Главная --> Публикации --> Осенью начнется строительство небоскребов для московского "сити" Кому достанется "зеленый пояс" Вместо него “капитал груп” построит “имперский дом” Площадки для кинотеатров Четвертое кольцо будет последним?

В настоящее время Смольный готовится выставить комплекс Апраксина двора на открытый конкурс. Вице-губернатор Юрий Молчанов, к которому Ъ обратился за комментариями, сообщил, что разрабатывается проект нормативного правового акта по комплексному развитию территории, который должен увидеть свет до конца апреля. Обсуждаются различные концепции. И в процессе обсуждения встал вопрос о целесообразности развития Апраксина двора без разделения на двор и фасад. Окончательно модель не определена, однако было высказано предложение развивать территорию как единый комплекс, -- пояснил вице-губернатор. Конкурсная документация будет разработана в течение двух месяцев.

Интрига вокруг развития Апраксина двора набирает обороты. Смольный готов доверить комплексную реконструкцию старейшей в городе торговой зоны тому инвестору, который закроет глаза на низкую доходность проекта. Претендентов уже двое: шведский инвестор Ruric AB и группа компаний Базэл. Аналитики называют проект скорее имиджевым, нежели коммерческим. По этой же причине в него может не вписаться девелопер Адитум, разрабатывающий план развития фасадной части Апрашки.

Городская администрация неоднократно начинала наводить порядок в Апраксином дворе, но дальше приватизации отдельных корпусов и попыток наладить управление комплексом дело не пошло. В итоге на сегодняшний день территория Апраксина двора представляет собой запутанный конгломерат частной, городской и федеральной собственности (см. вынос). И чтобы раз и навсегда навести порядок на этой территории, город решил найти стратегического инвестора.

Зато в городском конкурсе собираются принять участие как минимум два других крупных инвестора. Ранее о готовности вложить в комплексную реконструкцию около $1 млрд заявила компания Рюрик менеджмент -- дочка шведского инвестора Ruric AB. На прошлой неделе предложение об участии в тендере, условия которого еще не определены, поступило московской инвестиционно-строительной компании Главстрой, входящей в группу компаний Базэл, принадлежащую Олегу Дерипаске. В компании Главстрой не подтвердили, но и не опровергли информацию о своем участии в проекте. Но пока нет решения акционеров, говорить 'да' или 'нет' -- значит давать пищу для досужих домыслов, -- уточнил корреспонденту Ъ представитель компании.

Решение города не делить проект реконструкции на фасадную часть и внутренний двор может охладить пыл девелоперской компании Адитум, чья инвестиционно-строительная фирма Апраксин двор по решению правительства Петербурга с февраля 2007 года ведет переговоры с обитателями выходящего на Садовую улицу фасадного корпуса, разрабатывая проект его реконструкции. По заявлению представителя ООО Адитум, в планы этого девелопера, известного проектами подземного торгового комплекса под площадью Восстания и нефтеналивного порта под Петербургом, комплексная реконструкция Апраксина двора не входит.

По мнению руководителя отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург Арины Сендер, Смольный хочет видеть послушного инвестора, готового не только решить вопросы с многочисленными собственниками, но и проявить определенную гибкость в отношении требований города, в частности к сохранению исторической функции Апраксина двора. Опрошенные Ъ эксперты согласны с тем, что так или иначе за комплексом сохранится торговая функция. Но этого мало для развития такой территории. Текущая тенденция -- создание многофункциональных комплексов, -- отмечает директор департамента оценки и аналитических исследований ГК Бекар Игорь Лучков.

Апраксин двор -- сложный узел проблем, разрубить который будет крайне непросто, с какими бы суммами инвестор ни пришел. Я знаю господина Дерипаску, это человек с трезвым умом, и он не будет махать саблями. Не исключена ситуация, что в результате вообще никто не захочет браться за этот объект, -- прокомментировал в беседе с корреспондентом Ъ известие о появлении конкурента генеральный директор компании Рюрик менеджмент Леонид Полонский.

