Главная --> Публикации --> Граждане полюбили пифы Рынок девелопмента переходит в подмосковье Дом ваш, а денег не нужно! Физик предсказывает кризис Страхование коттеджей

По данным управляющего партнера London Consulting Management Company Дмитрия Золина, в августе 2006 г. общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга достиг отметки в 453 470 кв. м. Прирост за восемь месяцев составил 13,4%.В городской администрации сообщили, что до конца 2006 г. в Екатеринбурге планируется открыть еще два новых ТЦ: Мега от IKEA площадью 130 000 кв. м и Карнавал площадью 75 000 кв. м. Таким образом, размер торговых площадей превысит 650 000 кв. м. Ранее чиновники говорили, что к концу года в городе должно появиться почти 800 000 кв. м. Начальник департамента развития ТPЦ Prisma Ирина Демьяновских объясняет разнобой в цифрах несогласованностью действий властей и застройщиков. Я не знаю, почему администрация заявляла, что наш ТРЦ будет сдан до конца года. На самом деле мы вводим объект (общей площадью 50 000 кв. м) в эксплуатацию во II квартале 2007 г., говорит она.

Екатеринбург Обеспеченность жителей Екатеринбурга площадями в качественных торговых центрах превысила аналогичный показатель по Москве. По подсчетам местных экспертов, сейчас она составляет 275 кв. м на 1000 жителей, а к концу года возрастет до 300 кв. м. На этом рост предложения не остановится: в 2007 г. в столице Уральского федерального округа появится еще как минимум шесть новых крупных торговых центров. Выиграть у конкурентов девелоперы надеются за счет прихода в город новых сетевых операторов и увеличения развлекательной составляющей в своих объектах.

В 2007 г., по словам чиновников, в Екатеринбурге появятся еще четыре торговых центра: Формат в районе Исетского пивзавода; Город-инвест на Толмачева, 22; вторая очередь торгового центра На Московской горке на Радищева, 55, и ТЦ на Урицкого. Кроме того, в 2007 г. начнется реализация трех крупных проектов девелоперской компании Олипс: торгово-досугового центра Парковый (74 554 кв. м) на месте бывшего оптового рынка; семейного торгово-развлекательного центра Магнит (48 918 кв. м) и второй очереди торгового центра Дирижабль. В Олипсе уверены, что, несмотря на большое количество вводимых в городе торговых площадей, их объекты будут успешными. Мы понимаем, насколько важно разработать правильную концепцию каждого объекта, поэтому привлекли лучшие консалтинговые компании, говорят представители девелопера. Проекты не будут нацелены на переманивание местных или уже присутствующих иногородних ритейлеров, их развитие станет происходить за счет варягов.

Не вступят в эксплуатацию до конца 2006 г. и ранее обещанные DVI (66 000 кв. м) и Мегаполис (36 000 кв. м) их двери откроются в следующем году.

Дмитрий Золин говорит, что помимо грамотной работы с арендаторами непременным атрибутом для торговых центров становится нестандартная развлекательная составляющая: скалодромы, боулинг, гольф. В условиях жесткой конкуренции и отсутствия свободных площадей в центре Екатеринбурга развлечения в ТЦ крайне важны. Исключение составляют, пожалуй, только специализированные магазины, например спортивные, или бутики элитной одежды, куда люди и так поедут, считает он.

Привлечение новых игроков аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили считает правильным выбором для девелоперов. Если посмотреть на состав якорных арендаторов новых торговых центров, то в основном это вновь приходящие в город федеральные или международные сети: IKEA, Auchan, OBI, McDonald's, Ramenka, Детский мир. Их число постоянно увеличивается, поэтому даже резкий рост объема торговых площадей не приведет к перегреву рынка и незаполненности новых ТЦ, убежден аналитик. На сегодняшний день, по данным городской администрации, средняя заполняемость ТЦ составляет 92%.

