Главная --> Публикации --> Частная собственность на землю фактически отменяется Самая дорогая квартира столицы Как управлять гостиницей легко, красиво и очень доходно - это только в кино Складские площади москвы Как далеко зайдет мода на лофт?

Группа компаний Ланит планирует запустить парк общей площадью более 300 тыс. кв. м на более чем 10 тыс. рабочих мест в эксплуатацию уже в начале 2008 года, а до 2013 года вывести его на полную проектную мощность.

Объем инвестиций в создание технопарка в Дмитровском районе Московской области составит $600 млн. Об этом заявил Георгий Генс, президент группы компаний Лаборатория новых информационных технологий (Ланит) будущий создатель и один из потенциальных участников технопарка. Эксперты ставят реализацию проекта под сомнение, отмечая, что Ланит будет нелегко привлечь такое количество инвестиций и тем более окупить их за счет производства программного обеспечения.

Группа компаний Ланит Лаборатория новых информационных технологий создана в 1989 году. Основные направления деятельности: дистрибуция IT-продуктов, системная интеграция, разработка заказных и тиражируемых информационных систем, внедрение систем управления ресурсами (ERP-системы и специализированные решения), финансовый консалтинг, внедрение финансовых и аналитических систем в России и СНГ. На предприятиях группы компаний работает свыше 2500 сотрудников. Оборот компании в 2005 году составил $602 млн.

Дмитровский технопарк будет специализироваться на разработке программного обеспечения, производстве высокотехнологической продукции, а также оказании услуг IT-аутсорсинга и консалтинга. Технопарк будет расположен в южной части Дмитровского района, в 40 км юго-западнее Дмитрова, в 6 км от Лобни, 10 минутах езды от международного аэропорта Шереметьево. Помимо самого промышленного комплекса на территории планируется построить аналогичный по площади жилищный комплекс со всей социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, парковками, филиалами вузов. Ланит уже создала управляющую компанию Дмитровский технопарк, на которую оформлен земельный участок площадью 215 га.

В Ланит рассчитывают, что инвестиционная отдача будет происходить за счет арендной платы и дохода от управления. Мы ориентировались на компании с высокой добавленной стоимостью, и уже сейчас потенциальными участниками проекта являются как минимум три крупные компании: IBM, Verysell, RSI, поделился с Ъ господин Михайлов. Сейчас очень трудно найти в Москве офисные помещения с большой площадью за адекватные деньги, поэтому многие крупные IT-компании стремятся переехать из столицы в пригород.

Пока группа компаний Ланит является единственным инвестором проекта, однако, по словам Александра Михайлова, финансового директора Ланит и по совместительству генерального директора компании Дмитровский парк, сейчас активно ведутся переговоры с несколькими крупными инвестиционными фондами. С какими именно, он уточнить отказался. Непонятно, откуда Ланит возьмет $600 млн, даже если компания ведет переговоры с инвестиционными фондами, сомневается аналитик J`son Partners Сергей Горбунцов. Не до конца ясно, под какие гарантии они смогут предоставить такую крупную сумму. Это очень длинные деньги: на то, чтобы вернуть инвестиции, Ланит понадобится не менее десяти лет, а строить планы более чем на два года вперед невозможно.

В Ланит выражают надежду, что уже к 2013 году число компаний резидентов технопарка достигнет 62, а их совокупная выручка составит $364 млн. Подобная статистика вызывает у участников рынка сомнения. Подобные заявления со стороны ЛАНИТ слишком оптимистичны, считает Григорий Сизоненко, президент компании ИВК. За два года реализовать такой серьезный проект очень сложно. Чтобы окупить $600 млн на программном обеспечении, Ланит необходимо получить заказов на $2 млрд.

Один из названных господином Михайловым потенциальных участников проекта высказался о перспективах своего участия с осторожностью. В последние два года, по сути, ни одного IT-парка в России не создано. Пока что мы не спешим заявлять о своем активном участии в проектах по созданию технопарков, хотя такой возможности не исключаем. Мы изучаем, насколько участие может быть эффективным, смотрим на опыт других компаний, заявил Михаил Краснов, президент группы компаний Verysell. Остальные названные господином Михайловым потенциальные участники проекта IBM и RSI оказались недоступны для комментариев.