Леонид Полонский согласен, что Апраксин двор не просто девелоперский проект, а знаковый для города комплекс. Понятно, что в отдаленной перспективе он будет прибыльным, но нужно четко понимать, что не стоит рассчитывать на быстрый возврат денег, -- заявляет генеральный директор Рюрик менеджмента. На таких комплексных проектах инвестор делает себе имя, получая возможность заработать на каких-то других рядовых объектах, -- замечает господин Лучков. Он прогнозирует появление на территории Апраксина двора малодоходных проектов, как в случае с реконструкцией Новой Голландии, где инвестор вообще не стал ставить во главу угла вопрос доходности. На взгляд господина Лучкова, в этом сказывается особенность комплексного развития территорий в центре города. Появление же нескольких кандидатов в стратегические инвесторы Апраксина двора играет на руку Смольному. Конкурируя между собой, они могут предложить городу такое решение, при котором его затраты на решение проблемы Апраксина двора будут минимальны.

Ориентировочно рыночная стоимость занимаемых Апраксиным двором 17 гектаров составляет $100 млн. Город является основным собственником земли. Если учесть, что обычно доля государства в крупных инвестиционных проектах составляет 10 процентов от общей суммы инвестиций, то затраты девелопера на реконструкцию могут составить около $1 млрд, -- полагает господин Лучков. Отметим, что эта цифра соответствует заявленной ранее компанией Рюрик менеджмент сумме инвестиций, которые оцениваются в $1-1,1 млрд. При этом окупаемость столь масштабных инвестиций вызывает вопросы. По мнению Игоря Лучкова, при реализации подобных по сложности проектов трудно рассчитывать на получение сверхприбыли -- инвестор может рассчитывать на доходность не более 5-10%.

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране теперь поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве агентство. Безусловно, есть первые положительные результаты - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. При чем рост наблюдается, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.

Что такое Апраксин двор
Площадь квартала, занимаемого комплексом Апраксин двор, составляет 16,9 га. Всего на территории Апраксина двора находится 78 строений общей площадью 245,8 тыс. кв. м. Из них 82,8 тыс. кв. м находятся в частной собственности. Крупнейшие частные собственники -- шведская компания Ruric AB (14,3 тыс. кв. м) и коммерческий центр Питер (12 тыс. кв. м). Остальная частная недвижимость распылена между мелкими собственниками. Еще 34 тыс. кв. м находятся в собственности Российской Федерации, 118 тыс. кв. м принадлежат Санкт-Петербургу. На территории внутренней части Апраксина двора, отводимой под проект комплексного развития, расположено 56 зданий, из них 13 -- переданы инвесторам. Длинный фасадный корпус, как и еще 70% зданий Апрашки, находится под охраной КГИОПа. Город является основным собственником земли на территории комплекса. По приблизительным оценкам, 15% участка -- общая долевая собственность Санкт-Петербурга и владельцев коммерческих помещений.
Улучшение жилищных условий одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Ее обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

Однако отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов.

Так, например, в целом по России количество ипотечных сделок выросло в 2 раза: в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, а в 2006г. уже 296 тыс. Примечательно, что кредиты - как рублевые, так и валютные - выдают уже порядка 300 банков.

Рис. Потребность россиян в улучшении жилищных условий

Реализация национального проекта напрямую связана не только с деятельностью финансовых и государственных организаций, но и с готовностью населения воспользоваться данной программой. Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным. Почти 60% участников опроса, организованного Национальным Агентством Финансовых Исследований (НАФИ) по всей России, заявили о важности и актуальности данной проблемы. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья.

Источник: НАФИ



Рис. Уровень информированности россиян об ипотеке

Сравнивая общероссийскую ситуацию с положением дел в Москве, очевидным становится, что для москвичей проблема улучшения жилищных условий менее актуальна только 12% москвичей говорят о крайне высокой потребности.
Примечательно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные группы россиян практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.
Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян, и еще 44% что-то об этом слышали. И только пятая часть населения совершенно ничего не знают об ипотечном кредитовании.

Источник: НАФИ



Рис. Готовность россиян воспользоваться ипотекой

Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала всего 2% россиян. Однако, по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17%.

Источник: НАФИ



Развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране привело к значительному увеличению количества ипотечных программ, появлению более привлекательных условий, что в определенной степени расширило круг потенциальных клиентов. В результате, как показало исследование, серьезно снизилась значимость наиболее важных причин отказа от ипотеки. В частности доля тех, кто считает, что их доходы недостаточно велики, сократилась на 15%, а доля неуверенных в стабильном доходе - на 13%. Кроме того, активная политика банков по продвижению ипотечного кредитования привела к тому, что уменьшилось число россиян, считающих процентные ставки банков слишком высокими.

Примечательно, что в Москве наблюдается совершенно противоположная тенденция доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, Москва как хедлайнер процессов в банковской сфере демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности к ипотеке.

