Главная --> Публикации --> Арендаторы могут выбирать Сельская новь Западные консультанты оценили возможности рынка трк Трёшку уверенно пробиваем! В банки и склады все активнее вкладывают иностранцы

Дело в том, что зачастую люди не задумываются о том, что именно они покупают и, платя копейки за страховой полис, дачники не подозревают, что при наступлении страхового случая страхового покрытия может хватить лишь на восстановление фундамента.

С приходом весны страхование дач приобретает особую популярность, возможно, даже несколько большую, чем страхование квартир, так как загородная недвижимость в большей степени подвержена рискам. Около 90% всего рынка страхования дач зиждется на агентских продажах. Картина из советского прошлого часто встречается и сегодня: пожилой агент ходит по дачным участкам и предлагает застраховаться. Однако в подобной ситуации есть и отрицательные моменты.

Основой при расчете стоимости полиса всегда является цена самого дома и факторы, влияющие на вероятность наступления страхового случая. В зависимости от того, что именно будет застраховано (только дом или отделка, инженерное оборудование, домашнее имущество, ландшафтные сооружения), а также от набора страхуемых рисков средняя величина тарифа составляет 0,3-1,6% от стоимости строения.

Цена риска

В случае если вы часто бываете в дачном домике, оборудованном противопожарной системой, цена полиса может быть снижена на 15-25% по сравнению со стоимостью страховки редко посещаемой дачной избушки.

При этом стоимость дома не всегда прямо отображается на цене страхового полиса. Скажем, есть два строения одинаковой стоимости, но в одном установлена современная противопожарная система, и в нем постоянно проживают люди (дом считается таковым, если хозяин посещает его не реже одного раза в неделю), а в другом жильцы появляются лишь время от времени и противопожарная система отсутствует.

Кроме того, на стоимость полиса влияет техническое состояние предметов страхования, как то: материал, из которого сделан дом (каменный, деревянный или смешанный), год постройки, степень износа, дата последнего ремонта и т.д. Например, наличие источников открытого огня также увеличивает стоимость страховки на 10%. Тариф повышается, если в квартире идут строительно-ремонтные работы, дом расположен в зоне возможных чрезвычайных происшествий или стихийных бедствий. Тариф также повышается, если в прошлый страховой период по данному объекту была произведена страховая выплата. При этом, если вы захотите застраховать ветхое жилье со значительной степенью износа, составляющего порядка 60%, страховая компания, скорее всего, откажет вам в страховке. Это неудивительно, ведь здесь вероятность наступления страхового случая достаточно велика, а страховые компании предпочитают не рисковать.

Если планируется страховать имущество в доме не один год, то лучше позаботиться о решетках на окнах или сигнализации, и, таким образом, помимо скидок за пролонгацию договора со страховой компанией страхователь может получить дополнительные 5%, которые уже через несколько лет компенсируют стоимость решеток и охранных систем. Также удешевить полис можно, предусмотрев в договоре страхования франшизу. Она бывает условной, когда оплачивается только ущерб более установленного размера, и безусловной, когда определенную часть от убытка всегда оплачивает клиент. Благодаря франшизе размер страхового взноса сокращается на 10-30%, - объясняет генеральный директор страховой компании Межрегионгарант Евгений Потапов.

Источник риска

На страхование принимаются строения без осмотра при условии ограничения страховой суммы по полису. Нередко по таким договорам страховщики устанавливают лимит страхового возмещения на один страховой случай - на один предмет или группу застрахованного домашнего имущества. Из-за лимитированных страховых выплат стоимость такого договора значительно ниже по сравнению со стоимостью страховки строения на его действительную стоимость, оговоренную страховщиком и страхователем на момент заключения полиса, - рассказывает начальник отдела страхования от огня и сопутствующих опасностей компании КапиталЪ Страхование Денис Волгов. Комплексные программы экономически выгодны клиенту, поскольку позволяют получить существенные скидки на тарифы.

