Главная --> Публикации --> Обманутых покупателей квартир поделят на два класса Источник дохода? квартира в столице… Коллективное страхование загородных поселков выгодно всем Марш-бросок за пределы мкад Покупатели стали осторожнее

Московская старина

Городские особняки это самый престижный вид недвижимости. Даже таунхаус или клубный дом не сравнятся с собственным особняком, который к тому же еще и памятник архитектуры, а среди его бывших владельцев было немало известных людей. Таких отголосков прошлого в Москве осталось совсем немного, а вот спрос на них увеличивается с каждым годом. Кроме архитектурных изысков, покупателей привлекает и местоположение (Арбат, Пречистенка, Патриаршие пруды, Чистые пруды), отличные видовые характеристики, транспортная доступность и, конечно, абсолютная обособленность: жизнь без соседей вот самая заветная мечта любого уроженца Страны Советов. Кроме того, в отличие от покупателя любой другой недвижимости, который приобретает, что называется, стены, покупатель особняка получает стены, пропитанные духом давно минувших эпох. Сама история дома может быть не менее важна для клиента, чем количество квадратных метров.

Москва, несмотря на свой солидный возраст, ведет активный образ жизни юного, полного сил человека. Поэтому каждому нравится в столице что-то свое: кому-то появляющиеся как грибы после дождя новые здания и транспортные артерии, а кому-то узкие улочки Центра с особняками, утопающими в зелени вековых деревьев.

Мода на старину никогда не проходила, поэтому особняки не пустовали и в советское время, правда, тогда ни о какой продаже или покупке даже речи быть не могло. Как правило, особняки, оставшиеся еще от царского режима, передавались в дар нужным советской власти людям, комментирует Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. Теперь этими зданиями владеют их потомки. Например, дом в Мансуровском переулке сразу после революции указом Ленина был передан ученому-минерологу Гору, правнук которого (известный поэт) сегодня хозяин здания. Еще один особняк в Головинском переулке в середине 20-х годов прошлого столетия был подарен чернокожему коммунисту из США. Теперь особняком распоряжаются его потомки.

Москва всегда активно строилась, но далеко не все здания дошли до наших дней. Те особняки, которые теперь являются объектами продажи, построены в конце XVIII в. Эти дома возводились в районе современного московского Центра и были рассчитаны на одну семью. Типовые проекты этих зданий разрабатывались под руководством известного архитектора Бове. Впоследствии сложился новый стиль московский ампир. Сегодня эти особняки относятся к нежилому фонду, и в большинстве своем заняты под посольства и ведомства. А вот здания, находящиеся сегодня в жилом фонде, это так называемые доходные дома, построенные в начале прошлого века известными архитекторами.

В то время существовала отработанная схема продажи и сдачи в аренду городской недвижимости с последующим лишением ее статуса памятника архитектуры. При этом если памятник архитектуры входит в федеральный охранный перечень, то решение о его покупке принимается правительством РФ, тогда как судьбой памятников местного значения занимается главный комитет по охране памятников в правительстве Москвы. Но спор по разделу памятников между городскими и федеральными властями продолжается до сих пор, поэтому у некоторых владельцев и арендаторов таких особняков могут возникнуть проблемы с правом собственности. Поэтому с каждым владельцем такого исторического здания в обязательном порядке заключается охранно-арендный договор, который в большой степени связывает руки хозяевам дома. В таких договорах четко прописываются действия будущих владельцев/арендаторов по реставрации здания, фиксируются элементы, которые необходимо сохранить: фасад, лепнина, скульптуры и т.п. Покупатель также обязан согласовывать любые строительные и хозяйственные работы, что, несомненно, является существенным обременением, считает Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty. В соответствии с законом Об объектах культурного наследия вся забота об особняке ложится на владельца. Причем собственник имеет право только на реставрацию здания, не нарушающую историко-художественную ценность дома, т.е. не может менять цвет фасада, делать внутренние планировки. Кроме того, до сих пор окончательно не решен вопрос оформления земли в Москве в частную собственность.

Чья это улица, чей это дом?

Сама идея стать собственником целого дома в центре Москвы очень заманчива, но потенциальным владельцам нужно четко представлять сложности, которые могут возникнуть при покупке. Пожалуй, главный недостаток городских особняков это их довольно запутанный юридический статус. Подавляющее большинство особняков являются памятниками архитектуры. Сейчас на рынке представлены те здания, которые московские власти передали частным или юридическим лицам в середине 1990-х годов.

Жить или не жить?

Под особняком понимается частный дом общей площадью от 200 до 2500 кв.м. На рынке жилой недвижимости реконструированные особняки занимают отдельную нишу между домами класса люкс и бизнес-класса. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам эта цифра колеблется от 200 до 200 Каждый год в среднем реконструируются 6 7 домов. В целом, московское правительство планирует до 2010 года реконструировать в общей сложности 30 домов.

