Главная --> Публикации --> Мытищи: между яузой и клязьмой На риэлтора надейся, а сам не плошай Алексей бодунков: в дальних районах подмосковья нет ни статистики, ни массовых сделок, ни рынка вообще Аренда на этапе монтажа. предложения на рынке офисных помещений Недвижимость абу-даби: догнать и перегнать дубай

По нынешнему налоговому законодательству жилье, продаваемое физическим лицам, не облагается налогом на добавленную стоимость. Зато юридические лица при покупке-продаже недвижимости обязаны платить НДС. По словам заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева, «концепция соответствующего законопроекта будет подготовлена в течение 1–2 недель». «Этот законопроект входит в пакет основных документов по ипотеке, среди которых, например, предложение по развитию системы страхования кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании», — уточнил он.
По мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, «НДС для юридических лиц — один из главных факторов, тормозящих процесс ипотеки, и его отмена просто необходима для вовлечения в контролируемый оборот жилого фонда».

На прошедшей 27 января 2004 года конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы» Госстрой РФ выступил с инициативой освободить юридических лиц от уплаты НДС при заключении сделок на рынке недвижимости.

Целью предложенного госстроем законопроекта об отмене ндс является в первую очередь развитие ипотеки и зачетных схем покупки жилья.
Возникает расхождение в оценке стоимости квартиры. Для физического лица, продающего свою квартиру агентству, НДС не предусмотрен, а агентство, как лицо юридическое, продает ту же квартиру уже с добавленной стоимостью.
«На данный момент приватизировано 69% жилого фонда. Если мы говорим о массовой ипотеке, то при чем здесь НДС? Это совершенно надуманный налог, который только ведет к удорожанию квартир», — считает В. Казейкин.

Асимметричное предложение
Как только в 2002 году в Налоговый кодекс была внесена поправка, обязывающая юридические лица платить НДС при продаже недвижимости, у участников рынка появились серьезные проблемы. Например, ипотечное агентство соглашается принять у частника однокомнатную квартиру в зачет покупки большей жилплощади. В таком случае оно выкупает у него квартиру и затем выдает кредит на покупку новой. Однокомнатная квартира, таким образом, становится собственностью уже юридического лица — ипотечного агентства. Дальше агентство должно продать квартиру человеку, который в свою очередь хочет купить ее с помощью ипотеки. Но в результате перехода прав собственности квартира дорожает на 18%, что, конечно, не может не вызывать законного недоумения со стороны покупателя.

Алексей Сидоров
Заместитель генерального директора компании «Калинка-Риэлти»:
— Мне кажется, это позитивное предложение. Отмена НДС при заключении сделок с недвижимостью значительно упростит многие процедуры и сделает более понятным момент приобретения или продажи квартиры с участием юридического лица.
Застройщикам будет более удобно заниматься продажей, ведь они не будут переплачивать налоги. Думаю, что упростится и ускорится процесс оформления в собственность квартир в новостройках. Я надеюсь, что этот законопроект будет принят. Это положительный сигнал для рынка недвижимости. Ситуация стандартная: если налоги уменьшаются или отменяются, а правила упрощаются — происходит оживление рынка.

