Главная --> Публикации --> На реализацию проекта создания туристско-рекреационных зон на востоке столицы потребуется более 600 млрд рублей Информбюро Спорный участок Секретные стройматериалы Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии

Сладкая лихорадка
Надо сказать, что москвичи мучились под навесами не так уж долго. Лет через тридцать в ближайших пригородах (не далее 10 верст от столицы) - Кунцево, Сокольники, Останкино, Перово - стали появляться специальные места для летнего проживания, и каждый уважающий себя чиновник, купец, разночинец или учитель уже на законных основаниях мог воссоединяться с природой с весны до осени. Но сословие дачников росло так быстро, что к середине XIX века, когда появились Николаевская (Октябрьская), Северная (Ярославская), Рязанская (Казанская) и Брестская (Белорусская) железные дороги, поселки для отдыха стали строить подальше от Москвы - в Химках, Ховрине, Перловке, Тарасовке, Пушкине, Малаховке, Томилине.

Мода на дачную жизнь в Подмосковье зародилась гораздо раньше, чем многие думают. Пришла она из Петербурга, но прижилась и обрела поклонников именно здесь. Причем благодаря небогатым москвичам, которые довольно быстро переняли причуды знати проводить лето на природе и еще быстрее вошли во вкус чисто дачных удовольствий и развлечений. Первым это подметил историк Карамзин, писавший еще в 1803 году, что Москва совершенно пустеет летом, трудно даже найти извозчика, потому что все за городом, и невозможно понять: то ли они там по делу, то ли, наплевав на заработки, нежатся где-нибудь в тенечке. И уж совсем небывалое для того времени - по выходным портные и сапожники с женами и детьми рвут цветы на лугах и с букетами возвращаются в город, многие остаются ночевать на воздухе по два-три дня, сражаясь с комарами, разводя костры и устраивая из веток шалаши и навесы.

То ли дача, то ли коммуналка
Но благоустроенная Перловка - скорее исключение, чем правило тогдашней загородной жизни. Вплоть до революции 1905 года отдельные дачные строения были редкостью. Отдыхающие ютились на задворках крестьянских изб в наскоро сколоченных хибарках, по виду напоминающих хлев для телят. Но это было обманчивое впечатление, потому что дверка открывалась, и оттуда в полусогнутом состоянии вылезало московское семейство числом в пять или шесть человек. Подышав воздухом и справив нужду в отгороженной яме, дачники залезали обратно, чтобы не мешать пасущейся во дворе скотине.

Самым известным поселком в то время была Перловка, принадлежавшая московскому предпринимателю Перлову. По воспоминаниям восторженных современников, попасть в один из семидесяти дачных домиков считалось за счастье, многие проплачивали аренду на три сезона вперед, хотя по стоимости здешнее летнее жилье было сопоставимо с годовым наймом квартиры в центре Москве. Платить было за что: поселок располагался в сосновом бору, на реке Яузе, с устроенными на берегу купальнями. В каждом домике был душ и, что самое главное, персональный, а не общественный туалет. Плюс ко всему хозяин для развлечения гостей два раза в неделю приглашал музыкантов, а танцевальный павильон функционировал ежедневно до трех ночи.

Дачникам разрешалось посадить под окном или возле своей хибары пару березок, нежно любимую москвичами акацию и небольшую клумбу. Огородом пользовались хозяева, но дачники и не стремились к трудам на грядках. Зелень и овощи все лето брали у лавочников в кредит. Осенью, когда нужно было платить по счетам, отцы семейств задумчиво чесали репу, пытаясь понять, как за три месяца они умудрились потребить столько пудов лука и огурцов.

В гораздо лучшем положении находились те отдыхающие, кто получал в свое распоряжение крестьянскую избу, пусть и перегороженную на отсеки для 6-8 семей. Вход у коммуналки был общий, печь для приготовления еды - на улице, зато в каждом отсеке было свое окно, иногда даже с пристроенной террасой, на которую дачники выходили через подоконник. Инженер Перовский, пращур известного ныне олигарха Виктора Вексельберга, десять лет снимал такой курятник у вешняковского крестьянина Макарки - хитрого и предприимчивого мужичка, для которого сдача избы внаем стала основным источником дохода.

В начале прошлого века приглашать родственников на постой в свою собственную фазенду тоже считалось хорошим тоном. По свидетельству современников, в комнатушке 3х3 иногда ютились по 15-20 человек: молодые спали на свежем воздухе под деревьями, которых теперь можно было сажать сколько угодно, если бы не домишки, стоящие буквально вплотную друг к другу. Такая близость позволяла быть в курсе всех семейных тайн, задушевные беседы велись через окно, этим же способом.

Первые дачные поселки: две сотки и фанерный домик
Очень скоро дачниками оказались заняты все ближайшие к Москве деревни. По состоянию на 1888 год вокруг столицы насчитывалось более 6000 дач, расположенных в 180 поселках. Весной из города на природу переселялось 40 000 человек - почти четверть всех представителей среднего класса. Остальные всюду писали жалобы, что задыхаются в душном городе. Местные власти пошли навстречу измученному народу и стали сдавать предпринимателям землю в аренду для постройки специальных дачных поселков. Как раз в это время в моду у землемеров вошла разбивка участков на одинаковые прямоугольные кварталы. О шести сотках тогда и не мечтали, получить две считалось большой удачей. Многие дома строились по типовым проектам: в три окна, без фундамента, с лежащим на земле полом и стенами из самого бросового материала, типа фанеры или горбыля. К слову, этот тип дома благополучно дожил до наших дней, особенно в провинции. А на Рублевке - вы не поверите! - фанерные домишки были суперпопулярными в 30-х годах прошлого века. В поселке Новь под Раздорами Наркомат рабоче-крестьянской инспекции построил для сотрудников аж 103 таких домика. Жилая площадь двухкомнатной дачи равнялась 15,4 кв. м и была рассчитана на четырех человек. На кухне площадью 5 кв. м стояла плита с железной трубой. Застекленная веранда была верхом роскоши - 11,5 кв. м, что позволяло брать на постой бедных родственников и соседей.

