Главная --> Публикации --> Дачная амнистия началась с вопросов Граждане полюбили пифы Рынок девелопмента переходит в подмосковье Дом ваш, а денег не нужно! Физик предсказывает кризис

По словам гендиректора ООО Пересвет-регион Михаила Лубенца, участок площадью 22,1 га в Новосоколовогорском районе компания приобрела на прошлой неделе на аукционе. В комитете по управлению имуществом Саратовской области подтвердили эту информацию. Начальная стоимость участка составляла 45,6 млн руб., однако Пересвет-регион увеличил сумму до 66,8 млн руб. Кроме московской компании в аукционе принимали участие и пять местных строительных фирм: ЗАО Сарград, ЗАО Шэлдон, ООО Союзстрой, ОАО ПКФ Астэк-С и ЗАОПП ЖБК- Ни с одной из них вчера связаться не удалось.На этом участке Пересвет-регион планирует построить новый жилой микрорайон площадью 272 000 кв. м, говорит Лубенец. Это будет в основном жилье класса премиум, бизнес и эконом. По его словам, реализация проекта будет производиться поэтапно. Строительство первой очереди начнется в 2008 г., а весь микрорайон будет сдан в конце 2013 г. Сейчас компания разрабатывает проект.

ГК Пересвет-групп выходит на саратовский рынок. Как стало известно Ведомостям, компания планирует построить в одном из городских районов более 270 000 кв. м жилья. Участники рынка считают, что на эти цели группе придется потратить не менее $120 млн.

Микрорайон в Новосоколовогорском районе первый проект Пересвет-групп в Саратове. Сейчас компания строит в Ростове, Волгограде, Нижнем Новгороде и Краснодаре. Общий объем региональных проектов Пересвет-региона в 2005 г. составил 62 000 кв. м.

Планируемый объем инвестиций менеджер назвать отказался. По оценке гендиректора ООО Синекс-Недвижимость Дмитрия Смирнова (компания собирается возводить в Саратове элитное жилье), строительство 1 кв. м обходится в среднем в 12 000-18 000 руб. Получается, что весь микрорайон может стоить Пересвет-региону примерно $120-180 млн.

В Саратове ежегодно вводится около 550 000 кв. м жилья. Однако, несмотря на это, спрос на новостройки просто огромен. 270 000 кв. м жилья однозначно будут проглочены рынком, говорит представитель пресс-службы S. Holding. Согласен с этим и Дмитрий Смирнов, который говорит, что сейчас в городе огромное количество ветхого жилья. По его словам, стоимость 1 кв. м жилья в Саратове может достигать 45 000 руб. (более $1600).
Типовые панельные дома возводят уже только в районах массовой застройки.

Что касается других столичных компаний, то пока Саратовский регион их вниманием обделен. Кроме Синекс-Недвижимости летом этого года о работе в Саратове заявила корпорация S. Holding, которая будет разрабатывать проект застройки центральной части Саратова и поселка Солнечный-2, расположенного в Кировоградском районе города. В дальнейшем эти проекты в общей сложности на 1 млн кв. м будут выставлены на открытые инвестиционные аукционы.

Подобно тому как само жилье подразделяется на эксклюзивное и массовое, районы города тоже делятся на "престижные" и "массовые". К категории так называемых "элитных" районов специалисты традиционно относят участки, расположенные в центре столицы - так называемую Золотую милю, а также на северо-западе, юго-западе и просто западе. Как говорит руководитель управления маркетинга и общественных связей Группы компаний КРТ Валех Рзаев, "для индивидуально-эксклюзивной застройки наиболее перспективный, на наш взгляд, район - Замоскворечье". По словам президента "Первой ипотечной компании" Кирилла Писарева, наиболее востребованным среди покупателей сейчас является жилье, построенное или строящееся на юго-западе Москвы: в районе Ленинского проспекта, проспекта Вернадского или улицы Профсоюзной. Традиционно высок интерес к северо-западу столицы, поскольку считается, что именно в этом районе самая хорошая экология в городе.

