Главная --> Публикации --> Декра освоит зюзино Евро-балашиха Главный архитектор столицы александр кузьмин объясняет, что такое московский стиль Жилищный кодекс пошел на смягчение К 2010 году рынок офисных помещений достигнет насыщения

Такого бурного роста цен, как в 2006 г., на нижегородском рынке жилья еще не было, утверждает Андрей Крайнов, менеджер компании Выбор. Если еще в начале года и предположить было невозможно, что цена $1000 за 1 кв. м станет обычной для традиционно недорогой заречной части города, то сейчас покупатели готовы платить и больше.До апреля цены почти не росли, сделок было мало, говорят риэлторы. В конце весны покупатели как будто опомнились, число сделок резко возросло, квартиры стали дорожать на 10-15% в месяц. В июне темпы роста цен незначительно на 1-2% замедлились, а с июля начала августа вновь стали расти на 15-20% в месяц. Свою лепту внесли и те, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями. Традиционно число инвесторов не превышает 10% от общего числа покупателей. К осени их количество выросло в 3-4 раза, отмечает Антон Кузнецов, менеджер АН Чекни.

Нижний Новгород Цены на традиционно недорогие хрущевки перешагнули в августе психологический барьер в $1000 за 1 кв. м. Ажиотаж на вторичном рынке привел к тому, что покупатели начали бороться даже за бывший неликвид. Начиная с осени рост цен составил 15-20% в месяц. По оценкам риэлторов, высокие темпы роста цен сохранятся как минимум до конца года.

По словам риэлтора, с рынка вымывается даже бывший неликвид и по очень высокой цене. В начале года мало кто хотел покупать комнаты в коммуналках, их цена начала падать и составила в марте в среднем около $700 Сейчас многие были бы рады купить и за $20 000 да нечего, удивляется Сорочан.

Цены выросли на все: и на самое дешевое, и на самое дорогое жилье, продолжает Кузнецов. Больше всего, почти в два раза, с января подорожали однокомнатные малогабаритные хрущевки: теперь в заречной части города они продаются по $40 00 Еще более категоричен менеджер компании Монолит Сергей Сорочан: Однокомнатную хрущевку в нагорной части за $45 000 найдешь с трудом, а однокомнатные квартиры хорошей планировки в новых домах в Верхних Печерах с начала года подорожали вдвое и сейчас стоят почти $60 000.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в более дорогом, чем Автозаводский, Советском районе хрущевки подорожали на 37,4%, а квартиры в домах улучшенной и стандартной планировки на 51,5%.

По данным Марины Кулагиной, и. о. директора компании Успех, средняя стоимость однокомнатных хрущевок в Автозаводском районе с начала года выросла на 37%, двухкомнатных на 62%, трехкомнатных 58%, а квартиры в домах стандартной и улучшенной планировки подорожали еще больше: на 48% однокомнатные, на 59% двухкомнатные, на 71% трехкомнатные.

Активность покупателей вместе со стремлением продавцов придержать квартиры до тех пор, пока они не достигнут ценового максимума, привели к снижению объема предложения на рынке в 2-2,5 раза. Сократилось время экспонирования квартир. По словам Кузнецова, раньше квартира продавалась не меньше месяца, сейчас от ее выставления до продажи проходит неделя, иногда достаточно и одного дня, резюмирует эксперт.

Крайнов говорит, что летом произошло смещение покупательского спроса: Из-за роста цен, не найдя себе подходящей квартиры в нагорной части города, люди покупали жилье в непрестижной заречной части. Риэлторы отмечают, что покупатели, особенно те, кто брал ипотечный кредит, поняли, что если не купить квартиру сейчас, то найти на нее достаточно денег в недалеком будущем будет практически невозможно. Если квартирный вопрос стоит остро, покупают не то, что нравится или что нужно, а то, что могут купить. Покупателям уже не важно, насколько престижен тот или иной район, констатирует Крайнов. В результате цены в заречной части города подтянулись к традиционно более высоким ценам в нагорной части.

