Главная --> Публикации --> Как, какой и где выбрать коттедж Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры Госсовет еще надеется сделать жилье доступным Столичное жилье станет доступным для москвичей Центры притяжения

Мегамуравейники проектные мечты крупных девелоперов

В 2005 году впервые было анонсировано 19 беспрецедентных для подмосковного рынка загородной недвижимости проектов мегапоселков. Завершение их строительства запланировано на 2011 2016 годы. И хотя на сегодняшний день эти проекты существуют лишь в теории, девелоперы считают, что за ними будущее рынка недвижимости. Насколько реализуемы подобные планы, как они отразятся на общем развитии рынка, да и самой Московской области, реально спрогнозировать уже сегодня.

Еще одним мегапроектом займется другой землевладелец компания Ведомство. Ее проект пока не получил окончательного названия, известно лишь, что поселок расположится в Пушкинском районе на участке 430 га.
Поселок крупной организации Вашъ финансовый попечитель называется Рузская Швейцария и предположительно займет 15 тыс. га. Это самый большой из всех заявленных проектов.

В прошлом году крупные девелоперские компании начали разрабатывать проекты коттеджных поселков общей площадью от 100 га. В качестве девелопера по трем мегапоселкам выступает компания Знак, владеющая приблизительно 100 тыс. га подмосковных земель. Она заявила три проекта: Рублевка гольф-клуб, Гран-при и Долина Козино. Общая площадь предполагаемых поселков составит 1170 га.

Все ли спокойно в Багдаде?

По мнению руководителя отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании Усадьба Ивана Шулькова, сейчас в Московской области очень мало действительно продуманных коттеджных поселков, а инфраструктура достаточно хорошо развита лишь на Рублево-Успенском направлении. Между тем мегапоселки предполагают детально продуманный архитектурный план и наличие всей необходимой инфраструктуры.

Предпосылки предпосылками, но платежеспособного покупателя в первую очередь интересует качество предлагаемого продукта. Об этом свидетельствует тот факт, что начиная с 2005 года девелоперы наблюдают расслоение рынка элитной недвижимости. Оно выражено в подорожании качественного жилья и снижении стоимости непривлекательных или технически и морально устаревших объектов.

Для внедрения подобных проектов сложилась достаточно благоприятная обстановка: налицо политическая стабильность, увеличение общего благосостояния среднего класса, у самих девелоперов есть финансовые, административные ресурсы, сложился благоприятный инвестиционный климат. Готовы ли к этому сами покупатели, захотят ли они приобретать объекты в новых поселках?

Элитный рынок подошел к тому, что покупатели загородных особняков в первую очередь смотрят на общую привлекательность и качество, а потом на цену предложения. Естественно, при таком подходе шансы реализовать неудачный коттедж резко падают понижается и цена. Возможно, скоро та же участь постигнет и объекты бизнес-класса, но пока явного уменьшения стоимости в этом сегменте не зафиксировано.

По данным специалистов компании Усадьба, за последний год продавцы открыто понизили стоимость не менее 10% объектов на Рублево-Успенском шоссе в среднем на 15%. Помимо этого практиковалось негласное снижение цены еще и при торге. В то же время повышались цены 23% объектов (в среднем на 22%).

Большая часть участков, на которых запланировано возведение мегапоселков, относится в настоящее время к землям сельхозназначения. Изменять их категорию многие девелоперы намерены не сразу. Дело в том, что квоты, установленные правительством Московской области, даже при наличии административных и прочих ресурсов не позволят застройщикам разом перевести все свои участки в земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Планы и реальность

Покупателю, очевидно, придется положиться на авторитет девелопера и поверить ему на слово. Единственное, что служит оправданием застройщику и утешением покупателю тот факт, что это объективная проблема, напрямую связанная с масштабностью замысла.

Сразу возникает вопрос, как будет утверждаться генеральный план строительства и где гарантии, что в ИЖС переведут всю территорию предполагаемой стройки? По сути до этого момента компания не имеет права приступать к реализации проекта. Соответственно, говорить о продуманности архитектурного и инфраструктурного плана поселка, сроках завершения строительства, когда только некоторая часть земель выведена из категории сельхозназначения, несколько странно. Особенно когда речь идет о таких беспрецедентных по размерам и растянутых во времени проектах.

Поселок один форматов несколько

В любом случае каждый потенциальный покупатель жилья в мегапоселке должен понимать, что с юридической точки зрения с проектом не совсем все гладко и говорить о реальных гарантиях вплоть до завершения строительства невозможно.

