Главная --> Публикации --> Что спровоцировало ажиотажный спрос, и сколько он продлится? Цена у дачи Офис в пространстве Девелоперам выдадут паспорта В москве построят парк хуамин

Риск пустого кармана. Одним из наиболее существенных рисков для российского заемщика, особенно при кредитовании на долгий срок, является риск неплатежеспособности. Обстоятельств, из-за которых материальное положение человека может резко ухудшиться, масса: несчастный случай, болезнь, непредвиденные расходы и т. п. Не исключена и возможность наступления экономического кризиса в стране, считает генеральный директор страховой компании Стандарт-резерв Виктор Юн. Цикличность кризисов доказана двухсотлетней историей. Учитывая то, что ипотечный кредит берется надолго, высока вероятность, что очередной дефолт наступит в период выплаты ссуды.

Кредиты. В представлении многих людей ипотека по-прежнему остается крайне рискованным предприятием. Хотя защита от большинства рисков заложена в самом механизме ипотечного кредитования.

Конечно, когда человек теряет работу не из-за инвалидности, а, например, при сокращении штата, страховая компания ему ничем не поможет. Но не стоит думать, что банк тут же потребует от должника освободить жилплощадь. Банк только в качестве крайней меры применяет свое право и забирает квартиру у заемщика, объясняет директор департамента обслуживания кредитов банка Дельтакредит Анна Зиновьева. Как правило, находятся компромиссные решения проблемы с просрочкой платежей. Например, клиенту на определенный период времени может быть предложен новый график платежей или их уменьшение. При этом, если клиент будет добросовестно выполнять свои обязательства, платить пени ему не придется. Также банк может разрешить ему в течение нескольких месяцев не вносить платежи по кредиту, просто удлинив за счет этого времени срок погашения долга. В любом случае большинство банков всегда пойдут навстречу клиенту, если он заранее предупредит о своих трудностях. Мы абсолютно не заинтересованы в том, чтобы заниматься продажей квартиры, утверждает директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская, для нас главное постоянные и своевременные платежи. Дефолт клиента нам невыгоден так же, как ему.

Еще год назад в случае, когда заемщик прекращал платежи по кредиту, банк практически не имел возможности забрать в счет долга заложенную квартиру он не мог выселить нерадивого клиента, если тому больше негде было жить или если в семье имелись несовершеннолетние дети. После принятия поправок в закон об ипотеке эти ограничения уже не действуют и кредитор может полноправно распоряжаться жильем должника. Но если заемщик прекратил платежи по кредиту из-за того, что стал нетрудоспособным, расплачиваться с банком за него будет страховая компания. Мы берем на себя эту обязанность, когда человек получает I или II группу инвалидности в результате болезни или несчастного случая, поясняет руководитель дирекции методологии страхования ипотечных рисков Военно-страховой компании Илья Метелкин. Если заемщик погибает до окончания срока кредитного договора, то долг за квартиру также выплатят не наследники, а страховщик. А остаться незастрахованным в ипотечной сделке невозможно: это обязательное требование всех банков.

Однако если человек предпочтет скрыть от банка свои финансовые проблемы и довести дело до суда, все закончится менее благополучно. В этом случае за счет продажи квартиры банк компенсирует не только задолженность по кредиту, но и те издержки, которые он понес, реализуя жилье. В то время как сам человек, продавая квартиру, может сэкономить на комиссионных риэлтору. Кроме того, кредитор будет заинтересован продать квартиру как можно быстрее, пусть и по бросовой цене. Так что судебное решение проблемы заемщику однозначно невыгодно.

Если же проблемы заемщика не решились в течение нескольких месяцев, он всегда может обратиться в банк с просьбой о продаже заложенной недвижимости. Жилье продается по рыночной цене. Банку возвращается непогашенный кредит, а остальные деньги получает клиент.

Риски изменчивости. За десять-пятнадцать лет (средний срок ипотечных кредитов) часто кардинальным образом меняются не только доходы человека, но и экономическая ситуация в стране. По карману заемщика могут ударить такие переменные, как процентные ставки, курсы валют, цены на недвижимость.

Если же все-таки произошло самое худшее и квартиру продали по суду, то без крыши над головой должник все равно не останется. По закону его должны выселять в специальный переселенческий фонд, созданный местной администрацией. Правда, пока такие фонды у нас фактически отсутствуют, и поэтому банки чаще используют другой вариант. Практически у каждого крупного банка есть риэлторская компания-партнер. Взамен проданного жилья она подбирает заемщику квартиру меньшей площади или комнату в коммунальной квартире, объясняет Галина Побединская.

