Главная --> Публикации --> Семь раз проверь, один раз купи…. Будут ли сохранены московские деревни ? Как взять кредит на квартиру, не имея солидной зарплаты Последний резерв Исцелися сам

Согласились прокомментировать оценки аналитиков и в прочих московских строительных компаниях. "НГ" попросила руководителей этих фирм оценить перспективы ценовой ситуации и рассказать, какие районы города становятся все более престижными и возможно ли разделение города на ценовые районы - для бедных, "средних" и богатых.

С выводами аналитиков согласны и крупнейшие московские застройщики. Например, в компании "ДОН-СТРОЙ" корреспонденту "НГ" сказали следующее: "На столичном рынке недвижимости наблюдается перманентная тенденция роста цен. Потребность в качественном жилье весьма высока: как показывает опыт нескольких лет, инвестирование в недвижимость является одним из наиболее надежных, перспективных и выгодных вложений средств. Соответственно росту данного спроса вырастает и ценовой уровень предложений".

- Цены будут расти, но усилится выборочность адресов, то есть для того, чтобы новостройке попасть в высокую ценовую категорию, будущему дому недостаточно находиться в определенном районе и на определенном расстоянии от метро, важно учитывать еще и такие факторы, как вид из окон, качество строительства, внутренняя комплектация дома (кондиционирование, отопление, фильтрация воды и т.д.).

Кирилл Писарев, президент компании "ПИК":

Светлана Тимонина, президент компании "КРТ-ИНВЕСТ" (Группа компаний КРТ):

Абсолютное разделение города вряд ли возможно в обозримом будущем, так как это связано с исторически сложившимся развитием, инфраструктурой города и т.п., но выделение отдельных дорогих кварталов в традиционно привлекательных районах города уже происходит, и в дальнейшем этот процесс усилится.

При этом исторически сложилось, что наибольшим предпочтением при строительстве элитной недвижимости пользуется центральная часть города, жилье бизнес-класса в основном строится в непосредственной близости от центра, а районы массовой застройки находятся на расстоянии, в просторечии именуемом "три остановки от кольца", и далее.

- Уже сейчас основные игроки на рынке недвижимости - застройщики и риэлторы, инвесторы и потенциальные покупатели - изучают новые районы с точки зрения потенциала для строения недвижимости различного класса.

Для массовой застройки, наверное, наиболее перспективным мне представляются районы Измайлово, Отрадное, Водный стадион, то есть районы восточного и северо-восточного направлений. Их потенциал традиционно был ограничен уже имеющейся малоэтажной застройкой уже теперь прошлого века. Уже сейчас стоимость квадратного метра в районе Измайлово в типовой серии П 44Т составляет до 1000 долларов за квадратный метр, а в домах точечной застройки от 1100 до 160 При этом большинство квартир раскупается до окончания строительства коробки здания.

Из районов Москвы, наиболее перспективных для застройки жилья бизнес-класса, я бы выделила Китай-город, Сретенку, Красные Ворота, юго-западное направление.

Что касается элитной недвижимости и недвижимости высокого бизнес-класса, на строительстве которой специализируется наша Группа компаний КРТ, то наравне с пользующимися неослабевающим спросом Остоженкой и Замоскворечьем, Патриаршими прудами и переулками Старого Арбата наш покупатель рассматривает Чистые пруды, Плющиху, Фрунзенскую и Смоленскую набережные.
Mirax Group намерена перенести свой опыт высотного строительства в Киев. Как стало известно Ведомостям, в декабре компания начнет строить самое высокое здание в столице Украины стоимостью $267 млн.

Еще один крайне интересный район массовой застройки - это Бутово. Этот динамично развивающийся район при активном развитии транспортных магистралей становится по-настоящему полноценным жилым массивом, и спрос на него не ослабевает.

Адикаев с этим мнением не согласен. Ранее главный архитектор Киева Василий Присяжнюк заявлял СМИ, что правительство Украины разрабатывает программу высотного строительства и изучает мировой опыт в этой сфере. Mirax Group собирается развивать проект с украинским партнером ООО ЭЛ-Инвест, техническим заказчиком и застройщиком территории. Связаться с этой компанией вчера не удалось.

