Главная --> Публикации --> В подмосковье появится новый район бизнес-класса Поле чудес измеряется в сотках Престиж дороже денег Столичные офисы: куда идет рынок? Ленинградской нашли управляющего

В погоне за объемом

Одна из крупнейших строительных программ на столичном рынке недвижимости Новое кольцо Москвы (НКМ) вновь оказалась под угрозой срыва. После увеличения столичными властями обременений по ряду проектов высоток из шести аукционов, запланированных на первое полугодие 2006 года, состоялся лишь один. В ОАО НКМ уверяют, что трудности связаны со сложностью оформления проектной документации, однако участники рынка придерживаются другого мнения. По мнению экспертов, идея чиновников о дополнительных обременениях по реконструкции близлежащих к высоткам кварталов снижает рентабельность проектов на 4-8%, в связи с чем активность инвесторов закономерно снизилась.

Почувствовав возобновившийся интерес рынка к программе, ОАО НКМ отреагировало незамедлительно. В начале года было объявлено о планах проведения сразу 13 аукционов в этом году и 15 в следующем. Более того, параллельно власти задумали решить свои проблемы, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старый пятиэтажный фонд. В результате объем обременений по ряду проектов был увеличен: предполагается, что в рамках программы инвесторы, помимо строительства высоток, будут параллельно реконструировать близлежащие кварталы. Уже в первом полугодии чиновники предполагали провести четыре таких аукциона: проект строительства небоскребов на Минской улице (вл.

С момента старта программы НКМ в 1999 году ее развитие шло крайне медленно: инвесторы были определены лишь по пяти объектам. Тогда обязательства по строительству двух первых высоток программы - Эдельвейс и Континенталь - взяла на себя корпорация Конти, которая до 2003 года владела эксклюзивными правами на строительство всех высотных зданий в рамках НКМ. Однако в конце прошлого года программа получила неожиданное развитие. Интерес к аукционам проявили сразу несколько крупных девелоперов: Интеко, Моспромстройматериалы, Ренова-девелопмент, а в конце ноября 2005 и январе этого года состоялись два успешных аукциона.

Однако планы города пока так и не осуществились. Из шести запланированных на первое полугодие аукционов состоялся лишь один, который не предполагал обременения в виде реконструкции квартала. Как рассказали Бизнесу в ОАО НКМ, планы по проведению в этом году 13 аукционов попрежнему актуальны. Сдвиг по датам связан с повышенными требованиями к проработке потенциальных собственников, поэтому большинство аукционов состоится в конце года,- сообщили в НКМ. По словам источника, увеличение обременений в инвестконтрактах не скажется на интересе инвесторов и активном развитии программы, но участники рынка придерживаются иного мнения.

17) с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121-123 и 11-13 соответственно), а четвертая высотка должна была появиться на месте реконструируемых кварталов 78-90 района Можайский. По информации ОАО НКМ, реконструкция кварталов предполагается в рамках строительства 20 высоток (см. Бизнес от 3февраля).

Большинство участников рынка считают, что добавка в виде реконструкции квартала не так привлекательна, как кажется на первый взгляд. По мнению руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, рентабельность проектов без реконструкции кварталов заведомо выше, чем проектов, в которых предусмотрены работы по обновлению старого фонда.

Реальные цифры

Впрочем, по словам участников рынка, уже в краткосрочной перспективе масштабное строительство в городской черте будет невозможно без подобных обременений.

