Главная --> Публикации --> Исцелися сам Декра освоит зюзино Евро-балашиха Главный архитектор столицы александр кузьмин объясняет, что такое московский стиль Жилищный кодекс пошел на смягчение

Летом должно было состояться весьма важное событие в индийской экономике одна из крупнейших частных строительных корпораций страны DLF (Delhi Land and Finance), принадлежащая К. П. Сингху и его семье, планировала первичное размещение части своих акций (IPO) на Бомбейской фондовой бирже. По оценкам специалистов, такой шаг превратил бы Индию в фондовый рынок, где определяющую роль играет собственность, как это происходит в Гонконге и Токио.

15 августа 2006 года Кушал Пал Сингх отпраздновал свое 75-летие. Этот человек для многих воплощает созидательное начало в современной Индии за последние 25 лет он создал не только сотни зданий и целые города, но и собственное многомиллиардное состояние.

Несостоявшееся дезертирство

Из-за случившегося в мае обвала индийского рынка и падения рупии IPO было отложено, однако мировая печать успела заинтересоваться семьей Синг-хов и историей их бизнеса. История оказалась действительно увлекательной. К. П. Сингх один из первых сумел оценить потенциал роста индийской экономики и предложил новые масштабы и новое качество строительства на основе частно-государственного партнерства и привлечения в страну иностранных компаний.

Сингх родился в семье состоятельных индийских землевладельцев и адвокатов. Окончив колледж, он отправился в Англию учиться на авиаинженера. Во время учебы британская военная комиссия призвала его служить в престижную индийскую армию. Однако военная жизнь пришлась Сингху не по вкусу, и он решил сбежать обратно в Лондон, к своим самолетам. Когда командир узнал об этом плане, то поступил весьма неожиданно: он предложил дезертиру свою помощь и взялся доставить его в целости и сохранности в аэропорт, но предупредил, что после этого ему придется до самой смерти жить с позорным клеймом труса и дезертира. Сингх понял, что погорячился, и отслужил в армии еще девять лет. Биографию К. П. Сингха определили его военное прошлое, опыт западной жизни, деловая хватка тестя и случайная встреча с будущим премьер-министром Индии. В остальном все как у всех талант, труд и удача.

Если бы не мой полковник, прекрасно разыгравший свою партию, чинил бы я сейчас самолеты в каком‑нибудь английском захолустье! Во многих интервью К. П. Сингх неустанно выражает признательность своему командиру, хотя с тех пор, когда тот принял участие в судьбе молодого индийского военного, прошло полвека.

Пока К. П. Сингх рос и учился, его однофамилец и будущий тесть Чаудхари Рагхвендра Сингх зарабатывал доброе имя для будущей семейной империи. В британской Индии Ч. Р. Сингх был госслужащим, но всегда интересовался бизнесом. Он предвидел, что создание на части индийской территории отдельного мусульманского государства Пакистана приведет к массовой миграции населения, которая в свою очередь вызовет огромный спрос на жилье. В 1946‑м, за год до провозглашения независимости Индии, он ушел со службы и создал компанию Delhi Land Finance.

Сингх, Сингх, земля и независимость

Тем временем в семье Ч. Р. Сингха случилось важное событие в середине 1950‑х годов его дочь Индира и молодой военный К. П. Сингх поженились. А в 1960 году К. П. Сингх расстался с армейской службой и присоединился к бизнесу тестя.

У Сингха‑старшего не было достаточного начального капитала, поэтому он ходил по домам и уговаривал крестьян, живших вокруг Дели, продавать ему землю в кредит с условием, что потом выплатит им не только стоимость участка, но и проценты. Так по крупицам он собирал солидные земельные участки и продавал их под застройку. Этот путь оказался чрезвычайно удачным: на территориях, прошедших через DLF, было построено больше 20 жилых и торговых районов по всему Дели, включая многие кварталы, которые сейчас считаются весьма престижными. Однако благоденствие закончилось в 1957 году, когда правительство фактически национализировало строительный комплекс индийской столицы и вытеснило с этого рынка частных игроков. Тогда Ч. Р. Сингх свернул свои операции с землей и вложил заработанные средства в другие виды бизнеса, в частности в производство промышленных батарей и электромоторов.

Знаменательная встреча

К началу 80-х стало совершенно ясно, что правительство неспособно решить жилищную проблему. Ситуация в городах стремительно ухудшалась. В результате несанкционированной застройки городское планирование существовало только на бумаге, а цены на жилье вышли из‑под контроля. Потребность в качественном строительстве ощущалась необычайно остро. Успевшему к тому времени освоиться в деловом мире К. П. Сингху хотелось размаха и самостоятельности. Тогда на семейном совете родилось решение вернуться к истокам компании DLF к операциям с недвижимостью. Как говорил впоследствии К. П. Сингх: почему бы не поработать над тем, чтобы сделать этот бизнес открытым? Он все равно должен был рано или поздно стать открытым, а у нас уже была известная торговая марка DLF.

