Главная --> Публикации --> Ипотечный лимит Итоги года. активная коммерция. Офисное самоуправление Назад в квартиры Провиантские склады перекроят и перекроют

В главе 33 ГК РФ говорится: «Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей».

М2 продолжает начатую в прошлом номере тему договора ренты. Риски — вот главный и животрепещущий вопрос, который не дает институту ренты нормально функционировать и развиваться.

Существует ряд других рисков, которые можно минимизировать, усовершенствовав институт ренты и российское законодательство. Так, ни одна из сторон, заключая договор, не может быть уверена, что в скором времени он не будет расторгнут. Профессионалы рынка сетуют на то, что вокруг пенсионера после заключения договора неожиданно концентрируется большое количество алчущих стариковской квартиры — соседи, дальние родственники и т. д. Старики же, будучи внушаемы и недоверчивы, легко идут у них на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. Новое окружение нанимает на свои же деньги адвоката и причиной расторжения документа называет «несоблюдение обязательств со стороны рентоплательщика» — мол, в срок деньги не платит, уход не обеспечивает, на пенсионера смотрит хищным взглядом и активно пытается приготовить старику какую-то гадость.

Итак, самая важная особенность операции ренты — это ее длительность и расплывчатость сроков въезда в приобретенную собственность, поскольку нет способа высчитать срок жизни человека. С одной стороны, это очевидный риск для покупателей — возможно, содержать пенсионера придется от 10 до 30 лет. С другой стороны, это риск и для пенсионера — потеряв терпение, покупатель может... поспособствовать смерти старика-долгожителя. Такие случаи были, причем не только в российской, но и в зарубежной практике. Рента — это такая область рисков, где закон бессилен и страховые компании не работают.

В случае расторжения договора потери понесет покупатель-рентоплательщик. Статья 605 главы 33 ГК РФ гласит: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Все свободны!

Опять же, согласно судебной практике, инициаторами судебных исков в большинстве случаев выступают пожилые рентополучатели, но суды в их пользу решаются не часто — в 20–40% случаев.

К сожалению, между главой 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно Гражданскому кодексу, в договоре ренты все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в денежном эквиваленте. На практике в договорах прописывается качество оказываемых услуг, включая ритуальные, и частота их оказания. Во-вторых, в разделе «Пожизненная рента» сообщается, что «на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей». На практике это возмутительное условие, к счастью, не выполняется, и если покупатель захочет продать квартиру с обременением, то необходимо будет письменное согласие старика. Кроме того, Гражданский кодекс предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. В действительности такой практики нет.

Но только в том случае, если удастся доказать недобросовестность рентоплательщика. Как утверждает Роман Гончаренко, президент компании «АРС-Благотворительность», их компания каждую сделку контролирует до смерти пенсионера, и каждое действие рентоплательщика подтверждается распиской. Рентные платежи можно выплачивать тремя способами — лично под расписку, по почте или через банк под квитанцию. Так что если рентоплательщик не виноват и может это доказать, то и обвинить его в нарушении договора никому не удастся.

Еще один страх, преследующий рентоплательщика, — это завещание старика, написанное им еще до заключения сделки и покоящееся в укромном месте до поры до времени. Однако бояться этого, как заверяют юристы МОО «Правовая защита», не стоит. Наследством умершего является то имущество, которое принадлежало ему на момент смерти. В нашем случае на момент смерти квартира ему уже не принадлежит.

Однако самое страшное для потенциального покупателя такой квартиры — что через несколько лет объявится сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне. По закону все эти родственники в течение 3 лет действительно имеют право оспаривать свое право на жилплощадь. Для того чтобы избежать таких неприятных инцидентов, достаточно при заключении договора проконтролировать, чтобы рентополучатель принес заключение из психоневрологического диспансера о том, что он способен отвечать за свои действия. Контролировать получение такой справки обязан нотариус, заверяющий сделку. Но некоторые нотариусы об этом «забывают».

