Главная --> Публикации --> Время действовать пришло Даешь прописку в дачных домиках!

Гарантия без страховки
Строго говоря, такие понятия, как форвардное финансирование, форвардная сделка не являются новыми для российского рынка. В любой отрасли осуществление сделки на заранее оговоренных условиях обычное явление. Конечно, при определенных условиях можно недополучить прибыль, а можно не только остаться при своих, но и выиграть.

Существует убеждение, что в России много денег, а потому реализация любого строительного проекта проблема какая угодно, только не финансовая. Но это не совсем так. Именно поэтому инвесторы и девелоперы вынуждены использовать самые современные финансовые схемы.

До недавнего времени форвардное финансирование использовалось в основном в жилом строительстве. И называлось долевое участие. Принятие ФЗ №214, можно сказать, прикрыло лавочку. Теперь застройщик, прежде чем собирать средства, должен представить доказательства своей состоятельности, дать финансовые гарантии. Так что получать дармовые деньги стало невозможно. Однако схемы, имевшие репутацию сомнительных в случае с физическими лицами, доказали свою жизнеспособность при работе с серьезными компаниями. И прежде всего, в сфере коммерческой недвижимости.

В целом же, это наименее рисковый способ ведения дел, выгодный всем участникам. В последнее время к нему все чаще прибегают девелоперы.

Например, профинансировав 30% от стоимости, оговоренной изначально, покупатель получает 30% в объекте или в специально созданной компании, им владеющей.

Сергей Светлов, начальник департамента бизнес-планирования компании Промсвязьнедвижимость (ПСН) дает такую формулировку: Форвардное финансирование это финансирование строительства объекта его будущим собственником. Девелопер проекта и владелец земельного участка (это может быть одно и то же лицо) разрабатывает проект и продает его до начала строительства. При этом финансирование строительства будущим собственником осуществляется поэтапно, в соответствии с согласованным сторонами графиком. Следует обратить внимание на то, что:
стоимость покупки фиксируется сразу (100%);
продается не сам объект, а доля.

Белое и черное
Порой можно услышать, что девелоперы на форвардное финансирование идут не от хорошей жизни. Дескать, не хватает собственных средств, есть опасение не потянуть кредит, вот и соглашаются на фиксированную сумму сделки, получив гарантии финансирования на весь период строительства. Эта точка зрения представляется поверхностной. Подобные схемы применяются только тогда, когда они нужны, а вообще они имеют как плюсы, так и минусы, которые необходимо оценивать всем участникам процесса.

Как подчеркивает руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина, девелоперу важно убедить инвестора в выгодности проекта в период, когда проект находится только на бумаге. Разумеется, девелоперу для этого необходимо иметь соответствующие репутацию и опыт, а сам проект долгосрочные рыночные перспективы, поскольку инвестор входит в проект на длительный срок, и для него критичным является конкурентоспособность проекта.

Сергей Светлов из ГК Промсвязьнедвижимость (ПСН) считает, что данная схема удобна обеим сторонам. Выгоду для покупателя (инвестора) он видит в следующем:

Светлана Красавчикова, ведущий оценщик консалтинговой компании RRG, полагает, что преимущества и недостатки форвардного финансирования должны рассматриваться отдельно для разных сторон сделки инвестора и девелопера проекта. При этом следует понимать, что некоторые аспекты могут быть отрицательными, особенно если учитывать то обстоятельство, что расчеты делаются на несколько лет вперед. К примеру, отмечает Светлана Красавчикова, прогнозная цена приобретения объекта фиксируется путем капитализации достигнутого дохода по согласованной ставке капитализации. Но стоимость одного и того же объекта при ставках капитализации 9 и 10% может отличаться весьма существенно.

Но не менее комфортно чувствует себя и девелопер, для которого выгода заключается в следующем:

* здание строится непосредственно под него, т.е. учитывает его индивидуальные потребности;
* относительно покупки готового здания при определении стоимости форвардного контракта всегда дается некоторый дисконт, т.е. здание обойдется покупателю дешевле;
* инвестиции капитализируются уже на ранних стадиях, что тоже есть несомненный плюс;
можно делать график финансирования, исходя из возможностей покупателя.

Светлана Красавчикова более сдержанно оценивает подобный способ финансирования и предлагает рассмотреть как его достоинства, так и недостатки, приведенные в следующих двух таблицах.

* получение гарантированного финансирования и гарантированной прибыли;
* нет необходимости в банковском кредите, следовательно, можно осуществлять финансирование других проектов за счет заемных средств в большем объеме (это связано с максимальным лимитом кредитования на одного заемщика в одном банке);
* улучшение имиджа за счет сотрудничества с известными западными компаниями;
* не надо думать о будущей продаже комплекса или заполнении его арендаторами.

