Главная --> Публикации --> Юбилейная выставка «недвижимость-2006» “ростовгипрошахт” cпроектирует ледовую арену в сочи Гк «московский ипотечный центр» завершила строительство замороженного жилого комплекса на ходынском поле Сочи мечтает стать гламурным берегом Нижегородские власти купили у “фактора” объекты “социальной инициативы”

По мнению руководителя Экспертного управления президента РФ Аркадия Дворковича, нехватка строительных материалов в стране может начаться с 2008 года, причем в некоторых регионах это уже происходит. Поэтому необходимо ввести новые мощности и модернизировать старые. В ближайшие годы это потребует инвестиций в десятки миллиардов рублей, а также новых энергетических ресурсов, - подчеркнул Аркадий Дворкович. Причем надо ликвидировать огромный дисбаланс производства и потребления стройматериалов по регионам.

Правительство озаботилось развитием промышленности стройматериалов. Эта тема стала предметом специального рассмотрения в пятницу на прошедшем заседании президиума Совета при президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Проблема не нова, но ее острота, как это уже не раз бывало, потребовала вмешательства первого вице-премьера Дмитрия Медведева. В очередной раз выяснилось, что причина торможения - региональный монополизм. Прийти на региональный рынок с его системой неформальных отношений не только не просто, но зачастую и небезопасно. Выдавить чужака с локального рынка можно и вполне законными, на первый взгляд, методами, - заявил Д. Медведев. Однако еще лучше со стороны государства предложить бизнесу конкретные площадки для развития производства стройматериалов.

Более половины затрат строителей - 54 процента - приходится на материалы и конструкции.

Кусачие цены

По данным минрегиона, картина такова. В сравнении с 2000 годом цена производства, например, цемента составила в 2005 году 320 процентов, щебня, гравия и листового стекла - 200, керамической плитки - 130 процентов. Все это наиболее употребляемые материалы, так называемый хлеб строительства. Нетрудно представить, что творится с маслом.

Цены на них во многом определяют стоимость вводимых квадратных метров.

Однако пока речь о ягодках. Цветочки впереди. Худо-бедно в 2001-2005 годах росли объемы выпуска цемента и нерудных материалов на 8-10 процентов, керамической плитки - на 26,5, волокнистых теплоизоляционных материалов - на 47, сборного железобетона и стекла - почти на 6 процентов. Подобная динамика удерживается и в текущем году.

Особо следует отметить превышение цены приобретения над ценой производства в 1,5 - 2,5 раза. Не правда ли, впечатляюще?

В новом веке отрасль ожила и встала на ноги. Сможет ли она в прежнем качестве решать новые задачи? Ответ, думается, очевиден.

Неплохие, казалось бы, темпы, но от какой базы? За девяностые годы производство цемента уменьшилось более чем втрое - с 82 миллионов до 25,9 миллиона тонн. Страна-то практически не строилась, а совсем наоборот. Больнее всего кризис тех лет ударил по промышленности стройматериалов. Оно и немудрено в связи с почти полной ориентацией отрасли на внутренний рынок. Экспорт по отдельным видам продукции составляет 4-6 процентов. Строители также на 98 процентов привязаны к отечественным поставщикам.

Старье берем и... донашиваем

Специалисты считают, что цветочки проявятся уже к 2009 году, когда иссякнут оставшиеся резервы производственных мощностей. Тогда нацпроект столкнется с дефицитом материалов. А ведь жилищное строительство не единственный их потребитель.

Неудивительно, что по удельному топливо- и энергопотреблению российская промышленность стройматериалов как была, так и осталась одной из самых прожорливых за пределами постсоветского пространства. Возьмем, к примеру, цементную промышленность. Из 43 ее предприятий полного технологического цикла 39 используют дедовский, так называемый мокрый способ, требующий повышенного расхода топлива.

Получив в наследство предприятия промстройматериалов, новые хозяева мало заботились о перспективе. Сейчас степень износа основных фондов оценивается в 60 процентов. Средний возраст машин и оборудования перешагнул за 17 лет.

С 1990 по 2005 год вошли в строй всего две линии по производству цемента общей мощностью 1 миллион тонн. Причем одна из них, можно сказать, полусухая, а другая мокрая.

В США, Германии, Испании, Италии, Японии новая сухая технология занимает не менее 40 процентов. Удельный расход топлива у них составляет 100-115 килограммов на тонну клинкера. В России вдвое больше - 218 килограммов.

Чем перевооружаться? Существовавшая прежде целая специализированная машиностроительная отрасль и научная база развалены. Закупать импортные технологии и оборудование - дорого.

