Главная --> Публикации --> Связанные одной целью Девелоперы благоустраивают общественные зоны Москва разрабатывает свой жилищный кодекс Дачная амнистия началась с вопросов Граждане полюбили пифы

По данным компании Stiles Riabokobylko, летом уровень свободных помещений в Москве увеличился и составил в среднем по рынку 6,9%. По мнению аналитиков компании ABN-Realty, к концу года на офисном рынке появится около 300 000 кв. м качественных офисных помещений. «Уровень свободных площадей класса А до конца года вряд ли превысит 1%», – говорит начальник отдела исследований Stiles Riabokobylko Дарья Афанасьева. Структура спроса на офисы классов А и В по-прежнему отражает зависимость российской экономики от экспорта нефти и газа. Сделкой года можно назвать приобретение в собственность «Альфа-Арбат-Центра». Покупателем выступила Тюменская нефтяная компания (ТНК). Интересно, что сделка была совершена еще на стадии строительства комплекса. Эксперты уверены, что офисные площади «Альфа-Арбат-Центра» вряд ли появятся на рынке. «Наиболее интересные объекты находят своего хозяина до сдачи в эксплуатацию», – считают специалисты ABN-Realty.

В первом полугодии 2003-го на рынке офисов сложилась парадоксальная ситуация. Арендные ставки плавно растут, вводятся в строй новые здания, а офисов по-прежнему катастрофически не хватает. Появление на рынке «Москва-Сити» может резко изменить ситуацию.

Особенность сегодняшнего дня – практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и освобождаются офисы, то они сразу же отдаются под расширение «своим» арендаторам, и собственники крайне редко предлагают помещения потенциальным арендаторам с улицы. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда сейчас, а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

Наиболее активными (кроме нефтегазовых компаний) в этом году были металлурги и фирмы, торгующие металлами (15,5%). Далее следовали компании, оказывающие профессиональные услуги (11,7%), финансовый и банковский секторы (11,7%), телекоммуникации (8,6%). Информационные агентства, масс-медиа и ТВ заняли шестое место среди наиболее активных арендаторов.

Кроме того, на рынке офисов всегда пользуются большим спросом особняки. Ряд арендаторов, стремящихся обособиться от других компаний, предпочитают рассматривать именно такие предложения.

По данным ABN-Realty, готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес-центрах города. В основном на рынке предлагаются строящиеся здания класса А, реже класса В различных ценовых категорий.

Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» ведется на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 100 га. Там будет возведено 2,5 млн кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей. Управляющей компанией проекта выступает ОАО «Сити», а также ГУП «Центр-Сити», призванное контролировать объекты, которые строятся на деньги столичного бюджета. Уже построены офисный комплекс «Тауэр-2000» на Кутузовском проспекте и торгово-пешеходный мост «Багратион». Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин считает, что общие инвестиции в проект составят $10 млрд – $12 млрд. Основными застройщиками «Сити» станут турецкая компания Enka, столичная «Капитал Групп» и санкт-петербургская «Строймонтаж».

По прогнозам ABN-Realty, в ближайший год спрос на офисы в Москве будет расти, однако в 2004-м рынок может перенасытиться. Сейчас количество свободных помещений невелико и ставки аренды высоки, но состояние рынка после середины 2003 года зависит от одного важного фактора – объема завершенного строительства. Немаловажную роль в процессе уравнивания спроса и предложения в секторе качественных офисных помещений играет «фактор «Сити».

«Безусловно, «Москва-Сити» очень амбициозный проект, у него большие перспективы, и нам он интересен. Учитывая тот факт, что проект находится не в историческом центре города, у архитекторов есть возможность для создания оригинальных решений и вариантов дизайна (например, панорамное остекление и пр.)», – говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин. Тем не менее, по мнению эксперта, при реализации проекта можно столкнуться с определенными сложностями, которые связаны с неоднозначным расположением комплекса, и пройдет немало времени, прежде чем ему удастся завоевать достойное место на этом рынке. «Появление такого большого количества офисных площадей может быть неоднозначно воспринято рынком, и пока непонятно, насколько эти площади будут востребованы», – считает Мышкин. «Для привлечения арендаторов в здания, расположенные за пределами центрального делового района, девелоперы предложат арендные ставки несколько ниже среднерыночного уровня, что, естественно, отразится и на рынке в целом», – замечают аналитики ABN-Realty.
Вчераминистерство юстиции утвердило долгожданный пакет документов, необходимых для того, чтобы 1 сентября десятки миллионов наших граждан смогли по упрощенной схеме зарегистрировать в частную собственность дачные сотки, участок земли, выделенный под строительство жилья, дом или гараж.

