Главная --> Публикации --> Кто сделал дольщиков обманутыми? Изъятие сочинских земель продолжается Цены на московские квартиры. рост или снижение? Недвижимость канады. выгодные инвестиции Подмосковная строительная война

Термин жилищный сертификат фигурирует на рынке недвижимости давно. С середины 1990-х годов с его помощью обеспечивали жильем военных. Жилищный сертификат имел номинальную стоимость в рублях, которые можно было потратить только на покупку жилья в любом регионе России, где выделенных средств хватало на покупку квартиры. Новый жилищный сертификат значит несколько другое.

На прошлой неделе ГК Эксклюзив Консалтинг предложила потенциальным покупателям жилья Москвы и Санкт-Петербурга, у которых до этого не хватало средств на оплату входного билета на рынок недвижимости, золотой ключик жилищный сертификат. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, выгоды данного инструмента далеко не очевидны.

Столь малая величина позволит потенциальным покупателям зацепиться за рынок. Сегодня стоимость столичного жилья вышла на такую планку, что у многих людей просто нет достаточных средств даже для того, чтобы приобрести жилье на стадии строительства. В итоге сделки в этой сфере стали редкостью. Помочь таким покупателям приобрести жилье, по мнению президента Эксклюзив Консалтинг Ольги Геращенко, может новый жилищный сертификат.

В отличие от прошлого новый жилищный сертификат дает право его держателю на приобретение квадратных метров не в любом доме в любом регионе России, а в конкретном доме, возводимом вполне определенной компанией по заранее известному адресу. Таким образом, этот сертификат имеет не один, а два определителя его номинальной стоимости: денежный эквивалент и количество квадратных метров жилья, которые получает держатель сертификата в возводимом доме. При этом количество приобретаемых метров может быть любым, начиная от 0,01 кв. м.

Новые жилищные сертификаты очередная попытка разрешить проблемы долевого строительства. Защитить права дольщиков должен был закон №214 ФЗ. Но он не прижился среди застройщиков. По данным генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, договора долевого участия заключают всего лишь 5%-8% строительных компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге. Проблема в том, что у строителей все равно остается слишком много обязательств перед дольщиком.

Желающие смогут купить любое количество квадратных метров, на которые у них хватает денег. К моменту сдачи дома ГК приобретенные квадраты, скорее всего, будут стоить дороже. Продав их, бывшие держатели смогут купить уже больше квадратных метров в строящихся домах. Более того, если добавлять самостоятельно накопленные за время строительства дома дополнительные деньги, человек сможет спустя какое-то время купить квартиру целиком.

Гарантировать от сгорания средств, вложенных в новые жилищные сертификаты будет тот факт, что новый жилищный сертификат это долговой инструментом с фиксированной доходностью, которая намного превосходит доходность депозитов и составляет около 20%-30%. В этом смысле новый жилищный сертификат будет схож с уже давно известным на рынке инструментом облигациями. При этом в отличие от облигаций номинальная стоимость сертификата будет также ежегодно индексироваться. Механизм индексации будет зафиксирован в договоре и самом разрешении о выпуске. Формула индексации будет учитывать коэффициент динамики роста цен на недвижимость и динамику инфляции.

Для застройщиков механизм нового жилищного сертификата более выгоден, чем договоры долевого строительства. В данном случае застройщик должен только обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, а не график строительства и соответствие квартиры всем требованиям дольщика.

В то же время тот, кто захочет купить жилищные сертификаты, должен также очень хорошо понимать, что он приобретает не квартиру, а определенное количество квадратных метров в новостройке. Купив у нескольких физических лиц жилищные сертификаты (например, на 80 кв. метров), он будет вынужден идти к застройщику и делать выбор из оставшихся в доме квартир. Но квартир на купленное количество метров может и не быть. Тогда придется искать компромиссы на меньшую или большую площадь. Кроме того, жилищный сертификат не подразумевает какую-либо определенную квартиру. Это значит, что застройщик вправе предложить клиенту наименее ликвидное жилье, в частности на первом или последнем этаже. Организаторы нового инструмента предполагают, что потенциальный покупатель может изначально взять нужное количество жилищных сертификатов (исходя из общей площади нужной квартиры) и заключить договор предварительного бронирования квартиры. Однако пока данный процесс существует лишь на словах, процедура бронирования четко не прописана.