Лишь 15 процентов отечественного цемента сертифицировано на соответствие международным стандартам. Что касается других стройматериалов, то, скромно говоря, значительная их часть также уступает по качеству лучшим зарубежным аналогам.

Едем, едем, едем...

Тем не менее активизация строительства в целом и главным образом принятие нацпроекта по жилью пробудили бизнес-интерес к отрасли промстройматериалов. В игру вступают крупные корпорации, готовые инвестировать в новые производства с современным техническим уровнем. Все бы хорошо, только размещать предприятия они хотят в основном поцентральнее.

Самую жгучую потребность российская промышленность стройматериалов испытывает в специальных вагонах для перевозки цемента, сыпучих материалов, древесины. В регионах, где по объективным причинам невозможно их производство или нет позаботившихся о разработке местных ресурсов, уже сейчас ощущается нехватка основных стройматериалов. Транспортная составляющая в цене приобретения колеблется от 10 до 50 процентов в зависимости от расстояния.

В отрасли существовал и сохранился перекос в размещении производительных сил. Европейская часть перевешивает сибирские и дальневосточные просторы, которые надо бы осваивать наиболее ускоренно.

Все только начинается

Грозящий дефицит стройматериалов могут сдержать как новые, так и хорошо забытые старые технологии по использованию золы и шлаков, отходов деревообработки. Достаточно проявить инициативу и снять с архивных полок сведения об уже разведанных в регионе месторождениях нерудных материалов, песка, известняка и т.п. Нередко и резервы роста, и дополнительные рабочие места бывают буквально под ногами - только руку протяни. В связи с развитием малоэтажного строительства, применением легких бетонов снижается цементоемкость жилья.

Набор инструментов для этого у государства имеется. Два-три года - достаточный срок для ввода новых производств.

Так ли неизбежен дефицит стройматериалов? Конечно же, нет. При условии, что в оставшиеся до критического момента два-три года надо помочь бизнесу нарастить мощности на качественно новом уровне и там, где может возникнуть особенно острая ситуация.

Критерий доступности

Пора бы и бизнесу всех мастей, включившемуся или только входящему в реализацию нацпроекта, оценить его масштабность и перспективы прибыли с оборота, чтобы не гнаться за быстрыми деньгами. В этой отрасли уже отмечались, в том числе антимонопольной службой, факты ценового сговора. Между тем именно предпринимательство заинтересовано в жизнеспособности и успехе нацпроекта. Ведь это такое поле, где счет идет на многие миллиарды. И только вверх.
Этот год показал рекордные цифры по объему инвестиций в торговую недвижимость в России. В частности, по данным компании Jones Lang LaSalle, общая сумма вложений в торгово-развлекательные комплексы (ТРК) в нашей стране за первые девять месяцев 2006 года превысила один млрд евро, тогда как инвестиции в эту же сферу с 2001 по 2005 годы составили только 270 млн евро. Однако, несмотря на положительную динамику статистики, эксперты предупреждают, что время сверхприбыли на российском и особенно московском рынке недвижимости постепенно проходит. По их словам, на окупаемость проектов ТРК и, следовательно, интерес девелоперов к ним все больше влияют такие показатели, как транспортная доступность и количество потенциальных покупателей.

Сразу несколько представителей крупных консалтинговых компаний в интервью агентству отметили, что количество строящихся современных торгово-развлекательных центров с арендуемой площадью более пяти тыс. кв. метров и эффективной планировкой на ТТК ограничено. По их словам, это объясняется тем, что большое число проектов рядом с Третьим кольцом может создать дополнительные риски и сложности как для самих девелоперов, так и для городских властей.

Промышленные зоны, расположенные рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК), не пользуются такой популярностью у девелоперов торговой недвижимости, как можно было бы ожидать, учитывая машинопоток на этой транспортной магистрали, рассказали эксперты агентству Интерфакс-Недвижимость.

Среди уже функционирующих ТРК на Третьем кольце собеседники ИФ-Недвижимости назвали РИО (92 тыс. кв. метров), Город (132 тыс. кв. метров) и Рамстор Севастопольский (53 тыс. кв. метров).

Реализация подобных, рассчитанных на массового посетителя, проектов может привести к быстрому исчерпанию пропускной способности и без того загруженной магистрали, - сказал в беседе с агентством директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев. - Поэтому без принятия дополнительных мер по развитию ТТК возникновение серьезных транспортных проблем на магистрали может стать неизбежным.

Руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова также называет в числе интересных проектов Auchan в Сокольниках (145 тыс. кв. метров), ТЦ на Шереметьевской (70 тыс. кв. метров) и ТЦ Монарх (170 тыс. кв. метров) в районе метро Динамо.

