Главная --> Публикации --> Все на выход Дубликатом бесценного груза В москве уже никого не удивляют предложения снять жилье за 10 тыс. долларов в месяц Курортная недвижимость у черного моря На пике популярности: коттеджи бизнес-класса

Закон № 214 обязывал банкиров и застройщиков нести солидарную ответственность за недострой перед участником долевого строительства. По словам первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, с момента вступления закона в силу в Москве было построено только два дома с участием долевого строительства, а в Санкт-Петербурге вообще ни одного.

Госдума приняла в первом чтении поправки в известный закон об участии в долевом строительстве. Документ вызвал недовольство застройщиков и банкиров. После его принятия цены на жилье выросли на 40% в год. Поправки в закон должны способствовать снижению темпов роста стоимости недвижимости.

Застройщикам очень не нравилось право, предоставленное законом № 214 участникам долевого строительства, при любом невыполнении обязательств по строительству застройщиком в одностороннем порядке разорвать контракт и потребовать, помимо собственных денег, процент за их использование и штраф за невыполнение обязательств.

Объемы вводимого в строй жилья резко сократились, а темпы роста цен снова возросли. За I квартал 2006 года рост цен на жилье в Москве составил 30%. Главная проблема в том, что банки не хотели кредитовать застройщиков, у большинства из которых, по словам Валерия Казейкина, не было практики строить на собственные средства под залог того имущества, которое может быть востребовано при срыве сроков строительства участником долевого строительства по приоритетному праву.

Новая версия закона предусматривает равные права банкиров и участников долевого строительства на востребование заложенного участка земли при срыве сроков строительства застройщиком. Кроме того, проект документа устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке не только для участника долевого строительства, но и для застройщика в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора.

Теперь Госдума в первом чтении приняла проект закона О внесении изменений в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наконец, застройщикам удалось выторговать уменьшение в два раза размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки, а в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта с 1/75 до 1/150 ставки рефинансирования.

При этом устанавливается порядок возврата застройщиком участнику долевого строительства денег, уплаченных в счет цены договора, а также порядок уплаты процентов за пользование данными деньгами.

Сейчас эта ставка составляет 12% годовых. Таким образом, самым крупным штрафом для застройщика станет уплата 29,28% от суммы сделки за год участнику долевого строительства.

Последнее, правда, распространяется только на физических лиц участников долевого строительства. В отношении юридических лиц застройщикам удалось продавить уменьшение штрафа в 4 раза до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

Речь идет о разрешении застройщику и банку выпускать специальные строительные облигации и об оформлении юридического статуса жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК). После вступления в силу закона № 214 ЖСК и ЖНК этот статус потеряли, так как не были прописаны в этом законе в качестве юридических компаний имеющих право работать с долевым строительством и при любой официальной юридической проверке каждый из них мог быть закрыт, а его участники не имели права потребовать возврата средств, - рассказал Казейкин.

Как заявил газете ВЗГЛЯД Валерий Казейкин, поправки к закону помогут постепенно восстановить утраченные за прошедший год темпы строительства. По его словам, этому будет также способствовать то, что в законопроекте официально расширен перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья.

Эту проблему, по мнению эксперта, можно решить как с помощью выделения государственных денег, так и с помощью создания специальных льготных условий кредитования участников строительства. Но для радикального роста объемов строительства катастрофически не хватает ни мощностей строительной отрасли, ни мощностей заводов, обеспечивающих поставки материалов для строительства, констатирует Валерий Казейкин.

Также застройщиков обязали передавать участнику долевого строительства по окончании строительства не только конкретный объект долевого строительства, но и общее имущество многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. То есть коммунальную инфраструктуру.
Валерий Казейкин отмечает, что, хотя принятые поправки облегчают работу застройщика, радикальных изменений ни в темпах роста цен, ни в увеличении объемов строительства не произойдет. Изменить ситуацию на рынке недвижимости может увеличение количества площадок под строительство, что целиком зависит от политической воли и наличия денег для подведения под эти участки соответствующих коммуникаций.

Хватай по дешевке

Первым о масштабной программе рефинансирования официально объявил Райффайзенбанк, вслед за ним о планах с апреля предложить аналогичную услугу сообщил Внешторгбанк (оба входят в четверку наиболее активных ипотечных кредиторов в столице). О схожих намерениях говорят и в ряде других банков. Появление новинки на рынке ипотечных кредитов специалисты связывают прежде всего с ощутимым снижением ставок кредитования за последние пару-тройку лет. В новом банке клиент может воспользоваться практически любой из предлагаемых программ. За счет полученных средств он погашает старый кредит, снимает обременение с квартиры, а затем закладывает ее и переходит на обслуживание уже на новом месте. Конечно, все это осуществимо лишь при близкой структуре обеспечения займа в обоих банках.