Строительство многофункционального комплекса высотой 180 м начнется в декабре, сейчас ведется рабочее проектирование, рассказал Ведомостям член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев. Мы являемся инвесторами проекта, который реализуется на участке в 3,5 га в киевском районе Подол. Сейчас на этом месте пустырь, уточнил он. У кого выкуплена земля, Адикаев не сообщил. По его словам, общая площадь комплекса составит 200 000 кв. м. Это будут офисы класса А 90 000 кв. м, жилье бизнес-класса 80 000 кв. м, остальное торговые площади. Строительство завершится через три года, говорит он. Общую стоимость проекта Адикаев оценил в $267 млн, на первом этапе компания будет финансировать стройку из собственных средств.Строящееся в Киеве здание будет самым высоким, говорит представитель Mirax Group (компания возводит самое высокое в Москве здание башню Федерация (432 м). В горадминистрации Киева, Киевсовете и районной администрации отказались комментировать стройку Mirax, сославшись на отсутствие информации. Это исторический район, там нет высотных зданий, даже советские многоэтажки строились не выше девяти этажей. Как там может быть сооружено здание высотой 180 м? Ни один архитектор не утвердит такой проект, сомневается представитель общественной организации Гражданский актив Киева.

Экономический потенциал роста в Киеве есть, но без политической стабильности он не будет развиваться, говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. На политические риски указывает и другой участник рынка: по его словам, после смены руководства Киева часть российских проектов оказалась заморожена (выборы мэра прошли 26 марта 2006 г.). Так, в связи с нестабильной политической ситуацией на Украине был приостановлен проект СУ-155 по строительству жилого микрорайона в Киеве.

Российских строителей в Киеве пока немного. По программе межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства там работает только Интеко. На 10 га компания строит комплекс Московский площадью 150 000 кв. м. Весной прошлого года корпорация Конти объявляла о намерении инвестировать в украинскую недвижимость $400 млн, построив на месте 200 000 кв. м ветхого жилья в киевском районе Ветряные горы 600 000 кв. м нового. К киевскому рынку присматривается и московская девелоперская компания Баркли, открывшая год назад в Киеве собственное представительство. Однако конкретных проектов у компании пока нет, уточнил сотрудник Баркли.

Бизнес-центр Рижский появится на Сокольническом Валу. По словам председателя совета директоров ГК Вашъ финансовый попечитель Василия Бойко, строительство будет вестись на одной из площадок ОАО Промэлектромонтаж (ПЭМ) , контрольный пакет (более 60%) которого был недавно приобретен компанией.Промэлектромонтаж одна из старейших компаний (создана в 1960 г.), специализирующихся на электромонтажных работах на атомных электростанциях. Как говорится на сайте фирмы, она принимала участие в строительстве Калининградской ТЭЦ-2 для РАО ЕЭС, Балаковской, Курской и Ленинградской АЭС, административных зданий для Лукойла и Мострансгаза, а также администрации президента России, Государственного кремлевского дворца, объектов Минобороны, СВР и ФСО. Компания также ведет работы в Афганистане, Иране (АЭС Бушер), Ливии (ядерный центр Тажура) и Китае. Гендиректор Промэлектромонтажа Николай Байбарза подтвердил факт сделки и уточнил, что ПЭМ не собирается прекращать деятельность, а строительство будет вестись на одной из ее площадок (в данном случае на территории автобазы).

Инвесткомпания Вашъ финансовый попечитель купила контрольный пакет ОАО Промэлектромонтаж, специализирующегося на монтажных работах на АЭС. На территории предприятия планируется построить многофункциональный комплекс площадью более 80 000 кв. м. Участники рынка говорят, что на эти цели компании придется потратить не менее $100 млн.

За последние месяцы уже несколько банков пересмотрели условия ипотечных кредитов в рублях. В роли застрельщика выступило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое с июля понизило минимальную ставку по кредитам на покупку готового жилья с 12% до 11,5% годовых. Чуть позднее банк Уралсиб вел дифференцированную ставку ипотечных кредитов, зависящую от срока займа и величины первоначального взноса, так что проценты по кредиту снизились на 0,5-2 пункта. Сбербанк, который раньше выдавал ипотечные кредиты в рублях под 16% годовых, с 14 августа понизил ставки в среднем на 2-3%. Более мелкие банки в конце лета также снижали ставки по рублевым ипотечным кредитам: банк Санкт-Петербург на 1%, Русский ипотечный банк на 0,25%, а екатеринбургский Банк 24.ру на 1%.А с 20 сентября Внешторгбанк Розничные услуги снизил ставки займов на 0,5-1 процентный пункт. С 1 октября ставки АИЖК стали еще на 0,5 процентного пункта ниже. Также с этой недели на 0,5-3,5% уменьшились ставки по рублевым ипотечным кредитам и в Международном московском банке (ММБ). Минимальная ставка в банке теперь составляет 10,5% годовых. Правда, деньги под такой процент банк выдает на пять лет при условии, что заемщик сам оплатит 40% стоимости квартиры.

