Главная --> Публикации --> Налоговики откроют в москве сеть "горячих линий" В подмосковье появится новый район бизнес-класса Поле чудес измеряется в сотках Престиж дороже денег Столичные офисы: куда идет рынок?

Коэффициент сжатия

Московские новостройки упрямо не становятся доступнее. Когда рынок приблизился к очередному ценовому барьеру в $4000 за 1 кв. м, федеральные чиновники сообщили, что нашли виновных в срыве программы по обеспечению россиян доступным жильем и расследуют ценовой сговор между столичными застройщиками. Чиновники столичные в свою очередь заявляют: цены регулирует рынок, просто надо больше строить. Застройщики тянут привычную мантру о 214-ФЗ: дефицит предложения рост цен, хотя отмечают признаки того, что рынок успокаивается. Ряд крупных девелоперов в этих условиях считает более привлекательной инвестицией вложения в таун-хаусы в пригородах, а не в многоэтажки в мегаполисе.

С момента вступления в силу закона о долевом участии прошло уже более года, однако новые объекты на рынок по-прежнему практически не поступают строят меньше, имеющиеся объемы придерживают, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Алексей Годованец, и. о. председателя правления КБ Москоммерцбанк, уточняет, что причины дефицита не столько в пресловутом законе, сколько в недостатке ресурсов для строительства: отсутствии необремененных площадок и свободных лимитов для подключения к инженерным коммуникациям города.
В компании МИАН агентство недвижимости говорят, что предложение на первичном рынке последние шесть месяцев составляло не более 20 000 квартир, что на 25-40% ниже уровня прошлого года, а процент покупок в этом сегменте сократился до 25-30%. Репченко считает, что за год рынок сжался примерно в 10 раз настолько, по его расчетам, уменьшилось число реальных покупателей квартир.

Количество введенных в эксплуатацию площадей никак не влияет на рыночную ситуацию, говорит источник в стройкомплексе, все построенное продано еще 2-3 года назад. Значение имеют заключаемые, уже по новым правилам, контракты на строительство. Новые площадки активно застраиваются, утверждают в стройкомплексе, в планах властей освоение нескольких граничащих с МКАД микрорайонов и территорий выводимых промпредприятий и сносимых деревень. Хотя девелоперы и аналитики продолжают оценивать падение объемов предложения на рынке нового жилья десятками процентов.

Владислав Луцков, замдиректора аналитического консалтингового центра Миэля, отмечает, что более половины запланированных к вводу в 2005-2010 гг. объектов (52%) монолитно-каркасные дома по индивидуальным проектам, доля сборно-железобетонных домов типовых серий постепенно уменьшается (30,4%). Предложение недорогого типового жилья сильно ограничено, и эта тенденция будет усиливаться. Панельное жилье в черте города фактически целиком уходит на социальные программы, добавляет заместитель генерального директора по организации продаж М.О.Р.Е.-Плаза Алексей Медведев. Между тем в описании аналитиков МИАН агентство недвижимости самые покупаемые новостройки сейчас двухкомнатные квартиры в панельных домах в Куркине, Зеленограде, Бутове. На одну квартиру в новостройке приходится от трех до пяти потенциальных покупателей.

Но замгендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов утверждает, что снижать объем предложения в новостройках больше некуда: При сокращении количества квартир с той же скоростью в июне их бы совсем не осталось. На новом низком уровне предложения рынок постепенно находит адекватную цену. Независимый аналитик Андрей Бекетов особенного дефицита тоже не отмечает. Сейчас все регулируется ценами. Если они притормозят за жильем выстроятся очереди, говорит он.

Они растут

Если недостаточность дешевого предложения обычно разногласий не вызывает, то по поводу дефицита дорогого жилья эксперты говорят разное. Острую нехватку качественных предложений и необоснованно высокие цены в этом сегменте отмечает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По оценке Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в этом году объем сделок сократился примерно на 30% по сравнению с прошлым. В то же время генеральный директор МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова говорит, что в самом дорогом Центральном административном округе предложение даже преобладает над спросом. По данным Renaissance Realty, средняя стоимость элитного жилья составляет примерно $9500-10 000 за 1 кв. м.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век, в качестве примера приводит ЖК Янтарный город, цены на квартиры в котором поднялись с $1900-3600 за 1 кв. м в январе до $4000-6500 за 1 кв. м к началу августа, или Лазурный блюз: в марте при выводе объекта на рынок 1 кв. м в нем стоил $2480-2680, в начале августа $3200-4300.

