Главная --> Публикации --> Как управлять гостиницей легко, красиво и очень доходно - это только в кино Складские площади москвы Как далеко зайдет мода на лофт? Через четыре года там будет город-сад... Ипотека – друг молодежи



Санкт-Петербург Маятник цен на вторичном рынке жилья Петербурга качнулся в обратную сторону. Если весной летом эксперты говорили о 120%-ном годовом приросте цен, то сейчас аналитики корректируют прогнозы в сторону снижения. Покупатели жилья, четверть из которых приобретали квартиры с инвестиционными целями, начали продавать свои объекты.

В сегменте массового жилья темпы роста уже в августе начали снижаться, в конце сентября еженедельное увеличение цен составляло около 1,7%, говорит Сандалов. С ним согласен гендиректор агентства Петербургская недвижимость Сергей Дроздов. По его словам, в сентябре общий рост цен не превысил 8%.

В конце первого полугодия продавцы, наблюдая рост цен, стали сворачивать продажи и придерживать объекты в ожидании более выгодной цены, говорят аналитики компании Петербургская недвижимость. Летом с рынка практически исчезли однокомнатные квартиры, особенно недорогие. Заявки на сумму менее $70 000 риэлторами даже не рассматривались, продолжают они. Дефицит предложения и следующий за ним ценовой перегрев отразились на всех сегментах вторичного рынка. По оценке директора отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николая Пашкова, за девять месяцев этого года рост цен на элитные квартиры составил около 80%, средняя стоимость 1 кв. м выросла с $13 000-14 000 в начале года до $25 000 в сентябре.

Дроздов добавляет, что с наступлением осени на рынке воцарился баланс между спросом и предложением. Летом на одно обращение от продавца мы фиксировали четыре обращения от покупателей, вспоминает он. Сейчас спрос практически по всем объектам и типам квартир соответствует предложению.

Сейчас цены растут по инерции, считает генеральный директор агентства Бенуа Дмитрий Щегельский. Покупатели уже устали от ценовой гонки, но продавцы, скорее по привычке, добавляют несколько процентов к запрашиваемой цене. Реальные суммы сделок в сентябре были меньше декларируемых.

Дроздов также связывает увеличение предложения с выводом на рынок инвестиционных квартир. В ближайшие месяцы мы ожидаем корректировки цен: недооцененные объекты, например хорошие комнаты, подрастут в цене, переоцененные однокомнатные немного подешевеют.

Выравнивание рынка произошло не только из-за уменьшения спроса, но и благодаря восстановлению предложения. По словам Сандалова, к октябрю оно выросло до 16 000 объектов и продолжает увеличиваться примерно на 1000 объектов в неделю, в основном за счет однокомнатных квартир. Потенциальные продавцы, которые летом решили повременить и дождаться максимально возможной цены, теперь фиксируют прибыль, объясняет он. По оценке Сандалова, доля инвестиционных квартир в общем объеме выставляемых на продажу составляет 20-25%.

Однако с достижением баланса между уровнем спроса и предложения, который, по оценке Щегельского, продлится как минимум до конца октября, покупатели с ипотечными деньгами вновь начнут интересовать продавцов. Ипотека может стать существенным фактором, который если не поддержит рост цен, то хотя бы не даст им упасть, полагает Щегельский. Сандалов считает, что снижение цен неизбежно. Увеличение предложения приведет к остановке роста цен, к концу года цены на вторичном рынке могут даже снизиться примерно на 20%. Это не такой уж смелый прогноз, учитывая, что квартиры и так переоценены, говорит он.
Самара Недостаток предложения новостроек, недоверие покупателей к приобретению строящегося жилья и активное развитие ипотеки заставили самарцев в 2006 г. уйти на вторичный рынок. Спрос на готовые квартиры резко увеличился как следствие, цены на них выросли на 40-60% с начала года.

Число сделок с использованием ипотечных кредитов на вторичном рынке в июне сентябре было минимальным. Среди продавцов распространено предубеждение против покупателей с ипотечными деньгами, говорит Щегельский. Они считают, что у таких клиентов могут возникнуть проблемы с оплатой покупки. Клиенты с ипотечными деньгами рассматриваются продавцами в последнюю очередь, отмечает он.

