Главная --> Публикации --> Девелоперы благоустраивают общественные зоны Москва разрабатывает свой жилищный кодекс Дачная амнистия началась с вопросов Граждане полюбили пифы Рынок девелопмента переходит в подмосковье

Одной из главных причин возникшего дисбаланса участники рынка называют 214‑ФЗ. После вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве, который серьезно ужесточил порядок оформления документов на землю, множество заявленных объектов так и не выставили на продажу, говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости Knight Frank. Скажем, в первом полугодии 2006 года на рынке было отмечено 62 элитных жилых комплекса, находящихся на разных стадиях готовности, что на 20 % меньше, чем в прошлом году. При этом с января по февраль текущего года временно прекратили реализацию квартир в пяти элитных новостройках, а в 11 возводимых домах все квартиры нашли своих хозяев. Таким образом, резюмирует Екатерина Тейн, с начала 2006‑го продажи вели лишь в 46 домах, причем во втором квартале объем предложения снизился на 41,3 % по сравнению с первым. В результате к июлю фактически продавалось лишь 23 % от всех возводимых объектов. За тот же период значительную часть квартир вторичного рынка (в их числе оказались и не очень ликвидные) также довольно оперативно реализовали, зачастую по завышенной стоимости.

На рынке типового жилья уже который месяц царит ажиотаж, вызванный дефицитом предложения, особенно среди новостроек. Несмотря на некоторое снижение темпов роста цен, квартиры уходят быстро, а покупатели тренируют реакцию и учатся быть менее придирчивыми. Однако, как оказалось, приобрести сегодня элитную недвижимость тоже непросто: выбор не так широк, как хотелось бы, а стоимость далеко не всегда соответствует качеству. Тем не менее элитное жилье остается самым надежным инвестиционным инструментом, а данный сегмент рынка наиболее стабильным.
Как утверждают эксперты, все первое полугодие прошло под знаком тотального уменьшения количества предлагаемых к продаже объектов, которое сопровождалось рекордными темпами роста цен. Так, по данным аналитического отдела компании Новая Площадь, к августу общий объем предложения сократился на 60 % и примерно на столько же выросла средняя стоимость квадратного метра в элитных домах. Специалисты АН Домострой также говорят о заметном сокращении предложения элиты, причем как первички, так и вторички. Более того, специалисты компании Knight Frank констатируют, что вслед за ростом стоимости квадратного метра на рынке купли-продажи городского жилья подобная тенденция наметилась и в смежных сегментах: ранее устойчивые рынки загородной недвижимости и аренды также демонстрируют увеличение темпов роста цен и арендных ставок.

Именно уменьшение предложения спровоцировало ценовой рывок, считают аналитики компании Новая Площадь, причем этот процесс имел волновой характер. Сначала вследствие известных изменений в законодательстве сократился объем нового строительства. Это положило конец затишью на рынке недвижимости, в том числе в его элитном сегменте. Дальше все развивалось по известной схеме: платежеспособный спрос стал существенно превышать предложение, граждане кинулись скупать квартиры в новостройках и старые запасы риелторов, цены поползли вверх. Третья волна уменьшения количества выставляемых на продажу объектов была вызвана политикой продавцов, решивших на время придержать наи­более лакомые кусочки. Прецеденты с искусственным занижением объема предложения случались и ранее, но никогда это явление не носило столь массового характера, замечает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела Новой Площади. В 2006 году такую ситуацию наблюдали на всем столичном рынке недвижимости, но больше всего пострадал именно сегмент элитного жилья. По данным эксперта, масштабы бедствия и впрямь оказались довольно значительными: нынче придерживают как минимум треть общего числа объектов.

К концу года эксперты Knight Frank прогнозируют развитие еще более плачевной ситуации, поскольку новых проектов появилось немного. С января 2006‑го объявлено всего о шести элитных объектах, запланированных к выходу в текущем году. Из всех возводимых в настоящее время элитных домов большинство или находится на завершающей стадии строительства, или сдано госкомиссии, так что налицо дефицит свежих поступлений, который будет преодолен еще не скоро.