Плавное снижение доходности европейских рынков коммерческой недвижимости сегодня пугает инвесторов гораздо больше, чем любые политические, конъюнктурные и страновые риски.

Таким образом, государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране, повышение уровня жизни россиян, а также целенаправленные мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки в сознании нашего населения принесли определенные положительные плоды. И это, безусловно, является залогом не только успешной реализации программы ипотечного кредитования в общероссийских масштабах, но и основой для расширения возможностей рынка финансовых услуг для населения в целом.

2006 год многие эксперты уже называют переломным. Основные изменения, впрочем, коснулись не столько количественных характеристик инвестиционного процесса, экспоненциальный рост вложений в российский рынок коммерческой недвижимости, как раз таки вполне укладывается в рамки существующего тренда. Гораздо большую важность представляют собой изменения, затронувшие качественный состав инвесторов. Так, на фоне неблагоприятных прогнозов по снижению ставок капитализации на европейских рынках консервативное западное инвестиционное сообщество готово не только пойти на переоценку имеющихся рисков, но и по-новому взглянуть на рынки недвижимости развивающихся стран. В тоже время появление на российским рынке таких крупных игроков как Quin Group, Raven Russia, Fleming и другие уже само по себе является знаковым. Что примечательно, изменилась и география инвестирования. Если раньше сложно было себе представить западный фонд, финансирующий девелоперский проект, где-нибудь рядом с Казанью, то сегодня такой объект уже почти готов принять первых арендаторов. Логистических комплекс Q-Парк Казань первый совместный проект ирландского инвестиционного фонда Quin Group и компании RDS developments, генеральный директор которой Дэвид Саймонс не понаслышке знаком с тем, как иностранец должен строить свои бизнес в России.

Иначе как объяснить тот факт, что по разным оценкам в 2006 году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость не только увеличилась в несколько раз, но и впервые за последние годы превысила долю вложений местных игроков.

Arendator.ru: Почему в таком случае вы начали строить сразу в регионах, а не в Москве или Московской области?
Повышенное внимание к Москве большинства инвесторов сегодня вполне понятно. Многие сейчас концентрируются на московском рынке, просто потому что это столица, и как столица Москва привлекает наибольшее число инвестиций. Однако потенциально - самый емкий рынок и самые широкие возможности в области складского строительства имеют именно регионы. Причем ключевым показателем при определении этого потенциала я считаю доходность на вложенный капитал. Дело в том, что при реализации аналогичных проектов в Америке или в Европе вам далеко не всегда гарантирован стабильный доход и, соответственно, возврат вложенных средств, просто потому что этот рынок перенасыщен. Российский рынок все ещё достаточно молод, однако, потенциально его объем превышает, например, объем рынков восьми новых стран ЕС вместе взятых. Поэтому возможность освоения наибольшей и самой перспективной доли рынка, пока ещё на нём не так много игроков, делает его ещё более привлекательным. Что касается доходности конкретных проектов, то здесь пока сложно называть какие-то конкретные цифры, просто потому, что мы берем долгосрочные горизонты инвестирования. Могу только ещё раз повторить, что в среднем она здесь значительно выше, чем в Европе или Америке. Хотя это совсем не значит, что проект окупиться быстрее. Дело в том, что в развитых странах реализация подобных проектов занимает около 2-лет, тогда как у нас 4-5.

Arendator.ru: В глазах западных инвесторов Россия по-прежнему остается страной высокорисковых, если не сказать венчурных вложений. Дэйвид, расскажите, пожалуйста, почему вы решили строить свой бизнес именно у нас?
Российский рынок коммерческой недвижимости традиционно привлекает именно тех инвесторов, которые готовы взять на себя определенную долю риска. Естественно, большинство западных компаний, знакомых с ситуацией по большей части лишь по страницам газет, пугает перспектива крупных вложений. Что касается меня, то я живу в России с 1991 года. Я привык к этой стране, у меня здесь жена, так что вряд ли меня уже чем-то можно здесь напугать. Если говорить о выборе сегмента рынка коммерческой недвижимости, в котором работает наша компания, то, на мой взгляд, складская недвижимость традиционно считается более предсказуемой и более стабильной, хотя в России возможности есть практически в каждом секторе. Другое дело, что девелоперы пока обращают гораздо больше внимания на офисные и торговые помещения. Между тем, как известно, ритэйл неразрывно связан с логистикой и не может успешно функционировать без нее. Поэтому, по нашим прогнозам, вслед за торговым бумом в ближайшие годы будет активно расти и рынок складской недвижимости.