Мебель для дачников: Икее и не снилось
А вот переезд семейства из Москвы на дачу и обратно был утомительным и хлопотным предприятием. С собой вывозилось множество домашнего скарба и даже городская мебель. Часто это делалось из экономии, чтобы не платить за квартиру три-четыре летних месяца. Однако из-за тесноты разместить привезенное добро под крышей фазенды не было никакой возможности. Часть мебели оставалась на улице и к осени превращалась в никуда не годные деревяшки. Навесы от дождя помогали мало. Похоже, именно тогда москвичи и додумались прилаживать к навесам стены - получалось еще одно хлипкое строение, дошедшее до наших дней под гордым названием гостевой домик.

Семья безвылазно обитала на даче с апреля по ноябрь. На службу в город выезжал только глава семейства. Это было не затруднительно - три четверти поселков располагались вблизи железнодорожных станций, для удобства дачников в каждом из них устраивалась платформа. Но самой удобной считалась поездка за город на извозчике. Более дешевым средством передвижения была линейка - прообраз нынешних маршрутных такси. В экипаж набивались по 8-10 человек, и их из центра Москвы развозили по разным дачным направлениям. В общей сложности поездка на дачу занимала не больше сорока минут.

Воду для питья брали из рек - они тогда были еще не такими загаженными, как сейчас. В деревнях имелись и колодцы, но по какой-то странной традиции они располагались вплотную к отхожим местам, вода имела специфический привкус, поэтому ее старались не употреблять. Впервые артезианский колодец появился в 1930 году на общественных дачах в Раздорах благодаря строителю Шатурской ГРЭС академику Винтеру. Свет и канализация пришли на дачи еще позже. В Успенском в начале прошлого века электричество было только во дворце фабриканта Саввы Морозова, остальные сидели при керосиновых лампах. Частенько наезжавший к Савве Максим Горький из солидарности с простым народом тоже зажигал лампу и при ней писал свои пьесы.

Иногда, жалея городские гарнитуры, для дачи покупали что-нибудь подешевле. В Москве существовали специальные магазины, торговавшие загородной мебелью откровенно низкого качества: столы и табуретки разваливались к концу сезона, кровати больше напоминали прокрустово ложе. Но ради жизни на природе дачники терпели все. Даже плесень - вечную спутницу сырости. Участки при царе давали в самых заболоченных и непригодных для отдыха местах. Впрочем, все последующие власти поступали так же.

На дачах гастролировал Шаляпин, ставил любительские спектакли начинающий режиссер Пырьев, блистала юная Марина Ладынина. Любил погулять у друзей на природе Владимир Маяковский. В 1920-1922 гг., когда большинству старых друзей поэта стало не до природы, он сам снимал домик в дачном поселке Пушкинский и там же написал стихотворение Необычайное приключение, бывшее с Владимиром Маяковским на даче. К слову, домик каким-то чудом дожил до наших дней.

Балы, концерты и поэты..
Непременным атрибутом дачных поселков XIX века были летние театры, концерты, футбол и теннис. Здесь выпускались стенгазеты, самую известную в Жуковке редактировал будущий большевик Бонч-Бруевич, заметки писал скромный дачник Михаил Кольцов, впоследствии ставший журналистской знаменитостью.

Досаждали дачникам только расплодившиеся моменталисты - по-нашему, папарацци. Владельцы аппаратов моментальной фотографии часами сидели в засадах, чтобы запечатлеть какой-нибудь курьез или купальную сцену. Их безжалостно преследовали, а поймав, дубасили всем поселком. Точно так же не любили велосипедистов, досаждающих дачникам звонками и вызывающим внешним видом. Им устраивали ловушки на подступах к дачным поселкам, прокалывали шины. Причем занимались этим солидные отцы семейств, пекущиеся о нравственности подрастающего поколения. Перепоручить черное дело было совершенно некому - в поселках не было ни милиции, ни телохранителей. Сейчас даже странно: и как это они жили без охраны?

Чрезвычайно популярными среди отдыхающих были дачные балы, традиция сохранилась вплоть до октября 1917 года. Заключительный осенний бал в Богородском состоялся за неделю до революции. До этого здешний танцзал собирал отдыхающих практически каждую неделю. Приезжали гости из соседних поселков и даже знаменитости из столицы. Протанцевать ночь, а утром возвратиться пешком в Москву считалось делом вполне обыкновенным.

И вот наконец дачная идиллия подходила к концу. В начале ноября тремя возами двинулись из Вешняков на московскую квартиру, - описывает Перовский заключительный аккорд. - Из-за разных приключений дорога заняла пять часов. Пьяный кучер зацепил комод, скарб развалился. Пока собирали горшки и книги, сзади началось столпотворение. Ругались страшно, махали кулаками. Глядя на разъяренных людей, трудно было поверить, что еще вчера мы с ними мило беседовали и пили чай на террасе. Дал себе слово никогда больше не ездить на дачу. А через два дня уже заскучал в квартире и снова захотелось в свой деревенский курятник.

Поставить забор? Дурной тон!
Судя по дачному дневнику инженера Перовского, тогда об этом даже не думали, все двери были настежь, поставить забор считалось дурным тоном.