Выпустить такой сертификат может строительная компания, имеющая в собственности (или долгосрочной аренде) земельный участок, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и утвержденную проектно-сметную документацию. Помимо этого, компания, решившаяся на выпуск сертификатов, должна пройти серьезную юридическую фильтрацию и стать максимально прозрачной как для государства, так и для потенциальных клиентов. Поручителем в случае выпуска сертификатов могут выступать страховая компания, муниципалитет или банк.

Казалось бы выгоды для таких частичных дольщиков очевидны: гарантия возврата и высокая доходность. Однако для того, чтобы данный инструмент стал ликвидным, то есть его действительно можно было бы легко продать и купить, необходим большой рынок. На сегодняшний день только одна компания выпустила такие сертификаты, и еще планируют их выпуск до 2009 года 10 крупных застройщиков, совокупный объем строительства которых составляет более 500 тыс. кв. м. в год. Если указанные строители выведут все свои объемы на рынок, это составит порядка 10% от общего объема новостроек. Доля хотя и не очень большая, но все же заметная для рынка. Однако специалистам Индикаторов рынка недвижимости представляется, что с помощью данного сертификата на рынок будут выведены значительно меньшие объемы.

При этом существенное отличие от долевого строительства в том, что данный инструмент можно продать еще до завершения строительства как организаторам строительства, так и на вторичном рынке. Инициаторы выпуска подобного инструмента предполагают, что торговля этими сертификатами на вторичном рынке будет весьма активной. Они в первую очередь рассчитывают именно на частичного дольщика, то есть человека, который просто хочет заработать на росте цен.

Инициаторы выпуска жилищных сертификатов также предполагают, что главным местом торгов будет фондовая биржа. При этом главным отличием жилищных сертификатов от паев ЗПИФов будет возможность продать или купить данный сертификат уже в течение первого года с момента его выпуска. Дело в том, что в течение первого года у паев ЗПИФов наблюдается наибольший прирост стоимости. Обычно за этот период их ценность вырастает как минимум в 2 раза. В дальнейшем она растет в среднем не выше, чем на 40%. Однако будет ли демонстрировать такой же прирост стоимости в течение первого года жилищные сертификаты пока говорить рано.

Проблема, прежде всего, в том, что на рынке уже существует сходный инструмент, и объемы торгов им пока не поражают. Участникам фондового рынка давно известны торгующиеся на ММВБ и РТС паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующие деньги в недвижимость. По правилам Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) ЗПИФ формируется на несколько лет. Вкладчик может получить прибыль от вложений в ЗПИФ непосредственно у управляющей компании (УК), которая его формировала, только после расформирования фонда. Поэтому некоторые УК спустя год после сформирования ЗПИФа выводят его паи на биржу, где все желающие могут уже его купить или продать на вторичном рынке.

И хотя удельный вес среднестатистической сделки в этом сегменте около $20 тыс. вполне соответствует ожиданиям застройщиков, внедряющих жилищные сертификаты, потенциальные годовые обороты их должны удручить. Следует отметить, что активность торгов паями ЗПИФов на фондовом рынке не равномерна. Бывают периоды, когда за целый квартал не совершается ни одной сделки. Если же проецировать периоды активности на год, то за год может быть совершено порядка 6 тыс. сделок на сумму чуть менее $116 млн. или 0,9% от годового объема рынка коммерческого жилья, выходящего в свободную продажу. Такой объем, вряд ли, сможет существенно повлиять на рынок новостроек.

