Главная --> Публикации --> Торговая недвижимость: итоги года Imax планирует открыть еще 10 кинотеатров в россии Парадоксы роста Юбилейная выставка «недвижимость-2006» “ростовгипрошахт” cпроектирует ледовую арену в сочи

На площади у кинотеатра Искра в городе Видное собралось более двух сотен недовольных. По большей части - пожилые люди, которые во второй половине 1980-х годов получили участки по семь соток в окрестностях дома отдыха Союза архитекторов Суханово: работники подсобного хозяйства дома отдыха, местные учителя, работники милиции, медики. Дачники держали в руках плакаты с надписями Греф и Шаронов, руки прочь от нашей земли, Г-н Чайка, наведите порядок в прокуратуре! и т.п. Выступления были еще более жесткими: участники митинга обвиняли в коррупции местных чиновников, прокуратуру и суд.

30 ноября в Видновском городском суде Подмосковья будут рассматривать более двух десятков дел об изъятии земельных участков у членов садового товарищества Екатерининская пустынь. А в минувшую субботу дачники провели митинг протеста против действий местных и федеральных чиновников, а также прокуратуры. Возмущение людей вызвано тем, что у них пытаются отобрать участки, оформленные в частную собственность еще полтора десятка лет назад.

Для начала в регистрационных органах заявили, что документы о праве собственности недействительны. За лакомый кусок земли, расположенный всего в пяти километрах от Московской кольцевой автодороги, начались суды, причем с 2004 года до начала 2006-го члены товарищества выиграли все дела общим числом около полусотни.

Газета уже писала подробно о сути конфликта. Еще в начале 1990-х годов 190 членов Екатерининской пустыни получили свидетельства о праве частной собственности на землю. Долгое время, пока они потихоньку строили свои дома и как могли облагораживали территорию, их никто не трогал. Однако несколько лет назад, когда некоторым дачникам понадобилось переоформить землю по новым правилам, чиновники вдруг воспротивились и превратили чисто техническую процедуру в череду судебных разбирательств.

Протестующие члены Екатерининской пустыни, к которым примкнули и представители других окрестных садовых товариществ, потребовали также отставки ряда местных чиновников, в том числе - замглавы администрации Ленинского района Андрея Гриценко. Сами представители администрации на митинге выступить отказались, хотя наблюдателей все же прислали.

Однако на этом беды не закончились: сейчас в Видновском городском суде находятся на рассмотрении 24 дела. Шесть из них ранее выиграны, но направлены вышестоящей инстанцией на новое рассмотрение, остальные возбуждены в последние месяцы прокуратурой Ленинского района Подмосковья. Прокурор Михаил Можаев требует вернуть участки из чужого незаконного владения. Интересно, что эти иски поданы от имени территориального управления Минимущества, которого с 2004 года попросту не существует: вместо него создано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество), находящееся в структуре Минэкономразвития. Именно в территориальное управление Росимущества представители садового товарищества еще летом этого года обратились за официальными разъяснениями и получили ответ: на земли Екатерининской пустыни чиновники не претендуют. Однако четко своей позиции в ведомстве пока не обозначили - сейчас дачники ждут ответа на свой запрос, посланный уже на имя главы Росимущества Валерия Назарова. Сроки прошли (ответить должны были 24 ноября), и потому дачники потребовали на митинге от руководства Минэкономразвития в двухнедельный срок согласовать границы между находящемся в федеральной собственности домом отдыха Суханово и садоводческими товариществами, расположенными рядом.

В Минэкономразвития пошли дальше: выразили готовность начать диалог. Как сообщили Газете в ведомстве, уже на этой неделе с представителями Екатерининской пустыни планирует встретиться замглавы департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Андрей Ивакин. Пока он не в курсе проблемы, а потому не может комментировать ситуацию, - добавили в Минэкономразвития. Газета следит за развитием событий.

