Главная --> Публикации --> Арендодатели и продавцы недвижимости с 1 марта могут начать отмывать свои доходы В поиске своего места Куда выселят 300 тысяч москвичей? Пик к размещению готов Глава мосжилинспекции александр стражников: "проблем с согласованием не будет"

Процент поплыл
Гуляя по своему нью-джерсийскому городку, типичной одноэтажной Америке, я обратил внимание, что в последнее время знаки на лужайках перед домами стали реже меняться. Речь идет о прибитых к колышкам досках с объявлениями риелторских компаний, сигнализирующих о том, что дом выставлен на продажу. На них указаны имя агента и телефон, по которому можно звонить, если интересует данное предложение. Когда же дом продан, то на время оформления сделки (оно может занять два-три месяца) к знаку добавляются таблички-довески: заключен контракт, продажа ожидается и, наконец, итоговое - продано. Снимается знак после подписания клоузинга - огромного пакета документов купли-продажи, на основании которого новоиспеченный хозяин получает заветные ключи. И вот смотрю, непорядок: приличные дома, которые улетали раньше за пару недель, грустно стоят невостребованные месяцами.

Один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования в США - калифорнийская компания New Century Financial - банкрот. И это только вершина айсберга в масштабном кризисе, поразившем основу американской экономики - торговлю недвижимостью. Рынок недвижимости в США похудел в последние месяцы, по самым скромным подсчетам, на 100 миллиардов долларов. По мнению экспертов, рискованных ипотечных ссуд выдано более чем на триллион долларов, что составляет пятую часть всех кредитов на приобретение жилья. Акции ипотечных банков и финансовых фондов, инвестирующих в этот рынок, падают. Как предсказывают аналитики, если эту тенденцию не удастся переломить, то по закону цепной реакции может грянуть мировой финансовый кризис. А все потому, что многие американцы не рассчитали пределов своей платежеспособности и - совсем как мы! - невнимательно читают ипотечные договоры. В итоге почти двум с половиной миллионам из них грозит личный дефолт.

Десятилетиями политики и экономисты твердили, что рост числа домовладений - залог стабильности и преуспевания страны. Чем больше американцев покупают дома и квартиры, тем сильнее средний класс, а значит, и фундамент общества прочнее. На протяжении 60-80 годов прошлого века примерно 65 процентов американских семей владели собственным жильем, а в последние полтора десятка лет этот показатель вырос аж до 69,2 процента, чем страшно гордятся в Белом доме. По официальным данным, домовладельцами являются 73,4 миллиона американских семей. Средняя стоимость крыши над головой, безусловно, сильно колеблется: от 120 тысяч долларов за односемейный дом где-нибудь в малопрестижной глубинке до 750 тысяч за аналогичную собственность в Сан-Франциско и 850 тысяч долларов - на Манхэттене.

Рост рынка жилья в Америке замедлился, а где-то вообще замер. Самый тревожный симптом кризиса - рекордное число foreclosure что на юридическом языке означает лишение заемщика права выкупа ипотечной закладной, а на обыденном формулируется примерно так: нету денег платить по ипотечной ссуде - выметайся.

Первая и основная: стремление банков и уполномоченных ими брокеров всучить потребителю ипотечную ссуду любой ценой привело к угрожающему росту сомнительных, высокорискованных ипотечных контрактов. Банки из-за дикой конкуренции придумывают хитрые ловушки, в которые попадают не только простаки. Скажем, самые популярные ипотечные кредиты на 15 и 30 лет с фиксированной ставкой сегодня можно получить под 5,8-6,5 процента годовых. А не хотите ли ставку в два-три раза меньшую? Да еще и первый взнос за жилье платить не в стандартном размере в 10-20 процентов от стоимости дома, а 5 процентов, или вообще не платить.

Мы хотим, чтобы люди чем-то владели, потому что в этом случае они ощущают собственную ответственность за будущее страны, - провозгласил президент Джордж Буш в 2004 году. Кто бы спорил? Ясно самому ярому марксисту: если человеку есть что терять, он не пойдет на баррикады. Но вот незадача: в этом году мрачная перспектива foreclosure ожидает более 2,4 миллиона американцев. Спекулятивно перегретый в последние годы рынок недвижимости стремительно остывает, и на то есть несколько причин.

