Главная --> Публикации --> Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры Госсовет еще надеется сделать жилье доступным Столичное жилье станет доступным для москвичей Центры притяжения Чиновники не бросят тарифы

Группа Auchan (штаб-квартира находится во Франции) работает в 11 странах, управляет 375 гипермаркетами и 666 супермаркетами. Группе принадлежат сети Auchan (гипермаркеты), Leroy Merlin (магазины стройматериалов и товаров для дома), St. Maclou (товары для дома), Decathlon (спорттовары), Norauto (автоаксессуары), Kiabi (одежда), Atac и Elea (супермаркеты). В России Auchan представляет ООО Ашан, которое управляет восемью гипермаркетами в Москве и Московской области, одним гипермаркетом в Нижнем Новгороде. По данным Discovery Research Group, в 2005 г. оборот Ашан составил $1,35 млрд.

После двух лет поиска площадки в Ростове-на-Дону Аuchan нашла место на землях совхоза Темерницкий. При этом компания пересмотрела параметры проекта кроме гипермаркета она построит ритейл-парк, где разместятся магазины спорттоваров и товаров для дома.

По словам менеджера по связям с общественностью IKEA в России и на Украине Натальи Алтыновой, в торговом центре Мега будет гипермаркет, но какой из участников рынка разместится там, Алтынова сообщить отказалась. Как рассказал Ведомостям гендиректор ООО Темерницкое Николай Корольков, Аuchan собирается разместить свой торговый центр на землях совхоза Темерницкий в Аксайском районе. Корольков говорит, что участок в 24,5 га сейчас переводится из статуса земель сельхозназначения в общие. Эту информацию подтвердили первый заместитель главы Аксайского района Юрий Биштов и представитель областной администрации. Сотрудник отдела строительства гипермаркетов компании Аuchan информацию не подтвердил, но и не опроверг. В прошлом году гендиректор Аuchan Патрик Лонге говорил, что площадь гипермаркетов компании в Москве составляет около 40 000 кв. м и для строительства такого объекта необходим участок в 15-20 га.

Компания Аuchan уже в течение двух лет подыскивает площадку под строительство своего гипермаркета в Ростовской области. В конце июля 2005 г. Аuchan принимала участие в конкурсе на получение 7,3 га земли на ул. Малиновского в Ростове. Однако участок достался Доринде (развивает сеть гипермаркетов О'кей), которая строит здесь свой второй гипермаркет. Чуть позже, в официальном сообщении администрации Ростовской области, говорилось, что гипермаркет Аuchan станет арендатором в ТЦ Мега (120 000 кв. м), строительство которого IKEA начала в Аксайском районе.

Земельный участок, на котором планирует разместиться Auchan, территориально примыкает к густонаселенному Северному жилому массиву (СЖМ) Ростова, где с 2005 г. работает первый в городе гипермаркет О'кей площадью 12 000 кв. м. Но гендиректор ростовского универсального маркетингового агентства Бизнесаналитик Оксана Хомич полагает, что Auchan не составит ему серьезной конкуренции. Эти гипермаркеты принципиально разные: О'кей уделяет внимание эстетическому преподнесению товара и представляет далеко не экономичный формат, а Аuchan основную ставку делает на низкие цены, рассуждает она. Правда, по ее мнению, вечером в рабочие дни поездки в Аuchan будут занимать очень много времени из-за пробок на дорогах. А заместитель гендиректора компании ADM Group Андрей Богославский считает, что присутствие такого сильного ритейлера, как Аuchan, в СЖМ будет способствовать развитию транспортной инфраструктуры.

По словам источника в обладминистрации, знакомого с планами Аuchan, компания пересмотрела первоначальный проект и теперь собирается построить ритейл-парк, в котором разместится не только гипермаркет, но и магазины спорттоваров и товаров для дома из семейства сети Аuchan. Ведущий аналитик ГК Регион Валерий Вайсберг оценил себестоимость строительства 1 кв. м комплекса в $1000.

Свой первый торговый центр в регионе Аuchan открыл в октябре 2006 г. в Кстовском районе Нижегородской области. Магазин расположился в комплексе Мега вдоль автомобильной дороги М-7 Волга. Торговый центр включает гипермаркет площадью 13 000 кв. м, торговую галерею из 19 бутиков (площадь 7000 кв. м) и парковку на 6500 автомобилей. Объем инвестиций в компании не раскрывают, но, по оценкам участников нижегородского рынка, проект обошелся компании в сумму около $20 млн.
Во вторникМосгордума приняла поправки в закон О развитии образования в городе Москве. Они гарантируют образовательным учреждениям сохранение имущества и земли в случае реконструкции или смены профиля, а также запрещают их приватизацию. Таким образом Москва пытается защитить свои школы и детсады от бизнесменов, претендующих на имущество в центре Москвы. Кроме того, Москва страхуется от федерального закона об автономных учреждениях, который, по мнению депутатов столичного парламента, чреват разгосударствлением системы образования.