Строительство должно начаться этим летом и завершиться к 2008 году. Весь комплекс будет состоять из трех зданий (17, 27 и 52 этажа) общей площадью 220 000 кв. м. В основном там разместятся офисные помещения класса А, незначительная часть будет отведена под розничную торговлю. Первое здание (35 000 кв. м) планируется ввести в эксплуатацию летом 2004 года. «Учитывая опыт компании Enka, можно с большой долей уверенности предположить, что объекты будут построены качественно и в минимальные сроки, – говорит начальник департамента офисной недвижимости компании Colliers International Олег Мышкин. – Enka получит существенные преимущества, если построит офисы раньше других». Одним из конкурентов Enka по проекту «Сити» станет компания «Капитал Групп». Эта фирма готова построить офисно-рекреационный комплекс с апартаментами, состоящий из двух высотных зданий (49 и 61 этаж) и двух зданий купольной формы (13 и 6 этажей). Общая площадь – 204 250 кв. м. Самый же главный небоскреб «Сити» – 300-метровая башня «Федерация» досталась пулу инвесторов «Строймонтаж» – «Миракс-Сити». Общая площадь здания более 250 000 кв. м, из которых 80 000 кв. м займут офисные помещения, 25 000 кв. м – апартаменты, а 20 000 кв. м будут предоставлены под отделения банков, кассы авиакомпаний, кафе-закусочные и небольшие магазины. Завершение первых двух зданий «Москва-Сити» планируется в конце 2004 года. Офисная площадь зданий составит порядка 40 000 кв. м.

Идеология 93-го закона - максимально облегчить жизнь россиянам, не успевшим по тем или иным причинам зарегистрировать право собственности на землю или возведенные на ней постройки. До 1 сентября это занимало много времени, отнимало массу сил и стоило неоправданно больших денег. Так, межевание участка в некоторых регионах стоило до 20 тысяч рублей.

Такое право им предоставляет Федеральный закон N 93, более известный, как дачная амнистия. По некоторым данным, в настоящее время не зарегистрированы права собственности на 44 миллиона земельных участков.

- Если человек получил земельный участок, но ему при этом не оформили соответствующие документы, он может представить в регистрирующий орган выписку из похозяйственной книги. Ее можно получить в органе местного самоуправления,- рассказал о нововведениях Российской газете и.о. начальника управления по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Федеральной регистрационной службы Алексей Акчурин. - Что касается частных домовладений, для их регистрации не нужно разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Причем это касается не только уже возведенного жилья, но и тех строений, которые будут возведены до 1 января 2010 года.

Теперь можно обойтись не только без этих процедур, но и многих других документов, сбор которых превращался в бесконечные походы по чиновничьим кабинетам.

Все согласования теперь заменит технический паспорт объекта недвижимости, новая форма которого была утверждена минюстом к началу дачной амнистии. Именно в нем будет содержаться вся информация о вашем доме. Утвержден и новый порядок его оформления. Но этот документ в большей степени касается организаций, которые этим будут заниматься.

По словам Алексея Акчурина, с одной стороны, эта норма освобождает людей от необходимости проходить через множество согласований, но с другой стороны, может привести к тому, что дома станут строить по принципу, кто во что горазд, в том числе без соблюдения элементарных технических норм. К чему это может в конечном итоге привести, объяснять не нужно.