А вот вышестоящие инстанции уже выразили свою озабоченность. Как рассказал Газете председатель правления садового товарищества Екатерининская пустынь Геннадий Ильченко, после объявления о митинге и его лозунгах ему позвонили из приемной подмосковного губернатора Бориса Громова и поинтересовались, в чем же заключается проблема. Правда, в самой приемной Громова Газете вчера заявили, что от нас вряд ли был такой звонок.

Как уже писала Газета, протесты жителей начались в связи с подготовкой документов о передаче 246 га территории Бутовского лесопарка Службе внешней разведки (СВР). Представители общественности заподозрили, что разведчики собираются застроить переданную землю коттеджами. Однако пресс-служба СВР уверяла, что лес передается исключительно для его эффективной охраны.

Бутовский лесопарк требуют признать заповедником
Земельный вопрос позвал на улицы не только дачников. Жители домов, прилегающих к Бутовскому лесопарку, в субботу провели на Славянской площади в Москве митинг с требованием присвоить этому зеленому массиву статус заповедника.

Чтобы предотвратить застройку Бутовского лесопарка элитными коттеджами, митингующие требуют придать ему статус особо охраняемой природной территории. Тем более что здесь зарегистрировано около 30 видов растений, занесенных в Красную книгу. Письмо с таким требованием передано городским властям 7 ноября - под ним подписались 5 тысяч человек.

Посетившие Бутовский лесопарк представители Росприроднадзора признали, что с выросшими на его территории коттеджами нужно разбираться, однако нарушений со стороны СВР не обнаружили.

По итогам этого года Европейский банк реконструкции и развития инвестирует в российскую экономику до 2 млрд евро.

Под угрозой лес, в котором гуляют десятки тысяч жителей юга Москвы - районов Бутово, Чертаново, Ясенево, - заявил на митинге активист Движения за спасение Бутовского лесопарка Сергей Свиридов.
Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) решил вложить за два года почти 400 млн евро в российскую недвижимость. Банк ищет возможность поучаствовать в проектах строительства офисов, складов и гостиниц. А IFC, инвестиционное подразделение Всемирного банка, рассматривает возможность вхождения в акционерный капитал российских девелоперов.

Два этих фонда уже приступили к реализации своих проектов в России. В будущем году ЕБРР вложит в коммерческую недвижимость еще 190 млн евро, добавил Пилу. Таким образом, за два года объем инвестиций банка в быстрорастущий российский рынок недвижимости составит 380 млн евро.

Из них 190 млн евро, или 10% от общего портфеля инвестиций, приходится на проекты в сегменте коммерческой недвижимости,- сообщил Бизнесу глава департамента ЕБРР по России, Центральной Европе и специализированным отраслям Алан Пилу. По его словам, банк не напрямую финансирует проекты, а выделяет средства фондам, специализирующимся на инвестициях в коммерческую недвижимость. Так, ЕБРР уже выделил около 14 млн евро Merbetton Found, созданному американским девелопером JCR, еще 7 млн евро направлено голландскому BSR Europe.

Мошков также сообщил, что с июня 2005-го по июнь этого года размер инвестиционного портфеля IFC в Центральной и Восточной Европе превысил $1 млрд, при этом пятая часть средств была направлена в проекты по коммерческой недвижимости. И большая часть этих средств вложена в России и на Украине.

По данным Пилу, ЕБРР инвестирует средства в строительство и приобретение бизнесцентров и складских комплексов класса А. Почти такой же стратегии на российском рынке будет придерживаться Международная финансовая корпорация (IFC), входящая в инвестиционный дивизион Всемирного банка. Помимо офисов и логистических центров нас интересуют торговые центры в регионах. Не исключено, что корпорация будет инвестировать в торговую недвижимость Москвы и Петербурга,- сообщил Бизнесу советник по инвестициям IFC Михаил Мошков, добавив, что сегодня для корпорации также важно развивать проекты по строительству сетевых трех- и четырехзвездных гостиниц. Наличие длинных денег положительно отразится на гостиничном бизнесе, где сроки окупаемости проектов значительно выше по сравнению с офисами или складами,- комментирует вице-президент Федерации рестораторов и отельеровВадим Прасов.