По данным аналитического центра ирн.ru, за последние шесть месяцев цены росли примерно по 7% ежемесячно, о тех же темпах говорит маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова, добавляя, что летом рост цен замедлился до 4% в месяц. В МИАН оценивают полугодовой рост в 44%, Алексей Медведев говорит о 50-70%-ном удорожании в зависимости от проекта.

Ни остановки цен, ни обвала рынка в компаниях не предрекают, хотя аналитики расходятся в прогнозах относительно темпов роста. Кузнецова считает, что в ближайшие 2-3 месяца он составит около 5% в месяц, Луцков ожидает снижения ежемесячных темпов роста цен до 2-3%. Евгений Фетисов находит вероятным, что рынок придет в состояние равновесия в сентябре 2006 г.

Уровень цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилья (в июле на 8,5%), констатируют в Миэле. Лядов подтверждает: новое жилье дорожает быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. Но, несмотря на значительный рост цен, спрос практически не снижается, отмечает он. Доходы населения, подпитывающие платежеспособный спрос, растут благодаря ценам на энергоносители об этом говорят многие эксперты. Более активное использование программ ипотечного кредитования расширяет круг покупателей, добавляют в МИАН.

Платежеспособность тех, кто покупал самое дешевое жилье, на пределе, отмечает Репченко. Покупатель, безнадежно отстав от роста цен и не найдя подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что спровоцирует снижение спроса, говорит Луцков, считая, что рано или поздно рынок подойдет к критической точке.

Существующие цены таковы, что денег всем хватает строителям, посредникам, чиновникам. А покупатели могут взять кредит, говорит Бекетов. Тем не менее безудержная ценовая гонка, похоже, несколько утомила сам рынок и громкие окрики чиновников с требованием сделать цены доступнее раздались кстати, считает аналитик. Давление федеральных чиновников на рынок носит ритуальный характер и происходит как раз в то время, когда рынок успокаивается сам по себе без их вмешательства, соглашается Фетисов. Тем не менее крупные застройщики вряд ли решатся снова резко повышать цены, когда практически все крупные чиновники в открытую негодуют по поводу дороговизны столичной недвижимости, считает Медведев.

Медведев отмечает смещение спроса в область, где цены тоже идут вверх. Если за I квартал 2006 г. новостройки ближнего Подмосковья выросли в цене на 25-30%, то за II квартал уже на 50-55%. Сейчас в среднем они дорожают на 5-6% в месяц. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев добавляет, что часть покупателей переориентировалась на приобретение жилья в коттеджных поселках, удаленных не более чем на 10 км от МКАД.

Шанс для пригорода

Москвы за тот же период Миэль оценивает в 320 объектов (домов), что на 12% меньше по сравнению с I кварталом 2006 г

Вслед за покупателями устремились в Подмосковье и крупные инвесторы. Девелоперам все интереснее участки выводимых промпредприятий, хотя их застройка увеличивает инвестиционную себестоимость строительства, говорит Алексей Годованец. Либо компании строят жилье в ближнем и среднем поясе Подмосковья. Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании Велес Капитал Девелопмент, считает, что сейчас входить в московские проекты многоэтажных новостроек довольно рискованно, а вот сегмент малоэтажного жилья не насыщен. Совместно с банком Московский капитал и Внешторгбанком компания примет участие в застройке таун-хаусами территорий деревни Потапово в Южном Бутове, рассказал Волошин.

В начале лета специалисты компании RBI, проанализировав динамику изменения квартирного запаса на рынке новостроек, курс доллара, цены вторички, влияние ипотеки и рост доходов населения, предположили, что в 2007 г. 1 кв. м будет стоить около $200 Но если в январе марте первичное жилье дорожало на 1-3% в месяц, то уже в апреле вместо прогнозируемых 4-5% цены выросли на 12%, говорится в отчетах о состоянии рынка жилья компании Петербургская недвижимость. Спрос на новые квартиры преподнес сюрприз экспертам и строителям, приобретя к началу лета характер ажиотажа. По словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, с начала года средняя цена 1 кв. м выросла на 80% и уже сейчас приблизилась к $2000 за 1 кв. м.