Также вы можете застраховать свое строение от взрыва бытового газа, удара молнии, стихийного бедствия, залива водой, от кражи со взломом, грабежа, злоумышленных действий третьих лиц, наезда транспортных средств, падения летательных объектов и т.д. При этом страховая компания, как правило, предоставляет вам возможность застраховать как все вместе: несущие конструкции строения, внутреннюю отделку и движимое имущество, находящееся в строении, так и любую отдельную вещь, относящуюся к домашнему имуществу или элементу интерьера, а также имеющую антикварную ценность. Однако страховщики все же предпочитают страховать все в комплексе.

Наиболее распространенными причинами ущерба при страховании загородного жилья являются противоправные действия третьих лиц и пожары. Это классические риски, с которыми сталкиваются владельцы дачных домов или коттеджей, и клиентов страховой компании в первую очередь, конечно, интересует защита именно от этих рисков.

Сопутствующие проблемы

Для заключения договора страхования вам придется представить в страховую компанию определенный перечень документов, подтверждающих право владения застрахованным имуществом. В частности, это будет договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор аренды и свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Однако у многих клиентов отсутствуют не только документы на строения (свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости, справки БТИ), но и свидетельства о праве собственности на землю. Отсутствие документов, подтверждающих интерес в сохранении застрахованного имущества, делает договор страхования недействительным и исключает возможность получения страхового возмещения в случае наступления страхового случая.

Со страхованием загородной недвижимости, безусловно, сопряжены определенные проблемы, в частности с оценкой действительной стоимости строения и с документами, подтверждающими имущественный интерес. Действительная стоимость строений - это не рыночная стоимость, в которую включена стоимость земельного участка, а восстановительная стоимость с учетом износа. То есть стоимость строительства в данной местности здания или сооружения, полностью аналогичного застрахованному с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния в день страхования. Зачастую клиент настаивает на том, чтобы застраховать приобретенную недвижимость на сумму, которая указана в договоре купли-продажи, забывая, что в этой сумме учтена стоимость земли, - объясняет заместитель генерального директора страховой компании Россия Игорь Фатьянов.

Строгинская ветка - одна их наиболее перспективных просто потому, что ее строительство реально сдвинулось с мертвой точки. Но еще и потому, что это будет вторая по счету ветка, которая выйдет за пределы МКАД (пока туда ушла только Серпуховская линия), но зато первая, чья станция будет расположена в Московской области. Речь идет о станции Мякининская, по второму варианту Волоколамская, которую планируется построить на территории уже действующего выставочного центра Крокус-Экспо. Здесь через несколько лет планируется построить Подмосковный Манхэттен с десятками небоскребов и гостиничными комплексами. И наконец, именно Строгинская линия в перспективе придет в Митино, а из Митино - в Рождествено. Всего же до 2007 года планируется построить на ветке четыре новые станции: Славянский бульвар, Строгино, Мякининская плюс - реконструированная станция Кунцевская, которой предстоит раздвоиться: старая платформа станет конечной для резко укоротившейся Филевской линии, а новая - промежуточным звеном для Строгинской ветки.

Чтобы не столкнуться с неожиданным отказом в выплате страхового возмещения, следует внимательно ознакомиться с правилами страхования у предполагаемого страховщика, с его формулировками рисков и оговоренными в полисе исключениями из объема страхового покрытия, которые позволяют снять ответственность страховой компании по выплате возмещения или которые могут иметь основания для существенного снижения размера компенсации.
Буквально со дня на день метростроевцы начнут прокладывать тоннель от пока тупиковой станции метро Крылатское до входа в строящийся в настоящее время так называемый северо-западный тоннель под Серебряным бором. А через полтора года ветка, уже получившая название Строгинской, должна прийти в само Строгино.

А вот Филевская линия мало того, что укоротится, так она еще и... сыграет в ящик: по всей ее наземной длине линию планируется накрыть длиннющим столом. Метростроевцам предстоит соорудить огромный комплекс. Над линией будут построены парковки, торговые центры, фитнес-центры. Внизу будут ходить поезда, а наверху - необходимые городу объекты инфраструктуры. И так на протяжении всей линии. Единственный фактор, тормозящий начало работ, - отсутствие денег. Так, строить стол предстоит некоему консорциуму частных инвесторов - крупных компаний, которым потом отдадут на откуп настольное пространство.