За океаном ипотечные кредиты подчас выдают, как у нас потребительские, - не пытаясь выяснить платежеспособность клиента и заранее идя на риск невозврата. Пресловутую эффективную ставку по кредиту в договоре часто не указывают, заманивая так называемым плавающим процентом и многочисленными льготами. Наживку заглатывают многие. Увы, люди зачастую забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И не обращают внимания на мелкий шрифт, идущий в тексте после главных условий контракта. Это именно американское изобретение - о выгодных для потребителя фишках продавцы истошно кричат, а о минах замедленного действия скромно умалчивают. Опыт этот, надо признать, успешно перенимают и российские банкиры. И потому то, что происходит на американском ипотечном рынке сейчас, со скидкой на нюансы вполне можно признать завтрашним днем рынка российского. Если, конечно, вовремя не купировать болезнь.

Дело в том, что в Америке получить ипотечный кредит не просто, а очень просто. Банки буквально гоняются за каждым потенциальным клиентом, засыпая его рекламой и обещая взять на себя все хлопоты по приобретению жилья за смешной процент по ссуде. В результате с неразрешимой пока в России проблемой доступного жилья в США успешно справились. Правда, взамен возникла другая.

Если завтра - дефолт
Статистика свидетельствует: под гильотину конфискаций попадают в большинстве случаев малоимущие и представители нацменьшинств. Они менее образованны, у кого-то нелады с английским, и задурить им голову проще. Есть негласное общее правило: чем человек беднее, тем выше для него ставка ипотечного кредита. Главный критерий для банка - кредитная история. Если она подкачала, а человек, скажем, задерживал в прошлом платежи по кредитам, то условия ипотечной ссуды для него ужесточаются. И хотя внешние приличия соблюдаются и обвинений в расизме все боятся, цветные американцы почти всегда получают худшие варианты. Недавнее исследование выявило, что в шести крупнейших городах США для чернокожего жителя вероятность получить невыгодную ипотечную ссуду почти в четыре раза выше, чем для белого американца.

Симптомы же таковы. Первые несколько лет домовладелец наслаждается жизнью, платя мизерные ежемесячные взносы по кредиту, а потом в один непрекрасный день обнаруживает, что суммы платежей резко возрастают, перехлестывая среднерыночные стандарты. Плавающий процент привязан к ставке рефинансирования и в случае ее повышения стремительно растет, к удивлению заемщика. Когда же процент поплыл, возмущаться бесполезно: вам все сказали и показали при заключении сделки, вот, видите, тот самый мелкий шрифт, а вот и ваши подписи.

Впрочем, сегодня более гуманное время, чем эпоха Диккенса и Золя. За один месячный неплатеж тебя не придут выселять. Сначала ссудный банк шлет напоминалки, одну за другой, затем следуют звонки с вопросами что и почему. Пытаясь спасти положение, банки предлагают заемщику варианты реструктуризации долга. И лишь когда ситуация признана безнадежной, включается механизм eviction, то есть принудительного выселения. Это если хозяева не хотят выезжать по доброй воле. Многие хотели бы, да некуда, только на улицу, бомжевать.

Но все равно миллионы людей хотят заполучить собственную крышу над головой. Фетиш домовладения, усиленно насаждаемый СМИ, подталкивает небогатых и малообразованных соискателей американской мечты к авантюрным решениям. Мало денег - ничего, перезайму, найду новую, более хлебную работу, в общем, кривая вывезет. Миражи нередко заслоняют реальность, а философия консюмеризма в американском варианте формирует у потребителя концептуальную беспечность. Жизнь в долг - норма. Громадное число людей покупают товары, не задумываясь, что тратят больше, чем зарабатывают. Я знаю людей, которые помимо нешуточного ипотечного кредита должны банкам, выдавшим им кредитные карты, многотысячные суммы и при этом спят как младенцы. До тех пор пока личный дефолт не грянет.