Еще одна причина развитие ипотечного кредитования. По оценкам нижегородских риэлторов, количество сделок при помощи ипотеки по сравнению с 2005 г. возросло почти в два раза. В прошлом году на рынке было 7% ипотечных сделок, сейчас не менее 12-13%, считает директор НЦНЭ Татьяна Романчева. Сбербанк и Нижегородский ипотечный корпоративный альянс (НИКА)- самые крупные операторы на рынке жилищного кредитования Нижнего Новгорода дважды с начала года снижали ставки по кредитам. Если в январе Сбербанк предоставлял рублевые кредиты под 18% годовых, то сейчас ставки составляют от 12% до 16% годовых, в НИКА минимальная ставка составляла 14% годовых, сейчас ставки по рублевым кредитам 11,5-14,5%. В банке ДельтаКредит ставки по кредитам в рублях от 11,65%, в Городском ипотечном банке от 11,9%. Снижают банки и размер первоначального взноса. Сейчас кредит на квартиру можно получить, располагая лишь 10% стоимости покупаемого жилья, хотя еще в начале года банки требовали наличия на счету заемщика не менее 30% стоимости квартиры.

Основной причиной роста цен на вторичном рынке эксперты единодушно называют проблемы на первичном. Сокращение объема предложения в новостройках, спровоцированное 214 ФЗ Об участии в долевом строительстве, рост цен на них заставили покупателей почти полностью переключиться на вторичный рынок, считает Кузнецов.

Наконец, вторичное жилье подорожало из-за нижегородских коммерсантов. Весной летом увеличилось число предпринимателей, которые приобретают квартиры на первых этажах и переводят их в нежилой фонд под офисы и магазины, говорит Кузнецов.

По мнению Сорочана, влияние ипотеки на цены больше психологическое. Возможность купить квартиру на заемные деньги заставляет покупателей более спокойно смотреть на высокие цены. Ипотека становится все более популярной, люди обращаются за кредитами все чаще. Пусть даже не все из них в итоге приобретают жилье, но зато создают на рынке ажиотаж, делится наблюдениями эксперт.



Снижения цен эксперты не ожидают. До конца года они, скорее всего, будут расти. Увеличение объема предложения пока не предвидится, первичный рынок развивается слабо, новых квартир на вторичку почти не поступает, прогнозирует Романчева. Сорочан, однако, считает, что скоро темпы роста цен замедлятся: В начале октября время экспонирования увеличилось до двух недель, покупатели стали разборчивее, пытаются торговаться, и в ряде случаев им это удается, отмечает эксперт.
Новосибирск Новосибирские риэлторы не могут точно оценить, насколько выросли цены на вторичном рынке с января по сентябрь 2006 г. Большой разброс в оценках от 4% до 10% в месяц объясняется неравномерным подорожанием квартир в разных ценовых сегментах. Зато единодушно эксперты отмечают увеличение числа ипотечных сделок по их словам, ипотека становится все более доступной для покупателей жилья.

На начало октября, говорят в Сибакадемстрой-недвижимости, средняя стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м равнялась 1,27 млн руб., двухкомнатной в 48 кв. м около 1,67 млн руб., трехкомнатной площадью 68 кв. м 2,3 млн руб.

Аналитики Новосибирской ассоциации риэлторов (НАР) утверждают, что средняя стоимость 1 кв. м достигла к сентябрю 35 200 руб., увеличившись с начала года на 35,7%. По их данным, ежемесячно цены росли примерно на 5%, в августе поднялись на 6%, а в сентябре квартиры подорожали уже на 7,5%. Квартиры в центре продавались в сентябре по 43 000 руб. за 1 кв. м, вдоль линии метро уходили по 37 000 руб., а на окраинах предлагались примерно по 29 000 руб., приводит примеры представитель НАР Светлана Лобанова. Больше всего, по данным НАР, подорожали квартиры в Академгородке, престижной окраине Новосибирска. С начала года однокомнатные квартиры здесь выросли в цене на 42%, двухкомнатные на 27%, трехкомнатные на 22%.В сентябре средняя цена предложения на вторичном рынке по городу составила 34 800 руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики Сибакадемстрой-недвижимости. По их данным, в Центральном районе стоимость 1 кв. м была равна 43 500 руб., в Железнодорожном 42 540 руб. Однако цена квартир в отдаленных районах, говорят аналитики Сибакадемстрой-недвижимости, в сентябре не превысила 24 500 руб. за 1 кв. м, увеличившись примерно на 4,2% по сравнению с августом.

Реакция покупателей на слишком стремительный рост цен была незамедлительной: начиная с августа число сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 5%, отмечает Ковалев. В сентябре их количество еще больше уменьшилось, но цены все равно не остановились. Очередной скачок цен директор АН Дельта Владимир Затримайлов ожидает ближе к Новому году: В это время спрос традиционно возрастает.

