Главная --> Публикации --> “декра-групп” намерена построить в красноярске 100 000 кв. м офисов и жилья Земля оптом Как построить складской комплекс

Обогрев воздуха
В ОАО Московская областная электросетевая компания (МОЭСК) рассказывают, что проблемы с присоединением к электрическим сетям действительно существуют. Как правило, это Московская область в радиусе 50 км от столицы. Наиболее проблемные районы северо-запад, запад, юго-запад и юг. В этих районах Подмосковья сетевое хозяйство изношено настолько сильно, а желающих воткнуться в сеть так много, что удовлетворить спрос всех желающих просто невозможно. Кроме того, эти районы популярны в основном у людей с высоким достатком, поэтому и электричества им нужно больше, чем среднему потребителю.

Подмосковные застройщики коммерческой недвижимости коттеджных поселков не первый год страдают от проблем с подключением к электрическим сетям. Зачастую ожидание в очереди на электричество растягивается на годы. Несмотря на старания энергетиков улучшить ситуацию, пока застройщикам имеет смысл подумать о собственных электростанциях и сетях для строящихся домов.

Районная монополия
Механизм присоединения к сетям довольно прост. В случае строительства нового коттеджного поселка и необходимости присоединиться к сетям МОЭСК застройщик подает заявку в филиал компании, обслуживающий конкретную территорию. Впрочем, это может быть и не МОЭСК, а другая компания, с которыми частенько у застройщиков и возникают проблемы. Всего компаний, которые в Подмосковье занимаются подключениями к сетям, по данным РАО ЕЭС России, порядка 7 Среди них МУП Энергоснабжение (г. Воскресенск), Дзержинское МУП Энергокоммунальное производственное объединение, МУП Люберецкая электросеть, МУП Щербинская электросеть, ООО Системы жизнеобеспечения Звенигород, ООО Красноармейскэнерго, ОАО Раменские коммунальные системы, МУП Ремонтно-строительное предприятие Подольского района.

В принципе мощности в 15 кВт достаточно для небольшого коттеджа с минимальной энерговооруженностью когда нет подогрева полов и карнизов, освещения всей территории наружными осветительными приборами и прочих излишеств цивилизации. На самом деле, по данным МОЭСК, чаще всего запрашиваемая мощность для коттеджа составляет от 100 до 200 кВт. Есть еще у энергетиков байка о человеке, конечно, жителе Рублевки, который строил дом и сделал заявку на 1 МВт (1 тыс. кВт!). Такое количество энергии ему требовалось для того, чтобы в любой мороз выходить к искусственной незамерзающей речке с маленьким песчаным пляжем. Посчитав, во сколько обойдется это удовольствие, энергетики выставили любителю пляжного отдыха счет ?1 млн. Говорят, человек был согласен платить. Однако технической возможности присоединения такой мощности к сетям в районе его стройки не было. Пришлось оставить заявку неудовлетворенной.

Понять, сколько заявок на присоединения находится в работе у частных энергокомпаний, довольно трудно: компании считают это закрытой информацией. В МОЭСК же сейчас ведется работа более чем по 230 заявкам на присоединение коттеджных поселков. При этом разброс между отдельными районами области велик больше всего желающих в Одинцовском, Истринском, Наро-Фоминском районах, наименее популярны Егорьевский и Шатурский. В МОЭСК рассказывают, что после введения тарифа на технологическое присоединение энергокомпания смогла прекратить практику отказов заявителям и заключает договоры на технологическое присоединение со всеми застройщиками, подавшими заявку в установленной законом форме.

В установленные законом сроки заявка рассматривается и с ним заключается договор на технологическое присоединение. В договоре в числе прочих условий указываются и сроки присоединения. Присоединение к сетям МОЭСК оплачивается по тарифу, установленному Энергетическим комитетом Московской области. Плата составляет от 10 570 до 12 972 руб. за 1 кВт (в зависимости от уровня напряжения и требуемой мощности). Каждый застройщик оплачивает только тот объем мощности, который необходим ему. Впрочем, с государственными компаниями потребителям работать гораздо проще, чем с частными, поскольку у всех государственных компаний есть единый фиксированный тариф. А вот с частными все намного сложнее, поскольку их тарифы, как правило, выше на 30%, чем государственные. Впрочем, потребителям деваться некуда как правило, в одном районе есть только одна компания, осуществляющая присоединения.

Дело рук присоединяемых
Как правило, проблема с присоединениями возникает по двум причинам: изношенность сетей (и, как следствие, невозможность возложить на них дополнительную нагрузку) или отсутствие подстанции, трансформирующей высокое напряжение в более низкое. Собственно плата за техприсоединения была введена именно для того, чтобы улучшить положение в сетевом хозяйстве. Именно на деньги, которые потребитель платит за то, чтобы его подключили к сети, и строятся новые подстанции и линии электропередачи. Однако в частных компаниях никаких гарантий вложений денег, заплаченных за подключение, в новое строительство нет. Я купил дом в коттеджном поселке в Малаховке, рассказывает потенциальный потребитель электроэнергии. Год назад за присоединение своих 15 кВт я заплатил $3 тыс. Мне велели ждать три месяца. Через полгода оказалось, что надо всем домам в поселке, а их 15, добавить еще столько же, чтобы подключили без очереди. Но, видимо, кто-то дал взятку больше нас. Электричества в доме до сих пор нет. Нет света в строящемся доме в одном из коттеджных поселков в 10 км от Москвы по Калужскому шоссе. Цена у компании, которая должна меня подключить, на 30% выше государственного тарифа. Меня возмутило это, рассказывает владельца дома. А они мне сказали: Не хочешь платить, сиди без света. Государственных сетей здесь нет.

