Главная --> Публикации --> Фрязино: цены местные, проблемы московские Новоселье для целого квартала? реально В москве появятся прибалтийские гостиницы Правительство москвы меняет условия доступа к спецаукционам От садового до новорижской

По словам гендиректора Росевродевелопмента Ивана Ситникова, сейчас компания присматривается к трем участкам площадью по 60-150 га в Ленинградской и Московской областях и на Урале. С начала следующего года на двух из них мы начнем строительство кластеров общей площадью около 500 тыс. кв. м. Половину площадей займет производство, половину складские помещения, уточнил господин Ситников. Инвестиции в оба проекта составят $500 млн, из которых 30% придется на собственные средства компании, остальное на заемные.

Один из крупнейших инвесторов на рынке складской недвижимости Росевродевелопмент (строительное подразделение Росеврогрупп) выходит в смежный сегмент. Как стало известно Ъ, в начале следующего года компания начнет строительство двух индустриальных парков на сумму $500 млн. Но арендные ставки в этом сегменте на 30-40% ниже, чем в складской недвижимости, что может негативно повлиять на доходности проекта, предупреждают эксперты.

Эксперты отмечают, что в России пока не было введено в эксплуатацию ни одного профессионального индустриального парка. Более того, в России нет четко структурированной программы реализации таких проектов. Объекты планируются в рамках инициатив региональных властей, признает руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов. Так, в июне правительство Калужской области одобрило программу по развитию индустриального парка Грабцево стоимостью $500 млн. О планах построить два комплекса в Подмосковье в рамках программы правительства Московской области по созданию промышленных округов заявила и ГК Эспро.

Росевродевелопмент основан в 2004 году. Компания один из лидеров рынка складской недвижимости: только в Подмосковье она строит около 700 тыс. кв. м складских площадей. Кроме того, Росевродевелопмент инвестирует в строительство торгово-развлекательных центров, офисных центров и жилья в Москве и регионах. Общая площадь заявленных проектов более 2 млн кв. м, из которых 95% в регионах. Инвестиционная программа до 2010 года предполагает вложения в $3 млрд. Входит в Росеврогрупп, которая контролируется Ильей Бродским, Сергеем Гришиным и Андреем Суздальцевым.

Нельзя забывать и о дополнительных рисках индустриального девелопмента, напоминает представитель ГК Эспро: Строительство может осуществляться только под конкретного заказчика, так как у всех разные технологические процессы. Практически невозможно построить некий универсальный модуль и только потом искать под него клиента.

Росевродевелопмент уже реализует такие проекты. Год назад компания получила права на строительство технопарка под Новосибирском в рамках госпрограммы создания технопарков в сфере IT-технологий. Кроме того, в 2005 году в Подмосковье группа начала строительство одного из крупнейших в России складских комплексов площадью около 500 тыс. кв. м. Игорь Казимов объясняет интерес компании к индустриальному девелопменту ужесточением конкуренции на складском рынке. Но если в складском сегменте доходность девелопера 18-20%, то для индустриальных парков она ниже, предупреждает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Алексей Новиков. Промышленность в плачевном состоянии, поэтому компании не могут платить высокие ставки аренды, объясняет Игорь Казимов. По его оценке, в складском комплексе арендные ставки составляют $150-200, а в индустриальном парке $100: За счет этого сроки окупаемости индустриального проекта возрастают в 1,5-2 раза до 8-10 лет.

Об этом сообщил вчера первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин на пресс-конференции. По словам Владимира Ресина, в строй также были введены пять общеобразовательных школ, семь дошкольных учреждений, две поликлиники. В городе построено 63,6 километра инженерных коммуникаций и более 191 тыс. кв. метров дорог. В рамках программы гаражного строительства были построены и сданы в эксплуатацию гаражи-стоянки на 35,1 тыс. машиномест. Владимир Ресин отметил, что с начала года в столице осуществлен ремонт 150 тыс. кв. метров фасадов и 50 тыс. кв. метров кровель. "Казалось бы, неплохие итоги, но не все строители нас радуют", - заметил глава стройкомплекса, имея в виду, что по итогам первого полугодия в городе не было введено в строй около 100 тыс. кв. метров социального жилья. "Если подходить по старым мерам, эти дома можно было бы принять уже в рамках первого полугодия, но сегодня другие правила, и дома с недоделками сдаваться не будут", - особо подчеркнул Владимир Ресин. Он заверил, что все 100 тыс. кв. метров будут сданы в этом месяце.


В первом полугодии столичные строители возвели более 2,4 млн. кв. метров жилья, что составляет 53% годовой программы.