К форвардному финансированию пытаются обратиться многие, отмечает директор департамента логистики компании Hermitage Construction Management Олег Дорожинский, но немногим удается найти инвестора. Дело в том, считает он, что западных инвесторов не прельщают малоформатные проекты; на форвардное финансирование могут рассчитывать лишь компании, в реализации у которых находятся крупномасштабные проекты недвижимости. Если говорить о складских комплексах (именно в этой сфере наиболее часто осуществляются подобные операции), то это терминалы от 100 тыс. кв.м. На российском рынке подобными объектами сегодня владеют лишь 3 4 девелоперские компании, в том числе РосЕвроДевелопмент, Евразия Логистик, МLP.

Медленный форвард
Мы уже говорили о том, что подобные схемы ушли из области жилого строительства. Как подчеркивает Сергей Светлов, форвардное финансирование прерогатива исключительно коммерческой недвижимости. И по большей части оно используется при строительстве логистических комплексов, поскольку будущие компании-собственники (как правило, западные) имеют достаточное количество оборотных средств, чтобы финансировать такие проекты. С офисами, считает эксперт, ситуация сложнее, поскольку данная схема финансирования приемлема только для инвестиционных фондов. Условно говоря, у них cash карманы жжет, замечает Сергей Светлов. Эти фонды сейчас только выходят на наш рынок, тогда как в Европе и США такая практика в отношении офисных зданий распространена куда шире.

А их требования к российским партнерам, подчеркивает Олег Дорожинский, очень высоки, многим пока не хватает запаса финансовой прочности, или нет необходимого объема складских площадей в собственности.

Итак, при том, что плюсов (даже если исходить из арифметики) значительно больше, форвардные схемы не получили пока достаточного развития. Во всяком случае, о буме говорить не приходится. Олег Дорожинский из Hermitage Construction Management считает, что дело в том, что рынок коммерческой недвижимости в России для форвардного финансирования еще очень молод, ведь первые крупные объекты, которые можно было бы реализовать, используя этот финансовый механизм, появились всего год-полтора назад. Как известно, инвестиционный рынок России только начинает набирать обороты, и сделки по форвардному финансированию проводят в основном западные инвесторы.

Олег Смирнов, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, предлагает обратить внимание на исключительно экономические причины. Так, он отмечает, что не все инвесторы могут предоставлять финансирование под 10 15% годовых, поскольку многие ориентированы на более высокую доходность.

На сложности взаимоотношений с западными партнерами указывает и Сергей Светлов. По его мнению, инвестиции в России не до конца понятны западным инвестиционным компаниям с учетом всевозможных рисков, специфики нашего девелопмента и механизма принятия решений в органах власти на всех уровнях поэтому сделки подобного рода пока редки. Западные компании предъявляют требования, прежде всего, к прозрачности девелоперской компании, ее финансовому состоянию, размеру активов и оборотных средств, ее известности в России и мире, опыту и, наконец, к ее репутации. С учетом узкого логистического направления таких девелоперских компаний в России всего 3 4.

Опыт, сын ошибок трудных
Несмотря на крайне незначительный период использования форвардных схем в работе с коммерческими проектами, результаты уже есть. Правда, общее число сданных объектов едва ли больше десяти. Поэтому эксперты называют практически одни и те же проекты как наиболее заметные. Самыми активными игроками, по мнению специалистов, являются инвестиционные фонды Raven Russia и Meinl European Land. Raven Russia к тому же заслуживает звания пионера, поскольку именно он начал форвардное финансирование проектов на российском рынке. Фонд уже работает с РосЕвроДевелопментом, Avalon Group, Aldama Limited и EGL Holdings.

Интересный аргумент приводит аналитик ИК ФИНАМ Сергей Фильченков. По его мнению, редкость применения форвардных схем связана с тем, что девелоперы до сих пор не испытывали большой потребности в деньгах: средства поступали от акционеров, которые, как правило, владеют активами в различных отраслях экономики, банках (долговое финансирование), фондовом рынке. Эксперт уверен, что сейчас, по мере появления на рынке новых игроков и по мере роста стоимости проектов увеличивается интерес к форвардному финансированию.

Олег Дорожинский также отмечает два проекта: крупный европейский инвестор AIG European Real Estate Fund приобрел у французской FM Logistic складской терминал на Ленинградском шоссе общей площадью 80 тыс. кв.м (сделку проводила консалтинговая компания Knight Frank), а под Санкт-Петербургом известный западный инвестиционный фонд Fleming Family Partners купил склад. Также ярким примером, считает Олег Смирнов, могут стать сделки Quinn Group в частности, речь идет о логистическом проекте компании в Казани.

