережная реки, красивые запруды и каскадное озеро. "Резиденции" поделены на три территории — "Люксембург", "Голландию" и "Бельгию". Каждая будет иметь свой преобладающий архитектурный стиль, особенности озеленения”. Более половины территорий “Резиденций” отведено под лесопарковую зону, которая будет обустроена для отдыха и спорта. Лес планируется расчистить от валежника, организовать освещенные дорожки для бега и пеших прогулок. Вдоль разбитых на приватных территориях бульваров будут высаживаться взрослые деревья — орешник, липы, ивы, ели, сосны.

Очистка небольших водоемов все больше становится популярным маневром со стороны застройщиков коттеджных поселков, отмечают начальник отдела коттеджных поселков Vesco Realty Сергей Леонтьев и ведущий специалист отдела загородной недвижимости этой компании Алексей Овсянников. Например, в “Бельгийской деревне” проходит операция по превращению большого заболоченного пруда во внутреннее озеро с пляжами, призванная существенно увеличить достоинства коттеджного поселка.

“Подобного размаха гидрологические работы достигали разве что на знаменитых еще советских стройках века, в частной же практике очистка и обустройство реки — вещь и вовсе новая, — сообщили в пресс-службе “Резиденций Бенилюкс”. — Застройщики коттеджных поселков доселе отваживались разве что на приведение в порядок небольшого прудика. Дело это, разумеется, недешевое, но результат будет впечатляющим. Акционерами комплекса движут не только чувство прекрасного и экологическая сознательность, но и трезвый расчет. Красивая речка изрядно повысит инвестиционную привлекательность “Резиденций Бенилюкс”, явившись важным элементом известной формулы респектабельного загородного комплекса: “Рублевка + лес + водоем”.

В рамках проекта планируется реконструировать русло реки; вдоль водоема протянется набережная, появится отдельная зона для купания. По оценкам проектировщиков, Синичка полностью восстановится через два-три года. Кроме того, реку планируется снабдить системами фильтрации, а также насосами, которые будут работать в период засухи, предотвращая возможное обмеление, и системой аэрации для избавления от возможного застоя и цветения воды, тогда как в засушливые годы возможна подпитка водохранилищ из неглубоких артезианских скважин.

Но вообще-то, по мнению Иванова, рублево-успенское направление славится своим первозданным ландшафтом, огромным лесным массивом. И задача застройщиков — максимально сохранить природную красоту и при необходимости лишь немного ее “облагородить”.

“Если рассматривать загородный "бестселлер" — рублево-успенское направление, — говорит Евгений Иванов, — то здесь первым централизованным поселком, в котором инвесторами был сделан сильный акцент на ландшафтный дизайн, стал поселок "Николино". Появившись в середине 90-х гг., он был и остается до сих пор привлекательным для покупателей. Основная же масса поселков по этому направлению — нецентрализованные, индивидуальной застройки, для них не свойственно "окультуривание" земли, и рассматривать этот вопрос можно лишь на отдельных примерах”.

Клубный поселок, который рассматривается как жилая зона парка, рассчитан на 90 домовладений с участками по 10-13 соток и собственную спортивно-оздоровительную зону. Семь одноэтажных домов первой очереди строительства площадью от 118,6 до 136 кв. м будут сданы в сентябре 2004 г. Цена — $230 000- 240 000 за дом с полной отделкой и с участком в собственность. Продажи будет осуществлять компания “МГСН-инвест”. Предполагается, что коттедж в “Петровских далях” станет вторым загородным домом для любителей активного отдыха. Кроме того, коттедж при посредничестве администрации парка можно будет сдавать в аренду. По оценке вице-президента “МГСН-инвеста” Ольги Грачевой, арендная ставка может составлять до $10 000 в месяц за коттедж. Спрос на коттеджи здесь, по оценке коммерческого директора парка Натальи Силинской, значителен (уже формируется лист ожидания) и обусловлен именно высоким уровнем уже созданной инфраструктуры парка.

