Главная --> Публикации --> Госсовет еще надеется сделать жилье доступным Столичное жилье станет доступным для москвичей Центры притяжения Чиновники не бросят тарифы 5 признаков дома настоящего миллионера

ЗАО Промсвязьнедвижимость (ПСН), которое входит в единый холдинг с принадлежащим Дмитрию и Алексею Ананьевым Промсвязьбанком, в этом году анонсировало сразу несколько проектов в разных сегментах строительства. В частности, компания планирует построить восемь коттеджных поселков на северном и северозападном направлениях Московской области, многоэтажные дома в Марьине и под Зеленоградом, а также бизнес-парк Новоспасский двор на Дербеневской набережной.

Промсвязьнедвижимость продолжает диверсификацию своего бизнеса. Имея в инвестпортфеле проекты строительства жилья, коттеджей и бизнес-парка, компания намерена развивать и гостиничное строительство. Две трехзвездные гостиницы - в Московской и Ленинградской областях - должны открыться уже в 2007 году. В более отдаленной перспективе появятся еще два отеля на юге и юго-востоке Москвы.

Второй проект компании- реконструкция бывшего санатория Репино в Ленинградской области. Сейчас на территории санатория, площадь которой составляет около 18 га, расположены два корпуса. Первый корпус на 118 номеров откроется после реконструкции в начале 2007 года. После этого должна будет начаться реконструкция второго корпуса, которая завершится предположительно в 2009 году. Витоге общее число номеров гостиницы вырастет до 24 Кроме гостиницы на территории санатория предполагается построить открытый бассейн, а также объекты спортивной и медицинской инфраструктуры. Общая стоимость проекта оценивается в $62 млн.

Теперь ПСН планирует осваивать сегмент строительства недорогих гостиниц. Как рассказал Бизнесу генеральный директор компании Владимир Аристархов, два отеля - в Солнечногорском районе Московской области и поселке Репино Ленинградской области - должны открыться уже в 2007 году. В Солнечногорском районе компания перестраивает пансионат Песчаный берег в загородный отель. В результате его номерной фонд увеличится с 82 до 197.

Управляющей компанией гостиниц в Репине и Солнечногорском районе станет Orange Ring Hotel Management. Вопрос об операторе двух других гостиниц пока до конца не решен, но, по всей вероятности, им станет тоже Orange Ring Hotel Management, сообщили в прессслужбе ПСН.

Еще две гостиницы будут построены на территориях Карачаровского механического завода и бизнес-парка Новоспасский двор. Предположительно оба отеля будут включать свыше 200 номеров. Более точно сказатьнельзя, поскольку проекты еще не утверждены Москомархитектурой,- отметили в пресс-службе ПСН.

По словам Каркачева, в первый год работы заполняемость московских гостиниц составит около 50-60%, а затем при грамотной маркетинговой политике она может вырасти до 70%. В Московской области, по его словам, такого результата можно достичь уже в первый год работы. Спрос на гостиницы в Ленинградской области несколько меньше, поэтому отель в Репине, по его словам, будет загружен не более чем на 50-60%.

По словам генерального директора Hotel Consulting and Development Group Александра Лесника, стоимость строительства новой гостиницы эконом-класса сегодня составляет $70-100 тыс. за номер. Исходя из этого, на московские проекты ПСН придется затратить не менее $28-40 млн. Директор по развитию Heliopark Group Евгений Каркачев считает, что строительство гостиниц в Москве обойдется не менее чем в $40 млн, а стоимость реконструкции санатория в Московской области составит $15 млн.

Этой осенью Госстрой намерен внести в правительство законопроект об обязательном страховании жилья. Согласно этому документу, заключать договоры со страховыми компаниями скоро придется владельцам приватизированных, а также муниципальных квартир. Страховщики поддерживают предложения Госстроя, даже несмотря на то, что введение обязательного страхования жилья потребует от них значительных инвестиций. Но, как заявляют аналитики, предлагаемая чиновниками система защиты жилищного фонда будет работать только в том случае, если будет четко прописан механизм ее реализации. Иначе чиновники просто не смогут заставить граждан заключать договоры страхования жилья. В этом случае у владельцев домов и квартир появится возможность не выполнять прописанную в законе обязанность.