С ним соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Если в ЮЗАО и ЗАО средние показатели рентабельности строительства высоток составляют 22-23%, то в восточных и юговосточных районах аналогичные показатели не достигают и 19-20%. Учитывая, что обременение проекта реконструкцией старого жилого фонда снижает рентабельность на 4-8%, круг заинтересованных инвесторов значительно сужается, особенно в непрестижных районах,- говорит Аверьянов. По словам вице-президента ГК Конти Вячеслава Тимербулатова, связано это с тем, что, помимо сноса зданий и вывода действующих организаций, реконструкция кварталов включает в себя ряд других аспектов. В первую очередь это комплексное благоустройство территории, реконструкция инженерных сетей, а также компенсация затрат городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. Более того, когда новоестроительство ведется на территории старого района, у инвестора неизбежно возникают проблемы прокладки коммуникаций с учетом уже существующих, что выражается в увеличении денежных средств, затрачиваемых на проект,- отмечает Попов. Кроме того, предлагаемые участки не могут быть идентичными по своим характеристикам. К слову, расселение нескольких пятиэтажек при строительстве комплекса на западе Москвы и вывод малого промышленного предприятия на юге столицы - проекты несопоставимые,- утверждает Попов.

Реализуемые проекты нкм

По словам Алексея Аверьянова, динамичный рост цен на жилье компенсирует девелоперам дополнительные средства, затраченные на реализацию проекта. Рыночная ситуация в Москве действительно влияет на развитие программы, однако немаловажны и изменения обременений со стороны властей города,- добавляет Дмитрий Попов.

Сегодня по системе франчайзинга в Москве работает всего одно агентство недвижимости - Хирш Россия. Сейчас у этой компании продано около 60 франшиз, общая сумма от продажи которых не превышает $1 млн. Также эту систему в середине 1990-х пыталась освоить компания МИАН, но безуспешно. Сейчас на столичный рынок вышла крупная американская компания Century 21 Россия, которая пока не начала активную деятельность, но планирует продавать свои технологии и брэнд по $25 тыс., а также брать 6% в виде ежемесячного роялти.

Первые аукционы программы НКМ были запланированы на июнь 2004 года. На конкурсы были выставлены права строительства трех высоток в разных районах Москвы. Однако торги так и не состоялись в связи с отсутствием опыта высотного строительства, инвесторы не смогли пройти квалификационный отбор. Спустя несколько месяцев две высотки все же нашли инвесторов: права на строительство высотного здания на Алтуфьевском шоссе, 54 и административно-делового центра по адресу Семеновский переулок, вл. 21 получили Инстройтэкс и Викаинвест соответственно. В то же время лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион три раза, но из-за высокой стоимости обременений конкурсы так и не состоялись. В результате в конце февраля этого года инвестиционный проект по строительству здания был отдан компании-заказчику- ОАО НКМ. В декабре 2004 года конкурс на проектирование и строительство высотного жилого комплекса на Краснобогатырской улице выиграла компания Моспромстройматериалы, спустя год Флэт и Ко стала инвестором высотки на Новоясеневском проспекте, а в январе этого года ЗАО Монтажинвест получило инвестконтракт по реализации проекта высотного административно-офисного комплекса на Преображенской площади, вл. 8.
Как стало известно Бизнесу, в ближайшие пять лет риэлтерское агентство Миэль-недвижимость рассчитывает открыть в московском регионе около 150 отделений по системе франчайзинга. Свой брэнд компания планирует продавать по $25-50 тыс. в качестве разового взноса и брать не более 6% ежемесячно от чистой прибыли в виде роялти. Основные игроки рынка сомневаются в целесообразности проекта, однако ряд недавно заявивших о себе агентств приветствуют это нововведение.

О том, что Миэль планирует открыть в Москве 100 и Подмосковье 50 отделений под маркой Миэль-недвижимость, Бизнесу рассказал основной владелец компании Григорий Куликов. Всего за пять лет я планирую продать 150 франшиз в московском регионе, при этом собственные офисы также сократятся,- говорит он. По его словам, стоимость франшизы составит от $25 тыс. до $50 тыс. в зависимости от пакета услуг и месторасположения офиса. Размер ежемесячного роялти он сообщить затруднился, однако добавил, что он не превысит 6%.