Нестандартный подход — не выстраивать в коттеджном поселке прогулочные зоны и горки, а “пристроить” поселок к уже действующему спортивному парку — реализует группа компаний “Конкор”. В июне началось строительство коттеджного поселка “Петровские дали”, покупатели домов в котором будут пользоваться всей инфраструктурой спортивно-развлекательного парка “Яхрома” в Дмитровском районе Подмосковья. Зимой “Яхрома” работает как горнолыжный курорт, летом — как комплекс для занятия активными видами спорта, а в перспективе — еще и гольфом. Первая очередь парка, занимающая 30 из 350 га, введена в эксплуатацию в начале 2004 г. Инвестировано $20 млн из запланированных $150 млн.

Эксперты из Vesco Realty в качестве еще одного заслуживающего внимания примера называют поселок “Величъ” на новорижском направлении, в предместьях Звенигорода. “Концепция "Велича" определяется в первую очередь желанием вписать поселок в окружающую среду настолько аккуратно, стильно и бережно, чтобы спустя годы можно было сказать: "Величъ" был здесь всегда”, — говорит Геннадий Левин. Одна из составляющих концепции поселка — природосберегающее развитие ландшафта. “Экологичность — следствие элитности и качества, думать наоборот — утопия. Только при хорошем бюджете можно ставить и решать вопросы экологии, разумного использования природных ресурсов. Купить щенка несложно, а вырастить красивое, умное и здоровое животное многим не под силу и не по карману”, — уверен он.

Ловись, рыбка золотая

“В протекающей рядом Москве-реке очистить воду своими силами мы не в состоянии. А вот создать своим детям красивую небольшую речку нам вполне по силам. Кроме того, мне и самому приятно, что элитная недвижимость может не только выступать в роли эксплуататора природы, но и дополнять или хотя бы восполнять то, что взято”, — говорит руководитель проекта “Экогородок Величъ”, один из жителей поселка Александр Иванов.

Осенью прошлого года в одной из парковых зон поселка была создана искусственная река длиной 500 м, в которую было запущено 1,5 т карася и карпа. Перезимовала рыба успешно и по весне проявляла завидный аппетит, чему способствовало грамотное обустройство самого водоема: проточная вода из скважины, 2-метровая глубина реки и дополнительные зимовочные ямы.

“Если распределить всю эту сумму на продаваемые участки (10 га), получится удорожание себестоимости одной продаваемой сотки земли на $341, — говорит Левин. — Общие капиталовложения в проект привели к поднятию продажной стоимости земли "Велича" примерно в 10 раз (сделок отдельно по земле в "Величе" нет и вряд ли будет). Из опыта общения с покупателями я знаю, что люди были бы рады заплатить по $10 000 за сотку, чтобы прибавить к своему участку еще несколько соток. За забором "Велича" земля дороже $1000 за сотку не уходит”.

Геннадий Левин оценил затраты на создание речки Велички в $341 00 Опять же дороже всего — $120 000 — стоит земля под парком с рекой (120 соток), земляные работы обошлись в $60 000, далее смета такова: проект — $5000, геотекстиль и сетка геокаркасная — $40 000, щебень и песок для дна — $15 000, скважина с насосом и бетонным резервуаром — $25 000, бетонные конструкции (три моста, перелив в ливневку) — $10 000, газон на 60 сотках — $15 000, деревья — $16 000, тротуары — $15 000, освещение — $17 000, зарыбление — $3000.

По оценке Сергея Елисеева, дороже всего девелоперу обходится урбанизация земли — подведение к территории застройки коммуникаций, дорог. В зависимости от местонахождения поселка и того, как далеко место подключения к магистральным сетям, затраты составляют от $1500 до $2500 на сотку. Благоустройство и “окультуривание”, наиболее простым примером которого является сделанный на территории поселка по единой концепции ландшафтный дизайн, в структуре затрат инвестора стоит на последнем месте после урбанизации, выкупа земельного участка и собственно строительства.

Ландшафтный дизайн в английском стиле коттеджного поселка “Челси” на Рублево-Успенском шоссе в исполнении лондонской дизайнерской компании оценивается в $6 млн, что составляет около 15% от общих затрат на строительство поселка, сообщили в Vesco Realty.