Основными тенденциями на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга становятся все больший масштаб возводимых объектов и комплексное освоение территорий. ГК Оборонснабсбыт решила создать на принадлежащем ей участке на окраине города ритейл-парк, специализирующийся на строительных и отделочных материалах, мебели, бытовой технике, товарах для дома и сада. Участок находится в восточной части города по дороге в аэропорт Кольцово. На нем уже располагается торгово-складской комплекс группы общей площадью 50 000 кв. м, торговые помещения и склады занимают в нем по 25 000 кв. м. До 2010 г. Оборонснабсбыт планирует поэтапный ввод дополнительных торговых площадок (общей площадью 200 000 кв. м) и складских комплексов (общей площадью 60 000 кв. м). Первая очередь ритейл-парка, реализуемая в 2006 г., предусматривает строительство 10 новых ТЦ общей площадью 20 000 кв. м. Четыре из них будут специализированными мебельными центрами площадью 8400 кв. м. Вместе с двумя центрами, уже функционирующими на территории комплекса, они создадут мебельную улицу, которая объединит все шесть ТЦ под одним брендом Идея и займет 11 600 кв. м. В 2007 г. будет введена в строй вторая очередь проекта: трехэтажный гипермаркет общей площадью 20 000 кв. м и логистический терминал класса А площадью 35 000 кв. м. Третья очередь должна появиться в эксплуатации в 2008 г. Она будет состоять из трехэтажного гипермаркета общей площадью 30 000 кв. м и трехуровневой парковки. Четвертая часть проекта рассчитана на 2009-2010 гг. и увеличит общий объем площадей на 110 000 кв. м за счет строительства новых торговых центров и гипермаркетов. Все площади будут сдаваться в аренду без выставления их на продажу. В ГК Оборонснабсбыт обещают, что арендные ставки будут ниже, чем в городских ТЦ, что не мешает компании рассчитывать на срок окупаемости проекта в 3-5 лет.

Как иллюстрацию данной тенденции можно привести смену концепции ТРЦ Урал в процессе разработки проекта он стал называться Карнавал и увеличил развлекательную зону. По словам начальника отдела развития ТРЦ Карнавал Василия Овсеенко, идея построить обычный торговый центр трансформировалась в создание нового концептуального объекта. В Карнавале будет уникальный набор развлечений для семейного отдыха: крытый каток, парк детских развлечений Crazypark, боулинг, мультиплекс под них отводится четверть площадей торгово-развлекательного центра, говорит Овсеенко.

Цены продаж торговой недвижимости, по данным УПН, за лето выросли на 19% и составили в среднем 63 860 руб. за 1 кв. м. На рынке аренды в торговых центрах Екатеринбурга наблюдается стабилизация арендных ставок, их рост соответствует уровню годовой инфляции. Это обусловлено увеличением объемов ввода торговых площадей и ростом объема предложения на рынке, завершает картину Золин.
Дефицит торговых центров в столице любимая тема консультантов вот уже несколько лет. Правда, цифры, сколько в Москве уже построено и сколько нужно построить качественных площадей, у них различаются. О том, почему так происходит и как развивается сегмент торговой недвижимости в столице, Ведомостям рассказал Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International. Разговоры о дефиците это призыв к девелоперам строить больше?

На рынке торговой недвижимости Екатеринбурга происходят качественные изменения, утверждает Дмитрий Золин. Доля низкокачественных объектов розничной торговли и рынков снижается. В 2005 г. на рынок были выведены принципиально новые масштабные торговые объекты, в первом полугодии 2006 г. эта тенденция продолжилась, что подняло рынок торговой недвижимости на принципиально иной уровень, подытоживает эксперт.

Рынок земли и потенциальных проектов достаточно закрытый. Сегодня работает умирающая фабрика а завтра кто-то получает документы и строит на этой площадке торговый центр. Информацию все консультанты получают из разных источников, поэтому иногда она может различаться. Еще один момент: каждый год объявляется о запуске множества проектов, но далеко не все они реализуются. ТЦ можно построить и открыть самое быстрое за полтора года. Эти сроки не всегда выполнимы, и, как правило, реализация проектов в Москве задерживается по разным причинам.

Если честно, то консультанты едва успевают за девелоперами. Трудно спрогнозировать рынок на 10 лет вперед, он может развиваться по различным сценариям. Девелоперы активно строят, так как видят успех существующих торговых центров для них это означает, что риски инвестиций в торговую недвижимость становятся ниже. Например, вышло два больших проекта ТЦ Мега и практически сразу девелоперы начали проектировать масштабные объекты.