Я не видел сцен более душераздирающих, чем выселение семьи с детьми, - признается полицейский Джон Шоукс из города Лексингтон в штате Южная Каролина. - Ведь дети не понимают, почему они должны покидать навсегда родной дом. Шоуксу приходится исполнять жандармские функции уже двадцать лет, и он говорит, что такого большого числа выселений, как в последние месяцы, он не припомнит. Называя причины, по которым люди не могут платить банку, Шоукс загибает пальцы: развод, потеря работы, серьезная болезнь или смерть кормильца. Но главная причина, с которой мы начали, - непомерно дорогие ссуды -подставы с плавающим процентом, на которые клюют, не подозревая о последствиях.

После принятия судебного решения в дом приходит шериф или его заместитель с соответствующей бумагой и изоляционной лентой. Бумагу он лепит на дверь, а лентой оклеивает территорию вокруг дома по периметру. Некоторые семьи до последнего надеются на чудо, и лишь когда в двери замаячит роковая бумажка, собирают вещички и съезжают. Но когда не съезжают...

Пока Белый дом озадаченно помалкивает, наблюдая за кризисом ипотеки, законодатели забили тревогу. Конгресс США хочет ужесточить ипотечные стандарты, чтобы защитить потребителей от коварных ссуд - прелюдий долговой ямы. И республиканцы, и демократы понимают - переборщить с закруткой регуляционных гаек опасно. Отказать малоимущим в ипотечных кредитах, значит, рубануть им буквально следующее: вы люди второго сорта, и американская мечта не для вас. Это же будет крахом главного в Америке нацпроекта. Кто же на такое решится в канун президентских выборов?

Заразная болезнь
Бытует заблуждение, что от конфискации имущества выигрывает банк. Ничего подобного: банку, как, извините, вампиру, выгодно пить кровь как можно дольше и небольшими порциями, а не терять жертву навсегда. Дом под конфискацию выставляется на продажу, но цены, по которым такая недвижимость продается, значительно ниже рыночных, и средний уровень стоимости недвижимости в районе, где учащаются выселения, резко снижается. В среднем банки-заимодавцы теряют до 40 процентов стоимости ссуды из-за foreclosure и, кроме того, должны до новой продажи оплачивать налоги на землю и другие расходы по поддержанию дома.

Для России, в которой американский опыт всегда воспринимался как образец, история более чем поучительная. Сегодня у нас ипотека развивается буквально рекордными темпами: по данным Центробанка на 1 января 2007 года, объем кредитов, выданных физическим лицам, составил 347,07 миллиарда рублей, из которых ипотечные ссуды - 264 миллиарда. По данным холдинга МИЭЛЬ, в 2006 году средняя сумма кредита в Москве и Московском регионе выросла со 110 тысяч до 166 тысяч долларов, при этом доля собственных средств граждан в ипотечных сделках уменьшилась в среднем с 31 до 23 процентов. Многие банки уже двинулись по американскому пути мелкого шрифта в договорах на фоне снижения процентных ставок, которые в среднем упали с 11,2 процента годовых до 10,9 в долларах и с 13,3 процента до 11,8 - в рублях. Но это пока, ведь тенденция к снижению ставок только крепчает. Параллельно на рынок регулярно выбрасываются новые ипотечные продукты и технологии. Сегодня даже заговорили о появлении скоринга (принятия решений банком о возможности выдачи кредитов потенциальному заемщику), который может постепенно перерасти в чисто формальную проверку клиента. Ломают голову и над тем, как привлечь в ипотеку бюджетников - учителей, врачей и так далее. Цели благие - решить квартирный вопрос особенно нуждающихся в собственной крыше над головой россиян. Но если быть честными, это сильно смахивает на американские схемы привлечения в ипотечную зависимость как можно большего числа людей, включая самых небогатых, любыми способами. Чем это заканчивается - мы описали выше. У нас в России, конечно, нет обанкротившихся ипотечных компаний, но зато уже есть стагнация на рынке недвижимости и статистика невозвратов: на 1 января 2007 года по кредитам физлицам банки недосчитались 33 миллиардов рублей. Статистика нехорошая, и сегодня эксперты не обещают ее изменения в лучшую сторону. До глобальных американских проблем нашему рынку, конечно, еще предстоит дорасти - надо пережить многократное снижение ставок и изменение условий кредитования. Однако звоночек прозвенел: искусственное разогревание рынка недвижимости (не без участия, заметим, инвесторов и банков), который рано или поздно начинает падать, для ипотечного института - штука более чем опасная. А если учесть ту скорость, с которой ипотека развивается у нас, российские заемщики могут оказаться за порогом своих кредитных квартир раньше, чем кажется на первый взгляд.x
Большинство коттеджей на рынке Санкт-Петербурга сейчас позиционируется как элитное жилье. Меньше всего таких объектов на юге Петербурга. И все же довольно узкий элитный рынок южных пригородов по-своему интересен. С подробностями Александр Низовский.