Первый региональный Auchan

В первую очередь поправки направлены на сохранение детских садов. Напомним, что кампанию по восстановлению сети дошкольных учреждений еще в прошлом году объявил мэр Юрий Лужков. Москва за 15 лет потеряла почти 1 тыс. детсадов, что привело к очередям (12 тыс. человек в год) в дошкольные учреждения. Большую часть их перепрофилировали предприятия, державшие детсады на балансе, но преуспел и город: порядка 50 детсадовских зданий были отданы под центры соцзащиты, приюты, районные управы, ДЕЗы и отделения милиции. В связи с этим Юрий Лужков запретил смену профиля детских садов и предложил даже выкупить приватизированные здания дошкольных учреждений у частников.
Как рассказал Ъ глава комиссии по образованию Мосгордумы Евгений Бунимович, проблемы есть не только у детсадов, но и у школ: Земля и здания в центре Москвы пользуются большим спросом. Поэтому школы приходится отвоевывать. Замглавы департамента образования Москвы Лариса Курнешова, в свою очередь, уточнила, что на две столичные школы в Большом Харитоньевском переулке и на Садовнической набережной претендовали даже не коммерческие структуры, а близлежащие монастыри, настаивавшие на реституции.

Норма о закреплении за образовательными учреждениями их имущественного комплекса (на правах оперативного управления) и земли (она отдается в бессрочное пользование) действовала и до сих пор. Однако принятые вчера поправки впервые дают образовательным учреждениям гарантии, что их имущество у них не отберут. В новом законе говорится, что решение о реконструкции, модернизации, изменении назначения или сносе объектов образования может приниматься только после экспертизы, которую проведут органы власти. Этим по решению правительства Москвы займется либо департамент образования мэрии, либо образовательная комиссия Мосгордумы. Кроме того, перед тем, как снести или перепрофилировать образовательное учреждение, город обязан будет предоставить ему эквивалентный имущественный комплекс и землю заранее, чтобы простоя в учебном процессе не было. В случае же ликвидации образовательного учреждения его имущество может быть использовано только в нуждах образования.

К тому же новый закон должен не только гарантировать образовательным учреждениям эквивалентный имущественный комплекс в случае переноса, но и сохранность земли и зданий, если школа остается на месте. Депутаты Мосгордумы признаются, что нередко школы лишались спортплощадок или нескольких метров школьной площади, которые директора школ дарили зданию, строящемуся по соседству, в обмен на ремонт школы.

Большие проблемы, по словам Евгения Бунимовича, и у учреждений дополнительного образования, которые расположены на окраинах, например у московской Школы юных моряков (Речной вокзал) и Школы юного автомобилиста (улица Подбельского). Эти школы попали в зону реставрации памятников архитектуры и паркового строительства им было сказано, что здания должны быть освобождены. Но город в этом случае обязан предоставить школам адекватные имущественные комплексы и землю. Например, Школе моряков, как минимум, нужна акватория, а такой перенос сделать сложно, говорит Евгений Бунимович.

С развитием рынка загородной недвижимости направления и районы Подмосковья приобретают свою специализацию. Рублево-Успенское шоссе уже прочно закрепилось на рынке как место расселения элиты, а вот другие территории сейчас только определяются со своим статусом. Дальше всех, пожалуй, продвинулось Дмитровское шоссе. Его направленность спортивно-развлекательная, здесь расположены горнолыжные трассы. Все больше людей стремятся к активному отдыху. Этот сдвиг в интересах обеспеченной части населения не мог не отразиться на рынке загородной недвижимости Дмитровского района, считает Петр Чернов.

Итоговым положением закона, которое должно сохранить за учебными заведениями их имущество, стала невозможность их приватизации. Впрочем, эта норма скорее политический вызов столичных законодателей федеральным. В Мосгордуме не приветствуют принятый Госдумой во втором чтении закон об автономных учреждениях (АУ), получающих коммерческие свободы с частичной потерей госстатуса. Депутаты Мосгордумы убеждены, что переход в АУ для образовательных учреждений не будет добровольным и, вторя оппонентам закона из фракции КПРФ, опасаются, что АУ шаг к приватизации российской школы, которую следует предотвратить хотя бы в Москве.

В советские годы горные лыжи были не очень популярны. У москвичей дальше катания с песчаного карьера в Серебряном бору на обычных беговых лыжах дело не шло. Были Домбай, Приэльбрусье, другие курорты, но очень мало кто мог слетать туда на недельку зимой. В братскую Болгарию могли попасть единицы, а Швейцария, Италия и Австрия вообще находились за железным занавесом.

Свои маленькие Альпы

Сейчас ситуация кардинально изменилась. По образцу зарубежных горнолыжных курортов на Дмитровском направлении начали обустраивать пригодные для горных лыж склоны, появился достойный сервис, западное оборудование. Горнолыжный спорт из года в год становится популярнее не только у элиты, но и у молодежи.