Камо грядеши

Характерно, что подобные тенденции отмечены и в Санкт-Петербурге, поскольку рынок жилья Северной столицы с некоторым отставанием следует за московским. По словам директора департамента Продажи квартир V. I. P. АН Бекар Леонида Рысева, из‑за сильного дефицита предложения интересные и соответствующие самым высоким требованиям объекты продают по рекордным для города ценам до 20 тыс. долл. за 1 кв. м. В то же время наблюдается переизбыток недостаточно качественной недвижимости, которую собственники позиционируют как элитную, что тоже свидетельствует о высоком неудовлетворенном спросе на жилье высшей категории.

По данным отдела исследования рынка элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, за первое полугодие 2006 года новостройки подорожали почти на 40 %, что является абсолютным рекордом. Во втором квартале средняя стоимость квадрата составила 10 675 долл. (для сравнения: в первом квартале 2006 года этот показатель равнялся 9200 долл., в 2005‑м 7490 долл.). Средняя цена предложения на вторичном рынке за этот же период увеличилась с 8866 (в 2005‑м) до 13 450 долл. за 1 кв. м (второй квартал текущего года). Наиболее значительный рост стоимости элитных новостроек отмечен в самых дорогих районах столицы. Скажем, к июлю средняя цена квадрата на Остоженке выросла более чем на 75 %, на Арбате на 29 %, на Тверской на 25 %.

Несомненно, в условиях острого дефицита предложения и стабильно высокого платежеспособного спроса потенциал роста цен практически неисчерпаем. Но темпы увеличения стоимости жилья во всех сегментах рынка, пожалуй, уже достигли максимально допустимого ускорения, а сами цены заоблачных высот. Например, недавно аналитики АН Домострой зафиксировали рекордную стоимость квадратного метра в доме на Остоженке 37 тыс. долл. Остановится ли этот рост и каковы перспективы данного сегмента?

До 2008 года цены будут уверенно расти, и в ближайшие несколько лет элитное жилье по‑прежнему останется объектом для инвестиций, полагает Кайдо Каарма, директор управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. По его словам, дорогое жилье выгодно приобретать для сдачи в аренду, тем более что ставки сегодня довольно высоки. Knight Frank приводит следующие данные: за первое полугодие 2006 года арендные ставки в рассматриваемом сегменте поднялись в среднем почти на 12 %, а в ряде районов более чем на 30 %. В абсолютном выражении размеры ставок также впечатляют. Например, квартиру общей площадью 90 110 кв. м с отделкой высокого качества сдавали в среднем за 4865 долл. в месяц.

Впрочем, среднесрочные прогнозы экспертов сдержанно-оптимистичны. Снижение растущей напряженности возможно только вследствие появления на рынке большого числа новых объектов, и такой сценарий представляется специалистам Knight Frank вполне реализуемым. В первом квартале 2006 года в стадии строительства находилось 700 тыс. кв. м элитного жилья, а с 2007 по 2009 годы в ЦАО намечено возвести несколько крупных жилых комплексов. Застраиваются и другие перспективные районы, быстро завоевывающие статус элитных, Замоскворечье, Красная Пресня. Количество выводимых на рынок объектов начиная со следующего года постепенно станет увеличиваться, считает Екатерина Тейн. Самое главное, что наряду с этим станут расти и масштабы проектов. По мнению эксперта, даже в историческом центре города особое значение будут иметь именно крупные жилые комплексы на несколько сотен квартир, по своим характеристикам полностью соответствующие элитному уровню. Увеличение объема предложения должно способствовать снижению темпов роста цен в 2008 2009 годах до 15 20 % в год.