Царское Село, Павловск, Петергоф, Гатчина, Стрельна, Ораниенбаум -- популярные имперские пригороды сегодня принимают очередную волну состоятельных петербуржцев, желающих переселиться за город. При этом, по словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости Бекар, счет новых объектов в непосредственной близости от шедевров ландшафтной архитектуры идет даже не на сотни, а на десятки. В Царском Селе, Павловске, Петергофе практически нет мест для нового строительства, поскольку окрестности парков достаточно плотно застраивались особняками в XYIII и XIX веках. Вокруг императорских загородных резиденций всегда селились непростые люди, и по этой причине вблизи садово-парковых ансамблей наблюдается повышенная концентрация памятников архитектуры. Нет-нет да и появляющиеся в Царском Селе на месте ветхих зданий особняки должны в обязательном порядке проходить согласование на соответствие их первоначальному облику. В итоге работа в дворцовых пригородах оборачивается для застройщиков настоящим воспитанием вкуса.

Впрочем, и мешкать чревато. Риелторские фирмы горят синим пламенем. Вслед за New Century о банкротстве могут объявить еще несколько крупных компаний, навыдававших проблемных кредитов. Существует опасность цепной реакции, когда обвал одной отрасли потянет в пропасть и другие. Учитывая триллионные объемы американского рынка жилья, речь может идти не о единичных сейсмических толчках, а о разрушительном землетрясении мирового масштаба. Как выразился на днях главный экономист Международного валютного фонда Саймон Джонсон, когда США чихают, другие страны могут подхватить простуду. Но он же и успокоил: рынок, конечно, лихорадит, но США не должны скатиться в рецессию, а в остальном мире экономика пребывает в относительно добром здравии. Однако не все настроены столь благодушно. То и дело появляются куда менее оптимистичные прогнозы. Кризис вряд ли затихнет в этом году, - предрекает профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер. - Цены на дома могут падать и падать на протяжении нескольких лет. Если пессимисты окажутся правы, то прекраснодушная конструкция дома американской мечты, уже давшая заметные трещины, может оказаться на грани обрушения.

Спрос на элитное жилье в южных районах города невелик. Он формируется за счет узкого круга ценителей прекрасного, располагающих к тому же необходимыми средствами. В глазах же массового потребителя любой парк -- пусть даже признанный шедевром ландшафтной архитектуры уступает прибрежной полосе Финского залива и соснам Карельского перешейка. По оценке Леонида Сандалова, объект в прибрежной полосе Финского залива ценится дороже -- разница в стоимости между коттеджем на первой линии залива и домом того же класса рядом, допустим, с Екатерининским парком в Пушкине может составлять 20-30%. Конкуренцию загородной недвижимости с видом на исторические парки составляет и активно формирующееся предложение в сегменте загородной усадьбы. Возможность обзавестись домом премиального класса на участке площадью до 10 га позволяет пренебречь видом на общественную парковую зону -- в конце концов, имея такой участок, можно разбить свой собственный парк.

Одним из немногих примеров создания целого поселения у границ исторического парка можно считать коттеджный поселок Бель Виль, который на 35 га всего в 200 м от Павловского парка возводит компания Павловский посад. Отведенные компании под строительство земли относятся к территории Ленинградской области, в то время как парк -- территория городская: граница между двумя субъектами федерации проходит по границе поселка. В итоге единственным условием к девелоперу со стороны властей стало требование ГКИОПа ограничить высоту коттеджей тремя этажами. По мнению девелоперов, близость к парку является для потенциальных жителей поселка несомненным достоинством. В то же время аналитики рынка не склонны переоценивать преимущества подобной локации. Удивление подобным позиционированием высказывает и директор Павловского парка Николай Третьяков. Фраза 'моя дача рядом с Чугунными воротами' звучит неплохо, но этим все и ограничивается. Я не понимаю людей, селящихся у границ парка. Тут же -- клещи, комары, рядом шоссе, недоумевает господин Третьяков.

