Главная --> Публикации --> Юрий лужков подтвердил, что "россия" будет снесена Кто имеет право на жилищную субсидию Правила налогового вычитания могут изменить Как не попасть в "историю с землей" Началась выдача кредитов молодым семьям на покупку жилья

“Не дай бог тебе сказать “интеллектуальный дом” или “умное здание”! – напутствовали коллеги перед походом на выставку “HI-TECH HOUSE-200 УПРАВЛЕНИЕ, АВТОМАТИЗАЦИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И ЖИЛЫХ ДОМОВ”. К Гостиному Двору, где компания “МИДЭКСПО” проводила вторую международную выставку, я подходила, твердя как мантру “дом – умный, здание – интеллектуальное”.

Специалисты понимают под “интеллектуальным зданием” не “дом с мозгами”, а профессиональную услугу, которая позволяет осуществить интеграцию и интеллектуализацию всей инженерно-информационной инфраструктуры проекта. В настоящее время в России наблюдается рост как интереса к рынку интегрированных систем, так и потенциала его участников.

“Умный дом” (это если имеется в виду жилье, или “интеллектуальное здание” – применительно к коммерческой недвижимости), как можно было понять на выставке, немыслим без систем управления и автоматики, а также интегрируемых подсистем, как то: системы освещения, бесперебойного энергоснабжения и энергосбережения, системы климат-контроля, отопления, безопасности и пожарной защиты. Для современных офисных зданий немаловажное значение имеют, кроме того, информационные системы (структурированные кабельные сети, локальные вычислительные сети, телевидение, телефония, Интернет), презентационные системы и системы видеоконференции, многозонные аудио/видео системы (мультирум), автоматические гаражные ворота, рольставни, лифтовое оборудование.

Выставка была ориентирована, в первую очередь, на специалистов: представителей девелоперских, строительных и проектно-инвестиционных компаний, архитекторов и дизайнеров, занимающихся элитными проектами жилых и корпоративных зданий и помещений, инсталляторов (установщиков) интегрированных электронных и инженерных систем, специалистов в области систем безопасности и видеонаблюдения, спутниковой связи, руководителей крупных предприятий, бизнес-центров, сетевых сервисных, торговых и развлекательных структур, страховых и управляющих компаний, межотраслевых холдингов, а также заинтересованных частных лиц.

Дизайнеры работают с тем, что выносится на поверхность – выключатели в разных стилях (чтобы гармонировали с убранством комнаты), датчики термостатов и звуковых систем, элегантные детекторы, контролирующие все параметры дома, видеодомофоны и так далее.

По большей части, эта крытая в недрах здания высокоинтеллектуальная начинка на взгляд неспециалиста не слишком интересна и привлекательна. Зато эффект дает вполне в духе “сказок о будущем”, в котором дом можно будет изменять и совершенствовать в соответствии с желаниями, потребностями и вкусами живущих в нем людей.

Хорошее настроение на выставке создавали огромные жидкокристаллические экраны домашних кинотеатров, демонстрирующих мультфильмы, подмаргивающие датчики и масса других двигающихся, светящихся, звучащих устройств, которыми “умный дом” общается с вами, реагируя на команды хозяина.

Довольно исчерпывающе сформулировал впечатление от экспозиции Александр Гришин, президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости: “Высокие технологии при всей их полезности хороши еще и тем, что поднимают настроение”.

Любопытно, что в сфере коммерческой недвижимости именно дешевизна (относительно мировых цен) энергоносителей, а также относительно невысокая стоимость трудовых ресурсов замедляют внедрение новых технологий. Мешает также отсутствие нормативно-правовой базы. Многие нормы строительства и эксплуатации зданий устарели, что особенно заметно сегодня, когда на рынке реализуются крупномасштабные инвестиционные проекты по созданию высотных зданий.

Конечно, для большинства из нас “умный дом” – довольно дорогая игрушка, доступная разве что покупателям элитных квартир и коттеджей. Однако расходы на эксплуатацию такого дома, благодаря системам водо-, тепло- и энергосбережения, в конечном итоге, может обходиться дешевле, чем расходы человека, живущего в доме не умном, а панельном крупнощелевом. Особенно, если учесть все возрастающие затраты на оплату услуг ЖКУ.