В 1980 году сын тогдашнего премьер-министра Индии Индиры Ганди Раджив и его друг проезжали на автомобиле через Гургаон. Машина перегрелась как раз напротив того дерева, под которым К. П. Сингх пережидал зной. Путешественники отправились за водой к колодцу и остановились поболтать. Когда Раджив Ганди спросил у Сингха о его деятельности, тот рассказал, что его семья в начале 1960‑х годов была вынуждена прекратить операции с недвижимостью из‑за государственной монополии в этой сфере. Он поделился с Ганди идеей купить побольше земли и построить в Гургаоне, в 27 км от центральной части Дели, современный пригород. А заодно посетовал, что реализовать эту идею невозможно из‑за противодействия местных властей, которые, ссылаясь на закон 1975 года, не дают строить на землях фермеров. Ганди идея заинтересовала. Вскоре он организовал встречу Сингха с руководством штата Нарьяна, в результате которой было изменено местное законодательство: земли сельхозназначения разрешили застраивать. Как говорит К. П. Сингх: если бы не Раджив Ганди, урбанизация Индии так и осталась бы несбыточной мечтой. Раджив убедил меня, что стоит заняться тщательно спланированной застройкой. Он помог со всякого рода разрешениями. Я думаю, именно его видение будущего Индии помогло создать Гургаон в качестве ролевой модели для последующего строительства, несмотря на то что многие были против.

В индийской столице количество земли, которое по закону мог приобрести один человек, было очень невелико, поэтому Сингхи решили сделать оплотом своего земельного бизнеса район Гургаон, расположенный рядом с Дели, но на территории соседнего штата Нарьяна. Там закон не ограничивал размеры земельной собственности, принадлежащей одному владельцу. С прежних времен у Сингха‑старшего здесь осталось 40 акров земли (1 акр = 4043 кв. м), которые его зять К. П. Сингх собирался приумножить. Вряд ли ему это удалось бы, если бы не счастливый случай.

Город, который построил Сингх

Но получить разрешение это только полдела. Чтобы купить достаточно большой участок земли, пришлось проявлять чудеса дипломатии. И К. П. Сингх во многом повторил путь тестя. Четыре десятилетия спустя проблемы были те же: земля поделена на множество маленьких участков, и у каждого по несколько несговорчивых владельцев. Сингху пришлось выучить местное наречие, чтобы общаться с потенциальными продавцами на одном языке. Один землевладелец особенно долго упрямился. Когда Сингх пришел к нему в очередной раз, хозяин вынес из дома два стакана молока. На тот, который он протянул Сингху, неожиданно села муха. Что было делать? Если бы я сказал, что в стакане муха, я бы задел его самолюбие, и тогда мне не удалось бы с ним договориться. Так что пришлось выпить молоко, потихоньку сдувая муху к другому краю стакана. Я не мог позволить себе испортить отношения с этим парнем. Эта маленькая жертва оказалась ненапрасной, фермер в конце концов уступил напору Сингха.

Главным успехом в охоте Сингха на акул международного бизнеса можно считать заманивание в Индию компании General Electric (GE). Знаменитый генеральный директор американской GE Джек Уэлш, чьи бизнес-таланты вдохновляли и вдохновляют многих менеджеров, в своих мемуарах написал, что в 1989 году Сингх покорил его, устроив в Индии четырехдневный праздник по случаю его визита. Уэлша принимали во Дворце махараджей, его приветствовали красочно разодетые наездники на слонах, а на лужайке из цветов был сооружен гигантский логотип GE. Неудивительно, что спустя шесть лет GE стала самым крупным арендатором Гургаона. И GE не пожалела о своем решении. Как сказал один из топ-менеджеров, найти в Дели нечто сопоставимое по размерам и качеству было просто нереально, а в DLF действительно понимали, что нужно компаниям вроде нашей. В результате GE заняла почти 4650 кв. м офисных площадей в Гургаоне и стала приманкой для другой крупной рыбы.

Так, шаг за шагом, Сингх собрал больше 3000 акров земли в Гургаоне. Изначально стоимость одного акра составляла около 2 тыс. долл. в несколько раз меньше, чем нынешние рыночные цены на землю в этом районе. Одновременно с покупкой участков Сингх продолжал заниматься импортом промышленного оборудования, обрастая связями в деловом мире, которые впоследствии сыграли важную роль в привлечении серьезных арендаторов.

Особенности национальной урбанизации

Строительство нового Гургаона, известного также как DLF‑Сити, происходило в пять этапов в соответствии с единым планом. В нем есть все, что необходимо для нормального автономного функционирования: высококачественное жилье, торговые центры, офисные комплексы, общественные здания, школы, больницы, рестораны, гостиницы, спортивные сооружения и даже поле для гольфа предмет особой гордости К. П. Сингха, обожающего эту игру. Из забытого богом пустующего уголка земли Гургаон превратился в современный престижный пригород, куда охотно стремятся и компании в поисках более низкой, чем в Дели, арендной платы, и их сотрудники, которые не хотят тратить время на поездки до места работы. Огромное количество call-центров международных компаний находятся именно здесь. Вслед за GE в Гургаоне обосновались British Airways, Nestlе’, PepsiCo, American Express, IBM, Ericsson и др. Гургаон стал самым крупным в Азии современным частным городом, построенным с нуля, образцом новаторского подхода к градостроительству.