Кроме того, у жилищных сертификатов есть фиксированная доходность, то есть в отличие от ЗПИФов они, как и депозиты, гарантируют возврат средств. И все же сходств между этими инструментами больше, чем различий. При этом стоит отметить, что из 252 ЗПИФов недвижимости паи лишь 58 выведены на фондовый рынок. Однако сделки купли-продажи совершаются только в 3 А основной объем сделок (порядка 70%) проходит с паями 24 ЗПИФов. В наиболее активные периоды ежемесячный оборот по ним составляет от $20 тыс. до $2 млн.

Объясняется столь не значительный потенциал нового инструмента достаточно просто. Общее количество частных инвесторов, по данным ММВБ и ВЦИОМ, по всей России не превышает полумиллиона. Это те, кто интересуется фондовым рынком или готов вкладывать свои средства в рискованные инструменты, вроде недостроя. Так что целевая аудитория, которую хотят расшевелить инициаторы выпуска нового инструмента не так, уж велика. Поэтому, по мнению представителей аналитического центра ирн.ru, существенное влияние на рынок недвижимости жилищные сертификаты вряд ли окажут, а станут ли они для граждан новой формой долевого участия в строительстве своего жилья покажет только время.
Невероятно, но факт средняя стоимость квадратного метра новостроек, расположенных в наиболее престижных районах столицы может показывать и отрицательную динамику. Другими словами снижаться. Объясняется данное явление достаточно просто: в некоторых районах центра Москвы квартиры в наиболее ликвидных и дорогих домах быстро скупают, а новые объекты в силу нехватки места располагаются в менее престижном окружении. В таких домах стоимость квадратного метра может оказаться меньше. В результате, за счет вымывания с рынка более дорогих объектов средний показатель стоимости предлагаемого жилья может снижаться. Аналитическому центру ирн.ru, по результатам проведенного исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, удалось выявить определенную географическую закономерность в этом относительном удешевлении квадратного метра внутри ТТК.

Некоторые могут возразить, что жилищные сертификаты в силу указанных причин будут пользоваться большей популярностью. Однако приведенные данные уже завышены, ведь, как говорилось, периоды активности длятся не круглый год. Кроме того, данный объем возникает еще в силу того, что одни и те же паи могут продаваться и покупаться различными участниками по нескольку раз в течение одного дня. Наконец, указанные объемы торгов совершаются за счет торговли паями ЗПИФов по всей России, а торговать жилищными сертификатами предполагается только в пределах Москвы и Санкт-Петербурга, что также уменьшает потенциальный объем торгов. Так что жилищные сертификаты даже в лучшем случае могут рассчитывать лишь на указанный годовой оборот.

Объяснением подобных ценовых скачков служит то, что с рынка ушли наиболее ликвидные и дорогие дома, а остались менее привлекательные новостройки. При этом в других районах наблюдалась обратная тенденция: средняя стоимость квадратного метра росла. Например, в районе Арбата она выросла почти на 32%, с $17,947 тыс. до $23,68 А в районе Якиманки почти на 46%, с $15,2 тыс. до $22,156 тыс.

По данным исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, проведенного Индикаторами рынка недвижимости, средняя цена квадратного метра за 2007 год в районе Басманный снизилась почти на 8%, с $7,097 тыс. до $6,55 тыс. В районе Мещанский падение было еще больше на 15%, с $16,531 тыс. до $14,068 тыс. Но безусловным лидером в этом отношении стало Замоскворечье, средняя цена квадратного метра в котором потеряла за год почти 25,5%, она снизилась с $13,8 тыс. до $10,3 тыс.

