Главная --> Публикации --> Сегодня — подряд, завтра — главкитайстрой Столичное жилье устало дорожать Боитесь делать перепланировку? займитесь переустройством Фнс подбирается к владельцам квартир Покупатели требуют жилья

АФК Система принадлежит 96,26% акций Системы-Галс. Компания ведет реконструкцию здания Детского мира, гостинично-офисного комплекса Пекин, строительство штаб-квартиры Siemens на Ленинградском проспекте и т. д. Компания также управляет одним из самых масштабных столичных проектов Большим Сити общей стоимостью около $100 млрд. Выручка в 2005 г. составила $93,12 млн, в первом полугодии 2006 г. $106,6 млн. В ходе IPO были проданы 112 171 акция, принадлежащая АФК Система, и 1,73 млн акций в виде глобальных депозитарных расписок (GDR). 20 GDR соответствуют 1 акции.

На Лондонской бирже впервые появились бумаги российской девелоперской компании Системы-Галс. В результате размещения компания привлечет $400 млн, а ее капитализация составит $2,1 млрд.

Биржевые торги расписками на акции Системы-Галс начнутся на LSE завтра, но по результатам предварительных торгов бумаги компании уже подорожали на 4,04%. Вчера на 20.30 МСК глобальные депозитарные расписки Системы-Галс стоили уже $11, Книга заявок на акции и депозитарные расписки была переподписана более чем в пять раз, говорится в сообщении Системы-Галс, заявки подали около 170 инвесторов в основном из США, Европы и Азии. В UBS, Deutsche Bank и Системе-Галс отказались сообщить детали размещения. А один из организаторов IPO рассказал Ведомостям, что самая большая заявка превысила $100 млн. Российские инвесторы, по словам руководителя управления продаж ИГ Атон (соорганизатор IPO) Марии Родионовой, соглашались покупать бумаги Системы-Галс по нижней ставке ($192 за акцию), а итоговую цену посчитали завышенной. Это подтвердила и Светлана Ле Галль, партнер UFG Asset Management. Предложенная доходность от вложений на уровне 14-16% не настолько привлекательна для нас при таких рисках. Большинство заявленных проектов еще не реализовано так она объяснила, почему ее компания не стала покупать бумаги Системы-Галс. По мнению сотрудника другой инвесткомпании, российских инвесторов смущало то, что недвижимость, которая предлагалась Системой-Галс в качестве объектов для вложений, в действительности находилась не в ее собственности, а на балансе АФК Система либо других ее дочек. В инвестмеморандуме компании указано, что перед IPO она перевела на свой баланс часть активов АФК Система: компанию Ностра (владелец офисного комплекса класса В на Садовнической улице), Каскад (подписала соглашение о приобретении участка земли в Санкт-Петербурге, на котором будет построен торгово-развлекательный комплекс Галс Март), 99% доли компании Терра (арендует несколько крупных земельных участков) и Гостиницу Корона-Интурист (участвовала в строительстве гостиничного комплекса Покровка, 40). В то же время в инвестмеморандуме в качестве объектов инвестиций указаны здания МГТС, но сами объекты принадлежат Системе.

Цена размещения ценных бумаг Системы-Галс, установленная организаторами IPO (это UBS, Deutsche Bank и Nomura International) в минувшую пятницу, составила $214 за акцию и $10,7 за GDR. По данным МДМ-банка, составлявшего аналитическую записку для инвесторов Системы-Галс, 18,8% от сегодняшнего уставного капитала компании инвесторы оценили в $396 млн и капитализация по результатам размещения составила примерно $2,1 млрд.

Coalco образована в 1994 г., принадлежит Василию Анисимову, сделавшему состояние на металлургическом бизнесе. Московский офис имеет два структурных подразделения Коалко-Девелопмент и Коалко-Агро. Оборот компании не раскрывается.

Стоимость компании может увеличиться, как только она переведет на свой баланс и другие объекты недвижимости Системы и ее дочек, говорит Родионова. Аналитик напоминает, что стоимость акций Открытых инвестиций с момента размещения (ноябрь 2004 г.) выросла почти вчетверо, а у Системы-Галс при этом гораздо больше портфель проектов. А старший аналитик МДМ-банка Елена Баженова считает, что АФК Система сделала выводы из результатов IPO своей телекоммуникационной дочки Комстар-ОТС и на этот раз не стала задирать цену. При размещении компании Комстар акции были проданы по слишком высокой цене, и инвесторам не удалось заработать после IPO, говорит она.
Вслед за Сулейманом Керимовым и Вадимом Мошковичем свой частный город в Подмосковье решил построить и бизнесмен Василий Анисимов. Его компания Coalco собирается за семь лет построить на юге Домодедова город, сопоставимый по размерам с Краснодаром. Инвестиции в Большое Домодедово составят $11 млрд.

