Главная --> Публикации --> Борис вайнзихер: мы извлекли уроки из аварии Вдоль по пятницкой Подмосковные новоселы ждут подключения инженерных коммуникаций больше года Бальзам для трудоголика два в одном — офис дома Рост цен на вторичное жилье не догнал даже инфляцию

Для этих целей федеральное законодательство установило порядок изъятия помещений у их собственников. Последним, безусловно, необходимо знать основные положения закона, в противном случае они могут стать жертвами застройщика, которому просто приглянулось удачное место расположения их дома.

В последнее время в Москве активно обновляются жилые территории: старые, ветхие дома сносятся, на их месте возводятся современные здания. Таким образом, возникает ситуация, при которой необходимо обеспечить баланс законных прав и интересов различных субъектов: с одной стороны, прав города, с другой прав собственников.

Процедура изъятия начинается с признания дома аварийным и подлежащим сносу. Для этого органы исполнительной власти создают межведомственную комиссию. Сначала специализированная организация обследует здание и выдает заключение, на основании которого комиссия оценивает состояние дома и дает собственное заключение. В этом документе указывается принятое комиссией решение о судьбе дома: будет он признан аварийным и снесен или необходимы ремонтно-восстановительные работы.

Порядок прекращения права собственности на помещения многоквартирного дома состоит из нескольких этапов.

Если земельный участок, где расположен многоквартирный дом, на момент принятия решения об его изъятии уже сформирован и произведен его кадастровый учет, то собственники помещений вправе получить выкупную цену участка. Эти выплаты осуществляются независимо от выплат выкупной цены за изымаемые у собственников квартиры.

Стоит отметить, что признание дома аварийным и подлежащим сносу не единственное основание для изъятия земельного участка. Он может быть изъят также при размещении объектов государственного или муниципального значения (энергетические системы, объектов обороны и безопасности, автомобильных дорог и т. п.) и при отсутствии других вариантов размещения этих объектов.

Орган государственной власти, принявший решение об изъятии земельного участка, издает постановление об этом.

Действующее законодательство установило следующий порядок изъятия жилых помещений.

Собственники жилых помещений получают уведомления об изъятии принадлежащих им квартир.

Решение об изъятии каждого жилого помещения проходит госрегистрацию.

Вместо выкупной цены по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлена другая квартира взамен изымаемой с зачетом ее стоимости в выкупную цену.

Между собственником и органом власти заключается соглашение о выкупе помещения. Вся сумма должна быть выплачена собственнику до момента прекращения его прав на изымаемое помещение. Собственнику необходимо быть готовым к судебным спорам и в суде обосновывать итоговую величину выкупной цены.

Если есть основания для изъятия помещений и соблюден установленный законом порядок такого изъятия, то суд удовлетворит заявленные требования. В этом случае можно оспаривать только размер выкупной цены и другие условия выкупа.

Если собственник не согласен с изъятием квартиры или выкупной ценой, орган государственной власти, принявший такое решение, вправе предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Алла Кириллова
Юрист корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 В Москве в настоящее время действует закон № 21 73 О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения. Ст. 3 закона устанавливает, что собственникам, освобождающим жилые помещения, представляется предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме (по выбору собственника). Если в качестве натурального возмещения предоставлена квартира, размер которой превышает площадь освобождаемого жилья, доплата с собственника не взимается. По ст. 4 закона, квартира предоставляется собственнику в районе проживания. Исключением являются лишь Центральный и Зеленоградский административные округа, где переселение граждан осуществляется в границах этих округов, без учета района проживания.

Завершается процесс изъятия государственной регистрацией прекращения права собственности на квартиру.

Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (они могут и отсутствовать, но, например, их наличие одно из обязательных условий, которое ставит Сбербанк РФ), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайность, дожидаться которой не следует.

Выселяемым из неприватизированного жилого помещения гражданам предоставляется другое благоустроенное жилье по договору социального найма. Если наниматель занимает в сносимом доме комнату, то город вправе также дать ему комнату в другой коммунальной квартире, а не отдельную квартиру. Правда, стоит отметить, что по нормам упомянутого закона № 21 73 жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир. Размер их общей площади должен соответствовать норме 18 кв. м общей площади на одного человека.
Ипотечный кредит долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10 20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства вдруг изменились и отныне нет возможности платить по ипотечному кредиту?

