Главная --> Публикации --> Полстраны мечтает улучшить жилье Группа “ост” застроит подмосковье Цены на первичном рынке больше не растут Новосибирский фармдистрибутор построит в ростовской области складской комплекс площадью 4000 кв. м Москва станет удобным европейским городом

Первым делом покупателю недвижимости стоит обратить особое внимание на идентификацию квартиры в договоре. Там должен быть указан точный адрес, вплоть до номера квартиры. В противном случае вам продают не квартиру, а воздух. Раньше номер квартиры не указывался в договорах только в том случае, если ее покупали еще на стадии строительства дома. Но теперь даже в такой ситуации стороны стараются идентифицировать квартиру. Это первый этап проверки добросовестности продавца.

При заключении любого договора надо помнить, что неважных условий просто не существует, тем более если речь идет о купле-продаже недвижимости. Чтобы покупатель квартиры не лишился своего приобретения, а продавец денег, им следует знать, какие сделки могут быть признаны недействительными.

Деньги любят порядок
Следующий этап проверки условия оплаты по договору. Если при покупке недвижимости на вторичном рынке из договора следует, что покупатель должен заплатить продавцу деньги сразу после подписания договора, но до регистрации прав собственности на квартиру, скорее всего продавец мошенник. Такое условие договора позволит ему на вполне законных основаниях испариться с деньгами. А вот перейдет ли квартира к покупателю это еще вопрос. Формально все условия соблюдены, но покупатель остается без денег и без квартиры.

Если из текста договора не следует однозначно, какой именно объект является предметом сделки, ничто не помешает продавцу забрать деньги и исчезнуть в неизвестном направлении. При покупке квартиры на стадии строительства нужно убедиться, что площадка вообще существует и на ней идут работы. Доверять продавцам на слово не стоит.

Некоторые организации даже в этом случае умудряются обманывать клиентов. Чаще всего используются два варианта. В первом фирма-продавец готовит документы для регистрации, но при заполнении заявления или в документах, сданных в соответствующий орган, допускает ошибку, которая препятствует регистрации. Покупатель перечисляет деньги, как только ему сообщают, что все документы сданы на регистрацию. После получения денег продавец исчезает, а приобретатель через некоторое время узнает, что в регистрации отказано из-за неустранения обнаруженных в документах ошибок.

При заключении договора следует обратить внимание на сроки и порядок оплаты. Часть продавцов предпочитает направлять документы в регистрирующие органы и лишь после этого требовать деньги. Расчет очень прост: если продавец не получает деньги, он блокирует регистрацию. Вместе с тем при надлежащем оформлении оплаты у покупателя нет оснований сомневаться в добросовестности продавца.

Перевод в никуда
Отдельно необходимо обратить внимание на платежные реквизиты продавца. Иногда они меняются, о чем продавец просто забывает уведомить покупателя. В некоторых случаях это чревато крайне негативными последствиями. Приведем пример. Гражданин Г. заключил с организацией договор купли-продажи квартиры. По условиям договора он должен был оплатить квартиру в возводимом доме, после чего она бронировалась за ним. Соблюдая договор, Г. перечислил требуемую сумму по реквизитам, указанным в договоре. Но через некоторое время представители продавца сообщили ему, что деньги так и не поступили, а также потребовали в кратчайшие сроки перевести необходимую сумму, иначе квартира снова поступит в продажу.

При втором варианте развития событий фирма-продавец предлагает за отдельную плату покупателям свои услуги по регистрации прав. Для подачи документов на регистрацию нужна доверенность. Поскольку большинство граждан подписывают документы не читая, в доверенность включается пункт, согласно которому доверенное лицо получает право подписывать от имени доверителя документы, связанные с распоряжением квартирой. После получения такого документа мошенники сначала регистрируют квартиру на покупателя, а сразу после этого перепродают (дарят и пр.) ее себе самим или третьим лицам. Фирма-продавец заявляет о недобросовестности конкретного работника, который, разумеется, сразу же перестает появляться на работе. Покупатель при таком раскладе тоже теряет и деньги, и саму квартиру.

Чтобы квартира была только вашей
При покупке квартиры особое внимание следует обращать на все документы, относящиеся к квартире. При проверке юридической чистоты объекта потребуйте от продавца оригиналы. Разумеется, никто не будет раздавать оригинал выписки из домовой книги или иные документы всем желающим. Но при получении копии документа не поленитесь и сравните его с оригиналом.

Покупатель предоставил документы, подтверждающие исполнение обязательств. Тут-то и выяснилось, что по какой-то причине в договоре указаны старые банковские реквизиты продавца. Более того, этот счет уже давно закрыт. Продавец, допустивший очевидную оплошность, как мог открещивался от проблем покупателя, заявляя, что пока он не получит деньги, квартира предоставлена не будет. Банк, в который попали деньги, был признан банкротом, и вытащить их оттуда стало практически нереально. Продавец отказался предоставлять квартиру, а найти за короткое время еще несколько миллионов рублей для повторной оплаты покупатель просто не смог. В сложившейся ситуации покупатель не виноват, но пострадал в конечном счете именно он.

