Главная --> Публикации --> Госдума объявила дачную амнистию Хорошо иметь домик на рублевке Московскими темпами начинают строить в подмосковье Власти заказали воробьевы горы и долину реки сетунь Владельцы квартир заплатят земельный налог

В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых сюрпризов.

Еще одна точка зрения - рассматривать вышеупомянутый документ, как договор о совместной деятельности в рамках простого товарищества. Есть и третий подход, согласно которому инвестиционный договор представлен, как договор строительного подряда. Разумеется, правовая основа каждого из заменяющих хотя и четко определенных в ГК РФ договоров приводит только к смятению. А ведь, между тем, конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

В результате юристы по-разному истолковывают смысл такого соглашения. Например, на основании ст. 421 ГК РФ это вообще может быть договор, не предусмотренный нормами права. На практике его суть сводится к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (с изменениями от 2 января 2000 г.).

Но перед этим будущий соинвестор имеет право на изучение уставных документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, а также документов, дающих право на строительство дома, среди которых должны присутствовать (для Москвы):

Поэтому в условиях жесткой регламентации договоров об инвестиционной деятельности самое правильное - обращать внимание на содержание документа, а не на его наименование.

После того, как все предварительные проверки благополучно завершены будущему дольщику необходимо обратить внимание на наличие и содержание следующих пунктов инвестиционного договора:

инвестиционный контракт с правительством Москвы и окружной префектурой;
договор аренды земельного участка для строительства;
разрешения на строительство и проведение строительно-монтажных работ;
акты экологической экспертизы и др.
Кроме проверки документов, разрешающих строительство потенциальному соинвестору желательно взглянуть на проектную декларацию, в которой отражена информация о застройщике и о проекте его строительства. Такая декларация должна быть опубликована в СМИ или Интернете.

Определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года. Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже.

Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира.

Описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию более, чем на один квартал.

Ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей).

Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. Сюда же можно отнести отдельный пункт о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.

Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц.

Одним словом, по такому договору не должно получится так, чтобы у гражданина по договору осталось только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто возникает ситуация, когда застройщик не соглашается исправлять обязательные для дольщика пункты. В таком случае, лучше поискать другую компанию, вполне возможно, что ее условия окажутся более выгодными. Впрочем, выбор остается за покупателем.

Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.).

Одним из способов предохранения от возможных разочарований (мягко выражаясь) является учетная регистрация инвестиционного договора. Во-первых, это лишняя проверка соглашения и более ответственный подход к его составлению (филькину грамоту регистрирующий орган не возьмет), во-вторых, снижается риск повторной продажи квартиры и другие мошеннические действия.

Не лишним будет напомнить, что перед подписанием договора, его было бы желательно показать юристу, занимающемуся вопросами недвижимости. Очень часто благодаря профессиональному изучению этого документа обнаруживается, что дольщик, не смотря на прописанные права, в действительности лишен их и вряд ли сможет удовлетворить свои требования в суде. Причины могут быть разными. Одна из самых распространенных, когда дольщик понимает под написанным одно, а на самом деле имеется в виду другое. Самое обидное - узнать об этом, когда уже поздно. Еще порой случается, что один пункт договора противоречит другому.

Одновременно с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, компания может проводить свою внутреннюю регистрацию. Разумеется, ничего общего с вышеупомянутой - официальной - она не имеет и может являться лишь дополнением к основной.

В Москве функцию учета регистрации несет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области. Кстати, всегда можно обратиться прямо туда и узнать, не зарегистрировал ли кто-то ваш объект несколько ранее. Хотя, очевидно, что если такое нарушение имеет место быть, второй договор не пройдет регистрацию. Более того, будет возбуждено уголовное дело. Но на проверку уходит время, в течение которого пай за квартиру может быть внесен. Следовательно, разбор ситуации и восстановление справедливости займут время.

Если же это не произойдет, то не стоит ожидать снижения ставок или резкого увеличения доли ипотечных ссуд в кредитных портфелях банков: кредитовать себе в убыток коммерческие структуры не собираются. Даже ради реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем.