Строительство жилья ведется в Москве весьма и весьма активно. За первый квартал был построен почти миллион жилых квадратных метров. При этом к концу 2003 года эта цифра должна быть в пять раз больше. В Москве остается все меньше свободных участков, которые можно было бы пустить под застройку. Поэтому инвесторы всегда норовят заполучить себе под строительство наиболее выгодные с географической точки зрения районы.

Кроме того, большой популярностью пользуются экологически чистые сложившиеся престижные районы на севере, северо-западе и западе столицы, с удобными транспортными коммуникациями и развитой инфраструктурой. Именно здесь компания "ДОН-Строй" ведет наиболее активное строительство".

Как рассказали корреспонденту "НГ" в компании "ДОН-Строй", "постоянным спросом пользуется недвижимость в центральной части города. Это связано в первую очередь с большой потребностью и ограниченным числом свободных территорий для застройки. Здесь в категории де-люкс мы предлагаем жилой комплекс "Новая Остоженка" и новый дом на Смоленской набережной. Особенно необходимо отметить Золотую милю Остоженки, где компания "ДОН-Строй" возводит свой жилой комплекс категории де-люкс. В перспективе именно эта часть центра города будет наиболее дорогой.

Конечно, престижность района далеко не всегда определяется только географией. Даже отдаленные районы могут быть престижными и соответственно достаточно дорогими. Пример тому - район Куркино. Как рассказал корреспонденту "НГ" генеральный директор агентства интегрированного маркетинга "Медиа-Шторм Девелопмент" Александр Исаев, "сегодня типичный потребитель крайне привередлив. Стандартные дома и жилые комплексы привлекают только тех покупателей, которые ограничены конкретной суммой денег". В Куркино же все строится по нетиповым проектам. Поэтому Александр Исаев ожидает, что "новую волну малоэтажной и коттеджной застройки Куркино ожидает повышение цены к середине нынешнего года. Это обусловлено тем, что на продажу будет выставлен усовершенствованный вариант предложений подобного типа жилья".

Совершенно иные районы интересуют застройщиков для возведения массового жилья. По мнению Валеха Рзаева из Группы компаний КРТ, для таких целей самыми перспективными являются территории городских промзон и складских комплексов. В частности, к таким местам можно отнести промзону недалеко от метро "Полежаевская", а также большой свалки на въезде в Митино, которую планируется ликвидировать и на ее месте построить еще один микрорайон.

Санкт-Петербург Массовый ввод крупных и качественных объектов в городе привел к росту конкуренции в сфере торговой недвижимости. Ставки аренды зафиксировались, в то время как затраты девелоперов на реализацию проектов увеличиваются с каждым годом в среднем на 20-50%. Эксперты полагают, что скоро инвесторы займутся пока слишком дорогими для них проектами редевелопмента магазинов в центре города и у станций метро.

По существу, город уже сегодня активно сегментируется на престижные районы и не очень. Вряд ли, конечно, в обозримом будущем Москва пойдет по пути Нью-Йорка, очень четко разделенного на районы в зависимости от этнического происхождения их жителей либо уровня их материальной состоятельности. Но тенденция уже налицо. Как говорит Валех Рзаев, "в известном смысле разделение, хотя и не столь однозначное, на богатые и бедные районы уже интенсивно происходит. Средний москвич вряд ли осилит приобретение жилья в центре города, хотя наши состоятельные сограждане не без удовольствия селятся не только на юго-западе, но и в Бутово. Тем не менее, каким бы ни был вектор направления тенденций, приветствовать появление московского "Гарлема" было бы опрометчиво".