Смешение разных форматов жилья приводит к неоднородности социального состава жильцов. Но состав соседей это не все. Под разные классы людей требуется неодинаковый инфраструктурный набор: одним достаточно батона из супермаркета, а других устроит только хлеб из специализированной пекарни.

Многие из мегапроектов представляют собой смешение разных форматов жилья. Например, в поселке Рублево-Архангельское, который также называют Городом миллионеров, запланированы следующие типы жилья: коттеджи (50), так называемые виллы в рощах (89), таунхаусы (230) и апартаменты (10 тыс.). Предполагаемая цена предложений будет начинаться от $500 тыс., а самые дорогие объекты специалисты оценивают в $5 млн.

И. Шульков допускает неоднородность социума, но сразу оговаривается, что речи об элитных домах тут идти не может. Рублево-Архангельское, по его мнению, рассчитано не более чем на верхушку среднего класса. Из мегапроектов к элитным, безусловно, относятся поселки Agalarov Estate и Рублевка гольф-клуб.

По поводу соседства жилья разных классов существуют неоднозначные мнения. Ведущий архитектор АрхСтройБюро Алексей Иванов считает, что такое смешение должно присутствовать, более того за ним будущее. Проблему он видит только в правильной архитектурной концепции проекта.

С финансовой точки зрения строить апартаменты и таунхаусы проще и прибыльнее, чем возводить элитный поселок. Это обусловлено такими факторами, как невысокие расходы на строительство, значительное количество сделок, большое число потенциальных покупателей и минимум проблем с клиентами, поскольку они в массе своей не так капризны и требовательны, как покупатели элитки.

Вливания и влияние на рынок

Естественно, такое количество предложений, которое несет с собой возведение мегапоселков, повлияет и на общую картину рынка. По прогнозам специалистов, вследствие появления крупных поселков заметно замедлятся темпы реализации в низколиквидных проектах и снизится их общая рентабельность. Соответственно, продолжится расслоение рынка как внутри одного класса жилья, так и между различными сегментами.

В случае с мегапроектами девелоперы делают ставку на вложения в землю: купленный по $5 тыс. за сотку участок после завершения объекта вполне способен вырасти в цене до $50 тыс. Предполагаемую прибыль компании-застройщики смело прогнозируют в размере не менее 100%.

Куда приводят мечты

Как считает И. Шульков, несмотря на значительное число крупных проектов, им не придется конкурировать между собой. В каждый заложена своя концепция и каждый несет свою функциональную составляющую. Так, Рублево-Архангельское подойдет молодым и активным представителям среднего класса, которые хотят быть максимально мобильными, Agalarov Estate создается для элиты, Рузская Швейцария задумана для любителей активного отдыха в любое время года и представляет собой курорт с горнолыжными трассами и другими спортивными объектами, а Рублевка гольф-клуб будет включать поле для гольфа площадью 90 га.

С удачным внедрением крупных поселков существенно поднимется планка качества для жилья бизнес-класса. Учитывая широкий диапазон цен и разнообразие проектов в этом сегменте, покупателю действительно будет из чего выбрать.
Скорее всего загородный рынок пойдет по пути субурбанизации, то есть стремительного разрастания пригорода.

Огромное развитие получит рынок жилья бизнес-класса. Это обусловлено тем, что основная часть мегапроектов ориентирована именно на покупателей со средним достатком, поскольку число обеспеченных людей ограничено и рынок элитных домов уже перенасыщен.

Мегапоселки сделают загородное жилье достойной альтернативой городским квартирам для огромного числа покупателей, поэтому вполне логично и появление ипотечных схем его приобретения.

Появление каждого из анонсированных мегапоселков можно смело приравнять к возникновению небольшого городка в Московской области. Ясно, что вокруг такого городка неминуемо возникнет деловая активность, направленная на удовлетворение запросов жильцов: запроектированные девелопером объекты инфраструктуры должен кто-то обслуживать.
В связи с появлением мегапоселков станет еще актуальнее вопрос транспортной доступности. Сложно однозначно ответить на вопрос, какого уровня она достигнет к 2011 2016 годам, но на сегодняшний день ведутся проектные работы по строительству как минимум двух шоссе в области.

Британский фонд Raven Russia создан в июле 2005 г. по инициативе британского девелопера Raven Mount для вложений в недвижимость в России. В середине 2005 г. Raven Russia в результате IPO на LSE привлекла более $266 млн. Весной этого года Raven Russia, доразместив свои акции, привлекла еще примерно $538 млн. Капитализация компании на 7 ноября $879,96 млн. Группа компаний Авалон создана в 1991 г. В группу входит дистрибуторская компания Авалон (продвигает собственные марки чая и кофе Золотая чаша, Чайная долина, а также представляет интересы группы MJF (Dilmah) и т. д.), Авалон Логистикс, Авалон Системз Вижн. Собственники и финансовые показатели не раскрываются.

