Главная --> Публикации --> Коммерческая недвижимость все еще в дефиците Сносить - нельзя санировать Citigroup поможет киноплексу Частная собственность на землю фактически отменяется Самая дорогая квартира столицы

Между тем скоро заканчивается период, когда, благодаря увеличению сроков регистрации квартир в новостройках в собственность, временно образовался вакуум предложения таких квартир на рынке. Инвесторы рады бы продать, но не могут, поскольку никак не получат свидетельство о собственности. Как только в доме-новостройке покупатели получают свидетельства о собственности, в течение года до 10% квартир в нем выходит на вторичный рынок, что может существенно влиять на объем предложения и ценовую динамику в данном районе города. Естественно, что цены устанавливаются несколько выше, чем в строящихся домах в этом же районе (если они там есть). Таким образом, частники выступают в качестве конкурентов для застройщика, продающего первичные квартиры в еще не достроенном доме со всеми вытекающими отсюда рисками и неудобствами.

В потоке рекламных объявлений о продаваемых квартирах есть особая категория - квартиры в недавних новостройках. Их предлагают две категории продавцов. Первые - получатели социального жилья (очередники или переселенцы из снесенных домов). Они либо только что оформили квартиру в собственность, либо регистрируют ее в рамках сделки по продаже. Вторая категория - так называемые частные инвесторы. Принято считать, что это люди, обладающие свободными финансовыми ресурсами, которые специально купили квартиру для перепродажи по более высокой цене. Не так давно их бы назвали спекулянтами, но сейчас другие времена.В конце сентября активно начала обсуждаться идея обременить таких продавцов более высоким налогом, что неизбежно приведет к дальнейшему росту цен. Правда, предполагается, что новых инвестиционных покупателей от такой меры станет меньше, но очевидно, что те, кто уже купил квартиры для перепродажи, не преминут воспользоваться не только новым порядком начисления налогов, но даже слухом об этом, чтобы встроить дополнительные издержки в цену квартир. Но налоги - это тема для отдельного разговора. Пока они особого влияния на нашу жизнь не оказывают, поскольку все просто указывают заниженные суммы в договорах купли-продажи.

Разница в цене квадратного метра в аналогичных домах на вторичном и первичном рынке (не считая стоимости отделки) - это то, во что оценивает потребитель неудобства и риски от вложения денег в строящийся дом, а также упущенная выгода от невозможности сразу оформить жилье в собственность, чтобы перепродать или сдавать в аренду. Вполне естественно, что после скандалов с обманутыми соинвесторами и удлинения сроков оформления в собственность вторичное жилье в новых домах стало цениться больше, и разница в ценах увеличилась.

Новостройка без риска

Береженого бог бережет

Плюсом квартир в новых домах, предлагаемых на вторичном рынке, является и то, что такие квартиры не имеют истории перехода прав собственности, поэтому их можно достаточно безопасно купить, не прибегая к услугам риэлторов по проверке юридической чистоты сделки (а это 5-8% от цены квартиры). Правда, и здесь есть нюансы: например, необходимо убедиться в наличии согласия супруги (супруга) на продажу недвижимости, даже если они находятся в разводе. Но это несложно.

Риэлторы используют безобидные махинации: например, пишут в диспансеры поддельные письма якобы из милиции, что в отношении данного лица (продавца) возбуждено уголовное дело. В этом случае диспансер обязан сразу же выслать справку, к тому же бесплатно. Но на этом сложности заканчиваются. Приятно, что покупателю не нужно добывать архивную выписку их домовой книги и беспокоиться о возможности появления теней из прошлого в лице бывших собственников, чьи права не были учтены при продаже или ранее в момент приватизации (ни продаж, ни приватизации в биографии такой квартиры просто не было).

Никто не отменял необходимость получения справок из наркологического и психо-неврологического диспансера. Непосвященному покупателю это сделать не всегда легко. Продавец может резко отказаться приносить такие справки (по закону они не требуются). При этом возникает риск, что сделка может быть оспорена по причине недееспособности продавца, которую наш самый гуманный в мире суд может установить не только задним числом, но даже посмертно - по требованию наследников!

