Главная --> Публикации --> На москву наденут четвертое кольцо Чего хочет "загородный" покупатель Распродажа началась Кластеры научной мысли Сколько стоит сотка рая?

Золотой земли не отдадим ни пяди
Проекты дорогого жилья во всем мире склонны сосредоточиваться в своеобразных анклавах. В Москве таким анклавом стали окрестности улицы Остоженка, получившие название золотая миля. Цена квадратного метра в этом районе вполне сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в дальнем Подмосковье. В частности, квартиру в жилом комплексе Золотая миля в Хамовниках (Хилков пер.) можно приобрести из расчета $37,4 тысячи за квадратный метр, а в элитном доме, расположенном по адресу Молочный пер., вл. 7, - $41,2 тысячи за квадратный метр.

Длительное время, говоря городское элитное жилье, подразумевали находящееся в престижном центре. Однако участков внутри Садового кольца все меньше, получить их все сложнее, а отказываться от строительства сверхдорогого люкса никто не собирается. Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшее время география элитного жилья серьезно расширится и объекты, подпадающие под эту категорию, начнут строить даже в спальных районах Москвы. Вопрос в том, насколько элитным можно называть такое жилье.

Строить на Остоженке сегодня уже негде. Однако девелоперы идут на различные ухищрения, чтобы извлечь дополнительную прибыль из раскрученного района. В частности, руководитель отдела по связям с общественностью ГК Пересвет-Групп Ирина Наумова уверена, что в ближайшее время застройщики смогут получить дополнительные площади за счет увеличения этажности. Ситуация может сложиться таким образом, что в этом районе разрешат строительство зданий с повышенной этажностью, - считает она. - В этом случае объем допустимых к возведению жилых площадей значительно увеличится. Но не стоит забывать, что увеличение этажности снижает престижность дома: из клуба избранных он превращается в демократический многоквартирный муравейник.

При столь высокой цене и плотность застройки очень высокая: под возведение жилья или инфраструктурных объектов используется любой мало-мальски пригодный участок земли. Что уже сегодня плохо сказывается на престижности района. Тот стиль застройки, который существует на золотой миле, никак не делает район элитным, - уверена начальник аналитического отдела компании Новый город Наталья Ветлугина. По ее мнению, из-за высокой плотности застройки страдают как придомовая территория, так и площадь внутри домов. Во многих домах очень неблагополучно обстоят дела с общественными зонами, не очень высокие потолки, а адекватные виды из окна - только на верхних этажах, - перечисляет аналитик. - Проекты без недостатков можно буквально пересчитать по пальцам. Вот и директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма говорит, что в последнее время количество сделок в этом районе существенно сократилось.

Похожая ситуация и в других местах, облюбованных застройщиками элитного жилья: на респектабельном Арбате и тихих Патриарших прудах. Оба места обладают богатой историей, однако уже сегодня здесь намечается дефицит свободных площадок. Девелоперам срочно требуются новые золотые районы.

Второй способ увеличить отдачу от престижного района - расширение золотой мили. Если раньше к этой территории относился лишь участок между улицей Остоженка и Пречистенской набережной, то в последнее время она увеличилась почти вдвое за счет кварталов, расположенных между Остоженкой и Пречистенкой. Не исключено, что в скором времени появится новый участок строительства, который застройщики будут позиционировать как золотую милю, - территория между Остоженкой и переулком Сивцев Вражек. Однако даже в этом случае, по мнению экспертов, строительных резервов Золотой мили хватит не более чем на пять лет. За это время достроят не только новые проекты, но и снесут или отреставрируют все имеющееся в наличии ветхое жилье, - считает руководитель пресс-службы ГК МИАН Вадим Васильев.

Золотоискатели
Но эксперты утешают, что в центре еще достаточно мест, которые могут стать новыми флагманами элитного строительства. Критерии элитного района довольно просты: местоположение, транспортная доступность и окружение, - рассуждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Под месторасположением в этом случае надо понимать не только расстояние до Кремля, но и непосредственную близость зеленых зон, водоемов, иных природных объектов. Разумеется, в элитном районе не должно быть промзон, линий железной дороги, трамвайных депо, крупных учреждений и других беспокойных мест.