То же относится и к выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если продавец квартиры подтверждает свои права на нее такой выпиской, она должна быть выдана недавно. В противном случае покупатель рискует отдать деньги за квартиру, которая давно продана другому лицу. Например, заключая договор, покупатель попросил продавца подтвердить право собственности на квартиру. Тот предоставил выписку из ЕГРП. Покупатель не обратил внимания на дату выдачи выписки (за несколько месяцев до заключения договора). Как выяснилось позже, продавец успел продать жилье другому покупателю за полтора месяца до заключения последнего договора. Таким образом, к моменту предоставления старой выписки продавец уже не имел никаких прав на квартиру. Но поскольку выписка содержала устаревшие данные, покупатель не получил объективной информации. О том, что квартира занята другими людьми (законными владельцами), он узнал, когда пришел заселяться. И в результате потерял деньги.

Если документ выдан недавно, то сведения, указанные в нем, можно считать достоверными. По крайней мере вы точно будете знать, что в квартире не прописаны несовершеннолетние и нет незарегистрированных перепланировок. Если продавец предоставляет документы, полученные более месяца назад, нет никаких гарантий, что за этот месяц ничего существенно не изменилось.

При этом обольщаться не стоит: скорее всего найти продавца окажется непросто (скорее всего вообще невозможно). Как показывает практика, мошенников реально поймать только в том случае, если они слишком часто совершали свои операции в одном районе и слишком долго засиживались на одном месте.

Не отказывайтесь от помощи
Какие меры может принять покупатель, если его обманули? Теоретически способов много, но насколько они окажутся эффективными, заранее сказать нельзя. В первую очередь стоит обратиться в МВД с заявлением о мошенничестве, а также в суд с иском о взыскании ущерба.

Еще в начале развития загородного рынка девелоперы сделали ставку на строительство коттеджей бизнес- и премиум-класса, т. е. этот рынок рассчитан на сравнительно узкий круг покупателей. Не оправдались и надежды на то, что по мере опережающего роста цен в Москве недвижимость за городом приобретет особую привлекательность.

Оксана Каарма
Управляющий партнер управления новостроек холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость:
Специалисты рынка недвижимости советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые проверят наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, являющихся своеобразными столпами рынка. Они не нарушают требований к инвестконтрактам и не обманывают ожиданий покупателей. В любом случае при покупке жилья в новостройках следует ознакомиться с выполнением компанией-застройщиком своих обязательств по контрактам, причем все условия должны быть соблюдены в заранее оговоренные сроки.
Ипотечное кредитование на загородном рынке как отдельное направление начало формироваться чуть более пяти лет назад одновременно со строительством в ближнем Подмосковье первых организованных коттеджных поселков. За это время рынок загородной недвижимости сделал огромный шаг вперед, тогда как в сфере загородной ипотеки сегодня работает лишь каждый седьмой или восьмой ипотечный банк.

Но проблемы загородной ипотеки этим не ограничиваются.
Сыграла свою роль в неразвитости загородной ипотеки и группа факторов, которые можно назвать психологическими. Делая ставку на коттеджи, девелоперы в сущности оказались правы: привычные даже для вполне преуспевающих немцев, голландцев, англичан таунхаусы обеспеченным россиянам не приглянулись. Соображения престижности свойственны всем культурам, но не во всех они принимают столь гипертрофированную форму: настоящий загородный дом или ничего.
Если покупатели загородной недвижимости премиум-класса и прибегают к заемным средствам, то обычно не по ипотечному кредиту, а по другим схемам и из других источников. Бизнес-класс для ипотечных банков гораздо интереснее. Средняя площадь сегодняшних таунхаусов 220 кв. м на четырех сотках.

Наконец, коттеджный рынок гораздо менее ликвиден и оживает сезонно весной, особенно ранней, и частично летом. Если коттедж не продан в сезон, то обычно остается на второй год. Как показывает практика, мертвый сезон не лучшее время для покупки: меньший выбор, дополнительные сложности оценки объекта и участка и т. п.

Интересно, что участие банков в проектах по строительству коттеджных поселков часто носит определяющий характер, в том числе относительно концепции будущего поселка. Сегодня они переключились с элитки на бизнес-класс. Вероятно, с насыщением этого сегмента и при минимальной поддержке государства в области инфраструктуры банки оценят эконом-класс и его ипотечные преимущества. Если, конечно, ипотека к тому времени окончательно не задохнется из-за роста цен.

А эконом-класс мог бы стать настоящим ипотечным Клондайком, но предложения такого рода (150 кв. м или чуть более на трех сотках без претензий) просто отсутствуют. И не появятся до тех пор, пока федеральные и региональные власти не возьмут на себя часть забот об энерго-, газо-, водоснабжении, о дорогах. Забот о том, чего ни один частный застройщик в масштабных проектах не потянет.

Большую сложность для вторичного рынка представляют неправильно или не полностью оформленные документы на участок и дом. Удивительно, но коттеджных поселков эта проблема касается даже в большей степени, чем стародачных.
Дело в том, что риэлтор-вторичник в отличие от застройщика или связанного с ним риэлтора-первичника не намекает на связи инвестора поселка в высоких сферах и не обещает, что в ближайшее время разрешения и согласования будут оформлены хоть на выставку. Положение вторичника, стоящего не между частным лицом и компанией (долговременным и крайне выгодным клиентом), а между двумя частными лицами, несколько проще. Поэтому и с задачей своей правильно оценить степень безопасности сделки для клиента вторичник справляется лучше.

