Главная --> Публикации --> Праздник сделкам не помеха Приключения ипотеки в россии Офисы в москве стоят дешево Tcж: такая суровая жизнь Курортная недвижимость как точка приложения капитала

Не секрет, что многие банковские ипотечные программы рассчитываются под "серые доходы" населения: в этом случае работодатель заемщика в устной беседе с представителями банка, предоставляющего ипотечный кредит, подтверждает достаточно высокий размер заработной платы своего работника. Помимо этого, принимаются во внимание и другие факторы. Понятно, что каждый банк разрабатывает, исходя из своего опыта, определенные стандарты, удовлетворение которых является непременным условием получения ипотечного кредита. Поэтому для "заинтересованных" организаций, предоставляющих кредиты, лучшим решением, возможно, стало бы создание централизованной системы проверки кредитной истории потенциальных заемщиков. Иначе говоря, в России определенно назрела необходимость появления кредитных бюро.

Ипотека в нашей стране набирает обороты. Но, чем больше людей обращается за подобного рода кредитами, тем серьезнее обеспокоенность кредитных организаций, в первую очередь банков, возвратом заемных средств.

В нашей стране о создании кредитных бюро говорится уже достаточно долго. По коридорам государственной Думы с прошлого года блуждают два законопроекта о кредитных бюро. Кроме того, предыдущим правительством был подготовлен еще один законопроект на эту же тему. Обоснование необходимости создания системы кредитных бюро поддерживают крупные российские банки. Юлия Купко, юрист Управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка, заявила в интервью корреспонденту КДО: "ВТБ не случайно участвует в рассмотрении проекта Закона "О кредитных бюро", поскольку считает, что это крайне необходимо. Во всяком случае, в Управлении ипотечного и потребительского кредитования мы давно испытываем необходимость в регулировании этих отношений. Кредитование физических лиц сейчас стало уже весьма популярным и будет еще популярнее. Понятно, что без "перекрестного взаимодействия" между банковскими и прочими организациями, предоставляющими кредиты и займы физическим лицам, не обойтись".

В мире система кредитных бюро работает давно и слаженно. Как правило, эти организации негосударственные и занимаются тем, что собирают, обрабатывают и передают заинтересованным лицам сведения о кредитной истории обратившегося за займом человека. Таким образом, кредиторы получают возможность принимать обоснованные решения по поводу предоставления (или не предоставления) кредитов. Самим заемщикам (вернее, их законопослушной части) это тоже выгодно. Если их кредитная история не вызывает у банка ничего, кроме желания поскорее выдать кредит, то он может предложить им более выгодные условия кредитования (к примеру, снизить процентные ставки по обслуживанию кредита). Но для заемщика это - палка о двух концах. Они вынуждены своевременно выполнять все оговоренные при предоставлении кредита условия, чтобы при повторном обращении избежать проблем. В результате, кредитные бюро служат гарантом стабильности всей банковской системы.

Но для того чтобы подобная система заработала и приносила только пользу, необходима не только тщательная проработка всех аспектов будущего Закона "О кредитных бюро", но и внесение изменений и в существующие законодательные акты. В первую очередь, в Гражданский кодекс и Ззакон "О банках и банковской деятельности".

Такого же мнения придерживается и Евгений Чепенко, директор Юридического департамента федерального Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК): "Конечно, существование органа, который бы обладал информацией о кредитных историях заемщиков и при этом брал бы на себя ответственность за достоверность предоставляемых сведений, значительно бы облегчило деятельность банков и даже, возможно, повысило их интерес к ипотечному кредитованию. Однако для этого необходимо внести изменения в ряд законов, поскольку кредитная история содержит персональные данные о гражданине, а они охраняются законом и не могут никому сообщаться, кроме как с разрешения гражданина или по запросу соответствующих органов. Наличие кредитных бюро будет предполагать распространение такой информации для любых кредитных учреждений, а также иных юридических лиц, предоставляющих займы. Это серьезный вопрос и он нуждается в тщательной проработке. И здесь нельзя не учитывать опыт зарубежных стран по созданию таких организаций, наличие которых существенно влияет на заинтересованность работы в сфере ипотечного кредитования".