Посадить хвойное дерево стоит $1000, достаточно одного дерева на сотку. Саженцы, как правило, привозят из специальных оранжерей (рассадников), т. е. никакого вреда природе не наносится, поясняет Сергей Леонтьев. В очень дорогих поселках сажают березы, плодовые деревья — для разнообразия. “Для многих наших клиентов наличие леса — главное требование, — говорят в Vesco Realty. — Таким образом, борьба за серьезного клиента делает вполне вероятной такую фразу от застройщика: “Лес будет, как минимум 10 деревьев мы вам посадим”.

Сама садик я садила

Евгений Иванов оценивает долю вложений в улучшение качества земли в общем объеме затрат инвестора в зависимости от сложности работ в 4-10%. Что касается ликвидности объектов, то “окультуривание” влияет на них колоссально, считает он. Тем более что обустройство территории ведется только в готовых поселках, а на них на рынке всегда повышенный спрос.

Типовой ландшафтный дизайн на участке в 15 соток обходится приблизительно в $40 000-50 00 За оптовый заказ на создание единого для всего поселка ландшафтного дизайна можно получить скидку (процентов 20). В то же время за счет улучшения внешнего вида поселка повышается рыночная привлекательность домов. “Продуманный и грамотно сделанный ландшафтный дизайн увеличивает ликвидность одного дома примерно на 30%, а его стоимость — на 10-15%, — оценивает перспективность затрат Алексей Овсянников. — Кроме того, для коттеджных поселков класса А и даже В становится просто необходимо делать серьезные и, возможно, даже уникальные дизайнерско-ландшафтные работы”.

“Оценить, насколько очищенная или неочищенная речка поднимает цену поселка, крайне сложно, это все равно что высчитывать, насколько в бизнес-центре вырастет арендная ставка из-за цены плитки на полу, — считает Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка. — В общем и целом затраты на благоустройство и улучшение природных характеристик земли изначально закладываются в концепцию застройки. Для поселка класса люкс они могут составлять достаточно большую сумму, но прямо эти затраты не коррелируют с продажной ценой сотки или квадратного метра. Бюджет на ландшафтный дизайн закладывается по тому же принципу, что и рекламные расходы: как некая часть от общих затрат на строительство, которая не сильно влияет на экономику, но позволяет девелоперам надеяться на то, что будет создан продукт, отличный от других, более высокого качества”.

Инна Кувшинова, PR-менеджер департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, также считает, что затраты на обустройство поселка составляют не более 5-10% от общего объема вложений в поселок, хотя говорить, что это сильно влияет на цену, нельзя. “Главными факторами при покупке загородного дома остаются направление, удаленность от Москвы, природный ландшафт. Но благоустроенная территория выглядит гораздо привлекательнее, и участки продаются быстрее”, — говорит она.

Существуют места, где природа и экология сохранены на высоком уровне. На участках с лесом достаточно проложить дорожки и провести освещение. Но порой инвестор вынужден заботиться об экологии, если желает строить поселок в выигрышном с точки зрения природных условий месте. Например, чтобы получить разрешение на строительство на берегу Пестовского водохранилища элитного поселка “Лазурный берег”, “Инкому” придется делать ливневую канализацию, предохраняющую от попадания стоков с улиц в водохранилище. “Ливневка” есть также в “Золотом городе” на Клязьменском водохранилище, но обычно ее в поселках не делают.

Нижняя планка вложений в пруды и альпийские горки определяется состоянием земельного участка, на котором предполагается строить поселок, — возможно, ряд мероприятий необходим для того, чтобы участок стал привлекательным. “Сверху” инвестор ограничен некоей суммой, после которой весь проект становится неэффективным. Например, если землю на берегу реки каждую весну затапливает, то очевидно, что надо делать дренажную систему, проводить другие работы, если предполагается сделать участок коммерчески эффективным. Но если эти затраты превышают разумный предел, при котором проект все еще эффективен, то девелопер отказывается от таких земель. Таким образом, бюджеты на “окультуривание” земли в поселках зависят от опыта девелопера и позиционирования поселка, его концепции и наличия инфраструктуры рядом и не имеют прямой зависимости от стоимости строительно-монтажных работ или коммуникаций.

