Главная --> Публикации --> Citigroup поможет киноплексу Частная собственность на землю фактически отменяется Самая дорогая квартира столицы Как управлять гостиницей легко, красиво и очень доходно - это только в кино Складские площади москвы

В СВЯЗИ с постоянно растущими темпами роста цен на столичную недвижимость и недоступностью ипотеки аренда жилья становится наиболее популярной. При этом, по данным риэлторов, средняя арендная ставка на жилье в Москве составляет 3000 долларов. Самую дешевую однушку за пределами третьего транспортного кольца можно арендовать не менее чем за 600 долларов. Для сравнения, однокомнатную квартиру в городах-спутниках: Балашихе, Мытищах, Долгопрудном можно найти от 400 долларов. При этом добираться до центра столицы из городов-спутников по времени столько же, сколько из спальных районов Москвы, и качество жилья будет ничем не хуже столичного.

Постоянно растущие арендные ставки на жилье в столице постепенно приводят к вытеснению потенциальных арендаторов жилья из окраин Москвы в ближнее Подмосковье. Как отмечают эксперты, за уходящее лето арендная ставка на жилье в области увеличилась на 20 процентов. Вероятно, в связи с тем что по ценам на недвижимость Москва становится все более и более недоступной, осень не принесет стагнации и на рынке недвижимости Подмосковья.

На стоимость аренды влияет и наличие инфраструктуры: фитнес-центров, магазинов, школ, детских садов, - утверждает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости ДОКИ Александр Скобкин.

В области, так же как и в Москве, 70% арендаторов составляют приезжие люди из регионов России. Главные требования к снимаемому жилью - наличие телефона и хорошая транспортная доступность (сюда входит близость дома к автобусной остановке или станции электрички). Если квартира отвечает этим требованиям, то стоимость аренды может составлять 400-450 долларов. Квартиры хорошего качества, но не отвечающие этим двум требованиям уходят за меньшую стоимость. Такие факторы, как ремонт квартиры, наличие мебели, этаж, вид из окна влияют на стоимость арендной ставки в значительно меньшей степени, чем в Москве.

В НАСТОЯЩЕЕ время спрос на подмосковную недвижимость в сегменте недорогого жилья до 1000 долларов превышает предложение. Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, которые, как и в Москве, наиболее дефицитны. На двушки спрос приблизительно равен предложению, а вот трехкомнатную квартиру в Подмосковье нередко можно снять за те же деньги, что и однушку в Москве.

По его словам, на арендные ставки влияет и престижность пригородного направления. Сегодня, самыми дорогими считаются такие города-спутники, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Химки.

С ПРИХОДОМ осени застройщики и риэлторы прогнозируют новую волну роста цен на недвижимость. Действительно, осенний период практически во всех сегментах рынка недвижимости отличается возобновлением покупательской активности. Это в полной мере касается и сферы аренды городского жилья. К примеру, заканчивается сезон краткосрочной аренды: арендодатели возвращаются из своих загородных домов. Начинается учебный год: активизируются студенты, приехавшие в Москву на учебу. Возвращаются в город потенциальные арендаторы, которые готовы решать свои жилищные вопросы. Так как города ближнего Подмосковья сегодня привлекают многих арендаторов своими более низкими арендными ставками, можно говорить, что сезонность, присущая Москве, в полной мере относится и Подмосковному рынку.

Чуть дальше от МКАД падает и цена аренды. Например, в Солнечногорске, Щелково или Электростали однокомнатную квартиру можно найти и за 300 долларов, но спрос в таких городах небольшой. Во-первых, потому что большинство арендаторов работает в столице, а тратить на ежедневную дорогу до ближайшей станции метро минимум 60 минут по силам не каждому. Поэтому снимают жилье в таких городах в основном либо местные молодые семьи, либо те арендаторы, которые находят здесь работу.

Кроме того, аренда по-прежнему остается довольно неразвитым сегментом, большинство относится к арендуемому жилью как к временному и ориентируется на покупку собственного. Хотя западная практика рантье уже находит у нас все большее применение. Возможно, что в течение нескольких лет можно ожидать более динамичное развитие сегмента аренды и, как следствие, рост арендных ставок, - считает Г. Рахмангулова.
Сегодня многие москвичи утвердились во мнении, что бесплатного или дешевого жилья ждать не стоит. Решать квартирный вопрос надо самим и как можно быстрее. Один из вариантов разрешения жилищной проблемы - ипотечный кредит.