Справедливости ради заметим, что и IFC, и ЕБРР пытаются расширить свое присутствие на рынке недвижимости не только через прямые, но и через портфельные инвестиции. Хотя, как поясняет Мошков, до сегодняшнего момента корпорация (IFC.- Бизнес) предоставляла участникам рынка только целевые кредиты. А теперь, продолжает он, IFC рассматривает возможность вхождения в акционерный капитал девелоперов, работающих в России.

Однако, как считают участники рынка, объем инвестиций ЕБРР и IFC не позволит им стать ведущими игроками на рынке коммерческой недвижимости. Например, ирландская Quinn Group объявляла о намерении ежегодно вкладывать в коммерческую недвижимость России до $1 млрд, а фонд Austria's Meinl European Land уже истратил более $500 млн на строительство четырех гипермаркетов в Москве. Впрочем, Максим Гасиев из консалтинговой компании Colliers International считает консервативную модель поведения инвесторов вполне оправданной.

Правда, в отличие от IFC, по информации Бизнеса, ЕБРР пока не обсуждает вопрос об участии в акционерном капитале российских девелоперов. Но вполне возможно, что банк примет участие в реализации национального проекта по обеспечению граждан доступным жильем. Нам было приятно узнать, что в России реализуется такой проект, и мы рассматриваем возможность принять в нем участие,- сообщил Алан Пилу из ЕБРР. Однако уточнять детали он отказался. А Яшечкин из Евразийского высказался более определенно. Он думает, что ЕБРР будет инвестировать средства в модернизацию и создание коммунальных сетей на площадках под жилищную застройку, но оговорился в том смысле, что эффекта от инвестиций можно ожидать, если в этих проектах не будет бюджетных гарантий, которые, по мнению бизнесмена, могут демотивировать всех участников проекта.

Участие IFC в уставном фонде девелоперов повысит капитализацию девелоперских компаний, что позволит им брать на себя неизбежные в строительном бизнесе риски,- убежден президент компании Евразийский (занимается управлением и девелопментом объектов ЖКХ) Сергей Яшечкин. А Максим Гасиев отмечает, что проекты, где есть доля финансирования международных организаций, проще реализовать на рынке.

Платежеспособные граждане, способные одномоментно выплатить полную стоимость приобретаемой квартиры, составляют чуть более 10% населения страны, а желающие купить недвижимость при помощи кредитных средств это как минимум треть россиян. Поэтому даже в отдаленной перспективе ипотечные банки едва ли останутся без клиентуры.

На протяжении последних 3-4 лет аналитики регулярно предсказывают бум ипотечного кредитования. По большей части эти прогнозы основаны на неослабевающем спросе на жилье. Ежегодно в России строится примерно 45 млн кв. м новостроек, хотя, по оценкам экспертов, их нужно в три раза больше для удовлетворения только существующего спроса.

По оценкам аналитиков Альфа-банка, к концу 2007 г. объем ипотечного кредитования в России возрастет до $7 млрд, а в 2008 г. достигнет $12 млрд. Потенциал рынка ипотеки, по мнению банкиров, составляет 2000-4000% от текущих показателей. Такой вывод был сделан экспертами при сравнении задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В России среднестатистическая ипотечная задолженность на душу населения составляет всего $2 Таким образом, обремененность россиян ипотечными займами почти в 40 раз меньше, чем, к примеру, в Венгрии ($931 на человека), и в 30 раз меньше, чем в Чехии ($631 на человека).

Доходы растут, ипотека не очень

Что же тормозило развитие столь перспективного сектора до сих пор? До последнего времени главными препятствиями на рынке ипотечных займов были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам обезопасить выданные заемщикам средства. Например, в старом Гражданском кодексе существовало положение, согласно которому заложенное жилье невозможно было изъять даже в судебном порядке, если человек там прописан. Даже если он являлся ипотечным должником, отказывающимся выплачивать кредит. Недавние изменения в законодательстве (принятие пакета законов о формировании рынка доступного жилья. Ведомости) сделали ипотечный рынок более привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья. Тем не менее вопрос законодательной защиты кредиторов остался до конца не решенным.

