Главная --> Публикации --> Физик предсказывает кризис Страхование коттеджей Коммерческая недвижимость все еще в дефиците Сносить - нельзя санировать Citigroup поможет киноплексу

Договор между Metro и концерном Edeka (владеет 95% компании AVA, контролирующей Marktkauf в мире) подписан в среду. Сегодня компании объявят об этой сделке, рассказала глава представительства Metro Group в России Юлия Белова. Получить комментарии в Marktkauf вчера не удалось, но ранее сотрудник Маркткауф Рус называл Metro главным претендентом на покупку торгцентра. О том, что Metro вела переговоры с Edeka, также рассказывал источник в Альфа-групп.В июле топ-менеджер одной из сетей гипермаркетов, интересовавшейся покупкой Marktkauf, оценивал недвижимость Marktkauf в $2000-2500 за 1 кв. м (общая стоимость торгцентра $58-73 млн). По его данным, торговый бизнес отдельно от недвижимости может стоить до 80% годовой выручки, или еще $96 млн (около 76 млн евро).

Немецкая сеть Marktkauf поставила точку в истории своего российского подразделения. Единственный российский магазин сети в Люберецком районе Московской области продан Metro AG. Ранее переговоры о покупке объекта вела Альфа-групп она пыталась давить на продавца, выкупив миноритарный пакет в ООО Маркткауф Рус.

Первое сообщение о возможном прекращении работы Marktkauf в России, появившееся 12 января в немецкой газете Die Lebensmittel Zeitung, компания опровергла. Но весной новое руководство Marktkauf (Хельмут Метье, руководивший AVA с 2001 г., уступил свою должность Альфонсу Френку, главе группы Edeka) подтвердило, что Marktkauf свернет бизнес за пределами Германии.

Гипермаркет Marktkauf в России открылся в 2003 г. Тогда же компания объявила, что в течение трех лет будет запущено еще пять центров. В начале 2006 г. Marktkauf объявил о получении второго участка площадью 30 га, расположенного между 4-м км МКАД и ул. Суздальской.

Но Альфа вышла из игры. Для нас одиночные объекты, рост которых не соответствует росту Пятерочки, не представляют стратегического интереса, заявил вчера Андрей Гусев, директор по слиянию, поглощениям и развитию бизнеса Pyaterochka Holding (контролируется Альфа-групп).

Главными претендентами на покупку Маркткауф Рус считались немецкая группа Metro (в России уже работают ее мелкооптовые центры Metro CC и гипермаркеты Real, на очереди магазин электроники и бытовой техники MediaMarkt) и Альфа-групп. Последняя для ускорения переговоров заключила в апреле опционное соглашение с немецкой Wirda GmbH о приобретении 5%-ной доли в Маркткауф Рус до 17 июля. Менеджер Перекрестка (принадлежит Альфа-групп) пояснял, что даже миноритарный пакет должен был позволить блокировать решение о продаже актива конкурентам. Но позже другой сотрудник Альфы признался, что этим недружественным шагом группа только усложнила переговоры с Marktkauf. В июле Альфа объявила, что не воспользуется правом выкупа акций Маркткауф Рус, но все равно надеется стать покупателем торгцентра.

Компания Итера-Инвест-Строй зарегистрирована в начале года, сообщил Ведомостям заместитель гендиректора компании Александр Панькив. По словам Валерия Короткова, директора IteraInvest Holding, Итера-Инвест-Строй является 100%-ной дочкой IteraInvest Holding. Панькив обещает, что в ближайшие пять лет компания инвестирует в недвижимость более $1 млрд. В настоящее время мы консолидируем всю недвижимость, принадлежащую международной группе компаний Итера, и рассматриваем вопрос о проведении IPO совместно с инвестиционной группой Ренессанс Капитал, говорит Коротков.Мы не комментируем отношения с клиентами, это право Итеры, сообщил Боб Форесман, зампред правления ИК Ренессанс Капитал.Эксперты не смогли оценить перспективы компании, так как про девелоперские проекты Итеры на рынке ничего не известно. Разместившись на бирже, компания займет одно из лидирующих мест на девелоперском рынке России по размеру и объему выполняемых работ, надеется Коротков. Сейчас в работе Итера-Инвест-Строя четыре проекта. На территории неработающей фабрики Русский продукт компания создает бизнес-парк. По словам Панькива, акции фабрики были куплены в 2006 г. Предприятие занимает 3,5 га в районе метро Бауманская и состоит из нескольких особняков общей площадью 38 000 кв. м. Мы их превратим в офисы класса В, в дальнейшем достроим еще около 25 000 кв. м, комментирует он. Помещения во втором офисном центре площадью 12 350 кв. м на Большой Почтовой уже сдаются в аренду.

