Главная --> Публикации --> Страхование коттеджей Коммерческая недвижимость все еще в дефиците Сносить - нельзя санировать Citigroup поможет киноплексу Частная собственность на землю фактически отменяется

С заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

В отношениях, связанных с поднаймом, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. Сегодня мы поговорим о правах и обязанностях субарендатора и рассмотрим, что нужно сделать до заключения договора и каким образом можно выйти из неприятных ситуаций.

По общему правилу сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Этого (за некоторыми исключениями) требует закон. Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора. На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Воля собственника

Несколько лет стороны добросовестно исполняли условия договора аренды. Предприниматель не допускал задолженности по внесению платы, по необходимости производил за свой счет косметический ремонт помещений и периодически сдавал торговые площади в поднаем. Директор ООО, у которого не возникало нареканий к аккуратному пользователю, не глядя и без проволочек подписывал соглашения о субаренде. Видя такой формальный подход, арендатор перестал представлять ООО договоры.

Пример. Две стороны, ООО (собственник) и ПБОЮЛ, заключили договор на аренду торговой недвижимости. Предприниматель получил право по своему усмотрению сдавать это помещение или его часть в субаренду третьим лицам. Но одновременно осторожный арендодатель настоял, чтобы все соглашения поднайма подавали визировать его руководителю. На договорах следовало проставлять слово согласен, дату, подпись директора (с расшифровкой), печать ООО.

Представители ООО обратились в суд с иском к ПБОЮЛ о расторжении договора аренды. Они указали, что предприниматель без их согласия сдает помещения в поднаем. Он же сослался на пункт договора, который дает ему право без согласия собственника заключать договоры субаренды. Но суд встал на сторону арендодателя и удовлетворил его иск, посчитав, что необходимость получить такое согласие все‑таки была предусмотрена в основном договоре. Ведь договоры субаренды следовало подписывать руководителю ООО. Отсутствие визы на нескольких из них было расценено как свидетельство того, что арендодатель не дал своего согласия на поднаем, а значит, предприниматель нарушил договор аренды.

Но однажды крупная коммерческая структура предложила ООО выкупить торговые площади. Главным ее условием было отсутствие обременений. И ООО обратилось к ПБОЮЛ с просьбой о досрочном расторжении договора и даже согласилось выплатить небольшую компенсацию. Но обременение не прониклось проблемами арендодателя и на просьбу ответило отказом. Перед руководством ООО встал вопрос о том, как устранить помеху в выгодной сделке. Тогда и вспомнили о субарендных договорах.

О сроках

В данном случае пострадали интересы не только арендатора, но и нескольких субарендаторов, поскольку те понесли значительные убытки. Ведь им пришлось срочно сворачивать торговлю, вывозить товар и в пожарном порядке искать другие помещения. Независимо от того, дал собственник априори согласие на поднаем или нет, стороны субарендного соглашения могут действовать только в рамках основного договора аренды.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок поднайма год, а в субарендном договоре было указано другое время два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Сразу оговорим, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие‑то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

Затронем еще одну проблему: что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в поднаем? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Ничтожный договор

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Кстати, некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о поднайме. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Например, не вовремя и не в полном объеме вносят арендные платежи. Но недобросовестные предприниматели забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности оплатить пользование имуществом.

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним соглашения поднайма. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Если же дополнительный договор признают недействительным и окажется, что субарендатор вносил плату по ставкам более высоким, чем указанные в основном договоре, то он сможет взыскать разницу с субарендодателя.

Правда, в данном случае иск будет предъявлен на основании норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, а за основу расчета суммы задолженности и начисленных на нее процентов могут быть приняты средние ставки, существовавшие в рассматриваемый период в этой местности. Причем они зачастую оказываются гораздо более высокими, чем зафиксированные в договорах аренды и субаренды.

Суд согласился с такими доводами. В его решении было указано, что на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При определении размера платы за пользование нежилым помещением суд исходил из ставок ДГМИ. Удалось выяснить, что перечисленная ООО плата за пользование нежилым помещением более чем на 20 тыс. руб. превысила обычные ставки аренды аналогичных помещений в столице. В итоге ЗАО обязали вернуть эти деньги ООО.

Пример. Две стороны, ЗАО и ООО, заключили договор субаренды нежилого помещения, которое ЗАО снимало в Департаменте государственного и муниципального имущества (ДГМИ) города Москвы. Через несколько месяцев суд признал этот договор ничтожным. В соответствии с требованиями ДГМИ и ЗАО руководство ООО согласилось освободить занимаемые помещения, но предъявило иск к бывшему контр­агенту о взыскании неосновательного обогащения. Представители ООО предъявили доказательства, что их организация пользовалась помещением и осуществляла оплату в соответствии с условиями договора субаренды. Они также указали, что ЗАО получило неосновательное обогащение, присвоив разницу между суммой, полученной за субаренду, и суммой, перечисленной за аренду.