Банки, практикующие выдачу кредитов под плавающие ставки, в качестве успокоения обещают, что потребитель в любой момент cможет перекредитоваться и перейти на фиксированную ставку. Однако скорее всего при таком переходе клиент много не выиграет, поскольку, если начнется рост межбанковских ставок, банки сразу поднимут и фиксированные ставки на выдачу новых кредитов. Впрочем, большинство профессионалов говорят о том, что в ближайшее время процентные ставки будут меняться только в пользу клиента. Сейчас на рынке ситуация такова, что речь может идти только об улучшении условий для заемщика, говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. Это связано с выходом на рынок новых игроков и повышением конкуренции. Директор департамента ипотечных программ Vesco Finance Александр Беловцев, прогнозируя снижение ставок, ссылается также на поддержку ипотечного рынка со стороны законодательной власти. Правительство располагает значительными финансовыми рычагами валютного резерва, за счет которых рассчитывает снижать процентные ставки по ипотеке, говорит он. К тому же после новогодних праздников ряд банков уже уменьшил ставки по ипотечным программам.

Большинство ипотечных кредитов на нашем рынке выдается пока под фиксированную ставку. Для заемщика это является гарантией того, что в случае роста ставок в среднем по рынку его платежи не изменятся. Но если потребитель воспользовался кредитом с плавающей ставкой, то не исключено, что через некоторое время его расходы по кредиту увеличатся. Риск изменения плавающей ставки вполне возможен, считает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Например, за последние три года ставка LIBOR, к которой привязаны почти все кредиты с плавающей ставкой в валюте, выросла с 1,2 до 5%. Сейчас появился новый показатель Mosprime, на основе которого выдаются кредиты с плавающей ставкой в рублях. Как он себя поведет, пока предугадать сложно. Поэтому, если клиент планирует пользоваться кредитом недолго и погасить его досрочно, например через год-два, то он может рассчитывать и на плавающую ставку. В другом случае фиксированная ставка дает больше стабильности.

Но, по заверениям экспертов, инвестиции в квадратные метры не станут менее выгодными еще по крайней мере лет пять. Если же смотреть в более отдаленное будущее, то, как бы ни менялись цены, недвижимость в любом случае останется одним из наиболее надежных вложений капитала. Это подтверждает опыт США и Европы, где колебания цен на рынке недвижимости более значительны, чем у нас. Тем не менее ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых надежных инструментов, в них инвестируют средства большинство государственных институтов.

Другое изменение, которое представляет опасность как для заемщиков, так и для банка это падение цен на недвижимость. Если квартира сильно подешевеет, то для кредитора она перестанет быть реальным обеспечением кредита, а заемщику будет просто обидно переплачивать за жилье уже не вдвое, а вчетверо.

При смене курсов валют можно рассмотреть и вариант рефинансирования кредита, чтобы перейти на более выгодную программу. Правда, при этом необходимо тщательно просчитывать издержки, которые возникнут при переходе. По мнению профессионалов, механизм рефинансирования интересен заемщику только тогда, когда есть возможность уменьшить свою ставку на 3-4%. Иначе затраты по рефинансированию вполне будут сопоставимы с разницей в платежах по кредиту.

Весьма вероятным риском для заемщика является колебание курсов валют. Это, по сути, касается кредитов в любой валюте, говорит Игорь Жигунов. Получая ссуду в долларах или евро, клиент несет риск того, что его доходы не изменятся, а курс валюты вырастет. Или, наоборот, получая кредит в рублях, можно оказаться в ситуации, когда будет дешеветь иностранная валюта и кредит в валюте станет намного более выгоден. Для избежания этих рисков профессионалы советуют брать кредиты в той валюте, к которой привязана зарплата заемщика.

Квартирные риски. Есть еще несколько рисков, которым подвергается ипотечный заемщик на начальном этапе оформления кредита. Первый связан с трудностями поиска квартиры, которую возможно было бы купить в кредит. В период активного роста цен, какой наблюдался, например, прошлой осенью, владельцы квартир очень неохотно идут на ипотеку. На ноябрьском и декабрьском заседаниях Международного ипотечного клуба риэлторы и банкиры не раз высказывали опасения относительно увеличившегося дисбаланса между количеством одобренных заемщиков и числом ипотечных сделок. Человек получает одобрение банка, но пока мы ищем ему квартиру, цены успевают вырасти настолько, что суммы кредита уже не хватает на то жилье, которое он хотел такую мысль не раз озвучивали ипотечные брокеры.

Единственная опасность, которую не в состоянии предотвратить ни банки, ни заемщик, это риск того, что в стране все-таки случится экономический кризис. Но в этом случае плохо станет сразу всем. И тем, кто брал ипотечные кредиты, и тем, кто вообще не успел купить квартиру. И неизвестно, кому будет хуже.