Санкт-Петербург К лету 2006 г. средняя стоимость 1 кв. м нового жилья выросла на 60-80% с начала года и достигла $1800-190 Застройщики объясняют столь бурные темпы роста увеличением себестоимости строительства и доходов населения, эксперты говорят, что цены подогревают иногородние инвесторы, доля которых сейчас составляет около 30% и продолжает расти.

Ажиотаж создается самими потребителями, он результат повышенного спроса, убежден заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Владимир Головань. По его словам, стандартная хрущевка площадью 33-35 кв. м, которая еще в апреле стоила $45 000, в июле выросла в цене до $80 000.

С ним согласен гендиректор Центра развития проектов компании Петербургская недвижимость Илья Еременко, который говорит, что оптимистичный прогноз увеличения стоимости жилья на 25% в год не оправдался. Цены растут на 10-12% в месяц в среднем по рынку и на 30-40% в месяц по отдельным объектам. Многие дома за полгода успели подорожать более чем на 80%, отмечает Еременко.

Ажиотажный настрой петербургских покупателей подогревается притоком инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов России, говорит Головань. По его оценке, доля иногородних покупателей выросла с 10-15% в начале года до 30% в его середине и может увеличиться до 50% к концу года. Кроме индивидуальных инвесторов чаще всего топ-менеджеров крупных столичных фирм в последнее время все больше квартир покупают представители компаний для корпоративных нужд. Они берут сразу большие объемы до 30% квартир в строящемся доме, рассказывает Головань. Инвесторы из северных регионов часто приобретают квартиры для своих детей, которые приезжают в Петербург учиться.
Одним из факторов роста цен стало и вливание в сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов, говорит Еременко. По оценке ЦАН, в первом полугодии 2006 г. было выдано чуть менее 3600 ипотечных кредитов. За весь 2005 г. их число составило 4400.

По мнению вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, рост доходов населения, их инвестиционные вложения, а также искусственно создаваемый застройщиками отложенный спрос являются основными причинами потолочных, неимоверно больших цен на жилье.

По оценке президента холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслава Заренкова, предложение сократилось из-за нескольких причин. Первой из них он называет изменение процедуры распределения земельных участков, произошедшее еще в 2003-2004 гг. Изменение заключалось в прекращении целевой выдачи девелоперам участков под строительство жилья и одновременном запуске системы открытых аукционов. Но пригодных для продажи участков под застройку оказалось недостаточно, говорит Заренков. Другой причиной он считает принятие Госдумой 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, который привел к почти годовому спаду строительной активности. Часть строительных компаний пыталась разработать схемы работы с покупателями в рамках нового закона, другая часть просто решила переждать и свернула инвестиционные проекты, говорит Заренков.

Возиянов считает, что основная причина роста цен не иногородние инвесторы, а сокращение предложения на рынке. Инвесторы, как правило, избавляются от купленных квартир через год-полтора и почти не влияют на сокращение предложения на рынке, аргументирует он свою точку зрения. По оценке Петербургской недвижимости, с начала года объем предложения сократился с 3,11 млн до 1,76 млн кв. м. Ввод новых объектов находился на смехотворно низком уровне за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 000 кв. м, тогда как продано за этот период в шесть раз больше, говорит Еременко.

Похожий прогноз дает начальник аналитического отдела холдинга RBI Вера Сережина, по оценке которой во второй половине 2006 г. темпы роста рынка будут замедляться и к концу года средняя цена 1 кв. м составит $1850-200 Вероятно, рост цен завершится в начале 2007 г., а затем в течение 1-2 лет цена 1 кв. м будет колебаться в диапазоне $1850-2250, отмечает она.

По прогнозу Заренкова, проекты, которые начались с покупкой земель компаниями на первых аукционах, начнут влиять на уровень предложения уже к концу этого года. Возможно, к февралю 2007 г. соотношение спроса и предложения стабилизируется, но к тому моменту цена новостроек может увеличиться примерно до $2400 за 1 кв. м, говорит Заренков.



По данным петербургской администрации, в первом полугодии 2006 г. было введено в эксплуатацию 733 000 кв. м новостроек. За первые шесть месяцев рынок получил от петербургских строителей 223 жилых дома на 10 700 квартир. По прогнозу администрации, до конца года планируется ввод около 2,3 млн кв. м жилья.