Наталья Самарина

Проблемных вопросов здесь очень много. Один из ключевых - какую информацию о заемщике можно предоставлять без его согласия. По мнению Юлии Купко, при распространении подобных сведений, а это все равно будут сведения личного характера, ни коим образом не пересекающиеся с общественными интересами, согласие заемщика должно быть предусмотрено или узаконено и как таковое включено в условия кредитного договора. Хотя для самой кредитной организации это усложняет работу. Также необходимо предусмотреть и то, каким образом сами банки будут предоставлять информацию в кредитные бюро: то ли на обязательной, то ли на добровольной основе. И наконец, четко определить статус кредитного бюро: либо это "субъект рынка", либо организация федерального значения, созданная, к примеру, при Центральном Банке РФ.

Владимир Талавер, вице-президент КБ "Инвестиционный Промэнергобанк", подтверждает:

Как же сейчас банки решают проблему оценки платежеспособности заемщика? С этим вопросом корреспондент КДО обратился к представителям двух банков - ведущим игрокам ипотечного рынка:

Андрей Шелковый, директор Департамента кредитных операций ОПТБанка:

- В ипотечном кредитовании, разумеется, действуют достаточно эффективные методики оценки платежеспособности заемщика, поскольку, судя по имеющейся статистике, невозврат ипотечных ссуд в целом по банковской системе страны пока не превышает доли процента. Один из подходов, помимо проверки декларированных доходов, - оценка имущественного положения заемщика, его служебного статуса, квалификации, семейного положения и других факторов, позволяющих сделать вывод о добросовестности получателя ипотечного кредита. Именно такой комплексный подход практикуют в нашем банке. Здесь, помимо общих стандартов АИЖК и его региональных операторов, действует разработанное в нашем банке "Положение об ипотечном кредитовании", жесткая процедура рассмотрения каждой заявки на Кредитном комитете.

При наличии кредитной истории заемщик предоставляет документы, подтверждающие, что взятый им ранее кредит был погашен. Это, безусловно, является значимым положительным фактором при принятии решения о выдаче кредита, поэтому в интересах заемщика предоставить подтверждающие документы, о чем его всегда информируют.
В прошлом году в большинстве европейских столиц было зафиксировано снижение доходности гостиничного бизнеса - в среднем на 2,9 процента. Существенно снизились средняя цена продажи номера и заполняемость гостиниц. В отличие от "перегретого" гостиничного рынка Европы московский рынок отелей только набирает обороты. В столице реализуется несколько проектов международного качества, разрабатывается ряд муниципальных программ по увеличению номерного фонда.

- Для получения кредита заемщик предоставляет пакет документов, определенный банком. Полный их перечень приводить нет смысла, однако собрать их несложно. Некоторые банки принимают решение о выдаче кредита на основании официальной зарплаты, мы же не требуем в обязательном порядке справки из бухгалтерии, существуют и другие, альтернативные методы оценки кредитоспособности заемщика. В каждом конкретном случае все решается строго индивидуально.

Однако, по мнению специалистов консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, даже такие оптимистичные показатели не оправдывают бессистемное гостиничное строительство, которое ведется в городе. "Городские власти должны жестко регулировать поступление на рынок новых гостиниц (в частности, в сегменте дорогих гостиниц), устанавливая точные даты завершения строительства и не допуская единовременного открытия сразу нескольких проектов одного класса", - отмечается в обзоре рынка гостиниц, подготовленном этой компанией.

По уровню годового дохода на гостиничный номер Москва считается одним из сильнейших рынков в Европе. По данным исследований HotelBenchmark компании Deloitte, в 2003 году доход на номер в гостиницах международного класса вырос на 17% и составил 97 долларов. Одним из очевидных показателей является загрузка номеров: чем она выше, тем больше спрос на гостиничные номера. Процент загрузки номеров на московском рынке высококлассных гостиниц в настоящее время составляет 67%, что на 4% выше, чем в 2002 году.

При этом эксперты Jones Lang LaSalle делают оговорку: появление сразу нескольких новых гостиниц необязательно негативно отразится на бизнесе уже существующих отелей. Такие бренды, как Four Seasons или Ritz Carlton предлагают несравненно более высокий уровень сервиса (разумеется, при более высокой цене на номер), чем существующие гостиницы. Следовательно, появление на рынке одной или двух гостиниц вышеуказанных брендов вряд ли повлияет на благополучие более старых гостиниц. Что касается традиционных гостиниц категорий "четыре звезды" и "пять звезд", то здесь стратегией успеха станет позиционирование объекта по уникальному признаку. Специалисты приводят в пример "Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб" - гостиницу, имеющую единственное в России 18-луночное поле для гольфа. В качестве альтернативы, практически гарантирующей успех нового проекта, они предлагают также рассматривать вариант конгресс-отеля, где будет предлагаться несколько тысяч квадратных метров площадей для проведения конференций, конгрессов и прочих мероприятий. Кстати, следует отметить, что в прошлом году наибольшие потери понес именно верхний сегмент гостиничного рынка Европы - сети пятизвездочных отелей, которые не успели вовремя "перестроиться". В то же время гибкая ценовая политика позволила отелям более низкой категории ("четыре звезды" и "три звезды") минимизировать убытки. В том числе и за счет более активного использования нестандартных маркетинговых ходов для привлечения новых клиентов.