В том, что касается скачка цен, не думаю, что он сможет существенно повлиять на увеличение ставок. Уже неоднократно отмечалось несоответствие стоимости аренды и квадратного метра. И пока это несоответствие еще актуально как для Москвы, так и для Московской области, - говорит руководитель направления аренды, МИАН-Агентство недвижимости Гульнара Рахмангулова. Одно из объяснений этого факта в определенной ментальности наших арендодателей. Большинство из них не осознает себя инвесторами, которые занимаются определенным бизнесом на рынке недвижимости. Они лишь сдают свои лишние метры.

Рынок сейчас переориентирован на вторичное жилье. Вообще найти подходящую квартиру в новом доме довольно сложно. Некоторые банки не кредитуют под покупку новостроек, тем самым они стремятся избежать рисков, связанных со строительством новых домов и оформлением квартир в собственность. А многие кредитные учреждения на покупку жилья в первичном фонде устанавливают повышенную ставку годовых от 13 до 18 процентов. Правда, после того как квартира будет оформлена в собственность, процентная ставка по кредиту снизится и станет такой же, как на рынке вторичного жилья. И еще, с начала строительства до момента сдачи квартиры в собственность может пройти от двух до трех лет. При этом нужно учитывать, что большинство квартир сдается без отделки.

Покупка в новостройке или во вторичном фонде?

Всего в Москве работает порядка 60 банков, и в каждом из них предлагается от 3 до 6 кредитных программ. Для того чтобы выбрать удобную для себя программу, лучше воспользоваться услугами кредитного менеджера. В банке на этом этапе вам мало чем смогут помочь, поэтому лучше обратиться в агентство недвижимости. Как правило, на выбор клиентов предлагается несколько банков. Но это также будет зависеть от ситуации. Например, если доход клиента подтвержден устно, то риэлтор может предложить максимум 1-2 банка. В остальных случаях есть выбор. Одобрение на получение кредита можно получить за 1 - 7 дней, что зависит от банка и от того, как вы подтвердили доходы. Если в деле фигурирует справка 2-НДФЛ, то согласие банка на кредитование можно получить за один день. Если доходы подтверждены в устной форме, то этот процесс затягивается на неделю. В случае, когда банк отказывает в кредитовании, вы можете обратиться в другой.

Выбор банка

В дальнейшем риэлтор займется поиском квартиры, учитывая ваши требования и требования банка, поскольку не каждую недвижимость банк будет кредитовать. Так например, он не даст денег на покупку аварийного жилья, квартиры в доме, идущем под снос. Изначально при поиске жилья под контролем риэлтора находится юридическая чистота недвижимости. В идеале, история выбранной квартиры должна быть полностью изучена специалистом от первого собственника и до настоящего момента. Риэлтор не предложит вам вариант жилья и не выйдет на сделку, если будет хоть малейший повод для сомнения. Когда выбор сделан, необходимо внести денежную сумму в счет стоимости недвижимости для подтверждения серьезности намерений относительно выбранной квартиры. Передачу аванса, оформление всех необходимых документов и обсуждение схемы сделки осуществляет риэлтор. Очень часто продавцы не любят продавать квартиры по ипотеке. Прямая обязанность риэлтора - объяснить, что для продавца ипотечная сделка ничего не меняет: ни сроков, ни условий сделки, ни объема документов, поскольку дополнительные бумаги он собирает сам. Параллельно риэлтор ведет переговоры с оценочной и страховой компаниями.

Требования к квартире

Ссудив вам деньги, банк должен быть уверен, что он не останется в накладе, даже если что-то случится с заемщиком или с его квартирой. При ипотечном кредитовании страхуются три риска: потеря права собственности на квартиру (юридическая чистота), физическая утрата самой квартиры (от пожара, наводнения и т.д.), утрата трудоспособности и жизни заемщика. В среднем сумма страховки варьируется в пределах 0,8 - 1,5 процента от стоимости квартиры. Процентная ставка будет зависеть от возраста и здоровья заемщика. Если сумма кредита больше 100 000 долларов, то заемщик обязан пройти медицинское обследование и сдать необходимые анализы. Если ипотека выдается с учетом совокупного дохода мужа и жены, застраховать следует обоих супругов. При этом здоровье одного супруга будет страховаться на 100 процентов, а здоровье другого на 50.