До конца года рынок ожидает еще большего наплыва торговых площадей. Крупнейшими объектами станут две Меги: в Кудрове и Буграх, суммарная площадь которых составит более 260 000 кв. м. К концу года ожидается открытие ТЦ Радуга (85 000 кв. м на проспекте Космонавтов), Родео Драйв (46 000 кв. м на проспекте Культуры), Пулково III (40 000 кв. м на Пулковском шоссе) и Северный молл (35 000 кв. м на проспекте Культуры).

В первом полугодии 2006 г. на петербургском рынке появилось столько же новых торговых площадей, как за весь прошлый год. Во втором полугодии за счет планируемого ввода двух торговых центров Мега компании IKEA объем торговых площадей еще увеличится. Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в первой половине этого года, стали торговые центры компании Адамант: Варшавский экспресс (36 000 кв. м на Обводном канале) и Континент (63 000 кв. м на проспекте Маршала Казакова). Компания Рубин вывела на рынок ТЦ Планета Нептун (68 000 кв. м на улице Марата), а компания Символ достроила комплекс Южный полюс (35 000 кв. м на Пражской улице). В январе состоялось официальное открытие первой очереди торгово-развлекательного комплекса Гранд Каньон (74 000 кв. м на проспекте Энгельса).

Рост стоимости аренды приостановился, говорит президент ГК Аверс Михаил Зельдин. Сейчас повышать ставки могут позволить себе только владельцы наиболее успешных объектов, с продуманной концепцией и удобной парковкой. Хотя эксперт полагает, что даже в таких объектах к началу середине 2007 г. рост ставок будет происходить на уровне официальной инфляции. О стабилизации арендных ставок говорит и гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин. По его словам, последние несколько лет ставки росли на 15-20%, а доходность проектов постепенно снижалась. Это происходит из-за увеличения себестоимости строительства, примерно на 20-50% ежегодно, считает Козин. Рост затрат в основном связан с увеличением стоимости земельных участков, цен на основные стройматериалы, такие как цемент и металл, а также увеличением затрат девелоперов на дизайн и концептуальную проработку проектов. Стоимость строительства и отделки концептуального ТЦ Козин оценивает в $1000-2000 за 1 кв. м. Доходность девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости сейчас составляет 16-17% годовых, говорит директор по развитию London Consulting Management Company (LCMC) Дмитрий Золин. По его оценке, она ежегодно снижается на 2-3%.

Рост конкуренции среди крупных торговых центров заставляет их идти навстречу арендаторам. По данным Knight Frank, сейчас средняя ставка аренды для якорных арендаторов за 1 кв. м в год составляет $100-450, а для операторов торговой галереи $500-2400.

Козин сомневается в том, что редевелопмент магазинов у метро будет носить массовый характер. Затраты на подобную операцию несопоставимы с доходностью, которую можно получить от таких проектов, отмечает эксперт. Ведь основными покупателями в подобных ТЦ будут люди с невысоким уровнем доходов, которые ездят на метро.

Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости Бекар, полагает, что такая ситуация заставит часть девелоперов направить инвестиции не на разработку концепций и строительство дорогих ТРК, а на покупку существующей торговой недвижимости с гарантированным пассажиропотоком, например вблизи станций метро. Пока девелоперы застраивают земли в спальных районах, где получение прав на землю стоит от $500 за 1 кв. м, говорит Горский. Освоение недвижимости у метро в несколько раз дороже, однако оно окупится. Такое расположение дает гарантию массового посещения ТЦ и снижает их зависимость от бренда, формата и дизайна.

Аналогичным путем пошла компания Доринда, развивающая сеть продуктовых гипермаркетов О'кей. Сейчас компания ведет строительство гипермаркета на участке площадью около 64 000 кв. м, приобретенном у завода Электросила, вблизи у одноименной станции метро.

Горский, в свою очередь, отмечает, что попытки редевелопмента у метро можно было наблюдать уже в текущем году. Весной этого года компания Адамант приобрела акции рынка Звездный, занимающего около 3 га у станции метро Звездная на юге Петербурга. К 2009 г. компания планирует построить на этом месте торговый комплекс площадью 60 000-70 000 кв. м. В апреле Адамант приобрел помещения в здании на Невском проспекте, 71, вестибюль которого объединен со станцией метро Маяковская. До конца года там планируется открыть торговый центр Невский атриум площадью около 9000 кв. м. Стоимость этих приобретений Адамант не раскрывает.