Рублевка - царская дорога
Золотая трасса Подмосковья (Рублево-Успенское шоссе) прославилась охотничьими угодьями во времена Ивана Грозного. Позднее по этому пути совершали пешие паломничества в Саввино-Сторожевский монастырь первые цари династии Романовых - Михаил Федорович и Алексей Михайлович, вслед за ними - Петр Великий и императрица Екатерина II. К концу ХVIII века вдоль дороги и в ближайших окрестностях селились царские вельможи, там насчитывалось 16 княжеских и 4 графских имения. Через сто лет к ним прибавились две императорские усадьбы и множество летних резиденций московской знати. Самые стародачные деревни - Ильинское, Усово, Барвиха, Барки, Ершово, Знаменское. В Ильинском по сей день сохранились усадебные постройки XVIII века с романтическими названиями Кинь грусть, Не чуй горя, а также камергерский и камер-фрейлинский корпуса. В советские времена тут располагался дом отдыха Ильичево, куда наезжал Владимир Ленин, а также представители партийной элиты. В селе Ершово близ Звенигорода расположено одно из самых красивых подмосковных имений, принадлежавших когда-то графам Олсуфьевым. В Барвихе до сих пор живы трехсотлетние калифорнийские клены, уссурийские кедры и пробковый дуб из Северного Китая, украшавшие парк баронессы Мейендорф.
В конце прошлой недели Минрегион отправил на согласование в министерства законопроект о создании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (копия есть у Ведомостей). Создать этот фонд решил в апреле будущий президент Дмитрий Медведев. Он отметил, что речь идет о миллионах гектаров, которые сейчас неэффективно используются федеральными органами власти, госпредприятиями и Академией наук. Чиновник Минрегиона говорит о 0,5-1 млн га, которые могут пойти под жилищную застройку и организацию производства стройматериалов. Критериев, по которым будет определяться эффективность использования земель, и порядка изъятия участков пока нет Минрегиону поручено их разработать.

Прочь из Москвы!
Аналитики предсказывают скорую массовую миграцию из Москвы в пригород и рост объемов рынка загородной недвижимости, который к 2012 г. достигнет 50 млрд долларов. Западное направление по-прежнему остается престижным и модным. Но Рублевка уже не вмещает всех желающих, поэтому в скором времени она или потеряет свою уникальность, или станет местом проживания для избранного круга лиц. Уже сейчас крутизна Рублевки на фоне загородных резиденций в районе Красногорска и Одинцова ничем особо не выделяется, постепенно догоняют Рублевку также Киевское и Пятницкое направления. Дома в дальнем Подмосковье пока остаются летними дачами, проживать в которых будут как обладатели обширных поместий с собственным лесом, водоемом, скакунами и полями для гольфа, так и средний класс с загородным домом среднего размера повышенной комфортности. Многие покупатели продолжают искать в ближнем Подмосковье коттеджи, по стоимости равные московской квартире ($200000-300000), но спрос превышает предложение более чем в два раза.

Фонду, которому будут передаваться земли, Козак предлагает дать статус автономного учреждения. От госкорпораций автономное учреждение отличается тем, объясняет партнер ФБК Игорь Николаев, что передаваемое ему имущество остается в госсобственности. Земля будет у фонда в бессрочном пользовании, здания в оперативном управлении. Но в отличие от бюджетного учреждения автономное само распоряжается деньгами, которые заработало. Функции и полномочия учредителя получит Минрегион, т. е. без визы Козака фонд решения принимать не сможет.

Кто главный
Гендиректора фонда назначает на три года правительство. Наблюдательный совет формируется так: двое от президента, четверо от правительства, по одному от каждой палаты парламента, один от Общественной палаты; утверждает совет правительство.

Отобранную землю фонд согласно проекту передает регионам. Губернаторы, заинтересованные в использовании того или иного участка под застройку, должны подать заявку. Фонд отдаст землю, если у региона есть градостроительный план, программа капремонта и переселения граждан из аварийного жилья, а также если регион выполняет план повышения обеспеченности граждан жильем. Это противоречивая норма, считает Николаев: нельзя в качестве условия выдвигать то, для чего создается механизм.

Получив землю, фонд должен застраховать ее от рисков утраты и причинения вреда земельным участкам. Это обезопасит фонд от исков со стороны структур, у которых изъяли участки, объясняет чиновник Минрегиона.

Не совсем понятно, зачем нужен такой фонд-посредник, удивляется Николаев, почему бы Росимуществу не передать эти земли регионам напрямую? Фонд мог бы, например, готовить землю к продаже проводить кадастровые работы, делать планировку, а иначе это просто оболочка, согласен чиновник одного из министерств.

Дальше участок выставляется на аукцион (право собственности либо аренды). Получая землю, губернатор должен гарантировать, что регион построит необходимую для жилья социальную инфраструктуру, а муниципалитет инженерно-техническую. Если обязательства не будут выполнены, средства от продажи участков достанутся не региональному бюджету, а федеральному. А если регион за год не распорядился полученной из фонда землей, она будет отобрана обратно.


Как отмечают риэлторы, из-за относительно низкой емкости рынка таунхаусов на нем сейчас идет довольно острая конкурентная борьба. "Конкурировать по ценам компаниям довольно сложно, поэтому в основном идет неценовая борьба - за счет выгодно расположенных участков, целенаправленной рекламной кампании, наличия объектов инфраструктуры и комплекса услуг, уровня строительства и т. д.", - сказал РБК представитель крупной московской строительной компании.

Появление новых участков может сказаться на цене жилья, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. В Москве до 25% площадей принадлежат федеральным структурам, говорит гендиректор Главстроя Артур Маркарян. Практически на любой промышленной территории есть федеральные земли, при разработке градостроительной документации они остаются белыми пятнами, указывает заместитель главы столичного стройкомплекса Константин Королевский.

Схожей тактики придерживается и департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы и компания "Собор-СМ", которые этим летом объявили о начале реализации коттеджей и таунхаусов в жилом комплексе "Вишневый сад" в Братцеве в районе Тушино. "Одна из главных особенностей проекта - возрождение забытой семейной традиции передавать родовое имение по наследству из поколения в поколение, - говорится в пресс-релизе "Собор-СМ". "На наш взгляд, в названии "Вишневый сад" сокрыта чеховская ностальгия по камерному бытию, ассоциация со старой усадьбой, - добавляет генеральный директор "Собор-СМ" Ольга Свиридова. - В концепцию благоустройства района мы заложили создание реального вишневого сада. Дети жильцов района вырастут вместе с ним. Здесь зародится новое поколение, для которого выражение "посадить дерево" не будет пустым звуком. Еще "громче" свой проект рекламирует компания "Калинка-Риэлти", предлагающая элитные таунхаусы в районе Остоженки. Собственный квартал "Калинка" назвала "Палаты Муравьевых", правда, несмотря на "старое" название, выглядят эти таунхаусы очень современно - они из красного кирпича, с большой площадью остекления. Компания предлагает 17 таунхаусов площадью от 250 до 500 кв. м, насчитывающих по три этажа и оснащенных лифтами, зимними садами, подземной автостоянкой и т.д.