Стоимость номеров в гостиницах эконом-класса, по данным экспертов, составляет $120-300 в Москве, $100-120 в Подмосковье и $80-150 в Ленинградской области.
В ближайшее время правительство должно рассмотреть законопроект, предусматривающий обязательное страхование жилья. Но, как считают эксперты, чиновники не смогут заставить всех граждан заключить со страховыми компаниями соответствующие договоры.

Сами страховщики оценивают законопроект Госстроя положительно. «Хорошо, что чиновники озаботились проблемой обязательного страхования жилья. Ведь это, безусловно, социально важная штука», – сообщил RBC daily Алексей Зубцев, заместитель директора информационно-аналитического центра компании «Ингосстрах». При этом страховые компании прекрасно понимают, что реализация предложений Госстроя потребует от них вложения больших средств. «Введение такого вида страхования потребует от компаний значительных инвестиций, – говорит г-н Зубцев. – Например, на реализацию закона об обязательном страховании автогражданки страховое сообщество потратило миллионы долларов. А ведь в России всего 20 млн машин, которые могут быть объектами страхования. Жилья же в десятки раз больше. Поэтому мы уже сейчас рассчитываем на то, что обслуживание этого вида страхования будет стоить гораздо дороже». Но самое главное то, что страховщики полностью уверены, что у них хватит денег на покрытие всех рисков, связанных со страхованием жилья. «Наши компании вполне смогут взять на себя такие риски, поскольку их стоимостная оценка не так уж велика», – заявили RBC daily в пресс-службе Всероссийского союза страховщиков.

На разработку проекта закона об обязательном страховании жилья чиновников подвигли стихийные бедствия, которые обрушились на Россию в последние три года. По словам председателя Госстроя Николая Кошмана, это единственный путь к решению проблем компенсации потерь населения от наводнений, пожаров, аварий и т.д. Например, в прошлом году наводнение в Южном федеральном округе причинило просто колоссальный ущерб, в результате чего из бюджета пришлось срочно выделить 15 млрд рублей. Как заявляет г-н Кошман, такую финансовую нагрузку с государством должны разделить страховые компании. Помимо этого, представители Госстроя говорят о том, что сложившаяся сейчас ситуация по меньшей мере несправедлива. Непонятно, почему государство должно оплачивать ремонт пострадавших многоэтажек, когда большая часть расположенных там квартир приватизирована. Именно граждане должны заботиться о сохранении своей собственности, в том числе жилья. Власти же должны только предоставить им такую возможность. Для того чтобы снять с государства бремя выплат компенсаций на восстановление домов, квартир и т.д., Госстрой разработал законопроект, который предусматривает обязательное страхование всех видов жилья. Это значит, что после вступления в силу этого документа платить деньги жертвам стихийных бедствий, в том числе местного значения (например, гражданам, пострадавшим от потопа в соседской квартире), будут страховые компании. А вот взносы на страхование жилья придется перечислять владельцам практически всех приватизированных, а также муниципальных квартир, за исключением тех, кто живет в домах, подлежащих сносу. Государство же возьмет на себя только обслуживание инфраструктуры: вентиляционного, лифтового и тому подобного придомового хозяйства.

Но, как показывает практика, даже эту сумму граждане потратить на защиту своего дома не готовы. Как заявляют чиновники, тарифы будут дифференцироваться в зависимости от того, где проживает страхователь. В частности, размер взноса будет привязан к стоимости квартиры, которая будет зависеть от степени «изношенности» жилья. Но никаких конкретных цифр, даже примерных, чиновники пока не называют. Страховщики же в один голос заявляют о том, что вне зависимости от того, как будут рассчитываться суммы страховых взносов для владельцев жилых помещений, государство должно предусмотреть льготы для некоторых категорий населения. «Нам придется устанавливать повышенные тарифы для тех, кто проживает в старых домах, а также потенциально опасных районах. А для того, чтобы все бремя страхования такого жилья не легло на плечи простых граждан, законодатели должны предусмотреть для них компенсирующие меры», – разъяснил RBC daily Алексей Зубцев. Правда, эксперты считают, что граждане найдут способ снизить сумму страхового взноса даже в том случае, если государство забудет о льготах. «Исчисление взносов исходя из стоимости жилья приведет лишь к махинациям с оценкойдомов, квартир и т. д. Граждане будут просто платить за справки из БТИ, по которым их жилплощадь будет стоить сущие копейки», – сообщила RBC daily юрист Елена Серина.