Уже можно кое-что рассказать и о самих станциях: они очень удобные, в первую очередь - для пассажиров. Станции односводчатые, без колонн на платформе. Это, во-первых, делает их более просторными, а, во-вторых, такая конструкция удобна для эксплуатации. Это уже проверено самими метрополитеновцами за последние 20 лет: первой такой станцией стала Коньково, открытая в 1987 году.

Кстати, они, возможно, станут последними станциями традиционного глубокого заложения. А остальное метро в Москве будет или мини, или легким. Кстати, еще одна станция мини-метро - Международная - откроется уже в сентябре.

Вторая по приоритетности линия - Люблинская. Она уже давно затормозила на Чкаловской и все никак не может прийти туда, где ее давно ждут - в Марьину рощу. И хотя строительство линии будет продолжено, в пункт назначения она все-таки придет не скоро. Сначала нужно будет построить станцию Сретенский бульвар в районе Тургеневской площади и Трубную. Строить станцию Сретенский бульвар достаточно сложно, так как она располагается в узле, где существуют уже две станции - Тургеневская и Чистые пруды, причем ни ту, ни другую закрывать не будут. А строительство станций Достоевская и Марьина роща придется отложить на более поздний период.

Сегодня все хотят гарантий. Особенно покупатели недвижимости: ведь деньги на кону немалые. Клиент, приходящий к риэлтору, рассуждает обычно так: «Я вам плачу 5% за свою уверенность в завтрашнем дне”. Желание клиента – закон. Если он хочет услышать оду про гарантии – он ее услышит. Тот риэлтор, у кого не заготовлен жизнеутверждающий текст на эту тему, рискует, что желанные комиссионные утекут к более красноречивому конкуренту. А правда заключается в том, что полной гарантии быть не может. И не надо пенять только на криминал. Очень уж это нетривиальный процесс – сделки с недвижимостью. Все нюансы по бумагам иногда проверить практически невозможно. На вторичном рынке имеют обыкновение всплывать бывшие владельцы. На первичном – инвестор может отчалить с вашими деньгами или просто «забыть”, что он уже продал вашу квартиру кому-то еще. Надо ли продолжать список возможных неприятных сюрпризов?

Конец весны – начало лета – это время, когда в Москве проходят сразу несколько форумов среди профессионалов рынка недвижимости. Веянием времени стало обеспечение профессионализма участников рынка и их ответственности перед потребителем. Готовы ли общественные объединения риэлторов к тому, что государство намерено передать им часть функций регулирования рынка недвижимости? В сегодняшнем выпуске – мнения и комментарии участников Международной выставки Realtex и V Съезда Московской ассоциации—гильдии риэлторов, прошедших в конце прошлой недели, а также материалы о VI Национальном Конгрессе по недвижимости, который пройдет в Москве 8-11 июня.

Что является плюсом при выборе брокера? Все. Срок работы на рынке (не менее 5 лет), размер фирмы (количество филиалов, интенсивность рекламы в прессе), отзывы друзей, внимательное отношение к клиенту. Но все это относительные показатели. Чтобы не ошибиться, стоит поинтересоваться, является ли фирма членом федеральной или региональной организации риэлторов. Национальная организация носит название Российской гильдии риэлторов (РГР), московская – Московская ассоциация – гильдия риэлторов (МАГР). Обе организации видят одной из основных целей для себя защиту интересов потребителя.

В мировой практике существует несколько механизмов обеспечения прав добросовестного покупателя недвижимости. Все они связаны с обязательным страхованием. У нас ни одна из этих систем пока не получила широкого распространения. Зато отменено лицензирование брокерской деятельности. В результате, любое юридическое лицо может попытать счастья на плодородной ниве операций с недвижимостью. Покупатель квартиры может ошибиться дважды – первый раз в выборе риэлтора, второй (под чутким руководством последнего) – в выборе квартиры. Поэтому каждому потенциальному покупателю нелишне задаться двумя вопросами: насколько чисты помыслы компании, в которую он обратился, и насколько высок уровень профессионализма ее сотрудников.

