Главная --> Публикации --> Рынок жилья ждут перемены В столице становится все больше домов с дендрариумами и аквапарками Договор согласия Бум торговой недвижимости переселяется в регионы Очередь на жилье будет прозрачной

Как они разрешаются? Какова вообще практика переселения людей? На эту тему мы беседуем с начальником Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Юго-Западном административном округе Евгением ВОРОНОВЫМ. Заметим, что этот округ – один из самых «переселяемых» в Москве. Ведь именно Юго-Запад стал родиной индустриального домостроения, здесь находятся знаменитые Черемушки. Но многие здания, построенные в конце 50-х – начале 60-х годов исчерпали ресурс, их сносят. Так что смена адресов неизбежна.

Снос пятиэтажек, аварийного жилья, реконструкция зданий – все это важные, приоритетные программы города. И каждая из них связана с переселением людей. Регулирует этот процесс (с правовой точки зрения) Закон г. Москвы от 9.09.98 № 21-73 «О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Недавно Мосгордума приняла новый – «О внесении изменений и дополнений…» в уже упомянутый Закон «О гарантиях». И тем не менее, при реализации этих документов вступает в силу человеческий фактор – конфликты при переселении неизбежны.

– Он еще больше защищает права граждан. Основанием для принятия «Решения об освобождении жилых помещений», говорится в нем, может служить только постановление Правительства Москвы (о реконструкции, сносе непригодных для проживания домов, изъятии земли для нужд города и т. п.) Закон более четко формулирует основания для переселения, а также права москвичей как нанимателей, так и собственников, вынужденных освобождать свои квартиры. Новый документ, в частности, определяет минимальный размер компенсации (в том числе за непроизведенный капитальный ремонт дома), учитывает право людей на дополнительную площадь по состоянию здоровья и право стоящих на очереди на улучшение жилищных условий.

– Сначала о новом законе, дополняющим прежний. На какие его стороны вы бы обратили внимание?

– Быстрее освободить дома, предоставить их бывшим жильцам такие квартиры, которые их устроят, и в то же время соответствуют городскому законодательству о переселении. Процесс, понятно, сложный. Но вот если пять-шесть лет назад сроки переселения – от оповещения семьи, что дом, в котором они живут, подлежит сносу, до ее новоселья по новому адресу – занимали не меньше года, а потом они сократились до 4-5 месяцев, то в прошлом году стали еще меньше: 3-3,5 месяца. Это, если хотите, главный показатель нашей деятельности. А улучшается он потому, что накапливается опыт – прежде всего, в работе с людьми, растет квалификация наших сотрудников, постоянно совершенствуется и общая организация работы управления.

– Вернемся к работе вашего управления. Какие главные задачи вы ставите перед собой?

-Работа с людьми – это, по сути, главная наша обязанность. И потому личные встречи с жильцами стали нашей будничной практикой. На этих встречах и решаем все вопросы.

– Основные претензии переселяемых москвичей – дефицит информации. Многие жалуются на то, что о самом сносе домов узнают, когда их надо уже покидать. Не все знакомы со своими правами. Все это и приводит к конфликтам.

– В два этапа. Первый: приглашаем граждан на общее собрание. И время его проведения, и место – определяем совместно с руководителями районных управ и ДЕЗов. Они же помогают нам подыскать помещение, где такие собрания проходят. О чем идет на них разговор? Прежде всего, знакомим людей с планами реконструкции квартала, микрорайона, сроками сноса тех или иных строений. Знакомим с существующим городским законодательством на этот счет. Говорим об их правах, но, естественно, и обязанностях. Сообщаем, что переселение строго регламентируется правовыми актами, называем – какими. Ведь именно правовая неграмотность жильцов часто служит причиной возникающих конфликтов.

– Как проходят встречи?

– Еще одна бюрократическая единица?

Второй этап начинается тогда, когда подходит график отселения конкретного дома. Вот когда и всплывают различные проблемы. Тогда приглашаем жильцов в наше управление, здесь их принимают специалисты, беседуют, пытаются разрешить конфликты. В конечном счете, все решает окружная комиссия, но по документам, которые готовит наше управление, специально созданный для этого отдел.

– А какие возникают ситуации?