Объемы вводимых в Самаре качественных торговых площадей с прошлого года удвоились. В 2005 г., по данным инвестиционной компании Дом, было введено более 70 000 кв. м, до конца 2006 г. планируется построить почти 150 000 кв. м, не считая локальных объектов.Как рассказал Дмитрий Баранов, главный специалист департамента стратегического планирования и исследования рынка УК Молл Менеджмент (компания осуществляет девелопмент и коммерческую эксплуатацию моллов Парк-Хаус в ряде регионов России), в октябре этого года будет сдана вторая очередь ТРЦ Парк-Хаус общей площадью 35 000 кв. м. В результате весь торговый центр займет 55 000 кв. м. В октябре будет сдана вторая очередь Парк-Хаус, в конце года на сдачу в эксплуатацию заявлен ТЦ Бристоль площадью 55 000 кв. м, добавляет Евгений Поберезкин, генеральный директор инвестиционной компании Дом. Бристоль строит фирма Аттис, стоимость проекта около $30 млн. Ближе к концу осени самарская компания Форра обещает сдать ТЦ Молот, который появится в историческом центре города. ТЦ у Форры получится в результате реконструкции кинотеатра Молот, который является историческим памятником. Общая площадь центра, который сохранит прежний внешний вид здания, составит около 6000 кв. м. По заявлению компании, он будет ориентирован на торговлю товарами премиум-класса. Сумму вложений в редевелопмент в компании не называют.

Московский опыт показывает, что девелоперы неизбежно придут к мысли о необходимости строить торговые центры площадью 25 000-60 000 кв. м вблизи станций метро, считает Золин, соглашаясь с тем, что это сложные проекты, где получение прав на землю стоит в 3-4 раза дороже по сравнению с удаленными от метро участками в спальных районах. Возможно, девелоперы придут к такой необходимости через 5-7 лет. Пока у них еще слишком много возможностей получить недооцененные участки в спальных районах и у кольцевой автодороги, резюмирует Золин.
Самара В III квартале 2006 г. в городе открывались лишь специализированные крупные торговые центры. Остальные обещанные в этом году масштабные объекты девелоперы сдадут позднее. На рынке воцарилась стабильность цены продаж торговых площадей выросли неощутимо, арендные ставки почти не изменились. Эксперты объясняют это тем, что рынок замер в ожидании: с начала года было сдано много новых объектов, планируется еще больше, соответственно, предложение в торговом сегменте возросло.

В III квартале этого года было анонсировано несколько крупных проектов торговых центров. С местом и сроками начала строительства своего молла Мега определилась шведская компания IKEA. Объект расположится в поселке Красный Пахарь Красноглинского района. Как сообщила пресс-секретарь компании в России и на Украине Наталья Алтынова, площадка под строительство уже готовится, закладка фундамента произойдет в конце октября. Общая площадь Меги составит примерно 130 000 кв. м, объем инвестиций будет равен $150 млн, строительство займет около 14 месяцев. IKEA обещает, что молл заработает в начале 2008 г. О своих планах построить ТЦ в Самаре IKEA объявляла с 2002 г. Первоначально компания планировала открыть в Самаре мебельный гипермаркет IKEA, потом заявила о намерении построить Мегу. Большая часть площадей молла будет сдана в аренду, мебельный гипермаркет займет 26 000 кв. м.