Безусловно, существует еще и такой характерный для нашего рынка риск, как утрата права собственности на квартиру. Но в этом случае потребитель финансово не пострадает. Если сделка будет признана недействительной, он получит назад свои деньги, а с банком расплатится страховая компания. И хотя в некоторых банках титульное страхование является добровольным для заемщика, большинство кредиторов все же сохраняют его в числе обязательных условий. Так что ипотечная покупка квартиры в этом смысле даже более безопасна для потребителя, чем обычная сделка купли-продажи жилья.
Программа «Молодой семье – доступное жилье» вызывает споры, дискуссии и даже, что греха таить, конфликты. Это не удивительно – все новое приживается с трудом. Но караван, тем не менее, идет, и сегодня мы расскажем вам о ребятах, отважившихся воспользоваться шансом, который им предоставляет город.

Найдя подходящий вариант, покупатель, как правило, вынужден вносить за квартиру предоплату. Здесь кроется еще один риск. Банк выдаст деньги заемщику только после того, как квартира будет одобрена и банковскими специалистами, и страховой компанией, комментирует директор департамента риэлторских услуг корпорации Бест-недвижимость Лариса Патлух. Если этого не произойдет, то покупатель может потерять либо всю сумму предоплаты, либо ее часть в качестве штрафа за невыполнение обязательств по сделке. Такая ситуация вполне вероятна, потому что сам заемщик не всегда может предугадать те претензии, которые предъявит банк или страховщик к покупаемому жилью. Впрочем, если прежде чем искать квартиру, подробно ознакомиться с требованиями банка и страховщика или воспользоваться помощью опытных риэлторов, то этот риск также существенно снижается.

Узнав о программе «Молодой семье – доступное жилье», они тут же решили принять в ней участие. Тем более что программа позволяет с помощью города приобрести квартиру на льготных условиях по цене примерно в два раза ниже рыночной. Наташа считает, что для молодых москвичей участвовать в этой программе – «все равно, что вытянуть счастливый билет».
О том, как живется молодой семье, рассказывает сама Наташа.

Коммуналка – это не коммуна
Я никогда не жила в коммуналке, пока не вышла замуж. Слышала о коммуналках от бабушки и дедушки. Первое время после женитьбы они жили в бараке, потом в коммунальной квартире. В детстве дедушка был самым моим близким другом. Он работал на Метрострое бригадиром проходчиков. Его бригада строила станции «Арбатская», «Свиблово», «Каховская». 35 лет проработал мой дедушка, Смирнов Анатолий Николаевич, на Метрострое. Был награжден орденом Ленина. И еще одной наградой его отметили – дали квартиру в Метрогородке. Трехкомнатную, хоть и малогабаритную. По тем временам квартира была роскошная. Потом мама вышла замуж, и родилась я. Но что-то не сложилось у родителей, и они расстались. Когда в нашем доме появился мой второй папа, мне было лет шесть. Дедушка к тому времени получил двухкомнатную квартиру на «Коломенской», и они с бабушкой переехали.

Молодая семья
Наташа и Андрей Дуненковы поженились два с половиной года назад, когда были еще студентами. Сейчас Наташе 23 года, ее работа имеет непосредственное отношение к теме этой статьи: она трудится в объединении молодежно-жилищных кооперативов (ОАО МЖК «Фармагрупп»). Андрею 26 лет, он работает в ФСБ, то есть бюджетник. Как и у большинства молодых семей, квартирный вопрос у них стоит очень остро. За недолгое время они сменили три места жительства, изрядно понервничали, переезжая с места на место, поистратились на перевозке вещей, но главное – нигде не чувствовали себя спокойно и уверенно, как должен ощущать себя человек дома.

Взяли меня в итальянскую фирму менеджером по продаже электроустановочных товаров. За четыре года, что я там проработала, многое узнала, могу теперь сама электропроводку провести. Да и зарплата на фирме хорошая, вместе с премиями получалось в месяц долларов 500–600.

Замуж я вышла довольно рано, в двадцать лет. Училась в то время в институте на вечернем отделении. Платить за учебу в институте приходилось немного, 700 долларов в год, но их тоже надо было заработать. У родителей денег не брала, хотя они мне никогда не отказывали.

Комната, в которой мы собирались жить, была большая, светлая, почти 20 квадратных метров. В свое время отец там паркет положил. Готовили мы комнату старательно, думали не один год там провести: купили обои, сделали ремонт. И на второй день после свадьбы переехали. Обставили ее по своему вкусу. Старые вещи от родителей брать не хотелось, купили на свои сбережения все новое: мягкую мебель, люстру, бра, импортную стиральную машину, кухонный набор, стол со стульями, печку микроволновую, и так, по мелочам – занавесочки, картинки. Мои родители подарили к свадьбе телевизор, а Андрюшины – холодильник. Была у нас мысль: а вдруг удастся договориться с соседями и расселить коммуналку.