Несмотря на оптимизм специалистов, сейчас развитие рынка ипотеки идет вовсе не семимильными шагами. Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, что с 2003 г., т. е. с начала развития розничного кредитования в России, доля ипотеки в общей структуре рынка кредитов фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 г. размер ипотечного рынка составил приблизительно $3 млрд. Для сравнения: на долю персональных кредитов в России приходится $29,5 млрд, общий объем автокредитов составляет $4,5 млрд, а потребительских кредитов $3 млрд. Таким образом, на долю ипотечного кредитования приходится менее 10% общего объема розничного рынка.

Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса. Сейчас, по данным Росстата, ситуация изменилась. За последние шесть лет с 2000 по 2006 г. доходы россиян выросли на 86%, а увеличение заработной платы оказалось еще больше почти на 130% за указанный период. Если в 2000 г. среднемесячная начисленная заработная плата составляла около $80 на человека, то в 2005 г. она равнялась уже $30 Доход же среднестатистического столичного жителя превышает сейчас $1500 на семью, отмечают в корпорации Миэль-Недвижимость.

До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2-3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.

Платежеспособных заемщиков стало больше, а сами банки сделали условия выдачи кредитов более доступными. Наталья Кирпиченко, генеральный директор Миэль-Брокеридж, описывает интересную тенденцию на рынке ипотечных услуг: Если 1,5-2 года назад банки искали причины, почему они не могут дать кредит, то сейчас наоборот они подыскивают различные варианты для заемщика, чтобы выдать ему деньги. Начиная с 2001 г. ставки по ипотечным кредитам плавно снижались с пугающего уровня 16-18% в валюте и 23-25% в рублях до 9,5-14% в долларах и 12-15% в рублях. Срок кредитования, наоборот, увеличивался с максимальных 5-10 лет до 25 и даже 30 лет.

Банки становятся доступнее

В сентябре Городской ипотечный банк объявил об ускоренной процедуре рассмотрения заявок и оформления ипотечных сделок. Экспресс-ипотеку за 16 рабочих часов обещают клиентам из Москвы и Санкт-Петербурга, у которых на момент обращения в банк есть полный комплект документов для оценки банком их кредитоспособности, подобран объект покупки, по нему есть необходимые документы, говорится в пресс-релизе банка. Впрочем, на сокращение сроков оформления кредитов могут рассчитывать также клиенты, которые на момент обращения в банк еще не выбрали объект недвижимости. Ожидается, что за счет значительного сокращения сроков оформления ипотечных сделок количество квартир, которые клиенты смогут приобрести с помощью ипотечного кредита, существенно увеличится и клиенты смогут экономить до 5-10% от стоимости квартиры, что актуально, учитывая динамику рынка жилья.

Процесс удешевления ипотеки набирает обороты сообщения о снижении процентной ставки по ипотечным кредитам, предлагаемым различными банками, появляются в прессе практически через день. Значительно упрощена и процедура оформления кредита. Срок оформления кредита в нашем банке сократился до 2-3 часов по сравнению с прежними двумя сутками, рассказывает Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка ДельтаКредит. Теперь с клиента требуется и меньше бумаг, подтверждающих его платежеспособность. Если на первых этапах развития ипотечного рынка для оформления кредита нужно было представить до 30 документов, то сейчас наш минимальный пакет документации составляет всего четыре документа.

По данным опроса фонда Общественное мнение, сохранение высоких ставок по кредитам сдерживает массовое развитие ипотеки. Около 75% россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны, выяснили аналитики фонда. Если же ставка по ипотечному кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем в три раза с 5% до 17%.