Действительно, если речь идет о застройке частных объектов, то застройщик может сделать залогом права аренды, напоминает юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Но если строительство на своей территории ведет муниципалитет, то он не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Возможность залога земельных участков может кардинальным образом изменить ситуацию: банки будут выдавать муниципалитетам кредиты под залог земельных участков, а муниципалитеты, получив деньги, будут осуществлять создание инженерной и иной инфраструктуры территории, предполагаемой к выставлению на конкурс под застройку. Таким образом, предоставляемые частным компаниям-застройщикам участки к этому моменту уже будут обеспечены инженерной инфраструктурой, что позволит в кратчайшие сроки после завершения строительства сдать объект и ввести его в эксплуатацию,- комментирует депутат Мосгордумы Иван Новицкий.


Дефицит земельных участков под жилищную застройку вынуждает власти идти на беспрецедентные меры. Для спасения национального проекта Доступное жилье правительство может разрешить муниципалитетам использовать механизм залога земельных участков. В случае реализации этих предложений местные власти получат банковские кредиты на развитие коммуникаций, а застройщики- участки с готовой инфраструктурой.Вслед за обещанием максимально упростить порядок перевода сельхозземель в категорию поселенческих и отменить обязательную в таких случаях компенсацию (см. Бизнес от 21 сентября) правительство готово разрешить залог земель, принадлежащих местным органам власти. О том, что муниципалитеты смогут получить права залога принадлежащих им земельных участков, заявил в конце минувшей недели первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

При этом сроки залога, считает депутат, будут сопоставимы со сроками предоставления долгосрочных ипотечных кредитов. Исполнительный директор компании Фосборн хоум Павел Рассказов, напротив, полагает, что речь пойдет о краткосрочных кредитах, так как девелоперские проекты в области жилой недвижимости окупаются уже на стадии продажи квартир. Потребность муниципалитетов в кредитах с залогом земли составит три-четыре года,- считает Рассказов.

По его мнению, в качестве залога муниципалитеты, скорее всего, станут использовать земельные участки, которые впоследствии и будут застраиваться, либо иные территории, представляющие интерес для банков (если по каким-либо причинам первыебанку не подошли).

Помимо госгарантий, отмечает руководитель комитета по строительству и девелопменту ОПОРЫ России Алексей Кожевников, рентабельность строительства будет зависеть от величины кредитной ставки, определяемой банком. При высоких ставках нагрузка будет переложена на застройщиков, и тогда рассуждения о доступности жилья теряют смысл,- считает Кожевников.

Однако эксперты признают, что сроки кредитования муниципалитетов под залог земельных участков не столь важны. Например, для того чтобы заложенные земельные участки не переходили в собственность банков (в случаях если муниципалитет не может расплатиться), следует предусмотреть необходимость обеспечения таких кредитов госгарантиями, рассуждает Новицкий. Тем более что в 2007 году правительство планирует выделить на обеспечение госгарантий в рамках проекта Доступное жилье 33 млрд руб.

Власти Санкт-Петербурга намереваются выставить на конкурс историческое здание, в котором расположен следственный изолятор, больше известный в народе как Кресты. Подобная судьба ожидает и московскую Бутырку, однако когда это случится, пока неясно. То, что с Крестами все решится намного быстрее, чем с Бутыркой, было вполне предсказуемо, утверждают игроки рынка, ведь в питерском СИЗО уже давно заинтересован один крупный европейский девелопер.

Если застройщик сможет привлечь альтернативные инвестиции по более низкой, по сравнению с условиями залога муниципального земельного участка, ставке, ему будет выгоднее привлекать средства самостоятельно, добавляет Рассказов. В противном случае застройщику выгоднее отдать муниципальному образованию больше площадей во вновь возводимых зданиях, но при этом воспользоваться дешевым финансированием. Механизм упростит процедуру оформления земельных участков и инвестконтрактов и будет стимулировать строительство,- убежден он.

О том, что Кресты будут выставлены на торги, заявил начальник управления Федеральной службы исполнения наказаний по Петербургу и Ленобласти Валерий Заборовский. Для успешной реализации проекта уже к ноябрю должна быть определена площадка, где будет построен новый следственный изолятор.