Первая сделка по форвардному финансированию, напоминает Светлана Красавчикова, была осуществлена Raven Russia Limited в 2005 году. Речь идет о выкупе у РосЕвроДевелопмента первой очереди логистического парка Крекшино площадью 115 тыс. кв.м. Елизавета Эстрина считает необходимым отметить два успешных проекта: ТРК Парк Хаус в Волгограде (девелопер ГК Время, инвестор Meinl European Land) и строительство логистического комплекса в Климовске (девелопер Феликс, инвестор Raven Russia).

Эксперты уверены, что с развитием российского рынка недвижимости число проектов, осуществленных по схемам форвардного финансирования, будет только расти.
Сегодня уже едва ли кто-то вспомнит, кто именно придумал знаменитую формулу location, location, location. Но у нас она не всегда работает: слишком быстро меняющееся окружение постоянно переворачивает представления о том, что именно считать удачным месторасположением.

Если говорить о ближайших планах, то следует упомянуть о соглашении между Raven Russia и девелопером российско-белорусской строительной компанией Феликс. Согласно договоренностям, на условиях форвардного финансирования на участке площадью 22,4 га, расположенном в 9 км от МКАД на Каширском шоссе, будет возведен складской комплекс класса А общей площадью 104 тыс. кв.м. Первая очередь будет завершена к концу 2008 г., вторая ко второму кварталу 2009 г. Конечная стоимость комплекса оценивается в $112 117 млн.

Рынок ритейла также динамично рос, одновременно менялись подходы к определению профиля объектов в зависимости от их расположения. Триумфальное шествие торговых центров выявило очевидную тенденцию: их клиенты вовсе не привязаны к станциям метро и даже готовы ради большого выбора и низких цен ехать за покупками на МКАД. А вот злачные места в центре города лихорадило: на Тверской и других магистралях с интенсивным платежеспособным трафиком вывески и витрины обновлялись каждый сезон. Параллельно шла интенсивная жилищная застройка, которая оставляла все меньше хороших мест для крупных форматов. При этом общая плотность застройки на-столько выросла, что площадки, которые еще недавно могли показаться странными для коммерческой недвижимости, как выяснилось, работают вполне неплохо (в крайнем случае, можно запустить бесплатный шатл-бас от метро).

Ступени эволюции
В советские времена было просто мудрая партия все делила на зоны: здесь население должно жить, здесь работать (конторы в центре, заводы по окраинам), здесь, так и быть, сохраним природу. В малых городах это худо-бедно работало, а в Москве и других городах-миллионниках возникли огромные градостроительные клинья, лишенные транзитных связей. В 1990-е годы, когда началось развитие рынка коммерческой недвижимости, стало очевидным, что торговых предприятий и офисных помещений катастрофически не хватает, а их уровень, мягко говоря, отстал от жизни. Поначалу логика была простой: центральный торговый коридор + первая линия домов = магазин. Большая поляна у метро значит рынок (а позже торговый центр). Реконструкция в центре или площадка с хорошей доступностью офисный центр. Постепенно офисный рынок развивался, и стали играть более значительную роль такие детали расположения участка, как характер окружения и видовые характеристики.

Размер участка не должен быть слишком маленьким, так как это сразу ограничивает возможности девелопера по организации парковки, да и по площади типового этажа здания. К сожалению, в центральных районах это условие выполнить практически нереально из-за высокой плотности застройки, поэтому там девелоперам зачастую приходится довольствоваться крошечными участками, которые удалось выкроить между другими домами, продолжает А. Лаирова. Это заставляет их строить подземную парковку, однако в центре города подземное пространство так насыщено инженерными коммуникациями, что даже таким образом решить проблему парковочных мест получается далеко не всегда. В ситуации с торгово-развлекательными комплексами проблема становится еще более драматичной из-за большого наплыва посетителей. Единственное, что способно уменьшить размеры про-блемы, это изначальная ориентация на посетителей, передвигающихся по городу на метро (разумеется, в случае если станция метро находится в непосредственной близости от объекта).

Толпа двигатель торговли
Существуют значительные различия в подходах к размещению объектов торговой и офисной недвижимости. Большую роль играет не только назначение, но и класс объекта. Интенсивность как пешеходного, так и автомобильного трафика наибольшее влияние оказывает именно на торговую недвижимость, поскольку обеспечивает торговому центру посещаемость, говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. А для офисной недвижимости более важны удобные транспортные подъезды.

Форма диктует содержание
Для девелопера имеет значение не только расположение, но и форма участка. Участки неправильной геометрической формы порой серьезно осложняют или делают вообще невозможным строительство объекта того типа, который диктует его местоположение, считает Алексей Богданов. Например, слишком узкие и вытянутые участки, не по-зволяющие, скажем, организовать достаточный наземный паркинг, заставляют архитектора проекта хитрить с парковкой (например, пристраивать ее в качестве соседнего здания к бизнес-центру). Так поступили в проекте Легион III и Северная Башня. Треугольные участки также не позволяют построить здание эффективной прямоугольной формы, но зачастую это не останавливает девелопера. Примером тому может служить бизнес-центр в форме треугольника Триангл Хаус.