О вторичке, которой нет
Ипотечные банки с большой осторожностью относятся к кредитованию покупки на первичном рынке: предмета залога еще нет, 100%-ной гарантии успешного строительства не дает даже безупречная репутация девелопера. Коттеджные поселки и тут не исключение. Но отличие заключается в том, что вторичного коттеджного рынка практически не существует. В связи с этим часто упоминают некие нерыночные ограничения, препятствующие выходу перепродаваемых коттеджей в свободную продажу. Уставы многих поселков (и не только высшего класса) прямо или косвенно предусматривают меры, которые можно назвать своеобразным фэйс-контролем, когда первоочередное право купить выставляемый на продажу дом получают жители того же поселка, точнее, их близкие или знакомые. Впрочем, подобные правила не отражаются прямо на ипотечном кредитовании: степень заинтересованности своих и чужих в заемных средствах одинакова.

Главная причина трудность оценки участка. В данный момент объективных критериев только два: направление и расстояние от МКАД. Остальные окружение, развитость инфраструктуры, экологическая безопасность и другие весьма нестабильны. Подмосковье быстро застраивается, в ход идут не только бывшие земли сельхозназначения, но и лесные угодья. Планы дорожного строительства пересматриваются слишком часто для того, чтобы говорить о них всерьез.
То же относится к линиям электропередачи, трубопроводам и прочим объектам инфраструктуры. Особенно там, где перечисленные коммуникации нужнее всего в зонах интенсивной застройки на престижных направлениях. То, что десять лет назад несложно было сделать без особых трудностей, сегодня обязательно затронет интересы тех, кто способен добиться на правительственном уровне пересмотра, замораживания любого проекта, если не пожелают видеть автотрассу или ЛЭП из окон своих загородных домов даже на горизонте.

Нам бы рыбку съесть...
Кроме концептуальных и потенциальных юридических сложностей развитию рынка загородной ипотеки мешают препятствия очевидные, но труднопреодолимые.

Наценка за непредсказуемость
В Подмосковье картина ничем не лучше. Правда, иногда выглядит курьезно. Районы вокруг Москвы со всеми их полями и лесами объявлены городскими. Таким образом, даже если участок под поселок вырубается в центре лесного массива, то одним из важнейших разрешительных документов все равно является разрешение районного (городского) архитектурного управления. По мере завершения строительства трудности только нарастают, и графа бюджета Непредвиденные расходы для загородных девелоперов в полтора два раза больше, чем при городском строительстве.

Только проектов дублера Рублево-Успенского шоссе сегодня лоббируется четыре пять. Вариантов решения энергетической проблемы вдвое больше. Так случилось, что информация, которая в состоянии повлиять на ликвидность подмосковных поселков, в лучшем случае закрыта, в худшем отсутствует, т. е. судьбоносные для жителей решения вообще не приняты.
Вторая причина хорошо знакома по городской застройке, где 99 домов из 100 даже сегодня, после всех скандалов и трагедий дольщиков, начинают строиться еще до полного оформления исходно-разрешительной документации. Чиновники, геологи, архитекторы и даже археологи в любом случае получат от застройщика то, что им полагается (справки, разумеется, справки), но если он будет слишком щепетильным, то не уложится в срок инвестиционного контракта и рискует потерять все.

Каким ты был, таким ты и остался
Банков, активно работающих на загородном ипотечном рынке, немного, не более полутора двух десятков: Абсолют банк, ВТБ-24, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, ДельтаКредит, Банк Москвы, Московский кредитный банк, Райффайзенбанк, Сбербанк, Сосьете Женераль Восток и некоторые другие. Это банки, чьи программы при всем их различии можно считать конкурентоспособными.

Еще одна причина инициативы Росприроднадзора. В Минприроды утверждают, что большинство поселков строится с грубыми нарушениями природоохранного законодательства, а оспорить можно практически любое. Почему министерство не оспаривает все и сразу, непонятно. Получается нечто вроде азартной игры под названием русская рулетка.
Наконец, очень трудно объективно оценить сам дом, его архитектурную и потребительскую стоимость, качество строительства, защищенность коммуникаций, перспективы развития внутренней инфраструктуры поселка и внешнего окружения. В общем всего того, что придется продавать в случае дефолта заемщика.

Правила игры
Наиболее распространенные программы предусматривают покупку готового коттеджа в организованном поселке либо покупку участка и возведение дома (в большинстве поселков одно без другого невозможно). Во втором случае кредитная ставка выше, как правило, на 1% до момента оформления права собственности на дом.

Ипотечные продукты остальных участников ипотечного рынка значительно отстали, а некоторые формально действующие программы почти не менялись со дня выхода в свет. Первоначальный платеж 40 50%, срок кредитования до десяти лет, ставка от 14% в долларах и от 18% в рублях сегодня воспринимаются с удивлением, особенно при внушительном перечне дополнительных расходов заемщика. И это в то время, когда банки-лидеры преодолели важнейший психологический барьер 10%. И пусть это касается только кредитов в долларах и евро, пусть только при сроке кредитования до десяти лет (до 20 лет на 1% дороже). Пусть только при официальном подтверждении доходов и первоначальном платеже в 30%. Да и комиссии (оценка, строительный аудит, нотариус, открытие счета и т. п.) никуда не делись. Но все равно, 10% это приятно.
В период быстрого роста цен на недвижимость в конце прошлого и первой половине нынешнего года еще около десятка банков вышло на загородный ипотечный рынок, но многие сделали это слишком осторожно (видимо, решили, что пришли на непаханую целину, где еще нет конкуренции) и потеснить старожилов не смогли. Таким образом, список лидеров, периодически обновляющих свои ипотечные продукты и активно продвигающих их, практически не изменился.