Кататься в Подмосковье тоже было проблематично. И дело не только в отсутствии настоящих гор. Не существовало инфраструктуры и, главное, подъемников. А лезть на гору в горнолыжных ботинках занятие непотребное даже для советского человека с сизифовыми наклонностями.

На коттеджном рынке Дмитровское направление начало быстро набирать обороты с 2003 года, планомерно отвоевывая проценты у лидеров Рублевки и Новой Риги. Причина в уникальных природных ландшафтах и отличных возможностях для активного отдыха. С 2004 года началась реконструкция Дмитровского шоссе, увеличившая его пропускную способность.
Результат налицо именно на Дмитровском радиусе началось строительство качественных коттеджных поселков бизнес-класса на расстоянии свыше 40 км от МКАД, чего не происходит в таких масштабах ни на одном другом направлении. Если до 25-го км главным магнитом для покупателей являются водохранилища, то после 40-го км горные лыжи.

40 миль не околица

Развитая горнолыжная инфраструктура, а также наличие цепи водохранилищ в Дмитровском районе определили развлекательный вектор развития этого направления, говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Безусловно, наличие подобной инфраструктуры повышает класс поселка и его стоимость. Земля по Дмитровке стоит $2,5-3 тыс. за сотку, но такой же участок возле горнолыжного курорта $4,5 тыс..

В структуре предложения преобладает жилье бизнес-класса примерно 45-50%, говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости 'МИАН-агентство недвижимости'. В конце 2004 года на Дмитровском направлении на продажу предлагалось 25 коттеджных поселков, в 2005 году появилось еще пять новых, а сегодня их количество приблизилось к четырем десяткам, причем более половины из них уже полностью заселены.

Дмитровское подворье: сблокированные двухэтажные кирпичные таунхаусы:

Отдых важнее престижа

Тем более что представители элиты вполне могут иметь основную резиденцию на Рублевке и небольшой коттедж на Дмитровке, вблизи горнолыжных склонов для поездок на выходные. Даже у тех, кто может себе позволить еженедельно летать в Швейцарию, далеко не всегда есть на это время и желание.

Это направление по-прежнему не считают престижным, хотя именно его выбрал президент Путин для своей загородной резиденции (в районе курорта Яхрома). Во всяком случае, элитных поселков с ценой дома от $1,5 млн здесь нет. Но все больше находится покупателей, которым важнее не доказывать свой статус окружающим, а обеспечить хороший отдых для себя и своей семьи.

При выборе поселка вблизи горнолыжных курортов нужно обратить особое внимание на транспортную доступность, тем более что речь идет о передвижении зимой. Оптимальный вариант если добраться от поселка до ближайших подъемников можно пешком.

Именно так грамотные девелоперы и позиционируют лучшие поселки на Дмитровском шоссе: второй загородный дом для элиты. Естественно, никто из работающих в Москве не захочет использовать дом на таком расстоянии от МКАД для постоянного проживания. Трасса не самая худшая, но она далеко не идеальна для поездок в час пик.

Коттеджный поселок Петровские дали

Есть поселки, находящиеся буквально в шаговой доступности от склонов, а есть и такие, куда даже доехать зимой будет проблемой. Если в рекламном буклете написано: 15 минут до всех горнолыжных курортов, не спешите этому верить. Разумеется, неудобно расположенные поселки стоят дешевле. Каждый решает сам, хочет ли он на этом сэкономить. Вот наиболее популярные предложения коттеджной недвижимости на горнолыжных курортах Дмитровского направления.

Всего на участке площадью 17 га будет 96 домов. На сегодняшний день сдан в эксплуатацию 41 дом первой и второй очереди, где уже проживают жители. Инвестор компания Конкор, владеющая спортивно-развлекательным парком Яхрома. Представитель компании сообщил, что проект находится на завершающей стадии, осталось в продаже 11 домов: три дома из четвертой очереди (срок сдачи четвертый квартал 2007 года) и восемь домов из шестой очереди (сдача четвертый квартал 2008 года).

Как отмечают в компании Blackwood, КП Петровские дали это на сегодня единственный действующий поселок, расположенный в непосредственной близости к горнолыжным склонам. Клубный поселок, по сути, является частью горнолыжного парка Яхрома и построен в едином с ним архитектурном стиле. Клубность означает не фейс-контроль при отборе покупателей, а привилегии для владельцев домов при пользовании инфраструктурой парка: на дом выдаются две золотые клубные карты.

В парке Яхрома 10 горнолыжных трасс, пять бугельных подъемников, три беби-лифта, система искусственного оснежения. Для более близкого знакомства с парком можно снять номер в гостинице, коттедже или VIP-доме. Имеются рестораны, прокат горнолыжного оборудования, снегоходов, коньков и сноубордов. Летом можно позагорать на пляже у пруда, посетить мини-зоопарк, покататься на квадроциклах и даже совершить полет на воздушном шаре или вертолете.