Arendator.ru: Почему же нельзя было выбрать местного партнера, знающего специфику рынка?
На сегодняшний день в России просто нет таких длинных денег, большинство инвесторов готовы работать только на краткосрочную перспективу. Quinn Group смотрит вперед на 20 лет. Кроме того, Quinn Group очень крупная компания и имеет много проектов и возможностей. Мы планируем много сделать вместе. В перспективе, думаю, вы услышите про другие наши совместные проекты. Я скажу только одно, мы ориентируемся на долгосрочные отношения с Quinn Group и будем рады осуществить еще 6-10 совместных проектов в недалеком будущем. И все они будут в регионах России. Хотя, в принципе, мы работаем не только с Quinn Group, также как и у Quinn мы не единственные партнеры.

Arendator.ru: Именно поэтому вы сотрудничайте с Quinn group, из-за длинных денег?
Действительно, Quinn Group наши инвесторы. Наша задача качественно проектировать и строить объекты, а их предоставлять финансирование в течение всего срока осуществления инвестиционного проекта.

Arendator.ru: А Q-парк? По нему уже есть конкретная информация?
Первая фаза проекта будет готова к отделке и сдаче арендаторам уже в середине сентября. Мы хотим достичь диапазона цен в среднем 110-115$ за кв м., не включая налоги и эксплуатационные расходы.


Arendator.ru: Расскажите, пожалуйста, об этих проектах поподробнее.
Тут пока нет конкретных планов, только общие соглашения. Мы расширяем спектр городов, в которых мы хотели бы работать. В одних мы уже нашли подходящие земельные участки, в других только выбираем. Есть города, где бы мы уже хотели начать строительство, не обязательно при этом иметь какие-то конкретные планы. Мы придерживаемся концепции, что необходимо строить все проекты наподобие Q-Park, расширяя сеть складских комплексов по всей России. Сам процесс принятия решений зависит в первую очередь от доступности земельных участков для вложений и от скорости окупаемости проекта. Это сейчас, скорее всего наиболее важный фактор в работе девелопера. Три года назад самым важным фактором была возможность найти финансирование, а сейчас рынок переориентирован на поиск наилучших земельных участков для осуществления вложений.

Arendator.ru: Учитывая большое количество заявленных проектов, как скоро рынок складской недвижимости может прийти к насыщению?

Arendator.ru: Не боитесь ли вы конкуренции? Насколько я знаю, ещё несколько компаний планируют строить складские комплексы в Поволжье?
Можете назвать меня сумасшедшим англичанином, но я люблю конкуренцию, хотя в Казани она сейчас почти отсутствует. Могу предположить, что многие компании захотят выйти на рынок в течение последующих 3 лет, но у нас к тому времени будет уже освоенный и сформированный сегмент. Тем не менее, в других регионах на сегодняшний день достаточно много компаний, успешно занимающихся строительством логистических комплексов, например, MLP. Многие инвесторы, такие как AIG/Linkoln или Ghelamco, тоже имею очень неплохие проекты. В тоже время у всех своя специфика. Никто не строит абсолютно одинаковые проекты. Многие строят large blocked space (массивные помещения, лишенные гибкости во внутренней планировке. прим. Арендатор.ру). Мы же строим modular (модульные секции, гибкие с точки зрения планировки. прим. Арендатор.), однако и в этом секторе у нас будет предостаточно конкурентов.

Комментирует Девид О’Хара, генеральный директор компании DTZ
Я считаю, что рынок складских помещений ещё далеко не насыщен. Очень хороший показатель это количество квадратных метров современных складов на душу населения. Для сравнения, в Варшаве, при населении 1,6 миллионов человек, имеется 1,7 миллиона кв. метров складских помещений. В Казани таких помещений 15 тысяч. Вы можете сказать, что такое сравнение делать некорректно, однако, я считаю, что Варшава и Казань сопоставимы как по объему инвестиций в регион, так и по ряду других экономических показателей. Да, в Варшаве несколько выше средний доход населения, но в тоже время, арендные ставки в торговых центрах Казани гораздо дороже из-за высокой конкуренции между ритейлерами, многие из которых сейчас активно осваивают регионы. Но как они могут работать при отсутствии современных складских помещений и четко налаженной логистики? - С большим трудом. Существующие площади просто не отвечают самым элементарным требованиям. Таким образом, можно заключить, что стабильный спрос на качественную складскую недвижимость будет сохраняться на рынке даже после введения в строй всех заявленных на сегодня в регионе логистических проектов.
Увеличение объемов предложения привело к затовариванию вторичного рынка жилья и плавному снижению цен. Участники рынка все еще надеются, что обвала рынка не произойдет.