Но больше всего участников страхового рынка волнует один вопрос: как будут рассчитываться тарифы для владельцев жилых помещений. Напомним, что сейчас при добровольном страховании жилья сумма взноса исчисляется исходя из рыночной стоимости дома, квартиры и т. д. При этом размер платы зависит от того, какие именно риски предусмотрены в договоре страхования. К примеру, для однокомнатной квартиры, застрахованной от основных потенциальных рисков, в том числе от пожара, повреждения водой при аварии водосодержащих сетей и прочего, взнос составляет около 100 долларов. Помимо этого есть другой вариант страхования жилья – «добровольно-принудительный». Так, некоторые регионы пытаются внедрить страхование домов, квартир и т. д. в централизованном порядке. В Москве, например, жильцам рассылаются квитанции по квартплате, где сумма возможной страховки выделена специальной строкой. Причем столичные чиновники рассчитывают размер взноса исходя из стоимости жилья по оценкам бюро технической инвентаризации (БТИ). В итоге получается, что за страхование двухкомнатной квартиры москвичи должны ежегодно платить всего тысячу рублей.

Государство, объявившее о том, что все дачники могут узаконить свои земельные участки и садовые строения, фактически признало незаконным владение этими богатствами. Правда, после этого предложило узаконить загородные владения, причем по упрощенной форме. Тем самым создало большой ажиотаж и неплохою форму пополнения своего бюджета.

По мнению экспертов, законопроект Госстроя, конечно, необходим, но он будет работать только в том случае, если четко прописать механизм его реализации. Пока непонятно, как чиновники собираются следить за тем, заключают ли граждане договоры страхования жилья. Сейчас можно реально проконтролировать только новоселов. Им можно просто не давать документы на квартиру, пока они не застрахуют жилплощадь. С теми, кто владеет жильем давно, этот вариант не сработает. Чиновники пока предполагают действовать методом убеждения. Как заявил Николай Кошман, сегодня создан ряд страховых компаний, они стараются убедить население застраховать жилье, правда, по мнению аналитиков, таким образом заставить население потратиться на страхование своего жилья не удастся.

На сегодняшний день, наибольшее число амнистированных - это члены дачных кооперативов (объединений, товариществ), когда-то получивших 6-8 соток. Поэтому начнем с них. В большинстве случаев члены товариществ имеют на руках членскую книжку и больше ничего. А ведь нужно иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Иначе, какие же они дачники? Они - бездачники.

Несчастные владельцы шести соток и участков большей площади, понимая неотвратимость предстоящего действа по закреплению своей же собственности, судорожно собирают необходимые документы, стоят в очередях и зачастую сталкиваются с массой проблем. Так что говорить об амнистии, а тем более о ее простоте не приходится. Скорее, имеет смысл сказать о единственно верной схеме действий для невинных людей и наиболее частых препятствиях на их пути.

Прежде всего, придется получить решение о предоставлении участка в собственность (далее Решение).

Головная боль №1

После этого все бумаги передаются в местный орган власти (администрация, управа, поселковый совет или иные). Если документы оформлены правильно, то не позднее, чем через две недели вы получаете необходимое Решение - первый серьезный документ. Однако, как и везде, здесь есть свои подводные камни. Так, например, если до вас никто из дачного кооператива не обращался с подобными просьбами, администрация вправе потребовать дополнительную документацию:
копию правоустанавливающего документа, заверенного членами правления, на всю территорию дачного кооператива,
выписку из Единого государственного реестра (ЕГР), где содержаться все необходимые сведения о кооперативе. Как правило, за такой бумагой следует обращаться в местную налоговую службу.

