Главная --> Публикации --> Москва разрабатывает свой жилищный кодекс Дачная амнистия началась с вопросов Граждане полюбили пифы Рынок девелопмента переходит в подмосковье Дом ваш, а денег не нужно!

Информацию о сделке Ведомостям подтвердила Ольга Слуцкер, президент World Class. Алексей Фурсов, владелец Mega Gym, комментировать соглашение отказался, но о договоре знают несколько участников рынка. По словам Слуцкер, два клуба, приобретенные у Mega Gym, откроются под вывеской ФизКульт в ноябре этого года. Клубы ждет ребрендинг. Инвестиции в дизайн, оборудование и рекламу составят $1 млн. Всего на развитие сети в Санкт-Петербурге до 2008 г. компания потратит более $10 млн. Параметры сделки стороны не раскрывают, но, по оценке директора департамента торговой недвижимости петербургского отделения Colliers International Арины Сендер, переуступка прав аренды помещений общей площадью примерно 7000 кв. м обойдется World Class в $1,4 млн в год. Представитель одной из петербургских сетей фитнес-центров оценивает стоимость Mega Gym примерно в $2 млн.Форматом ФизКульт World Class не ограничится. К концу 2007 г. в Северной столице откроется несколько клубов World Class, сообщил источник, знакомый с планами компании. Собеседник Ведомостей утверждает, что сейчас идут переговоры об открытии двух фитнес-центров: в торгово-развлекательном центре Atlantic-city на севере города (улица Савушкина) и на Крестовском острове.

Как стало известно Ведомостям, один из крупнейших российских фитнес-операторов завершил сделку по приобретению двух клубов Mega Gym в Санкт-Петербурге. Обновленные клубы будут переформатированы в демократичные заведения ФизКульт. А к концу следующего года в Северной столице откроется первый World Class. Всего до конца 2008 г. сеть планирует вложить в развитие около $10 млн.

По оценке консалтинговой компании Амико, емкость российского рынка фитнес-услуг составляет примерно $550-600 млн, из которых $350-400 млн приходится на Москву. Ежегодно рынок растет на 40%. Сегодня лидером является World Class с 29 клубами (World Class и ФизКульт), 2-е место у Планеты Фитнес с 27 клубами, 3-е у Страта Партнерс (23 клуба Orange Fitness и CityFitness). Объем рынка фитнес-услуг в Петербурге оценивается в $100-120 млн в год. Динамика роста 25-30%.

Средства на открытие фитнес-клубов World Class получит от своего акционера. В апреле этого года инвесткомпания Alfa Capital Partners, входящая в консорциум Альфа-групп, приобрела 50% долей World Class приблизительно за $30 млн. Тогда стороны заявили, что до 2010 г. вложат в расширение сети примерно $120 млн, эта сумма будет включать приобретение существующих и строительство новых клубов не только в России, но и в странах СНГ. По данным участников рынка, открытие одного клуба в демократичном сегменте стоит $0,8-1,5 млн, а в премиальном $2-3 млн. Стоимость годового абонемента в World Class $2000-5000, в ФизКульт $500-900.

По данным Сushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (СW/SR), на начало сентября объем предложения качественных торговых центров составил 1,6 млн кв. м. Средневзвешенные ставки аренды в августе 2006 г., по подсчетам аналитиков СW/SR, были равны $2060 в центре и около $700 в остальных районах города. Сейчас в Москве функционирует 47 профессиональных ТЦ общей площадью примерно 2,3 млн кв. м, говорят специалисты Colliers International. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, ввод в эксплуатацию трети объектов, заявленных на 2006 г., перенесен на начало 2007 г.: вместо ожидаемого прироста на конец декабря 2006 г. в 1,2 млн кв. м на рынок скорее всего выйдет не более 0,8 млн кв. м.