Но, с его точки зрения, важно не только создать, но и сберечь то, что создано природой или застройщиком. Есть масса примеров того, как искусственные прудики засоряются и заболачиваются, а ближайший лес превращается в помойку. Поэтому рассматривать “окультуривание” земли как единовременное вложение бессмысленно, надо тратить деньги на обслуживание и сохранение имеющихся красот. “Окультуривание” земли — это лишь один из пунктов инвестиционной программы, которая должна быть продумана в целом: в соответствии с выбранной категорией поселка определяются пропорционально инвестиции в коммуникации, в инфраструктуру (частью которой являются парковые зоны), в строительные технологии и в организацию обслуживания поселка. Но нельзя забывать, что это не панацея: ликвидность будет сдерживаться неудачным направлением и месторасположением, из-за которых в другие составляющие проекта сколько ни вложи — все будет выброшено на ветер.
Квартиру в Москве может купить любой человек, имеющий деньги. Поэтому в числе новоиспеченных собственников престижных квадратных метров есть и бывшие жители успешных российских регионов, и выходцы из стран СНГ, и граждане государств дальнего зарубежья. Высокий спрос на жилье способствует росту цен, и мигранты, приобретающие недвижимость в российской столице, в этой ситуации играют далеко не последнюю роль.

“Сказать, насколько выше стала продажная цена сотки в "Величе" благодаря тому, что в поселке появилась река, будет не совсем корректно. Удорожание происходит благодаря поднятию всего статуса объекта недвижимости в целом”, — говорит Геннадий Левин. Тем не менее, по его подсчетам, ориентировочная себестоимость продаваемой сотки сейчас составляет около $4500-500 А река позволила поднять стоимость сотки не менее чем на $700.

Москва продолжает оставаться крупнейшим в России центром миграционного притяжения, в котором роль экономической миграции является превалирующей. Если на начало 2001 г. численность постоянного населения Москвы составила 8,546 млн человек, то, по оценке, основанной на данных Всероссийской переписи населения 2002 г., на 1 января 2004 г. в Москве постоянно проживало 10,392 млн человек. Из них экономически активное население составило 5,562 млн человек.

Миграция как факт

Число нелегальных мигрантов не установлено. Статистика показывает, что из общего числа мигрантов, въезжающих в город на ПМЖ, основанием для проживания в столице практически в каждом третьем случае является покупка жилья. В последующие годы картина повторилась, но цифры выросли. И это неудивительно, так как стремительно растущий столичный рынок недвижимости позволяет жителям из других столичных регионов, стран СНГ и даже дальнего зарубежья не только приобрести крышу над головой в самом экономически богатом регионе России, но и удачно инвестировать средства и хорошо заработать на перепродаже приобретенной жилплощади.

Ежегодно население Москвы увеличивается, и основной прирост обеспечивают именно мигранты. По данным Мосгоркомстата, в 2000 г. число лиц, прибывших в город на постоянное место жительства (ПМЖ), составило 103 300 человек. Численность выехавших из столицы — 36 600 человек. В том же году в столицу прибыло в связи с покупкой жилья 32 100 человек, в том числе из Московской области — 9500 человек, из других регионов России — 17 100 человек, из стран СНГ — 5300 человек. Получили постоянную регистрацию по месту жительства в связи с заключением брака иногородние — около 48 000 человек, что в 2,8 раза больше, чем в начале 90-х гг., из них граждане Московской области — 18 900 человек, других регионов Российской Федерации — 21 700 человек, стран СНГ — 6900 человек, дальнего зарубежья — 452 человека. Количество лиц, получивших российское гражданство, достигло 15 800 человек. А просто зарегистрировано граждан по месту пребывания 995 500 человек, в том числе граждан СНГ — 643 300 человек.