Впрочем, этим и другим территориям еще придется побороться за право составить конкуренцию Остоженке, Арбату или Патриаршим. Несмотря на расширяющуюся географию элитной застройки, местоположение по‑прежнему остается основным ценообразующим фактором. С другой стороны, качественные характеристики объекта (строительные материалы, инженерия, архитектурное решение) тоже крайне важны. Поэтому можно предположить, что свой новый элитный статус районы‑кандидаты будут завоевывать за счет применения современных строительных технологий и совершенствования инженерной начинки зданий. Если мы на одной улице построим два дома разного качества, цена квадратного метра в них может различаться до 50 %, рассуждает Кайдо Каарма. В то же время если один и тот же дом переместить с Остоженки на Сретенку или Чистые пруды, стоимость квартир в нем будет варьироваться в пределах 50 150 %.

Дальнейший рост цен прогнозируют и в УК КОНКОРДИЯ Эссет Менеджмент. По мнению аналитиков фирмы, за 2006 год стоимость квадратного метра жилья высочайшей категории увеличится на 35 40 % на первичном и на 40 45 % на вторичном рынке. Однако в будущем дефицит предложения постепенно будет компенсирован новыми объектами в таких перспективных с точки зрения элитной застройки районах, как Замоскворечье, Красная Пресня, Таганка, Якиманка. По мнению Семена Пузрина, управляющего директора компании по финансам, Красная Пресня, чье интенсивное развитие во многом обусловлено проектом Москва‑Сити, заслуживает особого внимания. Как и Замоскворечье, этот район привлекает девелоперов возможностью освоения новых площадок на месте многочисленных домов, предназначенных под снос, и подлежащих выводу промышленных предприятий.

На сегодняшний день главная тенденция рынка элитной недвижимости переход от точечной застройки к возведению целых комплексов общей площадью в десятки и даже сотни тысяч квадратных метров. Наиболее яркие примеры Итальянский квартал (совместный проект группы компаний МИАН и фирмы Ингеоком), Английский квартал и Парк‑Сити (группа компаний ПИК). В Петербурге строят Парадный квартал фешенебельный город в городе, создание которого планируют завершить к 2013 году. Подобный размах позволяет девелоперам обеспечить объект богатой внутренней инфраструктурой, содержание которой не станет тяжелым финансовым бременем для жильцов. Кроме того, в подобных случаях не возникает проблем с организацией парковочных мест, зон отдыха, детских площадок, застройщик может красиво обустроить придомовую территорию, внести оригинальность в ландшафтный дизайн.

Размер имеет значение

Впрочем, несмотря на новые веяния, число сторонников жизни в малоквартирных клубных домах не уменьшается. Камерная, спокойная атмосфера элитных особняков в центре бурлящего мегаполиса по‑прежнему притягивает покупателей, и ради этого они готовы пожертвовать внутренней инфраструктурой. По мнению директора агентства элитной недвижимости HERMITAGE realty Екатерины Гетманской, сейчас совсем не обязательно иметь в доме собственный бассейн, сауну и тренажерный зал. Расходы на их содержание часто бывают неоправданно высоки, к тому же в центре Москвы проблем с поиском ресторана или фитнес-центра нет.

Еще один яркий и характерный пример современной элитной новостройки Фьюжн Парк в Хамовниках. Этот новый дом на 236 квартир, расположенный в перспективном престижном районе Москвы напротив парка Мандельштама, рассказывает Кайдо Каарма, представляет собой уникальный оригинальный проект, где в распоряжении каждого из жильцов будет огромное жизненное пространство от входного холла до сада на крыше, от фитнес-центра до клуба любителей ретроавтомобилей.

В гостях или дома?

В последнее время несколько изменились и пожелания относительно размера жилья. По словам Семена Пузрина, раньше самой популярной была площадь 150 200 кв. м, теперь же наиболее востребованными являются 170 220 кв. м. В HERMITAGE realty отмечают увеличение площадей приобретаемых квартир. Как считает Екатерина Гетманская, такой спрос объясняется тем, что дополнительные квадратные метры предоставляют большую свободу для дизайнерских и архитектурных проектов.

Апартаментами называют расположенные в многофункциональном комплексе или многоквартирном доме помещения, которые используют для проживания без права регистрации в них. Подобное жилье, как и все свежее и эксклюзивное, прежде всего придает особый статус своему владельцу или арендатору. Во всем мире этот формат чрезвычайно популярен, особенно у преуспевающих бизнесменов, часто бывающих в командировках. В придачу к основной квартире или дому семейному гнезду они приобретают апартаменты в качестве временных резиденций. Кроме того, такие квартиры покупают для своих топ-менеджеров крупные международные компании.