Все это должно заметно повлиять на развитие Московской области в целом. Пока практически вся деловая активность сконцентрирована в пределах столицы. Многие специалисты рынка недвижимости подчеркивают, что такая огромная разница между Москвой и областью не слишком нормальна. Ни для какой другой страны не характерно, чтобы при наличии такого количества свободной земли наблюдался подобный процент скученности людей и деловой активности в городе.
Логичным развитием событий стало бы постепенное распределение населения по области, что конечно же нереально без наличия достойного жилья, обширной инфраструктуры, рабочих мест и налаженной транспортной сети. Кто знает, может, именно мегапоселки станут первым шагом к началу этого процесса.
Британский инвестфонд Raven Russia начинает свой первый проект в российской провинции. Совместно с российской ГК Авалон фонд приобрел участок в Ростове-на-Дону, на котором планируется построить складской комплекс площадью 230 000 кв. м. Стоимость проекта $166 млн.

Вчера компании сообщили о покупке земли в Ростове-на-Дону. Директор по развитию ГК Авалон Стивен Кастелит уточнил, что участок площадью 47,6 га расположен недалеко от федеральной трассы М4 Дон. Эту информацию подтвердил и глава представительства Raven Russia в России Игорь Богородов. Источник в администрации Ростовской области добавил, что сумма сделки составила около $50 млн.

Летом этого года инвестфонд Raven Russia объявил о создании совместного предприятия с ГК Авалон. Первым проектом стало строительство логистического комплекса площадью 129 000 кв. м в Санкт-Петербурге. Всего партнеры намерены построить в городах России и Минске около 1 млн кв. м складских помещений класса А общей стоимостью $775 млн.

А Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, напоминает, что многие имеющиеся складские помещения представляют собой постройки советских времен. Гендиректор Эспро Недвижимости Иван Потехин добавляет, что арендаторами комплекса выступят скорее всего не местные компании, а московские. Он также говорит о хорошем местоположении объекта, так как через Ростов-на-Дону проходят основные транспортные потоки с Черноморского побережья на Москву. Спрос на складские помещения в регионе подтверждает и Дмитрий Сазанчиков, руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer. Это обусловлено приходом в регион федеральных ритейлеров (в городе сегодня представлены Рамстор, О'кей, Metro Cash Carry, Перекресток. Ведомости). Кроме того, шестой год подряд в регионе наблюдается рост производства. Объем ежегодных иностранных инвестиций в экономику региона составляет свыше $1 млрд, говорит он.

В Ростове-на-Дону партнеры собираются построить складской комплекс класса А общей площадью 230 000 кв. м. Строительство, которое начнется во второй половине 2007 г., обойдется в $166,6 млн. После введения комплекса в эксплуатацию в 2008 г. его рыночная стоимость увеличится до $200 млн, говорится в совместном сообщении компаний. Авалон-Логистик (входит в ГК Авалон) возьмет в аренду на 10 лет 33-50% площадей, пояснил Кастелит. Гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий считает, что местный рынок вполне способен проглотить 230 000 кв. м новых складских помещений. На ростовском рынке острая нехватка качественных складов, уверен, что проблем с арендаторами нового комплекса не будет, говорит он.

Партнеры пока не раскрывают, в каких городах России они еще собираются строить склады, но в ГК Авалон говорят, что в планах группы Новосибирск, Омск, Красноярск и Хабаровск.

Принимая во внимание меньшую потенциальную емкость региональных складских рынков по сравнению с рынком Подмосковья, факт того, что Raven Russia является одним из первых девелоперов, заявивших о довольно четких планах освоения Ростовской области, позволяет прогнозировать полную востребованность заявленного к строительству объема складских площадей, добавляет Лочмеле.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, площадь складских помещений в Ростовской области составляет примерно 190 000 кв. м, из них на долю объектов класса А и В приходится всего 10%. А суммарный спрос только на склады класса А, по оценкам компании, составляет около 160 000 кв. м. Сейчас заканчивает строительство первой очереди логистического терминала в Батайске (9 км от Ростова-на-Дону) Национальная логистическая компания. Общая площадь этого терминала составит 40 000 кв. м. Росевродевелопмент планирует в течение ближайших нескольких лет построить в Батайске логистический терминал площадью 500 000 кв. м (объем инвестиций оценивается на уровне $400 млн). А областные чиновники несколько раз анонсировали планы FM Logistic и PGP, но с размещением этих проектов вопрос остается открытым.