Предложение на рынке вторичных квартир с 2005 г. неуклонно сокращается. Риэлторы говорят, что в особенном дефиците сейчас квартиры на так называемую чистую продажу, без обменных цепочек. Из-за волнений на первичном рынке, связанных с новым законодательством и банкротством ряда строительных компаний, с весны 2005 г. начался мощный отток покупателей на рынок готовых квартир. В 2006 г. он продолжился, так как покупатели по-прежнему высоко оценивали риски приобретения новостроек, говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании Дисса. Юлия Чемпинская отмечает, что понемногу недоверие к рынку новостроек снижается. Того оттока на рынок готовых квартир, какой был в прошлом году, уже нет. Компании-банкроты ушли с рынка, на нем остались только стабильные застройщики с солидной репутацией, говорит она.

В этом году развитие ипотеки подхлестывало рынок вторичного жилья как никогда, отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, говорит, что в сентябре в их компании почти все сделки по продажам прошли с использованием ипотечных кредитов. Из 10 квартир восемь были куплены через ипотеку, рассказывает он. По мнению риэлтора, всплеск интереса покупателей к банковским кредитам произошел в результате снижения процентных ставок по ипотеке. Еще одна причина: все больше работодателей в городе платят белую зарплату, и потенциальные заемщики могут рассчитывать на больший кредит. Наконец, замечает Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости, доходы населения в целом растут.По информации Самарского областного фонда жилья и ипотеки, сейчас число заемщиков в области примерно 5000 человек, ежегодный прирост составляет 100-150%. Развитие ипотеки оказало довольно сильное влияние на рынок вторичного жилья, подстегнув спрос и, как следствие, цены на рынке, резюмирует Петухов. По данным аналитического центра инвестиционной компании Дом, в сентябре 2006 г. 1 кв. м на вторичном рынке в среднем обходился покупателям почти в 40 000 руб.

Сложившаяся на рынке вторичного жилья ситуация повлияла и на структуру потребительского спроса: наибольшим спросом стало пользоваться недорогое жилье. В 2006 г. однокомнатные квартиры, которые традиционно пользовались высоким спросом, превратились просто в дефицитные: покупая жилье при помощи ипотеки, люди предпочитают небольшой метраж, говорит Петухов. Наиболее ликвидными в 2006 г. были однокомнатные квартиры, соглашается Хвостов. По словам Петухова, повысился спрос и на квартиры в окраинных районах Самары, где жилье дешевле, чем в центре. Сейчас востребованы такие районы, как Красная Глинка, Сухая Самарка, район 116-го километра, говорит Хвостов. Сухая Самарка особенно популярна, район серьезно застраивается, развивается инфраструктура, покупатели охотно приобретают местные новостройки на вторичном рынке.

Высокий спрос на вторичное жилье спровоцировал рост цен. По данным участников рынка, с начала года он составил от 40% до 60% в зависимости от качественных характеристик и месторасположения квартир. Если в начале года двухкомнатная квартира на ул. Владимирской (Ленинский район) стоила $73 000, то сейчас уже $85 000, приводит пример Петухов.

По прогнозам участников рынка, до конца года цены на самарском рынке вторичного жилья, скорее всего, будут расти незначительно. Они и так уже достаточно высоко взлетели, говорит Винтаев. Дальнейшее развитие вторичного рынка будет зависеть от того, как сложится ситуация на рынке новостроек, сколько нового жилья удастся ввести строителям.

По словам Чемпинской, сейчас готовые квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках перепродаются быстрее всего. В сентябре этого года, по словам Петухова, на рынок было выброшено много таких квартир до этого их владельцы ждали получения свидетельства о праве собственности. В подобных квартирах никто не жил, их покупали с инвестиционными целями, поясняет Чемпинская.

Активное офисное строительство побуждает владельцев новых бизнес-комплексов повышать техническое оснащение зданий для получения конкурентных преимуществ в борьбе за арендатора и повышения эффективности инвестиций. Все большее распространение на рынке получает термин "интеллектуальное" здание (для коммерческой недвижимости) и "умный" дом (для жилья) - технология, позволяющая объединить технические системы здания в единый комплекс, управляемый с минимальным участием человека.

Столичные инвесторы элитных бизнес-комплексов оценили выгоду использования высокотехнологичных систем управления зданиями и готовы идти на дополнительные расходы по оснащению своих объектов "интеллектом".

Дома "умнеют" все чаще.