Для этого требуются следующие документы: копия генплана кооператива, в котором указано распределение земельных наделов, описание в свободной форме своего участка и окружающих его объектов - других участков, построек, насаждений, водоемов, столбов электросети и пр. с обязательным указанием расстояния от границы участка до перечисляемых объектов (делается самостоятельно), документ, подписанный членами правления, подтверждающий достоверность вашего описания. Здесь же подтверждается, что участок действительно принадлежит вам, заявление о приобретении земельного участка в собственность.

Да, в конце концов, и ваш собственный забор может заходить на границу проезжей дороги, хотя вы об этом и не догадываетесь. Во всех этих случаях правлению будет затруднительно поставить подпись под вашим описанием.

В принципе нет ничего сложного. Но только на первый взгляд! При более детальном подходе проявляется масса непростых моментов. В частности, описание своей земли зачастую является недостаточным или не соответствует действительности. У кого-то меньше положенных 6 соток, у кого-то больше. Ряд объектов-ориентиров носит временный характер, например, баня, построенная в не положенном месте. Хозяин бани говорит, что уберет ее, но пока-то она стоит! Позволительно ли привязывать к ней описание своей земли? Ближайший пруд может оказаться вовсе не прудом, а скажем заболоченной лужей, возникшей в результате нарушения правил водоотвода и устройства дренажа вашим соседом. И сосед обязан осушить ее своими силами.

Итак, идем далее. Получив решение от местной администрации, нужно достать еще один важный документ - кадастровый план участка.

Поэтому самое правильное - это организованное оформление земельных участков в собственность. На общем собрании вы выбираете (привлекаете, нанимаете) одного человека (совсем не обязательно из членов своего кооператива) и доверяете ему ведение всех дел по оформлению прав собственности каждого члена кооператива. Приготовьтесь к тому, что вам придется оплатить услуги этого работника и присутствовать на обмерах вашего участка. Зато вы не будете метаться между кабинетами местной администрации и другими инстанциями или исправлять каждую запятую в неверно подготовленных документах. Подтверждение тому можно будет увидеть ниже.

За кадастровым планом вы обращаетесь в местное территориальное подразделение Роснедвижимости (местонахождение обнаруживаете самостоятельно, с помощью справочной службы). Если у вас уже есть кадастровый номер (допустим, оформление уже проводилось ранее), то получить новый кадастровый план можно на основании прежней записи. Если нет, то начинаем опять собирать документы:

Головная боль №2

И тогда Роснедвижимость просит предоставить дополнительные документы (в каждом случае они разные). Но самое неприятное, заключается в том, что для собрания необходимого комплекта документов необходимо провести землеустроительные работы.

заявление с просьбой предоставления кадастрового плана, документ, удостоверяющий личность.
И ждем - 10 дней. В течение этого срока вы либо получаете требуемый документ, либо нет. Дело в том, что до 1999 года оформление прав на землю проводилось по упрощенной схеме. В результате у госземкадастра недостаточно сведений для составления требуемого в настоящий момент кадастрового плана.

Головная боль №3

Заметим, что это волокитное и дорогостоящее дело. Выполняют его специализированные организации, о которых можно узнать в той же Роснедвижимости. В среднем стоимость землеустроительных работ обходится владельцу дачных 6 соток в 8-10 тыс. рублей. В некоторых районах дороже. Дело в том, что организации, выполняющие эти работы, самостоятельно устанавливают цены. И все разговоры на уровне центральной власти о том, чтобы ограничить цены на этот вид деятельности (не более 3-4 тыс. рублей) пока остаются разговорами.

Однако, в процессе проведения землеустроительных работ осуществляется межевание и если ваш участок фактически больше площади, предоставляемой изначально, то для закрепления его в собственность следует получить документальное заверение соседей и правления об отсутствии претензий по поводу вашей фактической площади и границ участка. Только в этом случае вы можете приобрести в собственность ту площадь, которой реально пользуетесь.