Цены различаются не сильно $390-425 тыс. Цена зависит от размера участка (10-15 соток) и срока сдачи. Дома имеют площадь 150 кв. м и сдаются под ключ, включая камины, оборудованные сауны и санузлы, встроенные кухни, полы с подогревом, подключенные центральные коммуникации, ограждение вокруг каждого участка. Московский телефон, кабельное телевидение и широкополосный интернет прилагаются. Остается только завезти мягкую мебель. Стоимость обслуживания составляет 5,6 тыс. рублей в месяц.

Петровские дали: поселок, по сути, часть горнолыжного парка Яхрома

Коттеджный поселок Сорочаны

По словам руководителя проекта Николая Юденкова, в настоящее время заключены договоры по 25 домам из ста. Половину территории займет спортивно-развлекательная инфраструктура: поле для гольфа (14 га), озеро (5 га) с двумя пляжами и системой очистки воды, боулинг, плавательный бассейн с саунами, спортивные площадки, рестораны. Часть поселка окружена хвойным массивом площадью 60 га, в котором будет сделан большой прогулочный парк для жителей поселка.

В настоящее время компания МДК представляет новый коттеджный поселок Сорочаны, который станет частью одноименного курорта. В архитектуре домов использована шалеобразная стилистика европейских горнолыжных курортов, которая выглядит весьма уместно и привлекательно.

Сорочаны это самый крупный в Подмосковье горнолыжный курорт, который располагает современным оборудованием: скоростные подъемники австрийского и итальянского производства (пропускная способность 5 тыс. человек в час), установки для производства искусственного снега, освещение, специальные вездеходы для выравнивания склонов и т. п. Число трасс 10, в том числе четыре черных (для профессионалов и горячих парней). Перепад высот до 90 м. Развитая инфраструктура включает рестораны, отель, пункт проката (самый крупный в России). Помимо горных лыж, сноуборда и сноутюбинга есть большой набор развлечений: снегоходы, стрельба, верховая езда, каток, боулинг, бильярд.

Территория разделена на две части. В первой VIP-зоне расположены участки от 25 соток и дома от 450 до 900 кв. м, во второй участки от 10,5 до 45 соток и дома от 150 кв. м. Расстояние между участками (ширина улиц) 14 м. Дома сдаются без чистовой отделки. Цена квадратного метра на сегодня составляет 1650 у. е. (1 у. е. 29 руб.). Сейчас продаются дома со сроком сдачи лето 2007 года, полная готовность поселка второй квартал 2008 года.

Парк Волен возник в 1997 году как корпоративная база отдыха и постепенно превратился в горнолыжный курорт, имеющий 14 трасс (одна черная) и семь бугельных подъемников. Максимальная длина трассы 1 км, перепад высот до 110 м. Помимо зимних видов спорта здесь есть возможности для круглогодичного отдыха, включая мини-гольф и открытый бассейн. Чего здесь нет, так это коттеджного поселка, хотя есть гостиница.

Парк Волен

КП Новые горки расположен в 46 км от МКАД. Ближайший к нему курорт Сорочаны (15-20 минут), немного дальше Волен и Яхрома. Можно также доехать до оздоровительных комплексов Солонцово, Славино и горнолыжного клуба Леонида Тягачева. Инвестор Каскад Форм (его агент компания Доминанта), застройщик Маркет Еврострой (агент Дом недвижимость). Цена квадратного метра от $1,2 тыс. В поселке 80 участков площадью от 14 до 30 соток, которые продаются с подрядом на строительство коттеджей площадью от 190 до 390 кв. м. В компании Доминанта сообщили, что две трети участков из доли инвестора уже продано.

Коттеджный поселок Новые горки

По мнению аналитика загородной недвижимости корпорации Инком-недвижимость Ивана Воробьева, Альпийская долина один из наиболее интересных поселков. Одно из преимуществ близость к подъемникам. В поселке будет построен 51 коттедж в стиле шале от 214 до 396 кв. м стоимостью от $383 тыс. до $827 тыс. В каждом доме будет телефон, спутниковое телевидение, интернет. На территории разместятся магазин, медицинский кабинет, оздоровительный центр, ресторан, спортивная и детская площадки.

Коттеджный поселок Альпийская долина

Другие поселки вблизи горнолыжных курортов

В ЗАО Альпийская долина рассказали, что в поселке можно купить как готовый дом, так и участок под постройку (во втором случае цена на 20% ниже). Другое преимущество покупки участка с подрядом возможность изменить планировку. Ближайший курорт Сорочаны (семь минут ходьбы). Поселок будет сдан в конце 2007 года. Из 20 построенных домов сейчас продаются три дома. Дома сдаются без отделки. Стоимость эксплуатации $1,5 за кв. м в месяц.