Всех этих благ тем не менее явно недостаточно для наступления пресловутого ипотечного бума. По данным исследовательской компании Business Vision, почти 70% населения крупных российских городов считают основным критерием выбора банка для обращения за ипотечным кредитом низкие ставки по его обслуживанию. Пока что даже значительно сниженные ставки по ипотеке в России довольно высоки по сравнению с развитыми странами. Аналитики Альфа-банка приводят примеры: в США ипотечный кредит обходится заемщику от 0% до 5-6% годовых, в Испании европейском рекордсмене по показателям дешевизны ипотечных кредитов заемщику приходится выплачивать всего 3-4% годовых.

Например, снижение ставок предлагается за счет рефинансирования кредитов. Суть предложения заключается в том, чтобы заемщик, взявший кредит 3-5 лет назад по ставке 15-18% годовых, оформил новый кредит в другом банке на других, более выгодных для себя условиях. Например, срок кредита может быть сокращен или, наоборот, увеличен, а ставки, соответственно, уменьшены. Сейчас услуги перекредитования предлагают несколько столичных банков. В их числе Международный московский банк (ставки по ипотеке от 9,9% в долларах и 14% в рублях), Райффайзенбанк (от 9,25% в долларах и от 11% в рублях), КИТ Финанс (11,75% годовых в рублях и 9,75% в долларах), Внешторгбанк 24 (от 9,8% в валюте и от 12,5% в рублях).

Чтобы подтолкнуть потенциальных заемщиков к обращению за кредитом, банки развивают разнообразные схемы.

Перекредитование позволяет банку увеличить портфель закладных хорошего качества за счет привлечения платежеспособных заемщиков и расширить линейку ипотечных продуктов, подтверждает Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка КИТ Финанс. Учитывая западный опыт, где перекредитование является одной из основных услуг, мы готовимся к увеличению конкуренции между банками в этой сфере. С ростом объемов ипотеки потребность в услуге перекредитования будет расти. На рынок могут прийти новые банки, те, кто заинтересован в увеличении своего кредитного портфеля.

Участники ипотечного рынка не скрывают, что перекредитование, по сути, является легальным переманиванием чужих клиентов. С учетом жесткой конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, и сложной ситуации на рынке недвижимости очевидно, что такой продукт является эффективным инструментом наращивания кредитного портфеля, говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 2 В России пока рефинансируются только ипотечные кредиты. За рубежом же данный продукт является одним из наиболее популярных как в линейке ипотечных кредитных продуктов, так и в других розничных кредитных группах. Нередко рефинансирование происходит в комплексе: одним кредитом банк закрывает сразу несколько ипотечный, потребительский, кредит на покупку автомашины.

Без собственных средств

Правда, такую позицию разделяют далеко не все банки. Мы готовы рассмотреть изменение процентных ставок по кредитам наших клиентов, но переманивать заемщиков из других банков считаем нецелесообразным, заявляет Цытович. Ипотечный рынок еще недостаточно развит, у него большие перспективы: согласно последним опросам около 19 млн россиян готовы воспользоваться ипотекой. На мой взгляд, потенциальных клиентов у нашего банка более чем достаточно и бегать за чужими заемщиками просто нет смысла.

Внешторгбанк 24 объявил об отмене первоначального взноса в апреле 2006 г., рассказывает Серова. Ипотечный кредит на покупку вторичного жилья теперь можно получить в размере 100% от стоимости выбранной квартиры. По словам Серовой, банки следуют за рынком: если цены на недвижимость станут расти такими же темпами, как сейчас, то предложения о сокращении или полной отмене первоначального взноса будут оставаться в силе.

Еще одним интересным для потенциальных заемщиков предложением стала ипотека без первоначального взноса. В начале июня 2006 г. с такой инициативой выступил Банк Москвы в рамках сезонной рекламной акции. Еще раньше, весной, об отмене первоначального взноса по ипотеке для жителей Москвы и Московской области, Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Казани, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сообщил Внешторгбанк 2 Позже к ним с оговоркой присоединился ипотечный брокер Фосборн Хоум его предложение действует при покупке квартир стоимостью от $200 000 до $300 000.