Срок присоединения коттеджного поселка зависит от сложности и объема работ, необходимых для присоединения, а также от наличия резерва мощности и планов по их созданию в каждом конкретном районе. Так, в отдаленных районах Московской области, где застройка ведется менее интенсивно и сетевой комплекс имеет резерв мощности, количество заявок меньше и удовлетворяются они быстрее. Например, в Сергиево-Посадском районе из двух поданных заявок исполнены обе. Сложнее ситуация в районах, расположенных близко к столице. По Солнечногорскому району в настоящее время в работе на разной стадии рассмотрения находится 18 заявок. По трем из них уже принято решение и ведется подписание договоров на технологическое присоединение. По заявкам остальных потребителей заканчивается подготовка технических решений.

Если же лишнего десятка миллионов долларов на автономную энергоустановку у застройщика нет, то пока ему можно рекомендовать только одно не строить в Подмосковье, по крайней мере, пару лет. За это время МОЭСК обещает построить и реконструировать 78 подстанций разного класса напряжения вокруг Москвы и таким образом погасить дефицит подключений к энергосетям. В компании также сообщили, что через два года будут существенно сокращены сроки присоединения (сейчас его приходится ждать иногда больше года) и созданы дополнительные резервы, которые наверняка позволят разбить перед домом небольшой незамерзающий пляж.
Прошло уже полтора года с начала активной фазы конфликта обманутых соинвесторов с обманувшими их компаниями и властями. За это время свои проблемы решили единицы, зато сами дольщики и недостроенные объекты недвижимости стали объектами весьма прибыльного бизнеса. Можно сказать, что обман дольщиков раскручивается уже по второму кругу.

Впрочем, многие застройщики коттеджных поселков Подмосковья начали возводить собственную генерацию. Представитель крупной инвестиционно-строительной компании объясняет такое решение просто: Мы устали от того, что с нас все время тянут огромные деньги, а потом еще и заставляют самостоятельно прокладывать кабель к питающему центру, а иногда строить и саму подстанцию. Проще сразу строить свою мини-ТЭЦ. Как правило, такие установки работают на газе. Их мощность от 22 до 44 кВт. Это как раз для коттеджного поселка небольшого размера. Есть установки и побольше от 44 до 150 кВт, однако такая подойдет, если поселок большой, в нем есть, например, школа или бассейн. Пользование электричеством от такой установки обойдется потребителю примерно на 20% дороже, чем пользование государственной энергией. Однако с учетом того, что это автономная генерация, обслуживание которой полностью лежит на подрядчике, затраты того стоят.

Что же касается внешних обстоятельств, то тут один из самых ярких примеров конфликт вокруг комплекса Звезда России в Химках. Из восьми зданий компания Принт-Капитал полностью построила три, частично два, началось строительство шестого. В 2004 году в Химках сменилась администрация, после чего было заявлено, что инвестиционный контракт заключен с многочисленными нарушениями требований закона, предъявляемых к заключению таких сделок. Контракт был разорван в одностороннем порядке, строительство остановлено. Для людей, знакомых с реалиями строительного рынка, повод просто смехотворен. Дело в том, что аренду участка площадью более 3 га нужно оформлять в областном земельном комитете. Но можно и в районном правда, на срок не больше года. Этим правом арендой на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией строительные компании пользовались и сегодня пользуются очень широко: другой уровень затрат.

Строительный театр военных действий
Всего в кризисе с соинвесторами в Москве и Подмосковье засветилось до четырех десятков компаний, и только в действиях трех или четырех из них ясно видны признаки преступлений (да и те повели себя явно мошенническим образом только после искусственного банковского кризиса 2004 года, что, конечно, их нисколько не оправдывает). Остальные, пришедшие на рынок пять-семь лет назад, построившие сотни тысяч квадратных метров жилья, вдруг оказались жертвами внешних обстоятельств и непрофессионального менеджмента. Второе означает, что компании, как выразился глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, нахватали стройплощадок, а что с ними делать, не знают. Это компании, например, по определению господина Ресина, учрежденные отставными полковниками, решившими заработать денег, которые не рассчитали силы, чтобы следовать правилам игры на строительном театре военных действий. После чего руководители многих из этих компаний бегали по чиновничьим кабинетам и умоляли помочь в перепродаже инвестконтрактов за сумму, сколько-нибудь похожую на справедливую. Им не помогли. Их дожимали.

Руководители Принт-Капитала попытались судиться, и их арестовали. Нелегальные корпуса снесены не были. Более того, новая администрация собиралась отдать контракт компании, которая до конфликта была генподрядчиком Принт-Капитала и, по слухам, близка новой администрации. Среди аргументов в пользу такого решения назывался следующий: у генподрядчика осталась строительная документация.

Для правоохранительных органов такой повод был все-таки недостаточен, и они пошли дальше. По утверждению прокуратуры, у Принт-Капитала не было проектно-сметной документации, и до октября 2005 года компания привлекала денежные средства граждан путем заключения договоров инвестирования, заведомо зная, что построенное жилье не может быть введено в эксплуатацию из-за отсутствия разрешительных документов.