В новом городе смогут жить 500 000 человек примерно как в Краснодаре, Астрахани или Иркутске. Барулин надеется, что в Большом Домодедове обоснуются москвичи, которые не смогли купить жилье в столице, а также жители регионов. В Coalco уверены, что население будет занято на месте. Сейчас из этого района на работу в Москву ездит около 20 000 человек в день. Мы будем стараться, чтобы эта цифра не менялась, говорит Барулин. Основной риск проекта его масштабность, поэтому важно правильно выстроить все этапы реализации, считает Павел Лебедев, вице-президент RIGroup.

Земли трех хозяйств (Барыбино, Повадино и Заря Подмосковья) в Домодедовском районе структуры Василия Анисимова скупили в начале 2000-х гг. Из 18 000 га под застройку пойдет около 3000 га, сообщил гендиректор компании Владимир Барулин. К началу следующего года они будут переведены в разряд земель поселений. Летом 2007 г. начнется строительство. В течение семи лет здесь планируется возвести более 12 млн кв. м жилья и социальных объектов. В прошлом году в Московской области введено 5,27 млн кв. м жилья. Архитектурную концепцию Большого Домодедова готовит ГУП Московской области НИИПроект.

Общий объем инвестиций в компании оценивают примерно в $11 млрд. Сколько из них вложит Coalco, Барулин не сообщил. Мы рассчитываем, чтобы инженерные сети возводились за счет длинных денег, и рассматриваем возможность погашения кредита путем перечисления части коммунальных платежей жителей Большого Домодедова, говорит Владимир Барулин. В этом случае стоимость жилья в районе не превысит $1000 за 1 кв. м. Чем больше заявлено к строительству, тем ниже цена на жилье, соглашается руководитель аналитического портала ирн.ru Олег Репченко. Сейчас средняя цена жилья в Домодедове $1500 за 1 кв. м.

По словам источника в Росстрое, этот проект один из претендующих на включение в программу Доступное жилье. В случае победы Coalco инфраструктура будет строиться на средства государства, инвестору остается только искать деньги, рассуждает собеседник Ведомостей. Будет реконструирована дорога Москва Ростов-на-Дону, построены новая магистральная улица с выходом на трассу Дон и проч.

Проект Анисимова самый дорогой в Подмосковье, говорят участники рынка. До этого Нафта-Москва Сулеймана Керимова заявила о строительстве частного города на Новорижском шоссе стоимостью $3 млрд. Объединенная промышленная корпорация собирается застроить коттеджами и развлекательными центрами 800 га земель Московского конного завода. Компания совладельца Русагро Вадима Мошковича Масштаб на 6000 га вдоль Калужского шоссе построит более 11 млн кв. м, потратив на это $7 млрд.

По словам Владимира Барулина, Coalco ведет переговоры с Enka, СУ-155 и ПИК, чтобы привлечь их как подрядчиков. Первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц сообщил, что группа пока в этом проекте не участвует. Для нас интересны все проекты строительства жилья в Домодедовском районе, так как здесь расположен принадлежащий компании Домодедовский завод ЖБИ, сообщил пресс-секретарь СУ-155 Федор Сарокваша.

Согласно принятому на пленарном заседании Госдумы в пятницу законопроекту, в единый госкадастр недвижимости будут включены все земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения. Каждый объект недвижимости должен получить индивидуальный кадастровый паспорт, который будет необходим для совершения сделок с ним и при уплате налогов. Всего на учет российской недвижимости федеральный бюджет в 2006-2011 годах планирует потратить 28 млрд руб., региональные и местные бюджеты еще 10 млрд руб.

Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект О государственном кадастре. В единый реестр недвижимости предполагается включить все здания и земельные участки в РФ с тем, чтобы в будущем брать налоги с их владельцев, основываясь на рыночной стоимости объектов. Госдума, принявшая проект без поправок, намерена радикально изменить его ко второму чтению.

Андрей Шаронов утверждает, что подготовленный его ведомством проект сделает механизм учета недвижимости простым и прозрачным. Однако, по мнению депутатов, пока это намерение не более чем декларация. Глава комитета по промышленности Госдумы Мартин Шаккум отмечает, что законопроект предполагает принятие восьми постановлений правительства и 30 приказов Роснедвижимости. Проект носит рамочный характер. Создание ведомственных документов, регулирующих кадастр недвижимости, окажется в руках узкого круга лиц вне контроля правительства и Федерального собрания. Такой подход представляется недопустимым, сказал господин Шаккум.

Сейчас недвижимость учитывается по разным методикам БТИ ведут непригодный для рыночной оценки технический учет зданий, Роснедвижимость составляет кадастр участков, учитывающий их реальную стоимость. По признанию замглавы МЭРТа Андрея Шаронова, пересчитать и свести всю недвижимость в единый кадастр правительство хочет для того, что в будущем обложить ее налогами по рыночным ставкам.