– Но она совершенно необходима. Мы, кстати, первое управление Департамента жилья, где было создано структурное звено такого рода. Главная его задача – разрешение конфликтов, которые возникают в тех случаях, когда речь идет о конкретном жилье, куда должны переезжать люди из сносимых домов. Ведь на стадии реального переселения как раз и всплывают разные сложные ситуации, которые требуют решения. И потому основное свое рабочее время сотрудники отдела тратят на беседы непосредственно с гражданами.

– Какие?

– Да они бесконечны! Приходит заявитель. Собственник. В этом случае – таков закон – площадь предоставляется ему по договору мены. Смотрим, свидетельство на приватизацию есть, кажется, все в порядке. Но вдруг выясняется, что дети в это свидетельство не вписаны. Человек беспокоится: «Будут ли они учтены при оформлении права собственности?» Конечно. Однако необходимо соблюсти все формальности. Вопрос этот, кстати, решается совместно с попечительским советом. Пока же мы советуем, какими документами надо запастись, какое учреждение их может выдать. Владелец квартиры уходит удовлетворенный. Но бывает и более сложные случаи.

– И что вы делаете – ждете?

– В основном связанные с правами людей на жилплощадь. Вот недавний пример. Квартира приватизирована, но ее владелец умер. Теперь там живет его племянник. Казалось бы, все по закону. Но когда мы попросили у него документ, свидетельствующий о его праве собственника на квартиру, такового не оказалось. Подобное происходит сплошь и рядом. Жилплощадь завещана, подарена, но люди не спешат оформить соответствующие права. Живут и живут, считают, что все нормально. А вот когда приходит время их переселять, выясняется, что у них нет никаких оснований на получение нового жилья. Находятся в квартире, по сути, незаконно. Конечно, могут оформить свои права. Но порой хождение по разным учреждениям может занять от нескольких месяцев до года. А сроки поджимают. А в результате, из-за беспечности только одной семьи тормозится снос всего дома.

– Как работает окружная комиссия, о которой вы упомянули? Какие разрешает конфликты?

– Нет, конечно. Людям подбираем временное жилье – в маневренном, переселенческом фонде, и они там живут до тех пор, пока не докажут – документально – что квартира принадлежит им.

– Ну, Евгений Васильевич, не управление, а благотворительная организация.

– Начну с конкретного случая. Недавно переселяли семью из пяти человек – преклонного возраста мать, ветеран еще Великой Отечественной войны, ее 40- летняя дочь со своим сыном и его семьей. Жили они на Новочеремушкинской улице, все в однокомнатной квартире – по договору социального найма. По норме им можно было предоставить одну большую квартиру, трех или четырехкомнатную. Но они к нам обратились с просьбой: нельзя ли отселить семью сына, дать ему отдельную квартиру? Что ж, закону это не противоречит, мы ответили согласием. Но на этом история не кончилась. По нормам дочь с матерью могли претендовать на однокомнатную квартиру. Да они и не ждали другого, ничего не просили. Но сами члены окружной комиссии решили: не будет противоречить закону, если предоставить двоим ( матери и дочери) 2-комнатную квартиру. А в результате расселяемая семья получила две хорошие 2-комнатные квартиры. Вообще, принцип работы комиссии я бы определил так: он не запретительный, а разрешительный, В первую очередь мы сомневаемся не в требованиях людей, а думаем о том, есть ли у нас основания для отказа. И если нет – идем навстречу. Подобное случается, например, в тех случаях, когда родители и великовозрастные дети все еще живут вместе. Такое, к сожалению, все еще не редкость.

– А другая половина исков?

– Далеко не так. Если претензии жильцов чрезмерны, а главное – не имеют под собой правовой базы, мы даем им решительный отпор. Наша позиция ясна – мы руководствуемся только законом, нормативными актами, где подробно и четко расписаны все условия переселения граждан. И без устали напоминаем об этом жильцам. Но, к сожалению, наши доводы для них не всегда бывают убедительными. Вот типичные конфликты. Сносится дом. Жильцам предлагают переехать в новый, расположенный буквально в 2-3 остановках от прежнего. При этом квартиры там несравненно лучше тех, в которых они живут в настоящее время. Не хотят. И ладно бы еще микрорайон был хуже. Да нет, так же благоустроен, столь же озеленен. Почему не хотят? Привычка! Не хочется расставаться со знакомыми в соседних домах, менять поликлинику. И никакие уговоры на них не действуют. Не уедем – и точка. А то, что из-за этого (порой из-за одной семьи!) застопорились работы во всем микрорайоне – их не волнует. Если проанализировать ситуацию прошлого года, то из общего количества исковых заявлений, которые мы подали в суд, около половины связаны с адресами. Не хотят жильцы их менять! Против самого переезда они, конечно, не возражают (сколько лет мечтали вырваться из пятиэтажки!), но новый дом должен стоять так, чтобы был виден из окон их теперешней квартиры.