Спрос и цены на квартиры росли в течение всего года более или менее одинаково, традиционного летнего провала, связанного с сезонным спадом деловой активности, в этом году не было. Цены резко поднялись в августе сентябре. Можно было бы сказать, что до Новосибирска докатилась волна из Москвы, но в соседнем Томске, например, цены так быстро не росли, отмечает директор АН Байт Игорь Ковалев. Директор АН Сайл Валерий Аксенов связывает рост цен с началом учебного года. Новосибирск студенческий город, но если раньше студенты снимали жилье, то теперь все чаще предпочитают покупать, поясняет он. По словам Ковалева, до августа ежемесячное подорожание было равно 5%, а с конца лета разогнались до 8-10% в месяц.

Если в начале года в городе по ипотеке совершалась лишь одна из 10 сделок, то сейчас каждая третья, соглашается Ковалев. Люди осознали, что недвижимость это выгодное вложение собственных капиталов, так как рост цен на жилье покрывает затраты по обслуживанию кредита, объясняет он.

По единодушному мнению риэлторов, такой рост цен во многом обязан все большему распространению ипотеки. Доступность ипотечных кредитов побуждает покупать не только первую квартиру, но также и вторую, третью. Например, в нашем агентстве с начала года количество сделок по ипотеке возросло в три-четыре раза и сейчас составляет не менее 50% от общего числа продаж, отмечает директор АН Акрополь Зафар Умаров.

Стоимость 1 кв. м в малогабаритных квартирах составляет сейчас 43 500 руб. и приближается к цене 1 кв. м дорогих многокомнатных квартир в центре Новосибирска, которая равна 46 400 руб., отмечает специалист САС недвижимость Татьяна Высоцкая. За счет небольшого размера 30 кв. м и менее такие квартиры доступны по цене большему количеству покупателей, поясняет Высоцкая.

Дешевые однокомнатные квартиры остаются лидерами спроса, констатирует Ковалев. На окраинах Новосибирска в пос. Пашино, ОбьГЭСе, Северо-Чемском, Западном и Троллейном районах однокомнатное малогабаритное жилье по цене от 900 000 руб. продается в считанные дни, говорит он.

Психологически важную отметку в $2000 за 1 кв. м рынок легко перешагнул еще в августе, констатирует Ковалев. По его словам, если раньше предложения по 60 000 руб. за 1 кв. м были единичны, то сейчас они обычное дело. Например, по 60 000-65 000 руб. за 1 кв. м продаются на вторичном рынке квартиры в новостройках по ул. Урицкого, 20, и на ул. Фрунзе, 18, говорит эксперт.

Умаров отмечает также и постепенный рост спроса на дорогое жилье. По его словам, с начала года количество желающих купить квартиру повышенной комфортности увеличилось в полтора-два раза и составило 5-7% в общей структуре спроса. Все больше местных и приезжих из других городов покупают дорогие квартиры в Новосибирске, говорит Умаров. Как правило, состоятельные покупатели предпочитают жилье площадью от 140 кв. м, стоимостью от 10 млн руб. Недавно наше агентство продало квартиру на ул. Державина площадью 210 кв. м за 12 млн руб. приезжим с Кузбасса.

Новосибирские риэлторы не могут точно оценить, насколько выросли цены на вторичном рынке с января по сентябрь 2006 г. Большой разброс в оценках от 4% до 10% в месяц объясняется неравномерным подорожанием квартир в разных ценовых сегментах. Зато единодушно эксперты отмечают увеличение числа ипотечных сделок по их словам, ипотека становится все более доступной для покупателей жилья.

Рост цен в отдельных, особо престижных районах составил 50-60% с начала года, отмечает Затримайлов. Квартира площадью 80 кв. м в микрорайоне Изумрудный продана в сентябре за 3,5 млн руб., хотя в начале года ее цена не превышала 2 млн руб. На ул. Золотодолинской в Академгородке квартира в 160 кв. м выставлена за 15 млн руб., тогда как в начале года она продавалась вдвое дешевле, приводит примеры эксперт. Столь серьезный рост цен на вторичном рынке Академгородка Затримайлов объясняет дефицитом предложения: Жилья здесь строится мало, квартиры в новостройках раскупаются моментально и на вторичный рынок попадают уже по завышенным ценам.