Для банков эта схема привлекательна, они под тем или иным предлогом (увеличение суммы кредита, более выгодные условия погашения) ее обязательно предложат. Но желающих одновременно рисковать и строящимся коттеджем, и имеющейся квартирой несколько меньше, чем банкам хотелось бы.

Получить кредит на покупку участка и строительство дома вне коттеджного поселка реально только под залог другого имущества, например, городской квартиры, автомобиля, ценных бумаг и т. п. (так называемое ломбардное кредитование). Как правило, кредит предоставляют в размере 70% рыночной стоимости дополнительного обеспечения.

Сравнительно мягкие условия кредитования практикуют также банки, которые являются соинвесторами строительства коттеджного поселка. Конечно, банк в любом случае старается собрать достоверную и полную информацию об объекте кредитования, но в данном случае она является гарантированной и не потребует дополнительных затрат на изучение. Поэтому обычно банки разрабатывают для своих поселков особые программы.

Срабатывает обычно лишь самый мощный аргумент: для тех, кто готов предоставить дополнительный залог, ставка падает на 1% и более. После оплаты определенной части займа (до 30%) городская квартира из-под залога освобождается. Официальное подтверждение доходов сохранит заемщику еще 1 1,5% ежемесячного платежа по кредиту.

Количество ипотечных кредитов, выданных в 2006 году, опередило в два раза показатели предыдущего года, сказал недавно глава Минрегионразвития Владимир Яковлев. В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов в целом по стране превысил 110 115 млрд руб., уверен вице-премьер Дмитрий Медведев. И они абсолютно правы. С сентября прошлого года уменьшился спрос на ипотечные кредиты банков в Москве. Банки недосчитались около 10% заявок, подсчитала газета Ведомости. И это тоже правда. Все дело в шкале деления при подсчетах.

Совокупность маленьких приятностей, предлагаемых разными банками, могла бы сделать условия кредитования сопоставимыми с правилами выдачи займов на приобретение городской квартиры. Увы, несколько бонусов редко встречается в программе одного банка. Главная причина, которая не позволяет смотреть с оптимизмом на развитие загородной ипотеки в ближайшее время, это тот удар, который нанес рост цен по ипотеке вообще. Такова оборотная сторона завышенных, необеспеченных надежд на нее.

Из-за этого тяжелого наследия среди потребителей утвердилось мнение, что кредит на покупку загородной недвижимости дорогое удовольствие. Эта позиция основывается на том, что раньше банки при данном виде кредитования устанавливали ставки существенно выше, чем по ипотечным кредитам на приобретение квартир (что как раз и обусловлено возможными рисками банка). Сегодня разница между этими видами кредитования практически отсутствует: в Банке Москвы программы покупки коттеджей аналогичны условиям на приобретение квартир.

Мария Козырева
Заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы:
Причины осторожности банков кроются в несовершенстве земельного законодательства. Лишь в последние годы появились нормы, существенно облегчающие работу банков в сегменте загородной недвижимости. В 2001 году принят новый Земельный кодекс, в 2004 году поправки в Гражданско-процессуальный кодекс РФ, облегчающие обращение взыскания на жилые дома с земельными участками.

Артур Кумыков
Начальник управления развития региональной сети и ипотечного кредитования ЗАО АКБ Мосстройэкономбанк:
Дома в Подмосковье становятся альтернативой дорогому столичному жилью. По данным регистрационных служб, только за первую половину 2006 года количество сделок на рынке загородной недвижимости увеличилось более чем на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье эконом-класса, в том числе коттеджи и таунхаусы стоимостью $250 300 тыс., расположенные в радиусе не более 40 км от МКАД.

Другой проблемой при кредитовании на приобретение загородной недвижимости является нестандартность каждого отдельного объекта: большая часть загородных домов возводится по индивидуальным проектам и зачастую с нарушениями технологий строительства, что существенно влияет на оценку банками ликвидности принимаемых в залог объектов загородной недвижимости.

Первоначальный взнос составляет от 30% стоимости недвижимости. Ставки на 2 4% выше, чем установленные для квартир. Вместе с тем, учитывая, что рынку загородной недвижимости присуща большая дифференциация, чем квартирному, банки при рассмотрении заявок клиентов все чаще используют индивидуальные схемы.

Банки отреагировали на подобную тенденцию на ипотечном рынке все активнее стали появляться разнообразные программы кредитования загородной недвижимости. При этом условия покупки коттеджа, как правило, предполагают отдельно залог прав на землю, что служит дополнительным обеспечением по ипотечному кредиту.

Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Спрос на ипотечные кредиты существует и поддерживается на достаточно высоком уровне. Потенциальные заемщики делятся на две основные группы. Часть покупателей загородной недвижимости (они обычно ведут свой бизнес) привлекает возможность поэтапно выплачивать стоимость приобретенного жилья. Вторую группу заемщиков составляют молодые специалисты. Их труд высоко оплачивается, но стартового капитала, который позволил бы купить коттедж, у них нет. Между тем сейчас можно встретить программы, по которым размер кредита составляет до 95% стоимости объекта.
Перспективы развития загородной ипотеки во многом зависят от роста практического опыта банков. При наличии необходимого объема знаний и опыта реализации успешных проектов банки чаще всего принимают решение об увеличении доли своего участия в загородной ипотеке. Поэтому на рынке способны появиться банковские продукты, предлагающие покупателям оптимальные условия: более низкие процентные ставки, удобный график погашения кредитов и т. д.