Club Curovo бунгало и апартаменты стоимостью от $130 тыс. до $178 тыс. Инфраструктура: кафе-бар, бильярдный зал, фитнес-центр, сауна, детская игровая комната. Рядом расположены Сорочаны.

Пуриха участки с подрядом 30-80 соток по $4,5 тыс. за сотку. Всего шесть участков. В трех минутах езды от поселка расположен горнолыжный курорт Сорочаны, недалеко Волен. В поселке нет особой инфраструктуры, но есть два небольших спуска для новичков.

Дмитровское подворье таунхаусы 177-250 кв. м по $1,2-1,4 тыс. за кв. м.

Австрийский дворик коттеджи и участки с подрядом. Деревянные коттеджи от 180 до 330 кв. м стоимостью от $230 тыс. до $300 тыс. Участки от 15 до 30 соток по $4,6 тыс. за сотку. В поселке будет горнолыжный спуск с подъемником, магазин, спортивная и детская площадки.

Алабуха 174 дома площадью 139-233 кв. м, средняя стоимость $125 тыс. В поселке находятся магазин и культурно-оздоровительный центр.

Загорское 30 домов площадью от 148 до 260 кв. м стоимостью от $180 тыс. до $319 тыс. Инфраструктура: магазин, аптека, фитнес-центр, детская площадка.

Дача круглый год

Дюна 62 дома по 120-250 кв. м. Цена от $160 тыс. до $220 тыс.

Номинально эти поселки являются дачными, то есть не рассчитаны на постоянное проживание, но спортивная инфраструктура Дмитровки обеспечивает им почти круглогодичное использование. Показательный пример поселок Бунгало, в котором предлагаются не дома, а апартаменты и бунгало, то есть объекты, предназначенные для отдыха.
В районе горнолыжных курортов существует несколько коттеджных поселков, здесь предлагается земля с подрядом: Пуриха, Дюна, Загорское, Петровские дали. Средняя цена за сотку $4,5-5 тыс. В этих же поселках можно приобрести коттедж от $160 тыс. до $520 тыс. На вторичном рынке в данном районе объекты предлагаются по цене $110-600 тыс.
МАРИНА МАРКАРОВА, управляющий директор компании Blackwood

Рост цен на Дмитровском направлении и увеличение заявленных к строительству поселков вблизи горнолыжных парков уверенно переводят это шоссе из разряда экономкласса в бизнес. Большинство курортов Дмитровского направления находятся на значительном удалении от МКАД, но это не останавливает заядлых лыжников от приобретения дома в близлежащем поселке.

Дмитров ближайший город к самым популярным горнолыжным склонам Подмосковья. На вопросы Ъ-Дома ответил Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, которая сегодня является основным застройщиком в этом городе.

Дмитров для застройщиков сложный город

Является ли для покупателей серьезным аргументом развитая спортивно-развлекательная инфраструктура района?
Далеко не всегда. Нельзя сказать, что спорт является главным приоритетом при выборе жилья, особенно если учесть, что недалеко от города расположены горнолыжные парки Сорочаны, Волен, Яхрома, клуб Леонида Тягачева, парк Экстрим и стрелковый комплекс Лисья нора, которые являются достаточно дорогими. Мы же строим для среднего класса, поэтому для наших покупателей горнолыжный курорт незначительный аргумент.

Много ли москвичей покупает новостройки в Дмитрове?
На сегодняшний день жители столицы составляют около 20% приобретателей жилья в Дмитрове. Это люди, которые не планируют ездить на работу в Москву. Большая часть людей, переезжающих в Дмитров, это люди, вышедшие на пенсию, поскольку это красивый и спокойный город. Для молодежи в Дмитрове достаточно рабочих мест, но, к сожалению, пока мало учебных заведений. Однако многие ездят на учебу в Москву.

Почему ПИК-Регион перевел свой юридический адрес из Москвы в Дмитров?
Дело не только в юридическом адресе. Компания ПИК-Регион является основным застройщиком в городе. С целью повышения эффективности деятельности ЗАО ПИК-Регион в Московской области компания перешла в 2005 году под юрисдикцию Московской области.

Повторил ли первичный рынок Дмитрова тот ценовой скачок, который мы наблюдали в Москве в этом году?
Что касается рынка города Дмитрова, это самый здоровый рынок недвижимости очень ровный, плавно растущий вслед за инфляцией. Однако сказать, что общероссийские тенденции не оказывают на него влияния, тоже нельзя.

Что именно вы строите в городе?
Компания ПИК-Регион занимается в Дмитрове строительством жилых объектов и в случае комплексной застройки объектов социальной инфраструктуры. Мы предлагаем будущим новоселам два типа жилья: с частичной отделкой и с этого года с полной отделкой. Объекты, которые ПИК-Регион строит в Дмитрове, являются даже по московским меркам высококачественными.