Ростову нужны склады

Семейная компания Wenaas Holding основана в Норвегии в 1920 г. Специализируется на инвестициях в недвижимость, а также на производстве спецодежды. Владеет 25 гостиницами в Европе. Годовой оборот превышает 1,4 млрд норвежских крон (около $215 млн). 17-этажное здание гостиницы Прибалтийская построено на улице Кораблестроителей шведской компанией Skanska в 1979 г. Емкость гостиницы составляет 1200 номеров, позиционируется в классе 4 звезды. В 2002 г. КУГИ Петербурга передал 51% долей в ООО Гостиничный комплекс Прибалтийская в собственность компании ООО Центр водных развлечений (ЦВР) на условиях строительства компанией крытого аквапарка на прилегающей территории. Аквапарк открылся в апреле 2006 г., в его строительство ЦВР вложила около $32 млн. Оставшиеся в собственности города 49% ЦВР выкупил у города в начале 2005 г. примерно за $18 млн. По данным системы СПАРК, на начало августа учредителями ЦВР являются офшоры Чона Холдингс Лимитед и Хилберт Индастриз Лимитед.

Норвежская Wenaas Holding приобретает пятый и самый крупный гостиничный объект в Петербурге. До конца месяца компания может приобрести гостиницу Прибалтийская за $100 млн. По оценкам экспертов, если сделка состоится, Wenaas будет контролировать почти 3000 номеров и сможет диктовать условия в сегменте отелей среднего класса.

Связаться с президентом и гендиректором Wenaas Holding Ларсом Венаасом вчера не удалось. Вице-президент по развитию бизнеса и глава российского представительства Rezidor SAS Арильд Ховланд вчера отказался от комментариев.

Как рассказал вчера Ведомостям гендиректор гостиницы Андрей Якунин, 21 ноября закроется сделка по продаже 100% долей Гостиничного комплекса Прибалтийская Wenaas Holding. Нынешняя команда получала гостиницу образца Советского Союза. Нашей целью было развить ее так, чтобы она заинтересовала крупного иностранного оператора или инвестора, говорит Якунин. Назвать сумму сделки он отказался. Но по словам источника, знакомого с ходом переговоров, она составляет около $100 млн.

Для Wenaas Holding Прибалтийская может стать пятым объектом в Петербурге. Сейчас она владеет гостиницей Radisson SAS (164 номера класса 4 звезды) и Пулковской (840 номеров класса 4 звезды). К управлению последней норвежцы также привлекли Rezidor SAS, которая дала гостинице марку Park Inn. Эксперты оценили обе сделки в $50-70 млн. Кроме того, Wenaas Holding реконструирует под гостиницы класса 3 звезды здания в Батайском переулке (планируется 346 номеров) и на Невском проспекте, 89 (230 номеров).

Факт переговоров Wenaas Holding и владельцев Прибалтийской подтвердил источник в Rezidor SAS, который говорит, что после закрытия сделки планируется подписание договора с новым владельцем на управление гостиницей под маркой Park Inn.

По оценке исполнительного директора компании Интерконсалт Сергея Ковалева, Прибалтийская стоит $40-50 млн. Это самая большая гостиница в городе, однако далеко не самая заполняемая, объясняет Ковалев низкую оценку. Теперь, по его словам, Wenaas может неплохо заработать если сделка состоится, в руках компании окажется почти 3000 номеров. Этого достаточно, чтобы диктовать цены в сегменте отелей среднего класса, считает эксперт.
Группа Декра после Москвы и Сочи решила осваивать Красноярск. Компания планирует построить в городе около 100 000 кв. м офисной и жилой недвижимости. Другой крупный девелопер Миракс-групп летом отказался от проекта бизнес-центра в Красноярске, опасаясь низкого спроса, но участники рынка говорят, что проект Декры будет успешным.

Руководитель департамента консалтинга и маркетинга Praktis CB Вал Жердес говорит, что как недвижимость (без учета стоимости аквапарка) гостиница может стоить $120-140 млн. На сегодня это крупнейший городской отель, ориентированный на конгрессный туризм и представляющий собой стабильный бизнес, менее зависимый от сезонных колебаний, говорит Жердес.