Для среднеобеспеченных категорий граждан загородное жилье будет все более привлекательным по мере улучшения транспортного сообщения с мегаполисом. Это мировая тенденция: жить за городом и полезнее для здоровья, и престижнее. В перспективе данное явление может принять среди москвичей массовый характер.

Ипотека на готовый загородный дом уже более чем доступна для представителей среднего класса. И если бы не транспортная проблема, то 20 30% москвичей уже давно переехали бы за город, на несколько порядков увеличив спрос на загородные дома и существенно снизив стоимость переоцененных московских квартир.

Михаил Бусыгин
Замеcтитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка:
Рынок ипотеки загородных домов состоит из двух основных сегментов: вторичный рынок и так называемый первичный, когда готового к проживанию дома нет либо де-факто, либо де-юре. При покупке коттеджа на вторичном рынке клиенты практически не имеют проблем при работе с банками, поскольку условия являются очень привлекательными, а сроки оформления кредита короткими.

Роман Воробьев
Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:
Причины неразвитости загородной ипотеки объясняются тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, следовательно, не широко популярным продуктом. Обычно загородный дом приобретается в дополнение к уже имеющейся квартире.

На рынке строящегося загородного жилья количество предложений минимально в силу того, что банк должен выдать деньги задолго до того, как у него появится в залоге готовый дом. Такие кредиты представляют для банков высокий риск и нерефинансируемы, поэтому клиенты ищут другие решения.

В обозримом будущем мы не видим каких-либо объективных причин, которые могли бы способствовать росту этого рынка. Мы считаем, что в этом сегменте спрос на ипотеку будет очень ограниченным.

Одной из проблем является низкая ликвидность загородной недвижимости по сравнению с квартирами ее намного тяжелее реализовать. Спрос на коттеджи не очень высок: доля таких кредитов в нашем банке составляет около 2%.
Cущественных различий в базовых условиях кредитования нет, кроме первоначального взноса на покупку коттеджа, который несколько больше, чем на приобретение городской квартиры.

Собинбанк уже ввел в действие специальную ипотечную программу Мой дом на покупку жилья именно в этом сегменте. Кредиты на покупку данного вида жилья предоставляются сроком до 25 лет в долларах США, минимальный первоначальный взнос составит 30% стоимости жилья, максимальный размер кредита $1 млн под 14% годовых.

Анна Каминская
Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
Основные объемы кредитования Собинбанка, безусловно, приходятся на рынок городской недвижимости, что связано с объективными причинами. Во-первых, кредитование покупки квартир появилось гораздо раньше, нежели программы по загородной недвижимости. Во-вторых, рынок городского жилья более массовый спрос на квартиры больше.
Но ситуация постепенно изменится в сторону загородной недвижимости. Это, конечно, не ближайшая перспектива, пройдет еще достаточно времени, когда мы сможем говорить о действительно сложившейся тенденции предпочтений населения в выборе загородного жилья.

Такое соседство выгодно сказывается на его экономическом положении, поскольку позволяет обеспечить работой более 12 тыс. горожан. На территории города расположены таможенные терминалы, делающие немалые налоговые отчисления в городской бюджет.

Лобня является одним из наиболее близких к Москве городов северного Подмосковья. От МКАД ее отделяет всего 12 км Дмитровского шоссе. История города насчитывает более 600 лет, но сейчас Лобня прочно ассоциируется с международным аэропортом Шереметьево, который расположен к западу от города.

Например, жилой комплекс Центральный с домами из красного кирпича и двухуровневыми квартирами с зимними садами расположен на центральной улице города ул. Ленина. Не менее интересен жилой комплекс Букино на ул. Крупской и др. И хотя еще хватает хрущевок и двухэтажных домов с более чем полувековой историей, облик города постепенно меняется, обретая новые индивидуальные черты.

Поэтому строительство жилья, которое активно ведется в Лобне в последние годы, вполне закономерно. Неплохим резервом территорий под новостройки являются промзоны, которые решено вывести из городской черты. Характерной чертой местного градостроительства является комплексная застройка кварталов. Современные кварталы здесь вопреки представлениям о закрытых зонах, где за высокими заборами теряется вся прелесть архитектуры, в Лобне находятся на виду, достойно украшая город.

Деревня + деревня = город
Лобня интересна не только новостройками, но и своим богатым прошлым, которое тесно связано с историей Москвы. Одним из основателей города считается Иван Патрикеев, правнук Дмитрия Донского, имевший в XV веке духовную грамоту на владение селом Киовом. Этот документ признан первым упоминанием о будущем городе. В 1769 году тут возвели каменную церковь, которая сохранилась до наших дней.

Немалые преимущества городу дает его географическое положение между Дмитровским, Ленинградским и Рогачевским шоссе, на транспортном узле Савеловской железной дороги. Кроме того, вблизи находится Клязьминское водохранилище, канал им. Москвы, живописные пруды и лесные массивы. Доехать сюда можно на электричке с Савеловского вокзала и на автобусе или маршрутке от станций метро Тимирязевская, Савеловская, Алтуфьево. Дорога займет около 20 мин, если повезет не попасть в пробку.