Многие столичные застройщики стремятся строить в области. Вы не ощущаете давления со стороны конкурентов в Дмитрове?
Кроме нас, в городе работает ряд небольших местных компаний. Дмитров для застройщиков сложный город: надо сохранить исторический облик, строить так, чтобы не было диссонанса между новыми домами и старинной архитектурой, чтобы сохранилась экология. Мы стараемся учитывать все эти нюансы. Потребности в строительстве нового жилья у города, разумеется, есть, но они не столь масштабны, как в крупных городах.

В Дмитрове были случаи обмана вкладчиков?
К сожалению, да. Группа компаний ПИК взяла на себя обязательства по дострою ряда объектов за недобросовестными застройщиками, реанимировала замороженные объекты строительства, не позволив обрушиться строительному рынку города. Число обманутых вкладчиков в Дмитрове достаточно велико, ПИК-Регион восстанавливает в правах около 100 тыс. человек. Компания ПИК-Регион взяла на себя обязательства по дострою домов в микрорайоне ДЗФС, на улице Внуковская и улице Махалина. Первые такие дома уже сданы в эксплуатацию.

Какова технология строительства?
Мы возводим каркасно-монолитные и кирпичные дома. Люди предпочитают жить в кирпичных домах, которые считаются надежными. Действительно, в кирпичных домах толщина стены 70 см. К сожалению, от строительства кирпичных домов несколько лет назад отказались. Мы возрождаем эту традицию.

Сейчас тема дня малоэтажное строительство. Есть ли такие примеры в черте Дмитрова?
Да. Компания ПИК-Регион инвестирует строительство первого малоэтажного комплекса Дмитровское подворье в городе Дмитрове, который будет состоять из сблокированных двухэтажных кирпичных таунхаусов. Этот комплекс объединяет в себе преимущества загородного жилья и комфорт городских квартир. Комплекс возводится на территории 4,8 га в одном из самых живописных мест города. Каждый дом имеет участок три-пять соток, гараж. Территория огорожена и тщательно охраняется.

Расскажите, что именно ваша компания строит в городе сейчас.
Компания инвестирует строительство монолитно-кирпичных домов в жилом микрорайоне ДЗФС. В этом году ПИК-Регион заканчивает проектирование и начинает строить жилой комплекс Березовая роща. Он будет находиться в трех минутах ходьбы от железнодорожного вокзала. Рядом с комплексом прекрасный березовый парк.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
Объявлениями о продаже земельных участков площадью в несколько десятков гектаров сейчас увешаны все автотрассы Московской области. Мы решили выяснить, на кого рассчитана эта реклама, может ли приобрести большой участок земли частный покупатель и зачем это стоит делать.

Будет ли проведено благоустройство территории?
Проектом застройки предусмотрено не только благоустройство и дополнительное озеленение, но и создание ландшафтных пейзажей территорий общего назначения, гостевых автостоянок, установка специального оборудования для освещения пешеходных бульваров. Для детей обустраиваются игровые площадки. На территории комплекса будет площадка для большого тенниса, а также административно-торговый корпус, в котором размещаются магазин смешанной торговли, салон красоты, кафе и т. п. При въезде организованы гостевая автостоянка, КПП с административными помещениями для обслуживающего персонала и помещение охраны.

Истоки сегодняшнего бума продаж подмосковных земель следует искать в 90-х, когда экс-президент Борис Ельцин подписал указ О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР. Документ позволил распределять земли колхозов и совхозов между их членами. Бывшие колхозники получали земельные паи и не знали, что с ними делать. В 2001 году вышел Земельный кодекс, вслед за ним закон Об обороте земель сельхозназначения. После чего началась активная скупка земельных паев коммерческими компаниями. Теперь часть этих земель появилась в открытой продаже.
По оценкам специалистов, большая часть свободно продающихся в Московской области земель это земли сельхозназначения (до 69% площади Подмосковья). Реже это земли, имевшие тот же статус, но прошедшие одну или несколько стадий оформления. Как то: оформление документов на землю на юридическое или физическое лицо, перевод из сельхоз в ИЖС, дачный статус или под фермерское хозяйство, подвод коммуникаций, организация коттеджного поселка. Чем больше стадий оформления прошел участок, тем выше его цена. И тем больше денег заработает хозяин, получивший ее в статусе сельхозугодий.

Бывшее сельхозназначение

Чье это?

Продает земельные участки прежде всего тот, у кого есть свидетельство о государственной регистрации права на участок, собственник, рассказывает Георгий Кулигин, директор департамента земельно-имущественных отношений RIGroup. Покупает тот, у кого есть средства, причем немалые. Активность продаж возросла вследствие повышенного спроса как юридических, так и физических лиц. Сейчас все устремились в область, поскольку в Москве разгуляться уже негде.

