Главная --> Публикации --> Москву разделят надвое Как ржд собирается увеличить доходы от управления ими «москва-сити» вместо «россии» Столичная мэрия превращает москву в город для малоимущих и миллионеров «силиконовая долина» по-литовски

Пик выдачи ипотечных кредитов пришелся на май-июнь 2006 года

Несмотря на гигантский скачок в развитии, который совершила отечественная ипотечная индустрия в прошлом году, в 2007 году стагнации на этом рынке не ожидается, считает D`.

Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006-м.

За минувший год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования.

Снизив пороговую рублевую ставку, АИЖК тем самым задало рынку тон: сразу вслед за тем началась серия снижений ставок, которая продолжалась в течение всего прошлого года. Однако либерализация ипотеки не спасла покупателей квартир от весеннего кошмара гонки за ценами: по данным банков, две трети одобренных заемщиков не приходили за деньгами, поскольку не успевали подобрать себе жилье для покупки на согласованную сумму займа. В связи с этим на рынке оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с максимальной вероятностью одобрения, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита. Вторая закономерность - наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов. Поэтому весна стала революционным периодом на рынке.

Игра на опережение
Один из основных итогов минувшего года - опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых три раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегло к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались еще на 0,5%.

Пик выдачи ипотечных кредитов в большинстве банков пришелся на май-июнь. Впрочем, июль и август тоже были очень активными. А вот осенью, когда рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации, некоторые банки начали жаловаться на уменьшение количества заявок. Покупатели стали медлить с оформлением кредита и с покупкой, ожидая дальнейшего развития событий: надежда на снижение цен грела многих.

Появился такой беспрецедентный продукт, как кредиты без первоначального взноса. Первым на такой шаг в качестве эксперимента решился Банк Москвы. Несмотря на скептицизм коллег, программа оправдала ожидания: поток клиентских заявок за первый же месяц вырос в десять раз, количество выданных кредитов - в четыре раза. А после того, как в течение лета к партии революционеров присоединился еще и ВТБ 24, ипотека под сто процентов стала модным продуктом.

Другая тенденция года - увеличение суммы кредита. Еще в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

Однако активность банкиров не уменьшилась. Сообщения о новых продуктах, акциях, уменьшении взноса и других преференциях для покупателей появлялись по-прежнему регулярно. Так, в октябре ДельтаКредит смягчил требования к заемщику (алименты перестали уменьшать сумму кредита, в качестве созаемщика разрешили привлекать не только родственников, и т. п.) и к предмету залога (разрешили оформлять в залог дома с деревянными перекрытиями). В ноябре Абсолют-банк анонсировал программу кредитования покупки коммерческой недвижимости, Импэксбанк ввел программу кредитования загородной недвижимости. В том же месяце ипотека расширила свои границы на приобретение комнат. Импульс дало АИЖК, которое приняло решение рефинансировать такие кредиты, причем не только в тех случаях, когда речь идет о последней комнате в квартире. В ноябре ипотечные кредиты на покупку комнат начал выдавать и Росевробанк.

Большинство крупных кредиторов рассчитывают в следующем году достичь не меньших результатов в наращивании ипотечного портфеля. Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 5%, - комментирует ситуацию начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Если будет платежеспособный спрос, а цены не начнут расти прошлогодними темпами, вполне можно ожидать, что ипотечные сделки займут на рынке около 9-10%. По другим предположениям, их доля будет еще больше - 20-30%.

Ипотечная колода: расклад меняется
Несмотря на то что количество ипотечных кредиторов в Москве уже насчитывает несколько сотен, тон на рынке задают лишь 10-12, на их долю приходится основной объем выданных кредитов. По мнению экспертов, вряд ли состав лидеров принципиально изменится в 2007 году. Позиции Сбербанка и ВТБ, имеющих разветвленную региональную сеть, вряд ли существенно пошатнутся, - считает руководитель направления ипотечного кредитования МИАН - агентство недвижимости Сергей Махоткин. А вот среди первой десятки ипотечных кредиторов расклад может измениться благодаря выходу на рынок таких зубров, как Альфа-банк и Home Credit Finance Bank, а также появлению новых иностранных кредиторов. В 2007 году в Россию с ипотекой собирается прийти довольно большое количество западных банков, которые смогут предложить более выгодные условия как по ставкам, так и по сервису, - предсказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Михаил Ковалев.