В 2006 году, согласно данным компании Colliers International, на рынок должен выйти торговый центр Ереван Плаза на Варшавском шоссе (34 тыс. кв. метров), в 2007 году - Мозаика в Кожухово (134 тыс. кв. метров) и ТЦ на Верхней Красносельской улице (118 тыс. кв. метров). В 2008 году в районе Третьего транспортного кольца должны появиться торговый центр на улице Вавилова (202 тыс. кв. метров), ТРК в центральном ядре Москва-Сити (216 тыс. кв. метров) и River Mall (221 тыс. кв. метров).

Директор отдела торговой недвижимости компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Наталья Орешина связывает отсутствие активного строительства на ТТК в период инвестиционного бума в торговую недвижимость с тем, что эта магистраль обладает большим недостатком - очень сложными съездами и заездами.

ТТК в принципе нельзя назвать местом активного строительства торговых центров, по крайней мере, если сравнить его с МКАД, - отмечает директор департамента развития Swiss Realty Group Moscow Илья Шершнев. - Здесь просто недостаточно свободного места для возведения торговых объектов, а стоимость земли настолько высока, что гораздо более оправданно строить более высокие здания - например, офисные или жилые.

А руководитель отдела исследования торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова подчеркивает, что свободных от застройки площадок вокруг ТТК нет. В большинстве случаев инвесторам приходится иметь дело со строениями под снос или промышленными предприятиями к выводу или уплотнению, - указывает она.

Конечно, Третье кольцо может быть очень привлекательно с точки зрения транспортного потока, но только при условии развития дорожной инфраструктуры, позволяющей легко заезжать на территорию ТЦ и уезжать с нее, - считает эксперт.

Ю.Дальнова добавляет к этому списку также возведение коммуникаций за счет девелопера и оценивает стоимость строительства подобных торговых центров в $900 - 1200 за кв. метр.

Кроме того, по словам собеседников агентства, девелоперам приходится не только тратить средства на строительство торговых центров, но и брать на себя большие обременения. Как правило, их примеры связаны со строительством инфраструктуры под социальные нужды - спортивных сооружений, транспортных терминалов, дополнительных парковочных площадей, - поясняет Н.Новикова.

В ожидании второй волны

В свою очередь руководитель департамента развития компании Leon Building Максим Марухленкo отмечает, что объем инвестиций в современные ТЦ в Москве может достигать 90 тыс. рублей за кв. метр.

И.Шершнев, в частности, утверждает, что основными посетителями проектов на ТТК станут транзитные покупатели. Третье кольцо стало очень загруженной магистралью из-за неправильно спроектированных съездов и развязок, а поэтому зона охвата торгового центра будет определяться его размером, - говорит он.

Эксперты, опрошенные ИФ-Недвижимостью, признаются, что торговые центры в районе Третьего транспортного кольца неоднородны по структуре своей потенциальной аудитории и рассчитаны как на очень демократических покупателей, так и на сегмент выше среднего. Однако объединяет все проекты в этом районе, по мнению специалистов, расчет на людей, уже обладающих машиной.

В таком случае центр будет находиться на пересечении двух транспортных потоков и сможет рассчитывать на большее количество посетителей, - рассуждает она.

Н.Орешина высказывает предположение, что привлекательными для девелоперов, вероятнее всего, станут не собственно площадки, расположенные вдоль ТТК, а участки, сопряженные с основными магистралями столицы.

Специально сходить в магазин на Третье кольцо никто не едет, так как торговых центров достаточно и в других районах Москвы, - уверен он.

Эту мысль поддерживает и М.Марухленко. Более всего подходит для строительства ТРК на Третьем кольце район Ленинградского проспекта, у которого есть определенные возможности распределения автомобильных потоков, - рассказывает специалист, подчеркивая, что основной аудиторией торговых центров на ТТК являются жители направлений, пересекающих эту магистраль.

Надежды на рост торговой привлекательности Третьего транспортного кольца собеседников агентства прежде всего связаны с тем, что несмотря на придирчивость инвесторов и девелоперов к параметрам проектов ТРК, в Москве все еще ощущается дефицит торговых площадей.

Кроме того, участники рынка указывают, что сильнейшую конкуренцию торговым центрам составляют офисы. Например, Ю.Дальнова напоминает о грядущих ограничениях на строительство офисных площадей в пределах Садового кольца, а Н.Орешина отмечает, что офисам не так важна близость густонаселенных районов при одинаковых требованиям к транспортной доступности объектов.

Посещение торгового центра становится способом проведения свободного времени, - констатирует он.