Секрет низких цен
В Госстрое предполагают, что отмена НДС избавит участников рынка от необходимости применять «серые» схемы сделок. Если законопроект будет принят, то сложатся условия, когда не будет смысла скрывать крупные сделки с недвижимостью.
Однако, по мнению директора по маркетингу и рекламе компании ИНКОМ Сергея Елисеева, отмена НДС ни на стоимость жилья, ни на легализацию действующих схем не повлияет. «Казалось бы, отмена налога на добавленную стоимость, которую оплачивает потребитель, должна привести к снижению цен. Но с другой стороны, давайте посмотрим: первого января отменили налог с продаж и одновременно снизили НДС на 2%. Цены стали меньше? Нет! Цены становятся выше не потому, что растет себестоимость строительства, а потому, что есть спрос».
Как известно, суть НДС в том, что его оплачивает потребитель. «В условиях повышения платежеспособного спроса на все, от спичек до квартир, какой смысл его снижать? — говорит С. Елисеев. — В таком случае, если государство хочет некоторые экономические процессы как-то легализовать и стимулировать, снижать надо не НДС, а налоги на прибыль и социальный налог».
Сегодня схемы долевого инвестирования — это следствие не налога на добавленную стоимость, а действующего гражданского законодательства, которое квартиру в строящемся доме не считает объектом недвижимости до момента государственной регистрации. Поэтому юридическому лицу выгоднее заключать договор долевого инвестирования или договор уступки, но не купли-продажи. «Может быть, для зачета квартир вторичного рынка, для легализации ипотечной цепочки действительно имеет смысл отменять НДС, но для новостроек налог на добавленную стоимость не имеет значения», — утверждает С. Елисеев.
Выходит, целью предложенного Госстроем законопроекта об отмене НДС является в первую очередь развитие ипотеки и зачетных схем покупки жилья. Вполне понятное рвение, учитывая, что ипотека — один из пунктов предвыборной кампании нынешнего президента России. Весеннее одобрение Госдумой данного законопроекта никоим образом не повлияет на рынок новостроек, и за вожделенные квадратные метры придется платить по-прежнему их высокую рыночную стоимость.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Каким-то образом на рынок это повлиять должно, поскольку значительная часть средств будет оставаться в доходах компаний. Но на размер НДС цены не упадут точно, поскольку прямой зависимости тут нет. А в нынешних условиях, когда спрос на недвижимость существенно опережает предложение, вообще сложно представить себе фактор, который заставит продавцов снизить цены.

Александр Дворяшин
Председатель ЖСК «Строим вместе»:
— Вопрос очень спорный. Отмена любого налога — это всегда в теории плюс для потребителя и минус для государства, которое получает налоги. Но налог с продаж отменили, государство стало получать меньше, а цены остались теми же. Поэтому отдельно взятое действие, какое бы оно ни было, практически бесполезно. Нужен системный подход. На примере налога с продаж мы видим, как работает отдельно принятая мера. Если что-то менять, это надо делать системно.

Сегодня москвичей сложно чем-то удивить. Российская столица преображается на глазах. Новые дома, офисные комплексы и торговые центры, возводимые на ее территории, уже не отличаются от тех, что стоят на улицах и площадях европейских городов. Вместе с тем гонка за метражом неизбежно приводит к тому, что многомиллионный город много теряет. Нередко новое строительство ведется за счет сокращения зеленых насаждений, путем уплотнения существующей застройки.
Экологи пока не бьют тревогу, однако сами горожане уже ощущают, что им с каждым годом все тяжелее становится дышать. Особенно дефицит чистого воздуха ощущается жарким летом. Желание растить детей в окружении естественной природы, вдыхать свежий воздух, иметь свой газон у дома, проводить свободное время в тени елей и сосен вынуждает людей задумываться о загородном доме. Состоятельные москвичи и горожане со стабильным средним достатком стремятся построить или купить свой коттедж, причем с каждым годом количество желающих переселиться за город только растет.

Дмитрий Кузнецов
Директор департамента первичного рынка недвижимости агентства МИАН:
— Если этот проект будет принят, то механизм сделок при переходе прав собственности на квартиру от застройщика к конечному покупателю станет более прозрачным. Кроме того, упростятся схемы и по реализации этих квартир риэлторами.
Организованные коттеджные поселки постепенно завоевывают все большую популярность, и количество покупателей, стремящихся обзавестись престижной недвижимостью, увеличивается. Однако популярность имеет обратную сторону — она стимулирует рост цен. Как следствие, цены на загородную недвижимость стремительно растут, и будущая весна не станет исключением.

В 2003 году 70% общего числа коттеджей, представленных на рынке, составили дома, расположенные в охраняемых поселках.
Интересны архитектурные требования покупателей. В отличие от более раннего периода застройки Подмосковья сейчас предпочтение отдается классическому стилю (36,2% клиентов агентств), североевропейскому и скандинавскому (18,7%), а также стилю модерн (17,6%).
Однако наряду с новыми домами на рынке присутствует немало коттеджей, возведенных 7–10 лет назад. «Конечно, при совершении сделок с такой недвижимостью учитывается возраст этих домов, состояние, и, естественно, их цена будет несколько ниже, — отметил М2 Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane. — Если коттедж был построен в поселке с развитой инфраструктурой, недалеко от Москвы и в хорошем районе, то такие дома выкупают и переделывают. В зависимости от состояния может требоваться просто косметический ремонт дома, а иногда и перестройка».