Аслан Кипов, руководитель отдела исследований и консалтинга Colliers International, также отметил повышение интереса девелоперов к интеллектуальным зданиям и энергосберегающим технологиям. “Можно прогнозировать рост спроса на интеллектуальные здания, хотя это и удорожает стоимость аренды”, – сказал он.

Но, по мнению президента компании “Экопрог” Виталия Гинзбурга, рост инвестиционной привлекательности Москвы и России способствует, в частности, тому, что при осуществлении все большего числа строительных проектов требуется задействовать современные технологии.

Само “интеллектуальное здание” В.Гинзбург определил как совокупность функций интегрированной оптимизированной инфраструктуры. По его мнению, спрос на эту услугу есть и он будет расти под давлением таких факторов, как требования к энергосбережению, к снижению совокупных затрат при реализации крупных проектов, к обеспечению безопасности и комфорта, надежности зданий и сооружений.

По данным ведущих мировых производителей оборудования для интеллектуальных зданий, которые В.Гинзбург привел на форуме в рамках выставки, объемы этого рынка составляют десятки миллиардов долларов. Что касается объемов российского рынка, то они разными экспертами оцениваются по-разному. Одна из цифр – 180 млн. долларов, что составляет 10% от имеющегося у нас потенциала. Исходя из собственного опыта в компании “Экопрог” считают, что цена интеллектуализации составляет от 0,7 до 1,5-1,7% от стоимости строительства.

В то же время компания Stack Group совместно с компанией “Статус” при поддержке аналитического центра ирн.RU объявили о выходе на рынок первого в Москве и России коммерческого офисного центра (бизнес-центр на Большой Академической улице), построенного по технологии Hi-tech house, которая, по словам руководителя ирн.RU Олега Репченко, существенно отличается от концепции “умного дома” именно тем, что делает акцент не на управление инженерными системами здания, а на совмещение офисов с усиленной телекоммуникационной инфраструктурой и собственным дата-центром.

При этом важно, считает В.Гинзбург, чтобы в одном здании соблюдался баланс между инженерными системами и информационными технологиями (собственно “мозгами”, управляющими инженерией). “Интеллект” здания формируется аналогично функции человеческого мозга: интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций закладывается способность аккумулировать информацию, анализировать ситуацию, выдавать управляющее воздействие.

В здании имеется серверная на 100 компьютерных стоек, оснащенная автоматической системой управления, контролирующей автономные системы кондиционирования и пожаротушения, систему бесперебойного электроснабжения с резервным дизельным генератором, а также особый режим доступа в помещение.

“Исследования рынка показали: даже IT-арендаторам сложные системы управления зданием, как правило, не нужны, и большинство из них не готово доплачивать за излишний “интеллект” дома. Из всей сложной начинки интеллектуального здания им действительно необходимы только телекоммуникации”, – говорит Сергей Лысаков, генеральный директор компании Stack Group.

Прежде всего, мы изменили траекторию движения. Коридор как ручей разделяем на две стороны: одна сторона общественная, другая – частная. Движемся в общественную сторону. Объединение бывшего холла и гостиной дало зону, в которой теперь есть кухня, разделенная раздвижными перегородками, гостиная и столовая. Наш выигрыш при этом – отдельное помещение столовой, которая, с одной стороны, включена в габарит гостиной, а с другой стороны, имеет свою, отдельную функциональную зону. Если посчитать, получается, что рабочая площадь кухни не очень велика – 13,6 кв. метра. Если прибавить столовую, получится более 20 кв. метров.

Цена аренды в Hi-tec house – всего $300-350 за 1 кв. м в год, по словам создателей, стала возможной благодаря отказу от излишней “интеллектуальности” здания и оптимальному выбору места (в районе метро “Войковская”).
– Изначально это была пятикомнатная квартира с одной кухней, небольшим гостевым раздельным и одним объединенным санузлом. Комнаты были небольшие, незначимые, а ванная слишком маленькая. У нас было много вариантов перепланировки, и итоговый вариант, который мы утвердили, интересен тем, что кухня расположена в бывшей зоне холла (квартира находится на втором этаже, над нежилыми помещениями).