– Среди изменений, которые недавно внесены в старый закон о гарантиях переселенцам, кстати, сказано, что жильцы имеют «преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой» своего дома. Так что можно и старый адрес сохранить, и получить большую площадь. Но ясно, что при этом надо поучаствовать своими деньгами.

– Она касается размеров предоставляемого жилья. Люди почему-то уверены, что, занимаясь вопросами переселения, иными словами, предоставляя гражданам заведомо лучшие квартиры, власти обязаны также решать и их жилищные проблемы личного и семейного свойства. Причем делать это должны вопреки всем существующим на сегодня жилищным законам. «Должны!». В этом вся суть. Глубоко сидит все-таки в нас иждивенческая психология. Недавно беседовал с молодым человеком. Живут они впятером в двухкомнатной квартире. Тесно, что там говорить. Но существуют правила постановки на очередь, приобретения квартиры, наконец, с помощью городских субсидий.

– Вы говорите о нанимателях. У собственников, видимо, свои претензии. Какие?

– Нет, этого не хотят даже и тогда, когда у семьи есть материальные возможности. Дом готовится к сносу, как этим не воспользоваться? И вот молодой человек ставит жесткие и бескомпромиссные условия: отцу и матери двухкомнатную квартиру, мне – однокомнатную и еще сестре с мужем – двухкомнатную. Три квартиры вместо одной! Посчитал: на 50 квадратов больше социальной нормы. Я задаю вопрос: «За чей счет?» Нет ответа. «Не дадите – не двинусь с места!».

– И много таких случаев?

– Вот тоже типичная ситуация. Человек купил малогабаритную двухкомнатную квартиру – 36 кв. метров. Естественно, по дешевке – пятиэтажка! И вот теперь дом сносится. «Нас три человека – нужны три комнаты!» Потом «смягчил» требование: «Ладно, пусть будет две, но общей площадью не меньше 80 кв. метров!» И тоже угроза: «Иначе не перееду!»

– Итак, суд. Какими документами вы руководствуетесь?

– Будем справедливы: необоснованные требования все же выдвигает меньшинство – где-то 7-10 процентов переселяющихся граждан.

Впрочем, даже тогда, когда иск подан, мы все еще продолжаем вести беседы с людьми. И результатом этого является то, что до решения суда дело так и не доходит. Люди убеждаются в справедливости наших предложений и, в конце концов, переезжают в предлагаемое жилье.

– Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения, принятый Мосгордумой, постановление Правительства Москвы о порядке переселения. И наконец, недавний закон, о котором у нас с вами уже шла речь. В них четко прописаны все права и обязанности как нанимателей, так и собственников. В первом случае жилье предоставляется людям на основании закона о социальной норме жилья на человека, принятой в Москве, при этом тем, кто имел в старом доме дополнительную площадь и право на ее использование, эта площадь должна быть сохранена. Во втором берется во внимание стоимость жилья : новое не должно быть дешевле предыдущего. В случае, если вас не устраивает предложенное для переселения жилье, вы можете требовать компенсацию, равную рыночной стоимости вашей собственности – освобождаемой квартиры. Всем этим условиям мы следуем. И хотели бы, чтобы и москвичи подчинялись им.

– Нет, конечно. Случается и так, что некоторые хитрят, пытаются нас обмануть. Бывает это тогда , когда дело уже в суде, вот-вот намечено слушание. И тут они приходят и говорят: «Отзывайте иск. Мы с вами согласны». А через месяц-другой возобновят свои претензии… Расчет здесь простой : затянуть время, поставить управление в цейтнот. В самом деле, основная масса уже переехала, вот-вот должно начаться строительство. Неужели оно остановиться из-за одной-двух семей? Вот и думают : уломаем город, заставим пойти на наши условия. Как говорится – не мытьем, так катаньем. И ошибаются. Мы не поддаемся на провокации. Такие хитрости нам известны. Уж коли подали иск, назад его не забираем. Пусть решает суд.