Современная Лобня это не только промышленно развитый и перспективный для инвестиций город с населением 64 тыс. человек. Это заметный на карте Подмосковья центр культуры и спорта. Далеко за пределами города известны театры Камерная сцена и Люди и куклы.

В дальнейшем к Киову присоединились поселок Красная Поляна, деревни Катюшки, Букино, Нестериха и т. д. В нынешнем Восточном микрорайоне, где раньше была чудесная березовая роща, в XIX веке построили дачу фабриканты Крестовниковы, а рядом стали селиться простые люди, которые назвали свой поселок Лобней. Те же Крестовниковы основали женский монастырь в Катюшках на земле, некогда принадлежавшей Нарышкиным. Экономический подъем Лобни начался в начале XX века, когда здесь прошла железная дорога.

Новые дома берут очередные высоты
На ул. Текстильной, 18, возводится жилой комплекс Мещерихинские дворики. Он не только включает развитую инфраструктуру, но и может похвастаться соседством с природным комплексом (Клязьминское водохранилище и озеро Круглое, а также лесной массив). Комплекс отличается удобным транспортным сообщением и располагается неподалеку до железнодорожного вокзала и автостанции.

В последние годы реконструированы спортивные площадки, в частности, городской стадион Москвич. На ул. Циолковского есть освещаемые теннисные корты. Традиционными становятся заново оборудованные детские и спортивные площадки в жилых микрорайонах. Ежегодно их вводится около шести. Семь городских библиотек, центры дополнительного образования способны обеспечить интересный досуг. Похорошела реконструированная городская Привокзальная площадь, появляются супермаркеты известных торговых фирм.

На ул. Аэропортовской, 7, строится 15-этажный монолитно-кирпичный дом. Квартиры одно трехкомнатные, площадью 42 91 кв. м (кухни 9 12 кв. м). Высота потолков 2,8 м. Квартиры сдаются без отделки: остеклены окна, есть межкомнатные перегородки и двери, выполнена электроразводка до щитка, бетонная стяжка пола.

Монолитно-кирпичный дом с секциями разной высоты (18 20 и 17 21 этаж) включает одно трехкомнатные квартиры (47,3 98,4 кв. м) свободной планировки. Потолки 2,7 м, остекление окон стеклопакеты ПВХ, лоджии не остеклены, первый этаж нежилой, предусмотрено место для консьержа. Территория благоустроена, запланированы автостоянка, детская и спортивная площадки. Стоимость 1 кв. м от $1390.

Вторичный рынок непреклонен
На вторичном рынке Лобни достаточно много предложений, а цены квартир, как и во всем Московском регионе, превышают стоимость новостроек. Самые дорогие предложения здесь квартиры в 13 14-этажных кирпичных домах ($2960 за 1 кв. м). Однушка в таком доме обойдется покупателю в $120 тыс., двушка в $185 тыс.

На ул. Чайковского, 3а, уже готов 14-этажный монолитно-кирпичный дом. Покупателям предлагаются одно двухкомнатные квартиры площадью 54,3 85,1 кв. м без отделки. Потолки 2,7 м. Стоимость 1 кв. м начинается от $1960.

Стоимость жилплощади в лобненской панели находится примерно на одинаковом уровне $2460 257 А самые дешевые предложения располагаются в 14-этажных домах $2230 за 1 кв. м.

Несколько дешевле стоит квадрат в кирпичных девятиэтажках признанном строительном лидере прошлых десятилетий. За двухкомнатную квартиру в таком доме придется выложить около $130 тыс.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы ЗАО МИАН агентство недвижимости:
В январе 2007 года количество предложений на рынке новостроек Подмосковья составило около 400 адресов, что на 4% ниже аналогичного показателя декабря 2006 года. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке области равнялась $1820.
На рын3+ке Московской области доли кирпично-монолитных и панельных домов практически равны с небольшим перевесом панели (55%). В структуре продаж по типу новостроек основной процент (около 60%) приходится на монолитно-кирпичные дома. По нашим оценкам, в ближайшие два три года доля покупателей, заинтересованных в приобретении подобных объектов в Подмосковье, в общей структуре спроса увеличится до 70 75%.

Вторичный рынок Лобни отличает неплохой выбор одно- и двухкомнатных квартир и весьма ограниченный трехкомнатных: люди предпочитают селиться здесь всерьез и надолго.

Уже немало написано о причинах сложившейся ситуации. Все имеет свой предел. В нашем случае произошло банальное затоваривание рынка. И поскольку экономические учения Адама Смита и Карла Маркса никто не отменял, мы получили классический кризис перепроизводства. Спрос (за вычетом, конечно, инвестиционщиков) остался прежним: московские, сибирские, кавказские элиты никуда не делись и не денутся, а предложений каждый год становится в два раза больше. Наглядно это видно по статистике увеличения числа новых коттеджных поселков, в том числе на Новой Риге, Рублевке и других трассах.