В этих условиях риэлторы, для того чтобы привлечь покупателя, пытаются создать вокруг своего комплекса определенную "легенду" и придать ему "неповторимый облик". Как сообщили РБК в группе компаний КОНТИ, в рамках проекта городской усадьбы "Покровское-Глебово" возведено несколько видов таунхаусов, встроенных в общий архитектурный ансамбль. КОНТИ рекламирует этот проект как возможность попасть в прошлое: Покровское-Глебово выполнено в стиле русской дворянской усадьбы 19 века со всеми необходимыми атрибутами вроде кованых решеток, лепнины, а для налета элитности даже добавлен причал для яхт и т. д. Агентство недвижимости "МИЭЛЬ", в частности, предлагающее таунхаусы в новом коттеджном поселке "Барвиха-2", также делает акцент на историческую ценность этого места. Как утверждают в "МИЭЛЬ", рядом с поселком располагалось Барвихинское городище, которое местное население называет "усадьбой князя Серебряного".

К2015 году в Екатеринбурге будет построена значительная часть района Академический на 325 тыс. человек (всего к 2026 году здесь появится 9 млн кв. м жилой застройки и 4,2 млн кв. м социальной, коммерческой и досуговой инфраструктуры); войдет в строй район ВИЗ-Правобережный на 80 тыс. жителей (820 тыс. кв. м жилья); часть района Зеленая долина в пригороде на 80 тыс. человек. Кроме того, несколько проектов поменьше (микрорайоны Университетский, Северный Химмаш, Компрессорный, Космос Сити, Бажовский и др.) общей площадью более 1,5 млн кв. м для 330 тыс. жителей.

Правда, по мнению экспертов, эксклюзивные таунхаусы едва ли будут пользоваться высоким спросом у населения. Во всем мире таунхаусы прежде всего рассчитаны на представителей среднего класса с умеренными доходами, тогда как стоимость квадратного метра в "Палатах Муравьевых" начинается с 3 тыс. долл., т. е. с учетом площади этих таунхаусов получается, что цена одного блока колеблется от 750 тыс. до 1,5 млн долл. Как говорят специалисты, покупатель с высоким уровнем дохода в России за эти деньги предпочтет купить собственный загородный дом с большим участком земли и не делить общую стену с соседями. Впрочем, риэлторы утверждают, что таунхаусы все равно могут быть элитными, и приводят в качестве примера западноевропейские города, где дорогие дома зачастую примыкают друг к другу.
В пяти крупнейших городах региона появятся новые районы, рассчитанные на проживание почти миллиона жителей. Кто будет покупать это жилье, как изменится социальная среда городов, какое влияние окажет растущая автомобилизация, что делать с промышленными зонами и окраинами? Ответы на эти и другие вопросы дает исследование АЦ Эксперт-Урал Городская среда обитания в уральских мегаполисах.

В Челябинске проекты Солнечная долина (до 2024 года) компании РеноваСтройГруп и Город-Сад (2018 год) инвестора Юго-Запад ЖилСтрой общей площадью 6,2 млн кв. м позволят создать место для жизни четверти миллиона человек. Менее крупные микрорайоны (№ 33, 34, 13, Сад камней), а также проекты Западный луч, Чурилово и Шершни рассчитаны на жилую застройку общей площадью свыше 1,5 млн кв. м.

В Перми запланированный московским девелопером ПИК-Регион проект Бахаревка предполагает строительство 3,5 млн кв. м общей застройки, краснодарская компания Девелопмент-Юг будет строить район жилой площадью 0,5 млн кв. м. На три новых микрорайона компании Камская Долина приходится почти 450 тыс. кв. метров жилья; две очереди проекта Ворота Прикамья предполагают ввод до 2011 года 350 тыс. кв. м. В совокупности это порядка 4,8 млн кв. м жилья, не менее чем на 200 тыс. жителей до 2026 года.

Крупнейший проект Комарово в Тюмени рассчитан на индивидуальную застройку (805 тыс. кв. м), микрорайоны Восточный-2, Заречный 4 и 5, Тура, Товарное шоссе в сумме дадут еще 1,8 млн кв. м жилой недвижимости. Все вместе позволит расселить порядка 150 тыс. человек.
Условия удачи

В Уфе готовится проект Затон (1,3 млн кв. м), менее крупные Глумилино, Дема 8, 9, Урал, Юрюзань Южный, Солнеч-ный,Колгуевский (совокупно 1,5 млн кв. м). Емкость порядка 200 тыс. жителей.

Оттолкнемся от трех базовых посылов. Предположим, что, во-первых, положительная тенденция расширения ипотечного кредитования, которую поставил под сомнение мировой финансовый кризис, за этот период восстановится. Свежие данные по выдачам ипотечных кредитов и их рефинансированию в России и по Уралу свидетельствуют: несмотря на снижение активности агентств ипотечного жилищного кредитования (АИЖК; в первом квартале 2008 года по сравнению с тем же периодом прошлого объемы рефинансирования упали с 10,6 до 4,8 млрд рублей), рефинансирование ипотеки другими участниками увеличилось до 38 млрд рублей против 15,4 в сопоставимом периоде прошлого года. А падение объемов рефинансирования этой группы агентов первом квартале к четвертому составило 24% против 37% за аналогичный период прошлого года. Тем не менее опыт внедрения жилищного кредитования в других развивающихся странах свидетельствует: в среднем через семь лет после начала массового кредитования происходит волна банкротств физических лиц, связанная с переоценкой людьми собственных возможностей на старте (см. интервью бывшего председателя Национального банка Казахстана Григория Марченко Почему Россия не Казахстан [1], Э-У № 46 от 05.12.05). Задача не допустить, чтобы эта волна привела к кризису.