А ты кто такой?
Поведение властей на первом этапе конфликта многие называют хамским. Надо было смотреть, кому деньги несете, Государство в спор хозяйствующих субъектов не вмешивается, Мы ваши коммерческие неудачи оплачивать не собираемся такими чаще всего были ответы стороны, заключавшей с застройщиками инвестиционные контракты. Не столько даже судебные перспективы вплоть до Европейского суда, а главным образом массовые выступления заставили представителей власти изменить тактику.

Видимо, конфликт вышел за рамки допустимого, и в этом году на совещании в обладминистрации было решено, что достраивать комплекс будет третья сторона. Строительство возобновилось только осенью этого года. Но между началом конфликта и этим радостным событием был пикет дольщиков Звезды России на Ленинградском шоссе, одно из первых выступлений обманутых соинвесторов, и была их голодовка, также одна из первых. В конфликте вокруг Звезды России отразилась вторая причина кризиса с обманутыми дольщиками попытка передела строительного рынка.

Тогда власти стали действовать, в первую очередь давать обещания авось кто-нибудь поверит. Правда, в обещаниях чаще всего фигурирует 2008 год, то есть период послевыборный, когда принято создавать новые проблемы, а не решать старые. В критический момент можно просто соврать, как это сделали подмосковные чиновники, заявив на одном из митингов, что ведут переговоры о передаче недостроенных объектов компании Стройиндустрия новому застройщику Конти. В строительной компании удивились этой новости, однако пару недель передышки власти получили.

Возможно, лучшим решением было бы ввести в компаниях, не выполнивших свои обязательства перед дольщиками, внешнее управление и предложить программы выхода из кризиса, то есть сохранить эти компании в качестве буфера между властью и дольщиками. Очевидно, власти решили, что головы бояр народ вполне успокоят, а перехват инициативы позволит спустить дело на тормозах. Против руководителей нескольких компаний были возбуждены уголовные дела.
Но обманутые продолжали проводить акции протеста, прекрасно понимая, что стоит им поверить властям и умерить митинговые страсти и их дело ляжет под сукно.

Инвесторы и покупатели
Между тем основное различие между дольщиками было заметно сразу и проявилось в самом начале кризиса. Большая часть пострадавших покупала квартиры для того, чтобы в них жить. Те отношения, которые описываются в так называемых договорах соинвестирования, это в чистом виде покупка с отложенной передачей товара, или отложенная покупка, или, если угодно, покупка с предоплатой.

Но важнейший из приемов, примененных властями, это внесение раскола в ряды наступающих. В том числе с помощью известного фокуса: создать рядом с самодеятельными настоящими организациями обманутых дольщиков подставные управляемые организации. Если настоящая организация откажется признавать подставных и взаимодействовать с ними, то на нее повесят ярлык раскольника и отщепенца: Мы конструктивно сотрудничаем с пятью (десятью, двадцатью) организациями, и только одна малочисленная и маргинальная ведет себя неадекватно. Если же организация согласится на сотрудничество, то ее постепенно затрут и уничтожат. Разгневанному дольщику, прорвавшемуся в высокий кабинет, можно будет сказать: Вас уже с десяток всероссийских союзов, комитетов и ассоциаций. Вы сначала между собой разберитесь, а уж потом беспокойте занятых людей или А ты кто такой?. А общественное мнение дезориентировать, презрительно отозвавшись об обманутых дольщиках: Устроили грызню, смотреть противно.

Противоречия между этими двумя категориями пострадавших покупателей жилой недвижимости очевидны. Те, кто покупал квартиру для того, чтобы в ней жить, наиболее решительны и последовательны отступать им некуда. Ведь за три года деньги подешевели на 30-40%, а цена квадратного метра выросла в несколько раз, и на те деньги, которые они внесли за двухкомнатную квартиру в Москве, сегодня не купить и однокомнатную в Хотькове. Эти люди в основном объединены в Оргкомитет пострадавших соинвесторов (лидеры Сергей Королев, Светлана Дроздова, Анастасия Антонычева и другие).
Те же, кто покупал недвижимость в инвестиционных целях, предпочитают получить деньги. Считается, что некоторая их часть примкнула к Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства (председатель Антон Беляков, основавший в ноябре также общероссийское движение дольщиков Комитет помощи: Жилье. Земля. Люди ЖЗЛ). В отличие от оргкомитета ассоциация имеет хорошо оснащенный офис в центре города и штат профессиональных сотрудников.

Другая часть пострадавших покупала квартиры в инвестиционных целях. Инвестиция это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. А значит, только эту часть пострадавших тех, кто приобретал квартиры на нулевом цикле с целью дальнейшей перепродажи можно назвать соинвесторами, да и то с натяжкой.

Скупка украденного
Известно, что власти ведут непубличные переговоры с разными строительными компаниями о завершении недостроя. Часто они оканчиваются неудачей, но иногда достигается принципиальное согласие и начинается обсуждение деталей будущего соглашения. И вот тогда, задолго до окончания переговоров, случаются интересные истории.