Что делать, чтобы не доводить до исключительных мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры? Прежде всего заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о переменах, которые произошли в его жизни. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту.

Честность главная добродетель

Как правило, после рассмотрения заявления кредитора многие банки принимают решение приостановить платежи на два три месяца. Таким образом, у заемщика появляется шанс найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту. Самым лояльным в этом отношении является Сбербанк, который готов ждать до двух лет.

Когда трудности носят явно временный характер, банк предоставляет отсрочку без особых проблем. Временными трудностями признается даже потеря работы (увольнение, распад фирмы), если специальность заемщика востребована на рынке. Поэтому не надо прятаться от банка, он вполне способен пойти заемщику навстречу и, начислив определенную пеню за просрочку, дать ему время на трудоустройство, которое позволит в ближайшем будущем возобновить выплаты по кредиту.

Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик вместе с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. Не стоит думать, что банк забирает себе все вырученные на аукционе деньги: ему нужно лишь вернуть сумму займа плюс проценты по кредиту. Эти затраты должны покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры. Но она с момента покупки квартиры может возрасти, следовательно, заемщик в состоянии даже заработать на разнице между покупной и продажной стоимостью его жилья.

Кстати, о том, как поведет себя банк при дефолте заемщика, лучше узнать до подписания кредитного договора. Особенно если заемщик не очень уверен в собственном будущем. Ведь банки редко идут на принцип: им легче на время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога.

Схем получения денежных средств после проведения торгов по продаже заложенной квартиры несколько. Первая: в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя раскладываются в две ячейки. После регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и конечной стоимостью квартиры) продавец, теперь бывший заемщик.

Выгоднее договориться полюбовно

В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю как необремененное. То есть происходит только смена залогодателя. Это самый простой вариант, но на практике он встречается крайне редко.

Есть второй вариант: кредитор самостоятельно находит нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка. Разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры. После этого банк должен написать официальное письмо-уведомление в главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Решение через суд сложно и накладно

Третье возможное развитие событий досрочное погашение кредита на заемные средства, снятие обременения с квартиры и продажа ее по обычной схеме. Впрочем, он невозможен до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. В разных банках он отличается и составляет от месяца до года (в среднем шесть месяцев).

Тут возникает и ряд вопросов: не продаст ли банк квартиру по дешевке, что это за торги, кто определяет продажную цену?
Взыскание на заложенное жилье накладывает только суд. При рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное жилье именно суд определяет размер задолженности заемщика перед банком, способ реализации квартиры, а также начальную продажную цену жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком).

Все это были, как говорится, полюбовные варианты. Но бывают ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель будет вынужден реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

В любом случае последствия судебного решения вопроса окажутся для заемщика плачевными. Он может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.

Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных (открытых) торгов в соответствии с действующим законодательством. Конечные результаты таких торгов (залоговых аукционов) неизвестны: все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена иногда оказывается не совсем рыночной.

Эксперты уверены, что идея МЭРТ вызовет шквал критики со стороны Минсельхоза, и отмечают, что проблема не столько в плате за перевод земли в другую категорию, сколько в непрозрачности и громоздкости самой процедуры перевода.

Дефицит земли под жилищную застройку вынуждает чиновников экстренно искать новые способы решения проблемы. Вчера глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что МЭРТ подготовило постановление, согласно которому застройщики будут освобождены от необходимости выплачивать компенсацию при переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию поселенческих.

За последнее время это уже третье предложение властей, которое направлено на изыскание земельных участков под жилищную застройку (их дефицит - один из факторов, тормозящих реализацию национальной программы строительства доступного жилья). Напомним, в начале месяца Владимир Путин потребовал принять закон, позволяющий изымать у арендаторов земли, переданные муниципалитетами в обход законодательства (см. Бизнес от 10 апреля); неделей позже Герман Греф предложил ввести мораторий на отчуждение участков в пределах 2 км будущих инфраструктурных проектов (см. Бизнес от 18апреля). Но сельскохозяйственныеземли в качестве резерва под строительство чиновники прежде всерьез не рассматривали.

Правительство в ближайшее время примет постановление, в соответствии с которым будет отменена норма компенсации за перевод земель из одной категории в другую. Можно будет без всяких затрат переводить земли под жилищное строительство,- заявил вчера находящийся в Томске Герман Греф. Точнее говоря, МЭРТ сейчас подготовило поправки к принятому еще в 1993 году положению О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, которые освобождают застройщиков от обязанности выплачивать компенсацию государству при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Также компенсация не будет взиматься при переводе сельскохозяйственных земель в земли иных категорий в том случае, если перевод связан с изъятием этих земель для государственных или муниципальных нужд.