Реализация проектов связана со многими допущениями, в том числе наличием стройматериалов, мощностей, увязкой со строительством транспортной и инженерной инфраструктуры. Но самое важное достаточный спрос на новое жилье. Его могут обеспечить две группы населения: расширяющийся средний класс и приток людей из других регионов страны, а также мигрантов из стран СНГ (большинство из них не будtт приобретать жилье, но через поддержание спроса на аренду может стимулировать инвестиционные вложения в квартиры). Попробуем понять, как будут меняться эти группы на длинном отрезке времени и не станет ли предложение избыточным.

Наконец, в-третьих, мы допускаем, что не произойдет резкого замедления темпов экономического роста и связанного с ним сокращения занятости и снижения доходов.

Во-вторых, наш сценарий предполагает, что ввод жилья в рамках комплексной застройки остановит тенденцию опережающего роста цен на недвижимость эконом-класса по сравнению с увеличением доходов граждан. В 2007 году это уже произошло. Более того, сократился разрыв между средней зарплатой и порогом доступа к ипотеке. Сегодня претендовать на покупку самого дешевого жилья по ипотечной схеме с минимальным (10%) первоначальным взносом могут жители Екатеринбурга с доходом в 33 тыс. рублей, в Тюмени в 28, в Челябинске в 29 тысяч. А средняя заработная плата на одного человека, по данным статистики, в Екатеринбурге 18 тыс. рублей, Челябинске и Тюмени 14 и 20 тысяч соответственно.

Средний класс
Кто сможет претендовать на покупку квартир через пять-семь лет? Очевидно, люди, удовлетворившие все потребности, кроме жилья: имеющие возможность купить автомобиль, съездить в отпуск, сделать сбережения. Как правило, среднего возраста (до 30 лет сложно получить ипотечный кредит в силу небольших доходов, а после 40 в силу ограничений подавляющего большинства банков, требующих, чтобы к моменту погашения кредита заемщику было не более 60 65 лет).

Это тот самый адаптивный сценарий, под который сформированы планы инвесторов на рынке жилья.

Чтобы понять, насколько средний класс потенциально способен предъявить спрос на новое жилье, воспользуемся следующей оценкой. Парк относительно новых автомобилей (не старше пяти лет) в пользовании граждан Свердловской области 270 тысяч. С учетом того, что примерно 60% всего автопарка сосредоточено в Екатеринбурге, а основной спрос на новые авто предъявляют жители крупных экономически развитых городов области, мы оцениваем парк новых авто в столице Среднего Урала в 177 тысяч (примерно пятую часть из них составляют новые иномарки, купленные в прошлом году). Будем считать, что столько домохозяйств из полумиллиона имеют новые автомобили и либо кредитную историю, либо достаточный объем собственных средств для покупки нового авто. За последние годы, согласно сделанным АЦ Эксперт-Урал оценкам, базирующимся на анализе данных АИЖК и крупнейших банков области, почти 50 тыс. домохозяйств уже улучшили жилищные условия через кредитные программы, в основном ипотеку. Сколько из них приходится на Екатеринбург? Не менее 65% (это доля населения Екатеринбурга в общем населении городов области населением свыше 100 тыс. человек). В итоге получаем слой примерно в 140 тыс. домохозяйств или трети миллиона горожан, которые при наличии хорошего предложения потенциально способны предъявить спрос на эконом-жилье через 5 10 лет, в течение которых кредиты будут погашены и сделаны накопления. Это без приезжих.

Оптимистичные ожидания в отношении этой группы подкреплены ситуацией на рынке труда всех без исключения городов. Сегодня в Екатеринбурге почти 30 тыс. человек в возрасте 21 года, большая часть которых закончила или заканчивает вузы. Начало демографической ямы 1991 год, дна рождаемость по уральским городам достигла в 1993 1994−м. Через два-три года в вузы поступит в среднем в два раза меньше 17 18−летних, и к 2013 2014 годам на столько же съежится приток относительно низкооплачиваемых и быстро адаптирующихся людей на рынок труда через систему учебных заведений. Такая же ситуация по всей стране. Это приведет к росту конкуренции за уже действующих специалистов (они и так основные претенденты на покупку жилья), будет толкать их доходы вверх и расширять спрос на жилье.

Таким образом, потенциальное предложение нового жилья в Екатеринбурге и Челябинске примерно соответствует потенциальному спросу со стороны этой группы населения, в Уфе существенно отстает от него, в Тюмени наоборот, обгоняет. По Перми оценку предложения сделать не удалось, поскольку объявленные проекты относительно невелики, а самый мощный проект комплексного освоения территории, заявленный РеноваСтройГруп и сопоставимый по параметрам с челябинской Солнечной долиной, пока в подвешенном состоянии.

По Челябинску аналогичный расчет дает цифру 219 тыс. жителей, по Перми 197, Уфе 285, Тюмени около 90 тысяч.

Приезжие
Есть другая группа людей, оказывающая влияние на рынок жилья, приезжие из области, других регионов и стран СНГ. Через спрос на съемное жилье они будут стимулировать инвесторов вкладывать в квартиры под сдачу в аренду. Эта группа включает студентов и мигрантов.

Впрочем, далеко не факт, что все эти домохозяйства захотят и смогут купить новое жилье.

С некоторыми отклонениями процесс выглядит так: из сотни ежегодно поступающих в учебные заведения студентов примерно половина приезжих, в основном из других городов и области. Из них 12 13 (в Челябинске 9, в Уфе 16) попадают в общежития, остальные живут где получится. Вряд ли мы сильно ошибемся, предположив, что у 20 30 нет регистрации. По окончании вуза (или по ходу учебы, в особенности это касается заочных форм обучения) подавляющее большинство пополняет рынок труда мегаполиса. При этом они не зарегистрированы, а значит, не учтены статистикой. А самое важное большинство приезжих студентов, включая выписавшихся из общежития, это постоянный новый спрос на арендное жилье, а на горизонте лет в десять на покупаемое.

Главный поставщик квалифицированной рабочей силы на рынок труда мегаполисов система вузов. Численность студентов составляет 16 18% общей численности населения за исключением Перми, где она несколько ниже (12%).

Еще одна важная тенденция: демографическая яма приведет к сокращению спроса на арендное жилье со стороны студентов при горизонте в три года (по данным риэлторов, основной спрос на съемное жилье предъявляют студенты и приезжие рабочие).