Но точных данных о соотношении покупателей и инвесторов среди членов оргкомитета и ассоциации нет.
Потерять 30-50% на инфляции не самое страшное для инвестора (при возвращении проблемного долга и 50% приемлемы). Надежды получить все пять своих квартир практически нет, главное как можно быстрее вернуть остальные 50-70% и вложить их в другие проекты. Власти не устают повторять, что спекулянты не получат ничего. К выборам проблема дольщиков должна быть решена, и ясно, что любой реальный вариант будет основан на формуле одна квартира в одни руки.

То, что дольщика кто-то смог найти, неудивительно. Странно, что компакт-диски с именами и адресами обманутых дольщиков еще не продаются в подземных переходах. Но кто именно мог воспользоваться инсайдерской информацией? Новый застройщик? Власти? А если и те и другие к деятельности скупающих структур непричастны, то каким образом новым застройщикам и властям удается вести переговоры, то есть договариваться о количестве метров и квартир, предназначенных пострадавшим дольщикам? Как им удается договариваться об обременении? Остается строить предположения. Например, что новый застройщик решил не удовлетворяться той долей квартир, которые он сможет продать, и хотел бы прибавить к ним часть квартир из обременения. Или о том, что в некоторых регионах власти слишком вяло ведут переговоры с потенциальными преемниками недостроя, дожимая колеблющихся дольщиков.

Конечно, напрямую дольщикам не предлагают по дешевке продать договор об организации взаимоотношений со строительной компанией. Все несколько сложнее. В течение некоторого времени с дольщиком поддерживала отношения некая объединенная (согласительная) комиссия кого-то с кем-то и даже что-то обещала. И вот теперь ему с сожалением сообщают, что ему ничего не светит: его нет в списках пострадавших (А ведь мы говорили!). И дольщик вспоминает, что нечто такое ему действительно говорили невнятно и скороговоркой, соответственно, его нет в постановлении. Варианты: всплыла двойная (тройная) продажа, договор не зарегистрирован (не перерегистрирован) и т. п. В общем, дело дрянь. Но выход есть. В смысле есть выход на некий фонд, который не то чтобы собирается на этом заработать, но у него какие-то счеты с региональной властью, нужен скандал. И ему можно спихнуть договор за хорошие деньги. Ну, скажем, 70% номинала. Можем посодействовать. И это, увы, все, что для дольщика можно сделать, поскольку комиссия на днях распускается. Дольщик догадывается, что его бессовестно обманывают, что на самом деле загадочный фонд скупает договоры за 80%, а может быть, и за 100%! И очень радуется, выторговав 75% номинала, или 20-30% сегодняшней реальной стоимости квартиры.

Игра на разделение
Удовлетворить пятерых голодающих дольщиков, требующих пять квартир, гораздо труднее, нежели одного инвестора, вложившего средства в строительство пяти квартир. И похоже, власти не прочь использовать ассоциацию (инвесторов) для противодействия оргкомитету (покупателям). Однако маловероятно, что членам ассоциации вернут живые деньги.

Известно, что, например, в Москве есть тысячи простаивающих площадок (весной этого года мэр столицы грозился отнять площадки у нерадивых застройщиков, просрочивших инвестиционные контракты). Еще больше подходящих площадок в Подмосковье. Очевидно, нашлось бы немало компаний, готовых в кратчайшие сроки довести любой недострой и полностью отдать его пострадавшим дольщикам за пару хороших площадок. Достичь таких соглашений можно в считанные дни. Но этого не происходит.

А господин Беляков в ответ заявил, что разработанный Общественной палатой и поддерживаемый оргкомитетом законопроект О реструктуризации строительных организаций, который упрощает процедуру банкротства несостоятельных компаний, упростит также коррупцию и распыление вырученных средств. В качестве примера он привел историю строительной компании Град, которая инициировала собственное банкротство, а почти готовый объект был продан за бесценок.

Кампания против спекулянтов набирает обороты. Создавая при Министерстве регионального развития рабочую группу по делам обманутых дольщиков, министр Владимир Яковлев ввел в нее исключительно представителей ассоциации, но он же, рассуждая о проблемах нацпроекта Доступное жилье, предлагает обложить владельцев двух и более квартир дополнительным налогом, а Федеральная антимонопольная служба втайне готовит комплекс мер против спекулянтов. Если ассоциации и дадут возможность вернуть свое, то только за счет собратьев по несчастью. Активисты оргкомитета указывают на то, что председатель ассоциации Антон Беляков появился на митингах только в конце прошлого года, в первоначальных списках пострадавших дольщиков не числился вообще, и намекают на его связи с некими рейдерскими структурами.

Оба движения обвиняют друг друга в политизации и в участии в пиар-акциях политических и общественных деятелей. Похоже, эти обвинения небезосновательны.

Недостроенные объекты, материальный залог вкладчиков, расползаются за бесценок, считает и противник Белякова активист оргкомитета Сергей Королев. Его пример жилой комплекс на 450 квартир в поселке Тучково, из которых обманутым дольщикам принадлежит около четверти. Недострой был продан за $50 тыс.

Политические и общественные деятели предлагают помощь, и уставшим, отчаявшимся людям показалось, что они могут ею воспользоваться. Дольщики поверили в хорошую и плохую власть, решили, что с помощью одних государственных или псевдообщественных институтов могут чего-то добиться от других, не понимая, что тем самым легализовали игру в хороших и плохих пострадавших дольщиков. Они забыли, что чиновники реагируют только на те митинги, на которые их не приглашают, на которых их освистывают, с которых их гонят. Все остальное конструктивный процесс. Иными словами, движение в никуда.