Для офисного центра ключевым компонентом хорошего расположения является транспортная доступность. Близость к метро по-прежнему на повестке дня из-за пробок даже весьма состоятельные люди все чаще наведываются в подземку, а стремление городских властей построить у пересадочных узлов множество перехватывающих парковок может сделать такой комбинированный стиль поездок (машина + метро) еще более востребованным. Вопреки навязываемому мнению о небольшой значимости для офисного объекта близости к метро, на наш взгляд, этот фактор не утратил и вряд ли в ближайшее время утратит свою актуальность для арендаторов, говорит Алексей Богданов, партнер консалтинговой компании S.A.Ricci, входящей в международную сеть King Sturge. Также очень важна прямая автомобильная доступность здания. Крайне желательно, чтобы офисный объект имел более одного подъезда с нескольких основных магистралей.

Центр перестал быть магнитом
Ухудшение транспортной ситуации и ряд других факторов привели к центробежным тенденциям: офисные центры стали выбираться за пределы Садового, а затем и Третьего транспортного кольца. Некоторые эксперты полагают, что просторные бизнес-парки и даже целые деловые анклавы за МКАД это только вопрос времени. Децентрализация деловой жизни в Москве, по мнению экспертов S.A.Ricci / King Sturge, является не только знаковым, но и весьма перспективным явлением для рынка коммерческой недвижимости города. Основные причины этого процесса нехватка крупных свободных площадок в историческом центре, появление ТТК и серьезно улучшившаяся автомобильная доступность в средней и периферийной части города, повышенная пробочность в центре и отсутствие там возможностей для цивилизованной парковки.

Окружение участка тоже очень важно. Так, по словам Алексея Богданова, участки, плотно окруженные соседними строениями и находящиеся не на первой линии, вряд ли подойдут под строительство торгового центра, зато могут быть пригодны под строительство гостиницы или офисного центра. Бесспорно, тип окружения в значительной степени сказывается на привлекательности объекта в глазах арендатора, говорит Алексей Богданов. Здания, окруженные промзоной, соседствующие с тюрьмами и кладбищами, менее привлекательны для компаний, думающих о своем имидже. И простым разворачиванием фасада от неблагополучного соседа здесь дело кардинально не исправить. Наличие инфраструктуры в непосредственной близости от здания очень ценится арендаторами: кафе, рестораны, магазины, гостиницы хорошие соседи. К сожалению, сегодня таким окружением могут похвастать только здания, расположенные в историческом центре Москвы, на Садовом кольце и вблизи метро на ТТК.

Тем не менее, в S.A.Ricci / King Sturge считают, что объекты в районе МКАД еще не созрели для нормальной жизни офисного арендатора: плохая инфраструктура, отсутствие метро. А вот высококачественные объекты на ТТК, находящиеся вблизи метро, это на сегодняшний день лучший выбор дальновидных арендаторов. В качестве яркого примера такого проекта А. Богданов называет небоскреб Nordstar Tower, возводимый компанией ДС Девелопмент (подрядчик ENKA) на развязке возле метро Беговая: отличная транспортная доступность, метро в трех минутах пешего хода, обширная инфраструктура и огромная парковка. Правда, нельзя сказать, что все проекты, строящиеся сейчас на ТТК, идеальны для размещения, добавляет он. Так, например, в нашумевшем проекте Москва-Сити все острее и острее продолжают выявляться предсказанные проблемы каменного мешка: уже сегодня здесь один из худших в городе коэффициентов по парковке 1 машиноместо на 150-200 кв.м. И это всего лишь при 20% заполненных площадей от общего объема, за- планированного к строительству. Подъехать к Сити крайне сложно уже сегодня.

Еще относительно недавно практически весь крупный бизнес стремился обосноваться в историческом центре города и другого местоположения для своей деятельности просто не предполагал, вспоминает Алексей Богданов. Самые привлекательные объекты вырастали внутри Бульварного кольца, вдоль Садового кольца и на главных центральных улицах: Тверской, Якиманке и т.д. Были времена, когда бизнес-центр Riverside Towers, построенный турецким девелопером компанией ENKA возле Павелецкого вокзала, считался удаленным от Центра, а земельные участки в районе ныне существующего ТТК или набережных (например, Яузы) и вовсе считались закудыкиными горами. Сегодня ситуация кардинально изменилась: появились высококачественные объекты офисной недвижимости не только в районе ТТК (который вообще уже нередко называется и воспринимается арендаторами и девелоперами как деловой район), но и за МКАД.