Крупные сделки, как правило, не регистрируются официально: это слишком накладно. Да и мало кому из лендлордов хочется публичности. Гораздо спокойнее и дешевле поменять учредителей фирмы, владеющей землей. И тут же (для полного спокойствия) перепродать землю себе самому или поделить на участки и распродать частным лицам.
Десятки и сотни гектаров часто попадают на рынок через частных риэлтеров. От них информация передается в известные агентства вместе с плохо читаемыми копиями документов, в которых даже название таинственного ООО разобрать невозможно. Появляется покупатель как правило, новичок на рынке недвижимости. Если участок понравился, покупатель хочет увидеть и документы. Риэлтер-одиночка спешит к продавцам, подсчитывая, какую сумму составят его 1-2% от суммы сделки (речь-то идет о миллионах долларов). Риэлтер не знает, что представитель продавца уже исключил его из игры и будет морочить голову бесконечными отсрочками и мнимыми болезнями.

По оценкам риэлтеров, около 70% земель сельхозназначения в Московской области уже скуплено крупными финансовыми структурами. Прежде всего это Абсолют банк, Вашъ финансовый попечитель, Нафта-Москва, Промсвязьнедвижимость, Знак, Вимм-Билль-Данн, ПИК, Инкомбанк, Открытые инвестиции, Коалко. Для этих игроков девелопмент если не основной, то очень существенный способ размещения капиталов. Тем не менее в последние годы в Подмосковье появилось достаточное число небольших компаний, зарабатывающих на перепродаже и переводе земли.
Российский рынок земель остается теневым и непубличным. Если взглянуть в документы государственных организаций, регистрирующих сделки с землей, то покажется, что практически ничего не происходит разве что граждане перепродают участки в несколько соток. Бум продаж десятков и сотен гектаров, охвативший Подмосковье, для чиновников все еще остается подводной частью процесса.

По словам участников рынка, все участки дороже $10 млн продаются без посредничества риэлтеров. Даже риэлтерским агентствам никогда не платят больше $400 тыс. комиссионных. Крупные землевладельцы и покупатели не нуждаются в услугах риэлтеров. Информацию о продаже или о желании приобрести землю они передают через собственных доверенных лиц банкиров, к примеру.

Риэлтер будет уговаривать покупателя подождать документы еще и еще чуть-чуть. Покупатель сердиться. А продавец ждать, пока покупатель найдет его сам. Это несложно: если знать, где располагается участок, за коробку конфет любая девушка в земельном комитете нужного района заглянет в базу данных и найдет координаты искомого ООО.

Счастливый приобретатель

Крупные землевладельцы регулярно продают и покупают участки. Поэтому и количество земли у каждого игрока величина непостоянная. Как на фондовом рынке с акциями. Соответственно, голубые фишки самые ликвидные земли попадают на рынок крайне редко. Такие участки обычно осваивает сам владелец или придерживает, пока растет цена.

Есть категория лиц и организаций, которые занимаются тем, что из приобретенных участков делают 'полуфабрикат': получают разрешительные документы, позволяющие освоить эту территорию строить на ней коттеджный поселок, к примеру. У такого 'продукта' появляется дополнительное свойство и соответствующая цена, рассказывает Андрей Канунников, генеральный директор торгового дома недвижимости 'Мономахъ'. Также наблюдается интерес к приобретению крупных участков со стороны частных лиц с целью перепродажи в будущем.

На сегодняшний день спрос на крупные участки вырос по сравнению с началом года 31% против 18% в общей структуре спроса на земельные участки, отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood. Предложение на данный момент вполне в состоянии удовлетворить этот спрос. Однако рынок поселков с большими участками еще не сформировался, поэтому и предложение достаточно ограниченно.

Первый способ получения прибыли менее затратный и рискованный, однако и рентабельность не слишком высока. В противоположность ему долгосрочные вложения более капиталоемки, рискованны, но и более доходны. Рентабельность таких проектов может достигать 40-50%, считает Мария Литинецкая.

По наблюдениям риэлтеров, краткосрочные инвесторы (те, что купленный кусок земли перевели в подходящую для строительства категорию, размежевали, подвели коммуникации) именно этим летом начали продажи своей земли, чтобы зафиксировать прибыль после очередного подорожания. А долгосрочные инвесторы покупают крупные участки и готовы вкладывать большие деньги в строительство.

Личный статус

Возьмем для примера несколько историй уже реализованных или реализующихся долгосрочных проектов.
На Калужском шоссе в районе Знаменского Поля появился поселок, прозванный соседями Дерипасово. Там для строительства собственного дома купил около трех гектаров земли алюминиевый король Олег Дерипаска. Потом еще шесть для домов родственников. Подтянулись партнеры и друзья. В результате кланово-клубный поселок разросся до 15 га.
Владелец Крокуса Арас Агаларов начал скупать сельскохозяйственные земли на Новой Риге в 1992 году, когда она еще оформлялась в бессрочную аренду. Причем цель инвестиций, по словам хозяина земли, поначалу была не совсем ясна даже ему самому. Сначала 9,5 га. Затем соседние участки. Процесс продолжается по сей день. В результате Арасу Агаларову принадлежит сейчас около 320 га на Новорижском шоссе. Там строится коттеджный поселок премиум-класса, в котором 120 га отдано под инфраструктуру. Строят гольф-поле, водоем площадью 34 га, гостиницу на 50 номеров, спортивный центр, детскую площадку, ипподром и конюшни, зоопарк, школу. Поселок рассчитан на 100 с лишним домов на участках 1-2 га. Когда Арасу Агаларову понадобилась квартира в Москве, он построил один из самых успешных домов класса премиум Агаларов-хаус. Нужен загородный дом растет коттеджный поселок Агаларов-истейт.