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому‑то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договоры субаренды больше не действуют. Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают имущество, которое еще находится у субарендаторов, в поднаем совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора субарендные соглашения остаются в силе.

Если субарендодатель передал права

Об оплате

Пример. В 1995 году Комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с АО договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет. В 1998 году с согласия первой организации одно из помещений было сдано в поднаем на пять лет. В 1999 году свои права и обязанности по договору аренды АО передало в перенаем ООО. Этот новый пользователь потребовал от суб­арендатора освободить помещение, посчитав, что договор с ним прекращен. А когда тот ответил отказом, арендатор обратился в суд с иском о выселении ответчика. Но в своем решении суд указал, что оснований для этого нет, поскольку к субарендному соглашению применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за его счет.

Собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если суб­арендатор нарушит договор, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования имуществом или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование вещи.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к последнему, полагая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с поднаймом. Но, как мы уже говорили, это отнюдь не так.


После вступления в силу в апреле прошлого года печально известного Федерального закона № 214 перед строительными компаниями встал вопрос о поиске новых вариантов организации финансово-юридических отношений с дольщиками: хотелось бы и закон не нарушать, и себе в убыток не работать. Одними из наиболее популярных схем стали вексельные: будущий собственник квартиры приобретает у застройщика вексель на определенную сумму и параллельно заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Позже, после возведения дома и получения всей разрешительной документации, владелец векселя сможет обменять его на ту квартиру, данные о которой в нем указаны. Принимая решение о приобретении жилья по вексельной схеме, нужно четко понимать, что и на каких условиях вы покупаете.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.

Итак, вексель это документ, составленный с соблюдением необходимых условий и соответствующим образом оформленный, где удостоверено ничем не обусловленное обязательство выдавшего его лица (векселедателя) или иного указанного в нем плательщика возвратить держателю данной ценной бумаги определенную сумму в назначенный срок. Проще говоря, он представляет собой своего рода долговую расписку строго установленной формы. Отношения сторон вексельного обязательства регламентирует Гражданский кодекс РФ и другие законы, например О простом и переводном векселе, а также иные нормативно-правовые акты, такие, как положения Банка России.

Вексель ценная бумага

К особенностям ценных бумаг относится возможность их передачи (а значит, и удостоверяемых ими имущественных прав) третьим лицам. По названному признаку различают простые и переводные векселя.
В простом векселе (соло) содержится обещание должника уплатить кредитору оговоренную сумму от своего имени и за свой счет. В таком обязательстве всегда только две стороны: векселедатель (лицо, выпускающее вексель, то есть должник) и векселедержатель (первый и единственный получатель векселя, кредитор).

Важно, что предметом такого обязательства согласно российскому законодательству являются только деньги. Еще один существенный момент: требование о получении суммы, упомянутой в векселе, равно как и принятие обязанности оплатить ее, не могут быть ограничены никакими условиями. Более того, вексель это абстрактное обязательство, и никакие ссылки на основание его выдачи не допускаются.

Передача векселя происходит путем совершения на нем передаточной надписи индоссамента. Количество таких надписей не ограничено, то есть каждый следующий держатель векселя вправе передавать его дальше, однако получателем платежа может быть только последний владелец этой ценной бумаги. Если на оборотной стороне векселя места для очередного индоссамента оказалось недостаточно, то для дальнейших записей используют добавочный лист аллонж. Аллонж должен быть надежно прикреплен к вексельному бланку. Лицо, совершающее индоссамент, называется индоссантом. По закону все индоссанты несут солидарную ответственность перед последним ремитентом, если в индоссаменте заранее не была сделана соответствующая оговорка, например за акцепт не отвечаю. При этом векселедатель всегда отвечает за осуществление платежа и никакие оговорки на него распространяться не могут.

В случае выдачи переводного векселя (тратты) между участниками обязательства возникают несколько иные отношения. Тратта это приказ векселедержателя (трассанта) должнику (трассату) оплатить в указанный срок обозначенную в векселе сумму третьему лицу (ремитенту). Другими словами, лицо, получившее переводной вексель, приказывает своему должнику (векселедателю) вернуть долг не себе, а третьему лицу, с которым векселедержатель находится в определенных отношениях.