Неуступчивые соседи
Дом пятиэтажный, кирпичный, сносу не подлежит, сто лет еще стоять будет. Раньше все квартиры в нем были коммунальные (сюда людей переселяли из барака), а теперь только эта коммуналка и осталась. Но из нашей затеи ничего не вышло. Другие квартиры расселили, а здесь люди оказались неуступчивые. Как заметил один риэлтор, с запросами, когда за одну комнату хотят получить двухкомнатную квартиру, да с большой кухней, расселить коммуналку невозможно. В квартире четыре комнаты. В одной из них – тетя Ася с дочкой. Тете Асе за пятьдесят, живет она в этой квартире уже сорок лет. Человек она нездоровый, что-то у нее внутри болит. Дочка взрослая, ей 25 лет. В двух других комнатах (прежние соседи их приватизировали и продали, когда поняли, что по-другому выехать из коммуналки не получится) – еще две семьи. В той, что поменьше – супруги, которым лет по тридцать, и их семилетний сын. В третьей комнате, на 16 метрах, поселилось пять человек: родители и трое их взрослых детей! Получается, что в квартире находится двенадцать человек.

Андрюша, мой избранник, в то время тоже учился, в МАИ. Подрабатывал в частной фирме по сборке кухонных гарнитуров. Заработки были неплохие. Свадьбу отметили в ресторане, но довольно скромно. Значительно дороже (в 2,5 тысячи долларов) обошлись приготовления к семейной жизни. На Таганке у Андрюшиных родителей была комната. Там мы и собирались жить. В этой комнате прошло все детство Андрея. В 90-е годы его родители купили квартиру в Митине. Повезло им сказочно. За «двушку» в 52 квадратных метра они заплатили всего 11 тысяч рублей. И только они получили ордер в ЖСК, как грянули перемены, и квартира стала стоить 30 тысяч. За балкон, который пристроили строители по их заказу, они заплатили уже значительно больше, чем за квартиру.

Я человек не брезгливый, но люблю чистоту. «Бзик» у меня такой, все мыть, пыль вытирать. Но за всеми постоянно убирать не могу, просто физических сил не хватает. А представления о чистоте у всех разные. Сколько ванну не трешь, а риск подхватить какую-нибудь инфекцию остается. Мы никогда ванну не принимали, не садились в нее, ни в коем случае, только душ. И то голыми ногами не вставали, чтобы какой-нибудь грибок не подхватить, стелили полотенце.

Кухня в этой квартире небольшая, всего 10 метров, столы поставить негде. В часы «пик» к плите не подойдешь. Ужинали мы зачастую поздно, я из института возвращалась в 11 часов вечера. Сидим на кухне, а впритык к нашему столу – соседский, и на нем пепельница с окурками. Раз переставила ее на противоположный край стола, смотрю, на следующий день пепельница опять на прежнем месте. Второй раз переставила, может, думаю, человек поймет, что нам это неприятно. А соседка говорит мне: «Не трогай пепельницу, а то милицию вызову».

Квартира у родителей трехкомнатная, но крошечная. Всего 54 квадратных метра, комнаты – 14, 11 и 9 метров, да еще и проходные. В большой комнате – родители, сестра Анечка в самой маленькой, а мы – в средней. С одной стороны, жить с родителями легче. Мама всегда может помочь, если я не успеваю что-то сделать. Отношения у нас в семье теплые. Мама очень по-доброму относится к Андрею. От нее никогда не услышишь: «Почему он тебе не помогает?» Наоборот, заботится: «Наташа, сейчас Андрюша придет, ужин приготовь». Муж мой говорит, что ему с тещей повезло. Сестренка Аня обожает Андрея, и папа к нему хорошо относится. И все-таки чувствовали мы себя немного стесненно. Родители ведь видят все и переживают из-за любого пустяка. Я поняла, что с ними лучше жить рядом, в одном доме, например, но не вместе, не в одной квартире.
И мы опять переехали в коммуналку, в комнату на Коломенской, поближе к моим бабушке и дедушке. Они уже старенькие, бабушка тяжело болеет, им наша помощь нужна. Еще до дефолта мои родители совсем дешево купили эту комнату. Квартира малонаселенная, трехкомнатная. У нас комната 18 метров, в других живут две семьи – молодые родители с ребенком и пожилые супруги. Небольшой ремонт комнаты и переезд обошлись нам недешево, долларов в 400.

