Главная --> Публикации --> 7 мест для выгодных инвестиций – 2007 Экс-президент «копейки» задумался о будущем Осенью начнется строительство небоскребов для московского "сити" Кому достанется "зеленый пояс" Вместо него “капитал груп” построит “имперский дом”

До недавнего времени московский рынок риэлтерских услуг быстро рос. В начале 90-х стремительно увеличивалось количество агентств недвижимости, что было связано с приватизацией, формированием рынка вторичного жилья и увеличением его оборота. Затем, когда сложился круг основных игроков, наступил период бурного роста цен и, соответственно, доходов риэлтерских компаний (выше цены - больше комиссионные). Теперь, похоже, начинается следующий этап развития риэлтерского бизнеса, который будет проходить в условиях относительного затишья на рынке.

В ближайшие годы крупные риэлтерские компании будут расти. В частности, за счет малых и средних фирм, которые не успеют занять узкоспециализированную нишу.

Сегодня оказанием риэлтерских услуг занимается не менее 400 агентств недвижимости, которые в совокупности контролируют 60-70% вторичного рынка жилья. По экспертной оценке, ежегодный оборот риэлтерского бизнеса (только вторичный рынок) составляет 200-250 млн долларов.

Все под контролем

Тяготеет к "вторичке" и компания "Домострой" - одна из наиболее динамично развивающихся компаний среднего уровня. "Изначально мы развивались за счет активной работы на первичном рынке, занимались инвестициями в строительство жилья и основной поток денежных средств получали из этого сегмента. Теперь мы достигли определенного запаса прочности, крепко встали на ноги и начинаем осваивать вторичный рынок", - так комментирует эту тенденцию президент "Домостроя" Дмитрий Молчанов.

В обиходе риэлтерские компании принято делить на крупные, средние и совсем небольшие (еще их называют "семейными", хотя к ним этот термин вряд ли применим). Традиционно основной вид их деятельности - операции на вторичном рынке жилья. Хотя, конечно, бывают исключения - несколько довольно крупных компаний предпочитают первичный рынок, то есть реализацию квартир в новостройках. Но, что интересно, в прошлом году некоторые из операторов рынка новостроек резко активизировали свою деятельность на вторичном рынке. Характерный пример - МИАН (Московское инвестиционное агентство недвижимости). Здесь, по словам директора департамента маркетинга этой компании Татьяны Корсаковой, в прошлом году наблюдался значительный рост объема сделок со вторичным жильем: если в конце 2001 года соотношение "первички" и "вторички" составляло 75:25, то в конце 2002 года уже 50:5

Достоверно вычислить долю рынка, которую контролирует та или иная компания, практически невозможно. Риэлтеры или скупы на комментарии, или дают противоречивую информацию. В целом же совокупная доля четырех крупных игроков (это компании "Миэль-недвижимость", "Инком-недвижимость", "БЕСТ-недвижимость" и МИАН) оценивается в 30-35% рынка. Ежемесячно каждая из этих компаний обслуживает 400-500 клиентов. А если учесть, что единовременно на вторичном рынке Москвы выставляется в среднем от 19 до 22 тыс. квартир, то примерно 7-8 тыс. из них приходится на долю этой четверки.

Впрочем, не исключено, что повышенный интерес к вторичному рынку жилья связан с некоторыми изменениями на рынке новостроек. А именно - со стремлением застройщиков сконцентрировать продажи новых квартир в своих руках или с возможной "ломкой" рыночной конъюнктуры.

Мастодонты

Получить представление о "весе" каждого игрока в принципе можно, сопоставив объем рекламы, публикуемой в специализированных изданиях о недвижимости. Рекламные расходы вообще одна из существенных составляющих риэлтерского бизнеса - в среднем от 5 до 15% оборотных средств. Однако сами риэлтеры считают, что реклама - не очень надежный показатель. "Одна компания может выставить на продажу триста объектов, а другая - всего сто. Однако велика вероятность, что объемы продаж у компаний будут одинаковыми, - говорит председатель совета директоров компании 'Миэль-недвижимость' Григорий Куликов. - Всегда нужно делать определенную поправку на понимание внутренней политики отдельно взятой компании. Объем выставленных на продажу квартир во многом зависит от того, какая в компании система внутреннего финансового учета, в частности - как учитываются и финансируются затраты на объектную рекламу. Ведь рекламу может оплачивать либо агент, либо фирма. Если платит фирма, то агенту интересно взять любые эксклюзивы по любой цене: а вдруг продам, я же за рекламу не плачу. Если же рекламные расходы полностью несет агент, то, наоборот, квартир выставляется гораздо меньше. Так что вычислять долю рынка компании исходя из этой информации можно, но это не вполне корректно".