Дешевле не будет
Наступивший год станет периодом в большей степени экстенсивного, чем интенсивного развития ипотеки. То есть у банков увеличатся объемы ипотечных портфелей и число заемщиков, а вот сами условия кредитования вряд ли существенно изменятся. Так, ожидать заметного понижения процентной ставки не стоит. Ставки - это производная от целого ряда рыночных факторов, - поясняет Игорь Жигунов. - Их величина зависит от стоимости привлекаемого ресурса, рейтинга заемщика, уровня правовых и кредитных рисков, темпов развития экономики страны. Действующие сегодня в РФ ставки вполне адекватны и соответствуют реалиям рынка. Если они и будут корректироваться, то в пределах 0,5-1%. Вполне возможно, что к концу года их уровень составит 9-10% в валюте и 11-12% в рублях. Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физлицами Роман Воробьев отмечает, что за последние несколько лет ставки по ипотеке уже существенно снизились, и банки сейчас предоставляют кредиты под достаточно низкий процент. Вероятно, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям - 11%. Минимальная планка опустится до 8,9%. Возможно, первая восьмерка мелькнет к концу года, - предполагает Сергей Махоткин.

Скорее всего, за ближайшие месяцы увеличится не только общее число покупок жилья в кредит, но и вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка - поправка в Федеральный закон №214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек, как черт от ладана.

Всем сестрам по серьгам
Сегодня на российском ипотечном рынке представлены все услуги, практикующиеся в мире, абсолютно новый продукт изобрести уже крайне сложно, - утверждает Александр Белявцев. Поэтому в ближайшем будущем ассортимент ипотечных продуктов вряд ли существенно увеличится, а банки начнут более активно осваивать те направления кредитования, которые наметились в 2006 году: ипотека загородной недвижимости, ипотека под залог земли, рефинансирование. На данный момент рынок земельных участков и загородной недвижимости почти не охвачен ипотекой, - считает начальник отдела кредитования физлиц Первого республиканского банка Елена Балашова. - Но этот вид кредитования, несомненно, получит широкое развитие, так как сегодня в большинстве мегаполисов и крупных городах России все больше людей пытаются переехать жить за город, в экологически чистые зоны.

Одна из популярных версий будущей траектории ставок предполагает выравнивание процентов по рублевым и валютным кредитам. Начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов считает, что, учитывая динамику курса доллара по отношению к рублю, можно предположить, что ставки по валютным кредитам ниже не станут, а возможно, и немного вырастут и будут находиться в диапазоне 10-12% годовых. Начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка КИТ финанс Антон Карелин также говорит о том, что какое-либо изменение ставок по валютным кредитам вообще возможно только в сторону повышения. Но, скорее всего, они останутся на прежнем уровне. Самый дерзкий сценарий развития, при котором средние ставки составят 9% в валюте и 10% в рублях, предложила только председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

Впрочем, помимо распространения прошлогодних продуктов кое-что новенькое на рынке все-таки может появиться. Вполне вероятно предложение услуги ипотечного кредитования с предоставлением, по необходимости, дополнительного кредита на ремонт и приобретение мебели, - считает генеральный директор Миэль-брокеридж Наталья Кирпиченко. А исполнительный директор компании Легкокредит Кирилл Суслов предсказывает появление шарового кредита - с единовременной выплатой значительной части основной суммы долга, например в конце срока. Он же может быть с возрастающим размером платежа.