Что касается отношения государства к строительному бизнесу, то, по мнению Сингха, оно должно создавать возможности, разрешать спорные ситуации и вообще поддерживать частного застройщика, вместо того чтобы самому проектировать и строить. Причем государство само заинтересовано в таком партнерстве. его результатом являются новое продуманное и современное жилье, новые рабочие места, увеличение ВВП и повышение привлекательности Индии для внешнего капитала.

Хотя индийский рынок земли стал более открытым, а по новым законам на нем могут действовать и иностранные игроки, зарубежные компании не торопятся воспользоваться появившимся шансом и с головой окунуться в таинственный мир Востока. Они предпочитают действовать через мест-ных посредников, хорошо знающих национальную специфику и умеющих найти подход к местной бюрократии. В качестве такого посредника Сингх незаменим: он известен, пользуется уважением, обладает нужными связями и незаурядным мастерством ведения переговоров.

Традиционно операции с недвижимостью в Индии совершались полуподпольно, с использованием крупных сумм наличности. Сингх настоял на том, чтобы все платежи делались только чеками и были полностью легальны. Если бы мы позволили себе принимать наличность, наши продажи были бы вдвое больше, вздыхает Сингх.

В строительном бизнесе Сингх всегда стремился утверждать прозрачность финансов и высокие инженерные, архитектурные и дизайнерские стандарты.

После успеха Гургаона Сингха уже ничто не могло остановить. Он планомерно осуществляет экспансию и территориальную, осваивая новые районы Индии, и качественную, постоянно диверсифицируя свой бизнес. Помимо жилья и офисов DLF активно вторгается на рынок строительства крупных торговых и торгово‑развлекательных центров, вплотную подошла к строительству дорог, мостов и других объектов инфраструктуры. Она продолжает скупать земли, причем уже не только и не столько у фермеров‑одиночек, сколько за большие деньги на земельных аукционах. Так, DLF заплатила 160 млн долл. за участок размером 17 акров в центре Мумбаи, на котором раньше располагалась государственная мануфактура.

Что касается офисных площадей, то DLF одна из первых обнаружила, что сдача офисов в долгосрочную аренду является удачной альтернативой их продаже. Компании, которые не хотели обременять себя лишней недвижимостью на балансе, приветствовали аренду, а DLF получала устойчивый доход от арендных платежей даже тогда, когда цены на недвижимость падали.

Империя Сингхов продолжает существовать как семейное предприятие. Теперь в нем наравне с Кушалом Палом участвуют его сын Раджив и дочь Пия. Раджив Сингх окончил Массачусетский технологический институт с дипломом инженера и там же получил базовое образование в области менеджмента. В DLF он занимает пост вице-председателя, обеспечивает общую стратегию развития компании и контролирует операции компании внутри страны. Пия Сингх также училась в США, в Пенсильванском университете, работала в одном из американских подразделений GE, а теперь, уже в рамках DLF, занимается строительством ритейл-центров и развлекательных комплексов.

От семейного предприятия к акционерному обществу

Сегодня Сингхи стремятся превратить свое семейное дело в акционерное общество и разместить на Бомбейской фондовой бирже более десятой части его акций. Сейчас доля Сингха и его семьи в компании составляет 99,5 %; продано будет максимум 12,77 % акций. В случае если IPO состоится, оно будет крупнейшим в индийской истории, а состояние Сингха стремительно вырастет. У него появится шанс стать самым богатым индийцем в мире, а у его компании возможность попасть в первую мировую пятерку в этой отрасли.

Про главу компании К. П. Сингха по‑прежнему известно не так много. В интервью кроме истории несостоявшегося дезертирства он обычно рассказывает о своей вере в будущее Индии вообще и ее строительного комплекса в частности, а также о своей потребности заниматься благотворительностью, чтобы облегчить жизнь обездоленных. Когда дело доходит до строительных проектов, Сингх не колеблясь нанимает лучших западных архитекторов, дизайнеров и экспертов. Так, в интересах бизнеса он заключил долгосрочный союз с ирландским строительным гигантом Laing O'Rourke, строившим терминал в Хитроу, дубайский аэропорт, Millennium Dome и множество других ответственных сооружений.

Новые горизонты

Самой компании IPO принесет столь необходимые для дальнейшего развития финансы, позволит повысить прозрачность и привлечь иностранный капитал. Но есть, разумеется, и обратная сторона медали: если крупный проект потерпит неудачу, это немедленно скажется на стоимости акций и компании в целом, тогда как для закрытого семейного бизнеса подобные неудачи имеют гораздо меньшие последствия.

Если все пойдет по плану, в ближайшие годы DLF станет самым крупным в Индии застройщиком, присутствующим в 14 больших и 35 городах поменьше, и тем самым превратится из региональной компании, действующей преимущественно в Северной Индии, в общенациональную. При этом руководство хотело бы многократно воспроизвести модель DLF-Сити по всей Индии через установление партнерских отношений с местными фирмами, знающими местную специфику и бюрократию.

Как бы ни сложилась судьба DLF на бирже, в целом, по оценкам компании Merrill Lynch, сектор экономики, связанный с недвижимостью, может увеличиться больше чем вчетверо и к 2010 году достигнуть 50 млрд долл. За последние три года цена на землю в индийских городах выросла в среднем в три раза. Устойчивый экономический подъем привел к быстрому росту индийского среднего класса, а там, где растет средний класс, всегда будет спрос на качественное жилье, офисные площади и торговые центры.