Правительство приняло программу Жилище раньше, чем обеспечило строителей соответствующими комплектующими, сетует эксперт. Правительство требует снижения цен, а как их снизить, если нет кирпичей и цемента?
На рынке ипотечного кредитования появился новый продукт рефинансирование ранее выданных кредитов. Некоторые называют его перекредитованием. Если состоявшийся заемщик, получивший деньги в каком-то одном банке, вдруг узнает, что другой банк выдает кредиты на более выгодных условиях, у него теперь есть возможность одолжиться в этом другом банке и погасить долг в первом. Правда, пока далеко не везде его готовы принять.

Рефинансироваться на таких условиях имеет смысл. По утверждению председателя правления Райффайзенбанка Йоханна Йонаха, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3%, экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс. При этом ставка кредитования полностью соответствует законодательству РФ.

Как объясняет начальник отдела разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Георгий Тер-Аристокесянц, в регионах существует довольно много рублевых кредитов, выданных по ставкам 16 18% годовых. При этом ВТБ предлагает сейчас кредиты в рублях под 12 14%. Примерно то же соотношение по валютным кредитам. В России до сих пор в обслуживании находится портфель, сформировавшийся по ставкам на уровне 13 15% годовых. Сегодня же многие банки предоставляют валютные кредиты под 9,8 10,5% в год.

Кстати, целесообразность рефинансирования увязывается банкирами не только с выигрышем в процентах. У заемщика могут поменяться планы, и он захочет увеличить срок кредитования с нынешних 5 лет в одном банке на 20 лет в другом, даже не имея большой разницы в процентной ставке. Некоторые считают возможным заинтересовать клиента просто высоким качеством обслуживания. Трудно судить, насколько заемщики податливы на обходительное к ним отношение.

Безусловно, возникнут накладные расходы. Как обещают в ВТБ, у них не станут удерживать существенной комиссии за рефинансирование. Для перечисления средств, скорее всего, будет использована безналичная форма, поэтому расходы на аренду ячейки не потребуются. Основная трата это регистрация залога. Но она не обязательно перекроет выгоду, которую приобретает заемщик при переходе на более низкую ставку.

Не все так просто

В действительности банки и раньше переманивали друг у друга клиентов. Но прибегали к этому приему редко, не привлекая особого внимания. И дело тут вовсе не в этической стороне вопроса. Подобная услуга общепринята в мировой практике.

Однако по совокупности аргументов в ВТБ надеются только в этом году рефинансировать кредитов на сумму примерно $10 млн.

Нынешнее рвение банков объясняется крайним обострением конкурентной борьбы. Наряду со снижением ставок, размеров первоначального взноса и прочими мерами, рефинансирование становится одним из инструментов привлечения дополнительных клиентов, каждый из которых едва ли не на вес золота. Сегодня если что и сдерживает ипотеку, то не отсутствие средств у банков, а недостаток заемщиков.

Конкуренция остается конкуренцией. Проблема большей частью лежит в плоскости технической реализации рефинансирования. Как объясняют специалисты, Центральный Банк РФ относит подобные операции (предоставление кредита на погашение ранее выданного) к числу весьма рисковых, а потому ставит вопрос о резервировании вторым кредитором соответствующих средств, иными словами, об омертвлении денег. Это вынуждает оформлять рефинансирование с использованием обходных схем. Обсуждать детали профессионалы избегают, ограничиваются лишь намеками на общие контуры проблемы. Так, приходится изобретать рычаги, обеспечивающие целевое использование кредита. В короткий промежуток переоформления второй кредит ничем не будет обеспечен. Отсюда и сдержанный интерес к рефинансированию в прошлом.

Мировая практика выработала профилактическое средство от этой напасти в виде запрета на досрочное погашение кредита заемщиком или уплаты ощутимых штрафных санкций. Но российские банки в массе своей пренебрегают такими ограничениями. Отказать гражданам в праве в любой момент рассчитаться по долгам, значит отпугнуть уйму потенциальных клиентов. Однако если рефинансирование примет масштабный характер, не исключено, что вслед за ним и у нас получит распространение запрет на досрочное погашение кредита.

Есть еще одна проблема, о которой говорят не очень охотно. Как и всякое лекарство, рефинансирование может вызвать побочные эффекты. Его широкое распространение способно привести к неблагоприятным для заемщиков и ипотеки в целом последствиям. Поясним. Потеря клиента первичным кредитором это не только упущенная им выгода. Это и вероятный прямой убыток. Хорошо, если банк выдавал кредит заемщику из собственных средств. А если он в свою очередь заимствовал их на стороне, как это чаще всего и происходит? И эта сторона жестко настаивает на постепенном возврате долга со всеми полагающимися процентами в течение длительного оговоренного срока? Банк попадает в капкан.