Удивительно, но особой эйфории от этого решения МЭРТ пока не испытывают и сами участники рынка: для девелоперов, говорят они, куда важнее упростить процесс перевода земель из одной категории в другую. В первую очередь правительству следовало бы изменить саму процедуру перевода земель, сделав ее понятной и прозрачной.

Эксперты уверены, что предложение МЭРТ вызовет ожесточенную критику Минсельхоза, глава которого Алексей Гордеев предлагает, напротив, максимально ограничить перевод сельхозземель в категорию поселенческих (получить комментарий в самом Минсельхозе Бизнесу вчера не удалось).

Как не странно, но рынок курортной недвижимости на сопредельной с нами украинской территории стал развиваться интенсивнее и уже в середине 90-х там можно было совершенно свободно и недорого прикупить небольшой домишко где-нибудь в Ялте или Судаке. Однако время шло, цены росли, и стоимость украинской курортной недвижимости стала не по карману не то что местным жителям, но и богатым москвичам. Что кажется совсем не справедливым: курорт, конечно, хороший, да вот только вся инфраструктура там осталась с советских времен, да и добираться неудобно. Кроме того, постоянная политическая нестабильность на Украине охладила интерес россиян к курортному рынку недвижимости этой страны. Украинские политики заговорили о том, что отберут все, что напокупали москали

А так застройщикам приходится раздавать взятки за оформление такого перевода,- отмечает эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Гусев. Процедура перевода земельных участков из одной категории в другую слишком громоздка,- соглашается пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити - XXI век Сергей Лядов.- Градостроительная деятельность, управление территориями, взаимодействие инвесторов и местных органов власти - все эти вопросы требуют более простых решений.
Помните старую советскую присказку: знал бы прикуп, жил бы в Сочи? Мечта миллионов россиян иметь домик на берегу моря сегодня вполне реализуема. На черноморском побережье существует масса предложений: от элитарных вилл за суммы со многими нулями до вполне бюджетных квартир и домиков по цене скромной подмосковной дачи.

Недвижимость на юге приобретают, как правило, либо с целью сезонного проживания, либо для инвестиций, которые окупаются довольно быстро.

А тут как раз дозрело и наше черноморское побережье. Все, кто бывает на наших курортах регулярно, заметили, что самые популярные местечки буквально за несколько лет разрослись в размерах в несколько раз. В конце-концов мы уже привыкли к внутрироссийским законам и порядкам и знаем как бороться за место под солнцем.

Большие ли Сочи?

Российский рынок черноморской недвижимости можно условно поделить на 2 района: Сочи с окрестностями и Новороссийский район с прилегающими территориями.

Как отмечает исполнительный директор Delta estateЕлена Зубарева, покупателями элитной недвижимости в Сочи в основном являются топ-менеджеры средних компаний и высококлассные специалисты крупных корпораций из Москвы, Санкт-Петербурга и нефтедобывающих регионов.

Сочинский район является наиболее развитой частью российского побережья Черного моря - здесь еще в советские времена на узкой полоске между морем и горами было построено множество санаториев, пансионатов и гостиниц, буквально каждый метр этого куска побережья застроен. Этот фактор делает сочинскую землю очень дорогой и дефицитной. Даже при очень больших деньгах и огромном желании, купить землю под строительство дома практически невозможно. Одна сотка в Большом Сочи может стоить и 20 и 100 тысяч долларов. Поэтому многоэтажные дома у моря явно преобладают над коттеджной застройкой, а в целом этот курорт предназначен для богатой публики.

Вот почему крупные корпорации, в том числе из Москвы, всерьез взялись за освоение Сочи. За последние 2-3 года они выкупили пустующие муниципальные земли и возвели несколько элитных домов. Стоимость квартир в них лежит в пределах от 10 до нескольких миллионов долл.

Чаще всего они рассматривают покупку не как инструмент инвестирования, а как способ обеспечить комфортный отдых в любое время себе и своим семьям. Впрочем, добавляет Елена Зубарева, экономическая привлекательность элитной недвижимости на российских курортах бесспорна, поскольку рынок там мощно растет. Стоимость квартиры, купленной на нулевом цикле строительства, за год может увеличиться на 50%.