Законодательство России не препятствует приобретению недвижимости как гражданами России, так и нерезидентами. По словам Евгения Михаленкова, начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость”, любой человек, имеющий необходимую сумму, может обзавестись квартирой в Москве. Процедура покупки недвижимости для россиян и лиц, не имеющих российского гражданства, одна и та же.

Юридические аспекты

Следовательно, наличие в собственности иностранного гражданина жилого помещения — одно из условий приобретения гражданства, предусмотренных российским законодательством. Покупка жилого помещения упрощает иностранным гражданам или лицам без гражданства решение вопроса о регистрации по месту пребывания на территории РФ. Ведь для регистрации в территориальный орган исполнительной власти необходимо каждый раз предоставлять договор аренды жилого помещения, а документ о собственности на жилое помещение снимает эту проблему. Также он упрощает и получение иностранным гражданином или лицом без гражданства вида на жительство.

В то же время сам факт приобретения квартиры в Москве не является основанием для получения российского гражданства, но, что немаловажно, является дополнительным фактором, способствующим положительному решению вопроса. Как рассказала Людмила Куянова, юрист компании “Миэль-Недвижимость”, в порядке, предусмотренном ФЗ № 62 от 31 мая 2002 г. “О гражданстве РФ”, дееспособные иностранные граждане и лица без гражданства, достигшие 18 лет, вправе обратиться с заявлениями о приеме гражданства Российской Федерации. При обращении в Комиссию по гражданству иностранный гражданин или лицо без гражданства предоставляет пакет документов, в который в обязательном порядке входит документ, подтверждающий наличие индивидуального жилья, жилого помещения по месту проживания на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

обретения вида на жительство до дня подачи заявления о получении российского гражданства требуется в течение пяти лет непрерывно проживать на территории России. Исключение составляют следующие случаи: рождение лица на территории РСФСР и имевшееся у него в прошлом гражданство СССР; не менее чем трехлетний брак с гражданином РФ; наличие у нетрудоспособного лица дееспособных детей, достигших возраста 18 лет и являющихся гражданами РФ, и т. д. В перечисленных ситуациях необходимый срок непрерывного проживания сокращается до одного года.

Нерезидент России, купивший жилплощадь в Москве, может на ней зарегистрироваться на срок всего до трех месяцев. Только после решения вопроса о выдаче ему вида на жительство он регистрируется по месту жительства на более долгий срок. Согласно закону РФ “О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства на территории РФ” для получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее одного года на основании разрешения на временное проживание, а одним из оснований выдачи вида на жительство является документ, подтверждающий наличие индивидуального жилья на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дальше согласно статье 13 закона “О гражданстве Российской Федерации” с момента

Москвы хватит на всех?

В новой редакции закона, принятого Государственной думой 19 апреля 2002 г., наряду с общим порядком приобретения российского гражданства, т. е. через президентскую Комиссию по гражданству, предусмотрен и упрощенный порядок. Это порядок рассмотрения вопросов гражданства РФ в отношении лиц, на которых распространяются льготные условия. Такими льготами пользуются граждане и лица, которые имеют хотя бы одного родителя, имеющего гражданство России и проживающего на территории России; лица, которые имели гражданство СССР, проживали и проживают в государствах, входивших в состав СССР, не получили гражданства этих государств и остаются в результате этого лицами без гражданства; лица, которые являются гражданами государств, входивших в состав СССР, получили среднее профессиональное или высшее образование в образовательных учреждениях России после 1 июля 2002 г.; лица, которые родились на территории РСФСР и имели гражданство бывшего СССР; лица, состоящие в браке с гражданином России не менее трех лет, а также некоторые другие категории лиц.

“Улучшения жилищных условий ожидают около 0,5 млн москвичей и, следовательно, говорится в программе, мигранты составляют конкуренцию постоянным жителям столицы на рынке жилья при приобретении (покупке) квартир, а также получении (бесплатно или на льготных условиях) социально гарантируемого жилища”.