Роман Гончаренко
Директор компании «АРС-Благотворительность»:
— Рента — довольно распространенное явление, однако из 100% договоров ренты, которые проходят через Москомрегистрацию, 80% — договоры, заключенные родственниками между собой.
Основная проблема ренты, которая останавливает большинство покупателей и продавцов, — это риски. Согласно статистике, из 100 заключенных договоров один обязательно попадает в суд. Как правило, по инициативе рентополучателя.
В случае, если пожилой человек все-таки выигрывает дело в суде, максимум, что он получает, — это возврат квартиры в собственность. Деньги, выплаченные покупателем за квартиру, возвращаются к нему обратно. Случаев, когда суд отказывал возвращать деньги рентоплательщику, не было.
Что касается рисков для покупателей, то их почти нет. Если рентоплательщик добросовестно исполняет свои обязательства, то скорее всего ему ничего не грозит. Но риск, что начнутся хождения по судам, всегда присутствует.
Можно, конечно, все эти риски застраховать. Но это ваша личная инициатива. Можно застраховать и приобретенное имущество на случай его возможной гибели или порчи, потому как отвечать за него после заключения договора будете уже вы. В нашей практике случаев гибели имущества не было.
Хотя новый Земельный кодекс действует уже более двух лет, некоторые вопросы, связанные с его применением, остались неразрешенными. Основной проблемой является определение статуса землевладельца (землепользователя). Наряду с Земельным кодексом (ЗК РФ) документом, регулирующим вопрос определения статуса землевладельца, является Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137–ФЗ.

Дмитрий Реуцкий
Руководитель юридического департамента корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
— В гражданском праве существует два серьезных риска: неисполнение обязательств и злоупотребление правом. Неисполнение обязательств для договора ренты — это неоплата причитающихся денежных сумм получателю ренты либо непредоставление ему описанных в договоре услуг. Злоупотребление может быть выражено только в отказе от приема причитающихся платежей рентополучателем. Кроме того, получатель ренты может довести квартиру до состояния, не пригодного для проживания, либо плательщик ренты может отказать получателю в пожизненном пользовании жилплощадью. Это также будет злоупотребление правом.
Каждое из этих нарушений может осложнить жизнь как получателя, так и плательщика ренты. Вероятность наступления неблагоприятных последствий неисполнения и злоупотребления зависит от качества составления самого договора. При грамотном договоре ничьи права нарушены быть не могут, так как за соблюдением договора будет надзирать судебная система.

Кроме того, ЗК РФ определил все формы владения земельными участками (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, сервитут, аренда и безвозмездное срочное пользование). Если ранее владелец земли пользовался участком на иных основаниях, то теперь ему необходимо переоформить свои права на земельный участок.

В кодексе предусмотрено, что лица, владеющие участками на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, могут продолжать ими владеть на тех же основаниях. При этом новые земельные участки не могут быть предоставлены физическим лицам на подобных основаниях.

Законом предусмотрено: «Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается». При этом закон содержит достаточное количество норм, обязывающих землепользователя пройти процедуру перерегистрации прав на земельный участок.

Пожизненное уже не дадут
Учитывая то, что в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование участок получить теперь невозможно, гражданину необходимо будет либо заключать договор аренды, либо выкупать участок. Тот факт, что это нарушает права многих землепользователей, видимо, законодателей не интересует.

Однако данная норма фактически нарушает права землевладельца. Предположим, некая организация, владеющая земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, возвела на участке несколько зданий. После оформления права собственности на указанные здания одно из них было продано. Поскольку землепользователь не имеет права распоряжаться землей, предоставленной ему, он не имеет права передать покупателю только ту землю, на которой стоит здание и которая необходима для нормального его использования. Следовательно, предоставить права на соответствующую часть земельного участка могут те органы, в чьем ведении находится соответствующая территория. Но в таком случае необходимо будет переделывать документы, на основании которых владел земельным участком первый пользователь.

В том случае, если собственник здания, сооружения или строения, расположенного на земельном участке, предоставленном владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, продаст свою собственность какому-либо лицу, права на участок должны быть переоформлены. Причем выбор остается за покупателем возведенной постройки. Поскольку в соответствии с нормами ЗК РФ покупка здания без покупки земли, на которой возведено здание, невозможно, покупатель по сути приравнен к землепользователю.

Невыгодная приватизация
Можно попробовать обратиться за защитой своих прав в суд. Однако шансы на благоприятный исход дела невелики. Единственное, что может получиться, — признать через суд недействительной (или не соответствующей Конституции) соответствующую часть закона. Но свою позицию необходимо будет обосновать, а в настоящее время законодательство составлено таким образом, что подобрать аргументы для обоснования своей позиции будет довольно сложно.