Миэль-недвижимость до сих пор не работало по системе франчайзинга в Москве, но у компании есть небольшой опыт в регионах: в 1997 году было открыто первое отделение в Омске, затем появились отделения в Барнауле и Новосибирске.

Основные игроки рынка считают, что новая система работы Миэль-недвижимости не принесет компании ожидаемых дивидендов. В Москве реально могут работать 150риэлтерских компаний, но таким образом Миэль замкнет на себе все небольшие риэлтерские компании, что сомнительно.

Первая франшиза будет продана уже в ноябре текущего года.

К тому же у Миэль сокращаются инвестиции в собственный брэнд, и сейчас компания проигрывает все более и более явно,- рассказал Бизнесу директор департамента по маркетингу корпорации Инкомнедвижимость Сергей Елисеев. По его словам, для трети небольших риэлтерских компаний $25-50 тыс.- это ощутимая сумма, а у некоторых столько составляет годовой рекламный бюджет. В целесообразности работы по франшизе сомневается также и руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко: Перспективы франчайзинга на столичном рынке недвижимости неясны.

Более того, им это не принесет никаких серьезных процентов.

Более положительно о новой системе работы компании отозвались молодые агентства недвижимости. Так, генеральный директор Century 21 Россия Федор Ефремов считает, что российская индустрия real estate готова принять франчайзинг как перспективную форму развития бизнеса, что может стать импульсом для внедрения международных стандартов и интеграции российских риэлтеров в международное сообщество. Любой франчайзинговый проект, осуществляемый в России местными или зарубежными игроками, способствует развитию и нашего проекта,- резюмирует он.

Странно, что Миэль собирается развивать такую сеть, ведь компания, как ключевой игрок на московском рынке, уже имеет свою нишу, а большое количество агентств недвижимости под маркой Миэль не сможет работать. Я уверен, что развитие франчайзи в рамках одного города не перспективно.

Как уже сообщал Бизнес, весной Госдума приняла поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, которыми отменила солидарную ответственность банков и застройщиков перед дольщиками, разрешила девелоперам расторгать в одностороннем порядке договоры с гражданами, а также привлекать средства путем выпуска облигаций. Однако радость застройщиков оказалась недолгой.

Радость строителей, пролоббировавших смягчение норм скандального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, может оказаться недолгой. В Госдуме разрабатывается законопроект, которым предлагается запретить застройщикам привлекать деньги дольщиков, поставив между ними посредника в виде банка. Банкиры потирают руки: в случае принятия закона они получат хороший источник пополнения оборотных средств. В свою очередь девелоперы обещают заморозить строительство и прогнозируют повышение цен на квартиры.

По словам президента строительной компании Mirax Group Сергея Полонского, такого понятия, как дольщик нет нигде в мире, строители берут деньги в банке, туда же обращаются желающие купить жилье в рассрочку. Однако российский строительный бизнес привык работать по-другому, и он заинтересован в сохранении долевого строительства,- говорит Полонский, утверждая, что принятие закона приведет к обвалу рынка. Единственно возможное следствие данного законопроекта - это удорожание кредитов, увеличение расходов застройщиков и, как следствие, повышение цен на жилье,- уверен ведущий экспертаналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. С ним соглашается директордепартамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева. Ведь застройщики принимают у населения деньги беспроцентно, а за банковские операции необходимо платить, что поднимет саму стоимость квартир,- говорит эксперт.- Скорее всего, эти дополнительные расходы в виде увеличенной стоимости квадратного метра лягут на плечи покупателя.

Депутаты готовы снова ужесточить требования к строительным компаниям, запретив им привлекать деньги дольщиков. Эта идея появилась в комиссии Госдумы по расследованию фактов нарушений в сфере участия граждан в строительстве,- рассказал Бизнесу председатель банковского подкомитета Госдумы Павел Медведев.- Когда строительные компании собирают деньги у граждан, они таким образом кредитуются у них. Содержательно это банковская операция, поэтому банкиры могут взять на себя ответственность по приему денег.