Анализ потенциальной емкости территории Москвы, приведенный в “Программе регулирования миграции в г. Москве на 2000-2001 гг.”, показывает, что по современным показателям она недостаточна для обеспечения жилой площадью даже нынешних жителей. Город обязался обеспечить квартирами жителей пятиэтажного ветхого и аварийного фонда, очередников, расселить коммуналки, ликвидировать проживание постоянных жителей города в общежитиях.

По информации, обнародованной Госстроем РФ, учитывая имеющуюся инфраструктуру, Москва рассчитана для комфортного проживания около 6 млн человек. Но уплотнение столицы продолжается. По прошествии времени с момента разработки и принятия программы ситуация только усугубилась. Лояльное российское законодательство, непринятие должных мер со стороны органов столичного ГУВД, на которые сейчас возложен контроль за состоянием миграционных процессов в Москве, способствуют притоку мигрантов, стремящихся обосноваться в столице. И здесь идут в ход любые приемы. Не секрет, что сегодня получить постоянную регистрацию на территории Московской области можно, уплатив всего порядка $60 Второй ступенью является Москва. Юридические (адвокатские) конторы, открытые в Москве и Московской области, разработали кучу вариантов фактически законной легализации мигрантов из стран СНГ в России. И опять же одним из путей легализации иностранцев в Москве и Московской области является приобретение жилплощади. “Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать недвижимость в России наравне с гражданами РФ”, — говорит Ольга Анциферова, заместитель директора юридического департамента по новостройкам корпорации “Инком-Недвижимость”.

“Концентрация населения жителей столицы достаточно высока, — говорится в документе. — В перспективе в черте города может быть размещено порядка 230-260 млн кв. м жилья, что с учетом существующего жилого фонда недостаточно для достижения запланированных стандартов жилищной обеспеченности. Для решения жилищной проблемы москвичей в настоящее время изыскиваются возможности территориального развития города в пригородной зоне, что потребует огромных капитальных затрат в инженерную подготовку территории для строительства. Это означает, что емкость территории Москвы допускает размещение строго ограниченного количества мигрантов (включая вынужденных)”.

ипотеки, депутат Госдумы прошлого созыва. — Но, с другой стороны, неквалифицированную работу москвичи делать не хотят. Ни одной стране мира не удалось избавиться от нежелательной миграции именно по этой причине: кому-то надо выполнять непрестижную, тяжелую работу. Если это неизбежно, то надо отрегулировать процесс. Какие-то шаги делает московское правительство, но в целом ощущения, что это отрегулировано, нет. Наиболее энергичная, образованная часть столичных мигрантов по численности меньше, но именно она повышает спрос на жилье, а следовательно, и цены на недвижимость. На мой взгляд, все-таки таких людей не очень много. До 15% мигрантов от общей численности населения — в экономике цифра терпимая. Значит, 1,5 млн человек для Москвы — цифра, которая не может катастрофическим образом перегрузить город. Другое дело, что официальная статистика расходится с реальной, и сегодня, без сомнения, городская инфраструктура перегружена. Надо пытаться управлять этим потоком в рамках действующего законодательства. Как в демократической стране это делать — вопрос сложный, однозначно проблему решать нельзя“.

Количество лиц, реализующих возможности обосноваться в Москве, растет с каждым годом. “Большая часть миграции — дешевая низкоквалифицированная рабочая сила, — говорит Иван Грачев, президент Международной академии

Мигранты на рынке

Несмотря ни на что, Москва уплотняется, на месте дворов и скверов растут высотные дома, появляются новые районы массового строительства. По информации, полученной в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРиР), уже началась застройка Щербинки, впереди районы Молжаниновский, Кожухово, Кутузово… А это значит, что квадратные метры будут востребованы если не москвичами, то мигрантами.