Что касается вторичного рынка, в январе количество предложений в Подмосковье составило около 12,7 тыс. (снижение на 10%). Средняя стоимость 1 кв. м на сегодня находится на уровне $2410 (рост 0,1%).
Вближайшее время застройщикам Подмосковья ничего хорошего ждать не приходится: им придется умерить свои аппетиты. Зато для покупателей грядут благоприятные времена. Не секрет, что с июля прошлого года ситуация на загородном рынке недвижимости кардинально изменилась, в сентябре октябре произошел обвал цен от 10 до 30% (данные основаны не на механическом мониторинге цен заявок, а на реальных сделках). Инвестиционщикам, успевшим реализовать свои участки или дома и зафиксировать прибыль, относительно повезло. Другим, менее мобильным нет. А ведь люди, приобретающие загородную недвижимость для дальнейшей перепродажи, составляли чуть ли не половину всей покупательской аудитории.

Скажу прямо: бизнес-класс и элитное жилье в Подмосковье исчерпали потенциал своего развития большинство проектов являются заведомо провальными. В первую очередь это касается тех структур, которые купили землю на вторичном рынке и надеются быстро продать типовой элитный поселок. Крупные же землевладельцы, новые хозяева колхозов, ленд-лорды, которым сотка обошлась в сумму от $5 до $50 за счет скупки паев и других схем, должны призадуматься, что делать с этой землей, не станет ли она обузой, особенно это стоит сделать в свете вышедших и готовящихся федеральных законов и нормативно-правовых актов, в том числе по налогообложению.

При этом все усугубляется непрофессионализмом исполнителей, зачастую пришедших в девелопмент из непрофильных отраслей и самостоятельно не продавших еще и ведра земли. Впрочем, и признанные фишечные застройщики недалеко ушли. В лучшем случае занимаются побочными вещами: выкопают пруд, посадят пару сосен, выделят побольше денег на рекламу А надо бы, как говорится, зрить в корень, в базис, то есть осмысливать глубинные причинно-следственные связи, строить модели, думая вперед хотя бы лет на пять семь. И не обращаться потом к консультантам с возгласами: Нет продаж! Нечем возвращать кредиты! и пр. Ошибки, допущенные на стадии формирования девелоперской концепции, скажем, элитного поселка, бывает трудно устранить.

Небольшие проекты можно реализовать и в дорогом сегменте, привлекая для этого, конечно, не пустых менеджеров поколения next с дипломом МВА, а опытных девелоперов, получивших навыки системного мышления в советской высшей школе.

Вот тут и вступает в силу теория Дарвина: победит (выживет) сильнейший, проще говоря, тот, кто вовремя сумеет диверсифицировать свой бизнес, привлекая для этого новый качественный менеджмент, способный воплотить новую сбалансированную стратегию, назовем ее реальной стратегией.

Прогноз динамики цен на этот год таков: до марта сохранится нынешнее положение, когда продавцы и покупатели выжидают, у кого нервы крепче. Затем весной, когда станет ясно, что всплеска активности целевых покупательских аудиторий ждать не приходится, произойдет падение цен еще на 15 20%. Затем в течение года рост цен будет соответствовать темпам инфляции. Ожидается выход на рынок новых или новых старых игроков, которые возьмут инициативу в свои руки, просчитают экономику девелоперских проектов, ориентированную на массового потребителя, и примут ожидаемые решения по ценовой и прочей политике их реализации. Причем попытки некоторых структур вести эту так называемую эконом-застройку на непрестижных трассах будут не эффективны, поскольку основная клиентура (средний класс) живет на западе Москвы и ни на какое Рязанское шоссе, трясясь несколько часов по московским пробкам, не поедет.

Тем не менее, на мой взгляд, будущее за недорогой массовой застройкой. Со слабовыраженной архитектурной обязаловкой, без обязательного подряда на строительство, со всеми центральными коммуникациями и, например, с ценами $4 6 тыс. за сотку на Новой Риге и $8 10 тыс. на Рублевке; на расстоянии до 35 км от МКАД.

Всего известны более 20 масштабных проектов площадью более 100 га. Однако их девелоперская идеология не всегда соответствует ожиданиям и возможностям адресных покупательских аудиторий. Поэтому в большинстве случаев стоит ожидать в лучшем случае долгостроя.

Среди масштабных проектов массовой застройки на западном направлении я бы выделил несколько самых известных. Проект управляющей компании Масштаб (13 тыс. га, Ленинский район) не могу назвать шагом в правильном направлении. Налицо стремление продать в розницу небольшие участки земли, на которых строятся особняки. Проект у Архангельского (430 га, 3 км по Новой Риге) до конца не ясен, но тоже предполагает большие вложения покупателей. В том же ряду Плещеево (594 га, Новая Рига, 21 км), Рублевка-гольф-клуб (333 га, 13 км). Симпатично выглядит проект компании ИНКОМ-Недвижимость по строительству микрорайона на Новой Риге (2 тыс. га), но это по сути та же элитка. Интересен масштабный проект Рузская Швейцария (40 тыс. га, Рузский район), но планируемые в его рамках поселки расположены далековато от Москвы.

Сегодня в руках 15 компаний находится около 30% всех подмосковных земель. Досталась она им за копейки, напомним, не более $50 за сотку. Стоимость инженерии строящегося населенного пункта (дороги, вода, канализация, газ, электричество, телефония и пр.) с минимальной инфраструктурой и затратами на рекламу и штат не превышает $2 3 тыс. за сотку предлагаемой к реализации участковой земли. Накинем 15% на незапланированные расходы (сюда входит перевод земли под дачное строительство с необходимыми согласованиями). Вот и вся нехитрая арифметика, взятая не с потолка, а из опыта реализации двух поселков.