Страхование

Закон гласит: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ). То есть, априори считается, что любое добро в ячейке общества приобретается на совместно заработанные средства. Даже если ни один из супругов никогда официально не трудоустраивался, предполагается, что он (а чаще - она) создавал своей драгоценной половине условия для успешного пополнения семейного бюджета.

Любовь - неописуемо прекрасное чувство. Но нередко она делает людей безрассудными. В стороне остаются любые материальные соображения как приземляющие высоту отношений. А потому часто они игнорируются даже в вопросах, цена которых особенно высока, - например, в сделках с недвижимостью.

Вследствие вышесказанного на отчуждение недвижимости, возмездно приобретенной в период брака, всегда требуется согласие супруга. Законодательная сила данного положения сохраняется сколь угодно долго. Некоторые юристы, не вдаваясь в детали, утверждают, что срок исковой давности в данном вопросе - три года. И у граждан создается иллюзия, что через три года после приобретения недвижимости (либо после расторжения брака) можно смело продавать совместно нажитое добро без разрешения. На самом же деле речь идет о трех годах с момента обнаружения обобранной половиной ее поражения в правах. А значит, даже в случае развода практически неизбежно обращение к бывшему супругу за согласием на продажу жилья (в том числе и прикупленного фактически без его материального участия в период безоблачных отношений). Правда, в процессе развода можно составить добровольное соглашение о разделе имущества (брачный договор). Еще надежнее - определить права на недвижимость и пр. (либо зафиксировать раздел имущества и дальнейшее отсутствие материальных претензий) сторон по суду - и больше не зависеть от воли и настроения бывшего супруга.

Только с разрешения половины

В действующем же браке не только продажа, но и покупка недвижимости происходит под контролем недремлющего супружеского ока. Поэтому при приобретении жилплощади на имя, допустим, жены муж обязан подписать заявление о том, что не возражает против подобного распоряжения общим капиталом. Если супруг в момент совершения сделки в отъезде, следует оформить соответствующее разрешение у другого нотариуса (в двух экземплярах) либо в российском консульстве страны пребывания, если в данный момент он вне пределов родины. С собой необходимо иметь свидетельство о браке (либо о разводе, если брак, в течение которого была приобретена недвижимость, ныне прекращен), а также действующие паспорта. Если в паспорте вдовца (увы, никто не вечен) есть штамп о браке, требуется предоставить свидетельство о смерти супруга. Один из экземпляров заявления о согласии отправляется в регистрирующий орган вместе с договором. Любой совершеннолетний участник договора, не состоящий в браке, дополнительно обязан оформить заявление об этом, приняв на себя ответственность за умышленное сокрытие наличия значимых для сделки цепей Гименея. Это делается во избежание рисков, связанных с потенциальной возможностью опротестования сделки. Если сделка оформляется по доверенности, у доверенного лица может быть полномочие подавать заявление о семейном положении доверителя. Если такого полномочия в доверенности не указано, к ней должно быть приложено личное (нотариально удостоверенное!) заявление доверителя - лица, от имени которого продается или приобретается недвижимость. В противном случае возникнут проблемы с государственной регистрацией сделки.

Распространенный казус случается с теми, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, при разводе не выполнил документальных формальностей - то есть, не получил личный экземпляр свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт. Сделка не может быть осуществлена таким гражданином ни как разведенным, ни как женатым - пока статус не будет документально подтвержден.

Не требуется согласия супругов на отчуждение недвижимости, полученной одним из них до вступления в брак, во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, дарения), поскольку она наряду с другими видами имущества является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Но учтите - к иным безвозмездным сделкам относится и приватизация. Так что, не спешите необдуманно отказываться от участия в приватизации совместно занимаемых квадратных метров в пользу супруга. Если вы сниметесь с регистрации из общей по жизни квартиры, супруг, ставший ее единственным владельцем, сможет самостоятельно распорядиться жилплощадью на законных основаниях без вашего ведома.

Когда супруги ни при чем

Брачный договор?

Инвестировать средства в долевое участие в строительстве можно и без согласия благоверного. Пока долевка существует как финансовая операция, распоряжение деньгами происходит вроде бы самостоятельно. Но не надо обольщаться. Закон все равно будет строго следить за соблюдением гражданских прав мужа и жены: квартира, в итоге, приобретается в браке, другой супруг имеет законное право на долю в ней и легко докажет это через суд.