На конец сентября 2006 г., по сведениям Уральской палаты недвижимости (УПН), индекс средней стоимости 1 кв. м вторичного жилья в Екатеринбурге составил почти 53 000 руб. Стоимость жилья в центре в среднем равнялась 61 117 руб. за 1 кв. м, а на окраинах этот показатель находился на отметке 39 395 руб. за 1 кв. м.С конца 2003 г., когда Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) начало свою деятельность, до 1 октября 2006 г. по федеральной программе ипотечного кредитования в Свердловской области выдано более 4000 кредитов на общую сумму, превышающую 3,3 млрд руб., сообщил Интерфакс-Урал. По словам директора САИЖК Александра Комарова, большинство кредитов около 70% выданы в Екатеринбурге и близлежащих городах, около 30% на территории области. Комаров отметил, что в 2006 г. САИЖК начало самостоятельно выдавать ипотечные займы на приобретение жилья. С апреля 2006 г. агентство выдало 142 займа, в том числе 56 в сентябре. До конца текущего года (за октябрь декабрь) САИЖК планирует выдать еще примерно 260 займов.

Екатеринбург Рост цен на вторичном рынке, начавшийся в апреле 2006 г., не собирается сбавлять обороты. Почти пробив в сентябре отметку в $2000 за 1 кв. м, средние цены на квартиры, по мнению аналитиков и участников рынка, будут и дальше расти.

Местные аналитики ошиблись в своих прогнозах почти в два раза. С января по сентябрь цены на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга выросли на 42% вместо обещанных 25-30% за год. По данным УПН, в январе апреле 2006 г. темпы роста еще укладывались в прогнозируемые 2-3% в месяц, за май цены выросли на 6,6%, в августе квартиры подорожали уже на 12%.



Директор риэлторского центра Недвижимость.ру Александр Солодянкин отметил и увеличение числа инвестиционных сделок на вторичном рынке. Если год назад люди довольно смело вкладывались в фондовый рынок, то после провала весной индекса РТС все больше инвесторов предпочитают недвижимость, нередко используя ипотечные кредиты, рассказывает Солодянкин. По оценке Герасименко, сейчас количество инвестиционных сделок составляет до 40% в общем объеме рынка.

Сейчас участники рынка пытаются найти объяснения сложившейся ситуации. На вторичный рынок повлияла ситуация на первичном. Весной цены на новостройки резко скакнули вверх, за ними энергично подтянулись и цены на вторичное жилье, обозначает один из факторов директор ЦН Бургомистр Петр Латий. С ним согласен вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. Новый закон Об участии в долевом строительстве, новый Градостроительный кодекс, предусматривающий продажу земельных участков под жилую застройку только через аукционы, дефицит земли все вместе спровоцировало снижение объемов предложения на первичном рынке и привело к росту цен в обоих сегментах жилой недвижимости, уверен Герасименко.

Директор крупнейшего ипотечного оператора Свердловской области Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) Александр Комаров подтверждает рост числа и объема ипотечных сделок. За девять месяцев текущего года мы выдали 2363 кредита на сумму 2,366 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок увеличилось в 3,6 раза, а их объем в 5,7 раза, приводит он цифры. Более того, он подчеркивает, что эти цифры не полностью характеризуют ситуацию, так как они не учитывают объемы кредитов, выданных новыми игроками, работающими не по программе АИЖК.

Директор АН Антей Игорь Обухов считает, что на цены повлияло и бурное развитие ипотеки, спровоцировавшее увеличение покупательского спроса. Девять из 10 звонков к нам, в центр недвижимости, связаны с покупкой жилья по ипотеке, согласна с коллегой начальник департамента жилой недвижимости ЦН Ман главный офис Марина Белоусова.

Покупателей стало больше, заявляет Обухов, объемы предложения не поспевают за спросом. В конце лета начале осени на вторичном рынке жилья Екатеринбурга заключалось в два раза больше сделок, чем в это же время год назад. Сроки экспозиции сократились до одного трех дней, говорит он.

Повышение интереса к ипотечным программам Комаров объясняет как снижением ставок и размеров первоначального взноса (вплоть до его отсутствия), так и ростом благосостояния свердловчан. Я думаю, в этом году ипотека оказала некоторое влияние на рост цен, но нельзя сказать, что она стала основополагающим фактором резкого скачка цен летом, резюмирует он.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние 4-5 лет объем предложения на рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга уменьшился в два раза. Когда весной этого года начался активный рост цен, объем предложения сократился еще больше: продавцы, глядя на серьезное увеличение стоимости объектов, придерживали их продажу, объясняет аналитик УПН Гурам Тухашвили. Начиная с сентября, однако, он наблюдает небольшое увеличение объемов предложения за счет фиксации прибыли инвесторами.

Спросом пользуются все квартиры, добавляет Латий. По его словам, на сегодняшний день более востребовано жилье экономкласса, но и у элитного жилья есть свой покупатель, разница в сроках реализации объекта.