Скорее, девелоперы бывают слишком оптимистичны и уверенно говорят о точных сроках без оформленных документов и финансирования. Поэтому девелоперам, которые ведут свой первый проект, трудно сдавать помещения в аренду до начала строительства. Ритейлеры не в состоянии проверить и оценить, все ли документы собраны и начнется ли строительство. Сдача в аренду начинается после выхода строительной техники на площадку. С сетевыми девелоперами ситуация несколько иная они могут привлекать арендаторов на ранних стадиях. Например, Золотой Вавилон II стал сдавать площади в аренду еще до начала строительства.

А часто ли бывает, что девелоперы объявляют о заведомо невыполнимых сроках реализации своих проектов чтобы, например, привлечь к нему внимание инвесторов?

Есть еще несколько примеров Парк Хаус в Волгограде и Екатеринбурге, Молл Гэллери, Калужский в Москве и др. В последний год на рынке появилось несколько крупных инвесторов: London Regional Properties, Quinn Group, Raven Russia, Midland и все они ведут активные переговоры с владельцами торговых центров. Почему никак не наступит бум? У всех разные ожидания в ставках капитализации. Инвесторы, т. е. вышеперечисленные фонды, начинают вести переговоры с 12,5-13%. У девелоперов другие расчеты. Бывает так, что в ходе переговоров приходит другой инвестор и, чтобы перебить сделку, называет ставку 10%. Тогда потенциальный продавец делает шаг назад и решает подождать, не желая терять деньги. Думаю, что какие-то сделки задерживаются именно потому, что справедливой рыночной ставки капитализации сейчас как таковой не существует.

Золотые Вавилоны в результате инвестиционной сделки стали принадлежать австрийскому фонду Immoeast. Но это один из немногих успешных примеров инвестсделок на рынке ритейла, бум которых консультанты прогнозирует вот уже несколько лет. А он все никак не наступит. Почему?

Децентрализация в первую очередь связана с отсутствием хороших площадок в центре города. Она идет и за счет освоения промышленных территорий, где можно реализовать крупные проекты по 150 000 кв. м и больше. Например, вдоль Третьего транспортного кольца заявлено несколько крупных проектов: River Mall, ядро Сити и др. На востоке раньше не строили потому, что платежеспособность населения там ниже, чем на западе. Но зато там много промышленных земель, они сейчас высвобождаются и идут под новое строительство. И далеко не всегда [реорганизуемые] промзоны можно использовать под жилье. На МКАД земля под торговую недвижимость стоит от $1 млн [за гектар] до $2 млн. В центре города ее цена может доходить до $10-15 млн за гектар.

Торговые центры расположены по Москве неравномерно: в центре их много, а на востоке, например, мало. Но сейчас все говорят о децентрализации и начале освоения того же востока. С чем это связано?

Это перспективное направление, примеры подземного строительства есть и в Европе. В центре города не всегда можно ставить наземные торговые здания: есть ограничения по строительству в исторической части города, ограничения по высоте застройки. Ландшафтно-визуальный анализ может показать, что здание заслоняет какие-то городские доминанты, например Кремль.

Торговые центры Москвы уходят под землю. Какие перспективы у подобного строительства?

Какие требования предъявляются к концепции подземного ТЦ?

У подземных сооружений свои сложности: московская земля буквально напичкана коммуникациями, тоннелями дорого проект согласовывать, какие-то коммуникации выводить, порой и вовсе нет таких возможностей. Трудно получить техусловия, есть проблемы гидрогеологии, да и само подземное строительство сложный и дорогостоящий процесс. Но посещаемость ТЦ в центре города в три раза выше, чем на окраинах, это значит, что обороты ритейлеров будут значительно больше и поэтому девелоперы получат более высокие доходы.

У нас есть хорошие архитекторы для проектирования подземных ТЦ?

Посетители не должны чувствовать, что они находятся под землей. Иначе люди будут испытывать дискомфорт. К счастью, торговым помещениям, в отличие от офисных, не нужны окна, нужно только, чтобы сверху было видно небо. Поэтому в ТЦ должна быть хорошая высота потолков, свободное пространство, простор, много света. Но это уже архитектурные вопросы.