Правда, не любое распределение материальных благ может быть зафиксировано в брачном договоре. Закон гласит: Брачный договор не может содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (п. 3 ст. 42 СК РФ). Поэтому принцип тебе - все, а мне - ничего не может быть соблюден ни из альтруистических побуждений, ни из желания подстраховаться на случай возможных неувязок с законом и риска конфискации. Составить брачный договор могут и лица, еще только собирающиеся в ЗАГС. Данный документ в соответствии со п. 1 ст. 41 СК РФ вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Но заключенный договор недействителен для продолжающих жить в гражданском браке, даже если они совместно ведут хозяйство и воспитывают общих детей - в имущественном положении подобные альянсы не имеют правового статуса. Теоретически предоставленный во время сделки вместо разрешения на отчуждение квартиры брачный договор не всегда стопроцентно гарантирует отсутствие претензий со стороны супруга. Поэтому всем будет спокойнее, если после составления договора, в котором отражен правовой режим собственности на жилье, муж и жена обратятся в территориальный орган Росрегистрации - ГУФРС (бывшее ГУЮ ГБР) для его регистрации. Если по брачному контракту отчуждения собственности не произошло, на старых договорах собственности на недвижимость делается отметка о заключении брачного договора, регулирующего иной порядок прав. Если же в брачном договоре между супругами перераспределяются права собственности на недвижимость (например, один наделяет другого правами на свою собственность, приобретенную до брака), это фактически становится сделкой по отчуждению недвижимости. Для нее собирается стандартный пакет документов, предыдущие договоры о собственности остаются в делах нотариуса, а составленный им новый (брачный) договор приобретает статус правоустанавливающего документа после государственной регистрации перехода прав.

Почему бы и нет? От неприятных сюжетных поворотов нередко спасает предусмотрительность: можно, например, оформить брачный договор. Правовое содержание этого документа, условия его заключения и расторжения регулируются статьями 40-44 (глава 8) Семейного кодекса РФ. Брачный договор оформляется у нотариуса. С собой надо иметь паспорта, свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован) и, желательно, правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет фигурировать в качестве предмета договора. Брачный контракт составляется в трех экземплярах: по одному выдается каждой из сторон и контрольный остается в архиве нотариуса (в случае потери на его основе может быть оформлен дубликат). Впоследствии договор может быть изменен или расторгнут - желательно у того же нотариуса. Рассмотрим случай: приватизация на имя одного из супругов той жилплощади, права на которую образовались в результате существенного вклада другого. Например, в муниципальную трехкомнатную квартиру семья съехалась по обмену, причем у жены была двушка, а у мужа - комната в коммуналке. Женщина когда-то уже использовала свое право приватизации, и теперь сделать общую квартиру собственностью может только супруг, приватизировав ее на свое имя. Для восстановления исторической справедливости можно отдарить супруге часть квартиры. А можно составить брачный контракт, по которому супруга, учитывая ее вклад в общие квадратные метры, имеет право на 2/3 данной квартиры - и зарегистрировать его.

Любящие родители обычно хотят и порою могут осчастливить чадо подарком в виде жилплощади. Но чадо женато на особе, не вызывающей у них ни симпатии, ни доверия. Если просто дать сыну денег на покупку жилья, не пришедшаяся ко двору невестка автоматически получит на него равные с мужем права. Можно приобрести недвижимость на свое имя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную на сына (это и временные, и материальные затраты). А можно поступить проще - сразу оформить договор покупки в пользу третьего лица. Для этого и сын, и родители (либо один из них, оформив согласие от другого) являются в нотариат и подписывают договор, в соответствии с которым мама (или папа) покупает квартирку на имя сына. Тот становится правообладателем - собственником жилья. При этом права на квартиру рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги-то уплачены родительские). А значит, при столь, увы, нередком случае избавления молодежи от брачных уз, сомнительная невестка не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую. Впрочем, не будем о грустном. Мы желаем всем читателям любви и долгих лет семейного счастья! Однако уж что-что, а правовая грамотность никогда счастью помехой не была.
По оценке столичных властей, введенная с 1 октября плата за подключение новых строительных объектов к электросетям увеличит стоимость квадратного метра лишь на 3-5%. Так же будет расти и цена жилья в других 36 регионах, где уже действует плата за подключение. Отраслевые эксперты считают, что полученных от строителей средств энергетикам не хватит на решение проблем сетевого хозяйства.