Сейчас готовится масштабная реформа всей системы управления государства. В основе ее лежит идеология гражданского общества. Государство готово отдать часть своих регулирующих функций профессиональным объединениям, отвечающим стандартам саморегулируемых организаций. Одним из необходимых условий признания общественного объединения саморегулируемой организацией признано наличие единого стандарта деятельности.

Я не возьму на себя смелость утверждать, что все фирмы, входящие в одну из гильдий, безупречны, а все, кто не входит – кровожадные махинаторы. Но членство компании в общественном объединении, безусловно, может служить важным положительным ориентиром для клиента. К тому же, любой человек может позвонить, например, в МАГР, если у него есть сомнения в фирме, куда он хочет обратиться, и узнать, стоит ли с ней иметь дело. При этом не имеет значение, входит или НЕ входит данная фирма в гильдию. Об этом рассказала Луиза КАШИРСКАЯ (МАГР).

Существует также информационный и правовой механизм воздействия на те фирмы, которые, уже пройдя сертификацию, отходят от провозглашенного стандарта в своей реальной деятельности. «Подобная информация поступает через Комитет защиты прав потребителя, — говорит Л.Каширская. — На основе проверки принимается решение – вплоть до исключения из членов организации. Такой прецедент был».

Ответом РГР стала система добровольной сертификации, которую она разработала и внедряет с помощью своих региональных членов. По словам Луизы Каширской, сейчас в Москве поступает много заявок от фирм, желающих пройти сертификацию, в которой они видят инструмент повышения престижа своего бизнеса. Сертификаты выдаются не каждому: если деятельность фирмы не соответствует стандарту качества, в сертификации может быть отказано. Такие случаи уже были. Так, в последнее время одна заявка была не принята и пять — отклонено в связи с выявленными нарушениями правил работы.

МАГР в своей работе исходит из того, что обеспечение нормальных условий для жизни и работы – это одна из ключевых потребностей любого человека, и она должна быть реализована в условиях безопасности и надежности. Именно это и должна, по мысли руководителей МАГР, обеспечить система сертификации.
Москвичи пока не спешат покупать квартиры в высотных комплексах, возводимых в разных районах столицы. Одни не доверяют качеству строительства, другие пока не готовы жить выше 20-го этажа. Те же, кто осознал прелесть проживания поближе к облакам, сразу метят на пентхаусы, которые выкупаются порой еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Что такое сертификат? По сути дела, – это свидетельство того, что деятельность сертифицированного профессионала соответствует разработанному стандарту для данного вида деятельности. Стандарт риэлторской деятельности зарегистрирован в реестре Госстандарта. Требования этого документа более жесткие, чем те, которые предъявляет действующее законодательство. Лицензирование сыграло положительную роль на начальном этапе развития брокерских услуг. Но система эта была достаточно формальной и, что самое главное, не предусматривала никакого контроля за работой фирм, получивших лицензию. Преимущество добровольной сертификации в том, что она проводится на основе стандарта, разработанного самими профессионалами.

Хотя столичные власти активно пропагандируют высотное домостроение - изначально программа Новое кольцо Москвы должна была включать только жилые объекты,- сами москвичи пока настороженно относятся к идее проживания под самыми небесами. Спрос на жилье в высотных домах только формируется. По данным начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алены Бригадновой, только 15% москвичей согласились бы жить на верхних этажах высоток. У обывателя, конечно, по-прежнему существует страх и опасения: будут ли функционировать все системы в нужном режиме на верхних этажах, не сломается ли лифт, не ослабнет ли напор воды,- рассказывает Бригаднова.

Еще не время

Некоторые эксперты рынка скептически относятся к масштабной программе по застройке Москвы новыми высотками. Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании Миэль-недвижимость Оксана Каарма уверена, что подобные дома несколько чужды нашему менталитету. Кроме того, этот проект, по ее оценке, труднореализуем. Места, выделенные под новые высотки, зачастую располагаются на окраинах города и даже вблизи МКАД. Покупатели будут приобретать такое жилье, только если на него будет установлена цена, соответствующая районам эконом-класса. В то же время строительство высоток- дорогой проект,- разъясняет она свою позицию. Более того, в России ощущается дефицит специалистов и технологий для сооружения подобных зданий, поэтому на реализацию проекта новых высоток, скорее всего, придется привлекать зарубежные компании, уверена Каарма.

