Главная --> Публикации --> Последний резерв Исцелися сам Декра освоит зюзино Евро-балашиха Главный архитектор столицы александр кузьмин объясняет, что такое московский стиль

Начнем с наиболее существенной темы оформления сделки и прав на недвижимость. Во многих европейских странах покупка жилья осуществляется в несколько этапов.

Все больше российских граждан не только хотят, но и могут себе позволить купить недвижимость за пределами отечества. Сделки купли-продажи домов в Европе имеют свои юридические тонкости. Основные вопросы, которые возникают при покупке недвижимости, касаются правил оформления сделки, налогов и кредитов. Юрист М2 рассказывает об этих аспектах приобретения заграничного жилья.

В предварительном договоре указываются все основные условия сделки. Особенное внимание уделяется определению приобретаемой недвижимости (квартире, дому и пр.). Помимо данных об имуществе приводятся реквизиты сторон, оговариваются способ и порядок оплаты, стоимость объекта, гарантии продавца и пр.

Процедуры бывают разные
Так, в Италии сначала заключается предварительный договор своеобразное соглашение о намерениях сторон. При его подписании покупатель вносит задаток (как правило, около 10% стоимости жилья), гарантирующий серьезность его намерений. В случае отказа от сделки покупатель теряет задаток. Если отказывается продавец, он возвращает задаток покупателю (в некоторых странах в двойном размере, как, например, в Болгарии).

Практически такой же порядок оформления сделки в Испании и Франции. Правда, во Франции недвижимость должна быть обязательно застрахована. Кроме того, после подписания второго договора покупатель не имеет права требовать уменьшения цены даже в том случае, если обнаружит скрытые дефекты.

Итоговый контракт подписывается в присутствии нотариуса, который заверяет факт перехода права собственности. При подписании контракта покупатель выплачивает оставшуюся сумму. Еще до подписания итогового контракта покупатель должен получить в полиции идентификационный налоговый код. Это нужно для регистрации прав на недвижимость в дальнейшем. Подписанный сторонами второй контракт нотариус регистрирует в Консерватории реестров недвижимости. Там документу присваивают регистрационный номер.

Кипр
На Кипре реально купить как квартиру, так и землю. Правда, площадь участка не должна превышать 2,5 тыс. кв. м (в особых случаях 4 тыс. кв. м). После подписания договора покупатель-иностранец должен подать заявление в Совет министров Кипра для утверждения покупки. Только после этого договор направляется на регистрацию в Департамент земельных угодий. Для завершения процесса регистрации надо в присутствии обеих сторон подать документы в региональную Земельную палату. Туда сдается заявление, копия разрешения Совета министров, сертификат, полученный от Центрального банка Кипра (он подтверждает, что оплата производилась в иностранной валюте), квитанции, удостоверяющие оплату всех налогов и сборов, а также регистрационный сертификат.

Болгария
В Болгарии покупатель по предварительному договору оплачивает до 30% стоимости имущества. В предварительном договоре предусматривается срок для подписания сторонами окончательного договора. После оформления и заверения договора нотариус регистрирует его в Суде по вписываниям. К этому моменту вся сумма за недвижимость должна быть уже внесена. Нотариус является активным участником сделки: он гарантирует ее законность, а также подтверждает отсутствие обременений на покупаемом объекте. Вместе с тем законодательство предусматривает возможность оформить сделку в один заход, минуя предварительный этап. Основная проблема для желающих купить дом в Болгарии заключается в том, что иностранцам частным лицам не продают землю. Ее разрешается покупать только организациям, зарегистрированным в стране.

Финляндия
Не вполне обычные правила существуют в Финляндии, где в обычном порядке можно купить только дом. Договор оформляется в письменной форме и заверяется нотариусом (он удостоверяет только подписи и не проверяет ни содержание договора, ни юридическую чистоту квартиры). Если дом станет местом постоянного жительства и является первым приобретением, покупателя освободят от налога в размере 4% стоимости недвижимости. В случае если регистрации подлежат права на недвижимость, связанные с инвестиционными целями, регистрация осуществляется судом первой инстанции.

Германия
В Германии нотариус не только защищает интересы сторон, присутствуя при подписании договора купли-продажи, и проверяет юридическую чистоту объекта сделки, но и открывает специальный счет, с которого будет оплачиваться покупка. После того как товар оплачен, нотариус отправляет договор в соответствующее регистрирующее ведомство. Через некоторое время (в среднем около двух месяцев) покупатель получит выписку из Книги регистрации собственности, которая подтвердит факт регистрации его прав на недвижимость.

Хорватия
Законодательство Хорватии допускает продажи недвижимости иностранцам, но для этого требуется получить разрешение консульского отдела министерства иностранных дел страны. Такое разрешение иногда приходится ждать два три года. Один из способов сэкономить время зарегистрировать юридическое лицо, которое купит объект. Но за это придется заплатить: при регистрации фирмы на ее счете должно находиться не менее Є3 тыс.

С квартирами в Финляндии все немного сложнее. Как правило, многоквартирные дома принадлежат жилищным акционерным обществам. Покупая акции такого общества, вы становитесь сособственником его имущества. Стоит учитывать, что все расходы общества по содержанию собственности (а ему может принадлежать несколько домов) несут акционеры. В этом случае покупка квартиры обойдется в круглую сумму.