Два крупных оператора въездного туризма компании КМП груп и Академсервис запускают совместный гостиничный проект. Как рассказал Бизнесу президент КМП груп Владимир Канторович, туркомпании совместно приобрели готовый и утвержденный проект гостиницы на этапе строительства второго этажа, вложив на паритетных началах $50 млн. Эту информацию Бизнесу подтвердил генеральный директор Академсервиса Леонид Исакович. 25этажная четырехзвездочная гостиница откроется в январе следующего года в Москве на пересечении Каширского шоссе и Шипиловской улицы и получит название Милан. Общая площадь гостиницы составит 35 тыс. кв. м (офисная часть - 8 тыс. кв. м), номерной фонд - 300 номеров. Для Академсервиса это уже второй гостиничный проект: туроператору принадлежит гостиница Арбат-Норд в Петербурге. По словам Леонида Исаковича, это не единственный проект: к концу следующего года конкуренты откроют около 8 гостиниц в Москве, Краснодарском крае и других южных регионах, а также в Болгарии. Управлять Миланом и остальными гостиницами сети будет специально созданная КМП груп и Академсервисом управляющая компания WEL. Гостиничный бизнес близок к туристическому, и мы, как турфирма, плотно связаны с объектами размещения туристов, поэтому нам этот бизнес интересен,- говорит Исакович из Академсервиса.

Банки, впрочем, не видят серьезной проблемы в том, чтобы начать работать с дольщиками. Павел Медведев утверждает, что часть из них уже проявляют интерес к законопроекту, а, например, Сибакадембанк и вовсе положил на счет деньги вкладчиков, которые в будущем получат квартиры. По мнению аналитика департамента ипотечного кредитования КБ Юниаструм банк Леонида Амнуэля, законодательные изменения не должны серьезно отразиться на строительном рынке. Больших потрясений для строительной отрасли такие поправки не должны вызвать,- говорит специалист.- Банки перед выдачей залоговых кредитов проводят тщательную проверку как самого заемщика, так и предмета залога. Поэтому застройщики смогут получать средства от потенциальных дольщиков, если они будут аккредитованы при банке, а заемщик будет платежеспособен. Реализация предложения потребует создания в коммерческих банках специальных подразделений, в функции которых будут входить как сбор денежных средств дольщиков, так и анализ строительных проектов, контроль за ходом реализации таких проектов,- говорит директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками инвестиционного банка КИТ Финанс Дмитрий Булычев.- Такая работа потребует специальной квалификации, наличия опыта ведения строительства, контроля за его ходом. Это возможно, но необходимо некоторое время.
Операторы въездного туризма увлеклись собственными проектами в области гостиничного бизнеса. Как стало известно, сеть гостиниц в Москве и южных регионах России собираются построить два конкурента - компании КМП груп и Академсервис. Первая совместная гостиница туроператоров откроется в январе в Москве, инвестиции в нее составили $50 млн. Эксперты предполагают, что у вертикально интегрированных структур на туристическом рынке хорошие перспективы, однако операторы гостиничного рынка сомневаются в успехе проекта.

Эксперты отмечают, что в случае успеха проекта гостиничные площади помогут туроператорам более эффективно контролировать собственный турпоток. Сейчас все туроператоры обеспокоены дефицитом гостиничных площадей в Москве и ростом цен на размещение, в этом свете желание не зависеть от рыночной конъюнктуры понятно,- констатирует старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко. После демонтажа России гостиниц в Москве не хватает,- соглашается директор департамента въездного туризма ВАО Интурист Николай Какора. Интурист не исключает, что сам будет участвовать в загрузке гостиницы Милан, и уже ведет с WEL переговоры о сотрудничестве.

Благодаря строительству гостиницы туроператоры надеются самостоятельно регулировать собственный туристический поток.



Главная --> Публикации