По словам Бойко, площадь комплекса составит 83 400 кв. м, из которых 60 000 кв. м придется на подземную часть. Кроме офисных площадей класса А в центре разместятся гостиница (3-4 звезды) на 200 номеров и апартаменты на 200 номеров. Приступить к строительству планируется весной 2007 г., а сдан центр будет в 2008 г. Сумму инвестиций стороны не разглашают. Игорь Жуков, гендиректор компании БЭЛ-Девелопмент, оценил проект в $100 млн, а Евгений Борисов, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, говорит о $120-130 млн. По мнению Александра Новикова, директора направления офисной недвижимости Prime City Properties, близость Третьего транспортного кольца обеспечит комплексу хорошую транспортную доступность. С этим согласен и Жуков, который говорит, что объект будет иметь более удачное месторасположение, чем комплексы в центре города, где более остро ощущаются транспортные проблемы. Но все же удаленность от метро нежелательна для гостиницы, добавляет Новиков. По словам Елены Денисовой, старшего консультанта отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle, конкуренция в этом районе небольшая. С этим согласен и Новиков, который утверждает, что северо-восток менее насыщен офисными площадями по сравнению с центром и западом города.
С июля банки принялись снижать ставки по рублевым ипотечным кредитам. На этой неделе к ним присоединилось и АИЖК. Оно снизило ставки в среднем на 0,5% годовых. Но для большинства граждан ипотека не стала доступнее.

Эксперты считают снижение ставок по ипотечным кредитам в рублях абсолютно закономерным. Сейчас у банков есть возможность занимать деньги дешевле, поэтому снижаются ставки по самым разным видам кредитов, объясняет аналитик Ситибанка Дмитрий Виноградов. А генеральный директор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников подчеркивает, что конкуренция на банковском рынке усилилась и снижение ставок это фактически единственный путь для банков. Банкиры признают, что конкуренция за клиентов, желающих одолжить рублевые средства на покупку жилья, обостряется. Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов говорит, что после принятия в марте прошлого года закона О долевом строительстве серьезно сократилось предложение квартир по ипотеке на первичном рынке. Из-за роста цен на недвижимость за прошедшее время стало гораздо меньше людей, готовых взять ипотечный кредит. Ведь когда однушка в Москве стоит порядка $200 000, сумма ежемесячных выплат по кредиту на 15 лет составляет около $200 Далеко не каждый может каждый месяц выплачивать такие деньги банку, констатирует Юсупов.

Но новые ставки АИЖК действуют только для вновь выданных кредитов, подчеркивает начальник управления общественных связей агентства Елена Силенко. Не меняются условия ранее выданных кредитов и в других банках.

Например, банк КИТ Финанс в ближайшие три месяца будет взимать с заемщиков по кредиту Ипотека-Мечта с плавающей ставкой (она зависит от средней ставки предоставления рублевых кредитов на межбанковском рынке MosPrime 3M и рассчитывается по формуле MosPrime 3M + 5% годовых) лишь 9,49% годовых.

Сейчас минимальные ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 10,5-10,7% годовых. Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов полагает, что ставка 10,5% годовых в рублях соответствует текущим рыночным условиям. А Юсупов говорит, что сейчас рублевые ставки по кредитам не могут быть менее 10% годовых из-за стоимости заимствования на внутреннем и внешнем рынках. Сейчас лишь немногие банки могут себе позволить ставки ниже 10%, уточняет начальник управления ипотечных продуктов департамента розничного бизнеса Росбанка Янис Канестри.

Эксперты считают, что сейчас ипотечные кредиты стоит брать в рублях. Выгодность долларовых кредитов относительна, подчеркивает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. По ее словам, через три года рубль может начать дешеветь, а доллар, напротив, укрепляться. Так что ипотечный кредит в долларах выгодно брать примерно на три года, считает Орлова. Сейчас сложно представить, что доллар может вырасти на 10%, но если это произойдет, то взятые сейчас кредиты под 10% реально превратятся в кредиты по ставке 20% годовых, рассуждает она. Через несколько лет долларовые кредиты уже не будут столь же привлекательными, как сейчас, соглашается Дмитрий Виноградов.

Вряд ли в течение ближайших двух лет банки смогут выдавать кредиты под меньший процент, соглашается банковский аналитик агентства РусРейтинг Виктория Белозерова.



Главная --> Публикации