Чехия
Наиболее сложный порядок покупки недвижимости для иностранцев установлен в Чехии. Там ее приобрести вправе только организация, причем даже если учредителем фирмы выступает иностранец, то исполнительным директором должен быть чех. При покупке в частную собственность жилплощади в многоквартирном доме надо уточнить, разделен ли дом на отдельные единицы в кадастре. Если нет, то результатом сделки может стать покупка права проживания, но не права собственности. Договор готовится адвокатом в пяти экземплярах. Затем он подписывается сторонами и заверяется нотариусом. После этого договор сдается для регистрации в кадастр.

Дополнительное неудобство состоит и в том, что при регистрации права собственности на недвижимость придется представлять и документы на фирму (устав, свидетельство о регистрации, приказы на директоров и пр.), и заверенное нотариусом заявление продавца, что деньги им получены. Все эти бумаги направляются в кадастровый комитет, который и производит регистрацию прав нового собственника.

Болгария
В Болгарии в течение двух месяцев с даты покупки недвижимости ее необходимо задекларировать в налоговой службе. В декларации указывается вся основная информация об объекте. Для расчета стоимость недвижимости налоговики определяют самостоятельно. Ставка ежегодного налога 0,15% стоимости имущества. Если вы живете в доме большую часть года, она может быть снижена вдвое.

За морем налоги выше
Теперь поговорим о расходах, которые ждут будущего собственника. В Италии за оформление сделки придется отдать нотариусу 1% суммы сделки. Сумма регистрационного налога составляет 10%. В том случае, если у вас есть вид на жительство в стране и эта покупка первая, налог снижается до 4%. Что касается ежегодного налога, то в зависимости от местности он составляет от 0,4 до 0,6% стоимости имущества. Следует учитывать, что при покупке недвижимости у застройщика полагается заплатить НДС (20%).

Кипр
На Кипре требуется оплатить в Департаменте земельных угодий пошлину на передачу прав собственности. Ее размер зависит от стоимости имущества. Возможно, при переходе на евро налоги изменятся, а пока с недвижимости стоимостью до 50 тыс. кипрских фунтов взимается 3%, до 100 тыс. 5%, а свыше 100 тыс. 8%. Также необходимо оплатить гербовый сбор в Департамент внутренних налогов. Его сумма также зависит от стоимости имущества и составляет 0,15% при стоимости до 100 тыс., 0,2% при цене свыше 100 тыс.

Поскольку налог уплачивается одинаковыми частями в четыре приема, те, кто заплатит все и сразу, вправе получить скидку в размере 5% суммы налога. При покупке недвижимости выплачивается налог 3% балансовой стоимости недвижимости. Расходы на нотариуса зависят от цены объекта, но не могут быть более 3 тыс. левов. Также выплачивается местный налог в размере 2%.

Испания
Для того чтобы в Испании сэкономить на налогах, многие стараются указать в реестре стоимость недвижимости, заниженную на 10 40%. Однако в будущем это может осложнить продажу дома за нормальную цену. Сумма нотариальных расходов и расходов на регистрацию зависит от стоимости жилья. Ориентировочно комиссия нотариуса составляет 0,3 0,5%, а регистрационный сбор 0,5 0,8% цены объекта. Если приобретена новостройка, собственнику предстоит заплатить НДС 7% стоимости квартиры или дома, а также налог на оформление 0,5%. При покупке вторички взимается передаточный налог в размере 7% стоимости недвижимости, а также муниципальный налог, размер которого определяет мэрия.

При исчислении ежегодного налога на недвижимость применяется аналогичный метод. Если ваша недвижимость стоит менее 100 тыс. кипрских фунтов, то она не облагается налогом. При стоимости до 250 тыс. налог составит 0,2%, от 250 тыс. до 500 тыс. 0,3%, свыше 500 тыс. 0,35%. Соответственно, при расчете налога учитывается, что 100 тыс. не облагаются налогом. То есть стоимость имущества фактически сразу уменьшается на 100 тыс. Затем берется налог со 150 тыс. (150 и 100 дают в сумме 250) по первой ставке, потом со следующих 250 тыс. налог берется по второй ставке, а оставшаяся сумма облагается по третьей ставке. Также придется выплачивать местные налоги, которые включают оплату разнообразных услуг (вывоз мусора и пр.) и равняются в сумме от 30 до 100 кипрских фунтов в год.

Хорватия
В Хорватии все еще проще: там нет налога на недвижимость. Все сборы, связанные с регистрацией прав нового собственника, оплачиваются в процессе оформления сделки и равняются примерно 5% стоимости объекта.

Германия
В Германии налог на приобретенную недвижимость составляет 3,5% ее стоимости. Расходы на нотариальные услуги колеблются от 1 до 2%.