К сожалению, регистрация договора не обязательна. Ее отсутствие не является нарушением закона. Однако, право дольщика требовать выполнения такого условия с целью снятия риска серьезных финансовых потерь. Как ни печально, среди застройщиков есть такие, которые не проводят регистрацию, боясь ответственности в силу целого ряда причин, одна из которых - заведомое невыполнения взятых обязательств с целью личного обогащения. Так что в таких вопросах дольщику следует проявить особую бдительность.
Представители банковских кругов сегодня заявляют: через два-три года ставки по ипотечным кредитам могут упасть до 7-8% с нынешних 11-12% в рублях. Однако с условием, что инфляция послушается правительства и снизится до 4-6%. То есть, не много не мало - чуть ли не вдвое по сравнению с нынешним своим показателем.

Складывается впечатление, что налицо старый и уже ставший привычным спор: кто должен сделать первый шаг для того, чтобы ипотека заработала - банки или власти. Глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян, говоря о снижении ставок по ипотеке, приводит в пример Китай, где, по его словам, кредиты на приобретение жилья сроком на 25 лет выдают всего под 6% годовых. Однако это возможно только потому, что существует в этой стране огромная господдержка.

Подобная постановка вопроса вряд ли может устроить. Президент Владимир Путин разделяет это мнение: недавно он также заявил, что при уровне инфляции в 4-6% жилищное ипотечное кредитование будет доступно для миллионов людей. В том числе и для тех, кто пока не имеет возможности ежемесячно вносить в погашение кредита 1000-2000 долларов - а именно такой размер аннуитета, по словам специалистов, является средним по Москве. В регионах, по объективным причинам, эта сумма ниже, однако и там она становится огромной нагрузкой для семейных бюджетов, съедая от 40% до 60% ежемесячных доходов заемщика (или его семьи).

Но главное на сегодняшний день - позиция крупных банков федерального уровня. На днях записался в добровольцы и Альфа-банк, который до этого специализировался на потребительском и корпоративном кредитовании. Его президент Петр Авен во время своей встречи с Владимиром Путиным в Кремле взял своего рода социалистическое обязательство, пообещав, что ипотека через два-три года будет расти теми же темпами, что и потребительское кредитование - на 100% в год.

В России же дело пока ограничивается призывами властей к банкам более активно работать на этом рынке. В первую очередь эти призывы были обращены к государственным банкам в лице Сбербанка и Внешторгбанка (и квазигосударственным - в лице Банка Москвы). Теперь настала очередь коммерческих банков - как столичных, так и региональных, тем более, что последним предстоит сыграть серьезную роль в развитии ипотеки на местах. Если, конечно, у них будет возможность рефинансировать выданные кредиты, что пока при отсутствии единых стандартов сделать не всегда легко.

Но вызов на ковер к президенту, по-видимому, заставил руководство Альфы изменить свою точку зрения: как после революции каждая кухарка должна была управлять государством, так теперь каждый крупный банк - тем более, если он входит в ТОП-30 или ТОП-50 - должен заниматься ипотечным кредитованием. Это, судя по всему, и есть главное условие реализации национальной программы Доступное жилье.

Конечно, обеспечен такой рост будет не только силами Альфа-банка, но и этому лидеру потребительского кредитования придется внести свой вклад в общее дело и заняться бизнесом, который он до этого избегал. Потому, что хотел учесть чужие ошибки и накопить опыт, поясняют представители самого банка. Потому, что предпочитал заниматься краткосрочным кредитованием физических лиц - делом более доходным и простым, особенно если учесть скрытые комиссии по кредитам и возможность использования сравнительно несложных скорринговых технологий.

Согласны с этой точкой зрения не все: по мнению ипотечных брокеров, для того, чтобы оптимистичный сценарий, нарисованный Альфой, реализовался, необходимо не только снижение ставок по кредитам. И не только смягчение условий кредитования (в виде сокращения или отмены первоначального взноса и либерализации требований к заемщику), но и сокращение числа покупателей с живыми деньгами.

Альфа-банк не только объявил о начале реализации собственной программы ипотечного кредитования, но и предрек, что скоро именно этот бизнес начнет вытеснять нынешнего фаворита в лице потребительского кредитования. В качестве примера аналитики Альфа-банка приводят страны Восточной Европы, где в кредитных портфелях банков ипотечное и потребительское кредитование выбирают примерно равные доли. Между тем, второе в России переживает бум сейчас, первое же только начинает набирать силу, поэтому потенциал его огромен, считают эксперты Альфа-банка.