ДельтаКредит отказался от идеи предоставления кредитов на 100% стоимости квартиры в банке считают, что клиенты, получившие полную сумму на оплату квартиры, будут легкомысленно относиться к такой собственности. Правильность позиции банка Цытович доказывает, ссылаясь на зарубежный опыт: В странах с развитым ипотечным рынком портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать инвесторы не соглашаются на подобные риски.

Однако большинство банков считают услугу 100%-ного кредитования слишком рискованным шагом. По мнению опрошенных Ведомостями банкиров, клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например, 20%, а еще лучше 30% стоимости. При кризисной ситуации, например падении цен на рынке, нулевые квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими, аргументирует Цытович.

КИТ Финанс отреагировал на рост цен введением новой услуги ипотеки с отсрочкой первоначального взноса. Она предназначена для заемщиков, в собственности которых уже есть квартира, но они хотят ее продать и при помощи ипотеки улучшить свои жилищные условия. Отсрочка первоначального взноса позволяет избежать выстраивания цепочек, которые очень неудобны при росте цен на жилье, аргументирует Карелин. Сначала заемщик получает кредит на всю стоимость квартиры, тем самым фиксируя ее цену, а потом в течение полугода может искать покупателя. За это время при росте цен на недвижимость стоимость квартиры наверняка увеличится, и заемщик окажется в выигрыше. Это менее рискованный для банка путь, чем полная отмена первоначального взноса, поскольку в этом случае заемщик вкладывает в покупку свои средства, описывает преимущества нового продукта Карелин.

Некоторые банки выбрали для себя компромиссный вариант. Отказ от первоначального взноса стал, по сути, маркетинговым мероприятием ряда банков в условиях беспрецедентного роста цен на недвижимость, говорит Карелин. Когда ситуация изменится, минимальный размер первоначального взноса вернется на уровень 10-30% от стоимости недвижимости. В этом случае банки могут спокойно рефинансировать свои ипотечные кредиты и минимизировать риски.

Скудное предложение квартир на рынке провоцирует быстрый рост цен на недвижимость, бьют тревогу в Ассоциации строителей России, что, в свою очередь, является мощным фактором, снижающим спрос на ипотечные кредиты.

Несмотря на положительную динамику доходов населения и улучшение условий ипотечных программ, ипотека в России развивается не слишком быстро. Наиболее серьезными препятствиями для дальнейшего развития ипотечного рынка становятся медленное строительство и стремительный рост цен на жилье, говорят большинство опрошенных экспертов. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 г. приходилось по 20,8 кв. м жилья. За последние три года, отмечают статистики, эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.

По данным внутренней банковской статистики, в последние годы до трети заемщиков вынуждены отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, проходящее с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цены вырастают настолько, что нужно переоформлять кредит на большую сумму. Еще более печальные данные привел в своем недавнем выступлении глава Внешторгбанка Андрей Костин: Многие граждане отказываются от ипотечного кредита, так как не могут найти устраивающее их жилье. По Москве в прошлом году 30% граждан, получивших право на кредит от Внешторгбанка, отказались от него из-за не устраивающих их условий самого жилья, в этом году их число увеличилось до 50%.

Потенциальный потребитель со средним доходом при нынешней ценовой ситуации рассуждает таким образом: зачем брать кредит и покупать не самое лучшее жилье из того, что продается на рынке, чтобы впоследствии 10-20 лет расплачиваться за не самый качественный товар? делится своими соображениями Карелин.

Китайские строительные корпорации устремились в Россию. Они уже реализуют пилотные проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Сибири и на Дальнем Востоке. Переговоры с китайцами ведут иркутские, череповецкие, вологодские, нижегородские застройщики. Пока еще рано говорить об экспансии китайцев, но чувствуется их уверенная поступь, утверждают эксперты. Китайцы имеют хорошие шансы занять львиную долю рынка подрядных услуг. Впоследствии это может изменить расклад сил в отечественной строительной отрасли.