Новый стиль загородного проживания
Повышенный интерес к домам, расположенным в зеленой зоне Подмосковья, немедленно откликнулся резкой активностью строительных компаний. Кроме них свой интерес проявили и компании — собственники больших землеотводов в разных районах Московской области, и финансовые структуры, и девелоперы. В результате их совместных действий на рынок загородной недвижимости поступили сотни готовых загородных домов, и началась реализация десятков проектов по строительству коттеджных поселков.
«На протяжении последних нескольких лет спрос на землю под коттеджную застройку стабильно высокий и имеет устойчивую тенденцию к ежегодному росту», — рассказала М2 Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН. Как следствие, произошло быстрое освоение свободных земель в радиусе до 20 км от МКАД.
В последнее время определилась устойчивая тенденция к увеличению покупательского спроса на новые коттеджные поселки. И покупатели, и арендаторы при выборе загородного дома отдают предпочтение вариантам, расположенным в централизованно застроенных и обслуживаемых поселках. Сегодня модель среднестатистического организованного коттеджного поселка выглядит следующим образом: общая площадь застройки — 16–20 га (наиболее распространенный вариант), количество домов — 60–10 Поселок имеет огороженную охраняемую территорию, на которой проведены ландшафтные работы: есть дорожки, прогулочная зона, детская и спортивные площадки. Кроме этого есть своя администрация, сервисные службы, объекты культурного и социально-бытового назначения, спортивные сооружения. Причем качество и количество объектов инфраструктуры напрямую зависят от категории поселка. Большинство предложений в таких поселках — коттеджи стоимостью $250–350 тыс., относящиеся к категории бизнес- и эконом-класса.
Специалисты подчеркивают, что по итогам 2003 года наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости пользовались коттеджи площадью 250–300 кв. м со всеми коммуникациями, хорошими подъездными путями, сдаваемые под «чистовую» отделку. Если говорить о ценовых предпочтениях, то наибольший спрос в рассматриваемый период приходился на объекты в ценовой категории $180–320 тыс., расположенные в радиусе 30 км от МКАД.

Александр Рыков
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane:
— Цены на загородную недвижимость эконом-класса и на землю невысокого качества не изменятся. На качественные участки земли, расположенные в пределах 20 км от МКАД, — будут возрастать. В связи с этим вырастут и цены на элитную недвижимость.
В целом в 2004 году рынок загородной недвижимости будет расти. Больше станет и земли. Это произойдет в основном за счет перевода земель сельскохозяйственного назначения в категории «под застройку». Увеличится и предложение домов. Возможно, несколько изменятся форматы новых проектов, как по масштабам, так и по идеологии, потому что строительство новых поселков традиционными методами не будет соответствовать спросу и приведет к перенасыщению рынка.