Представители ассоциации находят поддержку в коридорах Совета федерации. Наоборот, Оргкомитет пострадавших соинвесторов обвиняет руководство Совета федерации в нечистоплотных связях с руководством компании Социальная инициатива, а к деятельности Анатолия Кучерены в поддержку оргкомитета активно подключился депутат Государственной думы Александр Хинштейн.

Как нам удалось узнать, из бюджета на программу "Молодой семье - доступное жилье" выделено 9 млн 917 тыс. руб. Участие в программе предприятий и организаций составит 270 тыс. руб., а граждане выложат из своих карманов 1 млн 230 тыс. Итак, бюджет программы составляет 11 млн 417 тыс. руб. Департамент экономической политики и развития города Москвы должен был обратиться в Министерство образования РФ с просьбой об использовании средств, выделяемых из бюджета Российской Федерации на реализацию подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, для оказания поддержки молодым семьям Москвы в улучшении жилищных условий.

Правительственная программа "Жилье для молодых семей" призвана решить жилищную проблему молодых россиян. Однако не все смогут ею воспользоваться. Молодой может считаться семья, которая первые 3 года после заключения брака постоянно проживает в Москве, а оба супруга не старше 30 лет. Кроме того, хотя бы один из членов семьи должен стоять в очереди на улучшение жилищных условий.

Помня о подстерегающих нас на каждом шагу "юридических тонкостях", для детального объяснения всего и вся мы обратились к Евгению Евстигнееву, пресс-секретарю управления Департамента жилищной политики. Именно это ведомство было разработчиком столичной программы. Кроме него, правда, в разработке программы принимали участие Комитет по делам семьи и молодежи и Департамент экономической политики и развития Москвы.

Город же выделяет под строительство участки, а строят СУ-155, Мосстроймеханизация. Они возводят дома серий П-46М, П-44Т и КОПЭ. Заметим особо, что все дома строятся сверх ежегодных объемов муниципальной жилой площади, т. е. не в ущерб другим очередникам.

На что же могут рассчитывать такие семьи? Как выяснилось, отнюдь не на бесплатное жилье в подарок от города. Им будет предложено два варианта решения квартирного вопроса: заключить договор коммерческого найма или купить квартиру с рассрочкой платежа. При этом, уточнил Е. Евстигнеев, участники этой программы должны являться очередниками на улучшение жилищных условий, либо жить в квартирах коммунального заселения, либо работать в городских бюджетных организациях. Именно эти категории граждан получат жилье в первую очередь.

По словам Е. Евстигнеева, молодой может считаться "семья, которая первые 3 года после заключения брака постоянно проживает в Москве, а оба супруга не старше 30 лет. В случае, если в семье есть дети, срок продолжительности брака не имеет значения. Также к этой категории относятся неполные семьи с детьми, в которых мать или отец не достигли тридцатилетнего возраста".

В течение срока действия договора семья вносит ежемесячные платежи за квартиру. Размер будет зависеть от нескольких факторов: года постановки на учет, размера безвозмездной субсидии, наличия и количества детей, площади и стоимости квартиры. Для стандартной двухкомнатной квартиры и семьи из трех человек плата за наем в течение всего срока действия договора составит около 1120 руб. ($36) в месяц. При рождении в такой семье еще одного ребенка она будет снижена до 746 руб. ($24) в месяц.

Квартиры, которые будут предоставляться по договорам коммерческого найма, строятся за счет средств городского бюджета. Согласно действующему законодательству, договор коммерческого найма не предполагает вариант выкупа жилья и уж тем более - бесплатной приватизации. Срок действия договора - 5 лет. При этом участник программы не снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также он сохраняет право на безвозмездную субсидию или заем, выделяемые городом на строительство или приобретение жилья.

Жилье, занимаемое по договору коммерческого найма, считается временным. Несомненный плюс этого варианта состоит в том, что за эти 5 лет семья попутно копит средства на собственное жилье. Для этого кроме перечисленных платежей семья систематически вносит специально рассчитанные паевые взносы в одну из накопительных систем - строительная сберкасса, ЖК или ЖСК, московский государственный облигационный заем. Например, для приобретения на рынке недвижимости двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м семьей из трех человек ежемесячный паевой взнос в накопительную систему составит $309.

Коммунальные услуги оплачиваются по отдельному договору с эксплуатирующей организацией в размере их фактической стоимости (100%) и составляют около $60 в месяц.

Если денег все-таки не хватает, то можно продлить договор еще на один срок. Правда, для этого возраст супругов не должен перейти за предел в 30 лет. Таким образом, часть семей получает возможность заключить договор дважды - на пять лет и еще на пять лет. За это время они смогут накопить денег для покупки большой квартиры.

По истечении 5 лет на их расчетном счете уже накопится определенная сумма -правда, явно недостаточная для покупки квартиры. Но есть еще место в очереди. А как известно, по городским законам всем очередникам положена безвозмездная субсидия. Размер ее зависит от того, сколько лет они стоят в очереди (см. таблицу). Это еще одна материальная помощь от города. Сложенные вместе, эти деньги должны покрыть стоимость желанной квартиры.