В 2001-2002 годах большинство крупных компаний чуть ли не ежемесячно открывали новые офисы. Результат таков: у "Инком-недвижимости" сегодня 20 отделений, у "Миэль-недвижимости" - 19, у "Домостроя" - 14, у МИАНа - 1 И если, к примеру, "Домострой" планирует открыть еще несколько новых представительств, то в "Инкоме" с этим делом притормозили. "Два года назад мы делали ставку на опережающее развитие филиальной сети, - признается директор по маркетингу компании 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев, - но сейчас сознательно замедляем этот процесс, все должно быть сбалансировано". Дисбаланс - это когда офисов много, а квалифицированных риэлтеров кот наплакал, некому работать. Раньше проблему просто решали: переманивали агентов из чужих фирм. Теперь начали понимать, что нужно открывать свою кузницу кадров.

Стратегии развития крупных компаний в целом шаблонны: наращивание количества агентов, внедрение корпоративных технологий, расширение филиальной сети, активное продвижение собственного брэнда. Разница в деталях.

Г-н Молчанов тоже считает, что в будущем бизнес крупных риэлтерских компаний будет основан на продаже брэнда. "Но пока, - говорит он, - клиент не видит разницы между крупными риэлтерскими фирмами. Слово 'брэнд' для него - пустой звук, не имеет реальной рыночной стоимости, поскольку не влияет на выбор в пользу той или иной компании". То есть пока притягивает солидность фирмы, ее масштаб.

Филиальное размножение в "Инкоме" приостановлено еще и по другой причине: здесь решили целенаправленно заняться продвижением брэнда, чтобы в перспективе недвижимость ассоциировалась с торговой маркой именно этой фирмы.

Кроме того, и сами сотрудники заинтересованы в увеличении масштабов деятельности компании - как никак, это отражается на их социальном статусе.

Стремление большинства риэлтеров к расширению бизнеса объясняется рядом факторов: и личными амбициями владельцев, и желанием "пощипать" конкурентов или увеличить долю рынка (обычно за счет "середнячков"). Впрочем, и сами клиенты влияют на этот процесс. Известную, солидную фирму они выбирают прежде всего из соображений безопасности, надежности, устойчивости. Если при обращении в небольшую компанию большое значение имеют знакомства и личные контакты с руководителем или агентом, то в крупных компаниях на первом плане - стандартизированные технологии.

Переходный возраст

При этом руководители "гигантов" признают, что большие фирмы становятся менее поворотливыми. Один из самых существенных минусов - организация становится более бюрократичной, больше времени уходит на принятие неотложных решений. "Но что поделаешь, - рассуждают они, - это плата за статус, за большие финансовые возможности".

Впрочем, "мания величия" свойственна далеко не всем риэлтерам. "Моя фирма сравнительно небольшая, - говорит президент компании "Сава" Константин Апрелев. - И меня это очень устраивает - мы стремимся к специализации, а не к росту. Время покажет, чья стратегия окажется более успешной". По его мнению, главным недостатком экстенсивного пути развития риэлтерских фирм является снижение качества. Конечно, его можно удержать на должном уровне с помощью сурового администрирования, жесткого менеджмента. Но при этом не избежать накладок: негибкости по отношению к клиентам, превалирования корпоративных интересов. Крупные компании фактически пытаются диктовать клиенту линию поведения на рынке. Погоня за сверхприбылью подталкивает к снижению управляемости. Все это, делает вывод г-н Апрелев, дискредитирует риэлтерские услуги и душит небольшие компании: "Ведь кто может судить о качестве работы небольших компаний? Как вообще сопоставить разницу в уровне услуг? Люди ведь очень редко обращаются к услугам риэлтеров - хорошо если раз в десять-пятнадцать лет. Концепция, которая предусматривает вторичное обращение клиента, сегодня, к сожалению, не работает в том объеме, на который рассчитывали малые компании".