Активный спрос на установку "интеллекта" сейчас проявляют инвесторы, строящие и в дальнейшем эксплуатирующие элитные бизнес-центры, считает заместитель начальника коммерческого отдела компании "Рокса" Андрей Караулин. По его словам, сейчас в России существуют технологии, позволяющие реализовать идею "интеллектуального" дома, есть и соответствующие специалисты. Однако в России еще не построен объект, который по праву можно было бы назвать "интеллектуальным" зданием, - считает генеральный директор Инженерной компании "СЭМ" Игорь Ходак.

В числе "интеллектуальных" объектов, готовящихся к сдаче, бизнес-центр в Щемиловском пер. , 23 (это комплекс А-класса площадью более 15 000 кв. м). В частности, управление микроклиматом предусматривает как поддержание усредненных параметров температуры и состава воздуха в здании в целом, так и дифференциацию по отдельным помещениям. Проект реализовала компания НПО "СЭМ", входящая в группу "Спецэлектромонтаж".

Фрагменты "интеллекта" закладываются при строительстве большинства новых комплексов. Так, по словам Караулина, "Рокса" инсталлировала комплекс инженерных систем и систем безопасности на базе оборудования и программного обеспечения системы Honeywell Enterprise Building Integrator (EBI) в "Башне 2000" ( "Москва-Сити"). С различной степенью интеграции инженерного оснащения сданы заказчикам офисный комплекс на ул. Цандера, 6, гипермаркет "Мосмарт" (Ярославское шоссе, 54) и торгово-офисный центр на Новинском, 31.

К концу 2003 г. в Москве будет сдан еще один "интеллектуальный" объект - 28-этажное административное здание на Каланчевской улице (площадью 53 кв. м). Его строит Балтийская строительная компания (генподрядчик по инженерии - компания "БСК-53") для нужд МПС, и поэтому его площади на рынок не попадут. В здании интегрируются более 30 систем, а общее число точек контроля (места крепления датчиков для сбора информации о работе систем и управления ими) превысит 28 00 В здании будет установлено энергосберегающее оборудование, интерактивные системы управления зданием (Building Management System) , телекоммуникационные сети.

По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, к интеллектуальным можно отнести большинство недавно построенных в Москве зданий класса А - например, "Берлинский дом", "Аврора Бизнес Парк" (1-я очередь) , "Башня на Павелецкой" и др. Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как дом N 17 по Чистопрудному бульвару, проект компании "Энка" в "Москва-Сити", "Кантри-Парк" и многие другие, будут оборудованы подобными системами, считает Мышкин.

По мнению специалистов, "интеллект" позволяет значительно экономить на эксплуатации здания. Однако пока достоверные данные об экономических показателях таких зданий в России отсутствуют. По предварительным оценкам, расчетная окупаемость вложений в "интеллект" дома - 3 - 6 лет при минимально гарантированном сроке эксплуатации - 10 - 15 лет, говорит Караулин из "Роксы".

Способ сэкономить.

Стоимость "интеллекта" в проекте здания выделить сложно, считает Караулин. По его словам, для строительства "интеллектуального" здания необходимо, чтобы системы имели возможность интеграции между собой на программно-аппаратном уровне. "Как правило, это оборудование ведущих фирм-производителей, - говорит Караулин. - В связи с этим стоимость каждой системы получается в 1,5 - 2 раза выше, чем стоимость подобной системы, не имеющей возможности интеграции. При этом само программное обеспечение - "интеллект" - стоит около 10% от стоимости оборудования".

По данным специализирующейся на оснащении "интеллектуальных" зданий компании "ЭкоПрог", применяемая ею система интеграции PROFIVE позволяет на 10% снизить платежи за электроэнергию, в два раза продлить срок службы осветительных приборов. Использование системы управления микроклиматом и освещением позволяет сэкономить 45% энергоресурсов.

Как правило, общее число инженерно-технологических подсистем, охватываемых проектами автоматизации здания, колеблется от 10 до 30, причем, как утверждает Игорь Ходак, прослеживается тенденция к их росту.

