Главная --> Публикации --> Рынок девелопмента переходит в подмосковье Дом ваш, а денег не нужно! Физик предсказывает кризис Страхование коттеджей Коммерческая недвижимость все еще в дефиците

В то же время привлекательные предложения от строительных компаний, предлагающих гражданам подключиться к финансированию строек, нередко оборачиваются построением очередной пирамиды. Недавно депутаты и банковское сообщество обсудили сразу две идеи, которые должны помочь в решении жилищной проблемы.Первое предложение касается ограничения прав строительных компаний напрямую привлекать средства граждан, то есть дольщиков. Средства на жилищное строительство предлагается проводить через коммерческие банки и аккумулироваться в них, рассказал корреспонденту РГ президент Ассоциации региональных банков России Александр Мурычев. В таком случае эти вклады будут попадать под нормативные требования Центробанка, который контролирует деятельность банков. И, следовательно, тем самым удастся прогарантировать сохранность средств. Кроме того, когда строители берут деньги у дольщиков, они фактически кредитуются у населения, а это, по всем признакам, банковская операция. Для банкиров подобные изменения могли бы быть выгодны. Однако против высказываются компании-застройщики. Они говорят, что сейчас деньги у дольщиков строители берут без процентов, а за банковские операции придется платить, и в результате еще больше вырастет стоимость квартир.

Квартирный вопрос в России решается слишком медленно. Жилье дорожает безумными темпами, и люди не успевают угнаться за ценами.

Но если передать функции по управлению жилищными средствами банкам, это сузит рынок и свернет программы целого ряда нормально работающих строительных компаний, - поясняет Мурычев.

Впрочем, пока, похоже, застройщики могут не волноваться. По словам Мурычева, на недавнем заседании комитета Ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию идею с отлучением строительных компаний от денег дольщиков большинство участников сочли преждевременной. Проблема с сохранностью средств граждан-соинвесторов, действительно, существует, признает собеседник РГ.

Между тем параллельно банковское сообщество думает над тем, как подойти к жилищной проблеме с другого краю. А именно - расширить возможности для ипотечного кредитования. Но для получения ипотечного кредита необходим либо первоначальный взнос, либо залог, а нередко у нуждающихся в жилье нет ни того, ни другого. В то же время во многих странах выход из такой ситуации нашли, создавая при банках специальные строительные сберегательные кассы или ипотечные фонды. Суть идеи заключается в том, что человек получает возможность на специальном счете собирать деньги именно на покупку жилья, но при этом сохранность его вклада надежно защищена. Банк же имеет право работать с такими деньгами, пускать их в оборот и извлекать прибыль. Но как только на депозите накопится сумма для первоначального взноса, банк обязан будет выдать вкладчику на заранее оговоренных условиях ипотечный кредит. Подобная система накопления может быть привлекательна и для граждан, и для банков, считает Мурычев.

Поэтому лучше для исправления ситуации идти по другому пути - усилить государственный контроль и регулирование строительного рынка. Например, выдавать лицензии на строительство с привлечением денег граждан только тем фирмам, которые обладают достаточными собственными средствами.

Комментарий

О подробностях этого предложения по просьбе РГ рассказал ее автор, заместитель председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков.

- Идея состоит в следующем: человек приносит в банк деньги, открывает жилищно-накопительный счет и в течение определенного периода - например, 3-5 лет - копит на нем деньги. Но при этом он не имеет права, как сейчас, снять средства в любой момент. В то же время банк получает возможность все это время оперировать длинными деньгами, но параллельно он обязуется выдать вкладчику кредит на заранее оговоренных условиях.

Анатолий Аксаков, заместитель председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам:

И, наконец, по опыту других стран, в систему жилищно-накопительных вкладов должно быть вовлечено государство. По истечении 3-5 лет, когда наступит срок выдачи займа, оно может выступить гарантом части суммы предоставленного ипотечного кредита. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению процентных ставок по ипотеке. Причем государственное участие в этом проекте потребуется не сразу после его запуска, а через несколько лет. Для этого можно либо создать специальный государственный фонд, в котором будут аккумулироваться средства под ипотечные госгарантии, либо использовать возможности создаваемого сейчас банка развития. Кстати, по моим расчетам, к этому времени предложение на рынке жилья возрастет, и цены начнут снижаться.

Но для того чтобы такая система заработала, должны быть соблюдены определенные условия. Во-первых, вклад должен быть безотзывным. Во-вторых, он должен быть застрахован системой страхования вкладов и человек не должен опасаться того, что если банк прогорит, то его средства пропадут. Как известно, сейчас банки, включенные в систему страхования вкладов, гарантируют своим клиентам возврат 200 тысяч рублей. Для жилищно-накопительных вкладов эта планка должны быть повышена - до 1 миллиона рублей.