Кабинет

Второй выигрыш, если повернуть от входа направо, – большая ванная комната (13,3 кв. м). В бывшем помещении ванной мы устроили гардеробную комнату.

В кабинете разместили не только встроенную аппаратуру, но и книги, а также виннариум, холодильник, в котором поддерживается определенный температурный режим.

В кабинете мы решили сделать стеклянные двери от потолка до пола. При этом лоджия остается холодной. Ее утепление – индивидуальный выбор каждого. Рекомендуем тем, кто проходит БТИ, воспользоваться нашим решением – не переводить отопительную батарею на лоджию. Мы решаем проблему за счет теплого пола. При этом не затрагиваем стояк.

Кухонный фартук мы сделали весьма недорого и интересно, из матового стекла, большие плоскости которого с обратной стороны монтируются красивыми декоративными болтами. Получается гигиеничная конструкция, более выигрышная, чем плитка. На матовом стекле почти незаметно ни стыков, ни пятен.

Кухня

Детские комнаты – спальня и игровая – совмещены между собой и расположены рядом со спальней взрослых. Мы думали о том, чтобы двум девочкам (3 и 7 лет), которые будут тут жить, было комфортно. В результате, мы имеем незахламленную спальню и весьма большую игровую комнату, которая к тому же является и рабочей, потому что здесь есть два места для занятий.

Детская

Спальня

Детская спальня решена в более спокойных тонах. Здесь минимум мебели, только то, что необходимо для сна. В детской спальне отсутствует телевизор. Мы сделали тут вторую гардеробную комнату, а помещение санузла превратили в помещение детской ванной комнаты 5,6 кв.метров.

Гостиная

Спальня решена в минималистских традициях. Темный тон кровати гармонирует со светлым фоном пола. Стенка за кроватью с фрагментами с декоративно окрашенными фрагментами усиливает ее основной ракурс. Мы воспользовались еще одной особенностью этой квартиры: на балкон можно выходить и из спальни, и из детской.

Для этого в гостиной мы нарастили часть стены, сделали висящий в воздухе прямоугольник, который подсвечен по всему периметру. Он имеет толщину порядка 12 см, и в него встроен плазменный экран телевизора, колонки. По этому прямоугольнику скользит экран для проектора домашнего кинотеатра. Этот момент мы подчеркиваем декоративным окрашиванием.

В квартире использована система “мульти-ром”, “продвинутого” домашнего кинотеатра с пятиканальным звуком, который располагается в гостиной. При входе в квартиру имеется панель, чтобы при желании сразу выбрать себе звуковое сопровождение. В спальне, в детских, в ванной, в гостиной, в кухне и в кабинете – независимое музыкальное сопровождение, Видеоизображение распределено на спальню, детскую, гостиную и кабинет. Несмотря на то, что центральный кинотеатр расположен в гостиной, сама гостиная максимально освобождена. В кабинете отведено специальное место, где максимально собрана вся аппаратура - это одна из наших задач.

Еще одно декоративное решение мы сделали в зоне столовой. Декоративная перегородка, комбинация дерева и стекла, которая плавно выходит над потолком, является еще и потолочной консолью, которая освещает всю столовую зону.

Для просмотра с проектором необходимо достаточно сильное затемнение, поэтому вдоль стены мы разместили тяжелые металлизированные шторы – второй декоративный акцент гостиной.

К 2012 году, то есть через 4 года, запланировано выйти на уровень строительства140 млн кв. м нового жилья в год. На данный момент объем ежегодного жилищного строительства вдвое ниже. По итогам 2003 года (4 года назад), объем ежегодного жилищного строительства составлял 50 млн кв. м. И хотя каждый год этот показатель рос, однако темпы этого роста оказались явно недостаточными. По данным Росстроя ввод нового жилья по итогам 2007 cоставил порядка 70 млн кв. м. То есть прирост оказался только 40%. Таким образом, налицо срыв программы Доступное жилье. Прокомментировать данную ситуацию мы попросили руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко.