Депутат Александр Семенников, представлявший проект, пугал коллег статистикой. Он привел данные эксплуатационных служб города: за неполный 2006 год строители уже 159 раз по неосторожности наносили урон инженерным коммуникациям, тогда как за весь прошлый год таких случаев было 11 Господин Семенников посетовал, что федеральное законодательство не позволяет по заслугам наказывать за такие деяния: возможны только штрафы и предупреждения. Эти санкции в Москве применяют довольно широко: за последнее время выписано штрафов на общую сумму 4,77 млн. рублей. Кроме того, в организациях-нарушителях устраиваются внеплановые проверки, а информация о повреждениях коммуникаций попадает в управление по экономической безопасности Москвы - для учета в реестре деловой репутации партнеров столичной мэрии.

Вчера Мосгордума приняла в первом чтении поправки к столичным законам, ужесточающие санкции за повреждение коммуникаций и инженерных сооружений при строительных и земляных работах.

Впрочем, это дело будущего. Вчера же депутаты Мосгордумы предложили изменить другой федеральный закон, причем окончательно еще не принятый, - о госрегулировании деятельности по организации и проведению азартных игр. 24 марта Госдума проголосовала за него в первом чтении. В документе, в частности, говорится, что игровые залы нельзя размещать в жилых помещениях. Мосгордума предлагает пойти дальше - запретить установку одноруких бандитов и в нежилых помещениях домов. Ранее депутаты пытались ввести аналогичную норму в столичный закон о размещении объектов игорного бизнеса, однако ничего не вышло: федеральное законодательство защитило владельцев игорных заведений.

Всего этого, как оказалось, недостаточно. Согласно поправкам штрафы будут приближены к допустимому максимуму. За повреждение подземных сооружений, не повлекшее за собой перерыв в их работе, депутаты предлагают карать граждан на сумму от 10 до 20 МРОТ (минимальный размер оплаты труда, равный сейчас 100 рублям); должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ; организации - от 300 до 500 МРОТ. Если коммунальщикам придется из-за аварии отключать газ или воду, санкции окажутся жестче: от 15 до 1000 МРОТ. Однако даже эти штрафы для организаций недостаточны, признали депутаты. И призвали требовать от неаккуратных строителей также возмещения ущерба от повреждения коммуникаций. Кроме того, скоро Мосгордума намерена подготовить поправки к федеральному Кодексу об административных правонарушениях, с тем чтобы увеличить максимальный размер штрафов и ввести такую меру, как дисквалификация руководителя провинившейся организации.

Однако большинство участников рынка оценивали перспективы офисного строительства на столичной периферии пессимистически. В прошлом году ЗАО Гринвуд объявило о начале строительства на 71-м километре МКАД крупного офисного комплекса, названного в честь фирмы. На участке в 20 гектаров планируется разместить 13 зданий общей площадью 130 тысяч кв. м. Тогда большинство экспертов уверенно заявили, что проект Гринвуда более чем рискованный: бизнес-сообщество еще не готово к подобным начинаниям, арендаторы неохотно выезжают на окраины столицы.

Далеко не факт, что столичным депутатам удастся изменить и обсуждаемый в Госдуме законопроект. Хотя бы по формальным причинам: срок внесения поправок к нему истек еще 24 апреля. Впрочем, борьбу против игровиков Мосгордума в любом случае прекращать не намерена. Спикер Владимир Платонов предложил заставить руководство казино распространять среди посетителей бесплатные брошюры о вреде игромании. А депутат Михаил Москвин-Тарханов призвал поскорее принять столичный закон о художественном оформлении города, который запрещал бы кричащие вывески игровых заведений.
До нынешнего года возведение бизнес-центров на внешней окружности Московской кольцевой автодороги было редкостью. Первым таким офисным центром стал Кантри Парк, построенный в 2004 году в подмосковном городе Химки ГК Савацкий. Сейчас комплекс не испытывает недостатка в арендаторах, однако, несмотря на скромные размеры - 16 тысяч кв. метров, - его площади заполнялись около года. В 2005-м появился еще один бизнес-центр за МКАД - 1-й км на Рублевском шоссе.