Заместитель генерального директора Мосмарта Семен Слуцкий считает, что Marktkauf при построении сети в России надо было находить лоббистов и действовать более напористо. С командой не угадали, не смогли адаптировать технологии для России и промахнулись с месторасположением, перечисляет причины неудачи Marktkauf глава Дикси Олег Леонов.
В ближайшие пять лет девелоперское подразделение газовой компании Итера собирается инвестировать в московскую недвижимость $1 млрд, а в дальнейшем провести IPO. Менеджеры компании надеются, что она займет лидирующее место на рынке.

Сырьевые компании сталкиваются с падающей отдачей вложений в существующие активы и диверсифицируют свой бизнес в другие отрасли, чаще всего в недвижимость, отмечают эксперты. Об интересе к строительству заявили практически все крупные компании. Например, акции Открытых инвестиций, созданных Интерросом, котируются на РТС; в прошлом году холдинг Базэл приобрел крупнейший строительный холдинг Москвы; Ренова создала несколько девелоперских подразделений; близкая к Северстали компания строит бизнес-центры в ММДЦ Москва-Сити и др.

Под девелоперский проект рассматривается и участок в 4 га под химическим предприятием Альфа-Пластик на востоке столицы. Сотрудник столичного стройкомплекса подтвердил, что оно принадлежит Итере. По словам Панькива, действующее производство будет перебазировано в Орловскую область. После вывода и ликвидации санитарной зоны компания может выйти с предложением построить здесь жилой комплекс, полагает другой менеджер компании. Итера-Инвест-Строй также начинает коттеджное строительство на 180 га в 14 км по новорижскому направлению. Во Внешторгбанке сообщили, что под этот проект одобрен кредит на $170 млн.

Главная проблема при покупке жилья - деньги. Где их взять? Конечно, в банке. Прямо скажем, сделать это бывает очень трудно, но возможно. Поэтому, приняв решение взять кредит, настройтесь на то, что придется преодолевать массу препятствий и капканов. Иногда вам будет казаться, что вы в тупике, из которого нет выхода. И все же выход почти всегда находится. Главное - не отчаиваться, не паниковать, а запастись терпением и методично стучаться во все двери, окна и форточки.

Внимание к недвижимости объясняется высокой доходностью вложений в данную отрасль, говорит Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard. Директор по работе с новостройками и недвижимостью национального банка Траст Михаил Соловьев добавляет, что строительный рынок становится понятным для инвесторов.

Наиболее оптимальный вариант решения жилищной проблемы - ипотечный кредит. Он хорош тем, что дается достаточно крупная сумма на длительный, до 25 лет, срок и под относительно небольшой процент, чаще всего - от 14 до 16 процентов годовых при рублевом кредите. Иногда могут предложить ссуду и под 12 процентов, но это скорее рекламный ход (в этом случае строго ограничивается размер кредита и сроки его погашения). Если банк просит более 16 процентов, ищите другой.

Самое первое, что нужно сделать, - узнать в органе местного самоуправления о том, какие жилищные программы действуют в вашем регионе, районе. Вы можете попытаться принять участие, например, в программе Молодая семья или в программе развития села, или в другой региональной жилищной программе, если соответствуете ее требованиям. Во всех этих случаях, во-первых, предусмотрены субсидии на частичное погашение стоимости нового жилья, во-вторых, условия получения кредита гораздо более щадящие, нежели при обычном, коммерческом кредитовании. Пожалуй, единственный недостаток таких программ в том, что они доступны далеко не всем желающим: их участниками могут быть лишь граждане, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если у вашей семьи жилплощадь на 10 квадратных сантиметров больше нормы, она уже не считается нуждающейся.

Какие требования обычно предъявляются заемщику ипотечного кредита? Практически все банки требуют, чтобы у вас были собственные средства для первоначального взноса - как правило, не менее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья. Второе важнейшее условие - у заемщика должен быть определенный уровень дохода, позволяющий расплачиваться по кредиту, при этом не менее 50 процентов зарплаты должно оставаться на жизнь. Некоторые банки называют конкретную цифру: например, на семью из двух человек, проживающую в столице, после всех выплат должно оставаться не менее тысячи долларов.