В пользу развития коттеджного строительства на юге говорит и то, что свободных земель вокруг тех же Ломоносовского или Павловского парков достаточно -- если и не у самых парковых границ, то в разумном отдалении. Сейчас девелоперов сдерживает очень непростая ситуация с отведением этих земель под застройку: отсутствие кадастровых и генеральных планов уже существующих поселений, а также крайне плохо отработанная процедура перевода земель в категорию, разрешающую на них строить.

И тем не менее интерес к локальным зонам на юге Петербурга и области, безусловно, есть. Известны успешные проекты в окрестностях имперских пригородов -- Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания, -- отмечает Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании Knight Frank. В будущем в окрестностях южных пригородов аналитики ожидают появления очагов массовой застройки. Пока же особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям -- несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9%), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют, -- говорит господин Пашков.

По данным ассоциации Загородная недвижимость, всего в пределах Петербурга и Ленобласти насчитывается 43 коттеджных поселка. Причем более 40% из них расположено во Всеволожском районе, свыше 20% приходится на Выборгский район, по 10% на Курортный и Приозерский районы. В числе отстающих Гатчинский, Ломоносовский и другие южные районы. Между тем если посмотреть на ландшафт загородного рынка в динамике, то в нем проступают новые черты. К концу 2006 года на загородном рынке сложился разрыв между севером и югом, отмечает руководитель отдела загородной недвижимости АРИН Наталья Хмельницкая. Цены в этих районах различались на порядок. Например, в южных районах можно было найти участки всего по $100-200 за сотку (Гатчинский, Волосовский, Волховский). Сегодня ситуация изменилась: в Волховском районе, по данным Центрального агентства недвижимости, уже не купить участок дешевле $300 за сотку.

Как и у планеты Земля, у рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти есть северный и южный полюсы. На северном полюсе находятся любимые покупателями коттеджей Курортный, Всеволожский и Выборгский районы. Южный полюс пока только осваивается девелоперами и набирает популярность у потребителя.

Когда мы говорим о южном полюсе рынка, речь идет прежде всего о Петродворцовом, Гатчинском и ряде других районов, расположенных к югу от Санкт-Петербурга. Различие между полюсами пока выглядит разительным с учетом статистики коттеджного строительства и данных ценовой конъюнктуры.

Например, в реализуемом компанией Балтрос проекте Славянка, занимающем территорию между Пушкином и Колпином, сборные деревянные дома будут реализовываться по цене от €1,5 тыс. за квадратный метр. В поисках свободных участков застройщики делают первые шаги на пути развенчания географических стереотипов и пытаются осваивать и более отдаленные южные участки Ленинградской области. Впрочем, строительство коттеджных поселков в этом направлении происходит пока в очень ограниченном количестве, и в основном это объекты эконом-класса, рассчитанные на переселенцев из нефтегазоносных районов. Одним из примеров внедрения перспективной стратегии в этом районе стало начало строительства поселка Новый Уренгой рядом с Нарвским водохранилищем в Кингисеппском районе.

Дешевая земля на юге все привлекательнее для покупателей, так как в целом по рынку рост цен на участки и коттеджи составляет не менее 15-30% в год. Смещение интереса покупателей к югу вполне объяснимо, -- считает исполнительный директор АН Александр-Н Федор Дьячков. Дефицит земли в 30-километровой зоне вокруг города в Курортном и Всеволожском районах толкает вверх цены на коттеджи, выводя все новые проекты в элитный сегмент. В то же время достройка Восточного полукольца КАД делает загородные владения в южных направлениях более доступными с точки зрения транспорта. Кроме того, по словам Алексея Рогова, руководителя загородного департамента АН Петербургская недвижимость, в результате последнего скачка цен на городское жилье загородная недвижимость становится весьма конкурентоспособной, а выбор загородного коттеджа в качестве места постоянного проживания кажется потенциальным покупателям все более привлекательным.