О программе Федеральной службы исполнения наказаний (ФСИН) по выводу следственных изоляторов (СИЗО) из исторических центров городов России стало известно еще в июле этого года. Согласно планам ведомства, инвесторам будут переданы около 70 СИЗО, взамен которых они должны построить новые следственные изоляторы. Тогда же были названы и первые объекты - петербургские Кресты и московская Бутырка, по которым, как оказалось, уже ведутся предварительные переговоры с заинтересованными компаниями. Однако в пятницу стало понятно, что первыми решить вопрос с подлежащим выводу за пределы исторического центра СИЗО удалось властям Санкт-Петербурга.

Как уточнил Бизнесу один из сотрудников ФСИН, столь быстрое решение вопроса с Крестами объясняется тем, что на этот объект уже нашелся инвестор, а к Бутырке такого интереса пока нет. По его словам, на Кресты претендует крупный немецкий девелопер, реализующий проекты в Санкт-Петербурге и планирующий обустроить здесь гостиницу. Это очень дорогостоящий проект, который вряд ли может приобрести российская компания,- рассуждает собеседник Бизнеса. За Кресты питерские власти на торгах смогут получить до $180 млн, соглашается директор по развитию агентства недвижимости Бекар Игорь Горский. Кроме того, не стоит забывать, что здание Крестов несет историческую ценность, напоминает Горский, а значит, его нельзя будет снести.

По словам Заборовского, сейчас рассматриваются несколько участков в Выборгском, Красносельском, Кировском и Московском районах города.

Бутырка, конечно, существенно проигрывает Крестам как по местоположению, так и по видовым характеристикам, рассуждают эксперты.

Столь серьезная заинтересованность игроков рынка в этом пусть и сложном для последующего редевелопмента объекте вполне объяснима, полагают игроки рынка. В Санкт-Петербурге существует очень ощутимый дефицит участков под застройку, особенно расположенных рядом с водой,- объясняет Игорь Горский. Ему вторит директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: "Кресты находятся в туристической зоне, что можно успешно использовать для реализации проекта рекреационного комплекса, гостиницы, совмещенной с ресторанами и развлекательным сегментом.

Вопрос о том, в какую форму наиболее выгодно обращать собственный капитал, зависит главным образом от его размера. Иными словами, что позволено Юпитеру, не позволено быку определяющий принцип для потенциальных инвесторов различной степени состоятельности.

То, что пока столичные власти не предпринимают конкретных шагов по решению будущей судьбы Бутырки, вероятней всего, связано с тем, что в Москве пока есть и более интересные, но при этом менее затратные проекты для реализации,- уверен Горский.
Вывод о ценности владения недвижимым имуществом очевиден. Именно этот способ вложения средств на сегодняшний день способен обеспечить наиболее надежное и доходное приумножение капитала. Самый простой способ приобрести квартиру, дачу, офис или торговые площади с целью аренды и/или дальнейшей продажи. В некоторых случаях целесообразными и прибыльными оказываются сделки с землей. Есть еще один современный и цивилизованный способ: стать владельцем пая открытого или закрытого фонда недвижимости, поручив управление своим капиталом инвестиционной компании.

Исполнительный директор управляющей компании Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев считает, что денежные средства в размере около $250 тыс. имеет смысл инвестировать в квартиры эконом-класса. Рост цен на недвижимость наиболее дешевого сегмента сейчас достаточно стабилен, положение вряд ли изменится и в ближайшие полгода, поэтому если речь идет о среднесрочной перспективе, то жилая недвижимость хороший выбор для инвестора.
Понятие жилая недвижимость эконом-класса охватывает обширный спектр вариантов: новостройки и предложения вторичного рынка, квартиры в Москве и Подмосковье. Удачность варианта зависит и от правильного определения области, района, окружения и особенностей позиционирования объекта. Чтобы грамотно оценить эти и многие другие факторы, требуются знания, опыт, особая способность чувствовать современные тенденции и умение использовать советы специалистов.

Стартуем с короткой дистанции

В Королеве, Подольске и Щелкове тоже наблюдалось повышение планки стоимости новостроек приблизительно на 70%. Наибольший прирост цен за первое полугодие был зафиксирован именно в тех домах, в которых средняя цена предложения за 1 кв. м к середине лета составляла менее $2 тыс. Это вполне логично. Принимая во внимание тот факт, что в области возводят жилье, по качеству не уступающее, а в ряде случаев и превосходящее новостройки Москвы, можно не сомневаться: вложенные деньги принесут стабильный хороший доход при последующей перепродаже. Стоит учитывать, что все больше москвичей при покупке нового жилья для себя обращают внимание на города ближнего Подмосковья.