Одним словом, без помощи хороших юристов особняк очень непросто купить, да и сам процесс оформления будет долгим и связанным с преодолением целого ряда бюрократических препон. Например, в пределах Садового кольца находится около 200 особняков, из них только 10% или продаются сейчас или когда-либо были в продаже. У остальных право пользования или было получено еще в советское время, либо они имеют какой-то очень странный статус. Специалисты рынка элитной недвижимости знают немало историй, когда прекрасный особняк с великолепным внутренним двором было невозможно ни продать, ни сдать в аренду, поскольку имелись сложности с правоустанавливающими документами.

Можно привести примеры, когда владелец компании устраивает на первом этаже офис, а сам живет в том же здании на втором и третьем этажах. Проходя мимо такого дома, вы никогда не догадаетесь, что он жилой: на окнах жалюзи, по утрам на работу в это здание приходят люди.

Но не все особняки относятся к жилому фонду. Скажем, из 200 особняков в пределах Садового кольца примерно 25% являются жилыми, причем эта цифра растет на 5 10 зданий в год. Подобная тенденция связана с развитием рынка офисной недвижимости. Многие владельцы компаний, занимающие особняк, предпочитают перевести офис в современный бизнес-центр, а бывший офис использовать для собственного проживания. Причем даже не переводят здание из нежилого фонда в жилой, считает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group.

Вообще, такие объекты в центре Москвы редкость. Ведь земля в ЦАО дорогая, и застройщикам гораздо выгоднее построить многоквартирное здание, например, таунхаус, нежели дом на одну семью под заказ. Однако спрос на исторические особняки есть, а значит, есть и предложение. Довольно часто особняки располагаются на территории жилых комплексов. Например, реконструированный дом площадью 560 кв.м на Поварской улице входит в состав элитного жилого комплекса. Этот особняк был построен в 1884 г. по проекту архитектора К.И. Андреева и является памятником архитектуры. Из реализованных проектов также можно отметить дома на Поварской ул., 26, на ул. Машкова, 1, во 2-м Обыденском пер., 1А и на Большой Никитской ул., 45.

Вообще офис, расположенный в историческом особняке, демонстрирует определенный статус компании. Нередко именно в таких домах размещают топ-менеджеров компании, а остальные сотрудники работают в бизнес-центрах. Основными категориями арендаторов и покупателей особняков являются платежеспособные клиенты: банки, сырьевые и девелоперские компании. Также, по мнению Марины Маркаровой, управляющего директора компании BLACKWOOD, особняки являются привлекательными для европейских компаний, представительств, ресторанов, клубов или главных офисов крупных банков. А вот американские компании чаще всего предпочитают иметь офисы в бизнес-центрах.

Многие особняки являются настоящими произведениями искусства: реставраторы стараются сохранить все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность каждого дома. Внутри такие особняки могут быть украшены статуями и лепниной, на стенах может сохраняться роспись, выполненная знаменитыми мастерами позапрошлого века. Правда, большинство таких зданий не имеет подземного паркинга, что является ощутимым недостатком.

Из новых предложений стоит отметить проект Резиденция Чистые пруды, строительство которого будет закончено в 2006 г. в одноименном районе. Помимо двух клубных домов, резиденция включает в себя два жилых особняка (882 и 2128 кв.м) под резиденцию и шесть уникальных одноквартирных домов (от 989 до 1130 кв.м) с бассейном, каминным залом и зимним садом.

По словам Ирины Жаровой-Райт, на конечную цену влияет несколько факторов: местоположение, фасад, придомовая территория и юридическая чистота. Стартовая цена начинается с $4 тыс. за кв.м, а каждый из этих четырех параметров дает свою прибавку к стоимости. Хорошее место может добавить объекту $1 5 тыс. за кв.м, фасад $3 4 тыс., территория до $3 5 тыс., правовая чистота до $5 6 тыс. В итоге обычная цена находится в пределах $8 12 тыс., а если наличествует полная совокупность всех благоприятных факторов, то особняк может стоить и $20 25 тыс. за кв.м.

Цена красивой жизни

Реконструированные особняки стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы, который находится на этапе формирования. И позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый, даже очень богатый человек. Кстати, отношение к такого рода зданиям у иностранцев и наших соотечественников сильно различается. Состоятельные приезжие предпочитают работать в современных бизнес-центрах класса А, а жить в уютных старинных домиках исторического центра столицы. Российские покупатели (по наблюдениям специалистов, это в основном коренные москвичи) поступают с точностью до наоборот. Возможно, это связано еще и с тем, что многие состоятельные люди опасаются выставлять на показ свой уровень дохода, поэтому практически все особняки, в том числе и жилые, оформлены на юридические лица.