Кроме того, компания IKEA намерена возвести многофункциональный комплекс общей площадью около 50 тысяч кв. м в Химках. RIGroup приступила к строительству офисного центра класса А в Мякининской пойме, на 65-м километре МКАД. Общая площадь объекта составит 96 тысяч кв. м: офисные помещения займут примерно 60-65 тысяч кв. м, а на остальном пространстве разместятся подземный паркинг, предприятия общественного питания, конференц-зал и сервисные службы. Там же, в Мякининской пойме, офисный комплекс площадью 56 тысяч кв. м реализует компания ОСК. Строительство первой очереди вышеупомянутого бизнес-парка Гринвуд планируется закончить в следующем году. В ближайшее время за МКАД будет реализовано еще несколько относительно скромных проектов (каждый площадью не более 30 тысяч кв. м).

Теперь ситуация изменилась. В связи с высокой инвестиционной привлекательностью рынок коммерческой недвижимости бурно развивается, - говорит менеджер по развитию АН Статус Марина Мокридова. - Однако возможности строительства крупных офисных зданий в центральных районах города сильно ограничены. Поэтому одна из актуальных тенденций - формирование деловых зон на окраинах. По данным компании Praedium, на текущий момент в окрестностях МКАД реализованы три высококачественных офисных проекта общей площадью 93 тысячи кв. м. На очереди бизнес-парк Крылатские холмы, сдача которого запланирована во II полугодии 2006 года. Еще три деловых комплекса суммарной площадью около 180 тысяч кв. м находятся на стадии строительства, и около 1,1 млн. кв. м офисных площадей заявлены к строительству. Наиболее масштабным станет район деловой активности в Крокус Сити, расположенном на 66-м километре МКАД. Здесь планируется ввести в строй около 700 тысяч кв. м офисных площадей.

По мнению руководителя аналитического отдела компании Praedium Ольги Кисариной, потенциальные арендаторы офисных помещений, расположенных в окрестностях МКАД, - это компании, не ориентированные на клиентский поток: call-центры, фирмы, занимающиеся IT-технологиями, а также логистические структуры, дистрибьюторы и ритейл-операторы, чьи терминалы и магазины находятся за пределами кольцевой дороги. Конечно, центр останется высокопривлекательным для всевозможных представительств, сервисных фирм или компаний, специализирующихся на товарах и услугах класса premium, - добавляет глава департамента маркетинга компании РосЕвроДевелопмент Мария Воронова. - Однако многие руководители сейчас идут на разделение офиса: представительский - в центре, рабочий - на периферии.

Престижа на всех не хватит

Наиболее серьезная проблема, отпугивающая арендаторов от бизнес-центров за пределами МКАД, обусловлена пониженной транспортной доступностью. В офисном центре должно быть предусмотрено достаточное количество парковочных мест и обеспечено транспортное сообщение, чтобы сотрудники, не имеющие автомобиля, могли без затруднений добраться до офиса, - говорит Андрей Жамкин. Марина Мокридова считает, что целесообразнее строить бизнес-центры смешанного типа. Простой офисный центр на окраине нерентабелен, заполнить его очень сложно, - уверена она. - Здесь нужны смешанные типы центров - офисно-складские комплексы, оборудованные производственными помещениями.

Впрочем, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин обращает внимание на то, что при возведении офисных центров на окраине риски гораздо выше, чем при их строительстве в центре города. Отечественные арендаторы пока не привыкли к предложениям такого рода, и их нужно убеждать в преимуществах офисов за пределами МКАД, - объясняет он. - Тем не менее в бизнес-центрах Кантри Парк и 1-й км процент вакантных площадей находится на среднерыночном уровне. Однако стоит учесть, что в ближайшие годы количество офисов на окраинах столицы увеличится практически вдесятеро, и это может серьезно осложнить заполнение площадей отдаленных бизнес-центров.

Реалии рынка таковы, что в центре города все равно не хватит места всем желающим, - считает Андрей Жамкин. - Ставки аренды здесь по-прежнему будут расти, и тем, кто не готов переплачивать за престижность, придется постепенно переносить свои офисы ближе к окраинам города или за его пределы.

Как бы то ни было, все эксперты уверены, что в дальнейшем количество бизнес-центров за пределами МКАД будет расти.



Главная --> Публикации