В среднем по Московской области стоимость земельного участка площадью 10 га обойдется покупателю в несколько миллионов долларов, объясняет Георгий Кулигин. А на престижных направлениях (Рублево-Успенское, например) стоимость возрастет до нескольких десятков, а то и сотен миллионов долларов. Помимо разового платежа при покупке большие участки предполагают существенные ежемесячные расходы на их содержание и эксплуатацию. Тем не менее подобные сделки не единичны.

Теоретически земли сельскохозяйственного назначения граждане, в том числе фермеры, могут использовать под садоводство и личное подсобное хозяйство, что не исключает строительства хозяйского дома, гаражей, конюшен и полей для гольфа. То есть несколько гектаров земли может купить в Подмосковье любой гражданин.

Поселки на сельскохозяйственных землях совершенно легально продают сейчас многие застройщики. Последние два года большинство из них не переводят землю под ИЖС, поскольку это связано с предварительным включением сельхозземель в состав поселений. Гораздо проще и быстрее изменить разрешенный вид использования. То есть в рамках коттеджных поселков на земли сельхозназначения оформляется дополнительный разрешенный вид использования площадей дачное строительство.

Вдали от столицы легче найти живописные места с лесами и водоемами вблизи Можайского или Рузского водохранилищ, к примеру. В Рузском районе около 80% земель сельхозназначения контролирует компания Вашъ финансовый попечитель. Ее стараниями там появились земли под усадьбы. Последние несколько лет компания занималась переводом земель в статус, пригодный для строительства и подведения коммуникаций.

В скором времени планируется возобновление продаж в поселке Соколиная охота, приостановленных для перевода земли в другую категорию. До приостановления продаж в поселке можно было приобрести участки от 0,5 до 2 га. Крупнейшим проектом на рынке является Долина имений. Это три комплекса общей площадью 688 га. Предлагаются участки от 1 до 5 га по $700-2500 за сотку. Также на рынке присутствуют отдельные крупные участки в отдельно взятых поселках.

В основном на розничном рынке крупных земельных участков присутствуют предложения до 1 га, однако уже сейчас появляются проекты с участками большей площади. Примером может служить проект Ранчо, запущенный Rodex Group. Предлагается три участка площадью от 4 до 6 га (один уже продан). Также эта компания заявляет о готовности пустить в продажу еще ряд участков такого же размера рядом с Можайским водохранилищем.

Одной из интересных тенденций последних лет следует считать начало возрождения русской усадьбы. Безусловно, современная усадьба (имение) очень отличается от своей исторической предшественницы и объединяет в себе черты других форматов, характерных для европейских стран. Отличает ее прежде всего размер территории от нескольких гектаров до десятков и сотен, что вполне соответствует русской традиции жить с размахом.

Как правило, предложения усадебных территорий выставляются лотами площадью 1-1,5 га, но при желании их можно объединить, рассказывает руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков. Зачастую это гораздо дешевле, чем покупка десятка гектаров с дальнейшими затратами на проведение коммуникаций.
Большие участки сельхозназначения риэлтеры называют поместьем, ранчо или имением. Действительно, язык не повернется назвать фермером покупателя дома площадью 470 кв. м за $2 млн на участке площадью 4 га на берегу Можайского водохранилища, который продает инвестиционный холдинг Rodex Group.

Такие возможности предполагает разработанный недавно специалистами компании Farm House проект усадьбы Fruit villa.
Большая земельная компания реализует проект Долина имений в 85 км от МКАД по Калужскому шоссе. Обширные сельхозугодья в Истринском и Солнечногорском районах предлагает на продажу ООО Земельные ресурсы. Цены, учитывая близость к Москве, повыше до $10 тыс. за сотку. Компания продает землю не в коттеджном поселке, а в ассоциации фермерских хозяйств.

Большая площадь позволяет по желанию собственника сделать усадьбу многофункциональной в самом современном понимании: не только построить большой дом для семейного проживания и посадить фруктовый сад, но и ориентировать усадьбу на коммерческие цели, объясняет Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. Среди прочего можно открыть мини-гостиницу, организовывать корпоративные пикники, рекреацию (включая такие ее популярные виды, как рыбалка и охота) или агротуризм экскурсии для знакомства с сельскохозяйственным производством, покупку фирменных продуктов данного хозяйства, например фруктов, овощей.



Главная --> Публикации