Скорее всего, в наступившем году наберет обороты потребительская ипотека, то есть кредиты на потребительские нужды (ремонт, благоустройство) под залог недвижимости. Их удобство в том, что, передав банку в залог имеющееся жилье и не выписываясь из него, клиент может получить крупные суммы на длительный срок. Дальше, например, он может инвестировать эти деньги в новостройку или сделать другие крупные расходы, - поясняет Игорь Жигунов.

Меняется и формат сотрудничества банков с брокерами. В течение всего прошлого года связи между посредниками и кредиторами укреплялись: клиенты, пришедшие в банк через брокеров-партнеров, имели шанс на определенные скидки по комиссиям. А в канун новогодних праздников отдельные банки даже объявили совместные акции с некоторыми агентствами недвижимости: клиент, обратившийся в банк именно через этого посредника, мог получить скидки на обслуживание и там, и там. Вот уже полгода, как мы им нужны гораздо больше, чем они нам, - считает Сергей Махоткин. - По статистике 80% из заемщиков, одобренных банками, это клиенты, пришедшие от риэлтера. В этом году, судя по всему, роль посредников на ипотечном рынке станет еще больше. Возможно, скоро они во многом начнут диктовать свои условия кредиторам. Во всяком случае, именно так собирается поступить МИАН: корпорация обрывает старые связи со всеми банками и формирует пул из пяти кредиторов, которые будут готовы работать по критериям, заданным ипотечным отделением МИАНа. Разумеется, мы не будем вмешиваться в их принципы работы, но хотим, чтобы длительность всех процедур и все технические моменты были жестко регламентированы. Так, чтобы мы знали, что предлагаем клиенту.

Но, пожалуй, в основном ипотечный ассортимент станет пополняться за счет специализированных продуктов под конкретные категории населения - это молодежь, фрилансеры и т. п. Так, ВТБ 24 предполагает работу с такими узкими сегментами потребителей, как выпускники вузов, молодые семьи, ипотека с использованием субсидий субъектов РФ, ипотека без подтверждения дохода.

Александр Белявцев, специалист по ипотеке Vesco Realty:
- Будущее программ по кредитованию без первоначального взноса напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. Для банка риски, сопряженные с этой операцией, сводятся к минимуму, если жилье дорожает хотя бы на 5% в месяц. Иначе риски существенно возрастают и банки будут анонсировать такие программы разве что в качестве PR-акций, тогда как фактически заметного распространения они не получат.

Как вы оцениваете перспективы самых неординарных продуктов 2006 года - ипотеки без первоначального взноса и коммунальной ипотеки?

Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка:
- Что касается кредитов на покупку комнат, здесь есть ограничения нормативно-правового характера. В частности, в свидетельстве о праве собственности пишут доля в праве, а не комната, таким образом, кредит именно на комнату в данном варианте невозможен. Хотя можно предположить, что кредитование части жилых помещений (в виде отдельных комнат) вполне может получить свое развитие при решении этих вопросов. А вот перспективы кредитования на 100% стоимости квартиры довольно сомнительны. То, что возможно, - это так называемая компиляция кредита на покупку и на первый взнос отдельно.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:
- Программы без первоначального взноса получат дальнейшее развитие, так как банки стараются адаптироваться под потребности клиентов и такое предложение является конкурентным преимуществом. Кроме того, на рынке заметен спрос на данную услугу - в Москве сейчас много потенциальных заемщиков, вполне молодых (до 35 лет), которые имеют стабильную и хорошо оплачиваемую работу, однако во многих случаях у них нет накоплений, достаточных для первоначального взноса.

Долой бантустаны!