Если Москва не будет придерживаться стратегии тщательного планирования, то ее может ожидать участь Варшавы, где уровень загрузки номеров сегодня составляет менее 45 процентов. Здесь образовался переизбыток предложений гостиниц уровня "четыре звезды" и "пять звезд". Похожая ситуация наблюдается и в ряде других европейских городов. Властям некоторых из них приходится обращаться к таким непопулярным мерам, как полный запрет на строительство новых гостиниц.

В марте в Каннах прошла международная специализированная выставка MIPIM-2004, ставшая местом ежегодных деловых встреч специалистов в области недвижимости, инвесторов, банков, руководителей городов, муниципалитетов и региональных объединений, а также мультинациональных компаний. Количество профессиональных посетителей выставки MIPIM-2004 превысило 15000 человек, представлявших 612 компаний, включая около 4000 активных участников инвестиционных проектов. В работе выставки приняло участие более 2000 экспонентов, представлявших 68 стран мира. Ход работы выставки в 2004 году освещали более 400 журналистов из 28 стран мира.

О Золотом кольце Москвы узнали в Каннах

Проблемы земельных отношений в Подмосковье комментирует правовой советник губернатора Московской области известный адвокат Евгений Тарло.

В работе выставки приняла участие объединенная делегация Москвы, которую возглавлял заместитель мэра в Правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе. На экспозиции "Москва: инвестиции в гостеприимство" были представлены инвестиционные проекты туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы", проекты строительства и развития предприятий гостиничной отрасли Москвы, включая инвестиционные проекты реконструкции многокорпусных гостиниц постройки 1950-х годов, других проектов развития гостиничной и туристской инфраструктуры. Большое внимание участников выставки привлекла подготовленная и проведенная в конференц-зале "Дворца фестивалей" российской делегацией конференция "Инвестиционные возможности гостинично-туристского комплекса Москвы".

- Сегодня около 3.5 млн. семей москвичей и жителей области имеют земельные участки в Подмосковье. И проблем здесь нет у тех, кто получил свидетельство о государственной регистрации права собственности: его не выдают без присвоения конкретному участку кадастрового номера. Но известно, как на стыке 80-90-х годов начинался и затем стремительно пошел процесс выделения, а потом и продажи земли. Без четкой и единой системы, на основе нередко противоречащих друг другу указов, законов, правительственных постановлений, иных нормативных актов. Зачастую одним росчерком пера главы района или сельского округа менялось целевое назначение земель, отрезались куски леса, целые поля, которые тут же застраивались где хибарами, а где хоромами. Выходит, что люди получали на руки какие-то разрешительные бумаги типа книжки садовода. С точки же зрения сегодняшнего законодательства это создает большие проблемы для подтверждения прав на земельные участки. Конечно, это не вина людей, это их беда. По закону никто сейчас никого выселить не сможет. Но чтобы стать законным владельцем участка, иметь право на его продажу, дарение, передачу по наследству, обязательно надо оформить необходимые документы, в том числе кадастровый план и свидетельство на право собственности.

- Как быть с кадастровым учетом людям, которые уже имеют участки, дачи, коттеджи?

- Когда закончатся мучения людей из-за очень долгих оформлений всевозможных бумаг по земле?

По новому земельному законодательству гражданам сейчас не предоставляются участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения. Но в предыдущие десятилетия по этому праву землю получили сотни тысяч семей. Что теперь? Право это сохраняется. Не обязательно, но в обоих случаях можно переоформить землю в частную собственность. Если этого не сделать, то продавать участок, дарить, сдавать в аренду, а также распоряжаться им иным образом нельзя. И только во втором случае можно передавать по наследству. На мой взгляд, лучше переоформить земельные участки, принадлежащие гражданам на праве бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, в частную собственность.