Дома, соответствующие общемировым требованиям к элитности жилья, начали строить совсем недавно. Таким критериям соответствует комплекс Royal Park, который начали возводить в декабре 2005 года. Это состоящий из жилой резиденции и шести коттеджей, с огромной территорией в 2,5 га, на которой раскинулся великолепный реликтовый лес. В комплексе предусмотрен бассейн, которым можно пользоваться круглый год, кафе, ресторан, детская игровая комната, прачечная, великолепный вестибюль, где присутствует входная группа со вторым светом, панорамные лифты, террасы в каждой квартире, лифт к собственному пляжу и уникальные дорогие фасады из натурального мрамора.

Елена Зубарева обращает внимание на то, что рынок жилья de luxe на Черноморском побережье находится в начальной стадии развития и выбор объектов там пока невелик. Доходит до курьезов, когда окна элитных жилых комплексов выходят на шумные проспекты в центре города. Специфика курортной зоны диктует свои критерии элитности, отличных от существующих в мегаполисах, - таковыми, например, являются близость к морю и площадь резиденции.

Дорогим считается известный горнолыжный район Красной поляны, где недавно развернулось строительство одноименного элитного комплекса. Стоимость кв. метра уже на этапе строительства составляет 4 тысячи долларов. Инвесторы планируют, что покупатели на квартиры в Красной поляне найдутся, ведь в развитие горнолыжного курорта планируется вложить еще 100 млн. долларов.

Вторичный рынок жилья пользуется большей популярностью у местного населения, Поэтому средняя цена квадратного метра в таком жилье в Сочи немного ниже московской - от 900 до 1200 долларов. Соответственно цены в центральной части Сочи побольше, а чем ближе к абхазской границы - ниже.

На запад от Сочи

В целом же, чем ближе к горам и дальше от района Больших Сочи, тем цены на недвижимость ниже. Правда, особой популярностью она не пользуется, так как участок под дачу в нескольких километрах от моря можно приобрести и в континентальной части Краснодарского края за цену, в несколько раз ниже. В среднем цена одной сотки колеблется от 1000 до 2000 долларов.

Самыми престижными и дорогостоящими районами, где цены на землю и недвижимость не намного отстают от сочинских, являются Геленджик, Кабардинка, Анапа, Джемете, Витязево. Стоимость сотки там - от 10 до 35 тыс. долл. (в зависимости от близости к морю и соседства - почему-то в этих местах осталось много полуразвалившихся мазанок).

Западная часть российского побережья Черного моря развита гораздо хуже, чем Сочи. Тем не менее, строительство домов, коттеджей и вилл в последние пять лет идет там ударными темпами.

Витязево, Джемете и часть берега Анапы славится замечательным белым мелким песком и довольно широкой (порядка 30-50 метров) и неглубокой (около 0,5 м) полосой моря у берега. Рай для детей! А район Анапы Высокий берег известен тем, что вода там самая чистая на всем черноморском побережье. Поэтому и цены на землю здесь выросли за 3-4 года раз в десять - до 30-35 тысяч за сотку. Стоит отметить, что значительную часть этого района - прямо на берегу моря занимает кладбище, что сильно ограничивает предложение в этом районе.

Все эти районы принято считать хорошими детскими курортами с мягким климатом. Правда, большую часть года жить там невозможно. С конца октября иногда до середины июня там с гор дует очень холодный и сильный северный ветер Бора, который пронимает до костей. В районе Кабардинки он сильнее, в Анапе и Витязево - слабее. Однако в летние месяцы погода там стоит замечательная - нет того удушливого воздуха, которым славен летний сезон в Сочи.

Земля в этих районах самый покупаемый товар. Местные и приезжие скупают по 5-7 соток, затем строят там 3-4-5-этажый дом с комнатами-клетушками, которые затем сдают приезжим отдыхающим. Говорят, что окупаются такие вложения за 2 года. Поэтому и цены на землю выросли за последние 5-7 лет в десять раз.

В районе Анапы идет активное строительство многоэтажных домов - по московским меркам эконом-класса. Стоимость 2-х комнатной квартиры в таком доме - около 70 тысяч долларов. Вторичное жилье оценивается в 2 раза ниже. Анапа, пожалуй, самый удобный для сезонного проживания город - здесь есть и аэропорт и железнодорожный вокзал, хорошо развита инфраструктура, много банков, кафе, магазинов.



Главная --> Публикации