Теперь о деньгах. Как говорилось выше, для получения кадастрового плана, без которого нельзя ничего зарегистрировать, теперь не нужно будет составлять межевое дело. Дорогие землемеры, которыми ранее пугали дачников и садоводов, теперь будут зарабатывать на других объектах. Отныне считается, что план вашего участка должен быть в кадастровой палате, как говорится, по определению. А это существенная экономия как денег, так и времени. Останется лишь заплатить госпошлину и произвести оплату услуг организаций, выдающих документы. Эти расходы нашим гражданам вполне по карману.

Еще одно существенное послабление. Дачные и садовые домики можно регистрировать вообще без технического паспорта объекта. Лишь на основании декларации об объекте недвижимости. Это абсолютно новый документ, разработанный министерством экономического развития и торговли. В нем отражается местоположение объекта, его название, назначение, кадастровый номер и техническое описание.

Для членов садоводческих товариществ не нужно и этого. Им достаточно для регистрации земли и возведенных на ней построек взять заключение председателя, что ваша дача находится на территории, отведенной садоводческому товариществу.

Другой важный документ, утвержденный непосредственно Росрегистрацией - единая форма выписки из похозяйственной книги. Именно она может заменить документы, копии постановлений и решений местных органов власти о выделении вам земельного участка под индивидуальное строительство, подсобное хозяйство или гараж. Такие книги также должны быть в каждом органе местного самоуправления.

В 1997 г. ПАН арендовало Дом Зингера на 49 лет. Одним из условий аренды была реконструкция, а также предоставление площадей в субаренду ТФ Дом книги. На время строительных работ Дом книги переехал на Невский, 6 В конце прошлой недели ПАН объявило, что реконструкция завершена. Стоимость проекта, включающая как строительные работы, так и переезд Дома книги, составила $45 млн, сообщил гендиректор ПАН Андрей Крылов. По его словам, в течение месяца в Доме Зингера вновь начнет работу книжный магазин. Он займет около 2700 кв. м в цоколе и на первых двух этажах здания. Оператором магазина будет ООО Дом книги, утверждает Крылов. По его словам, договор с этой компанией еще не подписан, но предварительные договоренности достигнуты. ПАН собирается вложить около 140 млн руб. в покупку оборудования и товара для книжного магазина этого оператора. В создании ООО Дом книги ПАН не участвовало, утверждает он. Эта компания была создана в начале 2006 г. бывшими сотрудниками ОАО ТФ Дом книги, рассказала гендиректор ООО Дом книги Любовь Пасхина, в прошлом коммерческий директор ОАОТФ Дом книги.

Петербургское агентство недвижимости (ПАН), вложившее в реконструкцию Дома Зингера около $45 млн, снова открывает в нем книжный магазин. Эксперты сомневаются, что компания сможет сдать торговые площади по $1000-1800 за 1 кв. м в год. Для книжной торговли это неподъемная ставка, уверяют они.

ПАН также вело переговоры с сетью Буквоед, говорит Крылов. Это подтверждает и гендиректор Буквоеда Денис Котов. Какие условия предлагало его компании ПАН, он не говорит. Но ставку в $1000-1800 он считает нереальной для книжной торговли: При таких ставках придется поднять наценку, и стоимость книг будет на 50% выше среднерыночной.

Договориться с ОАО ТФ Дом книги ПАН не удалось, утверждает Крылов. По его словам, компания с весны этого года неоднократно приглашала ОАОТФ Дом книги арендовать площади по ставке от $1000 за 1 кв. м в год на цокольном этаже до $1800 за 1 кв. м в год на первом этаже здания, утверждает Крылов. По его словам, это льготная ставка, полная стоимость аренды составляет $2000-250 А председатель комитета по печати и взаимодействию со СМИ Алла Манилова утверждает, что в Дом Зингера въедет именно ТФ Дом книги, а ставка аренды не будет превышать $1000 за 1 кв. м. Об этом городская администрация уже договорилась с ПАН, утверждает она.

Эксперты считают заявленные ПАН ставки слишком высокими для книжной торговли. Директор по консалтингу компании Becar Олег Спивак считает, что экономика книготорговых компаний не позволяет платить больше $1000 за 1 кв. м. С ним согласен директор по развитию компании London Consulting Management Company Дмитрий Золин. По его словам, адекватные ставки для книжной торговли составляют $600-800 за 1 кв. м в год.