Появлением на российском рынке новых форматов элитного жилья отмечен 2006 год. Так, состоятельные люди теперь имеют возможность купить или взять в долгосрочную аренду апартаменты в отелях и жилых комплексах. По данным Knight Frank, средняя стоимость квадрата в ряде проектов составила 10 тыс. долл.

Отличительная особенность апартаментов сочетание месторасположения, которое говорит само за себя (центр города и некоторые районы на западе столицы), высокого качества архитектурного решения, строительства и внутреннего дизайна, а также возможности получать полный гостиничный сервис на дому. Именно это, полагают эксперты, должно обеспечить популярность рассматриваемых квартир у целевой покупательской аудитории. Несмотря на то что апартаменты это не определенный класс недвижимости, а скорее некий стиль жизни, у нас все выходящие на рынок объекты данной категории априори воспринимают как элитные.



Индекс стоимости жилья в мае 2006года: 1498$/кв. м. (+3,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +3,2% в месяц (повысился на 1,1%).

По данным Knight Frank, апартаменты на продажу и в аренду сегодня предлагают в деловом комплексе Федерация (девелопер Mirax Group) и Городе столиц компании Капитал Груп (проект Москва‑Сити), а также в Баркли-Плаза (Баркли), Интуристе (Capital Partners) и многофункциональном комплексе на Софийской набережной (Декра).
Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги мая 2006 года

Всё это происходило на фоне заметного роста цен. Росли не только цены предложений, но и продаж. С каждой неделей продавцы становились все менее уступчивыми. Выторговать в мае хотя бы полпроцента удавалось далеко не всегда.

В мае, как мы и прогнозировали в предыдущем аналитическом обзоре, деловая активность существенно возросла. Существенно возросло количество заявок на покупку, просмотров и сделок.

А ведь еще совсем недавно продавцы нередко снижали цену при торгах и на три процента, и на пять... Теперь настроения изменились. Чувствуется давление отложенного спроса, образовавшегося за время стагнации рынка.

Более того, по некоторым объектам торги шли не в сторону снижения цены, а в сторону ее увеличения. При прозвоне свежих заявок, взятых из СМИ, нередко оказывалось, что за время, пока объявления были в редакциях и типографиях, цены на пару тысяч подросли.



И лучше всего это иллюстрируют графики статистики, приведенные ниже.









Значительно подорожала аренда престижных квартир. Бизнесмены и политики, приезжающие в Киев на неопределенный срок, далеко не всегда готовы покупать квартиры. И денег не хватает, и жизненные обстоятельства могут измениться. Арендовать намного проще.

Подорожала и аренда. Дать полноценную статистику по аренде весьма непросто. Многие квартиры сдаются через знакомых и серых маклеров, минуя базы данных. Поэтому разброс цен даже на однотипные квартиры очень велик; отсюда и значительные статистические погрешности. Тем не менее, качественные изменения налицо. Все труднее снять однокомнатную за 250 долларов в месяц. А ведь еще недавно за эти деньги можно было снять двухкомнатную. Сейчас двушка на Оболони это минимум 40

Увеличение количества подобных заявок отметили и мы. Трудно сказать кто и из каких фондов будет оплачивать подобные квартиры. Вполне возможно, что часть расходов ляжет на государство, которое обязано компенсировать народным депутатам затраты, связанные с созданием надлежащих жилищных условий. И если сравнить фешенебельные трех-пятикомнатные квартиры, сдаваемые в аренду за такие деньги, с маленькими однокомнатными номерами в гостинице Киев ценою 420 гривен в сутки (порядка 2600 долларов в месяц), то еще непонятно, кто переплачивает за жилье.