Всего в 2003 году в столице будет построено 4,5 млн. кв. метров жилья.

По словам главы столичного стройкомплекса, на сегодняшний день в Москве уже построено 148 тыс. кв. метров социального жилья. "С учетом площадей, вводимых в июле, в городе будет построено почти 250 тыс. кв. метров социального жилья, а за первое полугодие прошлого года в Москве построили 152,1 тыс. кв. метров социального жилья", - заявил Владимир Ресин.

По словам Владимира Ресина, качеству строительных работ постоянно уделяется большое внимание. Он отметил, что одной из мер, направленных на улучшение качества вводимого в строй жилья, стало распоряжение "О гарантийных сроках качества строительных работ при устройстве кровель и межпанельных стыков наружных стен". Согласно документу, на качество этих работ будет даваться гарантия сроком 10 лет. "Теперь молодые люди, так любящие селиться на последних этажах, могут спать спокойно", - заметил Владимир Ресин. По его словам, гарантии качества кровель и межпанельных стыков будут распространяться как на коммерческое, так и на социальное жилье.

Руководитель стройкомплекса также сообщил, что столичные строители отныне дают 10-летнюю гарантию на качество кровли и межпанельных стыков наружных стен.

По словам Владимира Ресина, больше всего претензий у новоселов вызывает качество столярных изделий (оконные блоки). На них жалуются 20 процентов позвонивших на "горячую линию". Затем идут жалобы на отделочные работы - 18 процентов, герметизацию межпанельных стыков - 10 процентов, вентиляцию - 5 процентов и кровлю - 2 процента.

Глава стройкомплекса отметил, что по поводу домов, построенных в 2003 году, на телефоны "горячей линии", посвященной строительным недоделкам, поступило лишь 10 звонков. Всего по состоянию на 17 июля на эти телефоны поступило 2 тыс. 194 обращения. 1 тыс. 859 обращений касались социального жилья и 334 - коммерческого.

Застройщикам, выходящим в регионы, следует быть осторожнее. При выходе на региональные рынки большинство компаний-застройщиков ориентируются лишь на локальные исследования, уверен руководитель центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко: основным доводом для выхода застройщика в тот или иной регион обычно является рост цен в предыдущие годы. А он был немалым: если раньше стоимость жилья даже в городах-миллионниках составляла 400-500 долларов за кв. м, в результате чего общий доход едва покрывал себестоимость строительства, то сегодня цены во многих регионах выросли на 30-50%, что сделало проекты прибыльными.

Глава стройкомплекса подчеркнул, что из 1 тыс. 859 принятых сообщений на настоящий момент закрыто 1 тыс. 773 обращения, или 95 процентов от общего числа.

Очень серьезное влияние на емкость региональных рынков, по мнению аналитика, оказывают миграционные потоки, которые застройщиками обычно не учитываются. Между тем для исследования изменения географии спроса аналитиками центра были взяты четыре города: Москва, Екатеринбург, Краснодар и Нижневартовск. У респондентов спрашивали, планируют ли они менять место жительства, и если да, то куда именно они хотят переехать. В результате больше всего потенциальных мигрантов (около 18% опрошенных) оказалось в сырьедобывающем Нижневартовске, тогда как в южном Краснодарском крае лишь 3,1% респондентов предположили возможный переезд. При этом около половины из них планирует локальное перемещение в пределах региона или в соседнюю Ростовскую область, - замечает Репченко. Понятно, что с учетом этих данных богатый сырьедобывающий регион может оказаться менее перспективен для девелоперов, чем более скромный юг.

Однако, по мнению Репченко, российские застройщики не приучены учитывать такой фактор, как емкость рынка: в Москве об этом они никогда не думали, а регионы пока могут похвастаться только пилотными проектами. Между тем сегодня во многих городах-миллионниках начинают застраиваться целые микрорайоны: например, в Екатеринбурге планируется возвести около 10 млн. кв. м жилья. Эти проекты могут столкнуться, - предупреждает Репченко.

Примечание от Аналитического центра ирн.RU: Полный отчёт об исследовании будет доступен в конце октября, следите за обновлением в разделе Готовые исследования.
Индекс стоимости жилья в сентябре 2006 года: 1819$/кв. м. (+10,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +8,4% в месяц (вырос на 3,7%).