Для многих покупателей, особенно если у них на руках живые деньги, вторичные квартиры в недавних домах-новостройках - самый желанный товар. В большей степени это касается современных домов бизнес-класса. Не нужно ждать, пока дом будет достроен, и мириться с длительным периодом, когда все с остервенением отделывают свои квартиры. Телефон уже проведен, есть Интернет, консьерж. Территория огорожена и благоустроена. И всю эту красоту можно оформить в собственность за пару недель. Другой бонус - что такие квартиры обычно бывают отделаны, причем на вполне достойном уровне (пресловутый евроремонт). Конечно, хозяин захочет продать свой ремонт втридорога. Но, как уверяют риэлторы, в реальной жизни это обычно не удается: затраты на отделку не окупаются. Для покупателя это означает, что и ремонт он получает со скидкой.

Живым деньгам - живые квартиры

По мнению Ирины Рабер, новый микрорайон представляет собой удачный пример комплексной застройки, принятой в городе за правило для массового жилищного строительства. Этот принцип заключается в том, что новые кварталы сразу получают все необходимое для комфортной жизни - магазины, школы, детские сады и спортивные сооружения. Здесь будут присутствовать и детский сад, и школа, и спортивный комплекс, и поликлиника, - отметила префект. - Два объекта - гимназия на 550 учащихся и детский сад - уже сданы. В будущем году начнется строительство поликлиники, а также спортивного комплекса. Вся необходимая инфраструктура появится здесь к 2008 году. Особого внимания, по ее мнению, достойна новая гимназия, которая будет открыта для учащихся в ноябре нынешнего года.

Продажа готовых квартир в домах-новостройках - это прообраз нормального устройства первичного рынка, когда представлено достаточное количество готовых квартир, продаваемых компанией-застройщиком сразу в собственность, да к тому же с нормальной отделкой. Впрочем, пока о таком состоянии рынка в России можно только мечтать, да и вторичных квартир в новостройках в общем объеме предложения меньше 5 процентов. То ли инвестиционный мыльный пузырь продолжает надуваться и никак не лопнет, то ли частных инвесторов на самом деле не так уж и много, а просто у людей иногда меняются жизненные обстоятельства (как в лучшую, так и в худшую сторону), и они продают недавно купленные квартиры. Главное, что такие квартиры на рынке есть, и если у вас есть время на выбор нужного варианта, то вполне вероятно, что вы одну из них найдете и даже купите по разумной цене.
Сразу более 400 молодых семей получат квартиры в микрорайоне 1Б в Лианозове по программе правительства Москвы Молодой семье - доступное жилье.Об этом заявила префект Северо-Восточного административного округа Москвы Ирина Рабер в ходе недавнего объезда стройплощадок СВАО. По ее словам, квартал 1Б стал крупнейшей площадкой строительства жилья по программе Молодой семье - доступное жилье. Кроме того, по словам префекта, еще 400 квартир по соседству с молодыми семьями получат участники городской программы социальной ипотеки. Заселение молодежно-социального микрорайона уже началось: на сегодняшний день строительные работы там практически завершены. На территории квартала построено шесть высотных жилых домов общей площадью 98 тысяч квадратных метров, гимназия на 550 учащихся и детский сад.

Но Лианозово не единственный район Москвы, где социальное строительство будет играть ведущую роль. В конце сентября московское правительство объявило о создании специального фонда государственных инвестиций в градостроительную деятельность. Средства, выделяемые в фонд из городского бюджета, в основном пойдут на строительство социального жилья. Приоритетными инвестиционными проектами станут национальные проекты, реализуемые в рамках федеральной целевой программы Жилище, Молодой семье - доступное жилье, Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Распоряжаться средствами фонда будет создаваемый в правительстве Москвы Комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ - Мосинвестконтроль. Возглавит новое ведомство советник мэра Александр Рябинин.

Проект гимназии - инновационный. Это - школа будущего, - отметила Ирина Рабер. - Здесь расположено восемь компьютерных классов, библиотека с медиатекой, два спортивных зала, очень хороший киноконцертный зал на 330 мест. Напомним, московские власти намерены построить несколько школ будущего в рамках эксперимента. Если он окажется удачным, то школы нового типа будут строиться массово. Если проект школы будет переведен из инновационного в типовой, что первоначально и предполагалось, это будет большой шаг в строительстве объектов образования в столице, - подчеркнула префект. В целом же, по словам главы управы района Лианозово Сергея Семерханова, до 2012 года в Лианозове планируется построить около 40 тысяч квадратных метров жилья, в том числе объекты малоэтажного строительства. Немалая часть новых квартир будет по-прежнему предназначена для социальных программ.