Кого вы назовете из наших архитекторов?

На большие проекты мы стараемся привлекать международных архитекторов, которые работают вместе с местными.

Что обязательно должно быть в качественном ТЦ?

Я никого не назову. У кого-то больше опыта, у кого-то меньше, но сказать, что на большой комплекс можно назначить любого архитектора и больше ни о чем не беспокоиться, к сожалению, нельзя. Но российские архитекторы быстро учатся, и я уверен, что через несколько лет уже их будут приглашать на развивающиеся рынки как профессионалов. Пока же бывает и так, что привлечение в проект западного архитектора приводит к конфликту если местный архитектор амбициозен, он будет жестко отстаивать свое видение проекта. И девелопер тратит много усилий для организации эффективной работы.

Хороших операторов фудкортов сейчас много?

В первую очередь все должно способствовать привлечению покупателей. Если объект находится на существующих пешеходных потоках, ему не нужны сильные якорные арендаторы, которые занимают большие площади и привлекают посетителей, да и сам торговый центр может быть небольшим. Около метро прекрасно работают ТЦ площадью 15 000-20 000 кв. м. Если же объект находится на удалении от покупателей, тогда нужно размещать несколько якорных арендаторов. Операторы, которые как магнит притягивают посетителей, это продуктовые магазины, кинотеатры и общепит. Еще 10 лет назад у среднего класса не было привычки обедать или ужинать вне дома. Были либо дорогие и малодоступные рестораны, либо столовые с плохим качеством еды и обслуживания. Сейчас в этом сегменте мы видим просто революционные изменения общепит стал способом проведения досуга, много семей в выходные обедают на фудкортах.

Все для блага покупателей?

В последнее время этот рынок стал высококонкурентным. В фудкортах уже недостаточно просто облицевать пол плиткой и поставить дешевые стулья. Сейчас девелоперы стараются как-то разнообразить эти площадки: озеленить, сделать их разноуровневыми, изолировать какие-то зоны, придумать необычный вариант освещения, покрытия пола, мебели чтобы человеку было приятно там находиться.

А какие перспективы у нестандартных форматов например, универмагов?

С насыщением рынка люди будут выбирать торговый центр, основываясь на субъективных ощущениях: не тот, где больше площадь или больше операторов, а тот, где приятнее находиться. Это хорошо видно на примерах региональных рынков: там непрофессиональные проекты бывают успешными только до тех пор, пока они единственные в городе. Как только у людей появляется выбор, они меняют свои потребительские привычки, становятся требовательнее.

Как, допустим, Galeries Lafayette?

Универмаг формат специфический. Все мечтают привлечь в свои проекты Harrods, KaDeWe, Selfridges. Но специфика заключается в том, что, к примеру, в странах Европы универмаги очень часто заточены под то место, где они находятся. Поэтому просто взять и вывезти этот формат в другую страну не всегда получается. Довольно часто бывает, что department store приходит в страну и бывает вынужден ее покинуть.

Произойдет ли насыщение рынка торговых центров?

Да. Сейчас в Москве фактически один сетевой department store, предлагающий товары различных брендов, это Калинка-Стокманн. ЦУМ тоже пример классического department store: он находится в историческом месте, расположен в отдельном здании и управляется одним оператором. Очень правильный бренд для такого формата.

В следующем году группа компаний ПИК может разместить на бирже часть акций и уже наняла консультантов Morgan Stanley и Deutsche Bank. Если падение фондового рынка прекратится, то IPO будет успешным, а 30% акций группы можно будет продать за $350 млн, считают некоторые эксперты.

Для ответа на этот вопрос давайте посмотрим на развитый рынок Западной Европы. Ведь и там появляются новые крупные проекты. Если рядом стоят три торговых центра, работающих примерно одинаково, то, когда появляется четвертый, лучше и больше предыдущих, покупатели отдают предпочтение именно ему. В этом смысле насыщения рынка как такового не будет. Всегда кто-то из девелоперов будет находить оригинальные способы удивить и завоевать покупателей, будет стадия редевелопмента проектов. Правда, нам до этого еще далеко: по количеству торговых площадей на душу населения Москва пока сильно отстает от европейских стран. Но уже сейчас искушенный московский покупатель, привыкший к качественному обслуживанию, больше не пойдет за покупками на рынок или в неудачный ТЦ.

