Главная --> Публикации --> Складские площади москвы Как далеко зайдет мода на лофт? Через четыре года там будет город-сад... Ипотека – друг молодежи В раю под вулканом

Общий объем жилищного фонда Перми, по данным корпорации Перспектива, на начало 2006 г. превысил 19 млн кв. м, четверть его ветхое или аварийное жилье. Квартиры на вторичном рынке по итогам 2005 г. подорожали, по разным оценкам, на 23-29%. В 2006 г. риэлторы ожидают увеличения цен на 30-38%.

Пермь - Август 2006 г. был богат на сделки на вторичном рынке. Риэлторы говорят, что в этом месяце им удалось реализовать более 60% всех квартир, выставленных на продажу. Покупательский ажиотаж подстегнул цены: средняя стоимость 1 кв. м перевалила за 30 000 руб.

Пермские риэлторы утверждают, что сейчас примерно 75% сделок с недвижимостью совершаются именно на вторичном рынке. В первую очередь это объясняется недостатком предложения на первичном. За полгода в Перми в эксплуатацию попало лишь 113 100 кв. м нового жилья, меньше, чем за аналогичный период 2005 г. По итогам полугодия средняя цена 1 кв. м в современном доме превысила 31 000 руб. В июле предложение на первичном рынке сократилось на 12%.



В августе риэлторы отметили резкую активизацию спроса на вторичные квартиры. По итогам месяца объем спроса превысил предложение на 16%, тогда как в июле, наоборот, он значительно отставал от предложения, говорят аналитики АН Перспектива. Покупатели буквально смели с рынка почти 64% всех экспонировавшихся квартир. Причину летнего бума продаж риэлторы видят в негативных последствиях действия 214 ФЗ Об участии в долевом строительстве. Из-за сложностей привлечения соинвесторов по новым правилам количество новостроек на рынке резко сократилось у застройщиков не хватает денег, поэтому покупатели переориентировались на вторичный рынок, пояснил Дмитрий Першиков.


Пермские покупатели хотели бы приобретать готовые квартиры в новостройках. Но пока такой возможности у них нет, такого жилья мало, и оно дорого, поэтому они вынуждены идти на вторичку, отмечает директор Пермской недвижимости Дмитрий Першиков.


В основном средние цены на вторичное жилье увеличились за счет вымывания с рынка дешевых квартир, говорят аналитики Перспективы. Летом 2006 г. самыми востребованными были однокомнатные квартиры. По данным Пермской недвижимости, спрос на них составил 43% от общего объема. Второе место по популярности занимали двухкомнатные. Аналитики Перспективы объясняют это тем, что те, кто хотел улучшить свои жилищные условия, уже это сделали, сейчас настало время покупателей, которые могут приобрести только самое дешевое жилье.


По данным Перспективы, в начале сентября вторичное жилье продавалось в среднем по 30 700 руб. за 1 кв. м. Подорожание к уровню июля составило почти 5%, хотя с начала года цены на вторичном рынке росли на 3-4% в месяц. По словам коммерческого директора АН Респект Алексея Ананьева, за январь сентябрь квартиры на вторичном рынке подорожали примерно на 30%, итоговые темпы роста жилья за 2006 г., по его подсчетам, составят не меньше 38%.


Максимально на 6,6% подорожали квартиры, расположенные в Орджоникидзевском районе. Риэлторы объясняют это тем, что район был наиболее дешевым и сейчас догоняет остальные. Второе место занимают Мотовилихинский и Кировский районы. В августе цены здесь подросли на 5,5% и 5,4% соответственно.


По уровню цен лидирует центральный Ленинский район: средняя цена 1 кв. м в августе составила здесь 39 300 руб., увеличившись по сравнению с июлем на 2,8%. Недвижимость в Ленинском и так дорога, поэтому цены растут медленнее, объясняют аналитики Пермского торгового дома недвижимости. Ананьев отмечает, что, хотя квартиры в Ленинском районе выставляются на продажу по максимальной цене более 40 000 руб. за 1 кв. м, покупатели в итоге сторговываются по 33 000 руб.


Двухкомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом в Индустриальном районе. Здесь в основном селятся рабочие крупных предприятий, которые могут получить льготные ипотечные кредиты на покупку жилья: работодатели субсидируют своим сотрудникам часть выплат по кредитам. Недвижимость в Индустриальном не так дорога, как в центре, говорит Ананьев.
Вслед за девелоперами DVI Group и Ташир собственную сеть кинотеатров создает еще одна строительная компания - Korston. В ноябре девелопер открывает первый шестизальный кинотеатр сети в своем торговом центре в Казани.

По словам Ананьева, наибольшим спросом осенью 2006 г. пользовались однокомнатные квартиры в Мотовилихе, в микрорайоне Горки. Они приобретаются в основном в инвестиционных целях, так как недвижимость в Горках дорожает на рынке быстрее всего. Здесь лучшие в районе транспортные развязки, развитая социальная инфраструктура и хорошая экология, объясняет Ананьев.