По мнению большинства экспертов, лидером элитного строительства, вероятнее всего, станет Болотный остров, который уже сегодня (кто бы сомневался) получил название золотой остров. Предполагается, что стоимость жилья там составит $25-30 тысяч за квадратный метр. Главный минус острова для девелоперов: здесь предусмотрена разовая застройка единого проекта, а не массовое строительство. Это же дает покупателям шанс не оказаться через энное количество лет жителями огромного массива, элитарность которого можно поставить под сомнение уже из-за его масштабов.

Исходя из вышеперечисленных критериев эксперты и пытаются вычислить будущие элитные районы. По мнению руководителя направления элитной недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости Ирины Рогачевой, таким местом в ближайшее время могут стать Хамовники. Район, рассуждает она, отличается транспортной доступностью, близостью к историческому центру и богатой инфраструктурой. Кроме того, в Хамовниках много зеленых и культурных зон, например Новодевичий монастырь, усадьба Трубецких, парк Мандельштама. А главное, здесь очень низкая плотность населения относительно других районов Центрального округа столицы. По словам директора отделения элитной недвижимости управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма, если в среднем по ЦАО на душу населения приходится около 9 кв. м, то в Хамовниках эта цифра возрастает до 22 кв. м на человека. Еще один плюс этого района - достаточно большой потенциал застройки. Сегодня из Хамовников активно выводят производственные учреждения (завод Каучук, ламповый завод) и троллейбусный парк. Кроме того, очень много ветхого жилого фонда, требующего реконструкции, - добавляет Ирина Рогачева.

Однако наиболее важным критерием для потребителей является транспортная доступность. На практике нередки случаи, когда при выборе между элитным жильем и жильем бизнес-класса покупатель останавливается на последнем только ради возможности меньше времени проводить в дороге, - замечает Мария Литинецкая. Не исключено, что в ближайшее время к критериям выбора элитного района может добавиться и близость метро. Сегодня это звучит абсурдно, но патовая ситуация с московскими пробками, возможно, изменит существующее положение вещей, - предполагает руководитель отдела по связям с общественностью ГК Пересвет-Групп Ирина Наумова.

Район Замоскворечья имеет большое преимущество перед другими районами ЦАО в виде большого количества домов старой застройки и ветхого фонда, которые можно снести или реконструировать. Однако и он, по мнению экспертов, имиджем не вышел. Это купеческий район, и застроен по-мещански, - объясняет Наталья Ветлугина. - Место довольно славное, но, увы, не аристократичное.

Немало шансов стать центром элитного домостроения у Якиманки. По крайней мере, у части района, примыкающей к Обводному каналу, - уточняет Мария Литинецкая. А вот к потенциалу Сретенки и Китай-города эксперты рынка относятся с сомнением, несмотря на их центральное местоположение. По мнению Марии Литинецкой, у этих мест сложился имидж суетливых индустриальных районов, что несовместимо с размещением жилых объектов класса люкс.

Уже сегодня, по словам Кайдо Каармы, хотя около 90% элитных проектов реализуются в ЦАО, остальные все же распределяются по трем другим округам: ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. Элитный рынок - не монолит, его можно сегментировать, - замечает директор по развитию компании Бенефит инжиниринг Ярослав Козлов. - Для одних приоритетом является престижное и статусное место, а для других важнее качество жизни.

Элита с видом на МКАД
Впрочем, элитными могут быть названы районы, расположенные не только в Центральном округе, но и далеко за пределами Садового кольца.

А еще меньше реализованных проектов. Один из них - дворцово-парковый ансамбль Мещерский, построенный между Сколковским и Боровским шоссе, на Мещерских прудах.

Задолго до дефицита участков внутри Садового кольца застройщики возводили элитные дома на Кутузовском проспекте, в Сокольниках, в Троице-Лыкове, в Мещерском районе, в Поселке художников на Соколе. Эти районы привлекают людей, желающих получить условия загородного жилья в городе, что является принципиально другой концепцией элитного жилья. По мнению Ярослава Козлова, человек получает возможность жить в собственном доме, таунхаусе или клубном малоэтажном доме, иметь участок земли, сад, пруд, розарий и прочие прелести загородной жизни. В то же время он не выпадает из активной столичной жизни: ведь из этих мест до центра города - около четверти часа езды, - замечает эксперт. - Впрочем, анклавов, где можно реализовать элитные проекты, за пределами центра города не так уж и много.

Директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество Андрей Уфимцев уверен, что элитное строительство будет постепенно перемещаться на юго-запад столицы. Что связано с экологической обстановкой этого округа: благоприятная роза ветров, практически полное отсутствие промпредприятий, а также большое количество зеленых зон. Например, уже к 2010 году компанией СТ Групп Регион здесь будет построен элитный жилой комплекс площадью 50 000 кв. м. Здесь уже есть несколько реализованных элитных проектов: Остров фантазий на Островной улице, клубный дом на Звенигородской улице, - замечает Андрей Уфимцев.

В советские времена здесь находилась база отдыха, которая и была отдана под реконструкцию. Комплекс окружен реликтовым лесом, фруктовым садом и прудом, на котором до сих пор водятся дикие утки.

Однако начальник аналитического отдела компании Новый город Наталья Ветлугина уверена, что распиарить можно любой район - хоть Капотню. В свое время была очень раздута популярность Крылатского, хотя район на самом деле типовой. Сейчас его популярность сильно уменьшилась, но элитные проекты там появляются с завидной регулярностью, - приводит пример эксперт.
Мы уже подробно писали о реконструкции площади Тверской Заставы около Белорусского вокзала (см. КП от 13.02.05 г., 10.01.07 г.). Власти давно обещали все здесь переделать. Чтобы и дорожные пробки разрулить, и новые пешеходные зоны открыть.

А вот восток и юго-восток столицы не ассоциируются у экспертов с понятием элитное жилье в связи с плохой экологией и большим скоплением жилья типовой застройки.

Столичный институт Мосинжпроект - один из главных проектировщиков инженерных сооружений в Москве - заказал в питерской Кельник студиос компьютерный фильм о том, что получится после реконструкции. Например, куда вернется памятник Горькому, как именно разгонят пробки и не пострадает ли от строительства станция метро Белорусская.

И вот реконструкция стартовала. Площадь обложили предупреждающими табличками и знаками объезда. Работы идут одновременно с расширением Ленинградки от Тверской до МКАДа. И хотя на участке возле вокзала не собираются закрывать дорожное движение, заторов здесь в скором времени, видимо, не избежать. Но потерпеть явно стоит. И уже сейчас можно узнать, ради чего все это затевалось.

- А под самой площадью откроется торговый центр с автостоянкой, супермаркетами, кафе, ресторанами и семизальным кинотеатром, - рассказывает заместитель начальника отдела контроля инженерных расчетов конструкций Мосинжпроекта Надежда КОЗЕЕВА. - При этом метро не пострадает. Глубина станции Белорусская-радиальная - примерно 23 метра. А подземный город в этом месте окажется на отметке 14 метров. В запасе есть девять метров - это надежно. Остальные сооружения здесь хотя и построят на глубине 25 метров, но в стороне от линий метро, как радиальной, так и кольцевой.

Метро обойдут стороной
Над этим проектом архитекторы работали два года, но его до сих пор переделывают и улучшают. Хотя основные детали известны. В 2008 году на площади уберут светофоры. А машины пустят по новой схеме так, чтобы потоки нигде не пересекались друг с другом. К 2009 году мост, соединяющий 1-ю Тверскую-Ямскую с Ленинградкой, расширят до 5 полос в каждую сторону. Рядом с ним, при выезде с улицы Бутырский вал, построят пандус для заезда на Ленинградский проспект. Для этого тут уже снесли местный рынок со множеством торговых палаток.



Подземный городок в разрезе

Кто подумает о водителях?
На время реконструкции площади схема движения машин остается прежней. При этом потоки транспорта регулируются с помощью пластмассовых блоков ограждения. В зависимости от этапа реконструкции их будут переставлять, то расширяя полосы для движения, то сужая. Но сам принцип проезда по площади остается прежним.