В других странах высотное жилье также не пользуется особым спросом у массового покупателя. По всему миру высотки используются в основном в качестве представительских офисов, однако в Москве, согласно обнародованным планам компаний-застройщиков, более половины метража таких зданий будет отдано для постоянного проживания, рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Как в сегменте высотных жилых комплексов, так и в бизнес-классе в целом клиенты в первую очередь обращают внимание на месторасположение и инфраструктуру объекта, рассказывает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. С ней соглашается и Оксана Каарма: Если местность нравится клиенту, он готов рассматривать разные варианты и по площади, и по этажности здания. В сегменте бизнес-класса в этом году стали пользоваться спросом большие квартиры - однокомнатные площадью 70 кв. м и двухкомнатные площадью 120 кв. м.

Чего хочет покупатель

Негативно на покупательский спрос влияют и высказывания медиков, которые утверждают, что постоянное пребывание человека на уровне 16-го этажа нежелательно, сетует Алена Бригаднова. По ее словам, еще одной проблемой, с которой может столкнуться житель высотки, это транспортная доступность района.

По словам Лукиной, позиции наиболее востребованных предложений в высотках сохраняют большие многоуровневые квартиры на последних этажах. Пентхаусы с панорамными видами - одни из наиболее ликвидных объектов на московском рынке,- уверяет Вера Лукина. И тем не менее, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев добавляет, что сроки экспонирования в высотных домах, как правило, несколько выше, чем в обычных. Стоимость квартир в высотных домах, в зависимости от района, меняется в очень широких пределах. В настоящий момент она составляет от $3,2 тыс. до $15 тыс. за кв. м,- говорит Кудрявцев.

Настоящее и будущее

При довольно высокой плотности застройки создается транспортный коллапс не только в микрорайоне, где сооружают высотки, но и в близлежащих,- считает Бригаднова.

Значительным опытом строительства высоток обладает Mirax Group, построившая жилой комплекс Корона и реализующая проекты Кутузовская Ривьера и Mirax Park. По мнению Веры Лукиной, также стоит отметить компанию Квартал, занимающуюся высотной застройкой микрорайона №25 на Ленинском проспекте.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лидером высотного строительства является компания Дон-строй.

Из проектов эконом-класса в высотном строительстве пока реализованы только два коммерческих - Северный город и Аэробус, оба компанией Капитал групп - и два муниципальных компании Дон-строй, добавляет руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Из уже построенных высотных домов маркетолог управления первичного рынка жилья компании Пересвет-инвест Александр Сенягин выделяет самое высокое жилое здание в Европе Триумф-Палас ($2,5-3,5 тыс. за кв. м) и жилой дом Эдельвейс ($4- 6 тыс. за кв. м) как наиболее ярких представителей высотного домостроения Москвы.

Одна из самых обсуждаемых тем прошлого года - это жилые высотки на территории Москва-Сити. С учетом концепции всего района, на наш взгляд, строительство здесь жилых домов не уместно,- считает Алена Бригаднова. По ее словам, трудно представить человека, которой сможет жить с семьей в окружении бизнес-центров на 50-м этаже.

Среди будущих проектов наиболее интересным в верхней ценовой категории представляется проект Кутузовская Ривьера - комплекс из трех высотных зданий в зеленой полосе рядом с Кутузовским проспектом, рассказывает Вера Лукина. В средней ценовой категории - жилой комплекс Янтарный город, расположенный на берегу Москвы-реки в Строгино. Также интересные объекты появятся в районе Мосфильмовской улицы, в Хорошево-Мневниках, Сокольниках, на Ленинском проспекте и проспекте Вернадского, прогнозирует Дмитрий Попов.



Главная --> Публикации