Группа компаний Korston специализируется на игорном и гостинично-ресторанном бизнесе, у компании на разной стадии строительства находятся 17 проектов гостиничных торгово-развлекательных комплексов.

Первый шестизальный кинотеатр группы компаний Korston откроется 14 ноября в гостиничном торгово-развлекательном комплексе Korston Hotel Mall Kazan в Казани. Стоимость всего проекта составила $85 млн, инвестиции в кинотеатр - $5-6 млн. В наших комплексах не будет проблем с посещаемостью. Кинопоказ для нас не основная деятельность, но экономически целесообразно развивать его самостоятельно, чтобы большая часть прибыли оставалась в рамках Korston, а не уходила другим операторам,- говорит президент группы компаний Korston Анатолий Кузнецов. В дальнейшем Korston планирует развивать сеть кинотеатров во всех своих гостиничных торгово-развлекательных комплексах, в частности, в Астрахани, Липецке, Омске, Нижнем Новгороде, Йошкар-Оле, Хабаровске, Владивостоке и других городах России.

В ближайших планах- открытие кинотеатра в ТЦ Университет и в Санкт-Петербурге. Все кинотеатры будут в рамках ТЦ группы Ташир.

ГК Korston- уже третий девелопер, решивший самостоятельно заняться кинопоказом: собственные киносети развивают DVI Group и группа Ташир. В марте этого года созданием собственных кинотеатров занялась DVI Group, создавшая компанию DVI Cinema. А в мае 2006 года стало известно, что группа Ташир выводит на рынок сеть кинотеатров Синема стар, состоящую сейчас из двух мультиплексов в ТЦ Рио в Москве и в ТРЦ Калуга XXI век в Калуге. В конце ноября 2006 года открывается новый кинотеатр Синема стар, расположенный в ТРЦ Ереван плаза.

Создавая собственный кинотеатр, девелопер сочетает два вида бизнеса: арендный и операторский, получая одновременно арендную и операционную прибыль, говорит Ефимкин. К тому же, если девелопер сетевой, создавая собственный кинотеатр, он решает вопрос с якорным арендатором, заключает он. По словам Ефимкина, к концу следующего года у Ташира будет порядка шести-семи собственных мультиплексов.

Руководитель инвестиционных проектов группы Ташир Виталий Ефимкин отмечает, что сопутствующий бизнес в виде кинооперирования порой оказывается рентабельнее девелоперского. Если у девелопера собственная большая сеть ТЦ, он обязательно придет к собственному оперированию кинотеатрами,- уверен Ефимкин.

Mirax Group готова предложить часть своих акций инвесторам. Как стало известно Ъ, в конце 2006 года корпорация проведет частное размещение 20% акций своей дочки Mirax. Высотные здания среди западных портфельных инвесторов, рассчитывая выручить около $300 млн. IPO Mirax запланировано на 2007 год.

Кинооператоры уверены, что пробы девелоперов в кинооперировании приведут к тому, что они снова обратятся к крупным киносетям. Возможно, это попытка сделать развлекательную часть в своих ТЦ более рентабельной, взяв оперирование в свои руки и минимизировав затраты. Но пока непрофильных игроков, которые смогли бы добиться каких-либо результатов, нет,- считает гендиректор сети Синема парк Сергей Китин. Кинотеатры - сложный бизнес, и нельзя сказать, что, имея площадь, можно рассчитывать на успех. Ведь помимо потока покупателей у кинотеатра должно быть грамотное репертуарное планирование и устоявшиеся отношения с прокатчиками,- соглашается директор по маркетингу и связям с общественностью УК Формула кино Ольга Проскурякова.

Высотные здания среди иностранных инвесторов, одним из андеррайтеров назначен Credit Suisse First Boston, рассказал господин Луценко (в инвестбанке отказались от комментариев). Этот сегмент сейчас наиболее привлекателен для западных инвесторов, объяснил он. Стоимость Mirax. Высотные здания в компании оценивают в $1,5 млрд, всей группы в $3 млрд. По словам господина Луценко, окончательное решение по размеру пакета будет утверждено советом директоров через две недели: Речь идет о 17-20% акций, которые будут размещены за счет допэмиссии, что позволит нам привлечь около $300 млн. Гендиректор Росевродевелопмента Иван Ситников и другие участники рынка считают эту оценку реалистичной.

Как рассказал Ъ член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко, акционеры группы решили поделить ее активы между двумя управляющими компаниями: Mirax Group и Mirax. Высотные здания. Последней будут переданы все активы Mirax в сфере высотного строительства. В конце года должно состояться частное размещение пакета акций Mirax.