На этом фоне можно выделить устойчивый тренд: за год разрыв в ценах на квартиры внутри ТТК между севером и востоком, с одной стороны, и югом и западом, с другой, увеличился на 20%. В число районов, которые год от года демонстрируют положительный тренд входят Арбат, Хамовники, Якиманка и Пресненский районы Москвы. Характерный пример того, как жилье внутри ТТК на северо-западе отстает от общего роста цен престижный район Тверской. За 2007 год количество домов, выставляемых на продажу, в этом районе снизилось с 7 до 5 штук, а средняя стоимость квадратного метра так и осталась на уровне $11,5 тыс.

Все это говорит о том, что, хотя количество новостроек в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) активно продающихся на первичном рынке жилья весьма ограничено (около 50 объектов), статус и престиж центральных районов Москвы весьма относителен. Ведь помимо статуса центрального района все большую силу набирает фактор локального окружения объекта. Новостройка может тесно соседствовать со старой неприглядной застройкой, промзоной или другими элементами отрицательного окружения, что оказывает существенное влияние на стоимость квартир.

Юго-восточный округ столицы сегодня ассоциируется с многокилометровыми пробками, не самой лучшей экологией вкупе с ее верными спутниками - многочисленными промзонами, а также с не самой лучшей славой округа для приезжих. Чего хотя бы стоит район Капотня, большую часть которого занимает промзона. Несмотря на это, московские власти вместе с крупнейшими девелоперами взялись изменить этот печальный образ. Получится у них это или нет - неизвестно, но замыслы интересны!

Следует отметить, что роза ветров в Москве всю грязь сдувает с северо-запада на юго-восток. Учитывая тот факт, что экологический фактор играет внутри ТТК, в целом, далеко не последнюю роль, можно было бы предположить, что благодаря розе ветров северный район центра Москвы попадет в число более дорогих районов, а юг в число более дешевых. Однако ценовая роза ветров задула их противоположные сегменты. Это может быть связано с инфраструктурой данных районов. По данным правительства Москвы, обеспеченность северной части центра Москвы социально значимыми объектами гораздо ниже, чем в южной части ЦАО.

Транспортно-пересадочный узел Выхино
Власти юго-востока Москвы планируют превратить транспортно-пересадочный узел Выхино в многофункциональный комплекс обслуживания пассажиров. Данные планы сегодня видятся более чем актуальными. Ведь ни для кого не секрет, что на Выхино осуществляется пересадка между системами наземного пассажирского транспорта, метрополитена и пригородной железной дороги. Огромное количество людей едет из области. Рост интенсивности движения транспорта, чрезмерное насыщение стихийными объектами торговли и обслуживания территорий вблизи пассажирообразующих пунктов, несанкционированная парковка автотранспорта на дорожно-уличной сети приводит к неудовлетворительным условиям движения городского пассажирского транспорта. Проектом предусмотрена организация на местности парковок, в том числе перехватывающей на улице Хлобыстова на тысячу машин. Данный объект будет четырехуровневым и расположится с двух сторон существующего здания торгового центра. Въезд на парковку будет осуществляться со стороны Подмосковья с Рязанского проспекта, а также связан с еще одним проектируемым торговым центром. Также планируется организовать в районе транспортно-пересадочного узла парковку на 2400 машиномест и подземную парковку на 400 машиномест вдоль Косинской улицы напротив ярмарки Вешняки. Над автобусными площадками на улице Хлобыстова будет расположен пассажирский терминал N1 для наземного общественного транспорта с зоной ожидания пассажиров, который связан с уровнем посадки в автобусы и маршрутными такси лифтами и эскалаторами. Над платформами метрополитена и железной дороги разместится главный терминал скоростного наземного транспорта с выходами на все пассажирские платформы метро и железной дороги, а также на терминал N На уровне пассажирского терминала будет расположена диспетчерская для отдыха водителей автобусов.