Алла Цытович, вице-президент по развитию банка ДельтаКредит:
- Многие банки будут предлагать эти продукты, но не многие заемщики будут их брать. Например, спрос на ипотеку комнат составляет сейчас не более 10% от спроса на все виды кредитов. И наибольшее число таких заявок приходится на Санкт-Петербург. В любом случае спрос на этот продукт не будет длительным, так как рынок комнат очень ограничен.
В экзамене на получение водительских прав заезд в гараж – одно из самых сложных упражнений, требующее от автолюбителя филигранного мастерства. А вот при реализации масштабной программы по обеспечению цивилизованными формами хранения машин – в паркингах – московское правительство идет напролом. Без задержек и по низкой цене выделяет землю застройщикам машиномест, стимулирует их деятельность льготами по налогам, без лишних разговоров ликвидирует ракушки и «самостийные» гаражи. Может, по другому и нельзя?

Возведение гаражей в Москве еще 10 лет назад проходило в отчетных ведомостях застройщиков по графе «прочие объекты». Этот термин отражал не только низкие объемы строительства данной недвижимости, но и отношение к ней как к чему-то второстепенному. До начала 1990-х гг. в централизованном порядке сдавались только ведомственные гаражи, а граждане решали проблему парковок частным образом. Но стремительный рост числа автомобилей за последние 10 лет заставил как столичные власти, так и застройщиков обратить на этот сектор недвижимости пристальное внимание. И оказалось, что кроме предотвращения хаоса, связанного с парковками во дворах, на тротуарах и с возведением «ракушек», строительство паркингов является, пожалуй, самым прибыльным (хотя и весьма специфическим) видом девелоперской деятельности.

На одном из последних заседаний столичного правительства глава Москомархитектуры Александр Кузьмин заявил, что сегодня «цивилизованными формами хранения» обеспечено лишь около 20% автомобилей. А если быть точными – 430 тыс. машин. Под такими «формами» он имел в виду современные паркинги, подземные гаражи, а также автостоянки. Остальные 2,3 млн машин, по словам главного архитектора, либо ночуют на тротуарах и газонах, либо в неприглядных гаражных кооперативах, напоминающих бантустаны.

Есть программа

Кроме того, город предоставляет инвесторам целый пакет льгот: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, а также от оплаты долевого участия в строительстве коммуникаций. В обмен на эти бонусы власти имеют 10% машиномест за Садовым кольцом и 30% в Центре, которые распределяют по себестоимости среди льготников.

Но это все же капля в море. Ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно 250 тыс. новых автомобилей, а гаражное строительство сегодня все еще значительно отстает от резко растущего количества машин. Причиной тому является то, что себестоимость, а, следовательно, и конечная цена строительства гаражей в Москве по-прежнему достаточно высока. Когда в столице, особенно в ее новых районах, началось массовое строительство многоэтажных гаражей и автостоянок, выяснилось, что цена одного машиноместа даже в самом дешевом паркинге (крытый неотапливаемый гараж, где машины не изолированы друг от друга) сравнима с ценой новых «Жигулей», а в теплом боксовом гараже – со стоимостью иномарки. Продажи гаражей по этой причине на окраинах Москвы встали.

Централизованно проблема парковок начала решаться в городе только в 1995 г., когда московским правительством работа в этом направлении была поручена ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 г. ГУП УЭЗ разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов в Москве, и, начиная с этого времени, то есть за 7 лет, в столице постоянные места парковки обрели около 400 тыс. автомобилей.

Например, во многом могли бы решить проблему механизированные автостоянки, которые были разработаны оборонной промышленностью. Внешне они напоминают стеллаж для книг, закрытый со всех сторон металлическими либо стеклянными стенами. Система пользования такова: машина въезжает на специальную платформу, оператор нажимает на кнопку и платформа плывет вверх, заводя машину в свою ячейку. Высота такого паркинга равна дому, к которому он пристроен (то есть, любой этажности). Механизированные паркинги при этом не требуют большого пространства, занимая участок 10 кв.м и вмещая до 60 машин при высоте сооружения 25–27 м. Никакой грабитель добраться до автомобилей не сможет – предусмотрены различные степени защиты. Например, кнопка оператора не сработает, пока владелец машины не наберет только ему известный код или не воспользуется индивидуальной пластиковой карточкой.