Уже вторую неделю продолжаются акции протеста соинвесторов в Москве, Нижнем Новгороде, других городах.

Кроме того, вариант с жилищно-накопительными вкладами позволит частично решить и проблему инфляции. Дело в том, что сегодня рост цен на недвижимость подогревается не только реальным спросом, но и тем, что на этот высокодоходный рынок устремляются свободные деньги. А если мы простимулируем сбережение средств населения в банках, то горячие деньги с рынка уйдут, а инфляция снизится.
Сегодня обе палаты Федерального Собрания собираются направить обращение к премьеру Михаилу Фрадкову, Генпрокурору Юрию Чайке и председателю Высшего арбитражного суда Антону Иванову по проблеме обманутых соинвесторов.

Между тем в Ульяновске около трехсот пострадавших соинвесторов компании Капстрой продолжают удерживать административное здание застройщика-банкрота, опасаясь его возможной продажи за долги. И хотя ряд депутатов пообещали при принятии областного бюджета-2007 заложить в нем средства на хотя бы частичную помощь обманутым соинвесторам, люди продолжают протест.

Жительница Нижнего Новгорода Ольга Вотинцева, как и многие другие, пострадала в результате двойной продажи своего жилья. Она не может зарегистрировать собственность на квартиру, построенную компанией Палаццо, поскольку на жилье претендует также другой покупатель - юридическое лицо. И хотя Нижегородский районный суд еще в 2003 году признал граждан добросовестными приобретателями, стать полноправными владельцами жилья они не могут: с квартир до сих пор не снят арест, а тем временем первоначальное судебное решение было отменено, и теперь людям грозит выселение...

Болезненность ситуации отчасти напоминает времена, когда одна за другой рушились финансовые пирамиды, а государство до поры до времени делало вид, что все происходящее на финансовом рынке (все эти МММ и Властилины) его не касается. И только когда ситуация стала взрывоопасной, законодательство было изменено, любителям сорвать легкий денежный куш дали по рукам, контролирующие органы занялись серьезной чисткой рядов банкиров и финансистов. Будет ли развиваться в том же направлении и ситуация на строительном рынке? Да, в закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения, которые, с одной стороны, укрепляют безопасность граждан, инвестирующих в будущее жилье, а с другой - позволяющие застройщикам работать в нормальном правовом поле. Но гарантий от банкротства даже вполне надежных до поры до времени строительных компаний людям по-прежнему дать никто не может. Более того, несмотря на все запреты, даже самые респектабельные компании, входящие, к примеру, в Ассоциацию строителей России (что как бы подтверждает, что профессиональное сообщество ручается за их благонадежность), не спешат следовать нормам закона о долевом строительстве.

В Москве продолжается голодовка дольщиков Социальной инициативы в также самовольно занятом почти достроенном здании в центре города. Вчера сюда уже приезжала скорая помощь. Но, несмотря на все протесты, позиция столичного правительства не меняется: город обязался организационно помочь достроить замороженное жилье (причем не за счет бюджета, а привлекая крупные частные компании, которые давно и успешно работают на московском рынке). В то же время у жертв двойных продаж в Москве никаких перспектив нет. Эти дела, по мнению руководства столицы, должна решать прокуратура.

Между тем ситуация тех, кто уже пострадал, от нового закона никак не зависит. Для них краеугольная тема - кто и где найдет деньги, чтобы завершить начатое строительство и, может быть, построить недостающие квартиры. В принципе решение, подобное инициативе Ульяновского Заксобрания, при всей внешней привлекательности таит некую угрозу: почему за преступления, совершенные бизнес-структурами, должно расплачиваться государство, то есть все мы, налогоплательщики?

И по-прежнему предлагают клиентам вексельные схемы, договора без указания срока сдачи объекта, и прочая, прочая... Почему такие игроки продолжают оставаться на рынке? Может, местные власти, которые предоставляют строителям землю? Наверное, это наиболее логичное решение. Но как в этом случае избежать того, что на рынке вновь останутся исключительно карманные компании мэров, опять же большой вопрос.

Кстати, на одном из недавних совещаний замминистра регионального развития Юрий Тыртышов заявил, что не исключает возможности внесения поправок в бюджет-2007 с тем, чтобы предусмотреть определенные средства для ликвидации незавершенки.

С другой стороны, если власть попустительствует мошенникам, то вполне возможно, что только так, введя ответственность власти, и надо решать эту проблему.

В обращении к правительству, которое готовят законодатели, содержатся четыре конкретных предложения. Принять решение о выделении жилья пострадавшим из ведомственных фондов. Возложить обязательства по погашению долгов людям на органы исполнительной власти. Переоформить земли из федеральной собственности в собственность поселений, чтобы ею распоряжались местные власти. Создать специальный орган, который бы координировал решение проблемы в масштабах страны.