- Какова процедура вывода земель из-под сельхозоборота?

- В последнее время принимаются меры для сокращения сроков по оформлению различных документов. Раньше этот срок составлял год-полтора, а то и два. Сейчас губернатор требует укладываться в 3-6 месяцев. Но тут надо понимать, что согласования - не прихоть чиновников. Это необходимость иметь точные сведения, касающиеся того или иного участка. К сожалению, трудно и долго составляются истории участков, нужно запрашивать сведения у многих организаций, вести большую переписку, организовывать встречи, выезды на места комиссий, обращаться в суды... Но когда землеустроительное дело сформировано, кадастровый учет произведен, то для всех последующих сделок с этим земельным участком в близком и отдаленном будущем, через столетия уже не придется ничего выяснять вновь - все будет в базах данных реестров, в документах и памяти компьютеров.

Должен сказать, что сейчас в области идет серьезная законодательная работа, основывающаяся на дающих достаточную правовую базу федеральных актах, в том числе Земельном кодексе и законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Недавно принят важный областной закон об особо охраняемых территориях, который позволит защитить сохранившийся ландшафт, огромные массивы того же ближнего Подмосковья от разрушительных вторжений человека. Устанавливаются такие категории особо охраняемых территорий, как природные парки, государственные заказники, памятники природы, водные и геологические объекты, прибрежные рекреационные и пригородные зеленые зоны. Готовятся другие местные законы, конкретизирующие применительно к Подмосковью нормы и положения, направленные на целевое использование земель и ставящие заслон произволу в обороте земельных участков.
Подмосковная земля - нет темы более острой для жителей столицы. Те, кто побогаче, ломают голову над тем, как прикупить солидный коттедж; те, кто живут поскромнее, озабочены правами собственности на собственный земельный участок. Владельцы промышленных предприятий никак не разберутся с выкупом прав аренды на участки, где расположены их предприятия, а чиновники разных уровней пытаются прорваться сквозь хитросплетения новых законов и подзаконных актов, разбираясь, кто из них за что отвечает. О насущных проблемах подмосковной земли корреспонденту "Известий" Алексею ТРОФИМОВУ рассказал министр имущественных отношений правительства Московской области Алексей БОДУНКОВ.

- Под самые различные цели - строительство коттеджных поселков и новых предприятий, торговых комплексов и автозаправочных станций, таможенных терминалов, расширение дорог, прокладку газопроводов и т.д. - обычно выводятся мало пригодные для сельского хозяйства и наименее эффективно используемые земли. Согласно процедуре, каждое из ведомств, с которым идет согласование (их десятки, включая Главное управление Министерства природных ресурсов РФ по Московской области), вправе наложить запрет на такой перевод. Но и после получения всех необходимых согласований окончательное решение принимает не один человек в высоком ранге, а правительство области, причем коллегиально каждый раз обсуждая целесообразность вывода того или иного участка из земель сельхозназначения. Если губернатор на обращениях к нему по земельным вопросам пишет резолюцию "прошу рассмотреть", то это не означает ничего другого, кроме одного: прошу изучить вопрос, получить заключения специалистов и вынести их на рассмотрение правительства. Разумеется, все решения готовятся и принимаются с учетом действующих правовых норм.

- Как сейчас обстоят дела с кадастрированием земель?

"Механизмы, заложенные в закон о разграничении земель, не работают"

- Проводится ли в Московской области разграничение земель?

- Кадастровый учет нужен, но это очень дорогая процедура. Во сколько это обойдется, никто не считал. Просто страшно считать, потому что сумма действительно огромная. Но мы сейчас не ставим задачу провести кадастровый учет полностью, тем более за счет бюджетных средств. Реально это будет происходить в основном за счет частного собственника. Если у него есть потребность каким-то образом переоформить права на свой участок, он должен пойти и заказать кадастровый план и получить точную съемку участка. Я думаю, что 100%-ное кадастрирование земель нам удастся сделать в лучшем случае через 10 лет. Тем более что если говорить о полном кадастре, то нужно заниматься и лесными участками, а это до 40% от всех земель Московской области. Вот и представьте, какие денежные средства понадобятся России для того, чтобы сделать учет этих земель.