Расширять бизнес намерены и многие компании-"середнячки". "Мы нацелены на расширение сети. Хотя бы потому, что в этом бизнесе сложно работать в компактном режиме, - считает заместитель директора компании 'Кутузовский проспект' Андрей Александров. - Универсальной компании в 'замороженном' виде трудно выживать. Ее будущее предсказать несложно: она либо переродится в специализированную, либо распадется, либо когда-нибудь станет крупной".

"Маленькие компании, состоящие из нескольких человек, будут существовать всегда, они могут работать долго и эффективно, им не нужно больших офисов, огромных рекламных затрат", - считает г-н Куликов. Конечно, заметил он, в сравнении с крупными компаниями маленькие уступают по ряду позиций. Например, по известности на рынке. Гиганты у всех на виду, а компанию семейного типа еще надо поискать. Совершенно очевидно, что у нее в отличие от корпораций не может быть большого банка собственных выкупленных квартир, такого объема собственных средств, чтобы использовать их в обороте, например инвестировать в замыкание каких-то сделок.

Небольшие (малые и средние) компании могли бы повысить эффективность бизнеса и укрепить свои позиции за счет участия в профессиональных объединениях (во всяком случае, это практикуется на Западе). Но - увы. Отечественные риэлтеры отмечают, что если Американская ассоциация риэлтеров в основном оказывает технологическую поддержку бизнесу, то российские объединения пока увлечены общественно-политической работой и очень далеки от практики. Например, пока им даже не удается создать эффективную мультилистинговую систему.

В целом число динамично развивающихся компаний, нацеленных на расширение сферы деятельности и имеющих шансы на успех, ограничивается несколькими десятками. Поэтому с большой долей уверенности можно предположить, что в ближайшие два-три года количество основных игроков будет стабильным. Очевидно, что постепенно доли крупных компаний будут увеличиваться, количество мелких и средних сокращаться. Новый солидный игрок может появиться разве что в результате слияния нескольких стабильных компаний, имеющих вес на рынке. Для этого должны объединиться два значимых игрока с солидной агентской базой. Многие всерьез рассматривают такой вариант. Хотя бы потому, что рекламные затраты отъедают существенную часть от прибыли. А за счет экономии на масштабе можно увеличить прибыль раза в полтора. "После укрупнения компаний происходит синергетический эффект, им проще продвигать свою марку. Действительно, возникает серьезная экономия на расходах, связанных с организацией работы и с рекламой", - разделяет эту точку зрения генеральный директор компании "Московские огни" Андрей Сабуров.

На финишной прямой

Что касается новичков, то их на этом рынке, судя по всему, никто не заметит - для "раскрутки" требуются серьезные вложения. А тем, кто на это все же решится, можно только посочувствовать - скорее всего, деньги он потеряет.

Однако некоторые игроки рынка полагают, что до тех пор, пока фирмы держатся на личных амбициях их основателей, слияния и альянсы вряд ли возможны. Другое дело, когда их место займут наемные менеджеры - тогда все перейдет из области личных амбиций в область финансовую. Иначе говоря, основатели должны отдалиться от дел и руководства, тогда деньги сделают свое дело.

Медленный, но стабильный рост цен в этом году прежде всего коснулся жилья эконом-класса и типовых панельных домов – наиболее востребованной недвижимости. Квартиры бизнес-класса повышение цен затрагивает меньше (на этот сегмент приходится не так уж и много жилья – не более 10% от всего рынка, или 400 тыс. кв. метров). Собственные законы ценообразования продолжают властвовать в секторе элитного жилья: квартиры в одних домах дорожают на 5-10% в месяц, а в других – вот уже полгода остаются на прежнем уровне.

ЛЕТО и период отпусков на исходе, а традиционного затишья, то есть остановки роста цен на рынке, так и не произошло. Еще два-три года назад июнь-август считались «мертвым сезоном», продажи новостроек падали, а на вторичный рынок выбрасывалось меньшее количество квартир, чем в другой сезон. О перегретости рынка говорит такой факт: на конец августа усредненная стоимость метра в новостройке превысила 1100 долларов, тогда как в начале лета она лишь чуть «зашкаливала» за тысячу.