– Идиллия…

– Статистика наших судебных разбирательств такова: мы выигрываем практически все 100 процентов исков. Так было прошлые годы, такая же тенденция, не сомневаюсь, сохранится и в будущем. Закон не удается обойти никому. И суд только подтверждает это.

– А если не в вашу пользу?

- Ул.Миклухо-Маклая, 33, 35,43, 45,

Вот адреса пятиэтажных, ветхих и аварийных домов Юго-Западного административного округа для освобождения площадок под строительство в 2004 году. Их жители, естественно, будут отселяться.

- ул. Гарибальди 3, 5, 11,

- ул.Обручева 22 и 28, к.1,

- ул. Наметкина,21, к.3 и 4,

- ул.Новаторов 36, к.4 и к.5, 40, к.12, 13 и 19, 36, к.3 и к.

- Симферопольский б-р, 24-3.
4 февраля Мосгордума приняла в первом чтении законопроект «О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году».

- Профсоюзная ул.2/22, 14/7,

Законопроект устанавливает (в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы) категории граждан, которые, в зависимости от даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий подлежат в 2004 году обеспечению жилыми помещениями, находящимися в собственности города.

Документом предлагается определить порядок предоставления жилых помещений из жилищного фонда города и предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, а также пропорции распределения общей площади жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе имеющих право на внеочередное и первоочередное предоставление жилых помещений.

Э. Якушенко сообщил, что на обеспечение москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, в 2004 году выделено 400,9 тыс. кв. метров общей жилой площади.

По словам заместителя руководителя Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Эдуарда Якушенко, в случае принятия данного закона значительно сократятся сроки обеспечения жильем москвичей. Реализация закона позволит в 2004 году обеспечить около 7785 семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, среди которых – 260 семей граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений.

Как отметил представитель жилищного ведомства, учитывая предложения парламентариев, в документе указаны конкретные сроки постановки на учет категорий, подлежащих обеспечению жильем в 2004 году, а также увеличены объемы выделяемой площади для «первоочередников» – с 30 до 46 процентов.

Кроме того, за счет использования в 2004 году безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья смогут улучшить свои жилищные условия около 1,2 тыс. семей очередников. На эти цели предусмотрено выделение 1 млрд. 120 млн. рублей за счет средств городского бюджета.

Столь непопулярные меры, по словам представителя исполнительной власти, вызваны тем, что объемы выделяемого в городе бесплатного жилья ежегодно уменьшаются по экономическим причинам. Помимо этого, он назвал также и другую, не менее важную, с его точки зрения, причину, побудившую городские власти перейти к новой концепции приоритетов: обеспечение жильем очередников, состоящих на учете на общих основаниях, по так называемому остаточному принципу. Каждый год эта категория населения получала ничтожно малый процент квартир по сравнению с другими льготными очередниками. В конце концов, это привело к тому, что, например, до сих пор не могут получить жилье семьи, ставшие на учет еще в 1982 году. Таких семей в столице на сегодня около трех тысяч. Э. Якушенко заверил парламентариев и представителей общественных организаций в жилищной сфере, что контроль за выделением бесплатного жилья в округах значительно упростится и станет прозрачней. При этом будет обеспечена прозрачность и всеобщая доступность информации о том, как, образно говоря, движется очередь.

В своем выступлении Э. Якушенко указал на три категории нуждающихся москвичей, которые должны стать основными получателями бесплатного жилья в новом законе о приоритетах первоочередников, внеочередников и очередников, поставленных на учет на общих основаниях. Теперь все они ставятся в равные условия. Э. Якушенко подчеркнул, что весь объем выделяемого бесплатного жилья предлагается строго пропорционально распределять между ними. При этом главным критерием для обеспечения жильем становится дата постановки на учет.

БОЛЬШАЯ часть парламентариев высказалась за поддержку законопроекта, по крайней мере, концептуально. По их мнению, его принятие в определенной степени снимет социальную напряженность, а также значительно уменьшит возможности чиновничества для взяток.