После проведения землеустроительных работ, вам обязаны выдать извлечение из землеустроительного дела - фактически новое описание земельного участка. Этот документ передается в Роснедвижимость и по идее проблем с выдачей кадастрового плана быть не должно. Некоторые компании берут отдельную плату за выдачу извлечения, поэтому имеет смысл заранее оговорить обязательное предоставление извлечения в договоре о проведении землеустроительных работ, чтобы не платить дважды.

Теперь вы можете совершать со своим земельным участком любые действия: продавать, дарить, завещать и пр.

Ну вот, все трудности уже позади. Остается только передать в Роснедвижимость извлечение и комплект иных недостающих документов (если нужно), дождаться получения кадастрового плана, после чего, оплатив госпошлину, передать недостающие документы в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрацию). В течение месяца, при условии, что документы сданы в нужном объеме и правильно оформлены, вы получаете долгожданное свидетельство о собственности.

Рынок

Конечно, у вас еще остаются постройки в виде дома, хозблока, гаража и пр. - их тоже надо оформлять должным образом, но об этом - в следующей статье.
Российский рынок современных складских и логистических комплексов находится в начале своего становления.И этот развивающийся сегмент коммерческой недвижимости интересен не только крупным отечественным и зарубежным девелоперам, но и игрокам средней руки. Например, сегодня для строительства складского центра в 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5 млн. Однако в недалеком будущем эта сумма увеличится.

Дефицит уже имеющихся объектов привел к высокому спросу на ликвидные площади со стороны потенциальных арендаторов. Сегодня в Москве практически невозможно найти свободные площадки в складах класса A. Что же касается комплексов класса B, то уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет не более 3%. Этот тренд уловили ведущие девелоперы. Они объявили о начале реализации ряда крупных проектов, отдельные из которых уже реализованы. По экспертным оценкам, сегодня общая площадь современных складских и логистических комплексов в Москве и Подмосковье составляет 1,5-2 млн. кв.м. Однако чтобы стабилизировать спрос и предложение в столичном регионе, необходимо увеличить общую площадь в три-четыре раза.

Начавшемуся два с половиной года назад бурному развитию рынка складской недвижимости предшествовал бум ритейла. Существующие склады, построенные еще в советские годы, сегодня не могут справиться с увеличивающимися товарными потоками. Кроме того, старые объекты не отвечают запросам крупных дистрибуторов, которым для нормальных операций необходимы склады класса A и B.

Инвестиции

На первом этапе большинство инвесторов рассматривали рынок складской недвижимости как возможность диверсифицировать имеющийся портфель проектов. Однако в последнее время Международное логистическое партнерство и другие компании основное внимание акцентируют на строительстве и управлении крупных логистических комплексов. Кроме того, сейчас с регулярной периодичностью на рынок выходят новые операторы складской недвижимости. (К примеру, в третьем квартале этого года о выходе на рынок складской недвижимости объявила компания CargoCare, планирующая инвестировать около $80 млн.А фонд Great Circle Fund LP выкупил50% компании Русская логистическая служба.- Бизнес.)

Как и в любом другом бизнесе, в сегменте складской недвижимости принципиальное значение имеет инвестиционная отдача. Априори компания, работающая на рынке высокого спроса, может рассчитывать на быстрый возврат инвестиций с определенной премией. Однако у нас сложилась несколько нестандартная ситуация: на фоне явного дефицита качественных площадей запланированные сроки возврата вложенных средств могут увеличиваться. Это связано прежде всего с тем, что в нашей стране себестоимость строительства увеличивается быстрее, чем арендные ставки в уже построенных комплексах. (Для сравнения, в Европе себестоимость строительства ниже на 30%, чем в России. Соответственно, меньше и арендные ставки в действующих складских и логистических центрах.) Этот фактор влияет и на маржу девелопера. Сегодня рентабельность складской недвижимости составляет максимум 15%. Но в перспективе из-за постоянного роста себестоимости строительства этот показатель будет снижаться.