Поскольку копить деньги, передоверяя их кому-либо, в России не любят - сказывается, видимо, историческая память о стенах, оклеенных керенками, внезапных дефолтах и экономических кризисах, - о системе накопления средств мы решили расспросить Евгения Евстигнеева подробнее.
- Вы упомянули ЖСК, а что это за кооперативы?
- Кооператив называется так же, как программа: "Молодой семье - доступное жилье". Его организовал Департамент жилищной политики. Устав писался под строгим контролем наших юристов. И мы даже даем клиенту моральную гарантию.
- Моральную гарантию? И что с ней делать?
- Это юридические тонкости, которые оговорены в документации кооператива. Мы можем дать слово, что никто из правления кооператива никуда не убежит. Да к тому же очень многое в этой организации зависит от пайщиков. Если им что-то не понравится, они имеют полное право потребовать отчет.
- А что будет с деньгами молодой семьи, если она откажется участвовать в вашей программе?
- В случае выхода молодой семьи из программы, например, по причине неплатежеспособности, внесенные паевые накопления будут им полностью возвращены. Они вернутся в то жилое помещение, в котором проживали до того. К тому же они сохранят свой статус нуждающихся в улучшении жилищных условий (очередников) с сохранением года постановки на учет до момента предоставления им жилья городом безвозмездно на общих основаниях в порядке существующей очереди.
- Хоть один участник вашей программы стал уже обладателем квартиры?
- Их уже гораздо больше. Еще в декабре мы торжественно заселили дом 38, к. 1 по улице Верхние поля. В нем живут 648 молодых семей. Все квартиры с полной отделкой. Недавно мы проводили мониторинг, и итоги нас приятно удивили: в этом доме уже 972 ребенка, и вскоре появятся на свет его новые обитатели!
Кроме этого дома готовы к заселению еще два: по улице Шарикоподшипниковской, 12, и по улице Верхние поля, 31, к. В ближайшее время строители возведут для этой программы еще 20 домов в ЗАО, ЮВАО и ЮЗАО общей площадью более 264 тыс. кв. м. И более 4 тыс. молодых семей въедут в свое жилье!
- Кто будет обслуживать ваши дома?
- Московский городской центр арендного жилья под руководством Павла Спирина. Но, к слову сказать, жильцы первого дома решили создать собственную организацию самоуправления.

После покупки квартиры семья должна будет освободить квартиру, которую занимала по договору коммерческого найма, для следующих участников программы и сняться с регистрационного учета.

Как и в первом случае, дома строятся на средства городского бюджета, но предназначены для продажи. Так, на данный момент под эту программу предлагаются однокомнатные квартиры по $14 400 и двухкомнатные по $21 60 Значит, первый взнос для семьи из двух человек, претендующих на "однушку", составит $4320, а "двушка" обойдется в $6480.

Разобравшись с договором коммерческого найма, мы обратились ко второй схеме приобретения жилья по программе "Молодой семье - доступное жилье". Для участия в ней очередник должен сразу внести 30% стоимости квартиры, установленной МосГорБТИ, а на оставшуюся сумму можно получить рассрочку на пять лет под 3-8% годовых в рублях.

"При подготовке программы наш комитет отстаивал соблюдение в отношении ребенка социального норматива, который существует сейчас, - 18 квадратных метров. Но пока, по подсчетам экономистов, это невозможно, - комментирует эти цифры Е. Евстигнеев. - На втором этапе реализации программы мы уже запланировали списывать кредит по тем социальным нормам, которые существуют на текущий период".
- А как долго придется ждать молодой семье, пока подойдет ее очередь вселиться в новую квартиру?
- Недолго, первые очередники ждали несколько месяцев. Все зависит от того, готов ли дом к заселению. Если таких домов построят достаточно, то квартиры по программе будут раздавать активнее.
- Когда семья сможет стать собственником квартиры?
- Как только полностью выплатит стоимость квартиры. Наша программа предполагает размер первого взноса 30%, но очень многие семьи готовы оплатить разом большую сумму.
- Охотно ли молодежь идет на участие в программе?
- Молодых москвичей очень интересует эта программа. Желающих очень много. Большинство принимают решение приобретать жилье через куплю-продажу с рассрочкой платежа. А вот на коммерческий наем мы до сих пор не можем набрать нужного количества желающих, чтобы заселить хотя бы один дом. Не все молодые москвичи состоятельны. Некоторые, узнав цифры предстоящих ежемесячных взносов, отказываются участвовать в программе.

Молодые супружеские пары под гарантии правительства Москвы могут получать кредиты на приобретение и строительство жилья. Причем условия договора предусматривают, что, если в первые 5 лет совместной жизни рождается первый ребенок, то город компенсирует семье 10 кв. м жилья на бесплатной основе. Если родился второй - им "прощается" еще 14 кв. м. При рождении третьего - 18 "квадратов". Итого - максимум 42 "квадрата" бесплатно.

Столичные зоны престижности не совпадают с кольцевыми магистралями. Вот, например, Лесная улица полноценный центральный район, а ведь она далеко находится за пределами Садового кольца. В южном направлении на таком же расстоянии от кольца находится метро Тульская настоящая глушь с точки зрения застройщика дорогого жилья.