Для жилищного строительства предложены три основные модели. Первая уже хорошо освоенное массовое строительство индивидуальных домов и многоквартирных многоэтажных зданий. Второе строительство в Гургаоне комплекса элитных квартир под названием DLF Golf Links. Предназначенная для него территория расположена на краю нового поля для гольфа международного уровня, разбитого рядом с более старым и ставшим уже знаменитым полем им. Арнольда Палмера. Наконец за пределами Гургаона предполагается строить элитные курортные комплексы, для этого уже куплены два участка земли на Гоа. Вершина планов в сегменте класса люкс суперотель для одной из мировых сетей, соединенный с комплексом апартаментов того же уровня; проект планируется заказать архитектору с мировой известностью. Другой амбициозный проект заключить союз с Hilton Hospitality Inc. и построить в Индии 100 отелей этой мировой сети.

Вторая задача расширение ассортимента строительных услуг в каждом сегменте строительного рынка. Для DLF основными сегментами являются жилищное строительство, торговые и торгово‑развлекательные комплексы, офисные помещения и объекты инфраструктуры.

Офисные здания традиционно сильное место DLF. из списка Forbes-500 70 компаний арендуют офисы у DLF. Многие офисные башни в Гургаоне DLF строила на заказ, выполняя пожелания будущих арендаторов. Иногда ради их удобства компании приходилось брать на себя неожиданные функции. В Гургаоне нередко выключали электроэнергию из‑за ее дефицита; летом блэкаут мог продолжаться по четыре шесть часов в день. Чтобы оградить своих арендаторов от такой неприятности, DLF обеспечила бесперебойное питание основных служб сама. А поскольку дизель-генераторы оказались слишком дороги, построила собственную газовую электростанцию, причем отработанный газ используют в других инженерных системах.

Торгово‑развлекательные центры, которые возводит DLF, должны поймать в свои сети всех платеже-способных индийцев, по крайней мере, этого очень хочет Пия Сингх. Для любителей приключений планируется построить тематические парки, возможно, даже совместно с Walt Disney Co. Любители роскоши смогут развлекаться и совершать покупки в Эмпорио на юге Дели, куда уже устремились многие мировые бренды, такие как Louis Vuitton, Gucci и Cartier. А патриоты не обойдут вниманием гургаонский Mall of India самый большой в стране молл площадью около 93 тыс. кв. м, где будет все что душе угодно: развлекательный центр, стадион для джоггинга и даже искусственное озеро с водными шоу.

Инфраструктурные проекты последнее увлечение Сингхов. Они собираются строить не только четыре специальные экономические зоны в Северной Индии, но и скоростные автомагистрали, мосты и аэропорты. В общем, строить Индию.
Риэлторы не связывают увеличение предложения на вторичном рынке жилья осенью с выбросом на рынок инвестиционных квартир. Обвала никто не предрекает, но стабилизацию рынка к концу года ожидают многие. Пока цены растут, правда уже не так быстро.

Все здания отвечают не только национальным, но и самым суровым американским стандартам противопожарной безопасности. Для арендаторов устраивают специальные тренинги на случай пожара. Руководит противопожарной службой DLF не кто‑нибудь, а бывший главный пожарный города Дели. Такое усердие было оценено по достоинству: если раньше 80‑90 % офисов в новом здании находили клиентов за два с половиной три года, то теперь уже через год заняты почти все площади.

Обзор московского рынка недвижимости по итогам сентября 2006 года (данные Аналитического центра ирн.RU)

По данным аналитического центра ирн.ru, за девять месяцев 2006 г. средний уровень цен вырос на 73%. В компании Миэль-Недвижимость говорят о 75,5%-ном росте за тот же период, до $4665 в среднем за 1 кв. м в сентябре, в ГК МИАН о 74%-ном и $5255 за 1 кв. м. По более скромной оценке независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, в сентябре 1 кв. м московского жилья предлагался в среднем за $4528 (на 66% дороже, чем в январе 2006 г.). В октябре, прогнозирует Бекетов, квартиры подорожают не более чем на 5%. Далее до конца года возможен рост на 2-5% в месяц, или 0,5-1% в неделю. На стабильном рынке, говорят эксперты, цены растут не более чем на 1-2% в месяц.

По подсчетам консалтинговой компании Russian Reseach Group (RRG), за неделю с 28 сентября по 4 октября жилье экономкласса даже подешевело впервые более чем за год. Немного, всего на $7 за 1 кв. м, так что говорить о падении цен не приходится.

Тормозной путьРост цен начал замедляться еще летом, осенью торможение продолжилось. По оценке аналитического центра ирн.ru, если весной квартиры дорожали на 10% ежемесячно (май поставил рекорд), то в сентябре всего на 4% (по другим оценкам на 5-6%). Но и 4% в месяц это 48% годовых, напоминают аналитики портала Rway.

В течение первых двух кварталов 2006 г. в зависимости от объекта срок экспозиции мог составлять от нескольких часов до нескольких недель. В III квартале 2006 г. с ростом объемов предложения сроки экспозиции несколько выросли, тем не менее средние показатели не превышают 1,5-2 недель, говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.