Руководителя комитета Госдумы по законодательству Павла Крашенинникова настораживают статьи проекта о фактически повторном учете уже пересчитанных БТИ и Роснедвижимостью зданий и участков. Это приведет к финансовым и временным затратам граждан и юрлиц, затруднит оборот недвижимости, полагает глава комитета. По его мнению, речь должна идти лишь об уточнении уже собранных сведений в упрощенном порядке.

Глава комитета по собственности Виктор Плескачевский отмечает, что отсутствие в проекте точного перечня признаков, квалифицирующих объект недвижимости, даст простор для фантазии чиновникам. Граждане и юрлица по-прежнему будут вынуждены собирать огромное количество справок и нести затраты. Сам же процесс постановки на учет десятков тысяч объектов недвижимости затянется, уверен депутат. По его мнению, перечень документов для включения в кадастр должен быть минимальным и закрытым.

Объединение туалета одновременно с ванной и коридором недопустимо, так как при этом преграждается вход в кухню, а значит, в стене между комнатой и кухней нужен проем. Возможная его величина определяется только после изучения конструкции дома: важно или учесть серию постройки, либо поговорить с архитектором, разработавшим индивидуальный проект и хорошо знающим особенности его конструктивного решения. Как правило, на трех последних этажах ширина проемов может быть максимальной. И наоборот, чем ниже расположен этаж, тем она ближе к стандарту. Это объясняется тем, что внизу нагрузка на несущие стены здания увеличивается. В любом случае, вы обязаны обратиться за консультацией к специалисту.

По плану правительства закон о госкадастре должен вступить в силу с 1 января 2007 года. Но из-за многочисленных депутатских претензий к нему второе чтение документа может затянуться. Впрочем, особенно торопиться у Госдумы оснований нет. К 2009 году госкадастр недвижимости в порядке эксперимента должен быть создан лишь в трех субъектах РФ, к 2010 году в девяти, а к 2011 году в 27 регионах.
Объединение туалета с ванной или с коридором возможно только при условии обязательного согласования с соответствующими органами.

Увеличение жилых комнат за счет площади балкона (присоединение холодного помещения к теплому) обычно нарушает теплотехнический обмен. В подобных случаях специалисты советуют установить на балконе надежную систему теплоизоляции и обогрева, чтобы избежать конденсата (запотевание стен). При демонтаже оконного балкона категорически запрещается переносить батареи отопления: продление трубы снижает температуру радиаторов на 2-3 градуса, от чего страдают соседи, проживающие на верхних и нижних этажах. Единственный допустимый выход - повернуть стояк на месте, а радиатор к другой стене.

Перенос кухни или ванной в жилую комнату, а также увеличение площади санузла за счет кухни подпадают под статью об изменении функционального назначения помещений и поэтому обязательны к согласованию. Исключение составляют лишь квартиры, расположенные на первых этажах, так как возможные повреждения газо - и водопроводных систем не несут ущерба соседям с низу. Кроме прочего, подобные переустройства часто противоречат санитарным нормам, и им может воспротивиться Госсанэпиднадзор.

Перенос санузла разрешается только после официального разрешения. Если раньше согласовывался только снос и перенос стен, то теперь бюро технической инвентаризации рассматривает любые случаи вплоть до переноса унитаза или раковины. В соответствии с новыми правилами СНиП, запрещено изменять расположение газовой колонки в ванной.

Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты допустимо. Нужно помнить лишь о том, что в соответствии с законом жилое помещение должно быть площадью не менее 9 кв.м, а шириной не менее 2,25м.

Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения запрещен и согласованию не подлежит. Трубопроводы этих систем из-за большого количества аварий считаются "зоной риска" Любой их местный демонтаж ведет к значительному ослаблению всей системы.

Полный снос несущих стен запрещен, однако частичный в отдельных случаях допускается, в зависимости от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем будет меньше.

Согласно закону " О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" нарушение гражданами, юридическими и должностными лицами порядка оформления и проведения переустройства помещений жилого здания является основанием отмены дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищный и коммунальных услуг, назначаемых из городского бюджета. Если по истечении двух месяцев нарушения не устранены, районный управы обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности или о расторжении договоров найма и аренды жилых помещений. Кроме того, соседи чьи интересы и права нарушены, также могут обратиться с иском в судебные инстанции. Квартиру же с "несогласованными" переустройствами невозможно продать или обменять. Чтобы избежать таких неприятностей, лучше заранее обратиться за советом к профессионалу.

Демонтаж оконных балконов, остекление балконов и лоджий, а также демонтаж вытяжки или вентиляционной шахты запрещены главным архитектурным управлением города Москвы.



Главная --> Публикации