Третьему лицу - в пользу

Напомним, что плата за подключение была введена в течение первой половины года в 32 регионах. Недавно к ним присоединились два района Петербурга, Коми и Москва. В ближайшее время платить начнут и строители Томской области, где постановление о введении платы было подписано 29 сентября. По информации Ъ, самая низкая плата за техприсоединение установлена в Ставропольском крае 50 руб. за 1 кВт мощности. В большинстве регионов она составляет от 2500 до 11 960 руб. за 1 кВт. По данным комиссии по девелопменту и строительству ОПОРА России, второе место после Москвы по цене подключения занимает Петербург 13 837 руб. за 1 кВт. Как поясняют в ФСК, разница в цене связана с состоянием сетевого хозяйства в каждом регионе: чем меньше технических возможностей для присоединения, тем выше его стоимость. После выплаты налогов вся сумма, получаемая от подключений сетевыми компаниями, будет направляться на развитие сетевого хозяйства, пояснил Александр Чистяков.

Вчера вице-мэр Москвы Юрий Росляк вместе с первым зампредправления ОАО Федеральная сетевая компания (ФСК, дочерняя структура РАО ЕЭС России) Александром Чистяковым рассказали о введении платы за технологическое присоединение к сетям. По словам господина Чистякова, сейчас плата за подключение действует в 36 регионах РФ. В том числе в Москве, где плата введена с 1 октября. Юрий Росляк уточнил, что в Москве ставка самая высокая. При напряжении менее 1 кВ стоимость подключения 1 кВт 45 тыс. руб., отметил чиновник. По напряжению 6-20 кВ тариф составляет 39 тыс. руб. за 1 кВт.

По расчетам господина Росляка, введение платы за подключение в Москве приведет к удорожанию квадратного метра жилья не более чем на 5%. При этом, по оценкам ФСК, в остальных регионах при максимальной энерговооруженности (100 Вт на 1 кв. м) удельный вес платы в стоимости квадратного метра будет колебаться в пределах 1-3% в зависимости от региона. На 5% жилье может подорожать только в Пензенской области. Цены на жилье в Москве и так все время растут, сказал Юрий Росляк. Вряд ли эти 5% будут заметны при всеобщем росте. Однако председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРА России Алексей Кожевников не согласен с этой точкой зрения. Если господин Росляк считает, что повышение цены на $200-250 за квадратный метр это нормально, то мы так не думаем, говорит он. По логике властей получается, что бизнес должен расплачиваться за то, что они столько лет не развивали энергосистему.

В последние два года из-за роста энергопотребления и отсутствия средств на строительство новых подстанций и сетей резко увеличилось количество отказов в присоединении со стороны сетевых компаний. В 2005 году они не смогли удовлетворить 6986 заявок на подключение, в этом году, по прогнозам РАО ЕЭС России, число отказов превысит 8 тыс. При этом рост энергопотребления в этом году, по оценкам РАО, составил в Москве 6,4%, на Кубани 7%, в Тюмени почти 10%. В энергохолдинге прогнозируют, что при отсутствии инвестиций к 2015 году максимум нагрузок в осенне-зимний период будет превышен в 36 энергосистемах. Прошедшей зимой максимум был превышен в 14 энергосистемах. По данным ФСК, в Москве 85 из 110 питающих центров закрыты для присоединения. При этом в компании на 2007 год прогнозируют рост спроса на мощность на 46% выше запланированного.

Глава департамента по информационной политике НП Администратор торговой системы Сергей Пикин, считает, что деньги, получаемые сетевыми компаниями в оплату за подключение, помогут им обеспечить большую надежность энергоснабжения. Однако с этим не согласен аналитик ИК Метрополь Алексей Соловьев, который считает, что плата за подключение лишь смягчит ситуацию в сетевом хозяйстве. Господин Соловьев уверен, что большая часть средств будет направляться на модернизацию, а не на новое строительство. А новые сети будут появляться в значительно меньшем объеме, нежели об этом заявляют.

Между тем в соответствии с письмом ФСТ от 26 апреля включение в плату за присоединение расходов по новому строительству и модернизации объектов электросетевого хозяйства не допускается. Директор по развитию ФСК Виктор Прядеин (интервью с ним см. в Ъ в следующий понедельник) уверяет, что вскоре правовая коллизия будет решена, однако пока ФСК не может пускать получаемые средства на развитие.



Главная --> Публикации