Впрочем, несмотря на массовый приход крупных российских и иностранных девелоперов, вход на рынок свободен и для других игроков. Объем инвестиций зависит от масштабов строительства. К примеру, сегодня для строительства складского центра общей площадью 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5-8 млн., а для крупного терминала в 200 тыс. кв. м- примерно $150-160 млн. В себестоимость строительства каждого квадратного метра заложено несколько составляющих. Одна из главных проблем - земельные участки. К примеру, в Подмосковье их стоимость ежегодно увеличивается на 40%. В результате в структуре себестоимости строительства почти треть приходится на затраты по покупке земли. Почти столько же придется потратить на подключение к инженерным сетям. Кроме того, свой отпечаток накладывает ощутимый рост цен на стройматериалы. По данным Росстроя, в ближайшей перспективе тот же цемент будет дорожать на 20% в год. Что же касается непосредственно строительно-монтажных работ, закупки необходимого оборудования и создания инфраструктуры, то их доля в себестоимости составляет почти четверть.

Любой девелопер, независимо от того, в каком сегменте рынка недвижимости он работает, на практике знает, что сегодня крайне сложно найти земельный участок, готовый к застройке. Сегодня высвобождаются земли, принадлежащие агропромышленному комплексу и в бывших промзонах. Но зачастую сроки процедуры перевода земли из одной категории в другую занимают слишком много времени. По оптимистичному сценарию на это потребуется шесть месяцев, по пессимистичному - год и более. Конечно, для девелопера оптимален вариант, когда выбранный участок не имеет обременений. Однако из-за высокого спроса на такие площадки их стоимость на порядок выше, чем на земли, где перед началом строительства необходимо провести подготовительные работы.

Земельные участки

Масштабы и качество

Другая не менее сложная проблема - подключение к инженерным сетям. Острый дефицит энергомощностей в столичном регионе сказывается и на рынке складской недвижимости. На практике нередки случаи, когда компании, купив в непосредственной близости от Москвы землю под застройку логистическими центрами, длительное время не могут провести электричество. Кстати, именно из-за проблем с инженерией некоторым компаниям пришлось свернуть свои проекты.

Тем не менее, на мой взгляд, крупные проекты наиболее рискованны. Такие объекты требуют больших инвестиций, что при сложившейся ситуации на рынке может привести к снижению рентабельности складского комплекса. Поэтому, на мой взгляд, начинать надо со строительства объекта среднего размера. Возвести комплекс в 50 тыс. кв. м быстрее, чем терминал в 500 тыс. кв. м. Кроме того, теоретически чем меньше сумма вложенных инвестиций, тем быстрее они окупаются.

Почти каждый месяц на рынке появляются заявления о намерениях той или иной компании построить крупный логистический центр. Однако я не советовал бы начинающим игрокам рынка приступать к гигантским проектам. На российском рынке сложилась такая ситуация, что и при создании огромного мультимодального комплекса, и при строительстве небольшого складского центра возникают практически одни и те же проблемы.

Строительство необходимо разбить на фазы. Как правило, вначале застраиваются 50% заявленных площадей, оставшаяся же часть - на втором этапе. Это непременное условие, которое необходимо соблюдать при строительстве как среднего, так и крупного складского комплекса. Если же сдавать объект в эксплуатацию целиком, то рынок может не поглотить весь объем. Первая фаза покажет, насколько ваш комплекс востребован потенциальными арендаторами. Если будет сохраняться стабильный спрос, то можно начать второй этап строительства. Что же касается качества площадей, то сейчас со стороны потенциальных арендаторов высок спрос на склады классов A и B. Когда девелопер реализует проекты сразу в двух сегментах, это дает ему возможность выстроить диверсифицированный бизнес.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и в сегменте складских и логистических комплексов, хорошим сроком окупаемости проекта считается пять лет.

Параллельно с началом возведения комплекса необходимо приступить к поиску арендаторов. Практика показывает, что по завершении строительства довольно сложно найти клиентов. При поиске необходимых складских помещений ритейлеры и дистрибуторы обращают внимание на ряд факторов.