ПРИВЫКЛИ к процессам, происходящие на рынке, и даже стараются их как-то «оседлать» и застройщики. Практически все они уверены, что на столичном рынке недвижимости наблюдается перманентная тенденция роста цен, а потребность в качественном жилье весьма высока. Это позволяет им в краткосрочной перспективе, даже не оглядываясь на макроэкономические показатели, повышать цены, не опасаясь затоваривания рынка. Единственная новация в таком их шаге – дифференциация темпов удорожания в зависимости от главных составляющих рынка недвижимости: типа домостроения, района его расположения, «начинки», окружающей дом инфраструктуры.

За три летних месяца стало окончательно ясно, что рост цен на московскую недвижимость плавно следует за стоимостью нефти, а также девальвацией доллара и, соответственно, укреплением рубля. То есть, удорожание квартир является отражением макроэкономических показателей российской экономики, а не внутриотраслевой конъюнктуры, что наблюдалось ранее.

Уже сегодня основные игроки на рынке недвижимости — застройщики и риэлторы, инвесторы и потенциальные покупатели — изучают новые районы с точки зрения потенциала для строения недвижимости различного класса. При этом исторически сложилось, что наибольшим предпочтением при строительстве дорогой недвижимости пользуется центральный округ, жилье бизнес-класса (от 2000 долларов за метр) в основном строится в непосредственной близости от центра (в районе третьего транспортного кольца). Эконом-класс – это теперь от трех до шести остановок от кольцевой линии метро. А районы массовой застройки «убегают» все дальше – за МКАД.

Не секрет, что сегодня усиливается так называемая «выборочность адресов», то есть, для того чтобы новостройке попасть в высокую ценовую категорию, будущему дому недостаточно находиться в определенном районе и на определенном расстоянии от метро, важно учитывать еще и такие факторы, как вид из окон, внутренняя комплектация дома (кондиционирование, отопление, фильтрация воды, охрана и т.д.).

Из районов массовой застройки по-прежнему популярно Бутово. Этот динамично развивающийся район при активном развитии транспортных магистралей и социальной инфраструктуры становится по-настоящему полноценным жилым массивом, и спрос на него не ослабевает. Более того, спрос гарантирован даже на такие «выселки», как Щербинка, которая является дальним продолжением Бутово.

БОЛЬШИНСТВО застройщиков уверены, что большое будущее (которое гарантирует им неплохие дивиденды) ждет такие районы, как Измайлово, Преображенка, Новогиреево, то есть восточное и северо-восточное направления. Именно тут будут появляться в массовом порядке монолиты (от 1200 долларов за метр и выше). Потенциал таких районов традиционно был ограничен уже имеющейся малоэтажной застройкой, и до некоторой поры их освоение тормозилось необходимостью инвестировать большие деньги в снос и реконструкцию ветхих строений. Но по мере сокращения числа «удобных» площадок застройщики все чаще обращают взор и на такие «неудобья».

Когда на будущей стройплощадке вбивают первые колышки, для девелопера это означает, что создание объекта недвижимости вступило в завершающую стадию. Позади самое трудное приобретение прав аренды, получение разрешительной документации, согласование проекта. Отправная точка любого проекта выбор пятна застройки, дистанция от этой точки до колышков в лучшем случае два-три года. Как же девелоперские компании получают площадки под строительство?

В общем, лето показало, что рынок недвижимости продолжает взрослеть. Учиться на ошибках сегодня не хотят ни застройщики, ни покупатели. А потому и те, и другие предпочитают планировать будущее.

Аукционы устраиваются под определенного победителя,-- говорит директор департамента маркетингового анализа компании 'Масштаб' Наталья Чукаева.-- Как правило, площадку получает компания, у которой уже есть договоренность, но нужно соблюсти формальности. Например, по заказу правительства Москвы проводился аукцион на застройку высотного кольца столицы, и по сценарию все лакомые куски достались заранее известным компаниям. А неликвидные участки с большим количеством обременений (например, с крупной транспортной развязкой или требующие расселения) 'подвисли'. Когда-нибудь они будут куплены -- когда не останется 'легких' площадок, требующих меньших инвестиционных затрат.