Квартиру мы старались украшать разнообразными подсветками, для того чтобы хозяевам не приходилось слишком тратиться на центральный свет. Обильно подсвечивая стены при помощи неоновых ламп, мы выделяем декоративные зоны и подчеркиваем цветовую игру. Нам кажется это гораздо более интересным, чем одна мощная люстра под потолком. Мы активно работаем с неоновым освещением, которое используется в наружной рекламе в качестве подсветок.

Почему не получается строить больше? Основная причина вовсе не в нехватке инвестиционных денег и не в подорожании стройматериалов. Финансовых ресурсов в России хватает: есть нефтяные деньги, стабфонд, иностранные инвестиции. Есть, наконец, немало российских олигархов, готовых вкладывать средства в недвижимость. Возмите, к примеру, Ренову, которая планирует чуть ли не 1 млрд. долларов освоить на строительство только в Екатеринбурге (порядка 10 млн. квадратов), а у компании помимо этого имеются проекты в Московской области, Перми, Краснодаре. Или, пожалуйста, Дерипаска тоже, наверное, не стал бы покупать Главмосстрой, если бы не имел больших планов в области строительства. Одним словом, кого не возьми из ведущих отечественных коммерсантов, большинство готовы вкладываться в недвижимость. Что касается покупателей, то, если при существующих ценах мы наблюдаем дефицит квартир, очевидно, что новое жилье будет востребовано.

Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Эта цифра муссировалась несколько лет и в нашем профессиональном сообществе, после чего, по-видимому, ее довели до сведения Президента. В своем последнем послании примерно год назад он озвучил, что в России должны строить по квадратному метру на человека в год. Это порядка 140 млн. в год при сегодняшнем реальном строительстве 70 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно. Конечно, многие возразят, что Москва не резиновая и всех в ней не поселишь, что, скорее всего, разумно. Но если это так, нужно увеличивать подмосковное строительство. А здесь мы наблюдаем примерно такую же картину: Москва и Подмосковье вместе строят порядка 13 млн. квадратных метров в год при общем населении 18 млн.

Вообще-то в обычной мировой практике такие вопросы решает государство. Оно берет землю, строит инфраструктуру, прокладывает дороги и коммуникации на свои деньги, после чего продает застройщикам площадки, уже полностью готовые под освоение. Разумеется, при продаже земли эти расходы окупаются. Застройщикам такая схема тоже на руку, так как они заходят на площадку, имея понятные условия игры, точно планируя свои расходы и временные затраты. Таким образом, налицо разумное разделение полномочий: государство выполняет свои социально-экономические функции, создавая благоприятные условия для коммерсантов, а они создают конечный продукт, который максимально отвечает запросам людей. У нас, как известно, все это вешают на застройщиков в качестве обременений: расселяйте пятиэтажки, перекладывайте сети, стройте подстанции. Одним словом, мучайтесь сами. Вот наши застройщики и пытаются латать дыры. Все это, естественно, влечет за собой коррупцию, взятки и прочие злоупотребления. И строительство в таких условиях ведется очень медленно.

Возвращаясь к причинам стагнации строительства, я бы сказал, что все упирается в площадки. Здесь несколько проблем. Первая проблема общеизвестна предельная забюрократизированность и коррумпированность процесса получения земли под застройку. Вторая проблема это инженерные коммуникации. Допустим, площадка у застройщика есть, но, чтобы на ней возвести жилье в соответствии с техническими условиями, необходимо нормальное газо-, водо- и электроснабжение. И вопрос даже не в том, что нередко нужно менять или прокладывать коммуникации это также решается деньгами, а в наличии, точнее, отсутствии необходимых мощностей. С этим сейчас мучаются многие застройщики, даже имея площадки, деньги и пресловутый административный ресурс. Третья проблема это транспортная инфраструктура. В том же Подмосковье есть немало интересных земель. Совсем недавно, например, нас пригласили сделать экспертную оценку одного участка в Щелковском районе. Место оказалось шикарное: сосновый лес, на его кромке огромное озеро, поляна. Но, чтобы добраться до этой красоты, нужно проехать километра три по такому бездорожью, которое осилит не всякий джип.