Сейчас квартиры выставляются с оглядкой на динамичный рост цен, и продавцы готовы ждать, пока рынок догонит их завышенные ожидания. Спрос на протяжении 3-4 месяцев остается стабильным. Однако жилье продается уже не так быстро, покупатель может выбирать, резюмирует Сергей Шлома, директор департамента управления вторичного рынка корпорации Инком-Недвижимость.

По словам Динары Лизуновой, пресс-секретаря ГК МИАН, самая высокая стоимость 1 кв. м $6997 зафиксирована в современных монолитных домах. Да и сталинки, несмотря на изношенность, не спешат уступать: в сентябре средняя цена 1 кв. м в них достигла $665 Самые дешевые квартиры предлагаются в панельной застройке $4610 за 1 кв. м в среднем по Москве. Они дорожали наиболее интенсивно, подтверждает она.

Как только цены притормозили и квартиры перестали улетать как горячие пирожки, а покупатели начали торговаться, дешевое перестало дорожать быстрее, превратившись в аутсайдера сентябрьского роста, отмечают в Миэле. Хотя по итогам девяти месяцев панельные и кирпичные хрущевки самое дешевое предложение столицы, переоцененное в период ажиотажного спроса, все равно в лидерах (подорожали более чем на 82%), говорит Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра Миэль-Недвижимость.

Стоимость вторичных квартир традиционно выше аналогичного сдаваемого в эксплуатацию жилья примерно на 15-20% ($500 на 1 кв. м, по оценке Бекетова). Но в компании Новая площадь отмечают, что это характерно только для экономкласса ($4100 за 1 кв. м готового жилья против $2790 за 1 кв. м на стадии строительства). В сегменте более престижного жилья в настоящее время новостройка продается дороже.

Александр Кукояка, директор департамента брокерских услуг компании Золотые ворота, считает, что вторичный рынок все это время тянулся за первичкой. А рынок новостроек реагировал на закон о долевом строительстве снижением объемов предложения и повышением цен. В Rway считают вполне вероятным, что через несколько лет состояние рынка будет на 99% определяться ценами на монолитные новостройки, а строительство панельного жилья на продажу станет уникальным явлением. Сейчас панельные новостройки ЮВАО, 90% которых строится в районах, находящихся за МКАД, продаются в среднем по $2865 за 1 кв. м.

Замедление темпов ценового роста принято связывать с увеличением объемов предложения. Некоторые риэлторы даже заговорили о превышении предложения над спросом. Но большинство из них полагает, что спрос на жилье в Москве по-прежнему остается неудовлетворенным. Оценки риэлторов и аналитиков относительно объема предложения в настоящее время варьируются от 15 000 до 25 000-26 000 объектов единовременно. Число квартир на продажу выросло в сентябре на 10-15% по сравнению с августом. По данным ГК МИАН, в сентябре оно превысило 30 000 объектов, прирост за месяц составил 17%. В денежном выражении объем предложения возрос на 85% и в сентябре составил более $8,5 млрд.

Предложение пополняется

К апрелю 2006 г. спрос на объекты вторичного рынка увеличился по отношению к декабрю 2005 г. в 2,6 раза, но на продажу выставлялось всего на 32% больше квартир. В августе 2006 г. уровень спроса и предложения достиг уровня декабря 2005 г., считает Луцков.

Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко отметил, что предложение сократилось примерно вдвое по сравнению с весной 2005 г. В Новой площади, в отличие от других компаний, вообще считают, что объем вторичного рынка низок: Пик пришелся на май 2006 г., но все лето и сентябрь количество предложений снижалось. К IV кварталу дефицит на вторичном рынке частично нивелировался, говорит Лукина, но это коснулось в основном квартир стоимостью от $300 000.

На рынке вторичного жилья преобладают альтернативные сделки. В предложении увеличивается доля сравнительно недорогих квартир в панельных девятиэтажках, отмечает Бекетов, а их вряд ли можно отнести к инвестиционным квартирам.

Не сбрасывают

У продавцов есть резоны не торопиться с продажей и не сильно снижать цены. Частные инвесторы тем более могут подождать у многих из них достаточно крепкие нервы, чтобы дождаться следующего цикла повышения цен, даже если продолжительное снижение будет иметь место, соглашаются в Rway. Но Репченко уверен, что потенциал для дальнейшего подорожания во многом уже исчерпан. И даже ипотека не сильно подогревает спрос.

Люди возвращаются из отпусков и решают квартирный вопрос что-то продают, что-то покупают, отсюда и рост предложения, говорит Луцков. Шлома также утверждает, что никакого притока свободных квартир нет, как был рынок на 85% альтернативным при 15% свободных квартир, которыми замыкали цепочки альтернатив, таковым он и остается. Инвесторы квартиры не сбрасывают зачем? У них терпения хватит надолго, хотя продавцы играют на повышение уже менее уверенно. Число сделок уменьшается. По инерции цены будут расти и к зиме вырастут еще примерно на 10%, считает он.