Три источника
Самый очевидный способ получения площадки -- участие в аукционах, организованных Тендерным комитетом правительства Москвы. На них действительно может прийти и поторговаться любой желающий, но благополучный исход для чужака более чем сомнителен.

Однако даже свои могут столкнуться с неожиданностями на конкурсе. На рынке работают несколько рейдерских структур, которые отслеживают аукционы и подают заявки на участие в них,-- рассказывает Евгений Титаренко, директор по развитию компании RIGroup.-- Далее участнику аукциона поступает предложение заплатить отступные за отзыв заявки, в противном случае будет реальный аукцион, где цена может вырасти в несколько раз. Мне лично известно несколько случаев, когда компании-застройщики платили шантажистам в подобных ситуациях. Впрочем, это возможно, только если рейдеры имеют связи в конкурсной комиссии -- иначе они вряд ли пройдут этап квалификации.

Вот как описывает ход конкурса Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба: Проводится аукцион на освоение площадки с участием ООО 'Василек', ООО 'Ромашка', ООО 'Лютик', за которыми стоят одни и те же люди, имеющие непосредственный контакт с лицом, принимающим решение в городской администрации. Выигрывает аукцион, например, ООО 'Лютик'. Далее 'Лютик' с оформленными на него документами на застройку участка продается по договорной цене застройщику второго эшелона, не имеющему необходимого по размерам портфеля проектов или с ограниченным доступом к ресурсам.

Наконец, третий способ получения площадки -- приобретение права собственности на здание, подлежащее реконструкции, или, что самое эффективное, на предприятие, на месте которого можно построить жилой или коммерческий объект по согласованию с городскими властями. В Тендерном комитете Москвы нам дали пояснение по этому поводу: По существующей практике, если предстоящее строительство не выходит за границы участка, находящегося в аренде у собственника здания, то город, как правило, разрешает строительство на бесконкурсной основе (возмездно).

Другая возможность получить площадку -- приобрести ее вместе с исходной разрешительной документацией на вторичном рынке (то есть у того самого Лютика, который победил на аукционе). Препятствий для этого никаких нет, но, во-первых, товар дорог, а во-вторых, очень часто еще и гниловат. Приобретение площадок на вторичном рынке -- наименее выгодный способ из всех возможных,-- полагает гендиректор компании 'Новое Качество' Вячеслав Лимонов.-- Площадки перепродаются по цене, в несколько раз превышающей исходную. Образование вторичного рынка связано с дефицитом строительных площадок. При этом большинство предложений на нем являются проблемными с юридической точки зрения, а также в плане сроков и условий реализации. На вторичном рынке как минимум 90% неэффективных предложений.

Служба посредника
В любом случае крупные компании не испытывают недостатка в предложениях. Они поступают обычно с самых разных сторон -- от собственников, рейдеров, посредников, от собственных сотрудников компании и клиентов, говорит первый заместитель гендиректора 'МИАН-Девелопмент' Олег Рубин. В год мы рассматриваем до 150-180 предложений, приобретаем до 5%. Существует специальная методика, позволяющая оперативно провести расчет целесообразности приобретения проекта.

Обычно такие предложения поступают девелоперам не от первоначальных собственников предприятий, а от коммерческих структур, которые уже оформили на себя права собственности с целью перепродажи. Это вполне закономерный процесс, который я называю 'цивилизованным рейдерством',-- говорит председатель совета директоров холдинга 'Миэль-Недвижимость' Григорий Куликов.-- Нет ничего плохого в том, что предприниматели договариваются с собственниками неперспективных предприятий на взаимовыгодных условиях. Случается, хотя и реже, что сам менеджмент предприятия привлекает партнера для реализации строительного проекта.

От качества продукта зависит вознаграждение посредников. Информационные услуги могут стоить до $200 тыс. в зависимости от местоположения и размера площадки,-- рассказывает Наталья Чукаева.-- Инвестпроект -- как правило, 5% рыночной стоимости участка, это уже значительно больше. Разрешительные документы -- до 30% стоимости участка, а если речь идет о жилой застройке, то $200-700 за 1 кв. м планируемого объема застройки в зависимости от местоположения площадки.