Коттедж-град
Каждый поселок изначально ориентируется на покупателей определенного достатка. Поэтому в Подмосковье коттеджные поселки можно смело классифицировать по ценовым категориям. Так, в поселках эконом-класса дома стоят не более $150 тыс., бизнес-класса — до $800 тыс. В самых престижных, элитных поселках цена коттеджей доходит до $1 млн, а иногда и выше.
Самый узкий сегмент загородной недвижимости представлен коттеджными поселками в нижнем ценовом диапазоне. Объясняется это тем, что организованная застройка в Подмосковье имеет непродолжительную историю. Раньше недорогие коттеджи возводили в деревнях или на территории землеотводов, застраиваемых хаотичным образом. Когда девелоперы «проснулись», оказалось, что выбор участков, где можно построить дома для «среднего класса», ограничен, к тому же сама земля сильно подорожала, что в значительной мере усложнило задачу. Сейчас инвестиции в этот сегмент минимальны. Положение спасают разве что компании, возводящие поселки таун-хаусов. Так, поселок «Ромашково-3» (5 км от МКАД по Минскому шоссе) состоит из 4-, 5-, 6-секционных таун-хаусов. Площадь квартир — 220–230 кв. м, а индивидуальные участки земли — 2–5 соток. Стоимость секции в таун-хаусе и участка земли обходится в среднем $1 тыс. за 1 кв. м.
В поселке «Княжичи» (6 км от МКАД по Можайскому шоссе) создан целый городок, состоящий из сблокированных коттеджей на 180 секций. Площадь индивидуальной секции — 100–180 кв. м, участки — 2–3 сотки. Цена предложения с учетом земли — $0,9–1,1 тыс. за 1 кв. м. Новый поселок «У лесного озера» возводится по Волоколамскому шоссе (10 км от МКАД). Он состоит из таун-хаусов (33 секции). Площадь секций — от 260 до 300 кв. м. Участки — 5–8 соток. Цена — от $700 за 1 кв. м.
В сегменте бизнес-класса предложение есть, но спрос столь велик, что дефицит предложения постоянно растет. Клиенты готовы покупать объекты на стадии строительства, но при этом им нужны гарантии, что строительство будет завершено в срок. Подобные коттеджные поселки, как правило, находятся не рядом с Москвой, преимущественно за 20-м км от кольцевой автодороги. К примеру, в поселке «Рублевские березки» (21 км от МКАД) на участках по 12–15 соток построены дома площадью от 320 кв. м. Цена дома с отделкой под ключ — $1,7 тыс. за 1 кв. м.
Примерно в $570 тыс. обойдется покупка коттеджа в поселке «Лесной городок» (14 км от МКАД по Минскому шоссе). Площадь дома около 400 кв. м, участок — 15 соток. В коттеджном поселке «Ливадия на Истре» (30 км от МКАД по Новорижскому шоссе) всего будет построено 38 домов площадью 180–450 кв. м. Участки — 20 соток. Ориентировочная стоимость предложения — $325–470 тыс. Рядом с Клязьминским водохранилищем находится поселок «Смородинка» (8 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Дома площадью 246–300 кв. м на участках 15 соток обойдутся около $500 тыс. В коттеджном поселке «Лосиный остров» (16 км от МКАД по Ярославскому шоссе) дома площадью около 380 кв. м на участках 20–24 сотки стоят от $450 тыс.
Подавляющее большинство элитных коттеджных поселков располагается на западном направлении, и в частности на Рублевском шоссе. Поселок «Подушкино-2» (9 км от МКАД) рассчитан на 50 домов общей площадью около 630 кв. м. Однако участки, на которых построены огромные дома, небольшие — всего 15 соток. Коттеджи возведены из монолитного каркаса, стены — кирпичные. Цена дома — от $700 тыс. Дополнительно нужно заплатить за землю — $14 тыс. за сотку. Очень престижным считается коттеджный поселок «Царское село» (10 км от МКАД). В нем всего 30 кирпичных домов площадью 500–900 кв. м, построенных на участках 15–30 соток. Цена домов доходит до $2 млн. В поселке «Усово-1» (12 км от МКАД) коттеджи из оцилиндрованного бревна площадью 370–560 кв. м вместе с землей (22–25 соток) стоят $1,1–1,3 млн. Очень дорогая недвижимость находится в поселке «Дрофа» (17 км от МКАД). Площадь домов — от 350 до 2 тыс. кв. м. Участки — 30–50 соток. Цена предложений — $1,5–2,5 млн.
Популярность коттеджных поселков с каждым годом растет. В ответ на спрос застройщики увеличивают и предложение. Этой весной покупателей ждет широкий выбор загородной недвижимости. И не менее «широкие» цены.