Существует мнение, что в Центре и в обжитых районах Москвы строить недорогие гаражи и паркинги просто негде – именно потому их там мало, хотя спрос, и довольно немаленький, на них есть. Но дефицит этот мнимый.

«Мы за ценой не постоим»

Подобные сооружения уже есть на Скаковой улице, Краснопресненской набережной, на территории делового центра «Москва-Сити», а в 2004 г. должны появиться еще 10 таких «стеллажей», в основном в ЦАО.

Так в чем же заключается «удачность» места для паркинга или гаража? Самое главное – это близость к крупному жилому массиву: до будущего машиноместа должно быть не более 15–20 минут ходьбы. И хотя московские власти под эту застройку стараются выделять неудобья «хуже некуда» (рядом с промзонами, вдоль железных дорог, под ЛЭП), для застройщика очень важно еще и обустроить подъездные пути к паркингам. Немаловажно и время сдачи объекта. Замечено, что пик продаж машиномест приходится на декабрь и на май. И еще: чем дольше строится паркинг, тем дольше продаются в нем места (оптимальным сроком стройки считается 4 месяца).

Среди застройщиков возведение капитальных паркингов считается «странным бизнесом», за него берутся немногие, и в результате получают либо суперприбыль, либо «прогорают». Как правило, машиноместа начинают предлагать к продаже еще на стадии возведения нулевого цикла. Но перед этим для застройщиков очень важно выбрать «правильное» место для гаража или паркинга. Например, года два назад в Митино был возведен гараж на 450 машин. И хотя себестоимость одного машиноместа составляла около $3500, по цене $2000 за это время удалось продать… не более 50 машиномест. Противоположный случай – паркинг на Хуторской улице. Там себестоимость машиноместа была около $2000, и в течение 2–3-х месяцев были проданы все места по цене $4000.

Наконец, стоимость машиноместа зависит от того, из каких материалов возведен паркинг – естественно, теплый гараж обойдется дороже, чем холодный. Влияет на цену даже такой фактор, как этаж, на котором будет располагаться автомобиль: парковка на 4-м этаже может снизить стоимость машиноместа на 10–15%.

Ну и, конечно, очень многое зависит от стоимости машиноместа. Насколько мне известно, самая высокая цена в охраняемом теплом гараже «со стенами» была зафиксирована в Крылатском – около $14 000, а минимальная в подобном же гараже на улице Космонавта Волкова – $2500.

Как уже говорилось выше, теоретически на машиноместа в Москве существует огромный спрос. Их дефицит составляет несколько сот тысяч. Но при этом нераспроданными на сегодня остается несколько десятков гаражей на 10–12 тыс. машиномест. И, как утверждают эксперты, в ближайшее время эта тенденция будет только усугубляться. И дело здесь не только в ограниченной платежеспособности населения (хотя и это очень важный фактор). Значительную роль играет и психология потенциальных автовладельцев – многие попросту не понимают, зачем платить за машиноместо в паркинге, если есть дворы и тротуары. Не действует и довод о сохранности автомобиля в гараже, особенно если он застрахован от угона. Как утверждают застройщики, пока не будет изменена психология автовладельцев, машины так и останутся на своих местах, там, где они всегда и стояли – под открытым небом.

Если до 1997–98 гг. паркинги часто сдавались без автосервисов, то за последние год-два они стали обязательным атрибутом цивилизованного отношения к делу. Кроме удобства и повышения функциональности гаража, автосервисы позволяют снижать цену содержания машиноместа для автовладельцев (а она может достигать $50–100 в месяц). Собственники гаражей сдают помещения под автосервис, и эти деньги идут на покрытие коммунальных платежей, содержание автодороги и самого здания.

Московские квартиры не обращают внимания на прогнозы аналитических агентств, спорящих друг с другом о перспективах рынка недвижимости. Как сообщала газета Взгляд, аналитики Росгосстраха посчитали, что справедливая средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет порядка 3 тыс. долларов.