Мы так оценили дополнительный приток людей в города за счет системы учебных заведений в ближайшие семь лет (с учетом демографической ямы): 93 тысячи для Екатеринбурга; почти по 70 тысяч для Челябинска и Уфы; 47 и 39 для Перми и Тюмени соответственно. Предположим, что две трети этих людей будут арендовать жилье, остальные решат жилищные проблемы иным образом. Миграционный приток мы оценим, исходя из тенденции последних двух лет, полагая, что нет условий для его усиления. Таким образом, получим самый серьезный потенциальный дисбаланс с точки зрения превышения спроса над предложением в Уфе (почти в два раза) и Перми (если не будет запущен проект РеноваСтрой-Груп), средний в Екатеринбурге и Челябинске (50%), и избыток предложения в Тюмени, где власти рассчитывают на увеличение миграционного притока.

Отметим, что студенты и мигранты, по мнению ведущего научного сотрудника Института географии РАН Ольги Вендиной, представляют для городов огромную ценность:

В какой степени вопрос открыт: оценить скрытую внутристрановую трудовую миграцию через учебные заведения еще как-то можно, а вот поток людей, приезжающих в мегаполисы на заработки без регистрации, как и нелегальных мигрантов из стран СНГ, неизвестен.

Вторая категория необходимых профессий это те, кого сегодня принято называть креативным классом. Будущее каждого города все в большей степени зависит от его способности притягивать, удерживать и даже баловать мобильный и требовательный класс творческих людей, от аккумулированных усилий которых зависит появление новых источников экономического роста. Главным полем конкуренции между городами становится не промышленно-производственная сфера, не сектор услуг, а то, что Ричард Флорида назвал три Т технологии, таланты и толерантность. Толерантность требуется во всем, не только в отношении к мигрантам, но и ко всему новому. Однако и таланты нужны другого рода, связанные с широким пониманием креативной деятельности, включая менеджмент, дизайн, градостроительство, интеллектуальную работу и просто умение жить.

Мегаполис это самодостаточный организм, работающий как аккумулятор человеческих ресурсов, экономического, социального и культурного капитала. Он способен произвести необходимый ему квалифицированный труд, а вот низкоквалифицированного труда всегда остро не хватает. Поэтому профессии, которые больше не интересуют горожан со стажем, становятся самыми востребованными. Нужда в них предопределяется необходимостью безотказного функционирования города, задачами переработки отходов его жизнедеятельности, создания многочисленных удобств, наведения чистоты, красоты и порядка, всего того, что нужно людям, живущим в мегаполисе и знающим себе цену.

Всегда ли рост населения служит индикатором позитивных сдвигов в развитии городов? Нет, поскольку он означает проблемы, связанные с жильем, транспортом, социальным обеспечением и прочим, говорит Ольга Вендина:

Добавим, что система вузов как раз и является поставщиком молодых, креативных, быстро адаптирующихся людей с других территорий, главным инструментом конкуренции городов за сокращающееся молодое население.

С этой точки зрения сегодняшняя модель функционирования рынка недвижимости, зацикленного на купле-продаже квартир и привязывающая человека к территории, контрпродуктивна.

Быстро растущее население способно поглотить все полученные выгоды, мы не говорим уже о социальных издержках. Однако и стареющее, сокращающееся население тоже не сулит ничего хорошего: это явный признак неблагополучия города. Выход, видимо, один, и связан он с поддержанием стабильной численности населения и ростом его мобильности, с формированием единых рынков труда, развитием разнообразных форм аренды жилья, позволяющих человеку жить сразу в нескольких местах. Временное население городов обретает такую же значимость, как когда-то постоянное.

Частично объяснить рост цен в этих городах можно успехами градообразующих предприятий, таких как Уралэлектромедь в Пышме, Северский трубный завод в Полевском, Первоуральский новотрубный завод в Первоуральске. Но это не объясняет резкого скачка 2007 года: если бы причина крылась только в изменении финансового состояния предприятий, рост начался бы раньше, как это произошло в областных центрах.

Автомобилизация
Быстрый подъем доходов имеет и другое следствие рост автомобилизации населения. Он усиливает процессы формирования агломераций вокруг Екатеринбурга, Челябинска, Перми и Уфы. Важнейший показатель количество маятниковых миграций (поездок от дома до работы в пределах зоны агломерации) неизвестен, но есть не менее важный косвенный: резко рванувшие вверх за последние два года цены на жилье в городах 50−километровой зоны вокруг рассматриваемых мегаполисов. Эти города Березовский, Верхняя Пышма, Первоуральск, Ревда, Полевской и Сысерть для Екатеринбурга; Копейск и Коркино для Челябинска; Краснокамск для Перми; Благовещенск для Уфы. Причем поворотным стал 2007 год, когда на рост спроса отреагировали строители и была преодолена многолетняя тенденция стагнации объемов ввода жилья (с лагом в три года по сравнению с областными центрами). В 2007 году ввод увеличился в 1,5 2,2 раза по всем городам выборки за исключением Ревды и Сысерти (там процесс начался годом ранее) и самых маленьких, Коркино и Благовещенска, с населением менее 40 тыс. человек (в них существенного роста не произошло).

Следствие автомобилизации перенапряжение транспортной инфраструктуры. Нагрузка на дороги в Екатеринбурге еще не достигла московских значений, но близка к ним. Плотность улично-дорожной сети (УДС: количество километров дорог на квадратный километр площади города) в Екатеринбурге в два раза меньше, чем в Москве, при том что число автомобилей на тысячу жителей больше. Правильнее было бы использовать показатель количества поездок, но по Екатеринбургу такого, к сожалению, нет. Поэтому для оценки напряжения воспользуемся данными по количеству автомобилей, размещаемых на одном условном километре дорожной сети. Так вот, Екатеринбург вдвое превысил уровень соседей, достиг 2/3 уровня Москвы, обладающей таким развитым и комфортным альтернативным средством передвижения, как метро, и все равно стоящей в пробках. Кроме того, город расчленен рекой Исеть и железной дорогой, что резко снижает связанность сети.