Таким образом, нарушаются права первого землепользователя. У него не только в принудительном порядке уменьшат участок, его еще скорее всего заставят пройти процедуру перерегистрации прав на землю. Может получиться так, что участок будет разделен на несколько наделов. А до полного оформления всех необходимых документов у участка будут два пользователя, которые будут обладать равными правами. В соответствии с нормами ЗК РФ землепользователь обладает преимущественным правом выкупа земельного участка, предоставленного ему в пользование. Однако площадь участка может существенно уменьшиться после продажи нескольких зданий. Предоставление землепользователю преимущественного права выкупа земельного участка является своего рода гарантией его прав на земельный участок. После разделения участка на несколько частей преимущественное право выкупа сохраняется, однако землепользователь сможет приобрести уже меньший участок земли.

В соответствии с п. 7 ст. 3 закона с момента введения ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без приватизации земли, на которой они находятся. Само по себе это неплохо. Однако никто не подумал о том, какие налоги должен платит собственник здания и какие налоги заплатит собственник земельного участка и возведенного на нем здания. Мало того, что землю фактически заставляют приватизировать, это еще и невыгодно.

Параллельно возникает еще один вопрос: как быть, если землепользователь сдает возведенное здание в аренду. В качестве одного из условий договора аренды вполне может быть право выкупа арендуемой площади. При этом, если землепользователь еще не выкупит земельный участок, он может лишиться всего участка или по крайней мере той его части, которая необходима для использования здания. В том случае, если землепользователь уже оформит земельный участок в собственность, он может сам выбирать: продать ему здание с землей или без.

Еще одним ограничением является запрет на внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставной капитал коммерческой организации. В том случае, если землепользователь переоформит право бессрочного пользования на право аренды, он сможет уже на следующий день после переоформления внести право аренды земельного участка в уставный капитал практически любой коммерческой организации. Вот еще один побудительный мотив для переоформления прав на землю. Возможно, это не так уж и плохо. Вместе с тем законодатель фактически ставит всех тех, кому были предоставлены земельные участки по старому ЗК, в невыгодное положение по сравнению с новыми землевладельцами и землепользователями.

Разумеется, само по себе вложение денег в земельный участок крайне прибыльно. Однако потенциальный собственник может не иметь достаточного количества средств для содержания как здания, так и земельного участка, на котором оно находится. В таком случае, исходя из норм действующего законодательства, ему придется отказаться от приобретения здания в собственность. А это уже фактическое ограничение прав физических и юридических лиц. Поскольку законодательство ставит их в невыгодное положение, они лишены возможности распоряжаться своими средствами так, как им представляется необходимым.

Земельный кодекс, действующий уже около двух лет, до сих пор не смог решить некоторые вопросы, связанные с землепользованием. Некоторые землепользователи будут ждать 1 января 2004 года со страхом и надеждой. Возможно, ничего не произойдет. Однако не исключено, что в начале 2004 года дележ земли повторится, и результат предсказать невозможно.

Законом установлено, что все юридические лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (за некоторыми исключениями), обязаны пройти переоформление своих прав на землю до 1 января 2004 года. При этом землепользователи могут сами выбрать, как оформить земельный участок. Всего им предоставлены две возможности: владеть участком на праве аренды или приобрести его в собственность. Никаких санкций за нарушение этой обязанности юридическими лицами закон не содержит. В том случае, если земельные участки будут изымать из бессрочного пользования, можно будет оспорить такое решение, опираясь на нормы старого ЗК. Основной задачей будет доказать тот факт, что в спорах о дальнейшей судьбе участков нужно руководствоваться именно старым законодательством. Не исключен и вариант, при котором все участки, находящиеся в бессрочном пользовании, будут автоматически предоставляться в аренду. Но для передачи участка в аренду необходимо подписать соответствующий договор. Поэтому вполне возможно, что право постоянного пользования будет заменено на аренду путем принятия соответствующего решения.

Существенно дополнились условия приема в гражданство в упрощенном порядке, т.е. без соблюдения условия о сроке проживания на территории России (непрерывно пять лет и прочее). Если ранее от вас требовалось иметь хотя бы одного нетрудоспособного родителя имеющего гражданство РФ, то теперь его трудоспособность роли не играет, а проживание на территории РФ обязательно. Более того, вы можете получить гражданство в упрощенном порядке, если вы:

Прием в гражданство РФ (упрощенный порядок)

- имея гражданство государства, входившего в состав СССР, получили среднее/высшее профессиональное образование в образовательном учреждении РФ после 1 июля 2002 года.