Единственный шанс
Когда мы узнали о программе «Молодой семье – доступное жилье», сразу загорелись. Для нас это единственный шанс заиметь свою квартиру. Родители нас поддержали: «Давайте, копите, мы со своей стороны все сделаем…» В МЖСК «Преображенка» однокомнатных квартир нет. Решили приобрести двухкомнатную – 66 квадратных метров. Есть там двухкомнатные и поменьше – 56 квадратных метров, но мы выбрали побольше в расчете на будущего ребенка. Стоить квартира будет чуть больше 40 тысяч долларов. Первый взнос – 30 процентов, на это у нас деньги найдутся. Есть небольшие накопления – около 10 тысяч долларов. Правда, сейчас я на новом месте получаю поменьше (приблизительно 350 долл.), да и у Андрюши зарплата всего 6 тысяч рублей, но все равно копим на квартиру. Очень не хочется брать «взаймы» у банка. Условия, по которым банки предлагают молодым семьям кредиты, будут щадящие. Но даже в этом случае я переплачу за квартиру в виде процентов 10 тысяч долларов. Это очень много. Мы решили поднапрячься и, если получится, сразу заплатить полностью. Спасибо родителям Андрюши, они нам разрешили продать комнату на Таганке. Думаем, что за 18 тысяч долларов она уйдет. Видимо, придется продать и комнату на Коломенской.

Так мы прожили, а точнее промучились два года, больше не вытерпели. И переехали к моей маме, в ту квартиру, которую еще дедушка получал.

С родителями хорошо рядом, но не вместе
Родителей своих я очень люблю, они прекрасные люди. Мы никогда не бедствовали. Мой второй папа (он меня вырастил и воспитал) – бурильщик, по вахтовому методу работает. Месяц живет на Севере, месяц – в Москве. Кстати, я его сама выбрала маме в мужья. Сначала я познакомилась с ним и подружилась, была тогда совсем маленькая, а потом мама.

Первая очередь комплекса – восьмиэтажное кирпично-монолитное здание. Место выбрано удачное, до станции метро «Преображенская площадь» недалеко. Планировка свободная. Это значит – стен не будет, только два ряда кирпичей определят границы комнат. Предусмотрено два санузла: для хозяев и гостевой. Достраивать и делать отделку придется самим, а это тоже немалые средства. Но у меня много знакомых по прежней работе в разных фирмах, помогут подешевле сделать ремонт. Важно, что у нашей семьи будет своя квартира.

Раньше я о собственной квартире не задумывалась. Зачем думать о несбыточном – дорого, а поэтому нереально. И копить деньги на жилье не было смысла: зачем себе во всем отказывать ради призрачной квартиры, которую я не смогу купить? При всем желании накопить на собственное жилье я бы не смогла. Если бы мы знали о программе «Молодой семье – доступное жилье» хотя бы полтора года назад, мы бы жили совсем иначе, могли побольше денег собрать. Шиковать мы и так не шиковали, но и не отказывали себе. Покупали дорогие вещи: мне – шубу и шапку норковую, Андрюше – костюмы, швейцарские часы, бывали в ресторане – отмечали годовщину свадьбы, ходили по театрам. Сейчас думаем, что от многого можно было отказаться. В театры ходим по-прежнему, стараемся там бывать раз в три месяца. Это хорошая эмоциональная подпитка, но билеты выбираем подешевле. А вот никаких больших покупок не делаем, на первое время у нас все есть, главное для нас теперь – квартира. Правда, имеются траты, от которых не откажешься. Очень дорогой у нас транспорт. Тысяча рублей в месяц уходит у меня, чтобы добраться до работы.

По словам и. о. председателя комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, в I квартале 2006 г. было введено в эксплуатацию 54 600 кв. м жилья, что на 114% опережает показатели прошлого года. Но по сравнению с IV кварталом 2005 г. предложение на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга, по данным исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, сократилось на 11%. Это связано с тем, что основной объем ввода жилья в эксплуатацию приходится на IV квартал. В I квартале оно в основном строится, объясняет он.

Екатеринбург В начале года городская администрация составила списки недобросовестных застройщиков. Теперь возводить новостройки в Екатеринбурге будут строительные фирмы, которые администрация сочла благонадежными, а также непрофильные девелоперы металлургические компании.

Основной рост цен пришелся на конец I и начало II квартала. Риэлторы объясняют это возобновившимся спросом на недвижимость. Например, новостройки, к реализации которых в марте приступил риэлторский союз центра недвижимости МАН, за март прибавили в цене более 9%. В январе начале февраля из-за праздников, морозов, отпусков спрос был очень слабым, во второй половине февраля он немного оживился, а в марте стал очень активным, поясняют в компании причины столь резкого подорожания. Галеев также отмечает скачок цен, произошедший на рынке в этот период, однако мотивирует его по-другому. Застройщики какое-то время держат цены, присматриваются к рынку, а потом повышают, ориентируясь на вторичный рынок. За I квартал 2006 г., по его словам, средние цены на готовое жилье выросли на 9,5% и составили 30 250 руб. за 1 кв. м.