Тем не менее уже сейчас Латий отмечает снижение темпов роста цен, с ним согласен Тухашвили в сентябре, по данным УПН, квартиры подорожали всего на 9,6%. Сейчас не всем выгоден бурный рост на жилье, большинство сделок на вторичном рынке альтернативные, говорит Латий. Пока строится цепочка, цены растут, у людей не хватает денег на покупку, и они отказываются от сделок. А риэлторы хотят работать и зарабатывать по отработанным схемам.

Шквала звонков от собственников, желающих продать свои квартиры, у нас нет, возражает Латий. Хотя, я уверен, в Екатеринбурге немало граждан, хранящих свои средства не в банке, а в квадратных метрах, желают получить максимально возможную прибыль от своей недвижимости. Правда, пока они еще выжидают. Белоусова тоже считает, что инвесторы стремятся максимизировать прибыль и пока придерживают квартиры. Ситуация, по ее словам, не изменится как минимум до нового года.

По прогнозам Тухашвили, в ближайшее время можно ожидать снижения темпов роста цен примерно на 6% до конца года.
Задача вывода предприятия с территории, которая обживалась им годами, сложна, но вполне выполнима (см. статью Золотая земля под заводом, НЦ, № 22). Как правило, девелопер, соглашающийся на реорганизацию промзоны, выходит на стройплощадку с уже готовым проектом дальнейшего развития данного участка. Очевидно, что на месте бывшей фабрики или завода построят объект, который наиболее востребован рынком. Значит, скорее окупятся затраты и появится прибыль. Инвестора интересуют прежде всего офисные и торговые центры, жилые кварталы и объекты развлекательной индустрии. Об этом шла речь на конференции Редевелопмент и реновация производственных территорий.

Специалисты ЦН Бургомистр говорят, что сейчас на рынке не менее 70% сделок это продажа с условием приобретения другого жилья: съезд, размен, смена района, увеличение площади или ее уменьшение с доплатой.

За время существования программы по реорганизации и перепрофилированию промышленных территорий было реализовано немало успешных в коммерческом отношении проектов. Некоторые компании полностью сосредоточили свое внимание на рекультивации предприятий и земельных участков, на которых те расположены. Как правило, задачей таких фирм является не только грамотный выбор в пользу того или иного объекта на основании подробного изучения месторасположения, специфики бывшего производства, конкурентного окружения и прочих факторов, но также изменение в общественном сознании отношения к тому или иному промышленному району. Последнее далеко не второстепенный эпизод в сценарии успешного развития территории. Если удастся разыграть эту карту, то можно значительно повысить стоимость участка, вызвать заинтересованность инвесторов в размещении на нем новых проектов, что способно привести даже к удорожанию недвижимости в районе в целом.

Имидж это не так уж мало

Работа, проведенная в данном направлении компанией Бекар на территории Выборгской стороны в Санкт-Петербурге, дала убедительные результаты: стоимость земли в районе существенно выросла. Кроме того, если раньше 57% района занимали промышленные предприятия, то сегодня здесь происходит реализация более 30 инвестиционных проектов по строительству бизнес-центров, гостиниц, жилых домов, автосалонов. Выборгская набережная постепенно завоевывает репутацию делового центра.

Директор петербургского агентства по развитию территорий Бекар Игорь Горский считает, что необходимо просвещать население относительно преимуществ реновации территорий. Для этого нужно использовать комплекс PR-мероприятий. Речь идет и о работе информационного сайта, и о взаимодействии с прессой, и об организации выставок, конкурсов, конференций и пр. Так в сознании граждан, представителей администрации города, собственников предприятий, потенциальных инвесторов и других заинтересованных лиц можно сформировать новый имидж бывшей промзоны.

Разрушим до основанья?

Игорь Горский подчеркивает, что компания никоим образом не стремится вызвать у людей всплеск негативных эмоций в отношении всего, что касается промышленности, или умалить значение последней. Эта отрасль народного хозяйства неоценимо важна для развития экономики города с точки зрения производственных показателей, поступлений в бюджет, занятости населения. Но для того чтобы прясть нитки, совсем необязательно располагать цех на гектаре земли с видом на памятники ЮНЕСКО. Можно создавать материальные ценности и на внутриквартальной территории, а видовые площади нужно использовать функционально, пояснил И. Горский. Реструктуризация же производства, выведение его на новые площадки даст предприятию возможность расти в соответствии с современными рыночными требованиями.