Декра-групп уже подобрала площадки в Красноярске, на которых в 2007 г. начнет строительство двух офисно-жилых комплексов общей площадью 100 000 кв. м, рассказал Ведомостям один из совладельцев компании, президент РЕСО-гарантии Сергей Саркисов. Советник по маркетингу Декры Олег Богатов пояснил, что Красноярск привлек компанию емкостью рынка недвижимости и высокими доходами населения. По словам Богатова, комплексы в Красноярске будут включать офисы класса Б или Б+ и жилье бизнес-класса. Сумму инвестиций в проект и его детали Саркисов и Богатов не назвали. По словам Богатова, Красноярск это второй российский региональный проект группы после строительства двух жилых зданий в Сочи. В 2004-2006 гг. Декра-групп сдала в эксплуатацию в Сочи два жилых дома бизнес-класса площадью 5601 кв. м и 10 510 кв. м Сочи-Бриз и Сочи-Галс. Инвестиции в объекты составили, по данным участников рынка, более $8 млн.

Декра-групп образована в 1994 г. Совладельцы компании Наталья Мироненко, Сергей Денисов и Николай Саркисов, совладелец РЕСО-гарантии. Среди проектов компании московские жилые комплексы Аркада-Хаус, Трианон и Азовский, общий объем вложений в эти проекты участники рынка оценивают в $110 млн. Компания также построила жилой микрорайон бизнес-класса Москва в Улан-Баторе (Монголия) и жилой комплекс Солярис в Риге (Латвия). Сейчас группа ведет строительство небольшого квартала из дорогих гостиниц, жилья и офисов на Золотом острове. Финансовые показатели не раскрываются.

Руководитель группы консалтинга красноярской строительной компании Монолитхолдинг Василий Прохоренко знает о планах Декра-групп в Красноярске. Их проект будет востребован, комфортное жилье приобретает все больше сторонников, несмотря на более высокие цены. Поиск современного офиса также является в Красноярске проблемой, поясняет Прохоренко. А директор компании РАТМ-девелопмент Олег Килин оценивает общий объем инвестиций Декра-групп в красноярский проект в 2 млрд руб. По его мнению, логичен следующий состав площадей: 20% на офисы и 80% на жилье.

Помощник председателя комитета по архитектуре и градостроительству мэрии Красноярска Людмила Старостина пока не знакома с планами Декра-групп.

В начале 2006 г. о своем интересе к Красноярску заявила и Миракс-групп. Совместно с Монолитхолдингом группа планировала построить бизнес-центр класса А площадью 45 000 кв. м и стоимостью 1,2-1,3 млрд руб. Предполагалось, что Миракс возьмет на себя функции консультирования, привлечения инвестиций и управления зданием, заявлял тогда директор отдела региональных проектов Миракс Валерий Кузнецов. Ввод бизнес-центра был намечен на 2008 г. Но в августе 2006 г. Миракс отказался от своей региональной экспансии, сочтя невыгодными такие проекты. Согласно сообщению на официальном сайте компании, здания бизнес-класса в регионах не пользуются значительным спросом. Эти рынки очень чувствительны к росту предложения, и введение каждого нового объекта грозит девелоперу обвалом цен на построенную им недвижимость, приводит сайт слова председателя совета директоров Миракс-групп Сергея Полонского.

Декра не первая столичная компания, заинтересовавшаяся Красноярском. В 2005 г. строительство в городе торгово-развлекательного центра площадью 140 000 кв. м начал Росевродевелопмент. Инвестиции в ТРЦ составят $1100-1200 на 1 кв. м, говорит коммерческий директор Росевродевелопмента Наталья Коротаева. Планы Декра-групп она считает логичными, поскольку в Красноярске высок покупательский спрос и явный недостаток торговой недвижимости.

Интерес московских компаний к красноярскому рынку оправдан потребность как в офисах, так и в жилье не удовлетворена, убеждена специалист красноярского агентства недвижимости ИЖИ-АННО Наталья Дисевич. По ее словам, наибольшим спросом пользуются современные помещения на первых этажах домов, в то время как большинство офисов города расположено в бывших проектных институтах и учреждениях. Спрос на новые офисы столь велик, что риэлторы не в состоянии выполнить все заявки, сетует Дисевич. Новые офисы уходят из агентства максимум за 3-5 дней, замечает риэлтор. Средние ставки аренды составляют около 550-800 руб. за 1 кв. м в месяц, но для новых помещений в центре ставки достигают 1500-2000 руб. за 1 кв. м в месяц. По данным Дисевич, средняя стоимость жилья бизнес-класса в Красноярске доходит до 40 000 руб. за 1 кв. м.

В Монолитхолдинге подтвердили отказ Миракса. По словам Прохоренко, точные причины отказа от проекта ему неизвестны, но, возможно, Миракс решил сосредоточиться на московских проектах.



Главная --> Публикации