Изменения, предлагаемые исполнительной властью, носят в буквальном смысле революционный характер, принципиально меняя прежнюю схему распределения жилья между нуждающимися категориями, включенными в приоритетный перечень. В связи с этим, депутат Юрий Попов высказал мысль, что настало время изменить старую систему определения критериев. С ним согласился и его коллега Александр Тарнавский, посетовавший при этом на отсутствие в законопроекте механизма плавного перехода на новые условия, который бы дал возможность очередникам избежать шокового воздействия новых реалий. Депутат Ирина Рукина полагает, что целесообразно пересмотреть прочно укоренившуюся в Москве схему возведения жилья: необходимо увеличивать процент земельных участков, выделяемых для строительства, в сторону социального, а не коммерческого жилья. Кроме того, она назвала популистским и ошибочным давнее решение изменить норму постановки на учет с 5 до 10 кв. метров. Данный шаг не был соразмерен с возможностями города.

Председатель Мосгордумы Владимир Платонов предложил в ближайшее время на совместных заседаниях комиссий Думы начать деятельность по разработке законодательных инициатив, нацеленных на создание новых экономических схем, таких, например, как практика передачи в аренду горожанам жилья с тем, чтобы обезопасить город от потерь тех квартир, которые население, получая бесплатно, тут же стремится приватизировать.

Вместе с тем, некоторые из них высказались против законопроекта, склоняясь к приоритетности именно льготных категорий горожан, а не тех москвичей, которые стоят на учете на общих основаниях. Дмитрий Катаев адресовал чиновникам риторический вопрос: почему исполнительная власть вынесла на рассмотрение Думы документ о приоритетах не в сентябре – до принятия бюджета, а только сейчас, когда парламентариям гораздо сложнее влиять на его корректировку?

История из жизни
Марина выбрала риэлторское агентство для покупки квартиры, полагаясь на Интернет: на форуме было немало положительных откликов. Правда, и цена за услуги посредника - крупной раскрученной компании - оказалась немалой: 6% от суммы сделки.

В итоге, Дума проголосовала за принятие документа в первом чтении, отведя две недели на работу над поправками.

Одна из самых популярных уловок связана с досрочным прекращением договора на оказание риэлторских услуг.

Заключив договор и отдав половину платы, Марина вдруг узнала, что жена коллеги по работе - отличный риэлтор и плату готова взять почти втрое меньше. Встал вопрос: как теперь разорвать отношения с агентством?

В то же время для клиента риэлторы зачастую упоминают лишь одно основание, позволяющее досрочно отказаться от их услуг. Это арест выбранной квартиры по решению компетентных органов, вследствие чего покупка такого жилья становится невозможной.

Как правило, фирмы обстоятельно расписывают в договоре ситуации, когда риэлторы вправе отказаться от исполнения своих обязательств, получив при этом плату за труды и возмещение убытков. Это и отказ заказчика-покупателя от приобретения выбранной квартиры, и неявка на заключение сделки, и капризность, когда клиента не устраивает ни один из предложенных вариантов жилья, и др.

Скажем, если вы заключили договор на подбор не менее 5 вариантов и организацию сделки, то можете отказаться от услуг фирмы, глянув всего 1 - 2 объекта. Риэлторы вправе будут взять с вас только стоимость подбора двух вариантов жилья.

Нередко в договорах скромно умалчивается о законном праве заказчика-покупателя в любой момент отказаться от услуг просто по собственному желанию. Такое право гарантирует ст. 782 Гражданского кодекса РФ. При этом клиенту должны быть возвращены все уплаченные им деньги за исключением расходов, которые агентство уже успело понести до момента отказа.

Кстати, нередко фирмы указывают лишь общий размер вознаграждения за весь набор своих услуг. В подобных случаях, если по их документации невозможно вычислить стоимость отдельных действий, для расчетов берутся средние рыночные расценки на такие услуги.

Обратите внимание: все свои произведенные расходы агентство обязано подтвердить документально, а не называть вам сумму от фонаря.

Так, в договоры зачастую вносится пункт о том, что заказчик не вправе заключать сделку с подобранной квартирой в обход агентства.