“Около двух-трех иностранцев (не российские граждане, но часто бывшие соотечественники, эмигрировавшие в свое время на Кипр, в Германию, Израиль, Венгрию или жители СНГ) раз в квартал обращаются к нам за посредничеством при покупке жилья, — рассказывает Сергей Леонтьев, директор компании Vesco Realty. — Их бюджет обычно скорее умеренный — $100 000-250 00 Что касается российских регионов, то здесь цифры таковы: скажем, недорогим сегментом таун-хаусов (до $150 000) в месяц интересуются примерно 5-6 человек (исходя из количества звонков) и, соответственно, 1-2 клиента приезжают в Москву, с ними мы уже серьезно работаем. Также 1-2 клиента из регионов раз в квартал появляются у нас, но уже с большим бюджетом — от $500 000 и выше. Как правило, иногородние клиенты практически не знают рынка. Бывают случаи, когда российские покупатели жилья считают, что с полумиллионным бюджетом можно приобрести суперкоттедж с суперучастком. В то время как москвичи понимают, что эта сумма далека от стоимости дома или квартиры мечты”.

По информации Александра Исаева, президента агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”, сертифицированного аналитика РГР и члена ESOMAR (Европейской ассоциации исследователей общественного мнения и рынка), оценочно доля немосквичей по некоторым московским объектам составляет до 30%. Средние показатели — это 5-15% иногородних покупателей в зависимости от типа и класса объекта. В целом такого же мнения придерживаются специалисты маркетингового отдела Департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС). По словам Андрея Куприянова, руководителя группы маркетинга ДИПСа, на сегодняшний день примерно 15% продаж департамента приходится на мигрантов. Из них около 50% покупателей раньше проживали в Московской области, 40% — на территории РФ и в странах ближнего зарубежья, 10% — в странах дальнего зарубежья. Практика работы компании “Сити — XXI век” показывает, что основную часть мигрантов, приобретающих жилье в столице, составляют покупатели из российских регионов, таких как Тюмень, Екатеринбург, Владивосток, Хабаровск, Петропавловск-Камчатский, Томск. Из центральных областей страны покупателей столичной недвижимости значительно меньше. Не так часто приобретают жилье в Москве и выходцы из стран СНГ и дальнего зарубежья. Их процент на объектах компании колеблется в зависимости от типа объекта от 1% до 10%.

Выбор мигранта

Рынок элитного жилья в меньшей степени подвержен влиянию миграционных процессов, чем рынок типовой. Однако это не означает, что потребителями дорогих квадратных метров являются только обладатели московской прописки. В настоящее время, по оценкам компании Paul's Yard, процент иногородних, покупающих квартиры в столице, составляет около 35%, причем еще 3-4 года назад эта цифра не превышала 7%. “Это как люди, избравшие Москву в качестве постоянного места жительства, так и люди, не проживающие здесь постоянно, но имеющие недвижимость, — говорит Андрей Патрушев, PR-директор Paul's Yard. — В этом случае цифра делится на 23% и 7% соответственно. Безусловно, большая часть представлена регионами, ориентированными на топливно-энергетический комплекс РФ. Доля иностранцев на рынке элитного жилья не превышает 4%. Это связано в первую очередь с тем, что в большинстве своем иностранные граждане прибывают в Россию работать по контракту (обычно три года) по приглашению компании-работодателя. В соответствии со сложившейся практикой компания чаще арендует жилье для своих сотрудников, чем покупает. Исключение составляют иностранцы, работающие по контрактам со сроком действия более пяти лет, либо те, кто успел обзавестись в России семьями и планирует остаться жить в нашей стране. Если говорить о национальной принадлежности, то в большинстве это специалисты из Великобритании, Франции, Испании”.

В частной беседе коллега-журналист поделился, что в 2000 г. он купил квартиру в новостройке в Южном Бутове. При создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) выяснилось, что примерно у 70% собственников жилплощади до приобретения квартир в этом доме была иногородняя прописка. Среди них не меньше четверти жили в разных государствах СНГ. Национальный состав жителей Южного Бутова послужил тому, что проживающие в Северном Бутове этот район называют не иначе как “Южный Баку”.