Цены на первичном рынке к концу квартала, по данным начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, выросли в среднем на 6%. Больше всего на 10-13% подорожали новостройки в отдаленных от центра районах. Индекс средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга к концу I квартала 2006 г. составлял 29 300 руб. Впрочем, по мнению директора компании Рынок недвижимости Владимира Родионова, реальная стоимость 1 кв. м в городе превышает 30 000 руб. Наиболее востребованные объекты, т. е. однокомнатные квартиры около 40 кв. м, двухкомнатные 60-70 кв. м и трехкомнатные по 90 кв. м, стоят от 30 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м. Цена может быть ниже, только если общая площадь квартиры, скажем, 250 кв. м, говорит риэлтор.

Если подобная ситуация сохранится, то скоро, по мнению Галеева, цены на первичном и вторичном рынке могут сравняться. Его мнение поддерживает заместитель председателя правления СКБ-банка Юрий Моисеенко: У нас пока новостройки стоят дешевле вторичного жилья это ненормально. Я думаю, в ближайшие год-два стоимость нового жилья не только догонит, но и перегонит стоимость вторичного. По его словам, в банке, который является крупнейшим игроком на рынке ипотечного кредитования, наблюдают рост интереса заемщиков к первичному рынку и, хотя пока доля ипотечных кредитов на новостройки составляет в портфеле банка 5-7%, к концу года ее планируется довести до 25%.

В начале апреля об увеличении стоимости 1 кв. м на своих объектах от 20% до 40% заявил крупнейший застройщик Екатеринбурга компания Атомстройкомплекс, объяснив это ростом заработной платы, подорожанием стройматериалов, энергоресурсов и инфляцией. Вслед за лидером пересмотр цен начали и другие компании.

Один из самых амбициозных проектов в этом сегменте жилой район Академический, строительство которого на юго-западе Екатеринбурга проинвестирует Ренова-Стройгруп. Общая сумма вложений, по данным компании, должна составить около $20 млрд. Новый район займет приблизительно 2500 га, из них 1300 га пойдут под застройку, остальное отдадут под лесопарки. Первая очередь строительства, которая начнется в 2007 г. и по плану продлится до 2011 г., предусматривает освоение примерно 312 га и возведение на этом участке 2-2,5 млн кв. м жилья, 600 000-700 000 кв. м социальных объектов и 900 000 кв. м коммерческой недвижимости. Объем инвестиций по первой очереди составит около $7 млрд. Всего в рамках проекта в течение 15-20 лет планируется построить около 9 млн кв. м жилья более чем на 300 000 жителей. Уральская горно-металлургическая компания Стражи Урала презентовала проект двух высоток в центре города общей площадью 140 000 кв. м, в одной из которых разместятся апартаменты. К их строительству планируется приступить в июне этого года.

По данным Хорькова, сейчас на рынке недвижимости Екатеринбурга примерно треть сделок приходится на первичный рынок. Последние года три мы наблюдаем тенденцию к увеличению спроса на новостройки, в 2006 г. этот спрос, вероятно, вырастет еще больше, считает он. Аналитик объясняет это не только выравниванием цен, но и растущими объемами строительства и увеличением предложений в сегменте экономкласса.

Одновременно был обнародован и белый список, куда, по словам экспертов, вошли приближенные к администрации компании. Участники рынка говорят, что таким образом городские власти пытаются подстраховаться за возможный срыв в Екатеринбурге национального проекта Доступное жилье. К примеру, в Екатеринбурге до сих пор не работает новая норма Градкодекса, которая обязала муниципалитеты с 1 октября 2005 г. предоставлять земельные участки под жилищное строительство только на аукционах. С октября прошлого года в городе через аукционы реализовано всего 11 участков, из них ни одного под жилье, рассказывает Александр Бушулян, руководитель отдела продаж УК Главсредуралстрой.

Но основным событием начала 2006 г. для застройщиков стало появление так называемого черного списка, куда вошло 11 компаний. Его обнародовал на пресс-конференции заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий, сказав, что данные организации не выполняют предписания администрации и систематически нарушают законодательство.

Опираясь на этот документ, чиновники могут отказать в выделении участка неугодным застройщикам или вымогать деньги, заявляет он. По словам Хабибуллина, сейчас участники первичного рынка недвижимости готовят обращение к первому вице-премьеру РФ Дмитрию Медведеву, где подробно описывают ситуацию, сложившуюся в Екатеринбурге и грозящую срывом национального проекта Доступное жилье на местном уровне.

Запасы земельных участков в городе почти исчерпаны, поэтому новые будут уходить не с открытых торгов, а через различные схемы, например с использованием процесса резервирования, продолжает тему Герман Коротковский, вице-президент корпорации Маяк. Схема резервирования участков, определяемая принятым в конце марта гордумой положением Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования город Екатеринбург, крайне непрозрачна, как и механизм отказа в выделении земли, считает депутат Олег Хабибуллин.