Усадьбы
В ближайшее время масштабная реконструкция начнется сразу в двух столичных усадьбах ЮАО. Это усадьбы Люблино и Лефортово. В частности, согласно целевой программе сохранения объектов культурного наследия в ближайшие три года пройдет воссоздание дворцово-паркового ансамбля Лефортово, водной системы этого усадебного ансамбля, исторического парка в усадьбе Люблино. Помимо реставрации памятников истории и культуры в усадьбах пройдет комплексное благоустройство территорий, будет создана инфраструктура для отдыха москвичей и гостей столицы. Программа сохранения объектов культурного наследия предусматривает значительное увеличение объемов музейных экспозиций на основе реконструкции существующих и устройства дополнительных выставочных площадей, расширение возможностей для экскурсионного осмотра территорий музеев-заповедников.

Что даст юго-востоку ЦКАД?
Существенную роль в улучшении транспортной доступности и деловой активности юго-востока Москвы и области может сыграть строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), которая является на сегодняшний день одним из крупнейших проектов федерального значения. Новая дорога возьмет на себя основную массу транзитного грузопотока, проходящего сейчас через Москву, а также создаст предпосылки для активного экономического развития области на ее основе будут формироваться города-узлы ускоренного развития, промышленные, складские территории и бизнес-парки. Территории вокруг Раменско-Домодедовского участка ЦКАД, представляют огромный интерес для инвесторов, поскольку именно юго-восточная зона Подмосковья, согласно градостроительным планам развития области, будет средоточием промышленных и складских объектов с крупным общественно-деловым центром в районе Домодедовского аэропорта. Юго-восток Московской области станет одним из основных регионов инвестиционной активности в смысле масштабов проектов и их стоимости.

Транспортно-пересадочный узел Косино
Новый пересадочный узел сможет решить транспортные проблемы не только восточного округа в котором он находится, но и проблемы юго-востока. Так, по словам префекта Восточного округа Николая Евтихиева, около платформы Косино будет построен перехватывающий паркинг на 3 тыс. машиномест. Перехватывающая парковка этого транспортного пересадочного узла сможет вместить 3 тыс. автомобилей. Около тысячи машино-мест со стороны Восточного округа и почти 2 тыс. машино-мест со стороны Юго-Восточного округа, - отметил он. По словам префекта, строительство этого узла позволит автовладельцам доезжать на машине до платформы, оставлять ее на парковке и добираться до центра города с помощью скоростной электрички. Платформы для скоростных электричек появятся в скором времени. Уже начались работы по проектированию пятых и шестых путей железной дороги.

В Люберцах построят второй город
По сообщению Интерфакс, в 2008 году в подмосковных Люберцах будет построено не менее 300 тыс. квадратных метров жилья. В сообщении говорится, что в 2007 году было введено в эксплуатацию всего 60 тыс. квадратных метров жилья, то в 2008 году и в последующие годы будет построено и введено в эксплуатацию не менее 300-350 тыс. квадратных метров. В 2007-2015 годах основными строительными площадками в Люберцах станут микрорайоны 7 и 8 у Таможенной академии. Здесь в ближайшие восемь лет будет построено более 1,1 млн. кв. метров жилья, - уточняется в сообщении. Также стало известно, что здесь будет построено не только жилье, но и объекты социальной инфраструктуры. Фактически будет построен второй город с населением примерно в 150 тыс. человек.