Молодежная ипотека является одной из разновидностей социальной ипотеки - принципиально нового для России механизма, который заработал в Москве еще в прошлом году. Социальная ипотека рассчитана главным образом на льготников. Она позволяет им использовать собственные - пусть даже скромные - средства для того, чтобы ускорить многолетние очереди на жилье. Суть этой схемы заключается в том, что город либо выдает льготникам жилищные субсидии, либо строит жилье по особому заказу и затем продает очередникам по себестоимости, которая существенно ниже рыночных цен. Но в случае с молодыми семьями ситуация особая: им положены дополнительные льготы. Так, если в семье рождается ребенок - один, два или больше, то город списывает семье определенную долю задолженности: чем больше детей в семье, тем меньше долг.

По данным мэрии, ежегодно в Москве строится 33,7 тысячи социальных квартир. Из них порядка 16 тысяч квартир идут на долю переселенцев из пятиэтажек, 8,5 тысячи - для очередников, 4 тысячи квартир - для молодых семей, 5,2 тысячи - для участников социальной ипотеки. Социальное строительство в Москве началось не сегодня и не вчера - было бы правильнее сказать, что оно не прекращалось вовсе. Однако придание жилищному проекту статуса национального, уверены столичные чиновники, позволит еще активнее развивать социальные жилищные программы. Темпы реализации нацпроектов в Москве впечатляют уже сегодня. Там, по состоянию на август благодаря программе Молодой семье - доступное жилье свои жилищные проблемы решили 12 тысяч молодых московских семей. Такие данные привел в недавнем интервью Эху Москвы представитель Москвы в Совете Федерации Олег Толкачев.

Эту цифру нужно спроецировать на каждый федеральный округ и на каждый субъект Федерации - и мы увидим большую неравномерность. Мы увидим, что такие города, как, например, Москва, где на 10,5 миллиона жителей строится 5,5 миллиона метров жилья, вообще-то говоря, практически уже подошли к цифре 0,6, - подчеркивает московский сенатор. - Но есть регионы, где сроят даже меньше 0,3 метра на человека. Поэтому когда мы говорим о проекте Доступное жилье, очень важным является понимание того, где, в каких регионах какие нужно решить задачи. Второй вопрос, который предстоит здесь решить, кроме индустрии ДСК, это вопросы ипотеки. Если мы говорим о доступном жилье, то без решения вопроса доступности кредитов для любых семей, в том числе и для молодых, проблема просто не решается.

Однако сегодня национальный проект сталкивается с некоторыми трудностями, беда в том, что не во всех регионах строится достаточно Жилья, чтобы удовлетворить растущий спрос на него, и не везде одинаково активно развиваются ипотечные схемы. В прошлом году по отчету в Российской Федерации было сдано 42 миллиона квадратных метров жилой площади, а по проекту Доступное жилье требуется выйти на уровень минимум 80 миллионов метров, - отмечает Олег Толкачев. - Вообще-то говоря, во всем мире имеется норматив для развития страны: чтобы восстанавливать выбывающее жилье, нужно строить примерно один квадратный метр на жителя в год. Однако пока речь идет об удвоении, а не утроении - то есть от норматива в 0,3 квадратных метра на жителя страны в год перейти 0,5 - 0,6 метра на жителя в год.

В среду Владимир Путин объявил об окончательном решении игорного вопроса. Сравнив казино с алкоголем, он передал председателю Госдумы Борису Грызлову законопроект об игорном бизнесе. Грызлов пояснил, что все российские игорные заведения предполагается выселить в четыре свободные от проживания зоны: две в европейской части страны и по одной в Сибири и на Дальнем Востоке. А депутат-единоросс Александр Лебедев предположил, что резервации могут быть созданы в Калининграде, Сочи, Владивостоке, в также в Сибири или на Урале.

Ведомостям стало известно содержание законопроекта о выселении игорного бизнеса на территории, свободные от проживания. До выселения дело дойдет только в 2009 г., и коснется оно не всех. А в ближайшие два года игорные заведения могут оказаться даже в более либеральных условиях, чем предполагалось.

Реформа пройдет в два этапа.

Вчера президентский законопроект был внесен в Госдуму. Источники Ведомостей в профильном для этого документа комитете по экономической политике, а также в других комитетах рассказали о его содержании.

До 2009 г. все игорные заведения должны оказаться в зонах. Но зоны эти будут двух типов вне поселений (о которых говорил Грызлов) и особые внутри поселений. По каким критериям будет происходить отбор этих зон, в документе не сказано: установить соответствующий порядок предлагается правительству по согласованию с субъектами Федерации. Источники в Госдуме говорят, что в отборе регионов и инвесторов примут участие Минрегионразвития, Минфин, МЭРТ, ФСБ и МВД.