Главным фактором, который способствует интеграции этих городов с областными центрами, стал рост автомобильного парка. Количество автомобилей на тысячу жителей достигло в Екатеринбурге в прошлом году 335: он обогнал Москву (286). Многие домохозяйства решили дилемму путем приобретения жилья в городе-спутнике и автомобиля, чтобы при безобразном состоянии межгородского общественного транспорта с комфортом добираться до работы в областном центре.

Перечень применяемых в мегаполисах развитых стран решений, способных снизить нагрузку на дорожную сеть без глобального строительства новых дорог, не так велик. Это увеличение связанности УДС, которое позволяет путем строительства небольших дорог, мостов и путепроводов соединить разделенные сегменты города, внедрение автоматизированных систем управления дорожным движением, ограничение въезда в центры городов с одновременным строительством перехватывающих парковок и развитием общественного транспорта. Совсем уж элементарные меры увеличение штрафа за нарушения, ведущие к образованию пробок (самое распространенное выезд на перекресток при образовавшемся заторе), разрешение бессветофорных неприоритетных поворотов направо по западному образцу (они, кстати, внедряются в Челябинске), постановка в часы пробок на самые сложные перекрестки регулировщиков финансовых затрат не требуют, лишь организационных.

Ситуация в других городах региона лучше. Количество авто на тысячу жителей в Челябинске 207, Уфе и Тюмени почти 240, Перми 18 При том что в Челябинске плотность УДС сопоставима с Екатеринбургом, а в Тюмени на 20% выше. Впрочем, еще пара-тройка лет, и при нынешних темпах расширения кредита и роста доходов населения автомобилизация этих городов достигнет екатеринбургского уровня (поэтому от принятых сегодня решений в части развития транспортной сети во многом будет зависеть их будущее).

В мире подобные задачи решаются следующим образом, свидетельствует глава французского архитектурного бюро Valode Pistre Жан Пистр:

Однако лобовое решение проблемы (увеличение плотности УДС) даже в местах самого интенсивного движения эффекта не принесет. Не случайно комитет по благоустройству администрации Екатеринбурга открыто признает: самой большой неожиданностью при строительстве новых объектов становится перераспределение автомобильных потоков, прогнозировать которое там не могут. Связано это, по всей видимости, с отсутствием не столько инструментария для прогнозирования, сколько нормальной статистики движения автотранспорта.

Важность сокращения бесполезных потоков-перемещений подтверждает пример Уфы. Ведущий аналитик агентства информационного развития Тема Александр Филиппов: Пока в бывшем спальном районе Сипайлово не было социальной инфраструктуры, огромные потоки сипайловцев устремлялись в большой город, чтобы элементарно отвезти ребенка в кружок или помыться в бане. Как только у района появилась своя инфраструктура, напор на коммуникационные магистрали города резко снизился.
Фрагментация жизни

Необходимо уплотнение застройки вокруг узлов общественного транспорта, причем последний должен стать экологически чистым и комфортным, чтобы создать альтернативу автомобилю при перемещениях на короткие расстояния. Для этого необходимо развивать специальные пути для велосипедного транспорта, устанавливать обязательный платеж за въезд в город (как, например, в Скандинавии). Другое направление распыление торговых точек и других мест обеспечения населения с тем, чтобы максимальная удаленность их не превышала 2 км. Это просто необходимо при строительстве гигантских коммерческих центров на периферии городов: они становятся одним из основных факторов появления пробок и создают бесполезные перемещения.

Если основной поток среднего класса тяготеет к новым микрорайонам, значительно более близким по уровню комфорта к желаемому среднеевропейскому, то нижний средний класс отправляется либо на окраины (отдаленные из-за неразвитой транспортной инфраструктуры от центра деловой активности районы заселения вокруг крупных промпредприятий, такие как Уралмаш, Химмаш в Екатеринбурге; Ленинский в Челябинске; Гайва вокруг завода Камкабель и Камской ГЭС, Закамск, завод им. Кирова в Перми), либо в города-спутники. Высокий уровень автомобилизации позволяет, а блокировка внутригородских магистралей часто делает жителей окраин и городов-спутников одинаково оторванными от делового и досугового центра.

Внутриагломерационные изменения зон проживания различных социальных групп происходят за счет перемещений двух ранее уже названных категорий граждан: арендующих жилье приезжих, в значительной части молодежи; а также среднего класса, имеющего достаточный доход для покупки жилья. Менее обеспеченные слои населения по понятным причинам место жительства не меняют.

Промышленные города, в том числе миллионники, прирастали в годы индустриализации целыми районами при крупных заводах, как Уралмаш в Екатеринбурге, район тракторного завода в Челябинске. Город складывался из промзон и селитьебных территорий около них, промзоны нередко возникали рядом с историческим центром.

На промышленные зоны следует обратить пристальное внимание, поскольку их наличие главная особенность уральских миллионников. Вот что говорит директор программы Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич:

Территории промзон в центре очень ценны для развития крупных городов, хотя там плохая экология. Они нуждаются в серьезной санации, а это дополнительные затраты. Однако главная проблема, сдерживающая их перепрофилирование в крупнейших городах России, выгоды сложившейся системы для владельцев полуживых предприятий и для чиновников. Корпуса, склады на территории заводов арендованы средним и малым бизнесом, который немалую часть реальной стоимости аренды платит в карман собственникам предприятий и проверяющим чиновникам. Теневые доходы подпитывают пирамиду власти крупнейших городов, поэтому промзоны выводятся очень медленно. В Москве решения, принятые мэрией, буксуют на низовых уровнях городского управления. И только очень крупный девелопер-застройщик с мощными связями во властных структурах может сломать устойчивый альянс выгодополучателей. Чаще всего предприятие выкупается вместе с территорией или банкротится, а потом его остатки выводятся из центра.