На рынке аренды жилья сложилась нестандартная ситуация: с одной стороны, арендатору приходится больше платить за съемную квартиру, а с другой - арендодателю становится невыгодно заниматься этим видом бизнеса. Как рассказал корреспонденту Бизнеса Илье Минову первый вице-президент компании Бест-недвижимость Михаил Гороховский, в последние годы сроки окупаемости затрат на покупку квартир для их последующей сдачи в наем увеличились вдвое.

На сегодняшний же день ситуация в России - и особенно в Москве - такова, что только каждая 4-5 сделка на рынке жилья заключается с участием ипотеки. И происходит это не потому, что банки не готовы предоставлять кредиты - люди не готовы их брать, потому что имеют возможность заплатить живыми деньгами, а продавцы не готовы ждать, пока будет оформлен ипотечный кредит и покупатель придет к ним с искомой суммой. На сегодняшнем рынке всегда есть возможность найти альтернативное предложение о покупке, причем не связанное с необходимостью получения кредита.

- В последние три года из-за роста цен продаваемых квартир на рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья - как первичного, так и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды - стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом на рынке продаваемых квартир. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса - за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

- Какие существенные изменения произошли на московском рынке аренды жилья?

- Сегодня опять-таки из-за общего роста цен на рынке недвижимости ощущается острый дефицит дешевого жилья, сдаваемого в аренду. Раньше спрос на квартиры экономкласса превышал предложение в десятки раз, сейчас этот разрыв еще больше. На это влияет и сезонный фактор. Пик спроса на аренду жилья наблюдается в июле-августе, в то время как высокий спрос на продаваемые квартиры наблюдается весной.

- Как изменилось соотношение спрос-предложение на арендуемые квартиры?

Когда, по вашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются?

- Сегодня на фоне роста цен на аренду жилья зафиксировано снижение ежемесячных платежей по ипотеке.

Аэто, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и, соответственно, понизит цены на аренду. То есть сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.

- Возможно, это произойдет в 2012-2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи.

- Безусловно, приезжих больше. Возможно, это связано с тем, что приезжие арендуют жилье через агентства недвижимости. В то же время москвичи предпочитают снимать квартиры через знакомых. Поэтому у нас нет объективной картины. Но думаю, что фактическое соотношение между приезжими и москвичами составляет 50 на 5 На рост числа москвичей, живущих в арендуемых квартирах, влияет ряд факторов. Во-первых, начиная с 1990-х годов москвичи сдают свои дорогие квартиры и переезжают в более дешевые или вовсе за город. Во-вторых, в Москве увеличивается рождаемость, и социальные жилищные программы московского правительства при всем желании не могут удовлетворить увеличивающийся спрос на жилье.

- Кто сегодня больше снимает квартиры - москвичи или приезжие?

- Я надеюсь, что государство заинтересуется этим рынком не как объектом налогообложения, а как большим социальным фактором, поскольку несовершенство законодательства в должной мере не защищает арендаторов от произвола арендодателя. Сегодня арендодатель может спокойно выгнать из квартиры беременную женщину, и никто ее не защитит. В то же время ситуацию может изменить развитие сети доходных домов, как это было в Москве в конце XIX - начале XX в. Но в те времена муниципальные власти предоставляли огромные преференции владельцам таких объектов. Для нынешних инвесторов, заинтересованных в развитии доходных домов, тоже нужны реальные меры поощрения.
Как на фондовом рынке существуют голубые фишки и компании второго эшелона, так и на рынке столичной офисной недвижимости традиционно выделяют два класса качественных офисов А и B. Оба этих типа коммерческой недвижимости востребованы на рынке. В частности, по данным компании Colliers International, на сегодняшний день уровень вакантных площадей в классе А составляет 2,7 %, а в классе B 6,4 %.

- Как в перспективе будет меняться рынок аренды жилья?