С 1 июля 2007 г. вступят в силу ограничения, которые должны способствовать концентрации игорного бизнеса. А именно: чистые активы организатора игорного заведения должны быть не менее 600 млн руб., минимальный размер казино 800 кв. м, зала игровых автоматов 100 кв. м, минимальное количество игорных столов 15, автоматов 45, возрастной ценз для посетителей и работников 18 лет. В этой части президентский законопроект повторяет тот, что еще весной был принят в первом чтении. По сути, он даже либеральнее, потому что к одобренному депутатами документу было предложено множество жестких поправок, главная из них о квотировании числа игорных заведений (не более одного на 200 000 населения). Вчера комитет по экономполитике принял решение отозвать думский проект, чтобы расчистить дорогу президентскому, рассказал глава комитета Валерий Драганов. По его мнению, новый закон более мягкий и не позволит разрушить существующие крупные компании в игорном бизнесе.

Источник в комитете по экономполитике обещает, что президентский проект будет рассмотрен 12 октября, а 13 или 18 октября за него в первом чтении уже проголосует Госдума.

Компании, которые не пройдут отбор, покинут рынок естественным путем. В 2009 г. истекут все выданные лицензии на игорный бизнес. Дело в том, что, с тех пор как 31 декабря 2004 г. право выдачи лицензий было отобрано у Росспорта, их никто и не выдает, а максимальный срок действия лицензии пять лет.

Сеть О'кей откроет первый украинский гипермаркет в харьковском торгцентре Французский бульвар. С компанией Аксиома, которая строит центр, вчера связаться не удалось, а гендиректор Доринды (владеет недвижимостью О'кей) Алексей Краузе хотя и не опроверг информацию, но подробности сообщить отказался, объяснив, что отвечает только за проекты на территории России. Зато факт сотрудничества О'кей с Французским бульваром подтвердили сотрудник харьковской горадминистрации и Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International на Украине.

Участники рынка рады, что их выселение откладывается. Но и названный срок 2009 г. они считают нереальным. Минимум пять лет потребуется на освоение территорий, а инвестиции должны быть чудовищными, говорит Борис Белоцерковский, совладелец Ritzio Entertainment Group. Топ-менеджер одной из крупных петербургских игровых компаний называет сроки создания игровых зон несерьезными, нужно 8-10 лет. Необходимо учитывать время на получение новой лицензии, разработку проекта, получение необходимых разрешений и согласований на строительство, само строительство и формирование инфраструктуры; я считаю, минимум пять лет, категоричен Майкл Боттчер, президент Storm International. По словам гендиректора петербургской компании Конти Дмитрия Невельского, теперь главное узнать, где будут находиться особые зоны и какие требования предъявят желающим построить казино чиновники.
Еще один отечественный продуктовый ритейлер намерен попытать счастья в СНГ. Петербургская сеть О'кей нашла помещения для двух гипермаркетов в Киеве и Харькове магазины будут открыты уже в 2007 г. За последние два года российские операторы продуктовых магазинов начали осваивать рынки Украины, Белоруссии и Казахстана, хотя внутренний рынок еще далек от насыщения.

О'кей приняла решение выходить на украинский рынок еще год назад и тогда же начала активно искать помещения во всех регионах Украины, рассказала Малиборская. По ее данным, сеть смогла договориться с киевской компанией Днепровская пристань, которая сейчас строит торговый центр площадью около 100 000 кв. м рядом с проспектом Генерала Ватутина у залива Десенка в Деснянском районе Киева. Она не исключает, что киевский гипермаркет О'кей может открыться даже раньше магазина в Харькове. Аренда для таких операторов, как О'кей, на украинском рынке стоит $8-20 за 1 кв. м в месяц, а строительство $700-800 за 1 кв. м, говорит руководитель местной сети со ссылкой на данные Украинской торговой гильдии.

Площадь Французского бульвара составляет 40 000 кв. м. Торгцентр расположен на пересечении Салтовского шоссе и ул. Академика Павлова и, по данным сайта, находится в 20-минутной доступности для 80% населения Харькова (примерно 1,1 млн чел.). Гипермаркет О'кей займет в центре 9000 кв. м. По словам Малиборской, О'кей могла стать как арендатором торгцентра, так и выкупить помещение, поскольку два года назад, когда Colliers International помогала Аксиоме с концепцией центра, рассматривались оба варианта. Собственник Французского бульвара, уточнила она, сразу рассматривал в качестве оператора российскую сеть, в частности Перекресток.



Главная --> Публикации