Но в современной экономике клепать москвичи или производить шины в нескольких километрах от Кремля нонсенс. Слишком дорогая в центре земля, чтобы на ней шины делать. Поэтому во всех крупных агломерациях мира идет постепенный вывод промышленности на периферию в пригороды, где еще относительно высока концентрация трудовых ресурсов, но земля намного дешевле. Процесс этот должен идти не директивно, как это безуспешно пытались сделать в Москве еще в советское время, а через механизм рыночной стоимости земли и платежей за землю. Высокая плата за землю выталкивает производство из центральных районов города, а органы власти содействуют выводу с помощью программ, снижающих затраты бизнеса на переселение. Директивно выгнать не получится, собственник все равно найдет лазейки, чтобы остаться: старые производственные корпуса выгодно сдавать в аренду под офисы и склады, получать устойчивый доход.

Пока же все движется в направлении фрагментации городского пространства на районы компактного проживания среднего и высшего сегментов среднего класса с одной стороны и отдаленные районы вокруг больших промзон с другой.

От себя добавим, что перепрофилирование промышленных зон в деловые и досуговые центры не единственный шанс полноценно влить их в жизнь города в условиях блокирования транспортной инфраструктуры.

Когда раньше говорили о комплексном освоении территории, то речь шла о жилых микрорайонах социального по сути жилья, обеспеченного магазинами, школами, поликлиниками, телефонами, транспортной инфраструктурой. Сегодня это элитные поселки, жители которых обладают сравнимыми доходами, говорит Ольга Вендина. Комплексность заключается в обеспечении их всеми видами услуг от водопроводчика до телекоммуникаций, от детского сада до ритуального агента. Социальная среда таких, как правило, закрытых жилых зон довольно бедна, поскольку сама социальная жизнь превращается в услугу, освобождающую жильцов от тягот участия и предоставляемую за деньги. Все организованно и надежно функционирует, имитируя известные образцы. Если процесс будет развиваться так, как он идет сейчас, в перспективе ближайшего десятилетия мегаполисы получат четко очерченные зоны с нулевым социальным капиталом, анклавы бедности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Так случилось в Тобольске, который находится на двух плато, нижнем и верхнем. Сначала город строился в нижней части. Потом началось строительство на горе, в результате нижняя часть города начала вымирать.

Если брать шире, не только город, но и всю агломерацию, то ровно такая же деградирующая социальная среда, правда, с лучшей экологией, сформирована в пригородах.

Все опрошенные нами эксперты в один голос предупреждают о недопустимости фрагментации городского пространства по социальному признаку. К примеру, Ольга Вендина уверена:

Подчеркнем: мировой опыт показывает, что если базовые условия (отсутствие коммуникаций с зонами деловой и досуговой активности) сформированы, то процесс образования гетто начинает раскручиваться по спирали. Новейшая история Клиши, маленького пригорода Парижа, прогремевшего на весь мир в 2005 году погромами, началась в 60−е годы, когда массовое возвращение французов из потерянных колоний потребовало массового же строительства. На этой волне деревенька Клиши превратилась в пригород Парижа, решено было построить там жилье и проложить через нее дорогу. Жилье построили и на волне пикового спроса продали, а дорогу забыли. Несколько последовательных циклов покупки-продажи квартир в течение двух десятилетий, в процессе которых все, кто мог, переехал в места получше, привели к формированию беднейшего района (с самым дешевым арендным жильем), не имеющего возможности ни развлекаться, ни работать.

Куда приедем
Итак, на горизонте ближайшего десятилетия мы имеем несколько вероятных тенденций. Первая: миграция среднего класса в закрытые районы, а его нижнего сегмента в города-спутники, возникновение выделенных зон проживания малообеспеченного населения со всеми негативными социальными последствиями. Эти процессы будут более выражены в городах, где потенциальный спрос высок и перекрывает предложение проектов комплексной застройки: в первую очередь в Уфе, Екатеринбурге и Челябинске. Дополнительный эффект: многократное усиление фрагментации городского пространства растущей автомобилизацией на фоне чрезвычайно низкой плотности дорожной сети.

Социально-ориентированная городская политика это не компенсация низких зарплат через выплаты и льготы, а во-первых, выравнивание возможностей в доступе к образованию, здравоохранению, социальным программам, участию в экономической жизни города, малом бизнесе, и во-вторых, поддержание и развитие сферы публичной жизни и публичных пространств, требуемых для ее реализации. В сегрегированном обществе и фрагментированном городском пространстве должно постоянно расти число мест соприкосновения разных социальных групп и слоев населения по разным поводам.

Третья: серьезное увеличение разрыва между стоимостью жилья в отдаленных анклавах бедности и районах новой застройки, вероятно, даже за счет удешевления.

Вторая: приостановка части проектов и риск возникновения избыточного предложения. Это касается пока только Тюмени.

Какими могут быть выходы из этой ситуации? Во-первых, применяемое во всем мире строительство социального жилья, заказчиком которого выступает муниципалитет. Оно имеет смысл в рамках проектов комплексного освоения территории и позволит сбалансировать социальную среду в новых районах. Менее дорогой эта недвижимость станет уже хотя бы потому, что в ее цену не будет заложена маржа застройщика, следовательно, экономика позволит сделать стоимость аренды ниже на старте, а включение механизма прямой компенсации части расходов на аренду жителям этих домов создать условия, сопоставимые с окраинами. Хотя вне всяких сомнений здесь появится огромное новое поле для коррупции.

Четвертая: двукратное сокращение через два-три года спроса на аренду со стороны одной из двух главных групп приезжего населения студентов, что, вероятно, повлияет на динамику спроса на инвестиционные квартиры.

Поэтому важно третье направление: снятие напряжения на главных соединяющих районы города магистралях; увеличение связанности дорожной сети; комплексные меры для изменения роли общественного транспорта в рамках потенциальных агломераций; внедрение систем учета и управления дорожным движением, в отдаленной перспективе ограничение въезда в центры городов.

Во-вторых, перепрофилирование промзон в центры досуга и деловой активности, создание альтернативных центру города деловых районов. Это по существу единственный способ повернуть вспять процессы деградации в старопромышленных районах и создать там шанс на новое качество жизни. И все же полностью проблемы он не решит, поскольку такие центры никогда в полной мере не смогут заменить собой функции исторических центров городов с их развитой культурно-досуговой инфраструктурой.



Главная --> Публикации