World Class последняя из первой тройки, до сих пор не представленная на питерском рынке. Сейчас в городе открыто девять Планет Фитнес, у Страта Партнерс один Orange Fitness, но в ближайшее время планируется расширить сеть до пяти заведений. При выходе на петербургский рынок москвичи должны быть готовы к тому, что норма прибыли на нем ниже, а сам рынок уже, чем в столице, предупреждает Денис Семенихин, управляющий директор сетей фитнес-клубов Reebok и MaxiSport. По его словам, World Class нужно будет либо адаптировать цены, либо создавать специальные предложения, ориентированные на специфический спрос Петербурга, но сам шаг оправдан Санкт-Петербург является исключительно быстро растущим городом с точки зрения фитнес-индустрии.
С января по сентябрь 2006 г. на рынок Москвы и Подмосковья вышло шесть новых качественных торговых центров общей площадью почти 242 000 кв. м. До конца текущего года девелоперы обещают закончить еще 12 общей площадью более 730 000 кв. м. Инвестиционная активность в секторе торговой недвижимости растет.

Компания Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko провела недавно исследование с целью выявить предпочтения российских и иностранных инвесторов в сфере коммерческой недвижимости. Оказалось, что с начала 2006 г. почти половина (49%) всех инвестиций пришлась на сегмент торговли. По подсчетам специалистов СW/SR, общий объем вложений в торговый сектор недвижимости на конец августа 2006 г. составил примерно $2,9 млрд.



Оживление девелопмента в торговом секторе подтверждает обозначенную тенденцию. По словам Алексея Линькова, члена совета директоров группы РТМ (холдинг Марта), активность девелоперов можно объяснить высокой нормой прибыли на инвестиции, вложенные в проекты торговой недвижимости, до 22% без учета роста рыночной стоимости самих объектов.

События последних кварталов говорят о том, что российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости, вторят коллегам аналитики Colliers International. По их мнению, одним из лучших индикаторов этого является тот факт, что заявления о готовности инвесторов вложить более $100 млн в создание или покупку многофункционального комплекса звучат все чаще, а размер предполагаемых к реализации проектов суперрегиональных центров увеличивается.В первом полугодии 2006 г. было объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи многофункциональных комплексов: Молл Гэллери (два функционирующих объекта и две площадки для строительства) и Золотой Вавилон (два функционирующих объекта). Консультанты особо отмечают, что инвесторы приобретали не только готовые ТЦ, но и проекты, а также еще не введенные в эксплуатацию объекты. По мнению специалистов компании Becar. Commercial Properties, ранее московские девелоперы предпочитали самостоятельно либо с помощью профессиональной компании управлять торговыми центрами и получать доход от сдачи в аренду торговых площадей. Продажа действующего ТЦ, как правило, не рассматривалась в качестве успешного завершения девелоперского проекта, говорится в отчете Becar. Commercial Properties. Если действующие торговые центры начнут пользоваться повышенным спросом, то потенциальные инвесторы получат возможность вкладывать деньги в доходный и стабильный бизнес, а девелоперы смогут высвобождать средства под новые проекты, избавляясь от необходимости привлекать слишком длинные деньги.

Одним из крупнейших на настоящий момент проектов является возведение мегамолла на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе (девелопер ГК Ташир). По сообщению компании, площадь мегамолла составит 260 000 кв. м. В состав комплекса войдет торговый центр площадью 220 000 кв. м и офисно-гостиничный комплекс на 40 000 кв. м. Комплекс планируется возвести до конца 2007 г., объем инвестиций составляет около $200 млн. Ташир обещает, что этот комплекс станет первым этапом огромного ритейл-парка, который расположится на Дмитровском шоссе.

Многие из пребывавших долгое время в замороженном состоянии проектов девелопмента вступили в строительную фазу: Белорусский / Площадь Тверской заставы, Павелецкая площадь, ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты Мега Белая дача, Рамстор на проспекте Вернадского, ТРК Европейский, введен в эксплуатацию ТК Город, констатирует Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International. Задержки в реализации проектов объясняются как сложностью согласований например, в случае с подземным комплексом на Павелецкой, так и деятельностью Росприроднадзора, который на два месяца приостановил строительство Европейского.