Чехия
При оформлении прав на недвижимость в Чехии берут пошлину в размере 500 крон. Поскольку для покупки жилья в этой стране требуется зарегистрировать фирму, также придется платить подоходный налог по ставке 37%. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки на соответствующий коэффициент. За 1 кв. м установлены следующие ставки: жилые дома (квартиры) 1 крона, дома для отдыха (дачи) 3 кроны, гаражи 4 кроны. Коэффициент зависит от численности населения в той местности, где куплена недвижимость, и составляет от 0,3 (для населенных пунктов с численностью от 300 до 600 жителей) до 5 (для Праги).

Финляндия
В Финляндии при оформлении прав на квартиру придется заплатить 1,6%, а за дом 4% стоимости. Сумма налога на недвижимость зависит от района страны и колеблется от 0,5 до 1% стоимости объекта. Если вы будете жить постоянно в купленной квартире, ставка может быть уменьшена до 0,22 0,5%.

Кипр
На Кипре в кредит вам дадут не более 200 тыс. кипрских фунтов. В кредитном договоре оговариваются валюта займа, порядок его погашения и иные существенные условия. Кредит выдается на срок до десяти лет. Процентная ставка суммируется из величины LIBOR (процентной ставки межбанковского рынка кредитов) + маржа до 2,75%. Для получения кредита надо направить в банк рекомендательное письмо, описание выбранного дома, копию договора купли-продажи, документы, подтверждающие доходы и выплату задатка, а также сведения об обязательствах и имуществе. Последний документ вправе подписать сам заемщик.

А ставки по ипотеке ниже
При оформлении сделки с недвижимостью через фирму теоретически любой банк будет рад предоставить вам ипотечный кредит. Но действительность далеко не так радужна. Например, в Германии предпочитают до выдачи кредита открыть заемщику накопительный счет и начислять туда часть его зарплаты. Это своеобразный способ проверки платежеспособности клиента. После этого реально получить в кредит до 80% стоимости недвижимости. Кредит предоставляют на срок до 25 лет под 5 7% годовых. Квартира останется в собственности банка до тех пор, пока клиент не погасит весь кредит.

Испания
В Испании размер кредита достигает 60 70% стоимости имущества. Кредит выдается на срок до 30 лет, но, поскольку максимальный возраст заемщика составляет 70 лет, длительность кредита будет напрямую зависеть от его возраста. Ставки по займам около 3,5 4% годовых. Для оформления кредита следует предоставить в банк загранпаспорт, анкету, налоговую декларацию, справку о доходах и справку из банка. Ипотека оформляется контрактом, который заверяется у нотариуса и подлежит регистрации в госреестре.

При оформлении кредита он обязан заплатить в Земельном регистрационном комитете ипотечный сбор (1% суммы кредита), гербовый сбор (0,15 0,2%), расходы по оценке объекта, комиссию за рассмотрение заявления о предоставлении займа (1%) и комиссию за оформление документов (до 100 кипрских фунтов). В качестве обеспечения по кредиту допускается использовать закладную на покупаемую недвижимость, банковскую гарантию, переуступку прав по страхованию жизни заемщика или страхованию покупки от пожаров. Кроме того, своеобразным обеспечением интересов банка является то, что заемщик должен заплатить часть стоимости объекта до получения кредита.

Чужие берега выглядят необычайно привлекательно для тех, кто провел всю жизнь в России. Но перед тем как начать воплощать мечту в жизнь, подумайте, насколько вы уверены в своих финансовых возможностях. И, самое главное, в зарубежных специалистах, которые будут помогать вам на этом пути.
На ипотечный рынок выходят новые игроки, что в ближайшие два года приведет к резкому обострению конкуренции между ними. В конечном итоге это будет способствовать снижению стоимости ипотеки.

Дополнительные расходы на ипотеку включают оплату оценки недвижимости, услуг нотариуса, комиссионные банка, страхование жизни и пр. Если вы решите досрочно погасить кредит, придется заплатить банку дополнительную комиссию в размере 1% погашаемой суммы.

Первоначально старт реализации широкомасштабной программы ипотечного жилищного кредитования силами НРБ был запланирован на конец апреля – начало мая текущего года, о чем сообщала вице-президент НРБ Елена Клепикова (в настоящий момент - президент «Национальной ипотечной компании») в ходе своего выступления на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». Тогда предполагалось, что кредиты будут выдаваться только в валюте и лишь в последующем банк начнет также предоставлять ипотечные кредиты в рублях. Кроме того, по словам г-жи Клепиковой, первоначальный взнос должен был составлять 20% от стоимости квартиры. Впоследствии старт новой компании был отложен. Эксперты сходятся во мнении, что двухмесячная задержка могла быть вызвана переговорами НРБ с крупными ипотечными компаниями, в частности с АИЖК. Об этом говорит, например, тот факт, что теперь НИКОМ предлагает кредиты на гораздо более выгодных условиях, чем было заявлено ранее: в частности, на недавней презентации говорилось уже о том, что рублевые кредиты будут предоставляться наравне с валютными.