Активное развитие в III квартале 2006 г. демонстрировал сегмент мебельных торговых центров. В середине сентября состоялось открытие мебельного центра Мягкофф. Строительство комплекса было начато в конце 2004 г., его осуществляла компания Индэст-девелопмент, которая будет управлять центром. Общая площадь ТЦ Мягкофф 15 000 кв. м. Сумма вложений в строительство и открытие комплекса не раскрывается. Как рассказал Сергей Попов, руководитель отдела маркетинга и развития ТЦ Планета мебели, сейчас идет достраивание ТЦ Планета мебели, после чего с 6000 кв. м общая площадь комплекса увеличится до 10 000 кв. м. По его информации, скоро состоится открытие второй очереди центра Интермебель. Первая, функционирующая очередь равна примерно 5000 кв. м, площадь второй составит 6000-7000 кв. м.

В сентябре 2006 г. о планах возведения ТЦ под названием Рубин сообщила одноименная самарская компания. Центр расположится недалеко от площади имени Кирова, его строительство будет закончено в 2008 г. Сумма вложений составит около $30 млн, общая площадь 40 000 кв. м.

О строительстве торгового центра объявила и местная компания Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском. Новый комплекс она планирует построить в Советском районе, на ул. Дыбенко, его площадь превысит 100 000 кв. м.

В III квартале активным спросом пользовались не только крупные, но и небольшие торговые помещения. У нас было много заявок от представителей малого бизнеса, которые нуждаются в площадях от 100 до 200 кв. м, говорит Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис. Их основное требование: проходимость и транспортная доступность. Сорокина добавляет, что крупные ритейлеры настаивают на наличии парковки, а также с удовольствием возьмут помещение с удобными подъездными путями для грузового транспорта.

Риэлторы констатируют, что в 2005-2006 гг. рынок торговых площадей постепенно насыщается качественными помещениями. В прошлом году открылись Русь на Волге (25 000 кв. м), вторая очередь ТЦ Скала (12 000 кв. м), Победа (12 000 кв. м), вторая очередь торгового комплекса Империя-центр (15 000 кв. м). В текущем ТРЦ Мега Сити площадью 58 000 кв. м (девелопер компания Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском). Спрос частично удовлетворен, такого ажиотажа, когда хватали любые предлагаемые площади, уже нет, говорит Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК Дом. После сдачи крупных объектов представители бизнеса уже смогут позволить себе выбирать. Однако эксперт отмечает, что на рынке по-прежнему в большом дефиците торговые помещения с высокими пассажиропотоками и близостью к магистралям, а также удобной транспортной доступностью и возможностью парковки. По словам Сорокиной, за последние три месяца дефицитными были торговые помещения от 450 до 1000 кв. м: За это время на самарский рынок пришли новые крупные игроки, которым требуются большие площади. Например, торговая сеть Перекресток провела переговоры о приобретении площадей у дискаунтеров Волга-Волга. Дискаунтеры принадлежат компании Союз пяти и удачно расположены: в универсаме Приволжский и ТЦ Захар. Переговоры велись в течение года, недавно появилась информация о том, что Союз пяти переуступил Перекрестку право аренды на помещения в Приволжском площадью более 6000 кв. м. Взамен Волга-Волга получит одно из помещений, принадлежащих Перекрестку. Пока компании не раскрывают, куда переедет Волга-Волга.

В центре города арендные ставки за 1 кв. м в месяц в среднем составляют от 500 до 1000 руб., иногда доходят до 2000 руб., рассказывает Винтаев. В более отдаленных районах аренда 1 кв. м в месяц стоит от 400 до 800 руб., но может быть равна и 1000 руб., если место проходное. Стоимость 1 кв. м в центре варьируется от $1000 до $200 В историческом центре на улицах Куйбышева, Ленинградской (в так называемой бутиковой зоне) цены начинаются с $2000 и доходят до $250 В более отдаленных районах 1 кв. м стоит от $600 до $1000-1200.

По данным Ерофеева, c начала 2006 г. ставки аренды и цены на торговые помещения подросли на 5-10%. С ним согласен Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости. Можно сказать, что цены на торговые площади начали стабилизироваться, на рынке достаточно предложений, говорит он.



Главная --> Публикации