Мигранты, приезжающие в столицу, при выборе подходящего жилья в первую очередь ориентируются на цену столичной недвижимости. По словам Андрея Жингана, первого заместителя директора по маркетингу компании “Миэль-Недвижимость”, опыт продаж ряда лет показал, что в сферу интересов мигрантов в первую очередь попадали районы массовой застройки, где продавалось самое дешевое в городе жилье. Это Южное Бутово, Марьино, Жулебино, немного меньше мигрантов в Митине.

Такую же цель преследуют большинство приезжих из других регионов России, хотя это не относится к “сырьевикам”, бюджеты на покупку квартир которых порой достигают $1 млн и выше. Как следствие, мигрантов гораздо больше на юго-востоке, юге и востоке Москвы, чем на западе и юго-западе. В обжитых районах срединной зоны Москвы ежегодно недвижимость покупают в среднем 10-15% приезжих, тогда как на периферии цифра доходит до 30-40%.

Сегодня бывшие мигранты, а также собственники жилья, не имеющие российского гражданства, живут в разных точках Москвы. Четких привязок к районам нет. Однако граждане стран дальнего зарубежья редко покупают жилплощадь на периферии, ограничиваясь Центральным округом, тогда как большинство выходцев из стран СНГ стараются найти вариант подешевле.

В Московской строительной компании не было конкретной цели влиять на состав покупателей жилья в своем доме на западе столицы, поэтому, по словам Максима Калмыкова, ее директора по маркетингу, процент иногородних у них составил 16,3%. По словам Вячеслава Тимербулатова, генерального директора группы компаний “Конти”, около 5% в составе покупателей ее объектов — граждане из дальнего зарубежья. Они в основном приобретают жилье элиткласса. Например, в усадьбе “Покровское-Глебово” и в “Покровском береге” их около 10%.

Состав покупателей жилья зачастую зависит и от самих застройщиков. К примеру, компания “ДОН-Строй” активно рекламирует свои объекты по всей территории РФ, практикует бартерные сделки, и, как следствие, процентный состав жильцов из регионов в них достаточно высок. Застройщики столичного микрорайона бизнес-класса “Гранд Паркъ” пошли иным путем, сузив рекламное пространство преимущественно в границах Москвы и области. “Поэтому в "Гранд Парке" на жителей российских регионов на сегодняшний день приходится порядка 5% продаж, — говорит Андрей Жинган, — тогда как на других столичных объектах процент иногородних значительно выше”.

Подавляющее большинство аналитиков рынка недвижимости склонны констатировать, что активная миграция является одним из важных факторов, который способствует увеличению объемов возводимого жилья и росту цен на недвижимость “Это естественный процесс, который несет развитие рынка недвижимости во всех его сегментах, — говорит Вячеслав Тимербулатов. — Если бы миграция в столицу сократилась, то, возможно, произошло бы постепенное снижение спроса и предложения, как вариант, наступила бы некоторая стабилизация цен”.

Миграция и цены

Иного мнения по этому поводу придерживаются в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Источник, попросивший не указывать его имя, отметил, что неправильно списывать рыночные тенденции на мигрантов. Приобретая недвижимость на первичном рынке, мигранты точно так же, как и москвичи, оплачивают строительство объектов инфраструктуры (30-50% от уплаченной суммы поступает в городской бюджет и идет на решение жилищного вопроса очередников, переселенцев и других категорий москвичей), платят налоги. Из ожидаемых к вводу в 2004 г. около 5 млн кв. м жилья (столичные строители намереваются превысить намеченную цифру в 4,5 млн кв. м) порядка 1,7 млн кв. м пойдет на целевые программы для москвичей, а около 3,3 млн кв. м — на продажу.

Подобную точку зрения разделяет и Андрей Куприянов, говорящий, что в нынешних условиях стабилизации национальной валюты в первую очередь именно за счет притока мигрантов повышается спрос, а, как известно, чем активнее спрос, тем активнее реагирует рынок. По мнению Максима Калмыкова, в сегодняшней ситуации за счет мигрантов, покупающих недвижимость в столице, продавцы кладут себе в карман на 20-40% больше, чем было бы без спроса со стороны приезжих.



Главная --> Публикации