Весной 2006 года кривая роста цен на жилье устремилась почти вертикально ввысь. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru, в марте цены на московские квартиры поднялись в среднем на 7,5%, что соответствует 90% в годовом исчислении. Даже без учета элитного сектора, цены неумолимо приближаются к знаковой отметке $3000/кв.м, несмотря на то, что Москва занимает далеко не самое первое место в мире по уровню жизни и доходам населения. Масла в огонь подливает бегство от слабеющего доллара. Будет ли скоро жилье в Москве дороже, чем в самых дорогих городах мира? Надолго ли хватит энтузиазма покупателей, и каковы возможные сценарии развития ситуации до конца года? Своим мнением делятся эксперты ведущих строительных и риэлторских компаний столицы.

На данный момент разрешение на строительную деятельность имеют 198 местных компаний. Из них в 2005 г. ввели объекты в эксплуатацию 49 компаний. В белый список мэрии попали МУП Управление капитального строительства Екатеринбурга, ЗАО Атомстройкомплекс, ЗАО NOVAстрой, ЗАО Наш Дом, ЗАО АСЦ Правобережный.

Компания ДОН-Строй связывает рост цен с растущими доходами населения: согласно оценке Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров - на 4 тысячи больше, чем год назад. В 2005 г., по данным Росгосстата, доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. Пока не удовлетворен платежеспособный спрос, жилье будет дорожать, - соглашается Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости.

Жить стало лучше... но дороже

При этом госп. Моторин отмечает, что нынешнее благополучие экономики определяет обилие нефтедолларов, и пока цены на энергоносители остаются высокими, рост цен на недвижимость продолжится. Никто из опрошенных экспертов не предсказал остановку или откат цен в этом году. По поводу будущих лет мнения были не столь однозначны: Мы прогнозируем, что в 2007 г. произойдет остановка роста цен с возможным их откатом назад, - заявила Ольга ДЕНИСОВА, Заместитель директора по маркетингу компании ДОМОСТРОЙ. В снижении цен не заинтересован никто из участников рынка, - заочно возражает А.Моторин. - Даже в случае кризиса (по опыту 1998 года), продавцы не склонны продавать квартиры за бесценок.

Кто создает ажиотажный спрос граждане, нуждающиеся в жилье, или инвесторы, играющие на повышение? По мнению Александра МОТОРИНА, заместителя руководителя Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP, вопросы доходности вышли на первый план, и дело не только в миллионерах: В Москве сложился платежеспособный средний класс, много обеспеченных покупателей из регионов. Вложения в недвижимость остаются наиболее доходными для максимально широких слоев населения.

Связанные одной цепью

Однако, для всех очевидно, что темпы роста цен марта-апреля 2006 г. аномальны и, чисто математически, не могут длиться долго. Когда же они замедлятся? Михаил ГОРОХОВСКИЙ, 1-й вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость связывает ценовую динамику с макроэкономикой: Рост цен продлится еще 3 года, возможно, не такой истеричный, как сегодня. По мере дорожания рубля и уменьшения ставки рефинансирования Центробанка, должен сократиться приток денег в сектор потребления и увеличиться производство, в том числе строительство. Два года из указанных трех уйдет на восстановление объемов нового строительства, еще год добавляется за счет развития ипотеки.

Сейчас, считает Елисеев, ситуация с альтернативами неминуемо приближается к точке кипения. Кризис, по его мнению, произойдет летом, когда предложение сократится в период отпусков. Число цепочек сделок, которые рассыпаются из-за роста цен, достигнет критической массы. Это постепенно снизит спрос среди самих альтернативщиков, поскольку технически будет крайне сложно реализовать такие сделки. Каждые 5 не вышедших на рынок квартир-альтернатив это 8 не заявленных покупок. В итоге, маятник должен качнуться в обратную сторону и рост цен замедлится. Иными словами, сжимаясь, вторичный рынок восстановит равновесие. Затем последует рост предложения.

Сергей ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга компании ИНКОМ-Недвижимость, считает, что замедление роста цен произойдет осенью. На вторичном рынке действует серьезный инерционный фактор: коэффициент заполняемости альтернативных сделок (которых, если судить по базе ИНКОМа, 80% от общего числа). Сейчас этот коэффициент примерно 5 к 8, то есть на 5 продавцов приходится 8 покупателей. Допустим, 100 квартир выходит на рынок, 80 из них - альтернативы с таким коэффициентом, 20 чистые продажи. А спрос только на альтернативы 128 квартир. Возникает ситуация, когда рынок проедает сам себя.