Ранее представитель группы Артем Эйрамджанц утверждал, что группа думает о цифре, близкой и кратной $100 млн, выход на рынок с меньшей суммой неинтересен. Деньги ПИК может направить на развитие бизнеса, рефинансирование портфеля кредитов и облигационного займа. Задача компании снизить стоимость долга, объясняет Андрич. Сейчас на рынке обращается облигационный заем группы ПИК на 1,12 млрд руб. Основной кредитор группы ПИК Сбербанк, в частности кредитовавший в прошлом году покупку у Елены Батуриной ДСК- Согласно отчету за IV квартал 2005 г. кредиторская задолженность компании составляет более 4,5 млрд руб. Общий долг ПИК оценивается примерно в $400 млн.

ПИК готовит публичное размещение акций на бирже, рассказали Ведомостям два источника, близких к акционерам. Само размещение возможно в 2007 г. консолидированная финансовая отчетность по международным стандартам будет готова к концу 2006 г. Тем не менее ПИК уже наняла консультантов Morgan Stanley и Deutsche Bank. Мы провели селекционный отбор, встречались с представителями инвестиционных банков в Лондоне. Morgan Stanley и Deutsche Bank, по нашему мнению, наиболее эффективно представят компанию на международных финансовых рынках, сообщил Ведомостям независимый директор ОАО Группа компаний ПИК Уилл Андрич. По его словам, Morgan Stanley возглавит работу на рынке капитала, а Deutsche Bank сфокусируется на работе с долговыми инструментами. Представитель Morgan Stanley Владимир Тумаркин подтвердил эту информацию, в пресс-службе Deutsche Bank в России от комментариев отказались. Какой из способов будет выбран займы или IPO, а также каков размер пакета акций, Андрич не говорит.

ПИК может выставить на продажу около 30% своих акций и выручит при этом не менее $350 млн, считает вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко. С учетом растущего рынка недвижимости и тех проектов, которые ведет ПИК, его стоимость может достигать $1 млрд, думает председатель совета директоров ИК Аврора Капитал Дмитрий Чернявский.

ПИК впервые сообщила, что подумывает об IPO, в конце 2005 г. В декабре уставный капитал группы был увеличен до 28,5 млрд руб. по мнению представителей группы, этот капитал соответствует реальной стоимости ПИК. Тогда Эйрамджанц сообщал, что ПИК готовится к размещению своих акций на бирже в 2007-2008 гг., но позже от этой идеи отказались и рассматривали варианты выпуска евробондов или CLN. Весной 2006 г. строители завершили реструктуризацию бизнеса центром консолидации активов стало ОАО Группа компаний ПИК, владеющее напрямую всеми акциями и долями в дочках (всего их 24). А в совет директоров был приглашен независимый директор Андрич, работавший прежде в Morgan Stanley. Всего в группе должно появиться три независимых директора.

Группа компаний ПИК, основанная в 1994 г., состоит из более чем 20 организаций. Уставный капитал ОАО Группа компаний ПИК 28,5 млрд руб. ОАО принадлежат инвестиционно-строительный холдинг Стройинвестрегион, несколько промышленно-строительных предприятий (ДСК-2, ДСК-3, ПИК-Девелопмент, МФС-ПИК, 100 КЖИ) и Банк жилищного финансирования. В 2005 г. ПИК профинансировала и построила 843 000 кв. м жилья. Оборот группы в 2005 г. составил около $900 млн. Группа в равных долях принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову.