Большинство же корпусов заводов и фабрик, появившихся в черте города позже, наделены чисто функциональными свойствами и архитектурной ценности не представляют. Значит ли это, что все они подлежат ликвидации? Вовсе нет, ведь те из них, что были построены, скажем, в 70 80‑е годы, тоже имеют некоторые преимущества. У таких построек большой шаг колонн (около пяти метров), значительная площадь остекления, их отличают хорошее энергоснабжение и наличие действующих инженерных коммуникаций. Вместе с тем, чтобы добиться конкурентоспособных показателей и придать зданию презентабельный вид, нужно разработать оптимальный дизайн-проект фасада. Реконструкции подлежат и внутренние помещения. В результате произведенных доработок девелопер получает качественную недвижимость, класс которой зависит в основном от ее месторасположения.

В ходе работы над объектом перед девелопером встает вопрос: сохранять ли существующее заводское здание или сносить его и возводить новое. Ответ зависит прежде всего от характеристик постройки, главная из которых архитектурная. Дело в том, что современный арендатор предъявляет все более высокие требования к внешнему виду объекта. Многие промышленные здания, расположенные в центре Москвы, были спроектированы известными зодчими еще до событий 1917 года, их архитектура оригинальна. Такие постройки являются частью культурного наследия столицы.

Часто инвесторы приходят к выводу, что наиболее рентабельным проектом является сооружение на реорганизованном участке объекта коммерческой недвижимости. Речь идет об офисном центре или многофункциональном комплексе. Именно таким путем пошла компания Визави, созданная в 2003 году на базе одноименного инвестиционного банка. Проведя многочисленные исследования, рассказывает руководитель проектов компании Александр Симонов, мы убедились, что спрос на офисную недвижимость в Москве заметно превышает предложение. Недостаток участков под застройку заставил нас обратиться к поиску линейных ресурсов, а именно к перепрофилированию и модернизации промышленных предприятий. Фирма создала в городе цепь объектов офисной недвижимости, назвав ее Офис-парк.

Что бы построить?

Кроме офисов на перепрофилированной территории создают торговые центры, объекты развлекательного сектора, жилые дома. Существует, в частности, несколько торговых комплексов, расположенных в бывших индустриальных постройках. Наиболее часто в зданиях заводов размещены так называемые сток-магазины: Пятый сезон, Сток-центр, Фамилия и др. Однако есть и торговые заведения, рассчитанные на элитарного потребителя. Одно из них Дисконт-центр расположено в помещении бывшей ткацкой фабрики на Саввинской набережной. Продукция, которую реализуют в Дисконт-центре, а также политика, проводимая руководством управляющей компании PODIUM Fashion Group, сформировала благоприятный имидж этого района, что привлекло сюда другие торговые фирмы, которые уже закупили по-близости места для своих магазинов. Интересно, что компания вложила небольшие средства в рекультивацию территории, сохранив оригинальный облик зданий.

Минимизация затрат на реконструкцию и оптимизация прибыли позволяют окупить проект в течение трех лет. Подсчитаем: землю под бывшими предприятиями, которые были построены во второй половине 70‑х годов, можно приобрести по цене 500 600 долл./кв. м, вложить в реконструкцию еще по 400 500 долл. на квадратный метр и получить стабильно пользующийся спросом офис класса В, который не составит труда сдать в аренду по цене от 500 долл./кв. м в год и выше.
Арендаторами крупных площадей становятся аудиторские, страховые, консалтинговые, телекоммуникационные и медиакомпании. Что же привлекает руководителей фирм в модернизированных бизнес-центрах? Большинство из них располагается в границах Третьего транспортного кольца, недалеко от станций метро, то есть в зоне хорошей транспортной доступности. Удается решить такую насущную для многих офисных комплексов проблему, как парковка. Кроме того, можно арендовать значительные площади относительно недорого.

Для других развлекательных комплексов, направленность которых связана с активной деятельностью посетителей, факт транспортной доступности имеет большее значение. Речь идет о многофункциональных центрах, оборудованных для игры в пейнтбол, боулинг, картинг.

Принимая решение о строительстве на месте промзон жилых домов, инвестор должен четко представлять себе, какого уровня жилье может пользоваться спросом в данном районе, а также понимать, к какой категории относятся потенциальные покупатели. Первостепенное значение при реализации подобного проекта имеет его транспортная доступность. Кроме того, осваиваемая территория должна соответствовать определенным экологическим требованиям.
Не менее доходны объекты развлекательного назначения, которые руководитель отдела исследования и аналитики компании Praedium О.Кисарина условно разделила на три категории: клубы, галереи и площадки для активного отдыха. К ним предъявляют гораздо меньше требований, чем к объектам любой другой направленности. Так, в отношении клубов критерии привлекательности, обычно используемые для оценки рентабельности коммерческой недвижимости, не действуют. В Москве довольно успешно действуют высокодоходные ночные клубы, ставшие настоящими брендами, но с точки зрения любого риелтора они расположены крайне неудачно: к ним трудно добраться и на общественном транспорте, и на автомобиле, отметила Кисарина.