Директор ОАО ТФ Дом книги Игорь Дудукин отказался от комментариев.

Если Дом книги и расположится в Доме Зингера, то не по заявленной ПАН стоимости аренды, полагает Котов.
Компания ПЛП девелопмент групп, учрежденная Ланта-банком и польским концерном Polnord, начала реализацию девелоперских проектов со строительства в Новосибирске 16-этажного бизнес-центра. Участники рынка говорят, что проекты СП будут успешны, так как его возглавил бывший вице-мэр Новосибирска, курировавший строительную отрасль.

Если ПАН сдаст площади по заявленным ставкам, объект может приносить около $6 млн в год и окупится примерно за семь лет, говорит Спивак. Вопрос только, какая книготорговая компания будет способна платить невероятно высокую для этого бизнеса ставку в $1000-1800 за 1 кв. м в год, добавляет эксперт. Золин тоже оценивает срок окупаемости проекта в 7-8 лет. Однако цена недвижимости на Невском проспекте растет на 20% в год, так что ПАН сможет вернуть инвестиции и за пять лет, считает он.

Половина офисных площадей будет продана, остальные планируется сдавать в аренду, пояснил Люзенков, уже есть заявки от новосибирских бизнесменов. Конкурентным преимуществом Бизнес-Ланты он считает наличие подземного паркинга на 82 автомобиля и парковочной площадки вблизи здания на 160-170 парковочных мест. В Новосибирске пока нет бизнес-центра Б+ с хорошей парковкой, говорит он.

Ланта-банк и польский концерн Polnord на паритетных началах учредили совместное предприятие ПЛП девелопмент групп в июле 2005 г. Как рассказывал тогда предправления Ланта-банка Сергей Докучаев, планировалось, что СП будет реализовывать в России девелоперские проекты, инвестируя в жилую и коммерческую недвижимость в Новосибирске и Санкт-Петербурге. Гендиректором ПЛП девелопмент групп полгода назад назначен Игорь Люзенков, который несколько лет курировал строительную отрасль Новосибирска в должности вице-мэра, а в 2005 г. перешел в Ланта-банк. Реализация первого совместного проекта в Новосибирске началась в августе 2006 г.Как сообщил Ведомостям Люзенков, СП приступило к строительству 16-этажного бизнес-центра Бизнес-Ланта общей площадью 23 000 кв. м. Здание возводится вблизи офиса Ланта-банка на улице Кирова. Инвестором проекта стала ПЛП девелопмент групп, заказчиком дочерняя структура Ланта-банка Отдел развития, а генподрядчиком строительное подразделение Polnord. Для управления Бизнес-Лантой ПЛП девелопмент групп планирует учредить дочернюю компанию. Инвестиции в проект Люзенков оценил в 500-520 млн руб. Недавно Polnord предоставил ПЛП девелопмент групп кредит на сумму 230 млн руб., после его освоения выделит остальные средства, говорит Люзенков. Кредит будет погашаться по мере продажи офисов. Люзенков не раскрыл размер процентов по кредиту, назвав его небольшим.

Участники рынка предрекают успех проектам СП, потому что его возглавил бывший чиновник.

ПЛП девелопмент групп намерена построить в Новосибирске и жилой микрорайон с квартирами среднего класса общей площадью 120 000-150 000 кв. м, говорит Люзенков.

СП оправданно начало реализацию проектов с Новосибирска, убежден директор департамента Penny Lane Realty Алексей Могила. В Петербурге конкуренция на рынке коммерческой недвижимости гораздо острее и идти туда стоит, уже обретя девелоперский опыт.

Игорь Алексеевич [Люзенков] отлично ориентируется в строительной сфере, его участие в проекте залог надежности, говорит Александр Бойко, владелец нефтетрейдерской компании Транссервис (строит в Новосибирске на ул. Красноярской офисный комплекс Гринвич класса А площадью 34 000 кв. м). По его мнению, площади в Бизнес-Ланте будут востребованы, поскольку рынок качественных офисов в Новосибирске еще свободен.



Главная --> Публикации