Группа компаний Korston, владеющая гостиницей Korston Hotel Casino (бывший Орленок), намерена увеличить свое присутствие на московском рынке коммерческой недвижимости. Она планирует расширить существующий на Воробьевых горах многофункциональный комплекс, куда помимо действующей гостиницы войдут новый пятизвездочный отель, бизнес-центр и торгово-развлекательный центр. Компания надеется увеличить общий объем площадей с 40 тыс. до 200 тыс. кв. м.О том, что на земельном участке, примыкающем к Korston Hotel Casino, будет построен многофункциональный комплекс, Бизнесу рассказал президент группы компаний Korston Анатолий Кузнецов.

По мнению аналитиков Knight Frank, все более перспективным направлением девелопмента становится Подмосковье, где еще сильнее, чем в Москве, ощущается дефицит качественных торговых помещений. Холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group объявили о намерении вложить $200 млн в строительство 80 торговых центров сети Strip Mall в Подмосковье и Ленинградской области. Как ранее рассказал Ведомостям первый заместитель главы российского представительства DC Александр Шнайдер, торговые центры под общим названием Strip Mall разместятся вдоль федеральных трасс в непосредственной близости от городов, для чего на вторичном рынке уже приобретено более 20 земельных участков. Компания RIGroup анонсировала семь проектов в Подмосковье с общим объемом инвестиций в $125 млн. Подмосковное направление для девелоперов весьма перспективно, говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Уже сейчас уровень ставок аренды на торговые помещения в крупных подмосковных городах практически не отличается от московского.

Из-за нехватки гостиничных номеров в целом по Москве мы приняли решение отказаться от офисных помещений в главном здании гостиницы. К тому же сегодня доходность гостиниц в четыре-пять раз выше, чем сдача офисов в аренду,- полагает Кузнецов. Однако Korston не собирается полностью отказываться от офисной недвижимости. Компания планирует построить рядом с Орленком отдельно стоящий бизнес-центр класса А общей площадью 30 тыс. кв. м.

По его словам, существующая гостиница станет частью нового комплекса. Сейчас Орленок, построенный 30 лет назад к Олимпийским играм на ул. Косыгина, относится к категории четыре звезды.

Впрочем, Korston намерена параллельно развивать и гостиничный бизнес. Рядом с деловым центром будет построен новый отель категории пять звезд. В результате с учетом Орленка у нас будет тысяча номеров,- сообщил Кузнецов. Если учитывать, что в Москве остро ощущается нехватка гостиниц, загруженность нового отеля Korston будет высокой,- прогнозирует вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Дэвид Хорн.

Опрошенные Бизнесом инвестконсультанты считают, что совокупная выручка компании от сдачи в аренду помещений бизнес-центра до налогообложения может составить $27-30 млн в год. Сейчас в сегменте офисов А наблюдается тенденция стабилизации арендных платежей, поэтому рассчитывать на существенное увеличение выручки не стоит,- считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. По его мнению, бизнес-центру на ул. Косыгина придется конкурировать с аналогичным центром на Ленинском проспекте.

С вводом в эксплуатацию дополнительных объектов общая площадь коммерческой недвижимости, принадлежащей Korston в Москве, увеличится с 40 тыс. до 200 тыс. кв. м.

Помимо гостиничного комплексаи бизнес-центра Korston собирается построить конференц-залы, торгово-развлекательный центр, куда войдут уже имеющиеся казино, рестораны и боулинг, а также подземный паркинг на 2 тыс. машиномест. По словам Анатолия Кузнецова, действующая гостиница и новые объекты войдут в многофункциональный комплекс. На его строительство компания намерена инвестировать $200 млн.