Делать какие-либо прогнозы развития ситуации я бы не стал, но мне видится несколько способов вывода строительной отрасли из нынешнего состояния, и все они находятся в руках государства. Недавно был издан закон, согласно которому у многочисленных государственных ведомств будут изыматься земли с последующим их распределением среди застройщиков так отчасти будет снят вопрос дефицита площадок в Москве.

Хуже всего то, что это испортило наших застройщиков. Если вспомнить недалекие 2000-2002 годы, все стремились построить больше, с метра зарабатывали 20-30, в лучшем случае 50 долларов. Все понимали, что можно заработать на обороте строить много и много продавать. Это, соответственно, способствовало насыщению рынка и сдерживало цены. Сегодняшние застройщики кардинально изменили свою точку зрения. Намучившись со всеми административно-бюрократическими препонами, согласованиями, обременениями и прочими сложностями, они пришли к одному простому выводу: а зачем строить много, если те же деньги можно заработать за счет сверхприбыли. Сейчас на метр накручивают уже от 1000 долларов (в лучшем случае). Вот и получается следующая картина: строят очень медленно и мало, предложение на минимуме, цены взлетели до небес; основная масса населения и даже те, кого принято называть средним классом, не могут купить себе жилье, а очень узкая прослойка с доходом выше среднего, которая может, платит бешеные деньги за то, что этих денег не стоит по несколько миллионов долларов за якобы элитные квартиры. В то время как в Европе за те же деньги можно покупать исторические замки или виллы на берегу моря с совершенно другим качеством строительства. То есть по большому счету в настоящее время рынок недвижимости является антисоциальным, потому что жилищный вопрос не решается.

По словам историка Николая Карамзина, главной российской проблемой на протяжении всей ее истории были два Д: дороги и дураки. Видимо, с первым из этих двух Д правительство России решило таки разобраться окончательно. Дело в том, что плотность дорог в России в несколько десятков раз отстает от европейского уровня, а загруженность трасс во много раз выше. По данным Росстата, треть дорог работает на уровне износа. При этом вплоть до 2006 года вместо увеличения общего числа километров автодорог с твердым покрытием с каждым годом происходило его сокращение примерно на 10 тыс. км. Но в 2006 году правительство озаботилось этой проблемой. Действительно, без решения транспортной проблемы невозможен экономический подъем России вне ее связи с сырьевым сектором. Это опять-таки доказывает история. Торговый оборот резко возрос после того, как Александр II начал активное строительство железных дорог по всей России. А если вспомнить русское экономическое чудо рубежа 19-20 веков то оно опять же во многом связано с железнодорожным бумом, когда за 10 лет было построено около 20 тыс. км железных дорог.

Кроме того, нужно добиться, чтобы продажа площадок частным коммерческим застройщикам осуществлялась по прозрачным некоррумпированным схемам не на словах, а на деле.
Наконец, государство поступит правильно, если оперативно возьмет на себя роль подготовки участков и будет вкладываться в строительство коммуникаций и инфраструктуры.
По словам министра транспорта Игоря Левитина, в ближайшее время в России может быть создана компания для управления автодорогами. По оценкам Индикаторов рынка недвижимости это вполне своевременное решение, которое позволит в сжатые сроки в корне изменить проблему одного из двух традиционных российских Д. Это в свою очередь может позволить многократно увеличить объемы строительства жилья.

Именно для этого и предполагается создать новую компанию, которая будет управлять дорожным хозяйством страны. Действительно, пример РАО РЖД и РАО ЕЭС России и других российских акционерных обществ показывает, что акционирование идет на пользу секторам экономики, находившимся до этого в обычном ведомственном управлении.