Российские банки нашли новый способ снижения рисков при ипотечном кредитовании. На прошлой неделе Национальный резервный банк (НРБ) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подписали соглашение о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования. Одновременно банк объявил о создании «Национальной ипотечной компании» (НИКОМ), в которой ему принадлежит 100% уставного капитала. Стоит отметить, что в апреле текущего года банк отложил старт своей ипотечной компании. Теперь, как отмечают эксперты, за счет сотрудничества с АИЖК банкиры смогут сделать свой ипотечный бизнес менее рисковым, а следовательно, предложить клиентам более дешевые услуги. Выгодой агентства является то, что в его программе появляется один из крупнейших банков в России, который может инвестировать в ипотечный бизнес десятки миллионов долларов. Потребители тоже выиграют: конкуренция между ипотечными компаниями будет возрастать, а кредиты на покупку квартир – дешеветь.

Что касается АИЖК, по их стандартам кредиты выдаются на сроки до 20 лет под 15% годовых, причем в рублях. «Еще недавно такая схема была невозможна, - говорит г-жа Манукянц. - Банки работали исключительно с валютными кредитами, предоставляя их на меньший срок и с более высокой процентной ставкой». Фактически ипотечные кредиты выдавались на тех же условиях, что и все прочие: на три-пять лет с процентной ставкой порядка 20% годовых. Единственной достойной альтернативой тогда были банки, использовавшие средства иностранных инвесторов: они предоставляли кредиты сроком до десяти лет под 15% годовых. Однако, по мере того как росла потребность населения в ипотеке, становилось понятно, что представленного объема предложения недостаточно. «Спрос на ипотеку за последнее время значительно вырос, - говорит Максим Силаев. - Если еще год назад люди приходили и спрашивали: «Что такое ипотека?», то сегодня ситуация изменилась коренным образом. Теперь они говорят: «Дайте нам ипотеку!»

По словам президента НРБ Александра Лебедева, особенностью НИКОМ станет возможность предоставления ипотечных кредитов для молодых клиентов. Для них первоначальный взнос по кредитам снижен до 5-10% стоимости квартиры. Компания будет предоставлять кредиты в рублях и в валюте. «Проект выглядит перспективным, - сказал RBC daily руководитель отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Максим Силаев. - Предусмотрены разнообразные тарифные планы. Сроки, на которые предоставляется кредит, а также процент кредитования могут быть конкурентоспособны». Однако на первых этапах НРБ вряд ли сможет соперничать с общепризнанными лидерами рынка ипотеки, которыми сейчас являются Сбербанк и «Дельта Кредит». «На данный момент НИКОМ – это, по сути, пилотный проект, - отметил г-н Силаев. – Главная задача НРБ – стать стабильным игроком на ипотечной арене». Стабильность, в свою очередь, предполагает использование популярных схем кредитования, а также широкую целевую аудиторию.

«Сотрудничество с АИЖК вполне логично, по этому пути пойдут все банки, готовые к выходу на ипотечный рынок, - говорит Ольга Манукянц. - Такое сотрудничество обеспечит НРБ возможность рефинансирования, банк сможет опираться не только на собственный капитал». Схема, по которой происходит работа с АИЖК, такова: выдавая заемщику кредит, банк регистрирует закладную, которую впоследствии продает региональным агентствам ипотечного кредитования (РАИК). В результате к банку возвращается сумма выданного кредита, увеличившаяся на размер комиссионных (порядка 10 тысяч рублей). АИЖК, в свою очередь, перекупает кредит у РАИК и становится последним звеном в цепочке перепокупок кредита. Таким образом, рефинансирование рублевых кредитов будет проводиться силами АИЖК, а валютные и рублевые ресурсы будет предоставлять банк, который сотрудничает с агентством.

Чтобы удовлетворить спрос на рынке, нужны новые участники, однако их появление сдерживается достаточно высокими рисками при кредитовании покупки квартир. «В частности, схема ипотечного кредитования предполагает, что в случае невыплаты долга квартира отходит в собственность банка, - сообщил RBC daily Максим Силаев. - Однако Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что человека нельзя выселить из квартиры в случае, когда это его единственное место жительства». С ним соглашается менеджер Собинбанка по ипотечному кредитованию Ольга Манукянц. «Нынешняя законодательная база требует корректировки, - заявила г-жа Манукянц RBC daily. - Из-за недочетов гражданско-процессуального кодекса банкам приходится идти на риски». В то же время, по ее мнению, сотрудничество с АИЖК позволяет снизить эти риски.

Рынок зарубежной недвижимости сегодня становится более доступным. Как рассказала руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина, наибольшим спросом пользуется жилье в Испании, Болгарии, Турции, Черногории и на Кипре. С каждым годом увеличивается и число россиян, приобретающих объекты в странах, которые лидируют по своим экономическим показателям: Англии, Франции и США.
Насколько охотно приобретают жилье за рубежом россияне и какие факторы влияют на формирование интереса к зарубежной недвижимости? Какова специфика объектов недвижимости в разных странах?

Еще недавно случаи приобретения нашими соотечественниками недвижимости за рубежом были единичными. Позволить себе такую покупку могли немногие наиболее состоятельные наши сограждане. В последние годы цены на рынке столичной недвижимости перешагнули все мыслимые и немыслимые рубежи и стали сопоставимы с западными. В результате все больше россиян рассматривают приобретение квартиры за пределами нашей страны как для проживания, так и для инвестирования средств.