- имея гражданство СССР, проживали в прошлом на территории одной из республик, и после образования СНГ не получили никакого нового гражданства;

- проживаете на территории РФ и состоите в законном браке с гражданином РФ не менее трех лет;

- проживаете на территории РФ и при этом родились на территории РСФСР и были гражданином СССР;

- нетрудоспособны, прибыли в РФ из государства, входившего в состав СССР, и зарегистрированы по месту жительства в РФ по состоянию на 1 июля 2002 года. А теперь внимание! Если вы, не имея такой регистрации (но, получив в свое время разрешение на временное проживание в РФ), до 1 января 2006 года успеете заявить о желании приобрести гражданство РФ, то чаяния ваши сбудутся, даже если у вас нет ни законного источника средств к существованию, ни вида на жительство, и вы не владеете русским языком в требуемом законом объеме;

- проживаете на территории РФ, нетрудоспособны, а вашему сыну или дочери больше 18 лет, они дееспособны и имеют гражданство РФ;

И, наконец, без соблюдения каких-либо условий, установленных общим порядком приема в гражданство РФ, то есть наиупрощеннейший порядок, предусмотрен для особой категории детей и недееспособных иностранцев (либо не имеющих гражданство вовсе). Итак, гражданство здесь могут получить только:

- ветеран Великой Отечественной войны, имели гражданство бывшего СССР, проживаете на территории РФ. В этом случае вы не обязаны иметь законного источника средств к существованию, не должны отказываться от другого гражданства (если оно у вас есть), и можете не владеть русским языком в требуемом законом объеме.

- дети, единственный родитель которых имеет гражданство РФ, - по заявлению этого родителя;

- дети, один из родителей которых имеет гражданство РФ, - по заявлению этого родителя и при наличии согласия другого родителя на приобретение детьми гражданства РФ. Такое согласие не требуется, если дети проживают в России;

Восстановление в гражданстве РФ

- дети или недееспособные лица, над которыми установлены опека или попечительство, - по заявлению опекуна или попечителя, имеющих гражданство РФ.

Вам могут отказать в восстановлении в гражданстве РФ, если вы:

Второй способ приобретения гражданства – восстановление тех, кто ранее являлся гражданином РФ, остался без изменений. Напомню, что сделать это возможно при соблюдении основных условий общего порядка приема в гражданство, однако срок проживания в России сокращается до 3 лет.

- за последние 5 лет выдворялись за пределы России в приказном порядке;

- выступаете против Конституции, за насилие или создаете угрозу безопасности России;

- состоите на службе в силовых органах другого государства, т.е. шпионите или ведете антироссийскую деятельность;

- использовали подложные документы или сообщили заведомо ложные сведения;

Однако теперь, если вы не имеете законного источника средств к существованию и не имели его последние 5 лет, отказать в восстановлении в гражданстве РФ вам уже не смогут, так как этот пункт законодатель полностью исключил из статьи.

- судимы и судимость не снята, находитесь в угрозыске или отбываете наказание в местах лишения свободы.

В рамках VIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо-2003» прошло множество семинаров для потребителей и профессионалов. Один из них как раз и был посвящен проблеме страхования. По словам Сергея Первозчикова, консультанта агентства «Бест-Недвижимость» по страхованию, опасности, которым подвержено наше жилище, отнюдь не сводятся к возможности пожара или ограбления. Помимо физических рисков существуют также риски ответственности и финансовые.

Оставшиеся вопросы приема и выхода из гражданства РФ со всеми изменениями и дополнениями будут рассмотрены в следующей заключительной статье из серии статей, посвященных гражданству РФ. Желаем удачи!
Само слово «недвижимость» заключает в себе ощущение надежности и стабильности. Между тем сама квартира и процесс ее перехода к новому владельцу подвержены многим рискам. В условиях, когда жилье для подавляющего большинства людей является их основной ценностью, от этих рисков имеет смысл застраховаться.

Как выбирать страховку

Идея страхования очень проста: неприятности не могут обрушиться на всех клиентов одновременно, поэтому страховая компания всегда должна остаться с прибылью.

Например, скажут, что хотя имело место страховое событие, представляющее собой воздействие оговоренных страховых рисков на объект страхования, но оно не имело признаков страхового случая. Или в дополнительных условиях договора найдется небольшой нюанс, освобождающий страховую компанию от ответственности.

Заключая договор, надо четко представлять себе, от чего вы хотите застраховаться и что может быть поводом для невыплаты вам компенсации. Иначе вам могут отказать в возмещении ущерба, дав объяснение, которое вы без юриста даже не сможете понять.

Что угрожает недвижимости и ее владельцам

По статистике, самым частым страховым случаем является банальное затопление. Речь, разумеется, идет не о наводнении или цунами, а об обычной протечке труб. Для покрытия ущерба вам нужны две разные страховки в зависимости от того, затопили вашу квартиру или вы затопили соседей. Во втором случае вам нужно, чтобы была застрахована не сама квартира, а ваша гражданская ответственность перед третьими лицами.