Один из них предлагает начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев: Располагая суммой, не превышающей $250 тыс., потенциальному инвестору стоит присмотреться к новостройкам ближайшего Подмосковья. В ряде городов ближнего Подмосковья, таких, например, как Балашиха и Щербинка, за первое полугодие 2006 года прирост средней цены предложения 1 кв. м в новостройках составил более 70%, эти города абсолютные лидеры.

Другой сценарий инвестирования предлагает специалист по связям с общественностью Конкордия эссет менеджмент Людмила Кевдина: Инвестору, располагающему суммой до $250 тыс., рекомендую вложить средства в фонды недвижимости это будет самый оптимальный вариант. ПИФы активно развиваются последние несколько лет. Инвестиции в этом случае осуществляются через фонды, которые формируются деньгами, направленными на финансирование строительства. Большинство крупных фондов работает с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе оборот средств выше, чем в любом другом. На сегодняшний день прибыль от участия в девелоперском фонде составляет до 30% годовых.

Лучше собираться в группы

Кроме этого даже небольшие средства реально вложить в покупку участка земли. Скорее всего это будет не ближайшее Подмосковье, считает Л. Кевдина. Инвестору лучше искать землю с хорошими подъездами, около воды. В этом случае вероятность получения инвестиционной прибыли повышается: земли в области все меньше, соответственно, цены на нее растут.

Неквалифицированному инвестору сложно оценить ликвидность проекта, в который будут вложены его средства, поэтому имеет смысл посмотреть на другие параметры: какой срок действует управляющая компания на рынке, какова доходность других фондов под ее управлением, динамику счетов частных активов (СЧА), рейтинг и пр. Подобная информация хотя бы отчасти уменьшит возможные риски. Если же по каким-либо причинам объект не будет построен в срок, окажется низколиквидным или изменится его рыночная цена, владельцы паев понесут неизбежные издержки. Однако эксперты утверждают, что на данный момент строительные риски невелики.

Как утверждают многие аналитики, те варианты, что рассмотрены выше, актуальны и для инвесторов с более существенными финансовыми возможностями. Зато диапазон для бизнеса несколько шире.
А. Цогоев считает, что, располагая суммой в $500 тыс., имеет смысл обратить внимание на жилую недвижимость бизнес-класса. Залогом успеха станет выбор либо наиболее дешевых (наименьших по площади) объектов, либо наиболее дорогих в этом сегменте. Именно они, как показывает анализ динамики рынка, растут в цене стремительнее всего. Что же касается квартир среднего размера и цены, они представляют собой более тихую и предсказуемую гавань, мало пригодную для сбора богатого урожая.

На полпути к миллиону

Перед тем как вкладывать деньги в какой-либо объект, важно учесть и тщательно проанализировать все его характеристики. Не стоит доверять расхожему мнению, что при дефиците недвижимости любую квартиру легко продать. В бизнесе важнейшим залогом удачи является быстрый оборот средств, поэтому приобретаемое жилье должно отличаться хорошей ликвидностью, которая позволит реализовать его в кратчайшие сроки. Наиболее востребованными сегодня по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, и именно они наиболее привлекательны для вложения средств.
Когда квартира приобретается с целью проживания, покупатель ориентируется на собственные предпочтения. Выбор района в этом случае связан с привычкой, работой или местом проживания других членов семьи. Для инвестора вкусовые или практические предпочтения не играют почти никакой роли. Следует оценить существующие тенденции, изучить градостроительные перспективы и приобрести объект в перспективном районе или округе. По мнению А. Матвеева, при выборе округа стоит обратить внимание на ЗАО и ЮЗАО, где возводится больше всего качественных новостроек.

А. Матвеев советует обратить внимание на новостройки столицы, которые в настоящее время хорошо прибавляют в весе. Выбирать необходимо из новостроек в таком типе домов, как монолитные и монолитно-кирпичные: по динамике ежемесячного прироста средней цены за 1 кв. м данные типы домов уверенно составляют конкуренцию более дешевым панельным новостройкам, а в ближайшем будущем и обгонят их. Подобные соображения связаны с возросшими требованиями потенциальных покупателей к качеству приобретаемого жилья, к планировке и окружению новых районов. Именно этим критериям, как правило, отвечают дома бизнес-класса, наиболее интересные для приобретения с инвестиционной целью.