За последние годы рост цен на недвижимость в английской столице был устойчивым, но не оптимистичным для риэлторов и инвесторов. Элитные квартиры в центре Лондона дорожают на 5 6% в год. Впрочем, в целом за последние 30 лет стоимость недвижимости и домов в лучших районах города повысилась примерно в семь раз. Наиболее престижными считаются районы Белгравия, Мэйфейр, Найтсбридж, Челси и Кенсингтон. Стоимость самых маленьких квартир здесь стартует сегодня с 1 млн фунтов (около $2 млн), за таунхаус просят не менее 3 млн фунтов ($6 млн), а дом в знаменитом викторианском стиле тянет уже на 8 млн фунтов ($16 млн).

Лондон: в погоне за престижем
Владение недвижимостью в Англии и, прежде всего, в ее столице доступно лишь богатым людям. Характерно, что их число сегодня активно пополняется за счет наших соотечественников, достигших вершин финансового успеха. Правда, в среде англичан к таким покупателям отношение более чем сдержанное: законопослушный житель туманного Альбиона не представляет, как использованное для приобретения роскошного дома богатство можно нажить в России честным путем. Впрочем, состоятельные российские бизнесмены не склонны комплексовать по этому поводу. По данным специалистов компании Knight Frank, покупателем каждого 15-го дома в Лондоне становится наш соотечественник.

Есть и определенные трудности, связанные с обязательствами по эксплуатации недвижимости, которые неукоснительно соблюдаются в этой стране. Привнести, например, какие-либо изменения в оформление фасада здания или просто установить тарелку спутникового телевидения реально только после получения многочисленных разрешений. Все это вызывает недоумение многих будущих владельцев, особенно россиян. Однако все сложности, связанные с приобретением и использованием недвижимости в Лондоне, не отменяют главного: любой из жилых объектов в престижном районе очень ликвидный товар, срок экспозиции которого обычно не превышает двух месяцев.

Менее престижны и потому более дешевы районы северного Лондона, такие, как Хемпстед и Риджентс-парк. Цены на недвижимость здесь примерно на 20 25% ниже, чем на аналогичные объекты в центре. Сложнее всего оценить стоимость объектов в районах с богатой историей таким является, к примеру, бывший портовый район Доклендс, где ныне построено много фешенебельных жилых и офисных зданий. Существует немало факторов, способных серьезно корректировать стоимость недвижимости. Один из них близость метро, удобного и уважаемого даже состоятельными гражданами вида транспорта.

Высокие темпы роста цен (до 10% годовых) наблюдаются в северных городах страны: Манчестере, Лидсе, Бирмингеме. Соответственно, имея недвижимость именно в этих районах, которые отмечены ростом экономической и промышленной активности, стоит рассчитывать на высокую доходность от своей собственности.

Дорогие эксклюзивные объекты далеко не все, что вызывает интерес зарубежных покупателей и инвесторов. Недвижимость стоимостью 300 400 тыс. фунтов можно приобрести в пригородах Лондона: Оксфорде, Кембридже, Гринвиче, Уимблдоне. Сейчас эти районы пользуются наибольшим спросом среди покупателей-иностранцев, работающих по найму или обучающихся в известных университетах.

В последние десять лет Флорида стала излюбленным местом россиян, имеющих отношение к шоу-бизнесу. Солнечный штат они облюбовали как второй дом, перенеся сюда своеобразную ауру, присущую этой тусовке. По данным риэлторских агентств, примерно 20% квартир в местных новостройках приобретаются нашими соотечественниками.

Флорида: штат американской мечты
Наиболее быстро и стабильно цены на американскую недвижимость растут во Флориде, привлекающей не только американцев, но и граждан других стран. В последние десять лет ежегодное увеличение стоимости составляло 8 15% в год. Причина заключается в том, что Флорида, в отличие от других штатов, предоставляет наиболее оптимальные для инвесторов налоговые условия. К благоприятным деловым возможностям добавляется и хорошее географическое расположение крупнейших фирм США и иностранных компаний, которые нередко выбирают этот штат для размещения своих головных офисов.

Помимо квартир устойчивым спросом пользуются и уединенно расположенные городки таунхаусов и особняков. Интерес состоятельных покупателей вызывают колоссальные проекты площадью до 3,6 тыс. га с виллами, таунхаусами и роскошными апартаментами в домах с автономной инфраструктурой. Стоимость наиболее дешевых вариантов начинается от $170 тыс. и доходит до нескольких миллионов.

На недвижимость различного уровня во Флориде существует огромный разброс цен. Недорогой домик или небольшой таунхаус продается за символическую по отечественным меркам цену около $80 тыс. Но стоимость самой ходовой недвижимости квартир в высотках с видом на океан или залив начинается от $800 за 1 кв. м (на стадии строительства). Впрочем, как и во всем мире, цены значительно корректируются в зависимости от престижности района, видовых особенностей и, конечно, инфраструктуры.

Недвижимость во Флориде пользуется популярностью и у инвесторов. Свои дома или апартаменты сдают многие американцы, но особенно распространена краткосрочная аренда в курортных городках. В среднем доход от аренды составляет порядка 15% стоимости объекта в год (с учетом выплаты соответствующих налогов): в течение шести семи лет реально вернуть затраты, связанные с приобретением. Руководство и контроль тут принято доверять профессиональным управляющим компаниям, защищающим интересы владельцев недвижимости. При таком подходе к аренде открываются широкие возможности для эксплуатации объектов, находящихся в собственности иностранцев.