Требования к реквизитам векселя

На практике принято, что должник-трассат обязан письменно подтвердить свое согласие произвести платеж по векселю в назначенный срок, то есть совершить акцепт тратты. Акцепт совершают в виде надписи на лицевой стороне ценной бумаги. Хотя законом это не предусмотрено, при передаче векселя обычно составляют акт приемки-передачи. Он пригодится при различных спорах между сторонами.

Самое главное вексель составляют только на бумажном носителе. Слово вексель обязательно следует включать в текст документа (это называется вексельной меткой). Иначе эта ценная бумага становится обычной долговой распиской. Также требуется наличие простого и ничем не обусловленного предложения уплатить оговоренную сумму денег. В документе нужно указать наименование и адрес должника; наименование ремитента; дату и место составления векселя; сумму, место и срок совершения платежа. Разумеется, необходима также подпись векселедателя, выполненная им собственноручно рукописным способом. Использование каких‑либо механических или технических средств воспроизводства подписей, например факсимиле, делает документ недействительным.

Для того чтобы вексель был действительным, он должен содержать определенный набор реквизитов, в противном случае плательщик имеет право отказаться от его оплаты. Требования к форме документа закреплены на законодательном уровне и являются крайне жесткими, недаром в юридической литературе они получили название вексельная строгость.

Место осуществления платежа важный реквизит переводного векселя, так как по нему не должник является с платежом к кредитору, а кредитор сам приходит за платежом к должнику. Обычно таковым считается место нахождения плательщика. Вексель недействителен, если на нем обозначено несколько мест платежа. Если в векселе не отмечены ни место платежа, ни местонахождение плательщика, вексель также считают недействительным. В качестве получателя денежной суммы (ремитента) следует указать конкретное лицо, выставление векселей на предъявителя не допускается.

Срок осуществления платежа устанавливают точно или как период времени с самой ранней и самой поздней датой предъявления, а также просто обозначают по предъявлении или не указывают вообще. В последних двух случаях вексель можно предъявить к оплате только в течение года со дня его оформления. По желанию должника отмечают, что срок оплаты векселя наступает через определенное количество дней после предъявления или составления ценной бумаги. При просрочке владелец векселя теряет право на требование платежа по нему. Плательщику надлежит исполнить свое обязательство немедленно после предъявления названного документа к оплате. Векселедатель не должен производить оплату досрочно, а кредитор принимать платеж, однако такая возможность может быть предусмотрена соглашением сторон.

В случае если должник исполняет свое обязательство в полном размере и точно в срок, никаких проблем у кредитора не возникает. Однако, имея дело с векселями, необходимо знать, как поступать в случае их неоплаты.

Протест векселей

Если протест совершен своевременно, то векселедержатель вправе подать соответствующий иск в суд, причем как ко всем обязанным лицам, так и к одному из них вне зависимости от хронологического порядка сделанных на векселе индоссаментов. Кроме того, кредитор может взыскать не только указанную в векселе денежную сумму и проценты, если они были предусмотрены, но и издержки, связанные с неполучением платежа и совершением протеста.

Под вексельным протестом понимают официально удостоверенное требование возврата денежной суммы и ее неполучение. Для этого неоплаченный вексель следует предъявить в нотариальную контору на следующий день после истечения срока совершения платежа. В день принятия векселя к протесту нотариус обращается к должнику с требованием об оплате или акцепте векселя и в случае положительного решения проблемы (то есть совершения платежа или акцепта) возвращает документ кредитору без отметки о протесте. Если же плательщик отвечает отказом или установить его местонахождение нельзя, нотариус составляет акт по установленной форме.

По информации Известий, в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. На нем представители федеральной власти попытаются разобраться, что же у нас в стране происходит с ценами на жилье. Не дожидаясь, пока правительство выяснит, с чем связан нынешний всплеск цен на квартиры в Москве и других крупных городах, Известия попытались сами разобраться в этом вопросе.



И кто же тогда виноват в том, что жилье превратилось в предмет роскоши? Решившие подзаработать застройщики или производители цемента и арматуры, распределяющие участки местные власти или монополисты, заламывающие цены за подключение домов к теплу и электричеству? Начальник Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев рассказал, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство.

Отчеты экспертов рынка московской недвижимости давно уже больше походят на спортивные сводки. Не проходит и недели, чтобы цены на жилье в Москве не установили очередной исторический рекорд. Но в этом году эта болезнь поразила не только столицу. Сумасшедший рост цен начался и в регионах. Сегодня мы публикуем обзор ситуации на региональных рынках жилой недвижимости.