Инвестору с $500 тыс. доступны и сделки на земельном рынке Подмосковья. Но тут требуется большая взвешенность и осторожность действий: как утверждают многие специалисты, это сложные и долгосрочные инвестиции. В среднем за 2005 год стоимость земельных участков выросла на 20 30%. Наибольшие темпы роста (примерно 50%) показывают земельные участки с коммуникациями в охраняемых коттеджных поселках, расположенных на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском, Калужском, Сколковском шоссе. Но сложилась и новая тенденция: по многим направлениям предложение опережало спрос, так что продавцам, желающим реализовать свои участки, приходилось снижать цены.

Подмосковье манит сомневающихся

Если потенциальный инвестор готов вложить в недвижимость от $1 млн и более, спектр вариантов расширяется еще значительнее. Некоторые специалисты советуют купить две квартиры среднего размера, лучше бизнес-класса. Однако предупреждают о гипотетических рисках: темпы роста на рынке жилой недвижимости стали замедляться, при этом не все эксперты единодушны в прогнозах на ближайшее будущее.

Олигархи расширяют горизонты

Одним из секторов для вложения средств способна стать элитная недвижимость. По мнению А. Цогоева, в настоящее время отмечается дефицит предложения действительно элитного жилья, следовательно, по законам экономики увеличиваются цены. Из-за очевидного удорожания этого сегмента приобретать элитные квартиры надо именно сейчас.

Для минимизации риска специалисты утверждают, что лучше не вкладывать всю сумму в один объект. Гораздо правильнее инвестировать средства в несколько квартир. Практика столичного рынка недвижимости показала, что он непредсказуем, а основываться только на выводах аналитиков не очень разумно, полагает А. Матвеев.

Наименее рискованными и наиболее выгодными кажутся нам вложения в земельные участки, считает Л. Кевдина. Состоятельным инвесторам доступны вложения в рынок элитных земель. Ими, например, являются окрестности так называемого Золотого квадрата, расположенного на ближнем западе Подмосковья. Конечно, наибольший прирост стоимости этих участков за последний год не гарантирует продолжения аналогичной тенденции в будущем. Как мы не раз отмечали, прогноз и только прогноз вот все, на что опирается инвестор.

Большие деньги элитная земля

Как заказать нужный сценарий

Проверенный вариант использовать землю с выгодой купить большой кусок земли (лучше несколько тысяч га), разбить его на участки и продать их в розницу. Еще одно выгодное, но требующее административного ресурса вложение связано с переводом земель сельхозназначения в земли дачного или жилищного строительства. Как известно, после такой процедуры стоимость участка увеличивается как минимум на 30% в зависимости от конкретной ситуации. В идеале, как утверждают некоторые специалисты, доходность такого бизнеса в ближайшие два года составит до 100% годовых.
Но потом планка уменьшится, поскольку ожидается увеличение объема вторичного рынка: крупные землевладельцы намерены вывести часть своих наделов на рынок. Операции с большой землей, по мнению многих специалистов, подходят крупным девелоперам или компаниям, но затруднительны и слишком рискованны для частных инвесторов.

Надо сказать и о преимуществах ЗПИФНов. Этот инструмент вложений в недвижимость сегодня удобен для инвесторов с разными капиталами. Располагая солидной суммой, особенно важно правильно оценить деятельность выбранной компании, взвесить перспективность формируемых ею фондов. Словом, необходимы осторожность, способность анализировать рыночную и финансовую ситуацию, наконец, советы хороших специалистов.

Еще один способ разбогатеть на инвестициях основан на приобретении коммерческой недвижимости. Однако инвестировать в этот сектор, имея всего $1 млн, сложно, считает А. Цогоев. Можно, конечно, купить небольшой офис в бизнес-центре (как правило, строящемся) и потом годами его сдавать в аренду. Но доходность таких операций не превысит 12%. Таким образом, горизонты для вложений в коммерческую недвижимость расширяются, когда инвестиционный порог достигает нескольких миллионов.



Главная --> Публикации