Еще интереснее оказались данные о том, куда именно собираются переезжать провинциалы: самым привлекательным городом оказалась вовсе не Москва, а Санкт-Петербург. Что, по мнению Репченко, вполне логично: Если сравнивать с Москвой, то Санкт-Петербург расположен ближе к Европе, да и цены там гораздо ниже. Больше всего Северная столица привлекает жителей Урала. По данным центра, около 22,5% потенциальных мигрантов из этого региона намерены переехать в Санкт-Петербург, тогда как в Москву - менее 10%. Основная масса опрошенных в Нижневартовске планирует переехать в близлежащую Башкирию (12,1%) или Тюменскую область (10,6%), в Санкт-Петербург - около 9%, а в Москву - 7,9%, - продолжает Репченко. Кстати, и сами жители столицы России не прочь перебраться в Санкт-Петербург. Около 19,4% москвичей, предполагающих переезд, планируют поселиться в Подмосковье, а около 18% - в городе, основанном Петром Великим.

Анализ процессов, происходивших в сентябре 2006 года, вполне может войти в учебники по экономике и общественно-массовой психологии в качестве примера того, как субъективные составляющие рекордно быстрого темпа роста цен нередко превалируют над объективными.

В сентябре цены не просто росли, они галопировали. Рекордные показатели темпов роста, зафиксированные в августе-сентябре 2005 года, остались позади. Другое дело, что тогда цены вверх толкал ажиотажный спрос покупателей. А сейчас основная движущая пружина продавцы, заблаговременно и необоснованно задравшие цены в ожидании дополнительных денежных потоков, которые, по их мнению, должны прийти на киевский рынок недвижимости из регионов.

Тем не менее, очень сомнительно, чтобы всё это смогло вызвать месячный рост цен более чем на 4-5%. Остальное, по нашему мнению, вызвано субъективными факторами.

Ведь объективные факторы, способствовавшие росту цен, действовали и раньше. Чего-то качественно нового за последний месяц не появилось. Да, влияние некоторых факторов возросло. В частности, судя по заявкам и сведениям из СМИ, возрос приток иногородних людей и компаний в столицу. Увеличилась активность крестьян, получивших неплохие деньги при продаже земли в пригородных и курортных зонах. После летнего затишья банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты.

Увидев, что после завершения политического кризиса цены на недвижимость резко пошли вверх, некоторые продавцы представили сценарий, в соответствии с которым богатые бизнесмены и политики чуть ли не массово устремятся из регионов в столицу. Заберут при этом с собой помощников и приближенных, перераспределят денежные потоки, направив значительную их часть на киевский рынок недвижимости.

Значительную часть продавцов охватили радужные настроения, предчувствия, ожидания. Наблюдалась некая цепная реакция: рост цен приводил к росту цен. Продавцы, увидев, что их соседи набавили 5-10 тысяч, набавляли еще больше. А соседи набавляли еще больше.

Справедливости ради, отметим, что радужные ожидания продавцов имели под собой реальную основу: сделок в августе и в начале сентября было много. А вот предложений не очень. В начале августа в нашей базе было порядка 4300 объектов, к началу сентября их количество уменьшилось до 3300; к концу сентября увеличилось до 380 Другими словами, в конце августа начале сентября спрос явно вымывал предложение.

Сколько будет подобных покупателей и насколько при этом возрастут цены, продавцы, естественно, не знали. Но на всякий случай многие из них увеличили цену с большим запасом. А дальше началась цепная реакция. Быстрый рост цен порождал уверенность в том, что резервы еще есть. Эта уверенность порождала стремление задрать цены еще больше. Дабы не продешевить, угнаться за соседями, продающими аналогичную квартиру дороже.

Нервозность усилили и многочисленные высказывания с высоких трибун (а также интерпретации этих высказываний в СМИ) о введении налогов на недвижимость и операции с нею. Далеко не все участники рынка могли отличить уже принятые законы от многочисленных проектов, объективную реальность от слухов и домыслов.

Интересно, что по нашим наблюдениям, уверенность продавцов нередко передавалась и некоторым покупателям. Быстрый, уверенный рост цен они воспринимают как объективное свидетельство надежности вложений в недвижимость. И пусть на форумах и в СМИ звучат слова о мыльном пузыре Пусть аналитики говорят о том, что неоправданно высокие темпы роста неизбежно приведут к будущей стагнации рынка Но цифры завораживают, действуют на уровне подсознания. И сознание нередко соглашается: да, откат может быть, но ведь киевская недвижимость это так надежно и престижно! Да и куда еще вкладывать деньги, когда все так туманно и нестабильно.