Проблема состоит в том, что практически каждый участок в стране должен пройти через постановление Российской Федерации. Это нереально, тем более что участки очень разные по размерам, от очень больших до совсем крохотных. Естественно, ситуация захлебнулась. По Московской области в 2003 году не было ни одного постановления, хотя документы посылались и областью, и муниципальными образованиями. На сегодняшний день, судя по документам, присланным нам из российского правительства, разграничено всего пять участков, причем только федеральных. Такими темпами мы будем двигаться даже не 10 лет, а больше.

- Государство решило, что земля должна быть разграничена на федеральную, на землю субъектов федерации и на муниципальную. Был принят соответствующий закон о разграничении государственной собственности на землю. Но заложенный в нем механизм на практике оказался сложно осуществимым. Закон предполагает, что предприятия-землепользователи за свой счет должны организовать проведение землеустроительных работ и кадастровый учет земельных участков. После чего соответствующие документы направляются в территориальное управление Министерства имущественных отношений России. Министерство формирует перечни земельных участков, проверяет их и рассылает в муниципальные образования и субъекты федерации на согласование. Согласованные перечни утверждаются постановлениями правительства России.

- А без разграничения земля может поступать в оборот?

Понимая, что механизмы, заложенные в закон о разграничении, не работают, в Министерстве имущественных отношений пришли к выводу, что схему нужно менять. Можно одним законом сразу определить, что одни земли относятся к федеральным, другие принадлежат субъектам федерации, третьи - муниципальным образованиям. Например, можно сразу решить, что в границах какого-то населенного пункта все земли относятся к муниципальной собственности. Хотя с таким делением тоже возникнет много проблем: например, Москва является и городом, и субъектом федерации, и есть в ней еще земли федеральные, непосредственно к Москве не относящиеся. Процедуру нужно упрощать, но согласования должны остаться. Опыт 2003 года показывает, что спорных участков очень много. Я не могу сказать, какое количество земель планируется разграничить в 2004 году - это прерогатива правительства России. Мы стараемся сейчас заявить как можно больше участков, но пока обратного движения нет.

"Страшилки далеки от действительности"

- Она и поступает, просто порядок до проведения процедуры разграничения определяет действующая система законодательства, как федерального так и областного. По ней в Московской области небольшими участками распоряжаются муниципальные образования, а крупными - субъект федерации.

- Главное здесь не сроки, а то, что промышленное лобби сможет повернуть решение проблемы в свою пользу: добиться бесплатного получения земли. Доводы сводятся к тому, что земля уже однажды оплачена - в ходе приватизации предприятий. Сейчас идет давление на правительство, на президента, их стараются убедить, что если предприятия будут выкупать землю, то не останется денег на производство. Однако эти страшилки далеки от действительности. Во-первых, в законопроект уже внесена поправка о снижении выкупной цены в 10 раз. Во-вторых, никто никого не обязывает сразу выкупать участки, их ведь можно взять и в долгосрочную аренду на 49 лет. Для приватизированных предприятий цена аренды равна ставке земельного налога. А при аренде земельных участков арендная плата вносится вместо налога на землю. Если же все останется так, как есть, то многие владельцы предприятий, особенно в ближайшем Подмосковье, пойдут по самому легкому для себя пути: не станут ничего делать для развития производства, а будут жить за счет продажи дорогостоящей земли или сдачи ее в аренду. Кроме того, такое решение подорвет доходную часть уже принятых региональных и особенно местных бюджетов, в которых равны поступления от аренды и продажи земельных участков.

- До 1 января 2004 года по закону требовалось переоформить все участки под приватизированными предприятиями с права бессрочного пользования на право аренды или выкупить в собственность. Теперь срок отодвигается на два года...

- Цены на землю в ближайшем Подмосковье увеличиваются постоянно. В этом году участники рынка обещают рост еще в 20-30%. Вы согласны с такой оценкой?

"Цены на Рублевке уже просто запредельные"

- А за прошлый год цены, по вашим данным, выросли?

- Прогнозы давать не буду, это неблагодарная вещь. Наверное, цены вырастут, потому что спрос на жилье в Московской области неуклонно растет. Появляется большее количество жителей, увеличивается потребность в развитии инфраструктуры, а земель, пользующихся спросом, в области становится все меньше. Кроме того, на земле появился более эффективный собственник, потому что, например, собственниками многих сельхозпредприятий стали крупные финансовые структуры, банки. Естественно, цены они будут поднимать. Соответственно рынок на это среагирует, и можно предположить, что стоимость земли поднимется. Хотелось бы на это надеяться, потому что подъем всегда четко связан с общим развитием экономики в стране.