Долевым строительством вроде бы занимаются постоянно. Создана комиссия в Госдуме, работает межведомственная группа в минрегионразвития, под личный контроль пообещал взять вопрос спикер Совфеда, рапортуют о проделанной работе прокуроры... Есть сдвиги, дающие надежду, в некоторых городах (в той же Москве, Долгопрудном и других городах), где возобновлено замороженное было строительство. Все это так. Но для абсолютного большинства пострадавших воз и ныне там: люди по-прежнему без денег, жилья и перспектив на будущее.

Комментарий

Теперь в ситуацию пообещала вмешаться Общественная палата. В Комиссии по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов силовых структур и реформированием судебно-правовой системы были собраны воедино все обращения в Общественную палату по этому поводу.

Сама по себе ситуация, когда люди вынуждены чего-то добиваться посредством голодовки, ненормальная, и мы намерены подвергнуть ее тщательному изучению. Уже завтра состоится заседание нашей комиссии с приглашением принять в ней участие не только экспертов-юристов, но и экономистов, и тех, кто видит выход из создавшейся ситуации. Во второй половине четверга мы объявим о своих первых предполагаемых шагах. Хочу упредить ваш следующий вопрос: они не будут кардинально разрешающими все вопросы в один день. Нам нужно детально изучить ситуацию, провести общественную экспертизу и выработать конкретные предложения. Думаю, что для этого понадобится не меньше двух месяцев.

Анатолий Кучерена

Фракция Яблока в Мосгордуме решила защитить жителей центра столицы от переселения на окраины. В ближайшее время Мосгордума рассмотрит их поправки к столичному закону об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений. По мнению автора проекта, депутата Сергея Митрохина, поправки должны серьезно ограничить произвол чиновников.

Ситуация заводилась в тупик не один день и не одним горе-специалистом, и, чтобы достойно выйти из нее, нужно время. Но уверяю вас: выход найден будет обязательно.

Впрочем, его инициатива вряд ли будет одобрена большинством в Мосгордуме - фракцией Единая Россия. Часть этих поправок Митрохин пытался провести еще при обсуждении закона, но безуспешно. Так что для жильцов единственная реальная возможность избежать переселения - это объединяться и сопротивляться. Судя по всему, признают это и разработчики поправок: вчера яблочники представили инструкцию - как не допустить принудительного переселения и уплотнительной застройки. Например, если дом признан аварийным, у собственников жилья есть право заказать независимую экспертизу. Платить за нее придется самим, но дело того стоит - по мнению авторов инструкции, в большинстве случаев дома признаются аварийными незаконно. А чтобы выиграть время, необходимое для проведения экспертизы, стоит подать в суд иск о том, что дом незаконно признан аварийным. И поскорее оформить права собственности жильцов на землю под домом.

По столичному закону Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений..., принятому в мае 2006 года, людей можно переселять только в пределах района (в случае Центрального округа - в пределах округа). Однако власти нашли лазейку: если дом признан аварийным, то выселить его жильцов могут и в Южное Бутово. Сделать это оказалось не так сложно. Ветхими называют и те дома, которые стоят уже сто лет и столько же будут стоять, - заявил вчера на пресс-конференции Сергей Митрохин. Своими поправками он предлагает разрешать переселение абы куда лишь в том случае, когда дому угрожает обрушение. Кроме того, если в жилищном фонде Москвы имеются квартиры в районе, где расположен аварийный дом, то переселять чиновники обязаны именно в них. А чтобы не было соблазна забыть о свободных помещениях, депутат предлагает заставить власти предоставлять гражданам полную информацию на этот счет. А именно: перечень квартир в жилищном фонде, перечень домов, которым грозит обрушение, соответствующие заключения экспертов и список домов, подлежащих сносу по иным основаниям.В действующем столичном законе есть еще одна возможность снести дом и выселить его жильцов - необходимость нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ. В реальности под понятие развитие территории может подпасть и проект строительства торгового центра, - считает Митрохин. Кроме того, по мнению депутата, эта норма противоречит федеральному законодательству, а потому он предлагает ее исключить.

Свобода от стен

Впрочем, с последним пунктом в Москве самая большая проблема. Постановление О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность мэрия приняла лишь 27 июня 2006 года, и реальных собственников земли, находящейся под многоквартирными домами, так и не появилось.
У любого человека, купившего квартиру в новостройке, проблем хоть отбавляй. Но если это квартиры без отделки, то возникает еще одна специфическая проблема - необходимость согласования перепланировки. Дело в том, что монолитные дома по индивидуальным проектам по традиции сдаются в Москве со свободной планировкой, то есть, по сути, без нее.