Очень часто продвижением проекта занимаются посредники. Поставляемый ими продукт может быть разного качества и разной глубины переработки. Первый вариант информация в чистом виде и сведение продавца с покупателем. Второй -- инвестиционный проект, то есть, разработка более или менее подробного плана будущего строительства. Наконец, третий -- полученное распоряжение правительства Москвы, где зафиксированы и согласованы параметры и функциональное назначение будущей застройки, плотность и этажность здания.

В случае продажи готовой документации речь, понятно, идет не о простом посредничестве, а длительной и затратной работе. Впрочем, у малоопытного девелопера есть шанс столкнуться с торговцами воздухом. Вот что рассказал на условиях анонимности высокопоставленный московский чиновник: Недавно ко мне пришли представители инвесткомпании, которым некие личности предлагали 'под ключ' пакет разрешительной документации на строительство квартала по $350 за квадратный метр -- цена вполне разумная. Но это примерно через полгода, когда будет готово постановление правительства Москвы, а для начала просили всего 5% суммы. Забавно то, что этот участок находится в моем ведении, и я точно знаю, что по нему готовится совсем другое постановление. То есть это были явные мошенники, их целью как раз и был задаток в размере 5% примерно $1,5 млн.

Легко подсчитать, что готовая документация на застройку небольшого квартала площадью 100 тыс. кв. м обойдется инвестору в $20-70 млн. И это не предел. Комплект разрешительной документации на строительство проекта офисного центра может стоить порядка $1000 за квадратный метр, для жилой недвижимости цена складывается с учетом дополнительных характеристик и составляет $400-2500 за метр,-- делится цифрами коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов.

Особенно быстро растут цены участков под коттеджную застройку. Практически вся ликвидная земля в Подмосковье либо принадлежит государству, либо находится в активе коммерческих структур,-- утверждает гендиректор компании 'Терра-недвижимость' Тимур Сайфутдинов. И чем меньше остается свободных участков, тем они дороже. Цена самых ликвидных земель может расти ежегодно на 50-100%. Владельцам не выгодно просто продавать свои наделы, чаще они входят своим участком в проект вместе с инвестором.

В последнее время особенно успешно идет торговля участками в ближнем Подмосковье -- как под коттеджную, так и под многоэтажную застройку. Сейчас идет массовый сбыт площадок, которые были приобретены пять-шесть лет назад,-- говорит первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. В Подмосковье значительно проще приобрести в собственность участки, но тогда перепродать их с выгодой было трудно. Сейчас, во-первых, значительно выросли цены на квартиры за городом, а во-вторых, в Москве дефицит места ощущается все сильнее. Соответственно, собственники отдают по высокой цене площади, которые они придерживали несколько лет.

Специалисты не сразу определились, откуда начать крутить Четвертое кольцо то ли с юго-востока, то ли с востока, то ли с севера. В конце концов правительство Москвы приняло волевое решение: подготовить проект трассы между Рязанским проспектом и Открытым шоссе. Этот район один из самых перегруженных машинами. Особенно славятся пробками шоссе Энтузиастов, Большая Черкизовская улица и Рязанский проспект.

Как видим, участки под застройку дорожают теми же темпами, что и готовая недвижимость и даже с опережением. Пакет разрешительных документов стоит не меньше 10% продажной цены будущей недвижимости. При этом за основу расчетов берется нынешний ценовой уровень, а на рынок объекты поступят через два-три года. Таким образом, стоимость квартир и домов 2010 года постройки фактически определяется сегодняшними ценами на землю.
Четвертое транспортное кольцо в Москве еще не появилось, но водители уже возлагают на него большие надежды. И недаром: 74 км в длину, ни одного светофора, развязки со всеми крупными магистралями это внушает оптимизм даже скептикам. Если уж Третье кольцо смогло оттянуть потоки от центра, то новая супертрасса справится и подавно. Какие участки будущей магистрали начнут строить в первую очередь и где появятся новые развязки выяснил МК.

Планировочные решения были разработаны Институтом Генплана Москвы. А мы отрабатываем их более тщательно, с геоподосновой.