Класс B не значит плохо

При этом с начала года в столице было куплено и арендовано 270 тыс. кв. м офисных площадей второго эшелона, что, в общем, не мало. В целом же, по оценке старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, в Москве работают и приносят своим владельцам доход 3,1 млн. кв. м офисных площадей класса B, что соответствует примерно 69 % всего офисного рынка.

Успешным проектом класса B называют бизнес-центр Авиа-Плаза на пересечении Авиамоторной и Красноказарменной улиц

То ли по школьной привычке, то ли в силу популярности русских междометий, но класс B традиционно воспринимается как нечто не соответствующее необходимым критериям. Это не совсем так, точнее, совсем не так. В частности, доказательством несправедливости этого суждения могут служить как сами арендаторы этих офисных центров, так и арендные ставки, по которым компании получают свое жизненное пространство. В частности, в бизнес-центре Каскад на Сущевском Валу, который руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина называет одним из самых успешных офисных центров, арендует офис Московский банк реконструкции и развития, при этом свободных площадей в здании почти не осталось. В настоящий момент управляющая компания предлагает клиентам только 192,5 кв. м на первом этаже. Арендные ставки в этом центре, реконструированном в 2003 году, составляют $ 600 в год, включая НДС и коммунальные платежи.

По словам Антонины Лаировой, достойными конкурентами первых двух центров являются бизнес-центры Красная роза и Черри Тауэр. Оба этих объекта расположены в более привилегированных районах Москвы, чем Каскад и Авиа-Плаза: первый из них находится на улице Тимура Фрунзе, а второй на Профсоюзной улице. В первом центре арендует офис известная консалтинговая компания Knight Frank, а арендные ставки начинаются от $ 510 за кв. м, не считая НДС. В свою очередь офисный центр Черри Тауэр был перестроен из долгостроя Дома книги, однако проект оказался успешным, и арендаторами нового офисного центра стали такие компании, как Уралсиб и Panasonic Russia. Кроме того, здесь снимает офис консалтинговая компания Михаила Касьянова. Ставки аренды в этом центре варьируются от $ 550 до $ 750 за кв. м, что позволяет некоторым экспертам относить его к классу А. Оба последних центра представляют собой примеры реконструкции: если Черри Тауэр был создан на базе долгостроя, то Красная роза возникла на месте ткацкой фабрики.

Другим успешным проектом класса B эксперт называет бизнес-центр Авиа-Плаза на пересечении Авиамоторной и Красноказарменной улиц. В настоящий момент комплекс состоит из двух корпусов, в первом из которых располагается префектура ЮВАО, а во втором, 17-этажной башне, предлагаются офисы в аренду. На сегодняшний день в этом комплексе осталась незанятой только половина этажа офисное помещение площадью 400 кв. м, то есть около 3 % всей площади здания. Арендные ставки в этом комплексе составляют $ 610 за кв. м в год.

Последние новости

В первой очереди бизнес-центра ЛеФОРТ на Электрозаводской улице предлагаются офисы от $ 365 за кв. м
В среднем, арендные ставки на офисы класса B в Москве не так высоки, как в перечисленных выше центрах. Например, в первой очереди бизнес-центра ЛеФОРТ на Электрозаводской улице предлагаются офисы от $ 365 за кв. м, а в бизнес-центре Яуза Тауэр аналогичный показатель равен $ 45 В целом, по данным Colliers International, средняя ставка на офисные помещения класса B составляет в столице $ 495 за кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС.

В отличие от более высокого ценового сегмента, эксплуатационные расходы обычно автоматически включаются в арендную плату

За первый квартал 2006 года, по данным управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, в Москве появилось 4 офисных центра класса B. Во-первых, это два объекта за пределами Третьего транспортного кольца: вторая очередь бизнес-центра ЛеФОРТ, а также бизнес-центр на Алтуфьевском шоссе. Во-вторых, были построены третий корпус Авиа-плаза и технопарк Сапфир на Щербаковской улице. До конца 2006 года девелоперы планируют пополнить ряды офисных центров второго эшелона еще пятью объектами: второй очередью Верейской плазы, бизнес-центрами Ростэк и Новосущевский, а также офисными центрами в Научном проезде и на Гончарной улице.



Главная --> Публикации