Опять-таки надо заметить, что цена конкретного объекта зависит от привлекательности различных городов и местечек во Флориде. Наибольшей популярностью пользуется Майами, за ним идут Форт-Лодердейл, Майами-Бич и Палм-Бич все эти города расположены на берегах Атлантики. Более демократичны в ценовом отношении местечки и городки на побережье Мексиканского залива: Пенсакола, Панама-Сити, Санкт-Петербург. Недвижимость, расположенная в глубине полуострова, например в окрестностях Орландо, как говорится, для простых смертных: самая непритязательная и самая дешевая.

Прекрасные курорты, богатая история и культура в сочетании с мягким средиземноморским климатом, стабильная политическая и экономическая ситуация все эти обстоятельства на протяжении многих десятилетий способствовали росту интереса к испанской недвижимости. По данным журнала Economist, стоимость 1 кв. м жилья в этой стране за последние два десятка лет увеличивалась в 6,5 раз быстрее, чем в среднем в мире. Понижения цен на недвижимость не происходило уже в течение 40 лет исключительный случай для европейской страны с развитой экономикой. Тенденция ежегодного роста составляет приблизительно 10 14% в год, поэтому кроме приобретения второго дома у моря, потенциальные покупатели рассматривают и вариант выгодного вложения средств.

Испания: сорок лет устойчивого роста цен
Недвижимость в Испании приковывает пристальное внимание представителей разных стран, особенно Германии и Англии. Но в последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с россиянами.

Из объектов, приобретаемых для проживания, наибольшей популярностью пользуются небольшие домики средней ценовой категории, которые расположены на средиземноморском побережье. Востребованы элитные предложения: старинные дома в Мадриде и Барселоне, виллы на курортах в Марбелье, на побережьях Коста Бланка и Коста Брава. Цена эксклюзивной недвижимости исключительно высока и превышает Є10 тыс. ($12,7 тыс.) за 1 кв. м, но и такая планка является условной: исключительно мало новых объектов.

Наиболее высоки цены в районах, имеющих ограничения по строительству. К ним относятся некоторые области на побережье Коста Брава, а также крупнейшие города Мадрид и Барселона. Как рассказала О. Рубина, наиболее высоки цены на Коста Браве от Є3 тыс. ($3,8 тыс.) за 1 кв. м, немного ниже в провинциях Валенсия и Андалузия от Є2,5 тыс. ($3,2 тыс.) за 1 кв. м, а наиболее демократичны в области Лансароте (от Є1,5 тыс., или $1,9 тыс.).

Греция: красота вне времени
В отличие от большинства европейских рынков недвижимости греческий давно уже не подвержен каким-либо серьезным взлетам и падениям. Рост цен здесь следует за темпами инфляции: примерно 3 5% годовых. Жителям крупных европейских городов цены на различного рода греческую недвижимость скорее всего покажутся очень привлекательными.
В Афинах, самом дорогом городе Греции, квартиры продаются примерно по Є1 тыс. ($1,3 тыс.) за 1 кв. м. За вид на море к стоимости объекта придется прибавить примерно $5 6 тыс. Наиболее престижными и удобными в Греции считаются верхние этажи зданий с плоскими кровлями, пригодными для устройства бассейнов и садиков.

Обычно приобретение используют для отдыха в летнее время. По окончании сезона квартиру или дом можно сдавать в аренду, но годовой доход в зависимости от места и престижности составляет 3 6%, что позволит лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Так что основной доход на вложенный капитал приносит непосредственный рост цен на недвижимость в Испании.

Недвижимость в провинциальных городах, таких, как Салоники, Пирей, Лариса, на 25 50% дешевле, чем в столице. Но эксклюзивные предложения встречаются и здесь. Прежде всего это виллы, расположенные на огромных живописных участках земли на побережье, стоимость которых превышает Є1 млн ($1,3 млн).

Любопытная тенденция наблюдается и в оценке месторасположения объекта. В отличие от традиции многих крупных городов, где дороже всего ценится жилье в историческом центре, рядом с достопримечательностями, в Афинах наиболее престижны удаленные на 5 7 км от центра районы: Глифада, Кифисьи, Психико. Благодаря сказочным видам, именно они отвечают греческим представлениям об элитности.

Болгария: преимущества нового статуса
Существенным фактором, который определяет стоимость недвижимости в данный момент, являются намерения отдельных государств вступить в Евросоюз. Сравнительно недавно официальным членом этого объединения стал Кипр, но еще за несколько лет до этого события на рынке недвижимости страны произошел настоящий бум.

Поселиться там на склоне лет и забыть обо всем понятная мечта соотечественника, которому по силам сколотить соответствующий капитал. А вот российское представление о том, что в Греции есть все, применительно к жилью не совсем верно: предложение не отличается разнообразием. На рынке преобладают квартиры в трех четырехэтажных домах площадью 120 150 кв. м. Отечественному покупателю нужно быть готовым к тому, что внутренняя планировка дома или квартиры сильно отличается от наших канонов. Например, это проявляется в особенностях планировки: везде присутствует большая (около 50 кв. м) гостиная и такая же открытая веранда, которая, что не может не радовать, в общей площади не учитывается.