Недавно ряд банков стал предлагать на выбор фиксированную процентную ставку или плавающую. Фиксированная неизменна на протяжении всего срока погашения - хоть пожар, хоть потоп. Плавающая постоянно (раз в квартал, полугодие или год) меняется в зависимости от экономической конъюнктуры. Основной показатель здесь - уровень инфляции. Если инфляция снижается, то снижается и процент по кредиту. И наоборот. С плавающей ставкой ты либо пан, либо пропал: заемщик существенно выигрывает при понижении ставки, но в случае какого-нибудь дефолта летит в финансовую пропасть.

Не забудьте воспользоваться налоговой льготой. Купив новую квартиру в кредит, вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. Общий размер данного вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Внимание!

Если банк не требует поручителей, то обязательно потребует застраховать жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Всегда требуется ежегодное страхование приобретаемого жилья от рисков утраты и повреждения. Почти всегда приходится платить за открытие ссудного счета, за аренду банковской ячейки и многое другое. Прежде чем писать заявление на кредит, попросите банковского клерка рассчитать вам абсолютно все предстоящие платежи, как единовременные, так и регулярные. Поинтересуйтесь, сколько будет стоить государственная регистрация ипотечной сделки, ее нотариальное заверение. При покупке жилья на вторичном рынке банк потребует проведения независимой оценки квартиры, что тоже стоит денег. В общей сложности все дополнительные расходы по оформлению ипотечного кредита и покупке жилья составляют обычно 8-10 процентов от стоимости самого жилья. Таким образом, либо эти деньги должны быть отложены заранее в отдельном кармане, либо, беря кредит, надо заложить туда все предстоящие расходы.

Если есть возможность воспользоваться Интернетом, найдите в поисковой системе все банки, которые работают в вашем регионе с ипотечными кредитами. В меню всех этих сайтов почти наверняка есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно понять, на какую сумму вы можете рассчитывать с вашим уровнем дохода, и каков будет размер ежемесячных платежей. А самое главное - решит ли эта сумма вашу проблему. Сравните условия в разных банках. Если Интернета нет, не поленитесь обзвонить все имеющиеся банки или сходить лично в их отделы кредитования физических лиц.

Расплачиваться по кредиту большинство коммерческих банков предлагают так называемыми аннуитетными платежами. Это строго фиксированные суммы на протяжении всего срока кредитного договора, независимо от того, какой долг остается за вами. Допустим, вам насчитали общую сумму ежемесячного платежа в 10 тысяч рублей. Она состоит из двух частей - непосредственно долга и процентов по кредиту, и рассчитана таким образом, что для заемщика общая цифра остается неизменной в течение всего срока возвращения кредита. Банки обычно представляют такую схему как чрезвычайно удобную для потребителя - можно-де вперед рассчитать семейные расходы. На самом деле ничего хорошего в этой схеме нет, учитывая, что платить придется много-много лет и значительные суммы. А если при этом не растет зарплата, бремя окажется довольно тяжелым. Досрочное же погашение лишь несколько уменьшит срок бремени.

Понятно, что любая банковская ссуда предполагает возврат гораздо больших средств, чем были даны банком. В случае ипотечного кредита возвращать приходится порой двойную сумму из-за очень длительного срока погашения. Поэтому многие граждане стараются как можно быстрее, раньше оговоренного в договоре срока, вернуть банку деньги. Но банкам это не нравится. Поэтому, выбирая кредитную организацию, обратите внимание на условия досрочного погашения кредита. Крайне редко банки позволяют досрочное погашение без всяких условий и штрафов. Обычно они берут некий временной люфт, в течение которого лишние суммы вносить нельзя. Кроме того, в большинстве банков за каждый досрочный платеж взимается отдельная плата - нечто вроде комиссии. Пусть речь идет всего о 50 долларах, но если просуммировать все, ваши расходы опять-таки возрастут.

Но зато у таких кредитов есть и большие плюсы. Во-первых, отсутствует залог квартиры. Во-вторых, их оформление значительно более простое, нежели при оформлении ипотеки. В-третьих, потребительские кредиты дешевле в обслуживании. Если сложить все дополнительные затраты по ипотечному кредиту с его небольшой процентной ставкой и высокую процентную ставку по потребительскому кредиту, то в итоге окажется, что они примерно равны.

Однако чтобы решить жилищную проблему, не обязательно идти по ипотечному пути. Существует большое количество всевозможных потребительских кредитов, которые можно использовать, если сумма, которой вам не хватает на покупку жилья, не превышает 750 тысяч рублей. Возможно, какие-то банки дают в долг и больше, но нам таких найти не удалось. Потребительский кредит можно взять на строительство (без оформления залога будущего жилья, то есть ипотеки), на ремонт, на неотложные нужды и так далее. Самый большой минус таких кредитов - высокие процентные ставки, от 18 до 25 процентов. Кроме того, они, как правило, даются на срок не более 5 лет, иногда до 1

Внимание!