- На сколько?

- Выросли.

- И насколько больше стало сделок?

- Как правило, риэлторы ориентируются на один-два района, максимально приближенных к столице. Самой большой популярностью пользуется Рублево-Успенское шоссе, а также Красногорск, Мытищи, частично Ленинский район. Но эти территории - не показатель, потому что для нас наиболее важны дальние земли, именно в них основные перспективы области. В ближайшем Подмосковье большое количество участков уже находится в частных руках, поэтому для нас не так принципиально, как здесь развивается рынок. Нам важно поднять стоимость дальних земель, которые находятся на расстоянии 50-80 км от Москвы. Сказать, что в 2003 году там выросли цены, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок, что дает возможность лучше ориентироваться в ценах.

- На каких направлениях земля будет дорожать быстрее всего?

- Количество сделок - это вопрос учреждения юстиции по регистрации прав. Поэтому цифр не будет.

"Земля выводится не для того, чтобы загубить сельское хозяйство"

- На Рублевке, потому что там земель действительно все меньше и меньше и свободные участки риэлторы знают просто на пересчет. Цены на Рублевке уже просто запредельные, а спрос это направление полностью не удовлетворяет, поэтому многие участники рынка сейчас начнут обращать внимание на другие районы. Например, на Красногорский, Мытищинский. Большой интерес к Истринскому району, экологически чистому и имеющему хорошую магистраль. Возможно, сейчас в лучшую сторону начнет меняться ситуация с Солнечногорским районом. Бесспорно, рынок в Ленинском районе начнет развиваться более сильно. Вот на этих территориях цены будут подниматься быстрее всего, потому что покупатель будет вынужден бежать туда.

- Будут, конечно. Общая площадь земель сельхозназначения в Московской области составляет 1.7 млн. га. За последние два года из этой категории выведено всего 0.3% - чуть больше 5 тыс. га. Нужно понимать, что земля выводится не для того, чтобы загубить сельское хозяйство. Во-первых, мегаполис развивается и вытесняет сельское хозяйство: сейчас уже никто не будет есть овощи, выращенные на полях вокруг МКАД. Во-вторых, из Москвы вытесняется промышленное производство, а область - динамично развивающийся регион с существенной общей потребностью в производстве. И этому производству надо где-то развиваться. Есть предприятия, которые развиваются в старых промышленных зонах, но это единичные случаи. Инвесторы редко соглашаются брать существующие предприятия, опасаясь проблем с акционерами, банкротством, долгами и т.п. Да и старые производственные фонды часто настолько изношены, что легче все это снести и построить новое предприятие. Поэтому и приходится выводить из оборота малопродуктивные сельскохозяйственные земли под промышленное производство.

- Будут ли в этом году земли сельхозназначения выводиться из оборота?

- Многие процессы, которые влекут за собой прекращение сельхозпроизводства, идут в основном в ближнем Подмосковье, как, кстати, и вокруг других крупных городов страны. Это мировой процесс, и о нем не скажешь однозначно, хорош он или плох: он реальный и везде признается как объективный. Но ближнее Подмосковье - это лишь малая часть нашей области. На основной ее территории сельское хозяйство не исчезло с лица земли. При том, что ситуация еще очень тяжелая, и немало хозяйств пребывают на грани банкротства, перелом к улучшению дел в масштабе области уже состоялся. Множество примеров убедительно доказывают, что занятие сельским хозяйством может быть весьма рентабельным. В последние 3 года рост объема сельхозпродукции в Подмосковье увеличился в денежном выражении с 25.1 млрд. до 31.6 млрд. руб. Мы опережаем все остальные 17 областей Центрального федерального округа. У занимающей вторую строчку Воронежской области с ее прекрасными черноземами этот показатель меньше на 6 млрд. руб.

- Какое сегодня положение в области с сельским хозяйством?

"Инвесторам оставалось только строить"

Хочу подчеркнуть: без вывода земли из-под сельхозоборота можно будет ставить крест на социально-экономическом развитии Подмосковья. Главный резерв для области по увеличению налоговой базы - именно продажа или аренда земельных участков. Только недавно созданные крупные торговые центры вдоль МКАД и основных радиальных автомагистралей ежегодно дают в областной бюджет до 3 млрд. руб. Состоявшееся за последние 4 года повышение зарплаты бюджетникам в 4 раза, увеличение социальных выплат - все это и многое другое обеспечивается в значительной степени из средств, полученных от продажи и аренды земельных участков.