При этом 20 век, особенно его вторая половина это, прежде всего, век дорог автомобильных, а не железных. Именно поэтому понятно стремление правительства расширить сеть автомобильных дорог с твердым покрытием. Последние 2 года их протяженность растет примерно по 15 тыс. км в год. Однако этого явно не достаточно. Чтобы выйти на уровень плотности дорог на тысячу квадратных километров, который имеется в странах Восточной Европы, не говоря уже о Западной, России необходимо почти в 5 раз увеличить общую протяженность автодорог. На данный момент она составляет порядка 755 тыс. км. Учитывая, что общая площадь Российской Федерации составляет порядка 17 млн кв. км, то для достижения 220 км на 1 тыс. кв. км, если продолжать строить по 15 тыс. км в год, потребуется порядка 200 лет. При этом стоит отметить, что сопоставлять темпы строительства железных дорог в конце 19 века и необходимые темпы возведения автодорог в начале 21 века, естественно, некорректно. Для того чтобы в обозримые сроки (10-12 лет) решить дорожную проблему, России необходимо возводить за год примерно в 15 раз больше километров дорог, чем это происходит на данный момент.

Дело в том, что на возведение 1 км дороги требуется порядка 2 млн руб., а на поддержание этого 1 км еще по 300 тыс. руб. ежегодно. Учитывая, что, как указывалось выше, для решения дорожной проблемы России необходимо строить по 250 тыс. км в год, на создание новых дорог необходимо порядка 500 млрд руб. ежегодно. А к 2020 году на общее содержание 3,775 млн км придется выделять ежегодно свыше 1 трлн руб. При этом на сегодняшний день бюджет правительства Российской Федерации составляет около 7 трлн руб. Стоит отметить, что при прочих равных значительного роста бюджета в течение ближайших 10 лет не ожидается, то есть если структурные реформы не приведут к увеличению налоговых поступлений, существующая структура доходов госбюджета считается правительством оптимальной. Получается, что если управление дорогами не акционировать на этот сектор должно выделяться до 15% от всего госбюджета.

Пока не известно, каков будет юридический статус новой управляющей компании. Предполагается 2 варианта: некоммерческое партнерство и акционерное общество. В случае принятия решения об акционировании дорожной отрасли, новой компании будут переданы в собственность помимо самих трасс также и окружающее их придорожное имущество. В данном случае, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, наиболее продуктивной формой является именно акционерное общество.

Традиционно в российском экспертном сообществе считается, что единственным способом извлечения выгоды из строительства автодорог является возведение платных трасс. Однако, как показывает международная практика, даже при наиболее выгодном раскладе, когда дорога соединяет два федеральных центра, то есть ее протяженность составляет несколько сот километров, это приносит доход не выше 10% годовых.

При этом, например, РАО РЖД вполне адекватно справляется с этой экономической ношей самостоятельно. По итогам 2007 года общий доход компании составил около 1 трлн руб. Конечно, проезд по железной дороге платный, а по всем федеральным дорогам бесплатный. Именно поэтому, по оценкам аналитического центра ирн.ru, наиболее продуктивной формой управления российскими автодорогами является акционерное общество, а не некоммерческое партнерство. Последнее существует на взносы его партнеров и не предполагает доходов, тогда как именно доходы позволили бы новой госкомпании активно развивать строительство новых дорог без дополнительных поступлений из госбюджета.

При этом именно с обустройства придорожных сервисов вокруг железнодорожных станций и началось активное перетекание населения в Сибирь и ее заселение в конце 19 века. Учитывая, что сейчас происходит обратный процесс, народ всеми правдами и неправдами старается переселиться в европейскую часть России, создание федеральной автодорожной компании могло бы приостановить негативную тенденцию, так как появилось бы большое количество новых рабочих мест. Это, как и само строительство новых дорог, создало бы дополнительную привлекательность для более масштабного строительства жилья в регионах. Таким образом, одна из бед, о которой Индикаторы рынка недвижимости, писали в статье Порочный круг российского рынка недвижимости, будет преодолена и вероятность того, что объемы ежегодного строительства жилья достигнут запланированных 140 млн кв. м, станет более ощутимой.

При этом управляющие дорогами компании давно нашли другой выход, который позволяет не только быстрее окупить инвестиции в строительство дороги, но и стабильно получать высокий доход в дальнейшем. Решение проблемы в строительстве придорожных сервисов. Управление дорогами с придорожными сервисами приносит доход не менее 30% годовых. Стоит отметить, что на федеральных трассах придорожных сервисов не хватает просто катастрофически.



Главная --> Публикации