Поэтому, несмотря на снижение ставок по кредитам, минимальный пакет документации, необходимой для оформления кредита, пролонгированный срок выплат, возможности рефинансирования и отмену первоначального взноса, россияне не спешат пользоваться ипотекой. Бум ипотечного кредитования откладывается на неопределенный срок.
В Россию идут китайские строители. В качестве строительных подрядчиков китайцы не так страшны. Однако если они займутся девелопментом, то могут значительно потеснить на рынке недвижимости нынешних его игроков.

Исполнительный директор Союза строителей Кузбасса Ирина Кузеванова сообщила, что один из крупных кемеровских застройщиков уже давно тесно сотрудничает с китайскими специалистами. Возможно, китайцы также будут застраивать жильем один из городских микрорайонов.

Разведка подрядом
До сих пор объекты строительного подряда китайских компаний за рубежом были сосредоточены главным образом в Азии и Африке. Однако в последнее время китайцы стали проявлять повышенный интерес и к России. В первую очередь китайские эмиссары зачастили в близлежащие к Поднебесной регионы в Приморский край, Амурскую и Читинскую области, в Сибирь. В Новосибирске китайские компании ведут активные переговоры с местными игроками и администрацией города о своем участии в реализации строительных проектов, рассказал Эксперту управляющий партнер новосибирской компании DSO Consulting Сергей Сидоренко. Добавив при этом, что в соседнем Барнауле китайцы уже возводят высотное здание.

От регионалов в привлечении специалистов из КНР не отстают и москвичи. Недавно мы открыли офис в Шанхае и хотим привлечь в Россию китайских подрядчиков, рассказал Эксперту заместитель генерального директора столичной девелоперской компании Новая площадь Евгений Фетисов. В московской компании Стройинком-К нам сообщили, что обсуждают возможность сотрудничества с China State Construction Engineering Corporation. Ряд китайских подрядчиков работает на объектах холдинга Mirax Group в Москве-Сити.

Китайская строительная корпорация Ronghua Group планирует возвести жилой квартал в Твери. Об этом недавно заявил пресс-секретарь губернатора Тверской области Андрей Иванов. Для обеспечения проекта материалами компания намерена также построить в области цементный завод.

Дефицит рабочих рук
Как выясняется, причина лояльности россиян к китайским строителям катастрофическая нехватка подрядных организаций и дешевизна рабочей силы из Китая. В Москве, не говоря уже о регионах, свободных качественных подрядчиков раз, два и обчелся. А качественных подрядчиков, которые могут выполнять большой объем работ, и того меньше, сетует г-н Фетисов из Новой площади. По словам президента девелоперской компании GVA Sawyer Камерона Сойера, в последнее время рынок подрядных услуг перегрет из-за строительного бума и стремительного роста цен на основную группу стройматериалов. Их динамика настолько непредсказуема, что вынуждает российских подрядчиков выставлять заказчикам заведомо завышенные расценки.

Таким образом, коренные игроки российского рынка недвижимости встречают китайцев чуть ли не с распростертыми объятиями. Они не только не сопротивляются, но даже способствуют китайской экспансии. Почему?

К тому же китайцы могут рассчитывать и на поддержку российских чиновников, озадаченных не развитием отечественной строительной отрасли как таковой, а увеличением валовых объемов ввода жилья в рамках реализации национального жилищного проекта. Похоже, что для них не имеет значения, кто построит требуемые квадраты русские, турки или китайцы. Например, недавно руководитель Федерального ипотечного агентства Александр Семеняка во всеуслышание заявил, что надо привлекать китайские компании к массовому строительству жилья, поскольку возможностей отечественных фирм для развития рынка явно не хватает.

Пока конкуренцию местным компаниям составляют преимущественно турецкие строители. Считается, что они предлагают лучшее соотношение цены и качества выполняемых работ, а также имеют надежные связи с поставщиками стройматериалов. Однако турки не в состоянии закрыть все потребности российского рынка в силу ограниченности собственных мощностей. Я не удивлюсь, если вскоре китайские компании обгонят своих турецких коллег. Ведь даже у турок, не говоря уж о российских компаниях, нет финансовых возможностей, сопоставимых с китайскими. За десять лет строительного бума в Китае сформировались мощные строительные холдинги, за которыми стоят как госбанки, так и частный капитал, отмечает г-н Сойер. Достаточно сказать, что оборот одной из крупнейших китайских строительных корпораций China State Construction Engineering Corp., созданной в 1982 году, составляет 66 млрд долларов в год.