Въезд-выезд автопарковки
Въезд на парковку со стороны Тверской
Спиральный въезд-выезд
Шахты естественного освещения, выходящие на землю прозрачными витражами
Вход-выход для покупателей, подземный переход на другую сторону площади
Вход-выход
Камеры для вентиляции
Глубина левой части комплекса - 14 м. Под ним, на глубине 23 метра, залегает Белорусская-радиальная.
Глубина правой части - 25 м. Здесь метро нет.
2-й этаж - торгово-развлекательная зона:
1 Детские игровые автоматы
1 Супермаркет
1 Малый универсам
1 Туалеты
1 Магазинчики
1 Залы кинотеатра: 110 мест, 130 мест, 130 мест, 174 места, 124 места, 124 места

Неужели властям так трудно перед очередной реконструкцией провести пресс-конференцию о новой схеме движения? Ведь поставленные знаки выбирайте маршруты объезда - вариант, по сути, тупиковый.

Главная проблема в том, что, попадая сюда впервые, водители теряются и боятся заехать куда-то не туда. Как было, например, с открытием тоннеля на Ленинградке, когда с правых полос проспекта, если ехать в сторону области, все попадали в ловушку и с завистью смотрели на остальных, несущихся мимо пробки с ветерком.



Как будут ехать машины

Как это делают

Вход на ст. м. Белорусская-радиальная
Вход на ст. м. Белорусская-кольцевая
Второй вход на ст. м. Белорусская-кольцевая
Ж/д-пути между Белорусским и Савеловским вокзалами
Церковь св. Николая Чудотворца
Полоса общественного транспорта и такси (только для высадки-посадки), въезд-выезд подземной парковки (под мостом)
Спиральный въезд на подземную парковку
Пешеходные входы-выходы
Прозрачные потолки-витражи подземного комплекса выступают наружу

Сначала роют котлован и окружают его изнутри каркасом из сплошной железобетонной стены толщиной 80 сантиметров.



Получившуюся яму сверху накрывают гигантской плитой с несколькими отверстиями. Это и будут шахты для естественного освещения, которые на поверхности заделают прозрачными витражами.

Затем вбивают стальные колонны и бетонируют их основание.

В это время строительство под плитой спокойно продолжается. Между подземными этажами ставятся перекрытия и начинается отделка.

Участок дороги от Тверской до моста к Ленинградке переносят вправо (на время рытья котлована для левой части комплекса). В итоге автомобили пустят по верхней плите.

Раньше они останавливались на площади Тверской Заставы около выхода из станции метро Белорусская-кольцевая и вблизи Белорусского вокзала.

Кстати
Как сообщили в Мосгортрансе, из-за реконструкции площади Тверской Заставы здесь перенесена остановка Белорусский вокзал для автобуса № 12 и троллейбуса № 18, следующих к станции метро Улица 1905 года.

Кроме того, для этих же автобусов и троллейбусов, следующих в обратном направлении, остановка Белорусский вокзал перенесена на 60 метров назад.

Теперь эта остановка находится на улице Грузинский вал напротив дома № 26, примерно в 200 метрах от своего прежнего места.

Естественный тип жилища
Во всем мире высотные дома строятся практически только для деловых центров и офисов. В Швеции, например, вообще запрещено строить дома выше, чем в пять этажей. Делается это в целях недопущения нанесения вреда психологическому здоровью населения. В Канаде вообще 65% жилого фонда - это таун-хаусы, то есть сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца.

Во всем мире малоэтажное жилье считается наиболее естественным жильем для людей. Собственно говоря, и в России оно было таковым до второй половины ХХ века, когда усиленно стало развиваться панельное домостроение, и наша страна превратилась в какие-то скопища унылых панельных домов, между которыми почти безжизненное пространство. Похоже, что сейчас мы снова начинаем возвращаться к тому, с чего все начиналось - к малоэтажному жилищу.

Примеров уже немало
За прошедшие годы в Москве и ближайших пригородах построено немало таун-хаусов (по оценкам, в Московском регионе на разных этапах строительства находится около 60 поселков с таун-хаусами). Этот сегмент рынка продолжает динамично развиваться.