Владимир Ресин, руководитель Архитектурно-строительного комплекса Москвы:

Часто в дороговизне жилья обвиняют застройщиков: они, мол, сговорились и обеспечивают себе сверхприбыли. А сами застройщики обвиняют производителей стройматериалов в давлении на рынок. Так, из-за двукратного роста цен на цемент вырастает и себестоимость квадратного метра. Кто же прав?

Леонид Казинец, президент строительной корпорации БАРКЛИ:

- С одной стороны, рост цен на цемент, как и на другие стройматериалы, неизбежен - отрасль должна развиваться, иначе можем вообще без цемента остаться. А с другой - нельзя было действовать так жестко, сразу подняв цены на 100%. Никакая экономика такого не выдержит. С цементом, если мы не примем меры, может произойти то же самое, что сейчас происходит с бензином. Ведь цемент для строителей - что бензин для водителей. Причем по аналогии с бензином первыми от роста цен на цемент пострадают наименее обеспеченные и защищенные москвичи. А вторыми - представители того самого среднего класса, которые нацелились на ипотеку. Для того, кто приобретает жилье по ипотечному кредиту, каждый рубль имеет значение. Для них разница в $100 за 1 кв.м очень значима. Вот цементники подняли цены, а дурной пример заразителен: потом и металл может подорожать, и энергетика, а затем еще что-то, а потом и инфляцию не удержим - все это накрутится так, что от этой самой ипотеки ничего не останется. Именно с этим мы и боремся всеми законными методами. Сейчас жалобу строителей рассматривает антимонопольная служба, но даже если она нас не поддержит, у нас есть другие методы воздействия.

Очень дорого стоит выход на площадку. В развитых странах, если вы получили право застройки, купили участок земли или хотя бы внесли первоначальный платеж за него, все остальное для вас с удовольствием сделает банк. И стоимость денег будет невысокой. В отличие от России, где нам приходится самим оплачивать большинство этапов, прежде чем откроется банковское финансирование. Еще одна проблема - крайне медленная скорость согласования и проектирования, обилие надуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн., допустим, старое предприятие, 2-3 года согласовываем проект, а деньги тем временем заморожены.
В последние дни лета в Экспоцентре на Красной Пресне состоялась конференция, проводимая Московской ассоциацией-гильдией риэлторов (МАР), посвященная анализу тенденций и перспектив московского рынка недвижимости.

- Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным. Динамика доходности с годами только снижается. На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально подорожала на 30%. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. И наши доходы снижаются. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах. Цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. На этом рынке цены диктует вторичка, а не новостройки. Когда мы решаем, по какой цене продавать объект, то смотрим, сколько стоит готовое жилье в доме аналогичного класса, - и делаем дисконтирование. Естественно, застройщик стремится получить максимальную прибыль за свой проект. А если мы хотим госрегулирования цен, то пусть государство само строит за свои деньги и реализует жилье без прибыли.

В самом начале конференции после приветствия президента МАР Анны Лупашко выступил научный руководитель Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость профессор Геннадий Стерник. Он познакомил слушателей с новыми взглядами на прогнозирование рынка недвижимости.

От точки до точки

Говоря о дальнейших перспективах ценовой ситуации в Москве, Г.Стерник подчеркнул, что Россия сейчас находится в самом начале длинного цикла подъема, следовательно, и цены на московскую недвижимость в целом продолжат свой рост как минимум до 2030 года, с некоторым замедлением его темпов в 2007 году.

По его мнению, рынок недвижимости - это сложная социально-экономическая система, обладающая всеми типичными свойствами кибернетической системы. На основе мониторинга московского рынка, проводившегося с июня 1992 года по июнь 2006 года, был сделан анализ динамики цен на московскую недвижимость. За прошедшие шестнадцать лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап (с июня 1990 года по июнь 2000 года) характеризуется полным циклом колебания от нижней точки до высокой точки, второй этап (с июня 2000 года по июнь 2006 года) демонстрирует пока лишь постоянный рост цен. При этом составлявшийся прогноз на 2006 год (все говорили о росте в 30-35%) не оправдался, и рост цен уже составил примерно 60 процентов.

Цифру 4300 долларов, названную Г. Стерником в качестве нынешней средней цены одного квадратного метра в Москве, оспорил руководитель Аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

4000 у.е. еще недорого

Очевидное очевидно

Озвучив цифру 3800 долларов за кв.м, докладчик подчеркнул, что этот показатель очищен от так называемого элитного хвоста, то есть от нереально дорогой недвижимости, не имеющей отношения к основной части рынка. Нынешний рост цен в 60% О. Репченко совершенно справедливо назвал аномальным, связав его не со спекулятивными тенденциями на рынке, а с резким снижением объемов предложения жилья в Москве. Действительно, в условиях острого дефицита жилья и неторопливости столичных застройщиков трудно ждать хоть каких-то признаков стабилизации цен.