Андрей Мажаров
Генеральный директор компании «Терра»:
— Поскольку рынок загородной недвижимости далек от насыщения, весной рост цен продолжится. Быстрее всего будут дорожать объекты, пользующиеся наибольшим спросом, а именно: дома высокого класса в организованных коттеджных поселках с единой концепцией застройки.
Тенденция смещения интереса покупателей от отдельно стоящих домов к домам в организованном поселке наблюдается уже сегодня, однако на рынке еще недостаточно подобных предложений. Устойчивой популярностью пользуются лесные участки, а также участки вблизи водоемов. По нашим прогнозам, на такие участки цены весной могут увеличиться на 4–7%.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— В отличие от московского рынка недвижимости, на котором наблюдается существенный дефицит стройплощадок, потенциальная емкость рынка загородной недвижимости очень высокая. Огромные площади неосвоенных земельных участков Подмосковья привлекают инвесторов.
Помимо стабильного спроса на дорогие элитные коттеджи сегодня более половины покупателей, ориентированных на покупку загородной недвижимости, хотят приобретать недорогие дома стоимостью до $300 тыс. и таун-хаусы стоимостью до $150 тыс. Соответственно можно прогнозировать рост предложений таких домов и таун-хаусов.
Если говорить об участках, то стоимость земли будет расти и в дальнейшем. Помимо высокого спроса на участки, расположенные в радиусе до 40 км от МКАД, будет возрастать интерес к участкам, которые находятся на дальнем расстоянии. Каждое направление по-своему интересно потенциальным покупателям. Например, несмотря на то, что участки вблизи Икшинского водохранилища находятся далее 40 км от МКАД, они уже сегодня интересны для потенциальных покупателей, и спрос на них растет.

Городские власти тех лет очень беспокоились о горожанах. После нескольких случаев ДТП с конкой крепко задумались, лет на сорок. А в 1904 году пустили по Арбату трамвай. Однако опять стали роптать недовольные граждане и требовать отменить трамвай, перестать портить облик города переделками и перестройками. Кроме трамвая москвичей раздражали доходные дома.

В начале XXI века трудно представить, как опасен был для пешеходов Старый Арбат чуть больше века назад. Бывало, зазевается прохожий — и вот уже задавлен конкой, ранен тяжелым копытом, и лежит себе бедняга напротив какого-нибудь доходного дома. И не радуют его уцелевший глаз двухэтажные особняки с бельэтажем и мезонином, окруженные маленькими садиками.