Впрочем, низкие цены сочетаются с некоторыми недостатками. Основной из них заключается в примерно одинаковом и невысоком качестве строительства большей части домов в Болгарии. В годы социализма здесь возводились постройки в один кирпич или из тонкого армированного бетона. Объяснением и оправданием подобных конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра иногда опускается ниже отметки 10°С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Импортированная из СССР политика экономной экономики избавила квартиры от такой ненужной роскоши, как централизованные коммуникации.

По похожему сценарию теперь развиваются события в Болгарии, которая вступит в ЕС в следующем году. Это обстоятельство увеличивает инвестиционную привлекательность жилплощади в этой стране. Капиталовложение такого рода особенно интересно для не слишком состоятельных инвесторов, поскольку, несмотря на устойчивый рост цен, недвижимость в Болгарии остается самой дешевой в Европе. Стоимость 1 кв. м в среднем здесь составляет Є200 600 ($250 760) за 1 кв. м, абсолютная стоимость объекта недвижимости от Є40 100 тыс. ($50 130 тыс.). В Софии и городах причерноморской зоны, таких, как Варна, Албена, Золотые пески, Солнечный берег, ценовая планка значительно выше от Є400 до 1200 ($500 1,5 тыс.) за квадрат, и как раз в этих районах недвижимость вызывает наибольшую покупательскую активность.

В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность малой жилой недвижимости хороших деревенских домов площадью от 150 до 250 кв. м, расположенных недалеко от моря. Стоимость таких объектов в среднем составляет Є40 тыс. ($50 тыс.), что вполне сопоставимо, кстати, с ценой дешевой дачи в дальнем Подмосковье. Такие объекты приобретают пожилые англичане, шведы и финны, которые перебираются на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Но причин для приобретения объекта в стране солнечных берегов немало. Традиционно она служит излюбленным местом отдыха россиян, не располагающих деньгами для посещения более высококлассных курортов. И сейчас Болгария любима многими россиянами и используется и для сезонного проживания, и для бизнеса. По данным болгарских агентств недвижимости, в одной только Варне проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых находится там постоянно, а другая использует свои объекты в качестве дач.

В современном мире размывание географических границ неизбежно: приобретение объекта за рубежом становится все более реальным для наших соотечественников.
В сентябре в Канаде прошел XXVI Всемирный конгресс Международного союза жилищного финансирования (26th IUHF World Congress). В нем впервые принимал участие представитель России президент Европейского трастового банка, председатель комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Крысин. В интервью, данном журналу Недвижимость цены, он поделился своими впечатлениями от поездки. Сначала несколько слов о самом конгрессе. Что это за форум?

Другим важным обстоятельством, которое позволяет решить вопрос о приобретении объекта в этой стране положительно, являются символические ставки налогов на недвижимость и отсутствие какой-либо квартирной платы.
За рамками нашего обзора остались многие страны, внимание к которым у потенциальных отечественных покупателей постоянно возрастает. Сказанное относится как к демократичным рынкам Турции, Кипра и Черногории, так и традиционно дорогим Скандинавии, Франции и Германии.

Насколько представительным был конгресс в этом году?

Прежде всего следует отметить, что Международный союз жилищного финансирования (IUHF) существует уже 92 года. Первый его конгресс состоялся в 1914 году в Лондоне, где и по сей день находится штаб-квартира форума. Это некоммерческое общественное объединение считает своей целью распространение передового опыта и новых технологий в области жилищного кредитования, а также оказание всесторонней помощи профессионалам рынка недвижимости. Членами IUHF являются представители более чем 60 стран мира. Европейский трастовый банк пока единственное российское финансовое предприятие, входящее в такую солидную организацию. Конгресс проводится раз в два года, и в 2006 году впервые он состоялся в Канаде.

Среди них Mortgage Bankers Association of America и Marketing Countrywide Financial Corporation (США), Nationwide Building Society, Merrill Lynch и Council of Mortgage Lenders (Великобритания), Canada Mortgage and Housing Corporation (Канада) и другие.

В работе форума приняли участие крупнейшие мировые компании, агентства и другие финансовые институты, давно и успешно позиционирующие себя в сфере жилищного финансирования. В общей сложности было около 250 участников.

Тема вашего выступления в Канаде Инвестиционная привлекательность российской ипотеки. Так привлекательна наша ипотека для зарубежных инвесторов или нет?

На конгрессе выступил один из признанных мировых авторитетов в экономике, автор книг Иррациональное изобилие (Irrational Exuberance) и Новый экономический порядок: риск в ХХI столетии (The New Financial Order: Risk in the 21st Century) профессор Йельского университета (США) Роберт Шиллер.