Арендаторы и месторасположение

Крупные девелоперы со стабильными источниками финансирования имеют возможность одновременно реализовывать проекты в Подмосковье и в регионах. Средние игроки рынка могут сконцентрироваться на одном или двух регионах. Несмотря на огромное количество анонсированных проектов, в России еще существуют перспективные направления, где можно развивать свой бизнес. Сейчас на рынке наблюдается тренд, когда девелоперы складской и логистической недвижимости начинают осваивать города-миллионники. Это вполне оправданный шаг: в этих городах, как и в столичном регионе, активно развивается ритейл и дистрибуция. Однако не следует списывать со счетов промышленные центры, где хотя количество населения и не дотягивает до миллионников, однако активно развивается бизнес.

Помимо необходимых коммуникаций, архитектурных решений, удобных подъездов к комплексу нужно в первую очередь учитывать транспортную доступность. Как правило, строительство складских комплексов ведется вблизи крупных магистралей с постоянным грузопотоком и трафиком грузовых автомашин.

Операционные расходы

Впрочем, регион региону рознь. Например, есть города, где крупными игроками либо уже реализуются проекты, либо они находятся на стадии подготовки. В перспективе это может привести к жесткой конкуренции. С другой стороны, некоторые крупные регионы практически еще не освоены инвесторами. Зачастую быть первопроходцем рискованно. Так сложилось, что в некоторых регионах без поддержки местных властей сложно собрать весь пакет документов, необходимых для получения земельных участков. Но если у вас есть шанс закрепиться на новом рынке, не освоенном крупными игроками, то это дает вам конкурентное преимущество перед теми, кто пришел в тот или иной регион после вас.

Для арендаторов стоимость операционных расходов не столь ощутима. (В Москве операционные расходы в складах класса A составляют $25-30 за квадратный метр в год, а в складах класса B - $10-15.- Бизнес.) По прогнозам, в ближайшие несколько лет они будут увеличиваться в связи с инфляцией. В то же время маржа девелопера или управляющей компании от операционных расходов, которые оплачивают арендаторы, невелика по сравнению с арендными ставками. По данным Knight Frank, в первой половине текущего года арендные ставки в складских комплексах класса A составляли $115-130 за квадратный метр, а в складах класса B- $90-120.

Качественный складской комплекс, независимо от масштабов, требует надежной эксплуатации. Арендатору предлагается определенный набор услуг, стоимость которых относится на операционные расходы. Сюда входит техническое обслуживание и управление зданием, уборка территории, охрана. Помимо этого, необходимо застраховать здание от возможных форс-мажорных ситуаций и заплатить все необходимые налоги, связанные с прибылью и недвижимостью.

Существуют объективные причины, вынуждающие девелоперов выходить из проектов.

Выход из проектов

Выход из проекта- это отнюдь не отрицательный момент. Одна из главных целей девелопера - построить комплекс и выгодно продать его новому собственнику. А часть вырученных средств направляется на реализацию нового проекта.

Это и усиление политических рисков, и снижение темпов развития экономики, что, соответственно, приводит к сокращению грузопотока и ощутимому снижению спроса на качественные складские площади. Впрочем, в настоящее время на российском рынке складской недвижимости первичны субъективные факторы, когда девелопер решает выйти из проекта, просто зафиксировав прибыль. Это может произойти и через полгода, и через пять лет после окончания строительства логистического комплекса. Все зависит от того, насколько грамотно был проработан проект.

  • высокий спрос со стороны крупных ритейлеров и дистрибуторов на качественные складские комплексы
  • невысокая концентрация игроков в некоторых районах Подмосковья и пустующие ниши на региональных рынках
  • строительство складского центра средних размеров в качестве первого шага при выходе на рынок
  • удачное месторасположение объекта: стабильный грузопоток, транспортная доступность
  • заблаговременный поиск крупных арендаторов
5 факторов риска

5 факторов успеха



  • высокая стоимость земли, дефицит подготовленных к застройке участков, проблемы с подключением к инженерным сетям
  • длительность процедур по переводу земли
    ощутимый рост цен на стройматериалы
  • огромная дельта между себестоимостью строительства и арендными ставками
  • увеличение сроков возврата инвестиций




Главная --> Публикации