Чтобы узнать, насколько на самом деле велик интерес москвичей к программе "Молодой семье - доступное жилье", мы позвонили в информационно-методический центр, консультирующий молодых по жилищным вопросам. Там нам сказали, что если мы хотим записаться на бесплатную консультацию, то очередь стоит занимать на август. В июле все уже расписано.
География московского дорогого жилья расширяется с каждым годом, и это неудивительно: в пределах золотой мили места все меньше и оно все дороже, а спрос на элитное жилье и верхний бизнес-класс растет. Сегодня мы оцениваем строящийся Дом на Тишинке, название которого само говорит о местоположении.

Вполне естественно поэтому, что район Грузинских улиц и прилегающих к ним переулков, находящийся как раз на этой стратегической оси, рассматривается застройщиками как запасной аэродром. К слову, десять лет назад именно здесь был построен первый в Москве клубный дом Агаларов Хаус. Он, кстати, хорошо просматривается даже с нижних жилых этажей Дома на Тишинке. Несомненное достоинство района кроме близости к центру наличие в шаговой доступности большого количества школ (в том числе и с приставкой спец). Зоопарк от Тишинки в десяти минутах ходьбы, но все же достаточно далеко, чтобы до дома не доходили его специфические запахи. Возможно, кому-то придется по душе, что неподалеку, на улице Красина (но и не в непосредственной близости), находится автозаправочная станция одна из последних в исторической части города.

Московская элитка вытягивается клином в сторону северо-запада, а бизнес-класс верхнего уровня дотягивается почти до МКАД (например, в Строгине и на Речном вокзале).

Наконец, самое неприятное соседство с Белорусским вокзалом и окружающими его рынками, магазинчиками и шашлычными. Все это хозяйство, конечно, не совсем рядом, а в 15 минутах ходьбы, и все же прогуливаться здесь поздним вечером не стоит, особенно подросткам.

Конечно, есть у этого района и свои ощутимые недостатки (как, впрочем, и у любого другого). Это все же не самый что ни на есть исторический центр, поэтому еще в советские времена здесь много зданий сносили и много строили. Причем не цэковки более или менее приличного вида, как на Патриарших и Арбате этот район застраивался унылыми кирпичами эпохи развитого социализма. Подозреваю, именно из-за определенной периферийности здесь позволили поэкспериментировать молодому скульптору Церетели с его стелой в память российско-грузинской дружбы. Архитектурным памятником соцлагерю можно считать и находящееся напротив Дома на Тишинке польское посольство, выполненное в характерном для тех времен стиле коробка на коробке. Кстати, соседство с посольством само по себе весьма сомнительное преимущество, ведь у стен подобных заведений случаются митинги и демонстрации, иногда и улицы перекрывают, причем в самый неподходящий момент.

Офисная часть здания пока не сдана в аренду, но, как нам стало известно, ведутся переговоры с одним высшим учебным заведением о размещении здесь его школьного филиала. Если эти переговоры увенчаются успехом, прямо на фасаде здания можно рисовать жирный плюс для будущих покупателей квартир. Если же в результате помещения арендует какая-нибудь нейтральная фирма, то вряд ли это создаст помеху жильцам: менеджеры будут сновать через отдельный вход, а подземная парковка на них не рассчитана.

Ну, а что же сам дом? Он пока выведен только на уровень третьего этажа, так что судить о его архитектурном облике пока рано. Бросается в глаза, что он выходит фасадом непосредственно на Большой Тишинский переулок, что, конечно, не есть хорошо. Этот недостаток смягчается двумя обстоятельствами. Во-первых, первые два этажа будут отданы под офисы, а жилая часть отодвинута вглубь, так что даже окна первого жилого этажа не будут выходить непосредственно в переулок. Во-вторых, сам переулок достаточно тихий, в соответствии с названием.

Социальная инфраструктура в доме не предусмотрена. Вряд ли это может считаться минусом, поскольку в прилегающем районе полно и магазинов, и фитнес-центров, и пристойных заведений общепита. Зато имеется собственная огороженная территория, на которой отлично может разместиться детская площадка. Правда, пока что во внутреннем дворике предусмотрено место для гостевой парковки, что, на мой взгляд, является совершенно лишней опцией. Впрочем, товарищество собственников само разберется, нужна ли им парковка прямо под окнами квартир.

Двухуровневая подземная парковка, уже выполненная под чистовую отделку, вмещает 150 машиномест немного больше, чем квартир в доме. Правда, тут есть одна тонкость. Владельцем участка и заказчиком строительства является управление делами президента России, которому и будут отданы несколько нижних жилых этажей. По непонятной причине управделами отказалось от парковочных мест для своих очередников, так что покупателям достанется по полтора места на квартиру. Вполне прилично для центра города.

Цена квадратного метра в будущем доме достаточно маргинальна. Нижний предел (соответственно, на нижних этажах) $8500 вполне укладывается в границы бизнес-класса. Верхний $15 000 вплотную приближается к элитному уровню. Хотя, безусловно, 21-этажный дом на 133 квартиры с подобным местоположением элитным считаться не может.

Кстати, на противоположной от переулка стороне к Дому на Тишинке примыкает явно напрашивающееся на снос нежилое строение. Его хозяин, как мне сообщили, ведет переговоры о продаже площадки. Так что вполне возможно, что жильцов дома ожидает в будущем новое строительство по соседству.