Реорганизуемые предприятия занимают, как правило, большие площади. Поэтому после вывода заводов и фабрик с этих территорий появляется возможность разместить здесь объекты инфраструктуры, приносящие доход. Главное разработать правильную концепцию позиционирования проекта. Если же девелопер, осваивающий площадку, не имеет опыта в управлении объектом того или иного сектора, он вправе пригласить известную на рынке компанию-оператора, способную раскрутить дело.

Еще одна категория таких заведений представлена художественными галереями, выставками, шоу-румами и т.д. В этом блоке успешно реализованы и активно развиваются многие объекты. Пожалуй, первым из них стала АРТ-Стрелка, разместившаяся в бывших ангарах на территории Золотого острова, прямо напротив храма Христа Спасителя. Здесь находятся различные галереи, проходят культурные мероприятия. Удачным проектом явился дизайн-центр ARTPLAY, который возник на месте фабрики Красная роза, что на улице Фрунзе. Здесь успешно функционируют галереи и рестораны, и, кроме того, владельцы компании сдают площади под офисы и торговые объекты. Помещения пользуются невероятным спросом у арендаторов и уходят по ставкам, значительно превышающим реальную стоимость недвижимости такого уровня. Другая подобная площадка комплекс Даниловские мануфактуры. Данный проект выполнен с размахом: автономный участок центра имеет площадь семь гектаров, он ограничен Варшавским шоссе, Новоданиловской набережной, Новоданиловским проездом и Малым кольцом Московской железной дороги. Здесь нашлось место для галерей, офисных, торговых и жилых помещений. Как считает Кисарина, именно галереи формируют в данном случае имя и бренд, являются тем самым якорем, который привлекает арендаторов коммерческих объектов и покупателей жилья.

Считаете ли вы деятельность по реорганизации промзон выгодной и перспективной для вашей компании?

Тему реорганизации и перепрофилирования промзон комментируют представители компаний, имеющих подобный опыт. Экспертам были предложены следующие вопросы:

Какая форма реорганизации наиболее приемлема для вас и как, по вашему мнению, можно использовать бывшие производственные массивы строить жилье, коммерческую недвижимость, объекты развлекательной индустрии или оставлять часть этих территорий для современного экологически благополучного производства?

Какие плюсы и минусы вы видите в освоении промышленных территорий?

Опираясь на опыт ОАО Моспром-стройматериалы (ОАО МПСМ), можно уверенно говорить о перспективности данной деятельности. С середины 1990‑х годов. МПСМ активно включилось в процесс перебазирования и реформирования промышленных предприятий, расположенных на территории столицы.

Президент ОАО МПСМ Евгений Викторович Скляров:

Во взаимодействии с руководством города и заинтересованными структурами был решен широкий круг проблем (инженерных, земельных, юридических, а также социальной защиты работников и непрерывности процесса комплектации строек материалами и изделиями завода за счет создания профильных мощностей в рамках отрасли).

Старт пилотному проекту дан 16 лет назад, в ходе строительства ММДЦ Москва Сити. Для возведения новых объектов понадобилась территория Межхозяйственного предприятия ЖБИ-8.

Следующим проектом стала реорганизация промзоны ОАО Москирпич (Большая Очаковская ул., р-н Очаково‑Матвеевское, ЗАО). Предприятие, проработавшее более ста лет, обанкротилось, функционировало неэффективно, применяло устаревшие технологии и выпускало продукцию низкого качества. В настоящее время на его месте создают жилой микрорайон Очаково. Предусмотрено возведение на площади 11,88 га трех монолитных жилых домов, а также шести корпусов серий П-46М, П-55М и МПСМ, школы на 660 учащихся, гаражного паркинга на 400 м/м и детского сада на 220 мест. Общая площадь объектов жилищной сферы составит 114 тыс. кв. м. Четыре жилых корпуса и школа уже построены, возводят еще два корпуса и гаражный паркинг. В ближайшее время будет сдан монолитный корпус и дом нашей фирменной серии МПСМ, разработанной в тесном сотрудничестве с МНИиТЭП под руководством академика РААСН Юрия Пантелеймоновича Григорьева. Кроме того, намечено соорудить торгово‑выставочный центр и гаражный паркинг еще на 800 м/м, а в будущем году построить детский сад.