Пока основной аргумент для внедрения интеллектуальных технологий на мировом рынке - энергосбережение и эффективное использование дорогостоящих ресурсов - не является определяющим среди российских заказчиков, считает Игорь Ходак. Значительно более весомый аргумент - экономия людских ресурсов на обслуживании здания и повышение надежности эксплуатации объекта. Кроме того, установка в здании интеллектуальных систем безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании. Например, "Ингосстрах" дает скидку до 60% при имущественном страховании объектов, на которых установлена система PROFIVE от "ЭкоПрог ".

Помимо количества объединенных систем у "интеллекта" здания есть еще одна важная характеристика - число установленных точек контроля. "В "интеллектуальном" офисном здании не должно быть меньше 15 000 точек, - считает директор по маркетингу компании "АРМО-Инжиниринг" Александр Мосягин. - Чем выше плотность покрытия площади здания контролируемыми точками, тем больше возможности контроля и управления".

"Интеллектуальные" стандарты.

По данным мэрии, общая площадь жилого фонда в Ростове составляет около 19-20 млн кв. м, примерно 80% жилья частные домовладения, официально признаны ветхими жилые дома общей площадью около 1 млн кв. м. За 12 лет, с 1993 по 2005 г., в городе было построено и введено в эксплуатацию более 5 млн кв. м нового жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.

Однако сейчас застройщики готовы называть "умной" любую новостройку, не сообщая ни о числе объединенных систем, ни о реальном уровне "интеллекта" здания. Возникает путаница, аналогичная ситуации с классификацией офисных зданий два-три года назад, когда к одному классу недвижимости могли быть произвольно отнесены бизнес-центры разного качества. Возможно, и с определением степени "интеллектуальности" зданий скоро станет проще: ассоциация "Инженеры по отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, теплоснабжению и строительной теплофизике" (НП "АВОК") сейчас разрабатывает стандарты на первые появляющиеся в России проекты "интеллектуальных" зданий.
Ростов-на-Дону Начиная с лета 2006 г. все внимание платежеспособных ростовчан было отдано вторичному рынку. Новостроек в городе мало, их приобретение по-прежнему ассоциируется у покупателей с неоправданным риском. Увеличение спроса привело к росту цен: за июль август вторичные квартиры в Ростове в зависимости от качественных характеристик и месторасположения подорожали минимум на 13%.

Проблемы с оформлением документов на новостройки и несоблюдение сроков сдачи объектов застройщиками повлияли на поведение покупателей: большинство из них к концу мая сделало выбор в пользу вторичного рынка, говорит менеджер отдела ипотеки АН Максима Евгения Болмат. К августу предложение на первичном рынке сократилось на 50-70%, добавляет менеджер отдела продаж Гражданпромстроя Евгений Тенишев.Небольшой объем новостроек и рост спроса на вторичное жилье стимулировали резкий рост цен, констатирует гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. В июле квартиры подорожали почти на 6%, в августе цены выросли примерно на 6,7%, приводит усредненные данные по рынку Сосницкий. По его словам, лидерами в ценовой гонке по итогам лета стали: Темерник (+14,81%), центр города (+10%) и Александровка (+9,92%). Меньше всего подорожали квартиры на Сельмаше (+1%). Разницу в темпах роста эксперты объясняют разным объемом предложения и спроса по районам, качественными характеристиками домов и квартир.



Менеджер отдела домовладений АН Терра Игорь Чернухин отмечает, что на цены влияет и все большая доступность ипотечных и потребительских кредитов. Хотя к ипотеке ростовчане относятся пока настороженно, предпочитая брать потребительские кредиты и использовать их для покупки квартир. Взять кредит становится проще банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок, объясняет он. С ним соглашается Болмат: Если ставки по ипотеке сейчас составляют в среднем 11% годовых в рублях, то потребительский кредит можно взять под 16% в этом случае недвижимость не находится в залоге у банка. Болмат отмечает, что до 90% сделок в АН Максима проходит с использованием заемных средств. Основную часть составляет купля-продажа вторичного жилья, рассказывает она. Получить банковский кредит на покупку новостройки затруднительно: зачастую покупателю нечем обеспечить залог на период строительства объекта.

Дорожать квартиры на вторичном рынке начали в марте этого года: за полгода жилье подорожало на 20-25%, а некоторые объекты прибавили до 30% и более, говорит управляющий Риэлти-центра Ольга Леонтьева. В марте 2006 г. однокомнатную квартиру в Северном или Западном микрорайонах можно было купить за 0,95-1 млн руб., вспоминает Болмат, в сентябре она стоила минимум 1,2 млн руб.