Ученые, занимающиеся экологией, доказывают, что жить в многоэтажном доме вредно, и экологические нормы здесь не выдерживаются. Парадокс заключается в том, что страдают не столько жители первых этажей многоэтажного здания, сколько жители последних этажей. Происходит это потому что лифтовые холлы, пожарные лестницы, воздуховоды, действуют как мощные вытяжки, которые выносят все продукты, скапливающиеся внизу, на верхние этажи. Заболеваемость на верхних этажах, по статистике, выше, чем на нижних. Вывод из всего этого очень простой - проживание ближе к земле, в своем собственном доме более естественно и нормально для человека.

В качестве примеров строительства таун-хаусов на активно осваиваемом в настоящее время Калужском направлении можно привести поселки Дубровка (5 км от МКАД, 418 секций таун-хаусов площадью до 300 кв.м), Сенатор-клуб (12 км от МКАД, 43 секции таун-хаусов площадью от 200 кв.м) и Былово (24 км от МКАД, 102 секции трехэтажных таун-хаусов площадью до 360 кв.м).

В Подмосковье большинство поселков с таун-хаусами расположено в пределах 15-километровой зоны. Расстояние до МКАД на уровне 30-40 км, характерное для коттеджных поселков, таун-хаусам не свойственно. С точки зрения направлений большое количество таун-хаусов расположено по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. На более престижных - Рублевке и Новой Риге - количество поселков с таун-хаусами меньше.

В Москве на данный момент таун-хаусы строятся в основном в районах, удаленных от центра, так как для осуществления проекта необходим большой участок земли, получить который в центре довольно проблематично. Если говорить о застройке в центральной части города, то девелоперу гораздо выгоднее построить здесь многоэтажный дом, увеличив тем самым выход полезных площадей.

К числу наиболее раскрученных комплексов таун-хаусов можно отнести подмосковные поселки Рождествено (250 таун-хаусов в 3 км от МКАД по Пятницкому шоссе) и Эдем (300 таун-хаусов в 10 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) и некоторые другие.

Старейшим в Москве является поселок Сетунь на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц (24 таун-хауса площадью от 120 до 300 кв.м). Этот поселок появился в середине 90-х годов прошлого века и изначально предназначался не на продажу, а для сдачи в аренду, причем исключительно иностранцам.

В черте МКАД проекты таун-хаусов единичны. В основном они строятся в новых районах массовой застройки, расположенных за МКАД: Куркино, Южное Бутово, Митино.

Немаловажным фактором является и то, что цены за квадратный метр в таун-хаусах заметно ниже, чем в городских квартирах. Например, в поселке Салтыковка (5 км от МКАД по Горьковскому шоссе) таун-хаусы продаются по 2550 USD/кв.м, в поселке Эко-Лагуна (15 км от МКАД по Горьковскому шоссе) - по 1500 USD/кв.м, а в поселке Поляны (3 км от МКАД по Калужскому шоссе) - по 1980-2420 USD/кв.метр.

Экологичный - это плюс, но неприватный - это минус
В целом, таун-хаус - это нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом. Преимущества их очевидны, недаром этот вид жилья широко распространен в Европе и США. Помимо вопросов экологии, преимущества таун-хауса заключаются в относительной приватности, наличии отдельного входа и придомовой территории. Все это приближает таун-хаус к понятию частного особняка. Нет у таун-хаусов и таких проблем высотных жилых домов, как несанкционированное отключение воды, шумные соседи сверху или неработающий лифт.

С другой стороны, невысокая средняя стоимость 1 кв.м жилья в таун-хаусах (с учетом земли) не должна вводить в заблуждение. Дело в том, что средняя площадь квартир-секций в таун-хаусах составляет 229 кв.м, в то время как в многоквартирных домах вторичного рынка средняя площадь квартир составляет около 60 кв.м (из-за большой доли малогабаритных квартир советского периода), а в современных домах-новостройках - порядка 100 кв.метров. В результате, полная стоимость квартиры-секции в таун-хаусах в среднем составляет порядка 400000-450000 USD (например, в том же поселке Салтыковка строящиеся таун-хаусы продаются по цене от 418200 USD, а готовые - по цене от 451000 USD), что превышает среднюю стоимость типовых московских квартир и сравнимо со стоимостью 3-4-комнатных квартир в домах бизнес-класса. Другими словами, жилье в таун-хаусах оказывается не таким уж и дешевым.

Цифры эти выглядят весьма привлекательно, особенно с учетом того, что в Москве средняя цена 1 кв.м уже давно перевалила за отметку 4000 USD.