Характер застройки на внутренней стороне МКАД тоже будет несколько иным: она должна быть ориентирована не только на транзитный поток, но и на жителей прилегающих кварталов. Этот социальный аспект реконструкции предполагает иной набор объектов недвижимости и инфраструктуры. Кроме того, при реконструкции территорий, прилегающих к Кольцевой автодороге, будут реализовываться и смежные программы: строительство гаражей и недорогих гостиниц. Так что потенциал МКАД еще далеко не исчерпан.

МКАД больше, чем граница
В настоящее время в Москве набирает обороты программа реконструкции территорий, прилегающих к внутренней стороне МКАД. Нетрудно догадаться, что речь идет в основном о строительстве объектов коммерческой недвижимости (жилье там нельзя строить по нормативам). Развитие этих территорий не только существенно пополнит рынок нежилых помещений, но и поможет изменить лицо города, во всяком случае, на его внешних границах. Изменит ли новая программа значение МКАД? Ведь магистраль и так уже называют одним из главных торговых коридоров. Как нам стало известно из компетентных источников, иногда высказывалось мнение, что внешняя сторона МКАД начала развиваться раньше, поскольку там земля продавалась в собственность. Но это не совсем верно. Для девелопера долгосрочная аренда испытанная и вполне удобная схема. Основная причина несинхронности застройки лежит в градостроительной плоскости: внешняя сторона была гораздо меньше застроена, а внутренняя требует серьезного редевелопмента, а значит, и больших затрат. Именно поэтому понадобилась специальная городская программа.

Однако не все трудности бывают временными, считает А. Лаирова. Неудобства расположения носят перманентный характер в случае близости неблагоустроенных территорий, пустырей, свалок или промышленных участков. В таких условиях обычно нельзя выправить положение за счет архитектуры здания. Исключения составляют случаи, когда неудобства окружения минимальны, либо компенсируются за счет других удачных особенностей расположения близости метро или крупной магистрали и т.д. Например, ТЦ Атриум и ТЦ Европейский, расположенные около железнодорожных вокзалов (Курского и Киевского соответственно), умело пользуются посетительскими потоками, которые генерируются этими крупными транспортными узлами.

Пром отступает
Помимо МКАД немалые резервы зарыты в промзонах. Сегодня многие бизнес-центры возводятся на территории бывших промзон или просто в районах активной застройки, например, в районе станции метро Павелецкая или в ММДЦ Москва-Сити, говорит Антонина Лаирова. Там расположены высококлассные здания, в которых находятся крупные компании, и арендаторы понимают, что какое-то время придется мириться с неудобствами (строительный шум, непрезентабельное окружение). То есть фактически работать в условиях постоянной стройки, потому что сейчас на рынке дефицит офисов, и это является своеобразной платой за то, чтобы в будущем находиться в районе со сформированной бизнес-средой.

Знал бы прикуп
При разработке концепции проекта приходится учитывать не только расположение участка, но и его физические характеристики. По словам А. Лаировой, если девелоперу досталась проблемная земля (например, требующая замены верхнего слоя грунта), условия получения такого участка могут быть даже льготными, учитывая потенциальные затраты девелопера на восстановление почвы. Однако здесь важно заранее рассчитать необходимые вложения, поскольку сложные ландшафтные и почвенные работы способны не только замедлить реализацию проекта, но и сделать его нерентабельным.

Константин Королевский, первый заместитель руководителя столичного Департамента градостроительства, уверен, что многие дефекты расположения, которые сегодня кажутся неизменными, очень скоро могут уйти в прошлое. Ускорение реорганизации промышленных территорий и освоение территорий РЖД приведут к тому, что в этих районах кардинально изменится весь градостроительный ландшафт, говорит К. Королевский. В результате объекты коммерческой недвижимости не будут служить неким буфером между производственными территориями и жилой застройкой, а будут полноценно интегрированы в градостроительную среду.

Помимо физических характеристик участка немалое значение имеют и правовые. Выбор концепции будущего объекта коммерческой недвижимости сложная задача, которая под силу лишь профессиональному консультанту. К сожалению, и для консультанта в этой задаче может быть слишком много неизвестных. Проблема непрозрачности процедуры инвестторгов действительно существует на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой, говорит А. Лаирова. Отсутствие полной и достоверной информации по участку может приводить как к повышению конечных затрат инвестора, так и к более драматичным проблемам (задержкам строительства, появлению недостроев). Недостаток информации связан с другой важной проблемой российского рынка недвижимости с сильным влиянием административного ресурса на рыночные процессы. Поэтому основной задачей инвестора на инвестторгах становится не просто получение всей информации по проекту, а налаживание контактов с бюрократическим аппаратом. За последние годы наблюдаются позитивные подвижки в этом вопросе, но они пока не в состоянии кардинально изменить ситуацию.