М.Гасиев подчеркивает, что благосостояние населения в столице продолжает расти, следствием чего является сокращение старых форматов торговли и формирование новой потребительской культуры.

Высокий спрос на торговую недвижимость, существующий в данный момент, и хорошая транспортная доступность, которую обеспечивает ТТК, пока стимулируют активный девелопмент, - рассказывает он. - Даже River Mall, ТЦ на Верхней Красносельской улице и центральное ядро Сити, долгое время остававшиеся в замороженном состоянии, вступили в строительную фазу.

Эксперт считает, что ТТК предоставило новые уникальные возможности для развития торговой недвижимости, сделав доступными обширные территории промышленных площадей, ранее практически не использовавшиеся для создания объектов коммерческой недвижимости.

О еще неисчерпанной потребности Москвы в новых торговых центрах говорит и Ю.Дальнева, отмечающая, что большая часть проектов сосредоточена в южной и юго-восточной частях Третьего кольца. А М.Марухленко, хотя и соглашается с позицией тех специалистов, которые считают, что дефицит ТРЦ в Москве сейчас покрыт, заявляет, что ждет второй волны строительства торговых центров. Начнется реновация и перепрофилирование существующих уже комплексов с неудачной концепцией, - предсказывает он.

По словам Н.Орешиной, маловероятно, что и столицу в целом, и Третье кольцо в частности ждет перенасыщение торговыми площадями. В этом году заполняемость торговых центров достигает практически 100%, и рынок вдруг наполниться не может, но время сверхприбылей в этой сфере в Москве проходит. Практически невозможно, чтобы ТРК, как несколько лет раньше, окупались бы за два года, - отмечает собеседница ИФ-Недвижимости.

Строительство торгового центра под пл. Восстания первый проект созданной в начале осени компании Адитум, рассказал вчера ее совладелец и гендиректор Александр Дымов. Состав акционеров компании Дымов не раскрывает. По его словам, окончательно он сформируется через несколько месяцев. Он рассчитывает привлечь средства западных институциональных инвесторов. Назвать их до окончания переговоров Дымов отказался. Финансировать проект, по его словам, будут западные фонды, а также западные и российские банки. Под красивые проекты деньги привлекать легко, говорит он.До недавнего времени Дымов возглавлял компанию Рюрик Менеджмент, входящую в шведскую инвестиционную компанию Ruric. ИК Ruric реализует в Петербурге шесть инвестпроектов, среди которых реконструкция под бизнес-центры зданий на Невском пр-те, 11, на наб. Фонтанки, 13, на ул. Достоевского, 19/21, строительство многофункционального комплекса стоимостью около $250 млн на территории Военно-транспортного университета. По словам Дымова, компания инвестирует исключительно в объекты, которые приобретает в собственность. У меня появилось несколько крупных проектов, выходящих за рамки бизнес-модели Ruric, я принял решение об уходе с руководящих должностей компании, объясняет менеджер. Он по-прежнему остается членом совета директоров и миноритарным акционером Ruric.

Нашелся новый претендент на строительство подземного торгового центра на пл. Восстания, от которого отказались Открытые инвестиции. Этот проект стоимостью около $200 млн намерена реализовать компания Адитум, которую основал бывший менеджер шведской инвесткомпании Ruric. Эксперты считают проект слишком дорогим и рискованным, однако замечают, что он может позитивно повлиять на имидж новой компании.

Площадь комплекса, по предварительным оценкам Дымова, составит около 40 000 кв. м. На строительство потребуется от трех до пяти лет и примерно $200 млн. Окончательные параметры проекта станут известны после проведения изыскательских работ, добавляет Дымов.

О проекте слышали в Смольном. Зампредседателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга Николай Асаул говорит, что Адитум подала заявку на участие в проекте, которая в ближайшее время может быть рассмотрена на заседании правительства города.

Адитум не первая компания, которую прельстила пл. Восстания. Осенью 2005 г. об аналогичных планах заявила компания Открытые инвестиции, контрольный пакет которой принадлежит Интерросу. Однако после проведения изыскательских работ она отказалась от своих намерений. Параметров проекта компания не раскрывала.

Глубина комплекса составит, по его словам, максимум два уровня и подземное пространство не будет проходить под проезжей частью Невского и Лиговского проспектов. Исключением станут только подземные переходы, в которые планируется вывести движение пешеходов из метро и вокзала.

Любой проект под землей страшно дорогая вещь. При затратах в $5000 на 1 кв. м такие проекты становятся технически возможны, однако появляются сомнения в их экономической целесообразности, согласен Елин.