Все это не значит, конечно, что нельзя обращаться к страховщикам напрямую, но, если вы покупаете жилье через серьезную риэлторскую фирму, то стоит положиться на их выбор. Сейчас риэлторы сами стремятся обращать внимание клиентов на важность страховки и тщательно выбирают партнеров среди страховых компаний. Правда, и эта услуга риэлтора, скорее всего, не будет бесплатной.

На риэлтора надейся, а сам не плошай

Эта страховка также применяется при сдаче квартиры в аренду. Если наниматель не хочет страховаться, это может сделать хозяин квартиры. Стандартный «джентльменский» набор страхования от пожара, затопления и противоправных действий третьих лиц (читай кражи или грабежа) обойдется вам около 10 долларов в год на каждые 10 тысяч заявленной стоимости имущества. В случае пожара важно принять все меры к его тушению, сразу позвонить по 01 и при первой возможности сообщить в страховую компанию. Если вы этого не сделаете, ваши действия (или бездействие) могут быть признаны нарушением договора.

Во многих случаях просто невозможно досконально разобраться в истории каждой квартиры и прав всех ее владельцев. Даже квалифицированная проверка не гарантирует от того, что в одной из прошлых сделок не произошло нарушение закона. Судебная практика показывает, что подобное развитие событий признается страховым случаем.

Помимо страхования самой недвижимости и гражданской ответственности существует так называемое титульное страхование или страхование риска утраты права собственности. При приобретении квартиры вы сталкиваетесь с риском того, что после передачи денег договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Если вас лишат прав собственности на жилье по решению суда, страховая компания должна будет возместить вам убытки даже в том случае, если судебное разбирательство затягивается и срок действия договора закончен. Если исковые требования предъявлены в период действия договора, компенсация будет выплачена. Тариф – порядка 0,5% от суммы инвестиционного договора. Но надо помнить, что тариф сильно зависит от того, при каких условиях происходит страховая выплата и может доходить до 2%. Зато при заключении договора на несколько лет можно хорошо сэкономить, потому что, по статистике, большинство исков, приводящих к утрате прав собственности, подаются в течение первого года.

При покупке квартиры на первичном рынке по договору соинвестирования или договору о переуступке прав требования вы тоже можете «попасть» на деньги. Например, может оказаться, что организация, у которой вы купили квартиру, на самом деле не обладала правами на нее или уже после получения денег от вас перепродала ее кому-то еще.

В случае, когда стоимость квартиры числится по заниженному номиналу БТИ, ее все равно можно застраховать на сумму реальной рыночной стоимости. Правда, если разрыв будет очень велик, может быть заказана экспертиза независимому оценщику.

Что нового

Сергей Первозчиков рассказал о том, что нового появилось в последнее время на рынке страхования недвижимости. Много проблем возникало раньше из-за требования заключать все договоры в рублях. Сейчас разрешено страхование в валютном эквиваленте. Причем в валюте могут исчисляться и общая страховая сумма, и взносы. Кроме страхователя, в договоре могут оговариваться «выгодоприобретатели», то есть лица, имеющие право на часть страховых выплат в соответствии с их долями собственности на объект недвижимости. Страховые взносы можно выплатить разом или в рассрочку в наличной или безналичной форме.

Покупка квартир «на стадии котлована» слишком рискованна даже для страхования. Что касается страхования инвестирования в жилье на ранних стадиях строительства, то оно не происходит из-за слишком высоких рисков. Как правило, страховые компании требуют, чтобы дом был готов на 75-80 процентов.

Возникла практика страхования дополнительных расходов и упущенной выгоды. Например, если вы сдавали квартиру внаем, но были лишены прав собственности, вам компенсируют недополученную выгоду от сдачи квартиры. В случае судебного иска вам могут быть возвращены и судебные издержки.

Национальная привычка надеяться на «авось» так часто подводила нас в последние годы, что многие склонны от нее, наконец, отказаться. Никто не защищен от неприятностей, но от них можно застраховаться.

Страхование загородной недвижимости имеет свою специфику. Тарифы по страхованию от пожара, стихийных бедствий и противоправных действий здесь выше. При определении страховых взносов принимаются во внимание также материалы, из которых построен дом, этажность, как близко расположены другие строения, удаленность от путей подъезда пожарных бригад и прочее.



Главная --> Публикации