В последние два года особенно актуальной стала проблема провалов грунта на многих московских улицах. Это связано как с внутренними факторами, такими как неустойчивые грунты и карстовые пустоты, так и с антропогенным воздействием в первую очередь, с постоянным строительством все новых сооружений, зачастую без учета состояния почв, а также с увеличивающимися автомобильными потоками. Это ведет к повышению нагрузки на почвенный слой, следовательно, изучение физических характеристик участка и прилегающих к нему территорий приобретает все большее значение для определения целесообразности проекта.

Загородный особняк обычно ассоциируется с богатством. Но пригородный рынок не исчерпывается виллами у воды в сосновом лесу. Покосившиеся дачки в садоводствах и дешевые маленькие квартирки в областных городках как их альтернатива занимают гораздо большую его долю, если считать не по обороту денег, а по числу сделок.

***
На просьбу детально описать, как расположение конкретного проекта отразилось на его характеристиках, консультанты отреагировали на удивление без энтузиазма, ограничившись обтекаемыми фразами типа местоположение является ключевым фактором и т.д. Впрочем, если задуматься, то удивляться нечему: любая конкретика, особенно формулы, построенные на ключевых факторах, является частью ноу-хау, а за это уже принято платить

Пионерами развития Дмитровского направления были создатели спортивного парка "Волен", у которого 20 декабря появится неподалеку конкурент: будет введена в строй первая очередь комплекса "Яхрома" - спортивные и развлекательные аттракционы. По словам председателя совета директоров строящей его группы компаний "Конкор" Владимира Кононова, впоследствии фирма планирует построить там также гостиницу и несколько коттеджных поселков. "Это очень удобное место - на полпути между Москвой и Волгой, - говорит он. - До работы и до мест настоящего водного отдыха одинаковое расстояние". А по сведениям управляющего агентством "Усадьба" Евгения Иванова, сейчас по этому направлению распродаются значительные участки по 20 - 50 га, так что в будущем здесь вполне можно ожидать оживления рынка.

Предпочтения "субурбанистов", выбирающих загородный покой на природе, а не "город, который никогда не спит", за последний год изменились мало. Все так же бизнес- и политический бомонд вздыхает по виллам на Рублево-Успенке, а менеджмент крупных компаний тянется к менее загруженным Калужскому и Новорижскому направлениям. Неожиданно в этом году увеличилась популярность Пятницкого шоссе, но вряд ли эта тенденция сохранится - там продается мало участков. По мере распространения известий о горнолыжных пристрастиях президента России Владимира Путина в число популярных магистралей добавилось Дмитровское шоссе, которое спешно благоустраивается.

По данным аналитиков недавно заработавшего специализированного сайта Cottage.Ru, в самом престижном районе Рублевки, между Жуковкой и Барвихой, в скором времени поступят в продажу земельные участки общей площадью 10 га. Скорее всего, земля будет выкуплена оптом кем-то из застройщиков, однако нельзя исключать вариант, что участки будут распроданы частным лицам.

Тем не менее большинство специализирующихся на загородной недвижимости риэлторов и застройщиков предпочитают концентрировать усилия на Рублево-Успенском направлении. Тот же "Конкор" построил сверхэлитный поселок из шести домов "Николина Гора", в котором дома стоят в среднем по $2,5 млн. А в начале декабря первым 16 покупателям были вручены ключи от их домов в поселке "Горки-XXI" из 29 домов площадью от 364 до 500 кв. м. Дома здесь подешевле - от $1 млн до $1,5 млн. Инициаторы проекта - "Абсолют Банк" и компания "Техно-ПРО" - пошли на беспрецедентный шаг, вручая ключи в присутствии прессы и тем самым раскрыв имена 16 московских миллионеров. Один из них, Игорь Брановицкий, глава "КВ-Инжиниринг", точно разбирается, что покупать: его девелоперская компания, в частности, возвела жилой комплекс "Дворянское гнездо" (Б. Левшинский пер. , 9) и работает сейчас над проектом высотного офисного здания на Поклонной горе, который она выкупила у ММВБ.

Риэлторы даже более осторожны в оценках инвестиционной привлекательности подобных проектов, хотя подтверждают, что в условиях политической и макроэкономической стабильности интерес к загородному жилью сохраняется. Директор управления загородной недвижимости компании "Миэль" Савелий Орбант говорит, что в будущем году предложений будет больше чем достаточно: на рынок будет выставлено около 30 коттеджных поселков. Если в этом году наблюдался повсеместный рост цен, то в следующем положение изменится. "Цены будут стабильны, некоторый их рост будет наблюдаться лишь в традиционно престижных местах - на Рублевке, в стародачных местах или рядом с водой", - говорит он.