На заметку
Обычно агентства надежно подстраховываются от попыток схитрить со стороны клиентов.


Хотя Земельный кодекс принят относительно недавно, земельные отношения развиваются достаточно быстро. Уже появились игроки (лэнд-девелоперы), владеющие крупными наделами. У владельцев земли совершенно разный подход к ее использованию. Одни держат ее до лучших времен, другие предлагают один и тот же участок многим потребителям. Такая запутанная ситуация дает почву для разного рода злоупотреблений. О том, как не попасть в «историю с землей» в интервью «Ко» рассказывает директор агентства недвижимости Soho Realty Надежда Маляровская.

Также указывается, что нарушением договора с последующим взысканием убытков в пользу риэлторов считается самостоятельная покупка найденного агентством жилья в течение 6 месяцев после прекращения договора.

Надежда Маляровская: До принятия земельного кодекса земельные ресурс принадлежал государству в лице колхозов и местной администрации. С появлением частной собственности земля стала попадать на рынок по разным зачетным схемам. Например, областная администрация рассчитывалась землей за поставки горюче-смазочных материалов или газа. А бывало и так, что новые собственники выкупали колхоз, чтобы производить там продукцию, но на рынке она не находила сбыта. В итоге землю делили на участки и продавали на свободном рынке. Были и обычные частные инвесторы, купившие такую землю и решившие ее продать по истечении какого-то срока. Еще один распространенный вариант: крупная компания решила построить поселок для своих сотрудников, но оказалось, что для этого нужны огромные вложения денег, которых у несостоявшегося застройщика нет.

«Ко»: Какие земельные участки формировали земельный рынок в московском регионе?

Н.М.: Зато появляются другие ресурсы. Есть два основных источника, подпитывающих земельный рынок, – земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения. Земли лесного фонда – самые привлекательные для всех потребителей нашего рынка. Но, к сожалению, здесь потребности покупателей и интересы государства вступают в прямое противоречие. Государство стремится сохранить лесной фонд для будущих поколений, а потребители хотят получить возможность построить дом в лесу. Вообще выкуп земель – очень длительный и дорогостоящий процесс. Необходимо выплатить государству компенсацию за убытки от перевода земли в иное целевое назначение. Эти деньги будут направлены на восполнение экологического урона и пр. Выкуп земель лесного фонда в принципе невозможен.

«Ко»: Но ведь эти источники фактически исчерпаны…

Н.М.: На первый взгляд кажется, что предложение земли избыточно… Но на самом деле все хорошие земли востребованы. И покупательский спрос достаточно велик, причем хочу отметить, что есть два основных направления первичной продажи земли. Есть земля с подрядом, и есть «голые» участки. Избыточное предложение существует в основном на рынке по продаже земли с подрядом. Вам говорят, что построят дом – такой, какой вы хотите, и по проекту, который вы выберете, – но выбрать подрядчика вам не дадут – его определяют заранее. Это не очень хороший вариант для покупателя, поскольку непонятно, что это за подрядная организация и какой дом она вам построит. Самое же печальное в том, что вы не можете расстаться с этой подрядной организацией: условия сделки таковы, что вам придется покупать дом, даже если он вас не устраивает. Зато такая схема интересна для владельца землеотвода, поскольку он зарабатывает не только на земле, но и на подряде. Мы здесь не хотим оценивать, плохо это или хорошо. Мы хотим пояснить, кому это выгодно.

«Ко»: Можно ли в таком случае говорить о дефиците земли в Подмосковье?

Приведу пару примеров. Компания X два года назад занялась выводом достаточно большого участка – порядка 20 га – рядом с водохранилищем для оформления в собственность. В течение года компания выводила земли из сельхозназначения. Дело шло к завершению, компания второй раз прошла межведомственную комиссию МВК (при первом заходе нужно получить резолюцию ответственного чиновника, потом оформить документы, получив визы экологов, санэпиднадзора, водников, пожарных и т.д.), когда принимается окончательное решение об изменении целевого назначения земли. И тут выяснилось, что одного из ответственных чиновников уволили. А все дела, которые он вел, завернули для повторных проверок. Компании пришлось потратить еще один год, чтобы получить эту землю в собственность с измененным целевым назначением.