Собачья жизнь
Но мы остановились в прошлый раз не на самом Арбате, а в Спасопесковском переулке. Из него можно пойти на все четыре стороны: вернуться на Арбат, уйти в крохотный Трубный переулок, на Каменную слободу или свернуть в Карманицкий переулок — словом, куда душа пожелает. И раз уж мы вспомнили былую Москву, то стоит свернуть по Трубному на Композиторскую улицу. Было здесь в окрестностях два замечательных, почти легендарных места: Спасопесковская площадь и Собачья площадка.
Спасопесковская площадь существует и ныне, а о Собачьей площадке уже мало кто помнит. Между тем эта площадка — чуть ли не символ Москвы, которую мы теряли, теряем и, наверное, будем терять, стремясь к облику космополитичной столицы. Хотя нет уверенности, что Москва, утратившая многие свои достопримечательности еще на стадии «коммунистического строительства» (не говоря уже о современной застройке центра), стала более удобной для жизни горожан. Тоскующий по Москве «зеленых улиц и затейливых переулков» Юрий Нагибин когда-то написал в своей книге: «Меня всегда мучила мысль, что у москвичей нет того интимного ощущения своего города, которым отличаются ленинградцы. Москва необъятна, неохватна и слишком быстро меняется. Не успеваешь привыкнуть к одному облику города, а он уже стал другим».
Так и с Собачьей площадкой, память которой стоит почтить, выйдя в бывший Дурновский переулок. Ничего дурного в переулке никогда не происходило, просто повезло одному арбатскому домовладельцу с фамилией. Переулок существовал благополучно до очередной эпохи переименований: в 1952 году неблагозвучное название сменили на Композиторскую улицу, поскольку в одном из домов разместилось правление Союза советских композиторов. А Собачья площадка продолжала жить до того момента, как ее закатали под асфальт проспекта Калинина. Исчезло старое, московское название, как будто и не было места, с которым у трех поколений москвичей связано столько воспоминаний и разных историй.
На самом деле Собачья площадка была небольшой площадью, «Собачкой», как ее называли москвичи. В центре площади был небольшой фонтан, который ругали в дореволюционном путеводителе за безвкусицу.
Легендарное было место, что и говорить. Дом Хомякова вообще называли «пристанищем московской интеллигенции»: поэты и писатели здесь не переводились.
Стоит почитать мемуары, воспоминания, творческие биографии — и такое впечатление, что вся московская интеллигенция только и делала, что встречалась на Собачьей площадке. Больше 30 лет в доме того же Хомякова было Гнесинское музыкальное училище — кладезь завидных невест для любителей домашнего музицирования.
Здесь же жила Марина Цветаева. Она сняла дом по принципу «а тут Пушкин бывал». Ну да, конечно, бывал (а где только Пушкин не бывал?!) и даже жил у друга Соболевского в доме № 1 Нет уж давно того дома, где, по легенде, Пушкин сидел, уставившись горячим взором в портрет Жуковского, и писал «Послание в Сибирь». Однако нет и «ленинского места», которое непременно должно было быть устроено на каждом свободном столичном пятачке, где не было возможности поставить монумент с кепкой в руке.
Все, абсолютно все пошло под слом ради нового проспекта Калинина, ставшего еще одним показателем «активного социалистического строительства новой Москвы». Теперь Новый Арбат есть, а Собачьей площадки — нет. История не признает сослагательного наклонения, но иногда возвращает нас к прошлому. Цель проста: предупредить, удержать от поспешности, с которой мы разрушаем старое, принося его в жертву новому, но не всегда лучшему. И — пока арбатские переулки существуют — по ним имеет смысл гулять не только в воображении.
М2 продолжает отвечать на вопросы читателей, связанные с заключением договоров на рынке недвижимости. Мы выбрали наиболее распространенные вопросы, знание которых поможет вам максимально корректно юридически решить ваши жилищные проблемы.

Элитный квартал
«Власть имущие только и думают о том, как бы настроить безликих одинаковых домов, как бы собрать побольше денег, а мы, настоящие москвичи, страдаем и мучаемся!» — возмущалась активная прослойка населения в начале ХХ века. Право слово, такое ощущение, что некоторые высказывания никогда не теряют свою актуальность!
Но потом власть в стране поменялась, столица зажила новой жизнью. И еще более активные товарищи сказали: «Даешь!» Тяжелой революционной поступью на Арбат пришел конструктивизм. Дома стали надстраиваться, подводиться под единый карниз, перекрашиваться. За какие-нибудь десять лет усилиями братьев Стенбергов Арбат стал неузнаваем: серая гамма, снесенные дома, которые ну никак не вписывались в эстетику конструктивизма, расширенные границы улицы и новые здания по правой стороне, ничем не напоминающие старые.
Да и по улицам ходили другие, новые люди. Возле дома № 9, где было кафе «Арбатский подвал», мелькала знаменитая «желтая блуза» Маяковского. По арбатским кабакам искали загулявшую неразлучную парочку — Есенин-Мариенгоф. Да... что ни дом, то — художники, поэты, музыканты. Что ни квартира, то — томные барышни, разговоры о поэзии, музыкальные вечера и роковые страсти. И хотя Серебряный век закончился нэпманским угаром, но слава Арбата, как пристанища творческой тусовки, держалась еще несколько десятилетий. Приятно, что современники не ошиблись и памятник Окуджаве поставили не где-нибудь, а именно здесь. Рядом с пятнистой коровой у «быстрого» ресторана «Му-Му». Теперь у гостей столицы есть выбор: фотографироваться, как и прежде, залезая на бессловесное животное, или фамильярно обнять бронзового барда. Наблюдения показывают, что популярность коровы пока выше. Очевидно, причина в узнаваемости персонажей.
Арбат и его воспетые Булатом Шалвовичем дворы видели многое. Например, превращение улицы в «пешеходную зону» в середине 70-х. Тогда, впервые в Москве, установили вдоль улицы развесистые круглые фонари, и Арбат немедленно получил прозвище — «офонаревший». Позже улица пережила нашествие хиппи, панков, рокеров, фанатов Цоя, распродажи полумертвых зверушек у зоомагазина, закладку именных звезд под ноги прохожим с надписями «моему пупсику от его киски», народные чтения у театра имени Вахтангова... Арбат, даже с его нарочитой эклектичностью, все же верная картинка столичных преобразований: утрированно-гротескный набросок современной Москвы.