Хотя есть в этом доме своя довольно редкая для города фишка. Во всех квартирах начиная с 16-го этажа и выше проектом предусмотрены камины. Не какие-нибудь газовые, а настоящие, с дымоходами, дровами, щипцами и совками. В Москве не так уж много домов, обитатели которых могут легально развести огонь у себя в квартире. Хотя, конечно, сам по себе этот факт еще не позволяет отнести Дом на Тишинке к категории элитных.

Максимальная площадь квартиры 225 кв. м также не вписывается в рамки элитности. Хотя, конечно, на начальном этапе продаж ничто не мешает покупателю объединить две квартиры. Такой непременный атрибут дома высшей категории, как пентхаусы с эксплуатируемой кровлей, в Доме на Тишинке не предусмотрен.

Характеристики проекта
Положительные xарактеристики: близость к центру и хорошая транспортная доступность; хорошо развитая инфраструктура в прилегающем районе; достаточная обеспеченность машиноместами; предусмотренные проектом камины на верхних этажах здания; наличие охраняемой территории.



Характеристики основаны на субъективных наблюдениях автора Ъ-Дома.

Отрицательные xарактеристики: разнородная архитектурная среда; плохие виды из окон части квартир; непосредственная близость к проезжей части; несоответствие цен и класса дома.

Мнения конкурентов
Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank:
Специалисты нашей компании относят район Тишинки к сегменту бизнес-класса, хоть и очень качественному, но все равно бизнес-классу. Значительно повысил репутацию Тишинки на рынке жилья проект Агаларов-Хаус, который и по сей день считается одним из самых знаковых в сегменте элитной недвижимости столицы. Непосредственную близость или особенно соседство с Агаларов-Хаусом можно справедливо назвать конкурентным преимуществом, несколько повышающим имидж строящихся проектов в районе Тишинки. Еще раз повторю: на мой взгляд, сегодня никаких очевидных предпосылок к переходу района в статус элитного не наблюдается.

Дом на Тишинке
Расположение Большой Тишинский пер., 10
Общая площадь объекта (кв. м) 32 508
Площадь участка (га) 0,48
Площадь застройки (га) 0,15
Площадь квартир (кв. м) 19 737
Количество квартир 133
Этажность 21
Площади квартир (кв. м) 84-225
Количество машиномест 150
Диапазон цен ($/кв. м) 8500-15 000
Заказчик Управление делами президента РФ
Инвестор ООО Финансовая группа Центр"
Генеральный подрядчик Артинг-Инвест (Босния и Герцеговина)
Уполномоченное агентство по реализации Компания Tweed Недвижимость
Срок окончания строительства Первый квартал 2008 года

Подобный интерес связан в первую очередь с возведением Москва-Сити. Вполне закономерно то, что новый деловой центр города стимулирует интенсивное освоение близлежащих окрестностей. Сравнительно неплохая транспортная доступность, близость сквера и Москвы-реки добавляют привлекательности новым проектам.

Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:
Красная Пресня традиционно не входила в число приоритетных районов элитной застройки. Однако ситуация несколько изменилась на это указывает опыт последнего года. Все больше девелоперов дорого жилья присматриваются к площадкам в районе Тишинской площади и Большой Грузинской улицы. Нами в том числе в ближайшее время здесь будет анонсировано сразу несколько новых проектов.

Алексей Кобяков, маркетолог-аналитик управления новостроек компании Миэль-недвижимость:
Месторасположение строящегося дома чаще всего предопределяет его тип. Пресненский район ЦАО известен как своими историческими местами, так и зонами отдыха (зоопарк, детский парк и другие), которые пользуются популярностью у москвичей, поэтому большинство возводимых здесь домов принадлежит бизнес-классу.

Краснопресненский район вполне может стать комфортным для состоятельного москвича. Подтверждением тому может служить опыт известного проекта Агаларов-Хаус, расположенного на Большой Грузинской улице, а также новый дом Панорама на улице Климашкина. Дом Агаларов-Хаус, построенный в 1997 году, оказался крайне актуальным и востребованным и сейчас: красивая архитектура, удобное расположение, очень высокий уровень сервиса. Квартиры на продажу практически не выставляются. Люди, купив в доме жилье 10 лет назад, предпочитают жить в нем и сегодня, несмотря на обилие новых роскошных предложений в других районах.

Также представленный набор квартир, на наш взгляд, не является оптимальным для подобного типа домов в данном районе. Было бы целесообразно уменьшить площади квартир, а также количество четырехкомнатных квартир. Данные замечания можно объяснить покупательскими предпочтениями. Наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры площадью 100-115 кв. м и четырехкомнатные площадью 120-150 кв. м.

Рассматриваемый объект претендует на отнесение его к типу жилья бизнес-класс, однако по проекту строительства существует ряд замечаний. Так, например, в соответствии с постановлением №769-ПП от 4 октября 2005 года для домов бизнес-класса (первой категории комфортности) на одну квартиру должно быть не менее 1,7 машиноместа в паркинге, а в Доме на Тишинке данный коэффициент составляет 1,12.

Цены соответствуют общему уровню для домов данного типа и данного района, однако ввиду отсутствия полной информации о проекте правильность ценового уровня кажется несколько сомнительной.

Также можно отметить проблемы с планировкой квартир в угловых и изогнутых секциях, так как по ним практически невозможно достичь ликвидности.



Главная --> Публикации