Самыми востребованными на вторичном рынке остаются комнаты в коммуналках, квартиры гостиничного типа (так называемые гостинки) и однокомнатные квартиры. В августе доля такого жилья в общем объеме заявок на покупку составила более 47%, говорит Сосницкий. Рост цен опережает рост покупательной способности, поэтому растет спрос на недорогое жилье, добавляет он. В результате оно все больше дорожает. По данным Титула, в августе средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире составила 34 847 руб., в квартире гостиничного типа 34 415 руб., в коммуналке 32 271 руб. Для сравнения: 1 кв. м в двухкомнатной квартире обходился покупателям в 31 445 руб., в трехкомнатной в 28 480 руб.

Увеличение покупок на заемные средства привело к уменьшению рынка аренды. Начиная с весны этого года арендаторы все активнее предпочитают приобрести квартиру в кредит, говорит Чернухин. По оценкам ростовских риэлторов, развитие жилищного кредитования уменьшает число арендаторов жилья на 15-20% в год. По сравнению с началом года арендные ставки выросли всего на 5-10%, подсчитывает Чернухин. По его данным, в начале сентября аренда однокомнатной квартиры в среднем обходилась в 7000-8000 руб. в месяц в спальных районах и 10 000 руб. в центре.

Спрос на однокомнатные квартиры, по оценке Леонтьевой, опережает предложение в 2-3 раза. Но по объему предложений на рынке лидируют двухкомнатные (более 33%), замечает Сосницкий. Дефицит однокомнатных квартир объясняется просчетами строителей: в некоторых сериях домов их вообще не предусматривали, в других ставили по одной на этаж, объясняет Леонтьева.

В августе 17-метровые гостинки продавались в среднем по 1,1 млн руб., говорит Леонтьева. Такие цены не совсем оправдывают ожидания покупателей: например, 17-метровую гостинку ростовчане готовы приобрести максимум за 950 000 руб., рассказывает Болмат.

Резкий рост цен на жилье в Ростове подогрел интерес покупателей к приобретению недвижимости в близлежащих областных городах. От Ростова до Батайска ехать всего 20 минут, зато цены на одинаковые квартиры разнятся примерно на 200 000-300 000 руб., говорит Болмат. Однокомнатную квартиру в центре Батайска или Северном микрорайоне сейчас можно купить за 900 000-950 000 руб. Примерно такие же цены на квартиры в Аксае, добавляет Чернухин.

Наибольшее количество сделок по продаже квартир заключаются в центре города, Северном и Западном микрорайонах, отмечают риэлторы. Эти микрорайоны лидируют и по объему предложения на рынке. Мало квартир ждут своих покупателей на Военведе и в Стройгородке (их доля в структуре заявок 3,3%), в Александровке (2,5%) и Болгарстрое (менее 1%), отмечают аналитики Титула. По данным Сосницкого, спрос на эти районы как минимум вдвое больше.

Жилье в Таганроге (70 км от Ростова) пользуется популярностью у жителей северных регионов России, которые, став пенсионерами, переезжают на юг, отмечает менеджер АН Недвижимость Таганрога Олеся Погорелова. У них спросом пользуются 2-3-комнатные квартиры или частные домовладения поближе к побережью. У самих таганрожцев наиболее популярны малогабаритные однокомнатные квартиры жилье большей площади им не по карману, рассуждает она. Погорелова говорит, что с начала года цены на малогабаритные однокомнатные квартиры в Таганроге увеличились с 600 000 руб. до 780 000 руб.

В Новочеркасск (30 км от Ростова) переезжают в основном из областных городов поменьше Шахт, Новошахтинска, Красного Сулина, Гуково, ростовчане пока едут неохотно, рассказывает директор новочеркасского АН Капитал-Н Елена Кунда. Приезжие стараются найти работу в Ростове, а жилье купить у нас, подешевле, добавляет она. По данным АН Ключ-N, средняя стоимость малогабаритной однокомнатной квартиры в Новочеркасске составляет 700 000-900 000 руб., двухкомнатной до 1,2 млн руб., трехкомнатной до 1,5 млн руб. С начала года даже в непрестижных поселках Донском и Молодежном (30-35 км от Ростова) цены выросли на 50 000-100 000 руб., отмечает Кунда.



Главная --> Публикации