Участники рынка считают подземный проект рискованным. Зыбкие грунты в этом районе создают проблемы даже при строительстве надземных сооружений, говорит Евгений Елин, бывший гендиректор компании Бриз, девелопера проекта многофункционального центра у Московского вокзала. Управляющий компанией London Consulting Management Company (LCMC) Татьяна Скаландис называет проект по меньшей мере очень сложным и близким к авантюрному. В Петербурге крайне сложно углубиться под землю, часто это вообще невозможно, замечает она. Если компании удастся это сделать, для того чтобы окупить $200 млн, ей понадобится не менее 10 лет.

Доходность этого проекта вряд ли будет зашкаливать, однако я не могу даже представить, что проект в таком месте окажется коммерчески неуспешен, говорит Дымов. Он расcчитывает, что инвестиции в подземный комплекс в центре Петербурга принесут примерно 10-13% годовых.

Дымов признает, что из-за исторических зданий, расположенных по периметру площади, обилия инженерных сетей, а также необходимости переориентации автомобильных потоков на время работ проект будет сложным.

Сложность и дороговизна проекта может затруднить привлечение средств для реализации проекта, считает управляющий партнер АйБи Групп Сергей Игонин. Однако Дымов, работая в Ruric, продемонстрировал ярчайший пример того, как западные деньги могут работать и на стадии девелопмента. Вероятно, он знает, чем привлечь западные деньги, заключает эксперт.
Федеральная налоговая служба подвела первые итоги проверок налоговых деклараций граждан за 2005 год. За первую половину 2006 года налоговики дополнительно взыскали с граждан 1,2 млрд руб. в три раза больше, чем за тот же период 2005 года. Успехи достигнуты за счет усиления контроля за теми, кто не платит подоходный налог с продаваемых автомобилей и сдаваемых внаем квартир. Пока россияне подают декларации в основном ради получения налогового вычета, но ФНС надеется изменить такое положение дел.

На рынке много более эффективных способов вложения средств, отмечает Скаландис. Но такие проекты помогут сформировать имидж новой компании, добавляет она.

Налоговики полагают, что их должно быть намного больше, и поэтому усиливают контрольную работу. По сообщению ФНС, в первой половине 2006 года по результатам камеральных проверок поданных деклараций (без визита к налогоплательщику) в бюджет дополнительно начислено 1,2 млрд руб. В первом полугодии 2005 года было доначислено всего 460 млн руб.

По сообщению ФНС, подводящей предварительные итоги декларационной кампании, налоговые декларации о доходах, полученных в 2005 году, представили 2,9 млн. Как отмечает служба, такое число отчитавшихся является стабильным показателем последних лет. Граждане широко пользуются своим правом на налоговые вычеты из 2,9 млн деклараций 2,2 млн были поданы для возврата налога. Таким образом, готовность пополнить госказну продемонстрировали лишь 0,7 млн человек.

Особый интерес ФНС проявляла к физическим лицам, сдающим внаем дома и квартиры. По оценкам налоговиков, официально по договору аренды сдают квартиры лишь 2-3% от общего количества зарабатывающих на этом виде деятельности. При этом доход от сдачи московской двухкомнатной квартиры не ниже $10 тыс. в год (сумма налога около $1,3 тыс.). Взыскать эти суммы инспекторы пытаются при помощи сведений из Федеральной миграционной службы о временной регистрации приезжих и в отдельных случаях информации соседей арендодателей.

Причина роста сборов эффект от создания в ряде госслужб новых информационных баз. От органов Минюста, регистрирующих сделки с недвижимым имуществом, ФНС узнает о проданных домах и квартирах, от ГИБДД о сменивших владельцев автомобилях. Кроме того, граждане, подающие декларации для получения имущественного вычета, фактически информируют инспекторов о доходах лиц, продавших жилье.



По сообщению ФНС, в первом полугодии 2006 года за непредставление декларации о доходах или нарушение сроков ее подачи было оштрафовано 122 тыс. физических лиц. Пока налоговики, как правило, ограничиваются штрафами и уголовные дела за сдачу квартир в черную не инициируют. Хотя вполне могли бы это делать: еще в декабре 2004 года пленум Верховного суда напомнил арендодателям об уголовной ответственности за уклонение от уплаты подоходного налога.
Под статью 198 УК Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (до года лишения свободы) попадает утаенный доход начиная с $800 в месяц, который в Москве можно получить от сдачи внаем одно-двухкомнатной квартиры. Особо крупно (до трех лет лишения свободы) уклониться от уплаты подоходного налога труднее для этого, согласно УК, черный доход должен составлять более $4 тыс. в месяц.



Главная --> Публикации