Цены на московские квартиры остаются выше 4 тыс. за квадратный метр. Рынок недвижимости взял тайм-аут, чтобы понять, как вести себя дальше. Средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на несколько долларов. Но этого хватило для того, чтобы отыграть скромную январскую коррекцию. Сейчас средняя цена квадратного метра составляет 4210 долларов, и пока рынок стабилен.

Коррекция, произошедшая в январе, была рынком отыграна. Эксперты центра Индикаторы рынка недвижимости предупреждают, что снижение цен может окончательно прекратиться. Стоимость квартир снова поднимется в связи с традиционной активизацией рынка весной.

Снижение цен может окончательно прекратиться. Стоимость квартир снова поднимется Их оппоненты из риэлторских контор утверждают, что цены, пусть и не так быстро, как в предыдущие годы, продолжат расти. Продавцы квартир пока не понимают, чего ждать от будущего в феврале на московском рынке недвижимости цены не двигались ни вверх, ни вниз.

Наметившаяся в конце 2006 года тенденция к ценовому расслоению укрепляется: идут вниз в основном дешевые и некачественные квартиры, в то время как стоимость дорогого и более качественного жилья продолжает расти.

По данным Индикаторов рынка недвижимости, в конце февраля снижение цен на квартиры сменилось незначительным ростом. Средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на несколько долларов. Но этого хватило для того, чтобы отыграть скромную январскую коррекцию. Сейчас средняя цена квадратного метра составляет 4210 долларов, и пока рынок стабилен.

За ним идет Юго-Западный 4870 долларов, рост 0,9%. Затем Западный 4594 доллара, цены здесь снизились на 0,3%, Северо-Западный 4240, рост цен 0,2%, Северный 4154, снижение на 0,4%, Северо-Восточный 3988, снижение на 0,5%, Восточный 3910, рост на 0,8%, Южный 3822, снижение на 0,6%, Юго-Восточный 3675, рост 0,1%. Самыми дешевыми остаются квартиры за МКАДом 3560 за квадратный метр, снижение цен на 0,3%.

Самым дорогим округом Москвы с большим отрывом от конкурентов остается Центральный. Цена за квадратный метр жилья здесь составляет 6048 долларов, рост за месяц 1,5%.

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин недавно заявил, что рынок московской недвижимости относительно стабилизировался и резких перепадов в ближайшем будущем не ожидается.

Самыми дорогими и быстрорастущими в цене стали квартиры на центральных улицах в окрестностях станций метро Арбатская, Кропоткинская, Смоленская, Библиотека им. Ленина, Парк Культуры, Тверская, Пушкинская и т.д. Цены здесь колеблются в районе 7 тыс. долларов за квадратный метр, а рост по итогам месяца составил около 3%.

В свою очередь, старший советник по макроэкономике Центра развития фондового рынка Юрий Данилов отмечает, что рынок недвижимости в последнее время ведет себя довольно нервно. Цены на квартиры начинают достаточно быстро скакать вверх-вниз. Амплитуда умещается в 1%, но, тем не менее, такое явление наблюдается впервые.

Мы работаем в рыночной системе, и рынок преподносит свои уроки, иногда то, чего мы не ждем. Но в целом ситуация, на мой взгляд, выглядит так, что больших скачков, повышения или понижения цен мы не ожидаем, сказал господин Ресин.

Так называемая налоговая амнистия будет действовать в течение десяти месяцев - до 1 января 2008 года, она позволит задекларировать доходы, полученные до 1 января 2006 года, сообщили агентству в пресс-службе Федеральной налоговой службы (ФНС) по Москве.

Инвесторы, которые ранее вложили деньги в квартиры, уже начали задумываться не пора ли выводить деньги, вкладывать их в более надежные активы: валюту и золото. Это может стать причиной ухудшения конъюнктуры на рынке недвижимости, сказал эксперт в интервью газете Взгляд.
С1мартавступает в силу федеральный закон Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами.