Вариант с приобретением «голого» участка выгоден покупателю. В этом случае вы сами нанимаете подрядную организацию. Такой подход к строительству позволяет сэкономить деньги. С другой стороны, покупатель должен понимать, что, когда ему предлагают землю по бросовым ценам, это очень подозрительно – дешеветь земле совершенно не с чего. Первичный земельный рынок конечен. У всех участков есть владельцы, и цены на рынке давно сложились. Потом на продажу будет выставлена «вторичка» - земля с готовыми домами.

Н.М.: Да, конечно. Застройщики приобретают права на земли лесного фонда. Но так как в лесных угодьях по большей части запрещено строительство жилых домов, они получают разрешение на строительство «спальных корпусов» коттеджного типа. Застройщики предлагают своим клиентам вступать в партнерства или другие некоммерческие организации, чтобы обладать некими правами на пользование таким домом. Но это не право собственности. В отличие от прав собственности такие права не могут наследоваться, продаваться и т.д. Например, компания Y получила права аренды на лесной участок порядка 10 га. Изначально там находилась турбаза – щитовые домики без углубленного фундамента и без каких-либо коммуникаций. Взяв в аренду этот участок, компания создала некоммерческое партнерство. И теперь реализует земельные участки на свободном рынке. Для покупки участка клиентам предлагается вступить в партнерство. В итоге каждый член партнерства, заплативший за землю как за собственность немалые деньги, приобретает только долю в партнерстве, которая не выделена. Более того, они начали там строить дома с фундаментом и подводить коммуникации. А это уже прямое нарушение закона. Представители компании ссылаются на то, что у них хорошие связи в местной администрации. Однако завтра местная администрация может смениться, и все будет пущено под экскаватор.

«Ко»: А с землями лесного фонда тоже случаются казусы?

Клиент обратился в нашу компанию, чтобы получить консультацию. Предоставил нам все имеющиеся у него от частного посредника документы. При проверке выяснилось, что земля имеет статус федеральных лесов, и, несмотря на достаточно объемное землеустроительное дело, не может быть выведена из федерального лесного фонда без подписи премьер-министра Михаила Касьянова. Между тем за последние два года премьер не подписал ни одного документа, позволяющего выделить лесной участок. Уверения посредников, что именно ваши документы будут подписаны, мягко говоря, неуместны.

Или другой пример из нашей практики. Один из наших клиентов купил через частных посредников земельный участок под застройку по цене ниже рыночной. Участок имел сельскохозяйственное назначение и приобретался клиентом под обещание сменить целевое назначение. Прошел год, посредник исчез, земля продолжает быть сельскохозяйственным угодьем – более того, выясняется, что к данной территории невозможно подвести электроэнергию (т.е. возможность такая существует лишь в теории – цена коммуникации равна цене участка).

Н.М.: Это сложно. Например, по разные стороны дороги расположены два с виду абсолютно одинаковых участка. Но стоимость одного из них составляет $5000 за сотку, а другой оценивается в $10 00 Покупатель спрашивает, почему? Мы объясняем, что там, где цена $5000 за сотку, проблемы с коммуникациями и с целевым назначением земли. Например, на дом площадью 500 кв.м будет приходиться 9 КвТ электричества при норме как минимум в 30 КвТ. Нет общей канализации, вместо водопровода – скважина, охраны нет… И вообще у них сельхозугодья. А за $10 000 предлагается участок со всеми центральными коммуникациями, под ИЖС, в качественном охраняемом поселке. Чувствуете разницу?

«Ко»: Получается, что покупателю самостоятельно не разобраться в хитросплетениях земельного рынка?

Н.М.: Чтобы определить, является ли легитимным приобретение участка и дома, стоящего на нем, надо посмотреть так называемое межевое дело. После проведения межевых работ каждому земельному участку присваивается кадастровый номер, который является средством идентификации этого участка как объекта гражданских прав, в результате чего можно совершать с ним какие-либо действия обособленно от других земельных участков, и свидетельство о праве собственности с определением его адреса, кадастрового номера. То есть только свидетельство с указанием целевого назначения земли - под ИЖС или дачное строительство является гарантией того, что земля и дом останутся у вас в законной собственности.

«Ко»: И что же делать компаниям в подобном случае?



Главная --> Публикации