Менеджер по управлению кредитным портфелем банка Ренессанс Капитал Ксения Городничева также придерживается той точки зрения, что риск досрочных погашений из-за программ рефинансирования не является фатальным. По ее мнению, издержки перекредитования значительны, и у любого банка есть возможность удержать своего клиента. Кроме мер ограничительного характера риск досрочного погашения может быть компенсирован снижением процентной ставки для отдельных групп заемщиков, а также неценовыми инструментами, например качеством обслуживания или дополнительными бонусами. Более того, опыт управления процентными рисками позволил Ренессанс Капиталу отменить моратории и штрафы за досрочное погашение. Такой подход там рассматривают как дополнительное конкурентное преимущество.

Правда, специалисты утверждают, что такая опасность невелика. К примеру, начальник управления ипотечных продуктов Росбанка Янис Канестри считает, что кредитов, выданных два три года назад и пригодных для рефинансирования, просто очень мало. Кроме того, значительная часть банков, по крайней мере, крупных, кредитует за счет собственных средств. Но даже если это чужие деньги, то не так сложно все заранее предусмотреть и подстелить соломки. Проблемы здесь есть, но пока они не очень значимы.

У администрации Москвы появится мощный рычаг, с помощью которого можно регулировать процесс развития систем теплоснабжения,- заявил вчера руководитель службы перспективного развития и подключений МОЭК Александр Давыдов.- Застройщик должен будет выбрать: подключаться к централизованному теплоснабжению или строить собственную газовую котельную. Конкретные тарифы за подключение к теплу он не назвал: плата будет рассчитываться исходя из стоимости строительства отдельной газовой котельной.

Идея энергетиков взимать с застройщиков плату за подключение энергомощности понравилась поставщикам тепла. Вчера Московская объединенная энергетическая компания (МОЭК) объявила о намерении ввести плату за подключение к своим теплосетям. По официальной версии, это должно стимулировать развитие независимых систем теплоснабжения. Однако специалисты полагают, что застройщики предпочтут заплатить за подключение, просто переложив эти затраты на покупателей, и стоимость квартир может вырасти дополнительно на 3-7%.

Необходимость платы за подключение к электрическим сетям в Москве возникла потому, что существует, во-первых, дефицит электрической мощности, а во-вторых, проблема с состоянием электросетей. Ситуация с теплом иная: его дефицита в столице нет. Это подтверждают и в ОАО Мосэнерго, поставляющем МОЭК тепловую энергию. Существующие мощности позволяют выдавать Москве столько тепла, сколько требуется,- заявил Бизнесу пресс-секретарь Мосэнерго Василий Захаров.

Примечательно, что столичная мэрия весьма критически отнеслась к планам Мосэнерго по взиманию денег за подключение к электросетям (см. Бизнес от 15 марта 2006 года). Мы относимся к этому отрицательно, так как введение платы на присоединение энергопотребителей остановит развитие города, лучше искать другие пути решения проблемы,- заявил тогда Лужков. На этом фоне заявление МОЭК, контролируемой властями города, выглядит свидетельством сближения позиций мэрии и энергетиков в части введения платы за подключения к энергосетям,- считает аналитик ИК Финам Семен Бирг.

Что касается размера платы за подключение, то, во-первых, необходимо рассмотреть механизм формирования этой платы на законодательном уровне, а во-вторых, плата за подключение должна покрывать затраты компании,- сказал источник.

Однако коммунальщики настаивают, что плата за подключение будет хорошим инструментом развития отрасли. Источник Бизнеса в ЗАО Комплексные энергетические системы (КЭС), которое контролирует ОАО Российские коммунальные системы, заявил, что КЭС положительно относятся к идее взимания платы за подключение, но, пока не принят закон о теплоснабжении, не возможно легитимное использование этого инструмента.

Ите, и другие сети будут развиваться за счет подключения,- считает Семен Бирг.

Аналитики, впрочем, сомневаются в том, что в результате реализации этой идеи у застройщиков возникнет реальный выбор между строительством отдельных котельных и подключением к теплосетям. В Москве, где в основном точечная застройка, вряд ли кто-то будет строить собственную котельную - разве что застройщики МоскваСити",- рассуждает начальник аналитического отдела ИК Файненшл бридж Станислав Клещев. С другой стороны, эксперты считают, что плата за тепло действительно необходима. Введение платы за подключение как к электросетям, так и тепловым, позитивно скажется на инвестиционной привлекательности отрасли.

Проблемы подключения инженерных коммуникаций существуют не только с энергетикой, но и с теплом,- отмечает заместитель директора управления новостроек Миэль-недвижимости Оксана Каарма.- Но если легализуется возможность взимать за это официальную плату, это приведет прежде всего к удорожанию стоимости жилья для конечного потребителя. Уже сегодня, продолжает Каарма, есть площадки, которые не осваиваются именно из-за того, что застройщики не могут подключить дом к электроэнергии. Но проблемы изношенности инженерных сетей не должны решаться за счет застройщика,- считает она.