До 1 января 2008 года физлицам-налогоплательщкам не придется предоставлять какие-либо документы о видах и источниках своих доходов - достаточно внести в банк декларационный платеж (13% от заявленной суммы). Этот платеж будет зачисляться на счета территориальных органов Федерального казначейства. Квитанция о внесении декларационного платежа и будет являться доказательством легализации капитала и защитой от дальнейших преследований налоговиков.

Федеральный закон N269 об упрощенном порядке декларирования и легализации доходов был принят в декабре прошлого года. Под него попадают физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Однако уточнил собеседник агентства, налоговая амнистия не распространяется на физических лиц, осужденных за уклонение от уплаты подоходного налога (НДФЛ).

Соответственно, если собственник недвижимости получил до 1 января 2006 года доход от реализации квартиры или от сдачи недвижимости в аренду и не уплатил своевременно установленные налоги с сумм полученного дохода, он может воспользоваться правами, предоставляемыми данным законом, - отметила она.

Как пояснила корреспонденту ИФ-Недвижимости юрист коллегии адвокатов Юков, Хренов и партнеры Елена Гурбатова, поскольку действие налоговой амнистии распространяется на всех физических лиц, в том числе осуществляющих предпринимательскую деятельность, то под нее попадают и продавцы, и арендодатели недвижимости.

В частности, юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Иван Сердитов говорит: Между тем, в законе не указывается, что перечисление декларационного платежа приравнивается к своевременному и надлежащему исполнению налогоплательщиком своих обязанностей.

В то же время, опрошенные агентством юристы отмечают, что в законе существует ряд спорных моментов, которые требуют поправок или разъяснений Минфина.

Собственно об этом же говорит и эксперт по налогам кампании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Вадим Зарипов: Неясно, считается ли просроченной уплата налога по доходам, полученным в 2004 году, а задекларированным в 2007 году, и могут ли в таком начисляться пеня и штраф.

И.Сердитов отмечает, что в законе также отсутствуют положения о декриминализации уклонения от уплаты налогов, об освобождении налогоплательщика, осуществившего уплату декларационного платежа, от административной и налоговой ответственности, а также иных негативных последствий, связанных с несвоевременным исполнением возложенных на него обязанностей.

Но в нашем случае банковская квитанция об уплате декларационного платежа является доказательством того, что человек заплатил налог, и в интересах налогоплатильщика, чтобы ее признали доказательством, - подчеркивает В.Зарипов.

Юрист Пепеляев, Гольцблат и партнеры также указывает на то, что в 269-ФЗ говорится, что расчетные документы не могут использоваться в качестве доказательств.

По его мнению, людям, на которых распространяется действие налоговой амнистии, не стоит спешить декларировать свои доходы в упрощенном порядке.

И это не единственные спорные места, - считает специалист, что лишний раз подчеркивает необходимость дополнительных разъяснений Минфина.

Юрист адвокатского бюро Юрлов и партнеры Илья Родионов обращает внимание на то, что закон, окрещенный в народе по аналогии с дачной амнистией законом о налоговой амнистии, строго говоря, не является таковым по сути.

Я бы посоветовал своим клиентам подождать несколько месяцев и посмотреть, как будет проходить налоговая амнистия, и как будет вести себя государство по отношению к налогоплательщикам, - говорит он. - Бежать в банк и декларировать доходы нужно только людям, в отношении которых уже ведутся проверки или возбуждено уголовное дело. Для них амнистия может быть в действительности спасением.

Пользоваться или нет возможностью налоговой амнистии, каждый должен решить для себя сам. Государство делает шаг навстречу гражданам, предлагая им, наконец, выйти из тени, начать качественно новый этап взаимоотношений, - полагает И.Родионов.