О завершении выборов и связанных с ними кадровых измениях агентства недвижимости узнают не только из СМИ; эти процессы находят свое отражение в заявках на аренду престижных квартир. Журналисты портала ЛIГАБiзнесIнформ опросили несколько агентств недвижимости, которые подтвердили значительное увеличение количества заявок на аренду апартаментов стоимостью от полутора до пяти тысяч долларов http://liga.net/news/192066.html

Все стремятся жить в отдельных квартирах. Пусть в тесных, но отдельных. Причем, ни где-нибудь, а в крупных городах. Желательно, в Киеве... Намеки на то, что есть места, где жилье намного дешевле, отвергают с негодованием. Нет там нужной инфраструктуры, а, главное, работы с достойным заработком.

Но в любом случае, все эти цифры заоблачны для обычного украинца. Большинство людей, нуждающихся в жилье, ни купить, ни арендовать его в Киеве не могут. Вернее, арендовать могут, но коллективно. Или в виде комнаты, а то и угла в общей квартире. С точки зрения поколений тридцатых-сороковых годов такое жилье, может, и является нормальным. Но представители современного поколения так не думают.

Другое дело, что ипотечные кредиты доступны далеко не всем. Банки, хотя и снижают ставки (а, временами, и размеры первого взноса), но одновременно ужесточают условия кредитования. В частности, очень неохотно дают кредиты семьям с детьми, требуют поручительств, наличия дополнительного жилья, которое рассматривают как залоговое.

Ради киевского жилья люди готовы влазить в огромные долги, соглашаться на почти неподъемные банковские проценты, отказывать себе и своим детям практически во всем...

Возможно, это пойдет на пользу экономике и банковской системе в среднесрочной и отдаленной перспективе. Но, с точки зрения дня сегодняшнего, ограничение валютного кредитования может вызвать ажиотажный спрос на кредиты. Люди попытаются взять их именно в валюте, пока еще дают. Проценты-то по валютным кредитам ниже, а какая из валют окажется более устойчивой это еще нужно посмотреть.

А тут еще намерения Нацбанка ограничить предоставление кредитов в валюте...

Короче, задача эта со многими неизвестными. Но думать над ней нужно. Тем более, что доля сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году при покупке массового жилья доля таких сделок была порядка 5%, в 2004 году 10-15%, то в 2005 достигла 50%. В 2006 году эта цифра немного снизилась ввиду того, что государственные программы молодежного кредитования были фактически заморожены.

Повышенный спрос на кредиты в валюте подстегнет спрос на недвижимость, а это подстегнет цены. К тому же далеко не у всех банков есть достаточные для ипотечного кредитования средства в национальной валюте. Пока накопят, пока перестроятся... Учитывая, что вторичный рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, неизбежно возникнут дополнительные сложности и затраты, связанные с взаиморасчетами и конвертацией.

Сделать жилье более доступным можно лишь существенно увеличив объемы строительства. Только увеличив объем строительства минимум в два раза (а нужно больше!), можно ожидать достижения баланса между спросом и предложением.

Правда, руководители Киева заявляют о расширении программ льготного кредитования очередников: 700 квартир планируют выдать по системе 50 на 50 (50% оплачивает город), а 388 квартиры по льготному молодежному кредитованию. Всего в этом году киевские очередники получат 2700 квартир. В будущем количество выдаваемых очередникам квартир увеличится. Причем часть необходимых дополнительных средств новый мэр Киева Леонид Черновецкий планирует привлечь за счет увеличения стоимости квартир для тех, кто имеет возможность их купить http://investor.net.ua/ru/news/info-3127.html
И все равно это лишь полумеры.

Правда, если городские власти заставят инвесторов оплачивать многочисленные социальные программы, а также программы развития города, то о снижении цен для инвесторов можно забыть. Но для очередников и молодежи жилье наверняка станет существенно более доступным.

При таком балансе резко уменьшиться сегодняшняя сверхприбыльность строительства. С исчезновением сверхприбыльных источников резко снизится коррупция, заработают рыночные механизмы, на рынок придут новые игроки (в том числе, крупные иностранные строительные компании). Цены на первичном рынке при этом перестанут расти, а, возможно, даже снизятся (учитывая их сегодняшний завышенный уровень).