- Сейчас мы распространяем по области интереснейший опыт, накопленный в Истринском районе. Глава его администрации Анна Щерба по собственной инициативе сделала первый шаг навстречу потенциальным инвесторам - сформировала промышленную зону, по сути готовые промышленные площадки. Произвела вывод земли из сельхозоборота, организовала работу по ее кадастровому учету, провела все остальные необходимые мероприятия. Решили вопрос с электричеством, газом, водопроводом, канализацией. Инвесторам оставалось одно - строить. Здесь начался промышленный бум. Построены фармацевтический завод, завод по производству молочной продукции под маркой "Президент". Строятся завод по сборке сантехнической арматуры, другие предприятия, есть еще заявки. Промышленная зона площадью 200 га сейчас готовится также в Волоколамском районе. Он всегда был дотационным, а с пуском новых производств станет донором. Аналогичная работа намечается и во многих других районах. В прошлом году мы впервые провели в Клинском районе открытый аукцион по продаже земельных участков, полностью сформированных, поставленных на кадастровый учет и готовых к совершению сделок. Не все пока получилось, как хотелось, однако и этот опыт был необходим для отработки нашей стратегии на создание более благоприятных условий для инвесторов.

- Делается ли что-нибудь для того, чтобы заинтересовать инвесторов?

- Конечно, ведь спрос на жилье растет, дома и коттеджи тоже где-то надо ставить.

- А под жилищное строительство такие земли выводятся?

- Это вопрос не к нам, поскольку лес является федеральной собственностью. Эти земли для нас очень важны, но мы здесь ничего не решаем. Недавно был принят закон о том, что на арендованных лесных землях можно вести коттеджное строительство, которое занимает не более 10% территории. Скорее всего, будут приняты и поправки к закону, разрешающие выкупать арендованные участки в собственность. На мой взгляд, ничего плохого в этом нет, при условии, что арендатор или владелец будет обязан заключать и оплачивать договоры с лесниками на обслуживание леса.

- А лесные земли на рынке в ближайшее время появятся?

"Строить сами не будем"

Это раньше - если на садовом участке стояла елка, то дачник просто мечтал ее спилить и для этого пускался во все тяжкие. А сейчас арендатор участка пилить деревья и заливать все асфальтом не будет. Это просто противоречит логике: пока на земле растет лес, она стоит в 2-3 раза дороже, чем полевой участок.

- Думаю, что строить сами не будем. Мы ориентированы в основном на социальные вопросы, поэтому для нас интересно участие только в типовом многоэтажном жилищном строительстве. Здесь и экономика совсем другая, и есть возможность получить свою долю квартирами, которые можно отдать очередникам. Но мы стремимся к тому, чтобы по всему строительству заключались инвестиционные контракты, определяющие долю области и муниципальных образований. В первую очередь нас будет интересовать денежный эквивалент этой доли, который мы сможем направить на решение социальных вопросов и развитие экономики области.

- Ближнее Подмосковье сейчас активно застраивается коттеджами. Будет ли область как-то участвовать в этом бизнесе?

- Да, хотя пока они не носят массовый характер.

- Такие договора уже заключаются?

- О статистике говорить рано, потому что пока мы находимся только в стадии эксперимента. Стараемся приближаться к тем же долям, которые у нас есть по жилищному строительству. Цифры варьируют в зависимости от района: от 15% в самых дальних районах до 30% и более в ближайшем Подмосковье.

- И какая доля по ним отходит области?

- Я бы не сказал, что у тех, кто им занимается, сладкий хлеб. Это не простое дело: все зависит от того, попал ты в определенную нишу или нет. Понятно: на Рублевке, что бы ты не построил - продашь, если не выставляешь совсем уж запредельные цены. В крайнем случае коттедж простоит год-полтора. На других направлениях на продажи коттеджей влияет очень много факторов: наличие инфраструктуры и охраны, размер участка, площадь и тип дома и т.д. Застройщик может проработать не все позиции, и тогда ему грозят проблемы с реализацией. Например, в Красногорском районе - прямо на выезде из города - был построен поселок таун-хаусов. Прекрасное место, рядом лес, подъездные пути удовлетворительные, и цены казались очень приемлемыми - $800 за 1 кв.м. Хороший поселок, в моем понимании, но коттеджи продавались плохо. Дело в том, что таун-хаусы имеют площадь под 500 кв.м, так что общая стоимость дома оказалась слишком высокой для среднего класса. А стоят-то они не на Рублевке.