Сейчас мы делаем проект четырех участков будущего кольца, говорит главный специалист Мосинжпроекта Светлана Угринович. Первый от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе (его длина 4 км). Второй от Измайловского до Открытого шоссе (тоже 4 км). Третий развязка на Открытом шоссе. И четвертый от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта (почти 5 км). Ширина участков от 4 до 6 полос в каждую сторону. Для съездов предусмотрены дополнительные полосы.

Трасса идет по внешней стороне окружной железной дороги, в основном по промышленной территории, не затрагивая жилые дома. По сравнению с Третьим кольцом работы на Четвертом сложнее. Во-первых, кольцо придется буквально втискивать между железнодорожными путями, заводами и институтами. Во-вторых, заводы и ТЭЦ не могут просто так взять и остановиться. Очень серьезно затрагиваются коммуникации, их перекладку нужно увязывать с технологическим циклом предприятий. В общем, проектировщикам все время нужно решать вопросы с руководителями различных организаций. С кемто удается согласовать прохождение трассы по территории, с кем-то нет.

Сколько времени нужно на строительство первого участка? Трудно сказать. По нормативам одни сроки, на деле получаются другие. В этом году мы разработаем проекты всех вышеназванных участков, потом их утвердит Мосгосэкспертиза, а потом будем выпускать рабочую документацию. По мере ее выхода станут строиться участки. Но какой из них откроют первым и когда, пока неясно.

Поскольку в будущем по окружной железной дороге власти планируют пустить комфортабельные электрички, у станций метро Черкизовская и Шоссе Энтузиастов появятся пешеходные зоны (примерно 250300 метров), которые соединят их с пассажирскими терминалами. А рядом со станцией Андроновка построят депо по обслуживанию новых электричек.

Непросто договориться и с владельцами гаражей и арендаторами зданий. Сейчас идет снос построек между шоссе Энтузиастов и Измайловским шоссе. На остальных участках работа с хозяевами только начинается. Одним префектура подыскивает другое место, другим планирует дать компенсацию.

По ходу строительства Четвертого кольца рабочие станут реконструировать и прилегающие дороги.

Ориентировочный срок окончания строительства 2013 год. Общественный транспорт по Четвертому кольцу ходить скорее всего не будет по крайней мере, на сегодняшний момент принято именно такое решение.

Приблизившись на юго-востоке к окружной железной дороге, Четвертое кольцо расстанется с ней не скоро: восточный, северо- восточный, северный и северо-западный сектора проходят вдоль путей ж/д (рядом со станциями метро Шоссе Энтузиастов, Измайловский парк, Черкизовская, Улица Подбельского, Ботанический сад, Владыкино, Войковская). Потом магистраль выйдет к улице Народного Ополчения, соединится с Минской ул., Ломоносовским и Нахимовским проспектами (это будущие участки Четвертого кольца, которые реконструируют), нырнет в тоннель, выйдет на Коломенский проезд, затем в Печатники, пересечет Волгоградку и, таким образом, закольцуется.

* Предусмотрено расширение Окружного проезда и улицы Уткина, которые проходят параллельно кольцу. Они станут толще в два раза, то есть будут иметь по две полосы в каждую сторону.

* Расширят улицы Плеханова, Гаражную и Электродную.

* Перовскую улицу, утыкающуюся нынче в промзону, соединят с шоссе Энтузиастов и проспектом Буденного.

Схема 1
С шоссе Энтузиастов Четвертое кольцо пересекается на эстакаде. На отдельных участках оно падает на землю, затем из-за сложности прохождения трассы поднимается.



Схема 2
На пересечении с Большой Черкизовской улицей и Щелковским шоссе Четвертое кольцо уходит в тоннель. В период строительства придется сужать и Б.Черкизовскую, и Щелковское.



Схема 3
Развязка Четвертого кольца на пересечении с Открытым шоссе многоуровневая, на эстакадах.



Схема 4
Окончательный вариант развязки в районе Рязанского проспекта прорабатывается возникли сложности с железной дорогой. Дело в том, что на насыпи, где планировалось строить развязку, до сих пор не разобраны соединительные железнодорожные ветки (когда их разберут, и разберут ли вообще неизвестно). Но скорее всего над Рязанским проспектом будет эстакада.





Главная --> Публикации