Главным недостатком таун-хаусов является маленькая придомовая часть. По сути, единственное, для чего она пригодна, это для создания цветника и посадки мелкого кустарника. При этом территория не отделена забором от соседей, поэтому полного уединения, ради которого, собственно, и покупается загородное жилье, здесь получить невозможно. Не следует забывать, что таун-хаус не является отдельным особняком, а соседей, живущих прямо за стеной, не выбирают.

Однако прилепленные друг к другу таун-хаусы, по сравнению с отдельно стоящими домами, дают большую экономию на стенах, на сооружении сетей и за счет земли, потому что под то же количество квадратных метров в них требуется меньше площади. Все это дает таун-хаусам большое ценовое преимущество перед коттеджами, причем не только с точки зрения покупки, но и с точки зрения эксплуатации. По оценкам компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в таун-хаусах на 30% дешевле прокладывать коммуникации и еще на 15% можно снизить затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.

Тем не менее, сочетание всех вышеперечисленных факторов говорит за развитие таун-хаусов, как составной части малоэтажного строительства, которое способно содействовать решению проблемы качественного и доступного жилья в России.
Германия, государство в Центральной Европе, граничит на севере с Данией, на западе с Нидерландами, Бельгией, Люксембургом и Францией, на юге со Швейцарией и Австрией, на юго-востоке с Чехией и на востоке с Польшей. С Севера территория омывается водами Северного и Балтийского морей.

Помимо этого, таун-хаусы предполагают единообразие внешнего облика комплекса строений, поэтому подчеркнуть индивидуальность своего дома, например, оригинально отделав фасад, здесь не представляется возможным.

На территории страны выделяется три природных региона: прибрежные равнины на Севере (Северогерманская низменность), сложное сочетание возвышенностей и низких древних гор (Гарц, Шварцвальд, Тюрингенский лес и др.) в центральной части и Баварское плоскогорье на крайнем юге, граничащее с Альпийскими хребтами. Близ австрийской границы находится самая высокая гора в стране Цугшпитце (2963м).

Ипотека в Германии предлагается на любое жилье, но уже построенное

Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год, утверждает bsn.ru
. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7 %-12 % и более. Следовательно, вкладывать средства в недвижимость просто выгодно.

На юге располагается несколько крупных озер (самое большое - Боденское, на границе с Австрией и Швейцарией), на севере страны множество мелких озер ледникового происхождения. Главные реки - Рейн и Дунай. Около 1/3 территории, главным образом на юге, покрыто лесами.

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов.
Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв.м.), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс.евро/кв.м).

Наконец, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички.

Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

С учетом перечисленных факторов цена на загородную недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс. евро/кв.м.

Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то в два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, но и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше.

Чуть южнее, в провинциях Нижняя Саксония (Бремен, Гамбург, Ганновер) и Северный Рейн-Вестфалия (Кельн, Бонн, Дюссельдорф, Мюнстер), дом на лоне природы стоит в среднем 2 тыс. евро/кв.м, вблизи больших городов - 3 тыс. евро/кв.м.

Речь идет о домах площадью 200-700 кв.м. с земельным участком от 8 соток до 2 га. Наиболее дешево загородное жилье в Восточной Германии и на побережье Северного и Балтийского морей - 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Ипотека в Германии предлагается на любое жилье - будь это новостройка или вторичка.

Но наиболее дорогими остаются, конечно же, южные курортные регионы - Бавария и Баден-Вюртемберг, а также провинция Гессен (район Франкфурта-на-Майне). Здесь загородный дом на одну семью обойдется покупателю в 2-3 тыс. евро/кв.м., в окрестностях больших городов (Мюнхен, Штуттгарт, Франкфурт) - 3,5-4,5 тыс. евро/кв.м.

Для получения кредита в немецком банке необходимо как минимум иметь немецкий паспорт или неограниченный вид на жительство. Проценты на сегодняшний день составляют от 4,3 до 5 % при 100 % - ном финансировании.

Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье, - плохих примеров Германия не перенимает, - ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Максимальный срок выплаты - 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею - вноси все деньги и живи себе в удовольствие. Важно здесь, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра - не менее 50 тыс. евро в год (брутто - без вычетов).