А поскольку цены быстро росли, то случаев расторжения предварительных договоров было немало. А ведь любой такой случай ЧП для агента и агентства. Что же касается покупателя, оставшегося без квартиры (но с двойным задатком), то после расторжения он нередко очень долго отходит от пережитого потрясения. Особенно в периоды резкого повышения цен: время и силы потрачены зря, компенсация не покрывает удорожания недвижимости, а значит необходимо либо изыскивать дополнительные деньги, либо идти в худшие условия.Однако вернемся к итогам месяца. Если просуммировать все сделки, то эти итоги выглядят более-менее нормально. Но это вовсе не та нормальность, которая успокаивает. Число сделок сокращалось с каждой неделей. Бурный рост цен обгонял возможности всё большего числа покупателей, заставляя их уходить с рынка. Тем не менее, и в конце сентября сделок было немало.

Многие продавцы и покупатели метались, задавали агентам извечные гамлетовские вопросы: продавать или не продавать?, покупать или не покупать?. Причем нередко задавали эти вопросы после подписания предварительного договора и передачи задатка. И если покупатели разрывали предварительные договора лишь в исключительных случаях, то продавцы в этом плане были куда менее предсказуемыми. Как только им предлагали дополнительные деньги (способные с лихвой компенсировать и возврат задатка в двойном размере, и моральные издержки от скандалов), то далеко не все из них могли устоять.





Очень высокие темпы роста отмечены во всех сегментах. В том числе в сегментах самого дешевого, морально и физически устаревшего малогабаритного жилья (старый кирпич, старая панель). Такое повышенное внимание к хрущевкам объясняется тем, что на более просторное жилье денег у большинства покупателей просто не хватает. Жить им где-то надо, арендовать устали, а уезжать из Киева не хотят.



Высокие темпы роста цен и на более просторные квартиры. Охотно покупают их представители так называемых региональных элит. Покупают их и киевляне (обычно, продавая при этом малогабаритные). Наибольший рост цен (правда, в деньгах, а не в процентах) был зафиксирован на многокомнатные квартиры в дореволюционных домах, находящихся в центральных районах города.

Покупают жильё в хрущевках и приезжие, стремящиеся закрепиться в Киеве, и расселенцы, меняющие одну квартиру на две (а то и три). Покупают и молодые семьи, взяв часть денег у родственников, а остальные в кредит. Другими словами, несмотря на критику и даже злобные насмешки, подобные квартиры пользуются очень высокой популярностью. Отсюда их высокая ликвидность. И она будет до тех пор, пока не начнут строить в Киеве (вернее, в городах-спутниках) малогабаритное жилье.

По нашим наблюдениям, большинство киевлян, обменивающих квартиры с помощью сделок купли-продажи, улучшают свои жилищные условия (естественно, доплачивая за это). Полагаем, что в будущем такая тенденция усилится. Поскольку быстрое развитие ипотечного кредитования буквально таки подталкивает людей к подобным обменам с доплатой (во-первых, для многих киевских семей доплата вполне посильна, а во-вторых, все больше людей сживаются с мыслью, что долги отдавать придется потом, а жилищные проблемы решаются уже сейчас).

Процессы расслоения киевлян, и связанные с ними обмены квартир и районов сейчас идут весьма интенсивно. Одни киевляне, накопив 20-40 тысяч и взяв еще немалую сумму в долг у родственников или в кредит, переезжают из хрущевок в более просторное жилье. Другие переезжают из трехкомнатных квартир в двухкомнатные (но в лучших районах). Третьи расселяются. Есть и такие, кто съезжается (например, с престарелыми родителями).

Полагаем, что активное участие в решении этой проблемы должны принять городские власти. Ведь отказ людей менять жилье и районы во многом вызван тем, что они просто боятся: не доверяют ни соседям, ни потенциальным покупателям их квартир, ни риэлторам. Им нужны реальная поддержка и гарантии государства. Именно государство должно создать (пусть даже за деньги инвесторов) благоприятные условия для переселения. Именно государство должно сказать людям: вот вам на выбор уютные квартиры в благоустроенных домах, вот большая доплата за обмен жилья, вот рабочие, которые бесплатно все сделают, перевезут и обустроят. Тогда и появится возможность перестраивать киевские дома и микрорайоны без изнурительных противостояний.

Случаи, когда люди переезжают в худшие условия (получив при этом приличные деньги на руки), встречаются значительно реже. Многие пенсионеры (да и не только они) отказывают себе во всем необходимом, но упорно держатся за свои просторные квартиры и/или престижные районы. Отсюда социально-бытовые конфликты между соседями, которые нередки во многих домах и подъездах. И это весьма серьёзная проблема, затрудняющая не только жизнь людей, но и развитие города.



Главная --> Публикации