Не обвалится

Инвестквартиры, возможно, пополнили предложение, но ранее и выставлялись по завышенной цене чтобы прощупать рынок. Аналитики Новой площади полагают, что основная масса инвестиционных квартир была реализована в 2004-2005 гг. конечным пользователям. В Vesco Realty осмотрительно замечают, что определенный процент вливаний в объем вторичного рынка за счет поступления в продажу инвестиционных квартир существует, но оценить данный показатель затруднительно. На рынок выставляется часть площадей, приобретенных ранее с арендными целями. Продаются квартиры, хозяева которых зарабатывали на росте стоимости в процессе строительства. Недвижимость стала для многих бизнесом, говорит Кукояка, люди пользуются ростом цен на квадратные метры. По его наблюдениям, покупателей меньше не стало, но увеличение предложения, в том числе и застройщиками, будет идти осенью по нарастающей. В корпорации Бест-Недвижимость ожидают, что в ноябре покупатели станут более активными.

Если дефицит сохранится, то рынок жилой недвижимости может перешагнуть очередной психологический барьер в $5000 за 1 кв. м уже к концу текущего года, считает Луцков. Александр Кукояка говорит, что дальнейшее поведение рынка определится летом 2007 г. В преддверии выборов весной 2008 г. финансовые структуры, чиновники, не уверенные в карьере, будут избавляться от недвижимости, говорит он.

Если в оценке спроса и предложения эксперты приходят к разным цифрам, то в прогнозах до конца года они единодушны: обвала цен не предвидится, и даже кратковременная коррекция вниз маловероятна. Вероятна стабилизация уже в конце этого года или начале следующего. Рост цен до конца года составит не более 15-20%, предложение будет понемногу пополняться, но не настолько, чтобы насытить спрос.

Попытки сразу ввести жесткие ограничения по району проживания, по требованию к цене сделки оказались неудачными. Нам дали понять, что сейчас рынок не покупателя, а продавца, поэтому, если кто и диктует правила игры, то он, а не мы, - жаловалась подруга.

Моя подруга и ее, как сейчас модно говорить, бойфренд на протяжении последних восьми месяцев пытались купить квартиру в Москве. Теперь, когда их хождения по мукам закончены, подруга жалуются, что они были вынуждены практически два-три раза в неделю ездить по самым разным районам мегаполиса и просматривать кучу квартир с самыми разными характеристиками, как техническими, так и ценовыми.

Главная причина многочисленных срывов, которые преследовали моих друзей в период поисков жилья, конечно, деньги. Стандартная ситуация, по их словам, выглядела так: они соглашались на покупку жилья (причем в большинстве случаев искомое жилье вовсе не отвечало их требованиям, но приходилось действовать по принципу не до жиру - быть бы живу). Вносили аванс. Обсуждали перспективы обустройства квартиры, которую уже считали своей. И тут появлялся новый продавец, готовый выложить всю сумму живыми деньгами (а мои друзья собирались купить квартиру на ипотечный кредит).

О чем тут писать, спросите вы. Хождения по мукам кончились, и слава Богу. В том-то и беда, что кончились они ничем. Вернее, их результатом стало не приобретение квартиры, а покупка иномарки, весьма престижной и красивой, но совсем непохожей не вожделенные квадратные метры жилплощади в одном из спальных районов Москвы.

Второй вариант, также имеющий место быть. Новый покупатель - при этом его может поставить то же агентство, что работает со старым - сразу согласен выложить за квартиру больше оговоренной суммы. Понятно, что старому покупателю в этой ситуации надеяться на бескорыстие продавца не приходится. Так же, впрочем, как и на поддержку своего агентства: коль скоро риэлторы получают процент с суммы заключенной сделки, они по определению заинтересованы в росте этой суммы. Не можешь перебить вновь сделанное и более щедрое предложение - твои проблемы. Особенно на рынке, который справедливо называют рынком продавца, а не покупателя.

Такой вариант развития событий, как поясняют риэлторы, сейчас встречается нередко: по их словам, московскую недвижимость практически по любым ценам готовы скупать денежные мешки из нефтедобывающих регионов. Они действительно не стоят за ценой и самое главное - предлагают продавцам ускоренные варианты совершения сделок, коль скоро здесь не надо ни обращаться в банк за одобрением кредита, ни ждать денег. Просто пришел, увидел и купил.

Упирается все опять-таки в цены, вернее, в их непредсказуемо резкий рост в первом полугодии текущего года.

Третий еще более распространенный вариант: цену повышает сам продавец, причем не всегда из корыстных побуждений. Просто в России, по словам экспертов, и в Москве особенно, большинство сделок на рынке недвижимости выстраиваются по принципу цепочек, и изменение цены на одном из ее участков неизбежно влечет за собой цепную реакцию. С расторжением ипотечных сделок, если кто-то из продавцов/покупателей заключал их.

Если пересчитать это на среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в Москве, то выйдет вполне приличная сумма, которая по карману далеко не всякому.

Восемь месяцев назад эксперты, анализируя динамику цен на столичном рынке недвижимости, считали, что к концу 2006 года стоимость квадратных метров здесь достигнет 4000 долларов. Можно поздравить продавцов: на дворе еще август, а эта планка - во всяком случае, по некоторым типам жилья - успешно взята. При этом в рекордные месяцы - март и апрель - рост цен достигал в неделю 3-4%.

На это, по очевидным причинам, не один банк не соглашается. Тем более, если учесть, что финансово-кредитные структуры уже сильно либерализовали условия предоставления ипотечных кредитов: снизили, а то и полностью отменили первоначальный взнос, растянули сроки предоставления займа с тем, чтобы уменьшились размеры ежемесячных платежей. Но это все, как показывает практика, не способно полностью устранить проблему срыва ипотечных сделок.