Люберецкие поля аэрации
Московские и подмосковные власти запускают новый крупный проект по массовой застройке, пишет газета Коммерсант. Совместно с группой Абсолют, СУ-155 и ПИК чиновники планируют построить жилой микрорайон на Люберецких полях аэрации размером с Северное и Южное Бутово, вместе взятые. Общая площадь застройки составит около 5 млн кв. м, инвестиции в проект - около $9 млрд. Стоит отметить, что поля площадью 490 га располагаются на участке земли на границе Москвы и Московской области. Московская часть полей площадью 140 га будет застроена муниципальным жильем, а девелоперов планируется привлекать только в качестве подрядчиков, рассказал начальник управления градостроительных программ департамента градостроительства стройкомплекса Москвы Алексей Шепель. Финансироваться строительство, по его словам, будет из городского бюджета. Областные 350 га будут застраивать крупные девелоперы. По информации нескольких участников рынка, застройщиками участка станут группа Абсолют, СУ-155 и ПИК. Однако поля аэрации не самое привлекательное место для строительства. Как заявил эфире радио СИТИ-FM эксперт-эколог Максим Шингаркин, - беда с точки зрения экологии для проживания на люберецких полях аэрации не только в самих полях аэрации. Непосредственно к люберецким полям аэрации примыкает поселок Руднево, на котором построен мусоросжигательный завод. В обосновании строительства этого завода была заявлена трехкилометровая санитарная защитная зона. То есть полоса, на которой не должно быть построено ничего. Сегодня к ней непосредственно примыкает район Кожухово и, если будут застроены еще и люберецкие поля аэрации, не удивительно, что это именно будет муниципальное жилье. То есть будут давать очередникам по той постой причине, что люди, которые бы платили за то, что будут проживать не просто с видом на трубу мусоросжигательного завода, а с доставкой выброса из трубы мусоросжигательного завода к себе окно, желающих платить за это не будет.

А ну случится так, как уже случилось при преобразовании московского рынка коммерческой недвижимости – когда сотни миллионов долларов «проплыли» мимо, в западные риэлторские и консалтинговые компании, в германские инженерные фирмы, в турецкие строительные. В данном случае показателен пример гиперцентра «Мега», где консультантами проекта выступали американцы, строили его турки и немцы, оборудовали австрийцы, а надзирали за ходом стройки шведы. «Нашим компаниям что-то досталось из подрядов?» — спрашиваю я знакомого pr-менеджера IKEA. «Да, — отвечает тот, — была одна такая, тянула в «Мегу» оптиковолоконный кабель». Впрочем, чуть подумав он добавил: «Хотя и в ней 50% акций принадлежали финнам и норвежцам, соответственно, и менеджмент – их».

Серп и Молот ждут перемены
Столичные власти определили концепцию освоения промзоны Серп и Молот на юго-востоке Москвы. Из 562 га под застройку будет передано 390 га. Инвесторы проекта компании Кузнецкий Мост девелопмент, Промсвязьнедвижимость, группа ТЭН и ресторанный холдинг Росинтер Ресторантс. Согласно планам, на этой территории предусматривается строительство 4,2-5,8 млн кв. м жилья, коммерческой и производственной недвижимости. По замыслу столичных властей здесь также должен появиться крупный выставочный центр. Стоит отметить, что реорганизация промзоны Серп и Молот уникальна тем, что при развитии ее территорий применяется концептуальный подход, соответствующий новому Градостроительному кодексу России и предусматривающий создание дополнительной дорожной сети и инженерной инфраструктуры, тогда как ранее развитие промзон в столице велось точечно. Так, развитие промзоны Серп и Молот будет вестись параллельно с освоением территории завода имени Войтовича, расположенного по другую сторону шоссе Энтузиастов.
Чего бояться?

Таких обид шведы не прощают, и должно произойти нечто сверхъестественное, чтобы хоть еще один мало-мальский контракт достался нашим фирмам.

Еще он привел пример, когда руководство IKEA намеревалось закупить стальные конструкции у одной уважаемой российской сталелитейной компании, чей гендиректор заседает в «клубе олигархов» — Российском союзе промышленников и предпринимателей. Но не вышло – подвела компания, мало того что сталь не той марки оказалась, так еще и пришла она с месячным опозданием. Для шведов же закончилось не все так трагично – закупили сталь в Финляндии и Польше.

Не от этого ли печаль в глазах российских участников рынка? Вот обещают, что в следующем году иностранцы вложат 500-700 млн. долларов в московскую недвижимость. И опять – мимо наших?