По мнению Анастасии Денисовой, руководителя отдела маркетинга и PR компании Контакт Элитная Недвижимость, особняки товар штучный, а главная особенность этого рынка заключается в том, что такой вид недвижимости практически не появляется в открытой продаже.
Слухи о возможном продлении сроков приватизации жилья и упрощении регистрации загородной недвижимости муссируются уже не первый месяц. На сегодняшний день - это уже больше, чем слухи, но еще меньше, чем законы. В Госдуме идет работа над соответствующими законопроектами, которые должны быть рассмотрены уже в апреле текущего года.

Цена особняка также зависит от качества проведенной реконструкции, и чем позже она была проведена, тем выше стоимость квадратного метра. Кроме того, если в доме в процессе реконструкции устанавливают лифт и удается сделать подземный паркинг, то цены становятся сопоставимыми с ценами в новых домах.

ПО словам председателя думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, правом на бесплатную приватизацию еще не воспользовались более 20% россиян, что делает невозможным завершение приватизации к 2007 году. Мы организационно не были готовы, чтобы к 1 января 2007 года завершить бесплатную приватизацию жилья. Стоят огромные очереди, и в этом не вина граждан. Поэтому, чтобы не нарушать их права, мы предлагаем до 2010 года продлить срок бесплатной приватизации жилья, - заявил П.Крашенинников.

В частности, законопроект по дачной амнистии был принят Госдумой в первом чтении 24 марта.

Жилье, полученное очередниками после 1 апреля 2005 года, уже не может быть приватизировано. Это становится одним из факторов сокращения предложения на вторичном рынке. С учетом того, что почти половина вводимых площадей строится в Москве по городскому заказу, консервация этого жилья в социальном найме может стать серьезным стимулом дальнейшего роста цен. Однако эту норму Жилищного кодекса депутаты реформировать не собираются: водораздел между частным и социальным жильем постепенно становится окончательным.

Существуют и более радикальные взгляды - в том числе недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявлял о необходимости отменить любые сроки завершения бесплатной приватизации жилья для населения. Той же точки зрения придерживается депутат Госдумы, член комитета по законодательству Галина Хованская, которая считает, что любое ограничение сроков приватизации ущемляет жилищные права целой категории граждан. Прежде всего, пострадают те очередники, которые больше не могут приватизировать полученные квартиры. Впрочем, такую позицию многие депутаты считают популистской, поэтому наиболее вероятен вариант, предложенный П.Крашенинниковым - продление до 2010 года.

Как уже сообщал Бизнес (см. №51 от 24 марта), новая редакция закона позволяет помимо договора участия в долевом строительстве привлекать денежные средства путем выпуска облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Кроме того, снижается размер штрафа, который застройщик выплачивает участнику договора за нарушение сроков передачи объекта строительства. Но самое главное, из закона исключается принцип солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка. Эта норма могла практически привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства,- утверждает начальник юридического департамента группы компаний СУ-155 Сергей Босхолов.

Мечты застройщиков смягчить ряд норм крайне нервировавшего их закона о долевом строительстве начинают обретать реальность. Вчера депутаты одобрили в первом чтении поправки, которые позволяют застройщикам в одностороннем порядке расторгать договоры с дольщиками, привлекать средства путем выпуска облигаций и, главное, избавляют девелоперов и банкиров от необходимости нести солидарную ответственность перед участниками долевого строительства.

Впрочем, депутаты обещают не останавливаться на достигнутом и уже готовят поправки ко второму чтению законопроекта. Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям предложил передать полномочия по контролю за долевым строительством от федеральных властей на региональный уровень. Это логично - контролировать процесс строительства на местном уровне, так как местные власти знают своих застройщиков и смогут более оперативно принимать те или иные решения,- полагает Оксана Карма.

Застройщики, активно протестовавшие против вступившего в силу 1 апреля 2005 года закона, не скрывают радости, но при этом требуют дальнейшей либерализации закона. По словам заместителя директора управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксаны Кармы, депутаты пока не хотят решать главную проблему, которая возникла у строителей после принятия закона. Она состоит в том, что застройщики не могут привести большой объем уже заключенных контрактов в соответствие с нормами нового правового поля, законодатели не отвели переходный период,- поясняет она. Еще более категоричен председатель комиссии по строительству и девелопменту ОПОРЫ России Алексей Кожевников: Сделаны лишь первые шаги навстречу строительному бизнесу, однако этого мало, принятие поправок можно расценивать как кость, которую законодателибросили застройщикам, чтобы те успокоились.