У такого принципа помимо преимуществ есть и недостатки. Все зависит от того, насколько грамотно компании удастся организовать поток посетителей,- считает начальник отдела исследований торговых помещений CBRE Noble Gibbons Нина Новикова. А Дэвид Хорн убежден, что концепция, когда гостиницы, офисы и магазины концентрируются на одной площадке, становится популярной не только в Москве, но и в России.
По результатам исследования Cushman Wakefield Москва названа самым перспективным в Восточной Европе городом для ведения бизнеса. В то же время по количеству желающих открыть собственный офис в Европе в ближайшие пять лет российская столица заняла только второе место, уступив Варшаве. Эксперты объясняют это более удачным местоположением польской столицы и большим количеством административных барьеров в Москве.

Строительство будет вестись поэтапно. Вначале планируется построить бизнесцентр, затем - конференц-залы и отель. Мы придерживаемся принципа одной двери: наши клиенты вначале входят в торговый центр, а потом попадают либо в отели, либо в офисы,- поделился планами Кузнецов.

Если по количеству реально готовых открыть офис Москва оказалась лишь серебряным призером, то по гипотетической инвестиционной привлекательности российская столица стала абсолютным лидером.

В опросе Cushman Wakefield участвовали руководители 507 крупнейших компаний Европы. Из них представители 45 компаний заявили, что в ближайшие пять лет планируют разместить свои офисы именно в Москве. По этому показателю Москва заняла второе место, уступив Варшаве (50 компаний). Со значительным отрывом от всех лидеров в топ-5 вошли Будапешт (34 компании), Прага (30) и Бухарест (30). Глава департамента исследований рынка Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Кристофер Питерс объяснил это активным развитием российской экономики в последние годы.

Среди иностранцев очень много желающих открыть офис в Москве, но на практике не все получают такую возможность, говорят эксперты. Российские риски, связанные с сильным влиянием бюрократии и, как следствие,- непрозрачностью, заставляют ряд компаний занять выжидательную позицию,- говорит старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. Руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле напомнила, что, согласно исследованиям Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), Россия ставит на пути инвестиций вдвое больше барьеров, чем страны ОЭСР.

Наиболее перспективным городом для ведения бизнеса в Восточной Европе Москву назвали 39% респондентов. По этому показателю она заняла первое место, с более чем трехкратным отрывом опережая следующих за ней Стамбул (12%) и Бухарест (9%).

Как правило, иностранные компании арендуют, а не покупают офисные помещения в России. Аренда для иностранных компаний является предпочтительной, потому что оставляет возможность расшириться в другом офисе или просто поменять бизнес-центр на более престижный,- говорит Антонина Лаирова. Одним из немногих примеров приобретения офисной недвижимости стала недавняя покупка компанией Henkel 14,3 тыс. кв. м площадей в строящемся бизнесцентре Ситидел на Земляном Валу, вл. 11-1 Договор был заключен с девелопером проекта - компанией Тема. Директор департамента профессиональных услуг международной консалтинговой компании Knight Frank Мария Котова считает, что это не последний пример и в перспективе по мере повышения качества проектов количество сделок по приобретению офисной недвижимости с участием иностранных компаний будет расти.

Эксперты называют и другую банальную причину. Директор отдела коммерческой недвижимости DTZ Елена Колесникова объясняет лидерство Варшавы по количеству реальных планов бизнесменов удачным расположением Польши в самом центре Европы.

По словам Елены Колесниковой, компания более ограничена в выборе помещения, если впервые вышла на российский рынок. В этом случае она начинает с открытия своего представительства, которое должно соответствовать определенному уровню,- поясняет эксперт.- Обычно для этого ей требуется небольшое, но качественное помещение в центре города, желательно в бизнесцентре с полным пакетом обслуживания.

Среди международных компаний, открывших свои представительства в Москве в течение последних полутора-двух лет, основную долю занимают компании банковского, страхового, фармацевтического и автомобильного сектора, указывает Лочмеле. Наибольшим спросом, как отмечает Антонина Лаирова, пользуются офисы в западной части территории в пределах Садового кольца, на северо-западе по Ленинградскому проспекту, а также на юго-западе по Ленинскому и Кутузовскому проспектам.



Главная --> Публикации