Для этого необходима общественная активность чиновник никогда добровольно не лишит себя лакомого кусочка возможности распределять землю и бесконтрольно решать вопросы о выдаче разрешений на строительство.

Реально все это можно сделать лишь в условиях гласности и открытости (в том числе, открытости для иностранных строителей, проектов, капиталов...). Необходимы открытые земельные аукционы, прекращение практики распределения земли избранным строительным компаниям.

При этом важно определиться: строительство каких домов и квартир государство и общество должны поощрять, а, возможно, даже субсидировать.

Вместе с тем, аукционы земли и конкурсы проектов должны проводится в рамках общей продуманной концепции развития Киева. Необходим новый Генеральный план Киева с тщательно проработанными планами развития отдельных районов и территорий.

С одной стороны, это неплохо: квартиры просторны, удобны.

Сейчас, согласно данным Госкомстата, в городах строятся преимущественно трехкомнатные квартиры (31,5% от общего количества). При этом доля однокомнатных квартир составляет 15% от общего количества, двухкомнатных 25,9%, четырехкомнатных и более 27,6%. Средний размер городской квартиры 97,3 квадратных метров.

И отмахиваться от подобных требований и устремлений нельзя!

С другой стороны, столь большие квартиры не по карману подавляющему большинству украинцев. Люди требуют дешевого жилья. А понятие дешевое жилье на практике является синонимом понятия малогабаритное жилье. Не надеясь на резкое снижение цен, многие ориентируются на гостинки. Но даже они доступны далеко не для всех. Поэтому на форумах высказываются мнения о необходимости строительства мини-гостинок (без кухонь). Квартиры там похожи на стандартные гостиничные номера, в которых предусмотрено место для электрочайника и СВЧ-печки.

Не стоит мешать микрорайоны, в которых преобладает жильё эконом-класса, с микрорайонами бизнес-класса. А микрорайоны бизнес-класса с микрорайонами класса премиум.

Другое дело, что не стоит располагать дома разных классов по соседству. Ставку, на наш взгляд, целесообразно сделать на строительство крупных массивов со своей инфраструктурой и социальной направленностью. Так, как это практикуется в большинстве крупных городов мира, поставивших во главе концепций своего развития принцип: районирование, районирование и еще раз районирование!

Но все это отдаленные перспективы. Возвращаясь к тенденциям, имеющим место на рынке недвижимости сегодня, следует отметить такой фактор, как завершение выборов.

Тогда богатые инвесторы и государственные деятели не будут стремиться (со своими домами и машинами) исключительно лишь в исторический центр города, корёжа его облик и превращая в сплошную автомобильную пробку. Построят себе жилье и офисные центры где-нибудь рядом с Днепром (или киевскими лесами-озерами), а центр отдадут туристам (а также классу жилья де-люкс на месте прежних заводов).

Утверждать, что эта часть очень существенна, вряд ли стоит. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.

Начнем с того, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости. Так что какая-то часть прироста цен на квартиры связана с деньгами, вброшенными на рынки в ходе выборов.

В заключение прогноз на июнь

Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденты и/или потребности подрастающих детей.

Наши аналитики, следящие не только за статистикой, но и за процессами, происходящими в государстве и обществе, высказываются в том плане, что, если не произойдет чего-то экстраординарного, то цены вырастут не менее чем на 3,5%.

Полагаем, что практически во всех сегментах рынка недвижимости рост цен будет продолжаться.
Индекс ожидания на июнь, выданный компьютером, равен 3,2%.

По новому Жилищному кодексу (ЖК), а теперь и по столичному закону для постановки на учет недостаточно иметь мало жилплощади; нужно еще, чтобы тебя признали малоимущим. Каков для этого должен быть доход, депутаты пока не посчитали. Расчет будут вести по такому принципу: если за 20 лет вы не можете накопить на жилье, можно рассчитывать на помощь города. Причем помимо зарплаты чиновники будут интересоваться, например, вашими дачами и автомобилями. Остальные условия остались прежними: для постановки на учет нужно иметь не более 10 кв. м. жилплощади на человека, 10 лет жить в Москве и пять лет не ухудшать жилищные условия.