Перспективы реализации программы Доступное жилье в Подмосковье смутные, поскольку местные чиновники, выражаясь словами классика, страшно далеки от народа. Зато близки к девелоперским структурам, которым выгоднее продать земельные участки, не забыв, естественно, и о своих интересах. При этом идеальным вариантом считается земля, переведенная не под ИЖС, а под дачное строительство, поскольку снимает с местных органов власти инфраструктурные заботы. Это, впрочем, и надо использовать. В любом случае не нужно надеяться, что к инвестору застройщику придет добрый дядя, построит ему дороги, школы, больницы, проведет нужной мощности ЛЭП, газ и скажет: бери, дорогой, национальная программа ведь вышла. Нет, как и прежде, придется просчитывать экономику проектов, надеясь на собственные силы и возможности партнеров по коммерческому цеху.

Отдельный вопрос эксплуатация коттеджей. В строящихся и существующих поселках ее стоимость составляет не меньше $300 с дома в месяц. Как правило, сначала застройщик ставит свою управляющую компанию, которая занимается охраной и эксплуатацией. Затем жильцы-собственники обязаны в соответствии с законодательством провести собрание и выбрать способ управления. Зачастую у них присутствует ярко выраженное желание нанять другую компанию (подешевле) или взять контроль непосредственно в свои руки и самостоятельно нанимать охрану, электриков, сантехников, дворников, заключать договоры с подрядчиками. Типичная ситуация. Но чаще всего после длительных переговоров управляющая компания застройщика остается.

Остальное в ценообразовании готового продукта зависит от фантазии застройщика. Многие предлагают обязательный подряд, маскируя свою жажду наживы под дешевую аргументацию типа единая архитектурная концепция, предсказуемые сроки завершения строительства, низкая стоимость оптовых стройматериалов и прочие уловки. Другие просто умножают себестоимость на два или три и выставляют на продажу нарезанные участки по цене от $8 тыс. за сотку на западном направлении. Как видим, резервы для снижения цен есть по крайней мере у крупных землевладельцев. Но и с купившими землю на вторичке не все так плохо, было бы желание.

Возникает вопрос: если пока нет доступного малоэтажного жилья, может, желающим следует купить домик в деревне на вторичке? Но сегодня вторичный рынок на загородке напоминает мутную воду, в которой риэлторы выискивают легкую добычу. И если в Москве адекватно оценить, не особо напрягаясь, примерную стоимость квартиры реально большинству специалистов по недвижимости, то в Подмосковье крайне неопределенная ситуация.

Поэтому и от новоселов поселка требуется определенная инициатива и гибкость, учитывая тот факт, что сети и инфраструктура уже принадлежат продавцам и не входят в состав общедолевой собственности. Без социального партнерства не обойтись. По расценкам положение таково: чем больше поселок, тем ниже стоимость управленческих и эксплуатационных услуг. И это еще один существенный плюс доступных массовых коттеджных поселков, в которых рассматриваемые расходы не должны превышать $100 в месяц с одного домовладения.

Здоровым же эмоциям, готовности заплатить за объект недвижимости необходимо логически обоснованное, квалифицированное сопровождение сделки. Поэтому покупателям и продавцам рекомендую обращаться к профессиональным риэлторам, имеющим хорошую репутацию, подтвержденную знакомыми. И не столь важно, в каком агентстве он трудится. Это позволит покупателю не переплатить, а продавцу получить по максимуму. И не забывайте: в случаях с дешевыми домами в деревне или слабеньком, образца 1970-х годов садовом товариществе велика вероятность порчи, а то и потери имущества. Предпочтительнее все же новый охраняемый поселок.

Каждый объект недвижимости уникален, слишком много влияющих на ценообразование величин. Мало кто сейчас осмелится безапелляционно утверждать о стоимости того или иного объекта недвижимости, классифицировать участки и дома в области. Выбор загородки это весьма интимный процесс, сродни выбору супруга хорош и этим, и тем, а главное нравится. Между тем кому-то ваш потенциальный избранник покажется никчемным, не стоящим затрат, а кому-то верхом совершенства, для обладания которым никаких средств не жалко. По большому счету, покупка недвижимости дело женское. Именно женщина решает, что, где и за сколько покупать. Роль мужчины в этом процессе чаще всего сводится к одобрению выбора женщины.

На сегодняшний момент ситуация благоприятна для застройщиков, которые осознают реальную стратегию продвижения девелоперских проектов в области. Поскольку рынок дорогого жилья перенасыщен, волей-неволей придется работать в более низком ценовом диапазоне и охватывать более широкие массы потребителей. Кому-то подойдет новостройка в тихом городке Подмосковья, кому-то таунхаус. Но будущее за строительством поселков, доступных большинству населения. Наступило время перемен. И тот, кто понимает, что альтернатива строительству таких поселков отсутствует, тот выиграет и закрепится на рынке. А те, кто будет витать в облаках, продолжая штамповать элитные поселки, надеясь на их быструю реализацию по безумным ценам, останутся в проигрыше и будут вынуждены уйти с рынка.

Москва разрастается и задыхается от пробок. Выход проводить больше времени за городом, в идеале постоянно жить в ближнем Подмосковье, наслаждаясь чистым воздухом и единением с природой в комфортных условиях. Предлагаемый путь не нов. Все мегаполисы мира перешли на эту модель человеческого общежития.



Главная --> Публикации