Застройщиков перспектива новых платежей не радует.

Суммарные расходы предпринимателей на выкуп земли под приватизированными предприятиями составят 191 млрд руб., заявил вчера Андрей Ивакин.

Эта мера уже широко применяется в других регионах и неудивительно, что в Москве тоже будет введена,- полагает директор по строительству комплексаФедерация компании Mirax Group Артур Александров.- Другой вопрос, сколько составит плата за подключение. Сейчас, объясняет он, чтобы обеспечить теплом один дом площадью 10 тыс. кв. м в среднем требуется от 0,5 до 1 Гкал/ч. Если в Нижнем Новгороде берут 2,75 млн руб. за 1 Гкал/ч, то в Москве, уверен Александров, цена будет заметно выше. Чтобы построить и полностью подключить газовую котельную, потребуются дополнительно 3-7% от себестоимости строительства обычного жилого дома. Эти расходы наверняка лягут на покупателей квартир,- полагает он.
Выкуп земли под промышленными предприятиями обойдется бизнесу в 191 млрд руб. Такими расчетами поделился вчера замдиректора департамента имущественных и земельных отношений МЭРТ Андрей Ивакин. Однако представители бизнеса считают, что в итоге эта сумма может возрасти в разы, и заявляют, что многие положения нового законопроекта о выкупе земли под промышленными предприятиями их по-прежнему не устраивают.

Напомним, что на этой неделе МЭРТ внесло в правительство закон, в котором описаны основные условия выкупа земли. Согласно документу цена участка в Москве и Санкт-Петербурге составит не более 20% от кадастровой стоимости, в других городах - не более 2,5%. При этом предусмотрена возможность аренды земельного участка за 2% кадастровой стоимости в год.

Больше всего придется потратить бизнесменам Москвы и Санкт-Петербурга - выкуп земли им обойдется в 141,8 млрд руб. Предприниматели из других городов потратят на эти цели 44,1 млрд руб., и 2,1 млрд руб. выложат бизнесмены, чьи активы находятся на остальных территориях.

В итоге, добавляет он, стоимость выкупа может серьезно увеличиться.

Однако сами предприниматели считают, что названные чиновником МЭРТ цифры могут отличаться от реальных в несколько раз. Сейчас сложно говорить о том, во сколько точно обойдется выкуп земли. Во-первых, потому, что не везде проведена кадастровая оценка, во-вторых, неизвестно, сколько предприятий предпочтут выкуп земли аренде,- объясняет зампред налогового комитета РСПП Сергей Беляков.

В то же время два принципиальных для бизнеса момента, касающихся рассрочки платежа при выкупе земли и доплаты за нее при перепрофилировании предприятия, в министерстве учесть так и не захотели. Напомним, что, по мнению МЭРТ, компания, выкупая землю в Москве и Санкт-Петербурге и изменяя специфику работы предприятия, должна доплатить оставшиеся 80% от кадастровой стоимости. И хотя Андрей Ивакин вчера обмолвился о том, что размер этой доплаты может быть снижен, в РСПП по-прежнему называют эту норму антиинвестиционной. Ее наличие свидетельствует о стремлении местных администраций самостоятельно извлекать доход от распоряжения земельными ресурсами,- считает Сергей Беляков.

Стоит напомнить, что до последнего времени МЭРТ настаивало на пятипроцентной ставке по выкупу земли в регионах (и 20% в Москве и Санкт-Петербурге). Но после того как на недавней встрече представителей бизнеса с президентом Владимир Путин поддержал идею о снижении стоимости участков в регионах в два раза, МЭРТ было вынуждено пойти на попятную.

Эволюция выкупа

Представители бизнеса крайне удивлены и тем, что МЭРТ так и не захотело вводить рассрочку по платежам при выкупе земли. Мы считали, что по этому пункту достигли с МЭРТ соглашения. Очень жаль, что министерство нарушает ранее достигнутые договоренности,- отмечает Беляков. При этом он напоминает, что вице-премьер Александр Жуков, выступая на правлении РСПП, поддержал предложение о введении рассрочки. Это обычная практика, принятая во многих странах, и почему МЭРТ не допускает такой возможности, непонятно,- удивляется Беляков. По его словам, предприниматели продолжат лоббировать включение соответствующей нормы в законопроект: Многие небольшие компании просто не в состоянии будут заплатить единовременно по установленным ставкам. Такого же мнения придерживается и председатель экспертного совета Деловой России Антон Данилов-Данильян: Многие отрасли, за исключением сырьевых и розничной торговли, и без того сейчас испытывают производственные трудности. И не исключено, что для перерабатывающей и текстильной промышленности или, например, машиностроения неподъемная сумма по выкупу земли может обернуться крахом предприятия.



Главная --> Публикации