Обмен может быть признан судом недействительным, если он был произведен с нарушением действующего законодательства. Это заключение договора с недееспособными или ограниченно дееспособными лицами, заключение договора под влиянием угроз, заблуждения или иных обстоятельств, не позволяющих сторонам по договору оценить последствия его заключения. Также причиной для признания договора недействительным может послужить несоблюдение формы заключения договора и иных условий его заключения. Так, если произведен обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную без доплаты (по договору), договор может быть признан недействительным, поскольку стоимость имущества, обмениваемого по договору, должна быть равной.
В том случае, если стоимость одного объекта больше, а другого меньше, в договоре должна быть предусмотрена доплата. Также по соглашению сторон имущество может быть признано равноценным. Если такого соглашения нет, договор могут признать недействительным как мнимую сделку.

В каких случаях обмен квартир может считаться недействительным по решению суда?
Ольга Алина, Москва

Если квартира (комната) соседки не приватизирована, можете обратиться в ЖЭК, поскольку соседка не имеет права распоряжаться не своим имуществом. Однако если квартира (комната) приватизирована, нужно уточнить срок, на который вселились квартиранты. В соответствии с Гражданским кодексом договор может быть заключен в устной форме, если сторонами являются граждане (физические лица) и срок договора не превышает одного года. Вместе с тем договор аренды недвижимого имущества должен быть зарегистрирован. Самостоятельно выгонять квартирантов вы не имеете права, равно как не можете им запретить пользоваться местами общего пользования.

Соседка сдала комнату семье из 4 человек, но договор нигде не оформила. Могу ли я выгнать квартирантов или запретить пользоваться местами общего пользования?
Елена Изосева, Люберцы

Скорее всего суд не сочтет указанные вами сведения достаточными для определения объекта аренды. Вместе с тем вы можете попытаться доказать в суде, что, имея данные, указанные в договоре, арендодатель понимал, о каком именно помещении идет речь. Необходимо доказать, что арендодатель имел возможность идентифицировать это помещение только на основании сведений, указанных в договоре. В противном случае вам не удастся подтвердить, что предмет аренды определен конкретно.

Мы арендодатели. В договоре аренды нежилого помещения указали: что мы являемся собственником; наименование поселка, где расположено здание; фирменное наименование здания в соответствии со свидетельством о праве собственности; номер этажа; номера арендуемых комнат; общая арендуемая площадь. К договору приложена ксерокопия экспликации этажа из техпаспорта с выделением арендуемых помещений. Не указали только улицу и номер дома. Достаточно ли указанных фактов, чтобы в арбитражном процессе доказать, что объект аренды определен конкретно?
Ирина Лазова, Железнодорожный

В соответствии с действующим законодательством вы становитесь собственником квартиры после регистрации права собственности. Нотариальное заверение является этапом заключения договора и не связано с переходом к вам права собственности на купленную квартиру.
Что касается денег: в договоре можно указать, что 50% суммы вы выплачиваете сразу после нотариального заверения сделки в присутствии нотариуса, а 50% — после регистрации права собственности. Для гарантии прав продавца можете предложить ему заниматься регистрацией права собственности. В таком случае продавец передает документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а вы передаете ему оставшуюся сумму.

Я покупаю «вторичку». Когда переходит квартира в мою собственность: после регистрации в палате или уже после нотариального заверения сделки? Могу ли я передать деньги после нотариального заверения сделки и быть спокоен, что квартира перешла в мою собственность (прежде квартира была проверена на чистоту в регистрационной палате)? Как прописать в договоре купли-продажи безопасный перевод денег с моего счета на счет продавца?
Вячеслав Зианов, Лобня



Главная --> Публикации