По словам источников в риэлторских кругах, банки в этом году активно вкладывали средства в землю на популярных направлениях, в том числе на Киевском, Минском и других. "Инвестиции в недвижимость - это всегда интересно, - считает Михаил Кадыков, заместитель начальника управления клиентского обслуживания банка "Авангард", который также совершал вложения в загородное строительство. - Залогом служит или сам строящийся объект, или права на него, так что залог всегда перед глазами. Тенденция налицо: спрос на загородное жилье повышается, и сегодня самое главное - не опоздать, ибо через 2 - 4 года рынок будет уже поделен". Аналогичные действия предпринимают и крупные застройщики: по словам директора департамента вторичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Нины Кузнецовой, они активно вкладывают средства в земельные участки на Новорижском, Осташковском и Дмитровском шоссе на перспективу.

Кроме того, отмечает генеральный директор агентства "Терра" Андрей Мажаров, рост цен на готовые дома в последнее время заметно отстает от роста цен на земельные участки. Поэтому экономия на "самострое" уже далеко не та, что в прошлые годы. Соответственно, покупателям становится все более выгодно приобретать готовые дома.

По словам Алексея Пащенко, ведущего эксперта департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, сейчас почти каждый месяц на рынок выводится по 2 - 3 новых поселка или заявляется о намерении построить такой поселок. По данным Penny Lane Realty, сейчас известно о 137 продающихся охраняемых коттеджных поселках, еще примерно столько же - так называемых шанхаев, поселений без централизованной охраны, с разнородной застройкой. Но, по словам Пащенко, особенностью последнего года стал резко возросший интерес покупателей к охраняемым поселкам, построенным по единой концепции и имеющим единую инфраструктуру. Он считает, что в будущем году эта тенденция сохранится, так как все больше клиентов желает иметь соседей своего социального уровня и не испытывать проблем с обслуживанием.

К сожалению, нельзя еще сказать, что тема страхования в нашей стране разработана до мелочей. В некоторых случаях страхование становится последней гарантией возврата средств или покрытия убытков, и тем более парадоксальным выглядит тот факт, что часто люди не могут получить со страховой компании причитающееся им вознаграждение. Не менее парадоксально будет звучать рекомендация пригласить юриста, который изучит документы страховой компании и предлагаемый вам договор страхования. Однако это является сегодня наилучшим способом сделать страхование действительно финансовой «страховкой» для вас, т.е. средством спасения. В «Ликбезе», оправдывая его название, дадим только общую информацию, рассмотрим наиболее распространенные виды страховых услуг и «подводные камни» им сопутствующие.


Страхование рисков приобретает в последнее время все более массовый характер. Особенно актуальным страхование становится в сфере недвижимости.

Страхованием называется система экономических отношений, включающая образование специального фонда средств (страхового фонда) и его использование (распределение и перераспределение) для преодоления и возмещения разного рода потерь, ущерба, вызванных неблагоприятными событиями – страховыми случаями – путем выплаты страхового возмещения и страховых сумм. В соответствии с российским законодательством страхование производится в добровольной и обязательной форме. Обязательное страхование — государственная система материального обеспечения наемных работников при наступлении нетрудоспособности, старости и в иных предусмотренных законом случаях осуществляется путем взимания соответствующего налога с работников. Добровольное страхование осуществляется по личному желанию.

Для начала кратко остановимся на общих юридических терминах, относящихся к страхованию (вы их встретите, когда будете читать документы страховой компании и страховой договор).

Страхователь — юридическое или физическое лицо, вносящее в фонд установленные платежи. Между страховщиком и страхователем заключается договор страхования. Договор страхования может быть заключен в пользу третьего лица — выгодоприобретателя. По договору страхования страховщик обязуется произвести страховое возмещение убытков страховщику (выгодоприобретателю) в пределах страховой суммы. Факт заключения договора страхования подтверждается выдачей страхового полиса.

Страховщик – организация, ведающая созданием и использованием страхового фонда (страховая компания).

Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования.

Страховая сумма – сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования или которую он обязуется выплатить по договору личного страхования. Страховая сумма определяется соглашением страхователя со страховщиком.

При обращении к страховщику нужно знать, что страховая компания обязательно должна иметь лицензию на осуществление страховой деятельности. Виды страховой деятельности, на которые имеет право страховщик, должны быть отражены в перечне, приложенном к лицензии. Проверить подлинность информации, указанной в этих документах можно, позвонив в Московскую лицензионную палату.

Страхование недвижимости — один из видов добровольного имущественного страхования, при котором собственник или наниматель объекта недвижимости страхует свое право на объект недвижимости, отделку объекта или ее отдельные элементы. Также возможно страхование общей гражданской ответственности собственника (нанимателя) объекта недвижимости перед третьими лицами.