За рубежом покупка такого квазижилища показалась бы обывателю странной идеей. Но нам при нынешнем дисбалансе предложения и спроса выбирать не приходится: либо бери убогую панель, либо покупай пустую бетонную коробку (к тому же обычно кривую). Плюсы, конечно, тоже есть: в такой квартире не нужно ничего разрушать. Наоборот, придется сооружать те же межкомнатные перегородки. Но хорошо известно, что именно такие строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим. Подсчитано, что только возведение внутренних стен стоит примерно 150 долларов в пересчете на 1 кв. м квартиры, а все превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилье делает ее дороже в 1,5-2 раза. Хорошая экономия для застройщика.

Как известно, покупатель квартиры со свободной планировкой получает только наружные и межквартирные стены, пол, потолок, остекление, систему отопления (без радиаторов), канализационные стояки, вентиляционные каналы и так называемую дверь на выброс. Даже электропроводка обычно заканчивается щитками на лестничной клетке. Причем именно монолитные дома, которые и сдаются со свободной планировкой (в отличие от панельных), отличаются особо неровными вертикальными и горизонтальными поверхностями, что требует огромных трудовых и материальных затрат просто для приведения их к традиционной перпендикулярно-параллельной геометрии, не говоря уже о чистовой отделке.

Владельцу такой квартиры следует быть готовым к массе проблем, связанных с так называемой перепланировкой поневоле. При замерах БТИ отсутствующие перегородки намечены с помощью разложенных на полу кирпичей. То, что это фикция, работников БТИ не волнует. Хотите реальные стены другой конфигурации или расположения - согласовывайте перепланировку. А этот увлекательный процесс регламентирует множество федеральных и московских документов, начиная от Жилищного, Гражданского и Уголовного кодексов и кончая всевозможными постановлениями московского правительства и распоряжениями мэра.

Кирпичи и немного фантазии

Огласите весь списочек, пожалуйста!

Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения, и требует согласования практически все: устройство дверных проемов, остекление балконов, установка обычных розеток и т.д. Категорически запрещается: переносить ванные комнаты, переносить кухни в жилое помещение, сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, менять внешний вид и сохранность фасадов, затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой, увеличивать площадь помещений за счет присоединения балконов и лоджий.

Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такова:

Для перепланировки поневоле всяких бумаг потребуется точно так же вагон и маленькая тележка, как и для обычной. Прежде всего, нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в 50-100 долларов и даже более в расчете на 1 кв.м площади.

Если слова свободная планировка все еще кажутся вам рекламным слоганом, то это еще не конец. Затем идет прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новые сведения в БТИ и Регистрационную палату или ДГМИ (Департамент государственного муниципального имущества).

БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых документов);
получение ТЗК (технических условий). Изготовление проекта специализированной проектной организацией;
получение разрешений Пожарной инспекции;
АПУ (архитектурно-планировочного управления);
АТИ (административно-технической инспекции);
получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции или справки о том, что дом не газифицирован;
прохождение жилищной инспекции, согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя дома, договор с управляющей компаний.
Почти за каждым пунктом этого меню стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.

Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от сложности предполагаемых работ. Согласование простой перепланировки, включающей обычно разборку ненесущих перегородок (в данном случае это неактуально), устройство проемов в ненесущих перегородках (тоже), устройство новых ненесущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, замену инженерного оборудования при сохранении стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации стоит 500-700 долларов и производится за срок от 30 дней.

Почем свобода для народа?

Помимо времени и денег, этот процесс требует от перепланировщика еще и очень крепкой нервной системы. Помимо многочисленных ограничений (часть из которых была упомянута), не менее важна проблема сроков, в течение которых в доме будут происходить строительные работы. По нормам на разработку проекта перепланировки, согласование и утверждение требуется от двух до четырех месяцев, однако нередко эта бюрократическая операция растягивается на гораздо большее время. Само же превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилище может затянуться на год и более. При этом хорошо, если все жильцы дружно начинают обживать новый дом. Однако на практике так не бывает, и перманентная стройка в доме продолжается много-много лет, не давая уже отмучившимся спокойно жить в своем перепланированном жилище.

Согласование более сложной перепланировки, включающей устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, замену сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения и т.д. стоит 1500-2500 долларов и занимает от 2 до 4 месяцев. Согласование очень сложной перепланировки (по уже готовому проекту), а именно: перепланировка квартир со свободной планировкой также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 2500-3000 долларов.

В заключение хотелось бы сказать, что, приобретая квартиру со свободной планировкой, не следует думать, что деньги способны утвердить чуть ли не любой проект переланировки. В принципе, да, могут - взятки никто не отменял. Но зато потом, когда квартиру потребуется продать или обменять, вдруг выяснится, что все сделано неправильно, и ее нужно привести в соответствие. В лучшем случае это может стать минусом при продаже, а это чревато более низкой ценой. К сожалению, таких примеров масса. Многочисленные посреднические фирмы за деньги сейчас утвердят, что угодно. А вот, что будет потом? Опять потребуется толстый кошелек

Находчивый платит дважды



Главная --> Публикации