- Коттеджное строительство сейчас считается одним из самых доходных…

- По оценкам риэлторов, в коттеджном недострое заморожено около $1 млрд.

Коттеджное строительство шире в сегментах, чем жилищное, и более четко ориентировано на определенные категории покупателей. Поэтому для застройщика очень важно попасть именно в свой сегмент рынка. Квартиры в жилых домах начинают продавать уже на стадии котлована, а при строительстве поселков такого, как правило, не бывает. Коттедж - это нечто индивидуальное, и на основе проекта невозможно определить, что получится на выходе. Загородный дом владелец эксплуатирует самостоятельно, и ему очень важно качество строительства. Поэтому строительство коттеджей - существенно более рискованный бизнес, чем просто жилья. И далеко не всегда этот рынок такой сверхдоходный, как хотелось бы.

"50 свалок за неделю ликвидируют, и за эту же неделю появляется 50 новых"

- Мне кажется, компании немного лукавят и их оценка необъективна, потому что осуществить ее вообще довольно сложно. Есть проблема старых коттеджей, которые начали закладываться еще в 90-х годах. Культура строительства поменялась гораздо быстрее, чем они были закончены. Новые русские с огромным количеством денег хотели жить в хоромах и начали строить себе замки. Потом поняли, что огромные дома не нужны, что замки - это отдельная категория недвижимости, которая к жилью вообще не относится. Практически на каждом направлении сейчас есть целые памятники площадью 1.5 тыс. кв.м, хотя оптимальная площадь коттеджа - 250-500 кв.м. Да и внутри такие дома поделены на мелкие клеточки не более 20 кв.м. Уже в процессе строительства выясняется, что достраивать коттедж экономически нецелесообразно, иногда его лучше просто снести.

- Нам не надо создавать статистику, надо выявлять нарушения и устранять их. Но далеко не всегда можно уследить за тем, что делается в природоохранных зонах. Есть определенные нормы: например, около водохранилищ нельзя строить дома на капитальном фундаменте, нельзя регистрировать их как объекты недвижимости, нужно централизованно выводить канализацию. Если дом стоит на берегу водохранилища, но все нормы при строительстве соблюдены и есть разрешительные документы - то почему бы и нет?

- Есть ли у вас данные по нарушению строительства в природоохранных зонах?

- Конечно, они имеются. Но здесь ситуация такая же, как со стихийными свалками. Административно-техническая инспекция пыталась сделать по ним статистику, но не смогла, потому что это непрерывный процесс. Они выявляют 100 свалок в неделю - 50 из них ликвидируют, и за эту же неделю появляется 50 новых свалок. И борьба носит непрекращающийся характер с переменным успехом. Уследить за всем реально невозможно, хотя меры принимаются достаточно серьезные. По нарушениям в природоохранных зонах аналогичная ситуация. Объем и разброс строительства огромны, их сложно контролировать на постоянной основе. Но такие нарушения выявляются, виновные наказываются и будут наказываться.

- Поэтому мы и говорим именно о нарушениях.

- Если там строят, то это выявляют и пресекают. Например, на Истринском водохранилище один дом разобрали, потому что он был построен с нарушением установленных норм и не соответствовал тем требованиям, которые предъявляются к постройкам в природоохранных зонах.

- Но ведь есть зоны, в которых строительство вообще запрещено.

- Рынок сформирован только в ближайшем Подмосковье, там профессионалам не составляет труда оценить стоимость любого участка. А в дальних районах нет ни статистики, ни массовых сделок, ни рынка вообще. Когда мы проводили первые торги, то старались сами установить объективную цену на землю. На наши результаты теперь ориентируются муниципальные образования, также устраивающие аукционы. Рынок дальних земель находится только в стадии формирования, и я надеюсь, что он будет подрастать. Эти районы составляют 70-80% общего объема подмосковных земель. Интерес к дальним участкам уже появился, особенно у промышленников: в центре практически исчерпан лимит по энергоносителям, да и подвод коммуникаций существенно осложнен, а сделать все это в удаленных районах значительно проще. Нас очень радует, что крупные производственники начали ориентироваться на дальнее Подмосковье, но процесс формирования рынка здесь займет еще не один год.

- Можно ли считать, что рынок земли в Подмосковье уже сформирован?



Главная --> Публикации