Различные страховые компании предлагают свои наборы услуг, свои формы страховых договоров. Как наиболее общие сегодня можно выделить три направления.

Цена страхования – размер страховой премии — зависит от нескольких параметров: страхового тарифа, который устанавливается страховой компанией, страховой суммы, срока страхования и других показателей, которые определяются в каждом конкретном случае.

2.Страхование риска уничтожения или частичного повреждения недвижимого имущества, а также движимого имущества, находящегося внутри объекта недвижимости.

1.Страхование риска утраты права собственности на жилье или титульное страхование.

Страхование риска утраты права собственности или титульное страхование.

3.Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.

Действующее законодательство предусматривает достаточно оснований для признания сделки недействительной:

Все знают, что приобретение квартиры связано с риском. По официальным данным, за последний год около 2,5% сделок на вторичном рынке жилья, зарегистрированных в Москве, были впоследствии расторгнуты судами. Риск тем больше, чем длиннее цепочка предыдущих собственников квартиры. Расторгнута может быть как ваша, так и любая из предыдущих сделок, что автоматически влечет признание недействительными и всех последующих, в том числе и вашей.

- нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

- мошенничество, подлог документов;

- совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий;

- совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;

- иные основания.

- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;

«Подводные камни» в этом виде страхования поджидают вас при определении срока страхования и страховой суммы. Согласно законодательству, срок, в течение которого сделка может быть оспорена в суде, составляет 10 лет с момента ее свершения. Соответственно, меньший срок страхования будет явной полумерой. Такой же полумерой будет определение страховой суммы по стоимости квартиры, указанной БТИ. При наступлении страхового случая страховщик будет обязан выплатить именно эту сумму, а не ту, за которую вы реально купили квартиру. Поэтому, если вы решили воспользоваться этим видом страхования, то необходимо обратиться в оценочную компанию для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья, указать эту сумму в договоре купли-продажи жилья и в договоре страхования в качестве страховой суммы. К страховому договору будет необходимо приложить договор купли-продажи квартиры и оценочный акт.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру, то стоит обратиться в страховую компанию до того, как будет подписан договор купли-продажи или мены. В этом случае специалисты оценят степень рисков и назначат цену страхования либо посоветуют отказаться от сделки. В случае, если страховая премия окажется на «верхнем» для страховой компании уровне, также стоит подумать о приобретении другой квартиры.

Включает в себя страхование от ущерба, возникшего в результате:

Уничтожение или частичное повреждение недвижимого имущества, а также движимого имущества, находящегося внутри объекта недвижимости (мебели, бытовой техники и т.п.), а также элементов отделки, выполненных ремонтных работ, интерьера.

- противоправных действий третьих лиц (кража, грабеж, вандализм, теракт и т.п.)

- несчастного случая, стихийного бедствия, пожара, затопления, при разрушении здания и т.п.

Также необходимо четкое описание страховых случаев, выплат или невыплат страхового возмещения в зависимости от причины их происшествия. Например, такие формулировки, как «пожар, независимо от причины возникновения», «взрыв, независимо от причины» можно считать удачными с точки зрения клиента (умышленный поджог или взрыв будут классифицироваться по Уголовному кодексу и, кроме того, страхователь лишается страховых выплат в случае умышленного содействия наступлению страхового случая). А «залив водой из соседних помещений» не дает вам права на получение страхового возмещения в случае протечки крыши дома, если ваша квартира находится на последнем этаже, так как улица не будет являться «соседним помещением».

Как и в предыдущем случае, здесь необходимо определить сумму страхования. Кроме актов оценки и договора купли-продажи, такая оценка производится на основании технической и сметной документации, определяющей стоимость ремонтных (отделочных) работ. В случае уничтожения имущества страховая сумма выплачивается полностью, в случае его частичного повреждения – в размере затрат на восстановление.

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами, если по вине страхователя произошло уничтожение или повреждение чужого имущества (например, затоплена другая квартира). Следует отметить, что страховыми случаями признаются только «случайное событие» и «непреднамеренное действие», разумеется, в договоре должна быть их расшифровка.

При наступлении последнего выплата страхового возмещения производится на основании страхового акта, составленного страховщиком. В общем случае наступление страхового случая должно быть зафиксировано правоохранительными органами, а в некоторых случаях и другими службами – пожарными, МЧС, представителем МОСГАЗА, жилищно-эксплуатационной организации, РЭО, ДЕЗа и т.д. Если ущерб нанесен по причине стихийного бедствия, то необходимо заключение Гидрометцентра о том, что стихийное бедствие действительно произошло. Все условия фиксации наступления страхового случая и составления страхового акта обязательно должны быть оговорены в договоре страхования.



Главная --> Публикации
https://www.infullbroker.ru/