В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed - ended funds). Эти организации аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость.

Годовые проценты по обычному вкладу в банке страны, если вклад не закрытый, с возможностью регулярного снятия денег - 3%. При хранении денег минимум 3 года без возможности снятия - 5 % .

Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.
Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.
Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).
Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

Законоположения, регулирующие правовые вопросы, связанные с пребыванием иностранных граждан, изложены в Законе о въезде и пребывании иностранцев на территории ФРГ, называемом сокращенно Законом об иностранцах (Auslandergesetz, AuslG) от 09.07.1990 года с последующими изменениями и Инструкции по исполнению Закона об иностранцах от 18.12.1990 года.

Необходимо сразу предупредить, что инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.

Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.

Согласно п.1, §3 Закона об иностранцах иностранцам для въезда и пребывания в ФРГ требуется разрешение на жительство (Aufenthaltsgenehmigung) . Министерству внутренних дел Германии по согласованию с бундесратом Закон предоставляет право вводить для определенных категорий иностранцев освобождение от получения разрешения на жительство в ФРГ в официальном порядке. И в соответствии с п.1, §З Инструкции по исполнению Закона об иностранцах от получения разрешения на жительство в ФРГ (безвизовый въезд) освобождаются граждане ниже перечисленных государств, при условии, что их пребывание в Германии не превысит 3 месяцев: Андорра, Аргентина, Австралия, Бельгия, Боливия, Бразилия, Бруней, Чили, Коста-Рика, Дания, Эквадор, Сальвадор, Финляндия, Франция, Греция, Гватемала, Гондурас, Ирландия, Исландия, Израиль, Италия, Ямайка, Япония, Канада, Кения, Колумбия, Южная Корея, Хорватия, Люксембург, Малави, Малайзия, Мальта, Мексика, Монако, Новая Зеландия, Нидерланды, Норвегия, Австрия, Панама, Парагвай, Перу, Польша, Португалия, Сан-Марино, Швеция, Швейцария, Лихтенштейн, Сингапур.

Планируя приобретение жилья в Германии, прежде всего, необходимо определиться с тем, какой дом или квартиру вы хотите. Тип жилья одинаков почти во всех городах страны. Самый дорогой из всех - дом на одну семью - Einfamilienhaus (EFH). Он наиболее перспективен с точки зрения перепланировки или достройки в будущем. В таком доме можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Дом на две семьи - Doppelhaus (DH) - по понятным причинам обойдется заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг, однако придется жить с соседом. Одна из самых доступных по цене форм жилья - дома, стоящие в ряд - Reienhauser (RH).

Инвестиции в жилье, которые на Западе рассматриваются как средство повышения благосостояния, в России часто служат не более чем признаком социальной принадлежности.

Недвижимость в Германии - это хороший выбор. Надежное и выгодное вложение капитала!

Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, трудно бывает найти подходящий по цене земельный участок или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира - Eigentumswohnung (EW) становится единственно возможным вариантом. При ее покупке не стоит забывать, что лишь квартира будет вашей частной собственностью, а лестничная площадка, фасад и инженерные коммуникации - это особая, или общая собственность, и нормы поведения на ней тоже будут общими для всех. Нельзя будет выбивать ковры во дворе, если там сушится чье-то белье. Помимо обязательного разделения мусора по семи разным группам, стекло в специальные баки можно выкидывать только в будни с 8.00 до 18.00, так как это является шумовым загрязнением двора. Не стоит нарушать и бюргерский дневной покой, а уж о шумных вечеринках и вовсе придется забыть.

Если кто-то уже определился с выбором этой страны, и запланировал инвестировать свой капитал, БСН напоминает: для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному финансовому консультанту.

Стоимость недвижимости на протяжении десятилетий постоянно растет.

Если Вы позже захотите не только приезжать в Германию, а жить там постоянно, Вам нужно открыть свое дело. В Германии сделать это не так сложно. Можно купить маленькую фирму, но лучше и дешевле открыть свою фирму самостоятельно. Затем Вы получите вначале временный вид на жительство в Германии, затем постоянное место жительства,в Германии, если вы сдаете купленное жилье в аренду, вид на жительство вы получите без проблем.