По словам господина Луценко, планы по частному размещению связаны с тем, что корпорация еще не готова к IPO с точки зрения финансовой отчетности и структуры. Но с 1 октября в Mirax создан совет директоров, который возглавил Сергей Полонский, а члены совета поквартально председательствуют в правлении компании. Логичным развитием мы считаем IPO, которое предположительно состоится в конце 2007 года, признался господин Луценко, добавив, что параметры размещения еще не определены.

Mirax Group специализируется на строительстве жилья бизнес-класса, коттеджных поселков и офисов класса А. 90% акций у Сергея Полонского, 10% у Артура Кириленко. Выручка в 2005 году по US GAAP 5,044 млрд руб., EBITDA 1,313 млрд руб. Крупнейшие проекты: Федерация, Золотые ключи и застройка территории РЖД около Киевского вокзала.

До недавнего времени единственной девелоперской компанией, чьи акции котировались на бирже, были принадлежащие Интерросу Открытые инвестиции. Но уже в течение месяца должно состояться IPO Системы-Галс, не исключает размещения и ПИК. Число и стоимость проектов у крупных девелоперов растет, а объем свободных денег сокращается. Компаниям необходимо привлекать дешевые деньги, чтобы сохранять долю на рынке, объясняет управляющий директор рынков акционерного капитала ФК Уралсиб Булат Каримов. Он считает, что в 2007 году о планах по проведению IPO объявит еще ряд девелоперов.

Перед размещением компании нередко привлекают в состав акционеров крупные инвестфонды. Фонд получает прибыль при IPO за счет роста стоимости компании, а сама компания повышает доверие инвесторов к своим акциям, рассуждает аналитик Тройки Диалог Михаил Терентьев. Частное размещение провести проще и быстрее, чем IPO, требуется всего несколько месяцев, отмечает замгендиректора Дон-Строя Тимур Баткин.

Но когда весной оказалось, что требования ЖК выполнили ничтожно мало горожан, срок выборов перенесли на 1 января 2007 года. До часа Х осталось чуть больше двух месяцев - пора делать выбор. Из чего выбирать? По закону можно выбрать один из трех способов управления домом: общим собранием собственников, товариществом собственников жилья (ТСЖ), посредством управляющей компании. Первый - самый простой в теории, но совершенно невыполнимый на практике. Для принятия каждого решения (как покрасить фасад или сколько денег надо на ремонт крыши) требуется созывать собрание жильцов. Непонятно, кто в этом случае может подписывать договоры и необходимые для жизни дома документы. Этот вариант можно не принимать во внимание. Фактически, перед горожанами стоит дилемма: создавать ТСЖ или выбирать управляющую компанию. У каждого из этих вариантов есть свои достоинства и недостатки.


В Москве предвыборная лихорадка: почтовые ящики заполнены агитками, по квартирам ходят сборщики голосов... Москвичи выбирают управдомов, от которых зависит практически все: будет ли тепло в квартирах, чисто в подъездах и безопасно во дворах. А также - сколько придется платить за коммуналку. Известия выяснили, как поучаствовать в первой в новейшей российской истории жилищной избирательной кампании, чтобы потом не было мучительно обидно.Из-за чего сыр-бор? Жилищная демократия свалилась на голову россиянам 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК). Идеология документа сводится к одной-единственной идее: государство хочет избавиться от обязательств по содержанию жилья в городах. Для этого был изобретен изящный ход: всех жителей многоквартирных домов обязали до 1 марта 2006 года провести собрания по выбору способа управления домом. Тем самым открывался путь для плавного движения ЖКХ - последнего островка социализма - в сторону рыночных отношений.

Управляющая компания: наемный менеджер. Второй возможный способ организации жизни в доме - с помощью управляющей компании (УК). Жители имеют право выбрать на собрании фирму, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к управдому, который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. УК может быть как государственной, так и частной, правда, последних - единицы, и реальными кандидатами в управдомы остаются привычные ДЕЗы. Поэтому голосовать за УК означает оставить все в доме как есть. Именно поэтому большинство инициатив по проведению собраний в домах исходят от ДЕЗов или управ района - этим структурам выгодно сохранить статус кво.

ТСЖ: все своими руками. Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, которое отвечает за домовое хозяйство. Главный плюс этого способа управления: у квартировладельцев есть все возможности превратить дом в действительно уютное, красивое и комфортное пространство для жизни. Правда, для этого необходимо несколько условий. Во-первых, одинаковый (желательно, средний или выше) уровень доходов квартировладельцев и популярность среди них идеи взять власть в свои руки. Во-вторых, наличие среди обитателей дома компетентного и, главное, честного человека, которого можно выбрать председателем и для которого цель сделать в доме хорошо будет важнее соблазна отвести себе в карман ручеек от домовых денежных потоков. Процесс создания ТСЖ по трудоемкости напоминает организацию небольшого ресторана или другого предприятия малого бизнеса.



Главная --> Публикации