Вложение денег в недвижимость сейчас даже выгоднее, чем вклады в банках,- открыл Америку Владимир Яковлев.- До 30% жилья, в частности в крупных городах, скупается для того, чтобы пустить недвижимость в оборот. Спекулятивный ажиотаж рождает рост цен на недвижимость. Мы должны контролировать эту ситуацию. По его словам, сейчас чиновники изучают, в каких регионах кроме Москвы и Санкт-Петербурга спекулятивные сделки на рынке недвижимости особенно распространены и где таким образом подогревается рост цен на жилье. Впрочем, отсутствие этих данных не помешало Минрегионразвития приступить к подготовке предложений, предусматривающих дополнительные обременения для собственников нескольких квартир. Детали предполагаемых мер министр вчера не уточнил, рассказав лишь о двух возможных вариантах. Первый: повышение оплаты за вторую, третью, четвертую и т.
д. квартиры. Второй: повышение налогов.

Кроме того, во втором чтении комитет рекомендовал принять еще одну поправку, которая установит четкие критерии для отказа в регистрации договоров о долевом строительстве. Дело в том, что участникам долевого строительства сложно зарегистрировать договор из-за отсутствия специальных инструкций, подтверждающих переход застройщика на принцип работы по новому законодательству, а также единого реестра учетов договоров.
От обещаний ввести для собственников нескольких квартир повышенные налоги правительство переходит к реальным действиям. Как заявил вчера министр регионального развития Владимир Яковлев, чиновники готовят предложения по увеличению либо налога, либо оплаты за инвестиционные квартиры. В Минрегионразвития подсчитали, что 30% квартир покупается исключительно для дальнейшей перепродажи, что в свою очередь делает трудновыполнимой задачу по реализации национального проекта Доступное жилье. Однако эксперты уверены, что правительство как минимум опоздало с подобными фискальными мерами, которые, к тому же, изначально обречены на провал

Примечательно, что именно необходимостью сделать жилье доступным и аргументирует свои предложения Владимир Яковлев.

Эксперты считают, что предложения чиновников создадут массу проблем собственникам, далеким от спекулятивных целей. Увеличение налога на недвижимость может стать серьезным препятствием для покупки квартиры, например, родителями - подрастающим детям. Стоимость жилья сегодня для многих семей очень высока, и дополнительные расходы в виде повышенных налогов могут не дать этим планам реализоваться,- отмечает директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов.

Впрочем, эксперты убеждены, что инициатива Минрегионразвития носит чисто фискальный характер и далека от целей правительства сделать жилье более доступным для населения. Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев напоминает, что владельцу более чем одной квартиры и сейчас приходится платить повышенные ставки за коммунальные услуги. А если будет увеличен налог на недвижимость, комментирует он, это вряд ли позволит предотвратить спекулятивные сделки на рынке. Тот, кто целенаправленно занимается перепродажей недвижимости, как правило, покупает ее на стадии строительства, а продает с момента приобретения прав собственности,- говорит Сергей Елисеев. При этом он ставит под сомнение и приводимую Яковлевым статистику, отмечая, что из общего количества сделок на рынке недвижимости с целью дальнейшей перепродажи сейчас покупается только 5-7% квартир.

Себестоимость жилья эконом-класса, например в Москве, составляет около 11,5 тыс. руб. за квадратный метр, а средняя цена элитного строительства- 24 тыс. руб.,- говорит он. И высокие рыночные цены фактически ставят крест на реализации национальной программы Доступное жилье.

Возможно, число спекулятивных сделок и снизится, но вряд ли ощутимо,- рассуждает эксперт.

В свою очередь, директор компании Соло Светлана Муханова обращает внимание на то, что спекулятивные игроки на рынке недвижимости находят массу вариантов для обхода тех или иных законодательных ограничений. Один из распространенных способов не сталкиваться лишний раз с налоговыми органами - оформление недвижимости на ближайших родственников, друзей, которые в дальнейшем выступают в роли продавца,- говорит Муханова. А Алексей Самсонов отмечает, что даже если человек будет иметь несколько квартир в собственности, их перепродажа все равно принесет больший доход, чем уплата повышенного налога.

Его аналогом выступает подоходный налог (13%). Как известно, он платится, помимо прочего, с дохода, полученного от продажи жилья, в случае если реализация произошла в течение трех лет с момента его покупки и получения прав собственности. Так что спекулянту, чтобы обойтись без налоговых последствий, прежде чем перепродать недвижимость, приходится три года ждать.

Стоит, наконец, напомнить, что, строго говоря, налог на спекулянтов на рынке недвижимости существует и сейчас.



Главная --> Публикации