По словам специалистов, высокие темпы строительства на китайских стройках обеспечиваются жесткой дисциплиной. Здесь не бывает перекуров или простоев, китайцы безостановочно сменяют друг друга. Впрочем, дешевая рабочая сила это дешевое качество, предупреждает заместитель генерального директора красноярской компании Академстрой Павел Козловский. Кадры у китайских компаний обычно низкоквалифицированные. Зачастую это бывшие крестьяне, ставшие строителями. Любопытно, что представитель одной из московских компаний, на объектах которой трудятся китайские фирмы, наотрез отказался поделиться с Экспертом накопленным опытом. Он лишь разочаровано заявил, что из трех китайских подрядчиков, с которыми работает компания, не возникло проблем только с одной фирмой.

К сотрудничеству с китайцами российских застройщиков подталкивает также и тяга к экономии, продиктованная желанием максимально увеличить рентабельность проектов. Вместо того чтобы повышать эффективность своего бизнеса, внедрять новые технологии или поднимать уровень менеджмента, россияне рассчитывают призвать дешевую рабочую силу из Поднебесной, сэкономив до 30% от стоимости строительных работ. Во всяком случае, именно такими цифрами оперируют участники рынка. Единственное конкурентное преимущество китайских строительных компаний это относительно низкая себестоимость строительных работ, которая объясняется дешевизной трудовых ресурсов, говорит генеральный директор компании Главстрой-менеджмент Артур Маркарян.

Превращение китайских компаний в девелоперов может существенно обострить конкуренцию на рынке. По сути дела, единственное конкурентное преимущество, которое смогут противопоставить китайской экспансии местные застройщики, это административный ресурс. Сейчас он является надежной гарантией доступа к земельным участкам. Однако китайцы обладают уникальным опытом урбанизации больших территорий и имеют внушительную финансовую поддержку, поэтому наверняка смогут усилить свое влияние в административной среде. В конечном счете, сотрудничество с китайскими строительными компаниями может оказаться привлекательным для российских властей, поскольку они смогут рассчитывать на привлечение крупных китайских инвесторов.

Из рабсилы в девелоперы
Скорее всего, давление китайских компаний будет усиливаться, полагает г-н Козловский из Академстроя. Пока в основном китайцы идут на наш рынок как субподрядчики на отделочные работы. Но постепенно китайские компании начинают брать и строительные подряды: сами выполняют каменную кладку, монтаж конструкций. Не исключено, что вскоре на рынке появятся и китайские фирмы, выполняющие функции заказчиков строительства.

Следует отметить, что китайцы уже приступают к реализации пилотных проектов в качестве девелоперов. В частности, около 500 млн долларов в строительство 1,2 млн кв. м жилья в Красноярске намерена инвестировать китайская строительная корпорация Восток. Около 1,5 млрд долларов пул китайских застройщиков планирует вложить в петербургский проект Балтийская жемчужина, который предусматривает строительство более 1 млн кв. м жилья и 400 тыс. кв. м коммерческих помещений. В следующем году в Москве начнется возведение китайского делового центра Парк Хуамин площадью около 200 тыс. кв. м. В комплексе из двух небоскребов стоимостью порядка 300 млн долларов разместятся офисы китайских фирм. Возможно, и тех, которые впоследствии займут доминирующие позиции в российской строительной отрасли.

Если китайские компании получат возможность осваивать большие участки и, соответственно, займут значительную долю рынка, то за счет сокращения сроков и стоимости строительства они смогут влиять на рыночную конъюнктуру, предупреждает директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. Большинство российских компаний рискует не выдержать китайского демпинга.



Главная --> Публикации