Вчера столичные депутаты приняли закон Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения. В результате значительно сократилось число тех, кто может претендовать на получение муниципального жилья или субсидии на покупку собственного.

Впрочем, есть возможность не стоять в очереди годами и приобрести квартиру в собственность. Для этого город может оплатить часть стоимости выбранного на коммерческом рынке жилья, причем субсидия зависит от того, сколько времени человек числится в очереди. Тут-то и скрывается одна из неприятных неожиданностей нового московского закона. Если раньше максимальный размер городской доплаты (за 15 и более лет очереди) составлял 90%, то теперь - лишь 70%. Столичные чиновники объясняют это тем, что городу дешевле купить квартиру очереднику, чем давать ему большую субсидию. Ведь себестоимость строительства квадратного метра сейчас 28 тыс. рублей, а стоимость метра, по которой определяют размер субсидии, - 35,5 тыс. рублей. К тому же такая мера значительно сократит очередь за субсидиями (сейчас в ней 20 тыс. семей). Но теперь те москвичи, которые никак не потянут 30% стоимости коммерческой квартиры, могут расстаться с надеждой на собственное жилье. Получат они лишь муниципальную квартиру.

Если все совпало, и вы отстоите в очереди 15-20 лет, то получите квартиру не в собственность, а в наем и приватизировать ее не сможете. Например, семье из двух супругов дадут однокомнатную квартиру в 36-44 кв. м; семье, состоящей из двух членов, но не супругов, - двухкомнатную площадью 36-50 кв. м. А если в семье четыре члена и более - квартиру из расчета 18 кв. м на каждого.

С заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

К доводам яблочника Сергея Митрохина, предлагавшего оставить старые нормы, депутаты Единой России не прислушались. Заблокировали они и другие его предложения - оставить в числе претендентов на квартиру тех, кто пользовался льготами по старому закону. Например, теперь на общих основаниях придется вставать на учет долгожителям коммуналок - тем, кто прожил в городе 40 лет, а в коммунальной квартире - 1 Отменены льготы для семей с тяжелобольными, а также для тех, кто живет в одной квартире, но ведет раздельное хозяйство. Так что те, кто встал в столичную очередь на жилье после 1 марта 2005 года, когда новый ЖК вступил в силу, и не соответствуют новым требованиям, будут из нее выкинуты.
В отношениях, связанных с поднаймом, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. Сегодня мы поговорим о правах и обязанностях субарендатора и рассмотрим, что нужно сделать до заключения договора и каким образом можно выйти из неприятных ситуаций.

По общему правилу сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Этого (за некоторыми исключениями) требует закон. Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора. На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Воля собственника

Несколько лет стороны добросовестно исполняли условия договора аренды. Предприниматель не допускал задолженности по внесению платы, по необходимости производил за свой счет косметический ремонт помещений и периодически сдавал торговые площади в поднаем. Директор ООО, у которого не возникало нареканий к аккуратному пользователю, не глядя и без проволочек подписывал соглашения о субаренде. Видя такой формальный подход, арендатор перестал представлять ООО договоры.

Пример. Две стороны, ООО (собственник) и ПБОЮЛ, заключили договор на аренду торговой недвижимости. Предприниматель получил право по своему усмотрению сдавать это помещение или его часть в субаренду третьим лицам. Но одновременно осторожный арендодатель настоял, чтобы все соглашения поднайма подавали визировать его руководителю. На договорах следовало проставлять слово согласен, дату, подпись директора (с расшифровкой), печать ООО.

Представители ООО обратились в суд с иском к ПБОЮЛ о расторжении договора аренды. Они указали, что предприниматель без их согласия сдает помещения в поднаем. Он же сослался на пункт договора, который дает ему право без согласия собственника заключать договоры субаренды. Но суд встал на сторону арендодателя и удовлетворил его иск, посчитав, что необходимость получить такое согласие все‑таки была предусмотрена в основном договоре. Ведь договоры субаренды следовало подписывать руководителю ООО. Отсутствие визы на нескольких из них было расценено как свидетельство того, что арендодатель не дал своего согласия на поднаем, а значит, предприниматель нарушил договор аренды.