Согласно разработанной программе преобразования промышленных территорий ОАО МПСМ осуществило вывод производственных мощностей ГУП Завод ЖБИ-19 (6-й Новоподмосковный переулок, р-н Войковский, САО). Впоследствии на этом месте построили пять жилых домов (общей площадью 60 тыс. кв. м), подземный паркинг на 48 м/м и детский сад на 140 мест. Кроме того, был завершен вывод экономически нецелесообразного производства АОЗТ Никольский кирпичный завод (Пулковская ул., вл. 4, р-н Гольяново, САО), на этом месте построили три дома (общей площадью 57 тыс. кв. м), подземный гаражный комплекс на 174 м/м и детский сад на 140 мест. Жилой комплекс стал победителем конкурса Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства в номинации Реконструкция бывших промышленных зданий под новое назначение, вывод, реформирование предприятий и реабилитация высвобождаемых территорий.

Программы реорганизации промзон дают возможность решить общегородские задачи более эффективного использования территории, улучшить экологию города, а также увеличить загрузку предприятий, производящих стройматериалы, и привлечь в эту отрасль дополнительные ресурсы. Порой возникают трудности (с собственниками имущества, акционерами, при решении вопросов со смежными территориями, граничащими с новым строительством), а также нюансы, связанные с нестандартной подготовкой работ.

Также мы осуществили вывод двух деревообрабатывающих комбинатов: ОАО ДОК-2 (Старопетровский пер., мкр-н 9 10К, р-н Войковский, САО) и ОАО ДОК-11 (4-й Вятский пер., р-н Савеловский, САО). Устаревшие предприятия стояли в жилых массивах, вывести их было необходимо для улучшения экологии. Обе площадки активно осваиваются. Сегодня на месте бывшего ОАО ДОК-2 в мкр-не Войковский из 12 запланированных жилых домов общей площадью 88,7 тыс. кв. м построено семь, а также паркинги на 269 м/м. На территории бывшего ОАО ДОК-11 возведены шесть домов (четыре из них серии МПСМ). Завершается сооружение наземного и подземного паркингов на 201 и 99 м/м.

Руководитель архитектурного бюро ARTPLAY Сергей Десятов:

Перспективы использования бывших промзон рассматривают на стадии градообоснования по функциональному зонированию территорий. При этом учитывают потребность в зданиях различных назначений на конкретной площадке.

Плюс промзон их необычная архитектура. В Москве нет других объектов, где, например, можно работать в атмосфере XIX века все остальное давно освоено (превращено в музей, является памятником архитектуры) или разрушено. А пром это доступная историческая среда, которая к тому же часто нуждается в защите, спасении. Мы видим часть своей миссии в том, чтобы попытаться сохранить такие площадки для будущего. Тут интересна не только архитектура сооружений, но и процесс приспособления их под другую функцию. Промышленные объекты, особенно созданные в XIX начале XX века, построены хорошо, надежно. В любом случае исторический дух не подделать и не восстановить в новых строениях.

Реорганизацией промзон ARTPLAY занимается профессионально. Сегодня у нас есть один реализованный и два перспективных проекта (над ними идет работа). Безусловно, мы считаем эту деятельность интересным направлением и в настоящее время активно ищем новые пространства. Надо сказать, возможности территорий бывших промзон еще не до конца оценены. ARTPLAY имеет свои ноу-хау, поэтому для нас реформирование промышленных массивов перспективное дело, в то время как для других оно может оказаться убыточным. Нам подобные проекты интересны, поскольку мы точно знаем, что с ними делать.

Если сооружение любопытно с исторической и архитектурной точки зрения, мы категорически не рекомендуем его сносить. Таковы, например, Бадаевский пивзавод, Красный Октябрь, Трехгорная мануфактура. А некоторые промзоны следует либо коренным образом преобразовать, либо вообще снести и построить там жилье, офисные и развлекательные центры. Многое зависит от того, насколько рационально использовано место, насколько объект нуждается в сохранении или соответствует основной идее. Например, для центра дизайна ARTPLAY, расположенного в реконструированном здании бывшей ткацкой фабрики Красная роза, промышленное строение было выбрано именно исходя из концепции стандартный офис однозначно не подходил.

Однако в такой работе есть и минусы. Это в основном инженерные сложности, связанные с приспособлением здания под новую функцию. Мы научились их преодолевать, хотя это не так просто. Также возникает множество бюрократических проблем. Скажем, производства давно нет, а объект все еще считается промышленной зоной, и процессы согласования документов, переоформления земли идут крайне медленно.



Главная --> Публикации