Долго будет Карелия сниться
Последние три года цены на загородные коттеджи растут на 15-30 процентов ежегодно, в основном за счет удорожания земельных участков, отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики компании Becar Commercial Property St. Petersburg. При этом главным фактором ценообразования, по мнению экспертов, остается местоположение. На цену оказывает влияние и такой параметр, как окружающий ландшафт. Например, стоимость участков или домовладений, расположенных у воды, традиционно выше. То есть статус территории в таком случае определяет класс поселка.
Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский район, а также Карельский перешеек -- Выборгский и Приозерский районы. В городской черте лидирует Курортный район. Однако здесь становится все более тесно. Недостаток предложения земли поднимает цены, которые в Курортном районе уже перешагнули рубеж $10 тыс. за сотку. При таких ценовых условиях большинству покупателей Карельский перешеек действительно может только сниться. Тем не менее максимальное предложение -- 75% всех коттеджных поселков -- по-прежнему сосредоточено на севере Ленобласти. При этом именно концентрация поселков в 30-километровой зоне на севере ведет к охлаждению рынка, ведь массовость и дороговизна две вещи несовместные.

Таким образом, в тройке лидеров, которая сегодня полностью состоит из северных районов, в ближайшие годы произойдут изменения. Курортный район, где цена земли и готовой недвижимости достигла максимума, в принципе исчерпал резервы развития. В итоге активность покупателей и девелоперов смещается с севера. С ростом спроса разрыв между северным и южным полюсами сокращается. По словам госпожи Хмельницкой, это заметнее всего в районе Стрельны и Петродворца. В зоне влияния президентской резиденции -- Константиновского дворца, вдоль так называемой Царской дороги цены на коттеджи сегодня не ниже, чем в северных районах. Так, коттедж площадью 110 кв. м с участком 14 соток стоит здесь $400-500 тыс. Подобные объекты есть, например, в поселке, расположенном напротив Знаменки в Петродворцовом районе, и в коттеджном поселке в районе Шепелево в Ломоносовском районе. Подтверждением интереса крупных девелоперов к этой части юга стала недавняя сделка по продаже 200 га земли в Купеческой гавани, в районе Петродворца. За территорию Купеческой гавани инвестор -- ООО Петергофская Купеческая гавань -- выложил 1,152 млрд рублей. Победителя торгов обязали в срок до трех лет подготовить проект планировки и межевания территории, возвести на ней за свой счет объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. По истечении семи лет ООО обязано завершить строительство жилья. Впоследствии инвестор сможет выкупить у города освоенный участок по символической цене 600 рублей за квадратный метр либо взять его в долгосрочную аренду на 49 лет по льготной стоимости. Концепция развития территории предполагает строительство здесь целого коттеджного городка. Планы администрации Санкт-Петербурга по реконструкции дворцового комплекса в Ломоносове создают и в Ломоносовском районе потенциальный центр притяжения для элитной коттеджной застройки.
В отличие от городского рынка квартир рынок загородных домов Санкт-Петербурга и Ленобласти менее подвержен ценовым колебаниям, цены на дома не падают, а каждый сезон берут новую планку. При этом спрос на экономичное малоэтажное жилье за городом растет. Обозреватель ЪСергей Федоров считает, что рано или поздно малоэтажные пригороды Северной столицы срастутся с коттеджными поселками в ближней области, образовав обширные предместья.