Ну а самый идеальный вариант - взять беспроцентную ссуду на покупку жилья на работе. Сегодня уже многие предприятия имеют серьезные социальные программы для своих сотрудников, в том числе предоставляют и ссуды.

Акционеры Новосибирскэнерго занялись девелопментом около двух лет назад, учредив для этих целей ЗАО Строитель. Сейчас возводятся два жилых комплекса повышенной комфортности в центральной части Новосибирска площадью соответственно 18 000 и 25 000 кв. м. В прошлом году энергокомпания решила перейти к более доходной коммерческой недвижимости и начала строительство бизнес-центра Кронос на пересечении ул. Свердлова и Советской общей площадью 50 000 кв. м. А сейчас разрабатывает концепцию строительства многофункционального делового центра на ул. Шевченко площадью 20 000-40 000 кв. м, сообщил гендиректор Новосибирскэнерго Корней Гиберт. Сообщить подробности он отказался до завершения подготовки проекта. Для управления бизнес-центрами акционеры Новосибирскэнерго учредили в Москве компанию Апромако. Это позволит более эффективно управлять объектами и повысит их прибыльность, считает Гиберт.Общая стоимость строительства центра Кронос составит около 30 млн евро, рассказал он. Эти средства компания получила от Nova Lublinska banka под 3,5% годовых сроком на 7,5 года. Строительство будет завершено в 2007 г. Компания намерена продавать площади в аренду по цене от 700 до 1500 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС. В качестве арендаторов предполагаются представительства российских и международных компаний в Новосибирске. На их привлечение Новосибирскэнерго готово потратить в течение года около $500 000, говорит Гиберт.

Существенным условием предоставления ипотечного кредита является возраст заемщика. Женщина должна погасить кредит до исполнения ей 55 лет, мужчина - до 60, то есть до выхода на пенсию, даже если на пенсию вы не собираетесь. Поэтому, прикидывая сумму кредита, вы должны очень четко представлять, на какой срок вам могут его дать, - на 5, 10 или 20 лет. От этого зависит как размер максимального кредита, так и ежемесячные выплаты. Из-за предельного возраста кредитование может вообще не состояться.
Новосибирскэнерго становится активным участником девелоперского бизнеса в Новосибирске. Вслед за бизнес-центром Кронос компания планирует построить еще один многофункциональный центр на ул. Шевченко. Для управления объектами энергетики учредили компанию Апромако.

Росевродевелопмент (РЕД) планирует завершить строительство Росевроплазы площадью 27 000 кв. м в конце года. Уже сдано в аренду около 30% площадей по цене $410 за 1 кв. м в год, сообщил коммерческий директор новосибирского представительства РЕД Виктор Зырянов. В сентябре площади сдавались уже по 1150 руб. в месяц. Практически все арендаторы представительства зарубежных компаний, говорит он. Девелоперская компания Труд намерена ввести в строй бизнес-центр Кобра площадью 22 000 кв. м в конце 2007 г. По словам замгендиректора Труда Анатолия Пастушенко, компания пока не планирует начинать продажи площадей арендаторам.

Бизнес-центрам Новосибирскэнерго придется конкурировать с центрами класса А Росевроплаза, Гринвич и Кобра, которые сейчас строятся в Новосибирске.

PR-директор Knight Frank Андрей Патрушев считает, что ставка на арендаторов из числа международных и федеральных компаний не оправдана. Филиалы российских и иностранных компаний стремятся в Новосибирск, но площади им требуются, как правило, небольшие, говорит эксперт. Разумнее рассчитывать на местные успешные компании, готовые платить за качественные помещения. Патрушев полагает, что дочка Новосибирскэнерго сможет управлять деловыми центрами самостоятельно, если привлечет профессиональных консультантов.

В июле 2007 г. нефтетрейдерская компания Трансервис предполагает сдать бизнес-центр Гринвич площадью 34 000 кв. м. Как сообщил гендиректор компании Александр Бойко, договоры аренды планируется заключать в феврале 2007 г. по ставке 1300 руб. за 1 кв. м в месяц. Гринвич ориентирован на представительства иностранных компаний, а также на размещение высшего руководства компаний средней руки, пояснил Бойко. По его мнению, в дальнейшем конкуренция между бизнес-центрами обострится. В конечном итоге будут востребованы лишь те, что обладают вместительной парковкой. Ничто так не раздражает арендатора, как дефицит парковочных мест, убежден Бойко.



Главная --> Публикации
Расчитать ипотеку online