Визовый режим
Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.Ввоз и вывоз национальной и иностранной валюты не ограничен. Наличные суммы более 30 тыс. марок обязательно декларируются. Страховой медицинский полис при поездке в Германию обязателен, в том числе и при частной или деловой поездке, если в приглашении не указано, что принимающая сторона берет все расходы по лечению гостя на себя.

Получение гражданства в Германии гражданином СНГ возможно в более короткие сроки, например при браке с гражданином/кой Германии. В этом случае гражданин СНГ получает вид на жительство (Aufenthalt) на 1 год с дальнейшим продлением до 3 лет, после 3 лет гражданин СНГ получает бессрочный вид на жительство (Unbefristet) и может сразу подавать на гражданство (Einbuergerung). В случае если за время брака родился совместный ребенок, срок подачи на гражданство сокращается до 2 лет. При определенных правовых обстоятельствах возможно двойное гражданство.Оформление брака с немцем/кой с целью получения немецкого гражданства значительно выигрывает по сравнению с такими европейскими странами как Голландия, Бельгия, Франция, Англия. Не вдаваясь в более тонкие правовые нюансы данного вопроса отметим, что, в отличие от вышеназванных стран, в Германии нет института так называемых участковых, которым законодательством разрешено собирать оперативную информацию обо всех обстоятельствах семейной жизни и документально передавать собранную информацию в ведомство по делам иностранцев, которое может на этом основании лишить гражданина СНГ статуса пребывания в стране. Семья в Германии пользуется абсолютной правовой презумпцией и не один судья в Германии не решится взять на рассмотрение дело о фиктивной стороне ведения семейной жизни - в Германии нет четких правовых критериев совместного ведения семейной жизни.

Принятие гражданства Германии регулируется Законом о подданстве и гражданстве (Reichs - und Staatsangehoerigkeitgesetz) от 22 июля 1913 г. (RGBL. I. S. 583), который в последний раз был изменён Законом от 18.06.1997 г. (BGBL. I. S. 1430). Закон определяет условия принятия иностранцем гражданства (Einbuergerung eines Auslaenders). Исполнение закона связано с согласованием между федеральным министром внутренних дел и министрами внутренних дел Земель Директивой по натурализации (Einbuergerungsrichtlinien) от 15 декабря 1977 г. (GMBL. 1978 S. 16, ber. S. 27) с изменениями в соответствии с циркулярным письмом Министерства внутренних дел года (RdSchr. des BMI) от 20.01.1987 (GMBL. S. 58). По п. 3.2.1, указанной Директивы, натурализация предполагает интеграцию в немецкое общество и поэтому для принятия гражданства требуется длительный срок законного проживания в стране, который, как правило, должен быть не менее 10 лет. Натурализация принимаемых под немецкое покровительство иностранных беженцев с учётом ст. 34 Конвенции о статусе беженцев должна быть облегчена и ускорена (п. 6.4.3 Директивы). При этом принимаются во внимание сложность и необходимые сроки подготовки беженцем нужных для принятия в немецкое гражданство документов. В соответствии с этими положениями длительность проживания в 7 лет для контингентных беженцев рассматривается как достаточная, если обеспечивается их полная интеграция в немецкое общество.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев. На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.

Покупка недвижимости
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2-3 месяцев.Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке.Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Процедура покупки недвижимости в Германии.

2.Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк.Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом.

1.После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.

4.После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

3.Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности

5.Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Расходы на содержание недвижимости. Стоимость содержания недвижимости зависит от типа, местоположения и площади земельного участка. Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5-1,5% ее стоимости , в среднем 50-100 евро за сотку земли, на которой находится объект.Стоимость страховки недвижимости зависит от выбранного вида страховки и составляет 200 - 500 евро в год.

Дополнительные расходы. К стоимости объекта следует добавить следующие расходы.Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже. Маклерский провизион - % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Колеблются от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника). Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 1% от стоимости объекта,зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже.В Германии ваши накладные расходы уложатся в 10 %

Банки. Кредиты.При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом.Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.

Если объект недвижимости сдан в аренду, то расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачивают арендаторы.Коммунальные платежи оплачиваются, если объект эксплуатируется.



Главная --> Публикации