Не потому ли так мало на рынке коммерческой недвижимости российских операторов, что рынок этот «взрослый», на котором играют опытные западные компании, не прощающие дилетантства? Какая ниша оставлена нашим – переделка бывших цехов под офисы класса Д? Овощебазы? Или сегменты рынка, в которых иностранцам без связей делать нечего – пивные, автомойки? Вот смотрите: на рынок современных складских помещений выходят только американцы. Гипермаркеты – за европейцами, а российский проект «Мосмарт», от которого ожидали достойной конкуренции иностранцам, «затормозил». Загляните в «Павелецкую Тауэр» – кто там управляет?

Чем мы можем гордиться – так это почти 100-процентными собственными вложениями в жилую недвижимость столицы. И это неплохо: зачем нам делить рынок коммерческой недвижимости, где самая высокая доходность по проектам (среди складских помещений) – 30-35%, если элитные дома приносят минимум 200% в валюте и даже «панелька» – 60-80 процентов. Пусть иностранцы и горбатятся за свои копейки, а мы рубли собирать будем – такая философия получается.

Рынок осваивают банкиры

Или вот взять банк «Авангард», занимающийся кредитованием жилищного строительства. Только за первые 9 месяцев года он выдал кредитов на сумму более 15 млн. долларов. Подобным занимаются еще десятки банков и даже страховых компаний (в числе последних – «Ингосстрах»).

На рынок жилой недвижимости ринулись даже банки, ранее в дележке этого пирога не принимавшие участия (и правильно – если ГКО приносили 600% годовых в валюте). Сегодня в этом сегменте активно играет, например, Газпромбанк, а Локо-банк (вы слышали до этого такой?) принимает участие в строительстве комплекса «Неглинная Плаза», где он взял на себя управление проектом, риск-менеджмент и внешнее финансирование.

Своя выгода

Усилия банкиров по выходу на новые рынки понять можно – в России практически не осталось сегментов ни среди финансов, ни среди других отраслей промышленности, где можно получать такую прибыль. По оценкам аналитиков финансовых компаний, по итогам этого года российские банки вложат в строительную отрасль не менее 60 млрд. рублей, из них около 40 млрд. – в Москве и 10 млрд. – в Санкт-Петербурге. Сорок миллиардов рублей – это более 1,3 млрд. долларов. А кто-то радуется 0,5 млрд. и даже еще не им, а их ожиданию.

Но еще выгоднее – соинвестирование — и те же 60% уже делятся пополам. И уж совсем сказочный вариант – создание дочерней структуры, занимающейся на деньги «мамы» строительством. И тогда все 60% — в одном кармане. Но последний вариант чреват и осложнениями. Например, в свое время «Альфа-банк» уже создавал такую структуру (ее плоды поселок таун-хаусов «Рождествено») даже брал призы как лучший объект года, но – раз, и дочерняя структура отпочковалась от «мамы»: делиться деньгами – сложная для сердца бизнесмена штука.

Интересно, что работа банка со строителями и риэлторами не всегда проходит в классическом режиме – выдача кредита и обратное его изъятие со временем с процентами. Даже если такое и происходит, финансисты ссужают деньги под больший процент, чем если бы вы брали их, например, для пополнения оборота компании. 20-22% в валюте – зачем мелочиться, если проект принесет девелоперу минимум 60 процентов.

И все же в каждой бочке меда, хотя и редко, бывает и ложка дегтя. Такая инвестиционная активность банков на рынке жилой недвижимости может обернуться для них кризисом или даже коллапсом. Такой пример был уже преподнесен финансовым учреждениям Юго-Восточной Азии в конце 90-х (Гонконг, Таиланд, Южная Корея и др.). Банки активно кредитовали строителей, когда рынок был на подъеме, гарантируя 30-40% доходности. Грянул финансовый кризис, цены на недвижимость упали в одночасье на 30% (мы проходили нечто подобное в 1998 году). Не помог даже и залог, который девелоперы предоставляли банкирам – он тоже обесценивался.

Будущее туманно



Главная --> Публикации