Я думаю, что наша ипотека очень привлекательна. Это самый большой рынок в Европе, который надо развивать и развивать. По статистике, лишь 40 % россиян удовлетворены жильем. Поэтому спрос на недвижимость высокий. Постоянно растут и объемы ипотечного кредитования. Вместе с тем процент невозвращенных или просроченных кредитов минимален. Все эти факторы делают российскую ипотеку лакомой для зарубежных инвесторов.

Когда я рассказывал иностранным коллегам о развитии рынка ипотечных ценных бумаг в России, они поинтересовались, каковы наши процентные ставки. Я сказал, что бумагу можно получить примерно за 11 %. А инфляция какая? спросили меня. Около 9 %. О! Это интересно. Вот вам ответ на вопрос о финансовой привлекательности нашего рынка. Существующая разница между инфляцией и банковским процентом делает инвестиции в российскую ипотеку выгодными для иностранных компаний. Но если ставки по кредитам будут снижаться при сохраняющейся высокой инфляции, то ослабеет и интерес, о котором мы говорим.

Безусловно. Достаточно взять рынок коммерческой недвижимости. Если совсем недавно иностранцы только присматривались к нему, то сейчас они открывают офисы, покупают действующие объекты и фирмы, создают новые компании и даже фонды для финансирования проектов.

Есть ли уже сегодня конкретные примеры активности иностранных инвесторов?

По прогнозам аналитиков, в обозримом будущем количество иностранных банков в российской ипотеке может заметно увеличиться. Это и понятно: иностранным и российским банкам есть что предложить друг другу. Первые имеют более дешевые ресурсы и прогрессивные финансовые технологии, зато у вторых уже создана сетевая инфраструктура, и они лучше знают предпочтения отечественных потребителей. Главное чтобы такие контакты были взаимовыгодными и плодотворными.

Несколько крупных иностранных логистических операторов, таких, как DHL, выходят на рынок складской недвижимости. Фонд британской компании Raven Russia Limited собирается вложить в российскую недвижимость не менее 800 млн долл. США, в 2005 году он уже приобрел строящийся под Москвой терминал (Крекшино). Подобных примеров много.

Насколько я знаю, вы провели переговоры с руководством Канадской корпорации ипотечного и жилищного финансирования. Что стало предметом обсуждения на этой встрече?

Вопрос сейчас в другом. Спрос на недвижимость существенно превышает предложение. Другими словами, надо больше строить жилья. И наша поездка в Канаду показала, что опыт этой страны в области малоэтажного строительства для нас очень полезен.

Канадские технологии востребованы в разных странах. Страна живет в комфортабельных двух- и трехэтажных домах. Почему, собственно, нам такое жилье не строить? Себестоимость его умеренная, технологии отлаженные. Вопрос только в инфраструктуре и качестве наших дорог.

Речь шла как о широком сотрудничестве в области жилищного финансирования, так и о конкретных проектах, связанных с возведением малоэтажных домов. Поскольку сейчас в России цены на цемент и стройматериалы резко взлетели, деревянное строительство становится особенно актуальным.

Андрей Викторович, почему вы, руководитель банка, занимаетесь вопросами строительства?

Мне кажется, что у отношений между нашими государствами в данной области огромные перспективы. Особенно если учесть внимание к малоэтажному строительству со стороны Президента РФ и первого вице-премьера, руководителя национального жилищного проекта.

На мой взгляд, рынок стройиндустрии может стать тем самым локомотивом, который вытянет нашу экономику из кризиса. Здесь мощный источник поступлений в ВВП.

Европейский трастовый банк специализируется на операциях в сфере ипотечного кредитования и инвестирует в стройкомплекс. Перед нами стоит стратегическая задача развития этого бизнеса. И я как президент банка лично занимаюсь жилищными вопросами.

Таких механизмов много. Есть специальная форма привлечения инвесторов с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов. Кроме того, девелопер может получить кредит на начальной стадии строительства, имея в собственности землю. Но при значительных рисках финансовая организация, вкладывающая деньги, берет строящийся объект в управление. Как управляющая компания она имеет больше прав вмешиваться в процесс.

Какие механизмы стимулирования жилищного строительства используют в Канаде и других странах?

У нас законопроект о стройсберкассах находится в стадии разработки, его готовят к внесению на рассмотрение в Госдуму.

Широкое распространение на Западе получили стройсберкассы. Показателен пример Словакии: в 1992 году там было только три кассы, а через десять лет на долю этих организаций приходилось уже 56 % рынка ипотечных кредитов с уровнем дефолтов в 0,56 %. Несколько лет назад к подобной практике обратились и в Китае.

На мой взгляд, это не только бессмысленно, но и вредно. В США в 2005 году инвестиционные покупки составили 26 % рынка недвижимости. У нас таких покупателей называют спекулянтами, а у них инвесторами. Чем больше людей вложат деньги в строительство, в стройиндустрию, тем лучше. На средства граждан будут дополнительно строить. А регулировать цены можно уменьшением маржи и прибыли инвесторов. Если станут сдавать много жилья, то и прибыль у инвестора окажется не такой огромной. Это нормальный рыночный механизм, а вводить специальные законодательные ограничения глупо.

Есть ли смысл бороться с дефицитом жилья путем ограничения инвестиционных, или, как их называют, спекулятивных покупок?



Главная --> Публикации