Была также отмечена следующая важная тенденция: постепенное вытеснение с инвестиционно-строительного рынка региональных игроков более мощными и влиятельными игроками федерального уровня.

По мнению генерального директора Информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цена одного квадратного метра жилья в Москве связана с курсом доллара, ростом цен на нефть на мировом рынке, увеличением находящейся в обороте денежной массы и прочими макроэкономическими факторами. При этом совершенно справедливо было замечено, что, возмущаясь по поводу роста цен, никто не говорит о том, что реальная цена тех же 100 долларов, например, в 1991 году и в настоящее время совершенно разная.

А есть ли альтернатива?

С тенденциями и перспективами московского рынка офисной недвижимости участников конференции познакомил руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации Рескор Дмитрий Рощин. Он отметил, что у данного сегмента рынка совершенно другие потребители, которые в отличие от потребителей жилья обладают высокой степенью экономической грамотности и не подвержены ажиотажным тенденциям. В связи с этим и рост цен на офисную недвижимость более спокоен и стабилен. При этом отмечено, что Москва еще очень далека от насыщения офисной недвижимостью: реальный объем рынка (примерно 5 млн. кв. метров в год) в пять раз меньше уровня, который можно было бы трактовать как уровень насыщения. В настоящее время предложения готовых высококачественных офисов в Москве практически нет, и все арендные договоры заключаются на предварительных стадиях строительства. В связи с этим рост цен продолжится, и эта тенденция будет наблюдаться еще достаточно долго.

К сожалению, в сегментах эконом- и бизнес-жилья спрос значительно превышает предложение, а обратная ситуация наблюдается только в сегменте элитного жилья, рассчитанного на так называемых богатых, то есть на семьи с месячным доходом свыше 50000 долларов (сейчас в Москве насчитывается примерно 99 тысяч таких семей). Основная же масса потребителей с месячным доходом до 2000 долларов на семью, как и в Москве, в ближайшем Подмосковье уже себе ничего найти не может.

Очень актуальную тему для обсуждения предложила директор Департамента маркетингового анализа компании Масштаб Наталья Чукаева. Ее доклад был посвящен развитию рынка загородной недвижимости как альтернативы становящемуся все более и более недоступным московскому жилью. Как показывают опросы, в настоящее время уже почти треть москвичей готова рассматривать ближайшее Подмосковье в качестве места постоянного проживания. И дело здесь не только в аномальных ценах, но и в социальных и экологических причинах.

В свою очередь, отметив резкое снижение доступности жилья в Москве, заместитель председателя Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин подчеркнул, что развитие массовой ипотеки вряд ли сможет решить эту проблему. Более того, при недостатке предложения жилья ипотека может лишь подогревать спрос и тем самым провоцировать дальнейший рост цен на недвижимость. Известно, что к 2010 году намечено выдавать 1 млн. ипотечных кредитов в год. Но как этого добиться, если в год сейчас строится всего 360 тысяч квартир? К тому же было отмечено, что многие банки, декларирующие свои ипотечные программы, на самом деле совсем не заинтересованы в ее развитии, а посему ставят перед потенциальными заемщиками заведомо невыполнимые условия. В результате, из 100 обратившихся за кредитом клиентов на собеседование приглашаются лишь 8 человек, а из них реально получает кредит на улучшение своих жилищных условий лишь 7 процентов.

Ипотека для проформы

Прежде всего было отмечено, что на рынке имеет место большое количество квартир, приобретенных с инвестиционными и спекулятивными целями. С другой стороны, рынок характеризуется относительно более низкой доходностью от сдачи квартир в аренду (цена предложения на квартиры на последние 12 месяцев выросла на 90%, а ставка аренды за тот же период выросла лишь на 15 процентов). В связи с этим в ближайшее время может ожидаться отток инвестиционных капиталов в более доходные сектора. Было подчеркнуто также снижение спроса на ипотечные кредиты из-за уменьшения круга лиц, способных купить квартиру на предлагающихся условиях.

Завершило конференцию выступление генерального директора Агентства недвижимости САВВА Константина Апрелева, в котором были рассмотрены прогноз ликвидности жилья в Москве и факторы, влияющие на цены.



Главная --> Публикации