Возможности этого рынка все ещё очень велики, на данный момент есть куда развиваться всем девелоперам. Даже если все вышеназванные компании начнут строить в одном городе, например, в Екатеринбурге, то у них будет тот же доход и рыночный потенциал. Пока каждому российскому девелоперу хватает спроса для реализации каждого построенного проекта. Сейчас в Москве или в любом другом региональном городе достаточно низкий уровень предложения, так что нет почти никакой ценовой конкуренции. В зависимости от достатка и уровня арендатора, брокеры предложат вам в Москве от 115-150$ за кв.м. качественных складских помещений, однако реальная стоимость этих метров пока не ясна. Формирование рыночной стоимости квадратных метров складской недвижимости будет происходить еще в течение 3-5 лет, в то время, когда будут пересматриваться существующие ставки по договорам аренды. Нет причин для беспокойства за возможность упадка рынка в России, так как мы наблюдали это в Восточной Европе, для этого просто нет предпосылок. Это объясняется тем, что российская экономика достигла высокого уровня развития, хотя и сейчас мы пытаемся предугадать результаты новых президентских выборов, динамику цен на нефть и другие показатели, влияющие на экономику, но все равно, мы верим, что все сектора экономики России будут успешно расти и развиваться.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает доходности, которую приносят банковские депозиты. Не говоря уже о фондовом рынке: за те же последние пять месяцев фондовый рынок вырос на 20% в долларовом эквиваленте (по индексу РТС). Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной. Потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды, прогнозирует аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Случилось то, чего все так ждали. Жилье в Москве и Подмосковье начало дешеветь. Сотрудники крупных риелтерских компаний утверждают, что с начала года долларовые цены предложения квартир снизились на 1 2%, а сроки экспозиции квартир существенно возросли. Их коллеги из небольших агентств недвижимости говорят о более серьезной коррекции. В последнее время в результате торга реальные цены на квартиры почти всегда падают на 10 15 процентов, констатируют они. Заместитель гендиректора агентства недвижимости Для друзей Екатерина Тетерина приводит пример: Недавно мы закрыли сделку с квартирой, которая изначально выставлялась за 172 тысячи долларов, а была продана за 152 тысячи. Это двушка в панельном доме в Москве. В реальном рублевом выражении (с учетом инфляции) цены предложения на вторичном рынке за последние пять месяцев упали на 8%.

По словам директора по продажам компании Новое качество Андрея Уфимцева, срок экспозиции элитных квартир увеличился с трех до шести месяцев. Это раньше неопытная девочка-риелтер могла приехать, посмотреть в потолок и сказать клиенту, что квартира стоит, например, три миллиона. Сейчас такие варианты не проходят. Быстрых и легких продаж уже нет.

Относительную устойчивость демонстрирует только рынок самого дорогого, элитного жилья, расположенного в центре Москвы. И то благодаря упорству некоторых риелтерских компаний, которые вводят хозяев квартир в заблуждение нереальными оценками стоимости недвижимости. На самом деле квартиры продаются плохо, многие из них переоценены, а объем предложения растет, говорит консультант компании Кирсанова Риэлти Ирина Егорова.

Сейчас объем предложения достиг максимальных показателей. Ежемесячно рынок бьет новые рекорды. В марте на продажу было выставлено 48 тысяч квартир. Для сравнения во время кризиса продаж 2004 года объем предложения составлял 39 тысяч квартир, говорит генеральный директор информационно-аналитического центра Реалпрайс Владислав Шевцов.

Предложение без спроса
Снижение цен на массовое жилье естественная реакция рынка на резкое увеличение объема предложения квартир. По данным директора аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислава Луцкова, с начала года объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве вырос на 25%, в Подмосковье на 35%.