За город на ПМЖ
Пока лишь незначительная часть домохозяев используют свой загородный коттедж для постоянного проживания, но в ближайшем будущем ситуация может измениться. Массовый спрос уже сейчас ориентирован на жилье эконом-класса: коттедж площадью 120-150 кв. м стоимостью $120-200 тыс. с участком 12-15 соток. В идеале покупатели хотят видеть частный дом по цене городской квартиры, неподалеку от города и с полной инфраструктурой. То есть востребованы классические предместья: кварталы одно-двухэтажных домов с хорошими дорогами, современными коммуникациями и достойной сферой обслуживания. Спрос на такое пригородное жилье превышает предложение примерно в три раза. Девелоперы уже почувствовали это. Так, например, ЗАО Балтрос планирует возвести на площади 200 га между Пушкином и Колпином шесть замкнутых мини-кварталов массовой типовой застройки, прообразом которой послужил послевоенный американский Левиттаун, -- жилой район одноэтажных деревянных домов для среднего класса общей площадью 1,4 млн кв. м с индивидуальными парковками. Компания собирается организовать в центре участка производство панелей, закупив в Германии завод по их производству и рассчитывая сдавать по 300 тыс. кв. м жилья в год.

Выборгский в проекте
По словам Натальи Луговской, заместителя генерального директора ЦРП Петербургская недвижимость, расположение еще не строящихся, но уже проектируемых поселков более диверсифицировано. В основном это объекты в 20-50-километровой зоне от Петербурга. Такое размещение позволяет позиционировать будущий коттеджный поселок как загородное жилье бизнес-класса с возможностью временного проживания. В эту зону попадает частично Выборгский район (до озера Глубокое), практически весь Всеволожский район, наиболее привлекательная часть Кировского района, частично Тосненский район (до Шапок), частично Гатчинский район (до Вырицы), незначительно -- Волосовский и практически весь Ломоносовский. Эти территории равнозначны с точки зрения транспортной доступности, правда, дорожная сеть в Выборгском и Всеволожском районах более разветвленная, что является дополнительным плюсом для будущего поселка.
В настоящий момент в пригородах Петербурга и в Ленобласти строится около 76 поселков разного класса на территории 780 га. По словам Натальи Хмельницкой из Агентства развития и исследования недвижимости (АРИН), большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес-классе: дома до 450 кв. м стоимостью $400-500 тыс. Основная доля таких поселков расположена не далее 70 км от Петербурга: 37% расположено в 30-километровой зоне, 39% -- на расстоянии 30-70 км от города. Лидером по количеству строящихся объектов пока является Выборгский район. Цена сотки здесь может достигать $6 тыс. Все остальные районы города, включая Пушкинский, отстают со значительным отрывом. Например, в Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском районах сотку можно купить за $150-30 Таким образом, за удовольствие жить в Выборгском районе покупатели коттеджей выкладывают лишние $350 за каждый квадратный метр (если брать в расчет цену $5 тыс. за сотку, площадь участка 15 соток и площадь дома 200 кв. м).

Одноэтажный Петербург
Это положение -- уже не город, но еще не деревня -- отражает будущее всего рынка пригородных домов постоянного проживания. Особенно активно, десятками гектаров, в течение последнего полугодия девелоперы скупают сельскохозяйственные земли в радиусе 20 км от Петербурга, примыкающие к КАД. Именно на этих территориях в ближайшие годы стоит ожидать появления недорогого малоэтажного жилья, способного стать альтернативой городским квартирам. Старт большого количества таких проектов придется на нынешнюю весну и лето -- уже сейчас заявлен ряд проектов, цена жилья в которых чуть выше $1 тыс., что существенно ниже, чем в городе. Таких поселков пока немного, но, судя по тому, как активно инвесторы формируют земельные резервы, в ближайшие два-три года их количество возрастет в десятки раз. Разница в цене на жилье между городом и деревней достигла $1 тыс. за квадратный метр. Поэтому рано или поздно благодаря подобным крупноформатным проектам малоэтажного девелопмента малоэтажные пригороды Санкт-Петербурга срастутся с коттеджными поселками в ближней области.

На севере от КАД компания Пантикапей запланировала город-сателлит Евроград. Помимо малоэтажной кирпичной застройки общим объемом 500 тыс. кв. м здесь появится торговый центр площадью 160 тыс. кв. м, разделенный пешеходной зоной. Вдоль центральной пешеходной улицы городка расположатся предприятия торговли, сервиса и общепита. Похожий проект Национальная жилищная корпорация -- Санкт-Петербург (НЖК-СПб) реализует в Янине, где на деньги Национальной резервной корпорации планируется построить 170 индивидуальных домов и 130 квартир в таунхаусах.



Главная --> Публикации