Сейчас на бирже торгуются акции только одной строительной компании Открытые инвестиции, созданной Интерросом. На момент road show у Открытых инвестиций было всего три проекта, сейчас 13, капитализация на РТС достигает $853,21 млн. Осенью этого года Открытые инвестиции планируют продать акции на одной из западных бирж. В ноябре 2006 г. на Лондонской фондовой бирже собирается продать до 30% своих акций Система-Галс, девелоперская дочка АФК Система. На хорошем рынке могут разместиться несколько компаний одного сектора, хотя практика показывает, что в иных случаях эмитентам приходится расходиться по времени, предупреждает Александр Андреев, управляющий директор МДМ-банка. К примеру, так сделали в прошлом году Евразхолдинг и НЛМК. Евраз обогнал конкурента и разместился первым в июне, а НЛМК пришлось отложить свое IPO до декабря. По мнению Андреева, гораздо больший риск может быть из-за падения фондового рынка. Если на улице дождь, все идут на работу, несмотря на это. Есть вещи, которые работают всегда, это рост бизнеса и доходности, возражает Уилл Андрич.

Завод Армалит был основан в 1878 г. Расположен на углу улиц Трефолева и Маршала Говорова. Специализируется на производстве судовой и общепромышленной трубопроводной арматуры, является поставщиком таких предприятий, как судостроительный завод Северная верфь, Адмиралтейские верфи, ПО Севмаш. По данным СПАРК-Интерфакс, в 2005 г. выручка Армалита-1 составила 186 млн руб., чистый убыток 7 млн руб. Компания Музей основана в 2003 г. Специализируется на управлении производственными предприятиями и объектами недвижимости. Под управлением компании находится около 450 000 кв. м деловой и производственной недвижимости.


Компания Музей нашла новую площадку для девелоперских проектов. Она продала завод Армалит-1, который выпускает трубопроводную арматуру, оставив за собой часть бывшей территории предприятия. Освободившуюся землю можно застроить офисами среднего класса, полагают эксперты.

Гендиректор Балтийского завода Валерий Левченко оценить стоимость Армалита-1 затруднился, но отметил, что в силу своей редкой специфики подобное производство может представлять интерес для профильного инвестора.

О том, что завод Армалит-1 сменил владельца, сообщила вчера пресс-служба Управляющей компании Музей, которая до этой сделки являлась владельцем 90% акций предприятия. Покупателем стала московская компанияХолдинг Спецкомплектресурс, специализирующаяся на поставках оборудования для гражданского и военного судостроения.Руководство Спецкомплектресурса вчера отказалось комментировать сделку, но о ней знает также гендиректор завода Армалит-1 Александр Кузнецов. По его словам, новые владельцы располагают аналогичным производством на Дальнем Востоке и планируют развивать завод Армалит-1 в рамках профильного производства.

Место подходит для офисного центра. В Кировском районе наблюдается острейший дефицит качественных офисных помещений среднего класса, говорит директор отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. В их аренде могут быть заинтересованы компании, деятельность которых связана с морским портом, добавляет он. По данным Colliers International, на начало июля этого года Кировский район занимал 3-е место в списке наименее обеспеченных офисными площадями районов. На его долю приходится только 2% действующих в городе офисных площадей (во Фрунзенском 2%, в Калининском 1%), также на него приходится лишь 2% строящихся офисов.

Для нас это выгодная сделка. Музей не специализируется на судостроении, и избавление от непрофильного актива позволит сконцентрировать усилия на недвижимостном направлении, передал через свою пресс-службу гендиректор Музея Андрей Баудис. По его словам, после покупки обанкротившегося завода в 1999 г. компания провела реструктуризацию предприятия, выделив профильное производство на отдельной площадке. До последнего времени завод входил в состав закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости Нево-Инвест, которым управляла УК Музей. После продажи производства у компании остается комплекс производственной недвижимости площадью до 40 000 кв. м, расположенный по улице Трефолева, Там планируется развивать девелоперские проекты, назвать которые Баудис отказался.

А управляющий компанией Теорема Игорь Водопьянов без воодушевления отзывается об участке. В эту часть Кировского района слишком сложно добираться, объясняет он нецелесообразность размещения там офисов. А для торговых проектов это, по его словам, слишком депрессивный и мрачный район. Возможно, эта территория остается наиболее интересной с точки зрения развития неких производственных мощностей, добавляет девелопер.

Если снести все постройки, на оставшейся у Музея территории, по оценке Пашкова, можно построить 100 000-120 000 кв. м офисной недвижимости. Главный вопрос нужны ли там офисные площади в таких масштабах, рассуждает Пашков.



Главная --> Публикации