Конечно, на то и ипотека была придумана, чтобы люди, которые не в состоянии сразу выложить деньги за квартиру, покупали ее в рассрочку. Однако, как признаются сами банкиры, в нынешних условиях весьма сложно развивать это направление бизнеса. Цены растут, и клиент обращается в банк повторно с просьбой увеличить сумму займа. А это, как говорят аналитики, возможно далеко не всегда: размеры кредитования ограничены кредитоспособностью должника, его доходами, наличием у него официальных справок о доходах, поручителей и т.д. Выдавать заведомо больше, чем он может вернуть, значит заведомо увеличить собственные риски.

Выходит, что единственное спасение заключается в замедлении темпов роста цен на жилье. Но вот когда оно настанет, и будет ли настолько значительным, чтобы стабилизировать ситуацию? Об этом можно сейчас только гадать.
Корпорация «Конти» – один из крупнейших частных игроков на московском рынке недвижимости. Компания присутствует сегодня фактически во всех сегментах рынка, занимаясь как массовым, так и элитным строительством. О том, почему «Конти» выбрала именно такую стратегию, в интервью «Ко» рассказывает президент компании Тимур Тимербулатов.

По статистике, в Москве уже распадается каждая третья, а то и каждая вторая такая сделка, в Петербурге показатель не на много лучше - под угрозой срыва оказывается каждая четвертая сделка, в городах-миллиониках показатели аналогичные.

Тимур Тимербулатов: Строительный рынок в настоящее время действительно переживает бум. На мой взгляд, есть две причины такого интереса к рынку недвижимости. Во-первых, это текущий кросс-курс основных валют, а во-вторых, изменения в налоговом законодательстве. Природа этого бума неоднозначна, поскольку он сочетает в себе и экономические, и политические факторы. Замечу, что для нас такой подъем, особенно в летний период, стал неожиданным.

«Ко»: Столичный рынок недвижимости переживает инвестиционный и ценовой бум. Вот уже четыре года, как цены на жилье растут очень быстрыми темпами, и, похоже, не собираются останавливаться. Как вы относитесь к мнению о том, что московский рынок недвижимости сильно переоценен?

«Ко»: Как на московский рынок могут повлиять новые большие земельные участки, которые предлагают федеральные власти, и естественные монополии? Приведет ли это в перспективе к снижению цен сделок?

Однако мы считаем, что в целом рынок не переоценен, не перегрет, и к осени следует ожидать следующего подъема конъюнктуры. На данном этапе существует дисбаланс между спросом и адекватным предложением жилья, что подтверждают и маркетинговые исследования, которые мы проводим.

Думаю, что в ближайшие два года рынок будет развиваться предсказуемо, войдет в фазу стабильного роста, поскольку существуют возможности для инвестирования средств и дефицит свободных участков.

Т.Т.: О резервных для Москвы участках, как правило, заранее хорошо известно. Многие из них предлагаются с обременением, заводские территории требуют инвестиций, юридической «очистки» и т.д. В краткосрочной перспективе предложение этих территорий не слишком существенно повлияет на общую динамику цен, а через 2 – 3 года, когда имеющиеся сегодня свободные участки будут застроены, им на смену придут резервные зоны.

Т.Т.: В период формирования строительного рынка, когда компании только становились на ноги, у них не было достаточных средств для расчета «живыми деньгами». Бартер был предпочтительнее. С развитием строительного рынка в стране и в Москве, с укреплением финансового положения строительных компаний живые деньги становятся вне конкуренции. Это означает переход к цивилизованному рынку, современным способам ведения дел и самое главное – прозрачность строительного бизнеса. Однако эта схема не применяется к таким масштабным проектам, как, например, наши проекты «Эдельвейс» или «Континенталь».

«Ко»: Какая из схем городского участия более выгодна для девелоперов – прежняя бартерная или нынешняя, с расчетами живыми деньгами?

Т.Т.: Подходов существует несколько: банковский сектор вроде бы готов под государственные гарантии выдавать долгосрочные кредиты, но несовершенство законодательства не позволяет это реализовать. Доход гражданина, обращающегося за кредитом, должен быть не меньше $800 в месяц. А что делать тем, кто со всеми надбавками не может дотянуть до такого благополучия? А молодежь?

«Ко»: Недавно «Конти» запустила собственную ипотечную программу. В чем ее суть и отличия от других подобных предложений на рынке?

Совершенно очевидно, что ипотека сегодня наиболее актуальна для так называемых социально незащищенных слоев населения. Для этих категорий граждан необходимо строить жилье стоимостью не более $220 за квадратный метр, тогда при среднемесячном суммарном доходе семьи в $300, граждане смогут инвестировать в свое жилье от $9000 до $15 000 в течение 10 – 15 лет. В случае стоимости ипотечного кредита 7 – 9% в год, сумма ежемесячных платежей по нему составит $75 – 10 Для строительства качественного жилья наша компания планирует идти по пути снижения себестоимости строительства, что возможно при оптимизации проектных решений. Механизм ипотечного кредитования начнет применяться в Московской и Калужской областях, где будут построены первые «ипотечные» дома на собственные средства компании.