На первичном рынке именно сейчас происходит сжимание рынка - частично за счет проблем с законом о долевом участии, частично из-за того, что компании придерживают жилье и земельные участки. Это позволяет активно повышать цены. В компании Дон-Строй упоминают и такие факторы, как рост стоимости стройматериалов и выход на рынок покупателей, которые в 2004 занимали выжидательную позицию, надеясь, что стагнация закончится снижением цен. Вопреки мнению, что лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры, в Дон-Строе считают, что самый уверенный рост демонстрирует cектор элитного жилья.

Квартиры под прилавком

Ситуация на рынке новостроек изменилась не в лучшую сторону, - констатирует Дмитрий КУЗНЕЦОВ Первый заместитель генерального директора МИАН-агентство недвижимости. - Количество предложений, с которыми мы работаем, уменьшилось почти на 40%. Из-за действия 214-го закона застройщики очень тщательно относятся к получению разрешительной документации на строительство. По этой причине откладывается и начало продаж. Мне кажется, не следует ожидать появления большого количества новых проектов.

Реально к концу 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 15-20%, - полагает Нина Кузнецова (МИАН-агенстство недвижимости). По нашим прогнозам, рост цен будет продолжаться до тех пор, пока будет снижаться объем предложения на первичном рынке московского региона, - отмечает Ольга Денисова (Домострой). - Увеличение объема произойдет примерно через один год.

Социалка съела рынок

По нашему мнению, восстановление объемов предложения новостроек произойдет, но не ранее, чем к 2008 году, - говорит Михаил Гороховский. - Для этого в Москве должна произойти серьезная реконструкция системы энерго-, газо-, водоснабжения, канализации, которые позволят освоить новые строительные площадки. Для стабилизации цен на жилье Москва должна строить на 1 млн. кв. метров больше, чем сегодня. Понятно, что за один год это сделать невозможно.

Но это еще не все. Радикально изменилась структура рынка: основную массу коммерческого жилья теперь представляет не панель с типичной площадью квартиры 55 кв.м., а монолит 90-100 кв.м. Только этот фактор сокращает реальное предложение квартир в два раза. Ситуация начнет меняться только когда Москва исчерпает возможности по сносу пятиэтажек и начнет осваивать другие резервы, считает госп. Елисеев. Тогда, вероятно, нерыночное изъятие сократится, а излишки малогабаритной панели могут вернуться в коммерческий сектор (ДСК надо загружать).

Сергей Елисеев настроен более мрачно: объем ввода новостроек не восстановится ни в этом году, ни вообще в ближайшей перспективе - и не только из-за ФЗ №214 и проблем с инфраструктурой. Процесс сокращения объемов на рынке идет давно с 2000 года. В этом смысле не должна вводить в заблуждение статистика по общему объему вводимых площадей. В 2001 г. ввели 4,5 млн. кв.м, в 2005 4,8 млн. кв.м. Рост есть, хотя и не значительный. Но рынок питается не метрами, а квартирами. В 2001 г. из построенного объема с рынка было изъято 0,5 млн. кв.м., которые пошли на социальные программы. В 2005 - уже изъяли 1.8 млн. Таким образом, объем предложения на рынке сократился на 1 млн. кв.м.

Всех волнует вопрос: насколько вырастут цены до конца года, если уже к середине апреля рост составил около 25% (по данным аналитического центра ирн.ru), стартовав с отметки около $2300/кв.м. в начале года? Единственное, в чем сошлись все эксперты в скором преодолении рубежа $3000/кв.м: Трёшку пробиваем уверенно и скоро, - как выразился один из респондентов. Прогноз Сергея Елисеева (ИНКОМ) таков: 5% в месяц с апреля по август, с сентября по 2,5% в месяц. Это почти 60% за год, а если считать нарастающим итогом, - 70%. Более умеренный прогноз сделала Нина Кузнецова (МИАН): 30%. Правда, она оговорилась, что это минимальный уровень, который можно предположить.

Главное - не спугнуть

В целом, разброс прогнозов итогового среднего уровня цен на конец 2006 года колеблется в диапазоне от $3000 до $4000, но большинство экспертов не хотят пугать рынок и полагают, что средняя цена не преодолеет планку в $3300 за метр. Нетрудно заметить, что для реализации такого сценария рост цен в самое ближайшее время должен снизиться до 1% - 2% в месяц. Между тем, на момент опроса экспертов (середина апреля) цены выросли на 2,5% всего за одну неделю, побив очередной рекорд.

Примерно того же уровня цен ожидает Александр Моторин (MIRAX GROUP): 25-40% по разным типам квартир. В Домострое полагают, что если цены в 2006 году вырастут на 50% или больше, то не исключена и стагнация, как это было после триумфального шествия 2003-2004 гг. При этом к концу текущего года Домострой прогнозирует средний уровень цен $3000-3100 кв.м. (это 30-35%). Михаил Гороховский предсказывает $3600 к концу года. Дон-Строй предполагает, что к концу года рынок вырастет минимум на 35%.



Главная --> Публикации