Но однажды крупная коммерческая структура предложила ООО выкупить торговые площади. Главным ее условием было отсутствие обременений. И ООО обратилось к ПБОЮЛ с просьбой о досрочном расторжении договора и даже согласилось выплатить небольшую компенсацию. Но обременение не прониклось проблемами арендодателя и на просьбу ответило отказом. Перед руководством ООО встал вопрос о том, как устранить помеху в выгодной сделке. Тогда и вспомнили о субарендных договорах.

О сроках

В данном случае пострадали интересы не только арендатора, но и нескольких субарендаторов, поскольку те понесли значительные убытки. Ведь им пришлось срочно сворачивать торговлю, вывозить товар и в пожарном порядке искать другие помещения. Независимо от того, дал собственник априори согласие на поднаем или нет, стороны субарендного соглашения могут действовать только в рамках основного договора аренды.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок поднайма год, а в субарендном договоре было указано другое время два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Сразу оговорим, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие‑то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

Затронем еще одну проблему: что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в поднаем? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Ничтожный договор

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Кстати, некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о поднайме. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Например, не вовремя и не в полном объеме вносят арендные платежи. Но недобросовестные предприниматели забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности оплатить пользование имуществом.

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним соглашения поднайма. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Если же дополнительный договор признают недействительным и окажется, что субарендатор вносил плату по ставкам более высоким, чем указанные в основном договоре, то он сможет взыскать разницу с субарендодателя.

Правда, в данном случае иск будет предъявлен на основании норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, а за основу расчета суммы задолженности и начисленных на нее процентов могут быть приняты средние ставки, существовавшие в рассматриваемый период в этой местности. Причем они зачастую оказываются гораздо более высокими, чем зафиксированные в договорах аренды и субаренды.

Суд согласился с такими доводами. В его решении было указано, что на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При определении размера платы за пользование нежилым помещением суд исходил из ставок ДГМИ. Удалось выяснить, что перечисленная ООО плата за пользование нежилым помещением более чем на 20 тыс. руб. превысила обычные ставки аренды аналогичных помещений в столице. В итоге ЗАО обязали вернуть эти деньги ООО.

Пример. Две стороны, ЗАО и ООО, заключили договор субаренды нежилого помещения, которое ЗАО снимало в Департаменте государственного и муниципального имущества (ДГМИ) города Москвы. Через несколько месяцев суд признал этот договор ничтожным. В соответствии с требованиями ДГМИ и ЗАО руководство ООО согласилось освободить занимаемые помещения, но предъявило иск к бывшему контр­агенту о взыскании неосновательного обогащения. Представители ООО предъявили доказательства, что их организация пользовалась помещением и осуществляла оплату в соответствии с условиями договора субаренды. Они также указали, что ЗАО получило неосновательное обогащение, присвоив разницу между суммой, полученной за субаренду, и суммой, перечисленной за аренду.

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому‑то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договоры субаренды больше не действуют. Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают имущество, которое еще находится у субарендаторов, в поднаем совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора субарендные соглашения остаются в силе.

Если субарендодатель передал права

Об оплате

Пример. В 1995 году Комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с АО договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет. В 1998 году с согласия первой организации одно из помещений было сдано в поднаем на пять лет. В 1999 году свои права и обязанности по договору аренды АО передало в перенаем ООО. Этот новый пользователь потребовал от суб­арендатора освободить помещение, посчитав, что договор с ним прекращен. А когда тот ответил отказом, арендатор обратился в суд с иском о выселении ответчика. Но в своем решении суд указал, что оснований для этого нет, поскольку к субарендному соглашению применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за его счет.

Собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если суб­арендатор нарушит договор, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования имуществом или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование вещи.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к последнему, полагая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с поднаймом. Но, как мы уже говорили, это отнюдь не так.



Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.



Главная --> Публикации