По мнению экспертов, предложение жилья на рынке пополняется преимущественно за счет инвестиционных квартир. Такой версии, в частности, придерживается руководитель аналитической службы компании МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Многие инвесторы решили зафиксировать прибыль, утратив надежду на дальнейший рост цен. Два-три года назад много панельного жилья на первичном рынке приобреталось в инвестиционных целях. В последнее время доля панели в структуре предложения жилья на вторичном рынке возросла с 12 до 20 процентов, говорит он. А г-н Шевцов добавляет, что увеличилось количество выставленных на продажу наиболее ликвидных однокомнатных квартир. Тщетные попытки продавцов реализовать их, по мнению нашего собеседника, наилучшим образом свидетельствуют о глубине кризиса на рынке недвижимости.

При этом все участники рынка отмечают, что пропорционального увеличения спроса не произошло. Более того, объем сделок с жильем в Москве по итогам прошлого года, по данным холдинга Миэль, сократился на семь процентов. Часть потенциальных покупателей, которые не смогли купить квартиру, решили арендовать жилье. Повышение спроса на аренду привело к резкому росту арендных ставок. В прошлом году, по данным компании МИАН агентство недвижимости, они выросли на 15 17%. Пока обратного оттока арендаторов на рынок купли-продажи не наблюдается. Весной арендные ставки снизились примерно на 5%, но это, считают участники рынка, сезонное колебание.

Коррекция цен в первую очередь затронет наиболее дешевый сегмент рынка: панельное жилье первого периода массовой застройки. Прежде всего однокомнатные квартиры, которые были самыми востребованными, а значит, более привлекательными для инвесторов, в период повышения стоимости. В долгосрочной перспективе снижение цен на такие квартиры может составить до 15 процентов от текущего уровня, говорит аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Фавориты снижения цен
По мнению участников рынка, потенциал для дальнейшего увеличения объема предложения отнюдь не исчерпан. В обозримой перспективе темпы падения цен на жилье могут возрасти. Г-жа Тетерина напоминает, что приближаются майские праздники, а потом летний сезон отпусков. Обычно в это время на рынке недвижимости наступает затишье. И так не продается ничего, а летом кризисные явления могут усугубиться, полагает г-н Шевцов. По мнению некоторых экспертов, рынок оживится и на него выйдет отложенный спрос только после того, как цены упадут на 25 30%.

Сомнительный стабилизатор
Стоит заметить, что, несмотря на разрастание кризиса продаж, сотрудники крупных риелтерских агентств продолжают смотреть в будущее с оптимизмом. Мы предполагаем, что рост цен возобновится во втором полугодии, прогнозирует г-н Луцков из Миэль. По его мнению, удержать вторичку от резкого падения поможет рынок новостроек, которому отведена роль вспомогательного локомотива. В отличие от вторичного рынка на первичке объем предложения жилья не изменился. Более того, в начале года зафиксирован незначительный рост цен на новостройки. В Москве по итогам первого квартала на 5,4 процента. В Подмосковье на 2,7 процента. До конца года мы не ожидаем существенного увеличения объема предложения на первичном рынке, поэтому цены на новостройки могут подрасти еще, поясняет г-н Луцков.

Пресс-секретарь кредитного брокера Фосборн Хоум Юлия Полякова рассказывает, что уже снижаются цены на жилье, которое невозможно приобрести в кредит: квартиры в хрущевках и панельных девятиэтажках. По мнению экспертов, в условиях насыщения рынка и обострения ценовой конкуренции снизится ликвидность недвижимости, которая расположена в наименее престижных районах города, с плохой транспортной доступностью и слаборазвитой инфраструктурой.

Многие строительные компании уже маскируют снижение цен под сезонные скидки и рассрочки. Г-н Кудрявцев из МИАН агентство недвижимости утверждает, что пока ему известны единичные случаи снижения стоимости на первичном рынке. Он говорит, что обычно этим грешат небольшие компании, которым требуется постоянный приток живых денег. Чтобы привлечь средства, они начинают реализацию объекта на начальной стадии по более низкой цене. Например, недавно одна из таких фирм интересовалась у нас, по какой цене лучше вывести на рынок новый объект, чтобы в два раза уменьшить период экспозиции квартир, поясняет наш собеседник.

По логике риелтеров, повышение цен на новостройки призвано стимулировать активность потенциальных покупателей недвижимости в целом и убедить их в устойчивости рынка. Но, скорее всего, эти ожидания напрасны. Строительные компании тоже столкнулись со снижением спроса и признают, что в последнее время не избалованы вниманием покупателей. Спрос вроде бы есть, но как только люди узнают наши цены, то у них тут же исчезает желание что-либо приобретать, откровенничает один из столичных девелоперов.



Главная --> Публикации