Амнистия - это прощение преступления, освобождение от ответственности. Сам же закон прямо указывает в статье №5, что его действие не распространяется на лиц, в отношении которых имеется вступивший в законную силу обвинительный приговор суда за уклонение от уплаты налогов, - отмечает он.

Никто не может гарантировать того, что в дальнейшем соответствующие органы не заинтересуются человеком, который заплатил налог лишь с части своих доходов, - также полагает генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский. - Таким образом, если налогоплательщик хочет спать спокойно, ему было бы целесообразно показать все доходы.

Однако хотя, по его словам, согласно статье N4 закона, полученные в результате амнистии сведения и документы не могут передаваться другим лицам, являться доказательством обвинения по уголовным делам и делам об административных нарушениях, правоохранительные органы, возможно, смогут использовать информацию о декларационных платежах, как оперативную, как повод для проведения проверки.

Действие закона о налоговой амнистии не коснется, отмечает собеседник агентства, и покупателей дорогой недвижимости.

В принципе, информация о налогоплательщиках закрыта, но в исключительных случаях, говорит В.Зарипов, - например, потеря квитанции, сомнение в подлинности квитанции - информация о нем может быть передана другим лицам.

Между тем, по словам юриста, в других странах, где такое законодательство существует, в случае, если между задекларированными доходами и расходами есть документально не подтвержденная разница, она подвергается налогообложению.

В настоящее время в России нет специального законодательно установленного механизма контроля за расходами граждан, и мне не известно, чтобы велась работа по его подготовке, - подчеркивает он.

Вместе с тем, считает он, если механизм контроля за расходами граждан будет законодательно установлен в России, то люди, которые не задекларируют свои доходы до 1 января следующего года, пожалеют об этом.

В России такой жесткой нормы не существует, и информация о разнице между доходами и расходами может использоваться налоговыми органами как вспомогательная информация и как повод для более тщательного контроля, - поясняет он.

Впрочем, сообщил ИФ-Недвижимость Юрий Волков, заместитель генерального директора Главного научно-исследовательского вычислительного центра (ГНИВЦ) ФНС России, ФНС уже наладила контакты с органами МВД, Роснедвижимостью, Росрегистрацией, Федеральной таможенной службой, ПФР, ФСС, ФФОМС, Росэнерго, Россельхознадзором, Росводресурсами и готова взаимодействовать с другими организациями и с органами государственной власти с целью выявления доходов лиц, совершающих крупные покупки.

Напомним, что соответствующий закон действовал в РФ с 2000 года и официально отменен с 1 января 2004 года. Тогда банки, риэлторы и нотариусы должны были присылать налоговикам данные о крупных покупках (от $20 тыс.). Налоговая инспекция сопоставляла их с размером дохода граждан, и в случае несоответствия доходов и расходов просила в письменной форме объяснить, откуда взялись деньги. После отмены закона за расходами россиян стал следить Комитет по финансовому мониторингу при Минфине, который обязал банки отслеживать сделки на суммы выше 600 тыс. рублей.

Минфин РФ в рамках программы налоговой политики на 2008-2010 годы предложило ограничить право граждан на получение имущественного вычета при продаже недвижимости, если продаваемая квартира не является единственной. Таким образом Минфин намерен снизить число так называемых инвестиционных сделок на рынке жилья, - считает один из экспертов, опрошенных ИФ-Недвижимость.

Ю.Волков рассказал агентству: Налоговая служба - это не фискальный орган, она призвана контролировать сбор налогов и информировать налогоплательщиков о наказании за неуплату налогов. Но, несмотря на то, что сопоставлять расходы и доходы граждан запрещено законом, у ФНС разработаны компьютерные технологии, которые позволяют это делать. Я не беру покупку золотых колец и медальонов, даже при наличии компьютерных технологий невозможно проследить 100% сделок, но покупку автомобилей и квартир можно легко проконтролировать. О возможном ужесточении налогового контроля можно судить и по планам Минфина.



Главная --> Публикации