Выходит, что западная модель, рассчитанная на средний класс, имеющий стабильный ежемесячный доход, вряд ли сработает в массовом масштабе, как того требует жизнь. Понимая суть проблемы, мы предложили иной подход к реализации программы ипотечного жилищного кредитования в России, а именно без предварительного взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры. В данной ипотечной модели строительные компании должны стать неким эпицентром по реализации ипотечных программ в регионах. Строительный бизнес накопил опыт и ресурсы, чтобы консолидированно приступить к ипотечному жилищному строительству. Для этого необходимо наделить строительные компании полномочиями основных исполнителей программ в регионах, а также привлечь в программу предприятия стройиндустрии для объединения усилий по снижению строительной себестоимости ипотечного жилья.

Т.Т.: Объясняю. Мы не выходили из проекта и мыслей таких не держим. И не только по причине того, что идея строительства кольца высоток принадлежит «Конти», а потому, что я связываю стратегию нашей компании с реализаций масштабных градостроительных проектов по сути исторических, к которым отношу и «Новое кольцо Москвы».

«Ко»: Совсем недавно появилось сообщение о том, что ваша компания выходит из ОАО «Новое кольцо Москвы». Это означает, что вы прекращаете этот проект?

С экономической точки зрения реализация проекта «Новое кольцо Москвы» выгодна всем сторонам: заказчику, инвестору, потребителю. Город участвует в программе предпроектными проработками, земельными участками, гарантиями инвестиций и получает прибыль от реализации проекта, которая идет на финансирование городских программ. Прежде всего это больная тема – реконструкция ветхого жилого пятиэтажного фонда. В ходе реализации проекта привлекаются большие инвестиции, создаются рабочие места, «работают» деньги населения. На сегодняшний день уже освоены три площадки – это 43-этажный «Эдельвейс» на Давыдковской улице, в стадии строительства находятся 50-этажный объект «Вертикаль» на Ленинском проспекте и 48-этажный «Континенталь» на улице Маршала Жукова. На 7 новых площадках начаты проектные работы, а на 14, которые относятся ко второй очереди проекта «Новое кольцо Москвы», ведется предпроектная подготовка. В целом по программе к 2015 году предусмотрено возведение 60 высотных зданий, каждое из которых будет похоже на мини-город со своей инфраструктурой – подземными гаражами, аквапарками, магазинами и т.д. Важно, чтобы возникал и некий социум, объединяющий жильцов.

Для осуществления проекта было создано одноименное акционерное общество «Новое кольцо Москвы» со стопроцентным капиталом города, а «Конти» была назначена управляющей компанией по реализации программы, так что мне довелось руководить двумя структурами. В период, когда мы запускали проект, имело смысл концентрировать все полномочия в одних руках. Первоначально планировалось, что «Конти» будет выполнять чисто управленческие функции, но сложилось так, что мы стали и основным инвестором. На данном этапе логичнее разделить функции, поэтому мое предложение о передаче полномочий по управлению одноименной компанией «Новое кольцо Москвы» было поддержано. В конце апреля по нашей инициативе была создана городская комиссия по вопросам строительства высоток, которую возглавил мэр Москвы Юрий Лужков. При этом «Конти» осталась управляющей компанией по реализации данного проекта, а ОАО «Новое кольцо Москвы» будет выполнять технические функции.

Т.Т.: Это все-таки разные вещи – элитный проект «Покровское-Глебово» и коттеджное строительство. Последнее очень перспективно, и за ним будущее. Опыт будет распространен в других регионах – в Батуми, Тамбове, и думаю, что скоро перечень городов можно будет расширить. Если говорить об элитном жилье, а «Покровское-Глебово» и есть такое жилье, то спрос тоже велик. Так, в первой очереди «Покровского-Глебово» уже продано 90% квартир. Более того, во второй очереди проекта – «Покровский берег» – уже сейчас реализовано 20% элитного жилья.

«Ко»: Насколько перспективен для вас коттеджный рынок, и в частности «Покровское-Глебово»?

Т.Т.: Благодаря нашей работе нам приходится часто бывать в регионах – от Калининграда до Батуми. Именно это позволяет иметь четкое представление о развитии рынка недвижимости на той или иной территории, определить спрос на жилье, а также диапазон предложений региональных строительных компаний. Для нас важно определить свою нишу и безошибочно выстроить инвестиционную стратегию. Такой подход позволяет работать во многих направлениях, сделать бизнес прибыльным и надежным. Вместе с тем мы не скрываем социальной направленности нашей деятельности, поэтому занимаемся массовым строительством. Мы реализуем масштабный проект по строительству жилья в городах Центрального федерального округа – Калуге, Иванове, Курске, Туле, Тамбове и др. Московский опыт очень востребован: мы делимся техническими и проектными решениями, помогаем оформлять документацию для кредитных операций и многое другое. Отмечу, что мы привлекаем к сотрудничеству местные строительные коллективы, тесно работаем с региональными администрациями, и это примерно на 20% повысило строительную активность в этих местах.

«Ко»: «Конти» занимается сразу несколькими направлениями строительного бизнеса, не ограничиваясь одним сегментом рынка, – элитным или массовым. Почему вы занимаетесь и тем и другим, ведь это разные направления бизнеса?



Главная --> Публикации